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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發公司管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
為加強對本市房屋拆遷單位的管理，根據《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》和建設部《城市房屋拆遷單位管理規定》，北京市房地產管理局決定自1995年6月1日起，開展房屋拆遷單位資質審查工作。自1995年10月1日起，凡未取得《北京市房屋拆遷資格證書》的單位，不得接受委托從事房屋拆遷；未取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的個人，不得從事房屋拆遷。現就有關事項通知如下：
一、凡在本市接受委托從事房屋拆遷的單位、房地產開發公司和各有關單位內設的拆遷部門，均須進行資質審查。
二、接受委托從事房屋拆遷的單位須具備下列條件：
（一）能夠獨立承擔民事責任；
（二）有明確的名稱、組織機構和固定的辦公場所；
（三）有健全的組織章程或管理制度；
（四）有與拆遷業務相適應的拆遷專業人員和工程技術、經濟、財務管理人員；其中取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的人員須占拆遷單位職工總數的75％以上；
（五）有30萬元以上的自有資金。
三、房地產開發公司和各有關單位內設的拆遷部門須具備下列條件：
（一）有上級主管部門組建機構的批準文件；
（二）有固定的辦公場所和健全的管理制度；
（三）取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的人員須占拆遷部門職工總數的80％以上。
四、對符合條件的接受委托從事房屋拆遷的單位核發《北京市房屋拆遷資格證書》；對符合條件的房地產開發公司和各有關單位內設的拆遷部門核發《北京市房屋拆遷資格臨時證書》。
拆遷資質審查于1995年6月－9月進行。接受資質審查的單位應于1995年3月31日前到北京市房地產管理局申領《北京市房屋拆遷單位資格審批表》。北京市房地產管理局統一組織其拆遷工作人員的培訓，時間安排在1995年4月－6月，有關事宜另行通知。
五、區、縣房地產管理局負責本轄區內實施本單位建設項目的自行拆遷單位（以下簡稱自行拆遷單位）的審核及拆遷工作人員的業務培訓。
關鍵詞 房地產開發企業 資質管理制度 年檢 動態管理 信用管理 個人責任
一、制度演變
自 1989 年建設部《城市綜合開發公司資質等級標準》以來，我國對房地產開發企業一直都實行資質管理制度。1993 年 11 月 16 日，建設部頒布了《房地產開發企業資質管理規定》（28 號令）通過部門規章明確規定房地產開發企業的資質每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建設部了新修訂的《房地產開發企業資質管理規定》（77 號令），規定房地產開發企業實行四級資質管理制度。自實施資質管理制度以來，對規范房地產市場準入及加強房地產開發企業經營管理取得了良好成效，但隨著房地產市場的發展，這一管理制度在實踐中也遇到了一些新問題，面臨理論與實踐的雙重沖擊。
二、現實問題及思考
1.房地產企業越級開發簽訂的合同效力認定問題規定不明確。
房地產開發企業不具備相應的開發資質而越級開發，尤其是在房地產聯合開發項目中對外簽訂的合同效力認定問題，在法律上的規定幾經變化，至今仍未有定論性結果。根據《房地產管理法施行前的案件問題解答》規定，不具備房地產開發經營資質的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可以認定合同有效。但是隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也逐漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2004年11月《最高法院關于審理國有土地使用權司法解釋》的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第15條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。由此我們可以看出，法律對于房地產企業越級開發簽訂的合同效力認定問題搖擺不定。
2.房地產企業資質管理的目的不清晰。
房地產企業資質管理制度的目的應該是約束或者規范企業的市場行為，然而目前我國的資質管理方式較為單調，動態管理、信譽管理相對缺乏。當前行政主管部門主要通過資質年檢來管理開發企業，這屬于事后監督，它不利于發現和解決開發企業的現場問題并對此有效規制。一些地方在資質年檢中往往略顯被動、靜止，忽視了動態的管理，忽視了企業的信用管理，資質審核無法與現場檢查、企業信用評估、群眾投訴、拖欠工程款處理等工作有效結合，陷入類似“評職稱”的材料審核的資質管理體制往往管不住、管不好開發企業。
3.房地產企業資質年檢制度工作陷入困境
從各地每年的年檢的通知來看，年檢通知的內容、要求及申報的材料等基本不變，只是格式順序有些調整。年檢審查流于形式，面對每年大量需要年檢的企業，管理部門不可能對每一個企業的真實狀況進行一一核實，最終這種檢驗也就成了走過場。更為嚴重的，是年檢資料頻繁造假，企業在申報年度生產經營、開發項目情況及財務狀況等事項時，為了通過年檢，偽造材料的情形屢禁不止，比如審計報告，有的企業就是找會計師事務所做一份虛假的報告，在年檢的時候將資金劃入，年檢通過后，資金又被劃走。同時這一制度滋生了巨大的權力尋租空間，不僅有礙于正規房地產開發企業通過審核，更使相當部分本該淘汰的企業繼續存在于市場之中。
三、立法前瞻性分析
要建立合理有效的房地產企業管理制度，就要首先明確我們建立這個制度的價值追求，即對于房地產開發企業的經營行為進行有效的規制，為了實現這個目的，筆者認為可以從以下三方面著手。
一、嚴格限定越級開發對外簽訂合同效力補定的時間限制。
當事人在以前取得了相應的開發資質，那么其簽訂的合作開發合同即是有效的，而“前”這一時間限制是極其不明確和不固定的，為了房地產行業的健康發展和法治社會的建設，法律必須對這一效力補定行為規定明確的時間限制，即確認在簽訂合同之后一段時間內仍未取得房地產項目開發所要求的相關資質則喪失補定合同效力的機會，并要求違規違法操作的企業給因此受到損失的善意第三人以賠償。
二、加強政府監管，尤其注重對主要環節的監管。
房地產開發主管部門對開發企業的監管應當突出在對開發項目進行監管，尤其是項目質量方面，注重竣工驗收。筆者建議取消不能滿足市場經濟要求的年檢制度，加強對開發企業的動態管理，比如主管部門可以定期、不定期進行抽樣檢查或到項目實地進行檢查，加大對企業違法行為的查處處罰力度。加強對開發企業的信用管理。應該將信用管理作為對開發企業管理的常態手段，將工程質量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規銷售等作為考評指標，來決定對開發企業資質的核定、升級、降級、注銷、吊銷。
三、強化民事責任，尤其是從業人員的個人責任。
要有效規制目前房地產開放行業的諸多亂象，強化市場主體的民事責任無疑是一個有效的手段，但是我國現階段實行的房地產企業管理制度傾向于對企業的民事責任要求，忽略了對企業內執業人員的民事責任承擔要求。根據我國現行的資質制度規定，企業是市場行為的主體，執業人員只能注冊到企業并作為企業內部人員進行工作，這就導致了企業內部的執業人員因個人過失造成工程質量問題或者合同違約時，往往只是企業法定代表人承擔責任，而執業人員沒有承擔相應的責任，缺少針對性的責任追究，導致執業人員責、權、利的嚴重不匹配。執業人員承擔較少的風險，致使其工作責任心不強，創造性、能動性不足，最后企業遭受損失，甚至影響整個行業的發展活力。強化個人執業責任，必須進行執業注冊專業設置框架體系研究與建設，避免多頭管理和交叉執業，這是強化個人執業責任的基本條件在此基礎上，推進個人執業資格管理有關法規的建設工作，盡快實行個人執業責任保險制度，主管部門在執業人員的注冊管理機制、執業行為和約束、執業責任、不良行為和責任追究等方面研究制訂和完善相關配套制度。
我國的資質管理制度產生的時代背景已經發生變化，經濟體制也發生了巨大變化，導致房地產開發企業資質管理制度同市場經濟不相適應。因此，改革現有資質管理制度是市場經濟發展的必然要求，也是房地產市場健康發展的必然要求。
參考文獻
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【關鍵詞】財務管理 防范措施
一、立項、規劃環節的預算控制
（一）立項環節的控制。
各房地產開發公司新項目立項時須做出《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經股東會、高管經營管理會立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。
（二）規劃設計環節的控制。
總體規劃設計方案，應首組織“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如小區設計、單體設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。
關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。
二、項目開發環節的財務控制
（一）房地產開發成本的核算，加強全面成本管理。
1.成本歸集對象。即成本核算單位，應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，利用信息系統對房地產公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關系。
2.成本項目的設立。筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。根據多年的房地產核算特點應設置二級明細科目及三級明細核算才能更好地反映房地產開發企業真實的資金成本，便于財務管理為房地產投資人及高管經營者提供準確及時信息；如實際設置科目為：開發成本-前期費用-設計費、審計費、規劃費等；開發成本-土地成本-土地征用費、評估費，稅金等；開發成本-建筑工程成本；開發成本-基礎設施配套費-供水、供電、排污通信、環衛、綠化等；開發成本-公共設施配套費-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發成本-間接費用-差旅費、工資、水電費等。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
（二）網絡化反饋式成本控制。
公司高級管理層根據管理需要，根據期初編制有關項目的預算信息系統，隨著項目的進展，將有關業務信息錄入賬務系統，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫，經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后，由網上到執行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置，使各業務崗位相互稽核，資金在授權范圍內審批和使用，杜絕先斬后奏現象，以往具有權力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示，實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據。
三、銷售環節的財務控制
（一）加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。建立詳細的顧客檔案，進行系統化、專業化的銷售人員培訓，利用信息化銷售管理系統對房屋的竣工時間、戶型、數量進行計算機統計，銷售部門負責房屋的銷售預定，企管部物價科根據市場調查、成本數據、歷史價格及周邊房地產價格進行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權包括處罰權。便于管理房地產開發公司銷售、財務辦公一體化，銷售部必須實行銷售日清月結，每天將房屋銷售情況輸入計算機，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網傳送到公司資金數據庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機網絡了解市場動態，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調整營銷策略。
（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機網絡信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機網絡對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機網絡管理下不復存在。
四、 提高房地產企業財務管理水平的有效對策
（一）完善公司治理結構，強化財務管理職能，建立現代企業管理制度。
房地產公司應建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監事會、經營管理層及內部各職能部門共同參與并承擔相應的責任。
（二）強化財務部門的職責，加強監督職能。規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。制定專項費用管理辦法和監督手段。
（三）加強房地產企業全面成本管理。
【關鍵詞】鐵路建設；房地產；管理
1 鐵路房地產企業現狀
目前全國各鐵路局房地產企業眾多，但房地產資質較低，除少部分房地產開發公司涉足商業地產開發外，其余均只參與經濟適用住房建設。近幾年隨著鐵路經濟適用住房建設的推進，由于鐵路建設的快速發展，新增職工不斷增加，對房屋的需求大量增加。可以預見，在今后很長的一段時間內，各鐵路局房屋緊缺狀況不會改變。房地產企業應加大利用政府大力建設房地產的優惠政策的優勢，抓住機遇對鐵路沿線地區危舊住房改造，為房地產企業今后的發展奠定基礎。鐵路房地產現存以下幾種發展模式：自主開發、委托開發、合作開發等模式。鐵路房地產開發的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經濟適用住房建設為重點，積極爭取城市住房建設用地，商住結合，統籌兼顧，分步實施，量力而行。
2 房地產企業存在的問題
隨著鐵路生產力布局調整和多元化經營深入推進，對房地產企業提出了更加嚴峻的要求和挑戰，所面臨的經營發展形式不容樂觀。
2.1 房地產企業有待整合。目前各鐵路局內房地產開發公司較多，資質較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質、資金、設備、人員等方面因素的影響，各房地產開發公司爭相分割內部市場，造成同業競爭，增加管理成本，嚴重制約了鐵路房地產企業的發展壯大。
2.2 資金運作遭遇瓶頸。房地產開發企業是典型的資本運作型企業，具有投資大，周期長、資金回籠慢等特點，因此回款過程受諸多影響，致使房地產公司資金運作和還貸壓力巨大。
2.3 土地儲備不足。隨著近幾年的開發建設，各鐵路局內可開發利用的土地資源逐步減少，企業發展的后勁不足。
2.4 物業管理市場化難形成。近幾年來房地產企業開發的小區相繼投入使用，由于大部分小區軟硬件配套設施不完善，物業管理未能完全走向市場化，物業管理費用負擔也越來越重。
3 鐵路房地產業發展的措施
隨著近年來生產經營狀況的改善，特別是在鐵路局運力布局調整和新一輪經濟適用住房建設到來的背景下，房地產企業，面臨著極好的發展機遇，具有做強做大房地產業的能力，為構筑企業科學持續發展的健康平臺，打造品牌的房地產開發公司，建議重點做好以下五項工作。
3.1 加速房企資源整合
目前國家出臺的房地產調控政策與按揭貸款進行銜接，使房地產門檻提高。競爭力小的中小企業將會被淘汰。在房地產市場競爭日趨激烈、土地控制日趨嚴格、房地產市場管理日趨完善的今天，房地產企業應該通過強化資金、信譽優勢，改善經營管理機制和應對市場變化能力差的弱勢，抓住現階段良好機遇，盡快把鐵路房地產企業做大。各鐵路局房地產企業雖多，但是資質較低，只有合并重組后成立房地產集團公司，減少法人企業，提升企業資質，做大做強，做成品牌才有利于房地產業的良性發展。
3.2 打造鐵路房產品牌
隨著房地產的日趨發展，逐漸成熟，購房者也會日趨理性，對于房地產的認識也會逐漸深入，隨著品牌和品質的提高，他們對于地產項目綜合品質要求也會越來越高。房地產企業有鐵路局做堅強后后盾、良好的商業信用、企業文化以及高素質的員工隊伍，成功地開發了商業區和住宅項目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國有企業品牌效應及公眾的信任度，突出國有企業信用和企業文化，全力打造出房地產精品。
3.3 采取措施增加儲備
土地儲備作為房地產業的核心，隨著鐵路運輸的快速增長，鐵路房地產企業根據自身業務范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運線及物流基地均在全國各地快速擴張的發展機遇，房地產企業應及時與鐵路局土地管理部門聯系提前介入到征地的過程中，擴大征地范圍，低成本獲取土地儲備，為將來做鐵路沿線職工經濟適用住房和商業地產做準備。例如：中鐵二局主營業務是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產公司以強大的土地資源儲備及低成本獲取優勢，打造了渝經濟區中的地王地位。各鐵路房地產公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲備。
3.4 多渠道籌集建設資金
房地產作為資金密集型產業,資金鏈安全和融資渠道的暢通對于企業的發展至關重要。針對職工住房建設前期啟動資金量大的實際情況，鐵路局可為承擔職工住房的鐵路房地產企業增加注冊資本金，提高融資能力。在加強資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結算所可以為鐵路房地產企業建設職工住房提供周轉資金。房地產企業有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場化運作，充分運用招商引資、項目融資、聯合開發、合作經營等方式，有的放矢地尋求戰略合作伙伴，努力增加公司新的增長點，有效的解決資金不足的問題，為企業的發展提供源源不斷的動力。
3.5 逐步實現市場運作
3.5.1 房地產企業應加強聯系各鐵路局土地房產管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發利用規劃，讓閑置和有開發價值的土地充分利用起來。
3.5.2 選擇目前位置相對較差，但是遠景規劃有發展的二三類地塊，開發經濟適用住房，把小區周邊臨街地段開發成商業房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補充到開發建設費用里，攤薄建設成本。
3.5.3 適當提高商業地產的開發比例，將建好的商業房出售，可以適當留置部分位置好的商業房出租。租金和物業管理費可以長期作為房地產公司收入的手段之一。
3.5.4 在規劃設計、項目建設、租賃銷售等方面加強成本控制，制定各項管理制度，落實搞好事前計劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計把職工經濟適用住房造價降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。
3.5.5 在建設開發房地產和物業管理條件成熟的時候，完全實行市場化運作。
3.6 提高物業管理水平
實施由房地產開發為主向房地產開發與物業管理均衡發展過渡的戰略構想。大力發展物業管理可以將部分鐵路職工分流到物業公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻。具體對物業管理的建議：
3.6.1 物業公司要做出品牌，才能在市場站住腳，并且實行集團化管理，可以把鐵路住宅小區、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產業一并納入物業管理，統一核算。
3.6.2 物業管理公司要為業主提供周到的服務。應提供保潔、保安、小區綠化維護、小區內的房屋維護、休閑健身場所和設施等這些基本的服務，在此基礎上還要開展一些特色服務，如代購車票、代繳各項費用、保姆服務等。
3.6.3 物業管理應引入先進的智能化設施，以利于更有效地進行管理。物業管理公司應開展24小時熱線服務，制定從接聽電話到信息反饋，處理結果的程序化、標準化要求，從而規范售后服務的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對業主，用心與心的交流與業主溝通，用真誠服務贏得業主信賴，努力實現“一切為了業主滿意” 的服務宗旨。
經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范.有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。
總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。
1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
一、分割登記是土地管理實踐中的產物
分割登記是土地登記的一種形式和方法。在地籍管理的實踐中早就出現了分割登記的做法。在福利房分配時期，國家或單位建房分給職工個人居住，就有了個人對土地的實際使用權問題，房改以后很多產權是國家或單位的房屋處理給了職工個人所有，土地使用權的分割登記就更加明確地擺到地籍管理工作的議事日程上來了。只不過那個時候的分割登記基本上是在等待個人或單位有要求的時候才進行，因此處在被動管理之中，自然有不少應該分割登記發證的工作還沒有進行，雖然也采取過下居民委、登門發證等積極措施，但效果并不理想，仍然存在地籍管理不到位的問題。2002年國土資源部就已出臺《關于進一步加快城鎮住房用地登記發證工作的通知》，要求盡快推進分割登記工作。當時，蘇州市敢于創新，大膽實踐，率先開展了分割登記工作，為分割登記工作在全國的推廣做出了表率，也做了大量富于建設性的工作，并且成績顯著，分割登記就這樣成為了土地地登記的一部分
二、分割登記的創新應用
隨著市場經濟的發展，房地產開發行業日益壯大，需要進行分割登記的工作量越來越大，被動等待式的地籍管理就很不適應土地管理發展的要求，如何變被動為主動很自然地擺到了地籍管理者的面前。何況需要分割登記的土地必然有轉讓或轉移土地使用權的行為發生，那就必須經土地管理部門同意，必須進入變更登記發證工作程序。這一措施使被動管理變主動管理，不在是我行我素、無所作為，而是從服務社會著眼，從提高政府服務能力著手，突破傳統方法、程序，使制度和方法創新大獲成功。同時也體現了分割登記的統一性、前瞻性和強制性。但分割登記工作也存在者各種各樣的困難，比如政府重視情況和人們認識的問題等都制約著分割登記的發展，但近年來分割登記還是隨著土地管理工作的成長和發展也在不斷進步、完善。創造土地分割登記的經驗，生動地體現了政府管理觀念的革新。
三、分割登記制度取得了良好的社會效果
我們公主嶺市國土局在參照蘇州市分割登記先進經驗的基礎上，于2002進行了分割登記的試點工作，面對急劇膨脹的城鎮住房用地，我們于2003年由政府發文全面開展了這些工作，主動服務上門服務，從提高辦事效率入手，克服各種困難，解放思想、創新工作，僅市區就為“吉平房地產開發公司” 恒輝房地產開發公司、皇星麟房地產開發公司、教委小區、石油家屬樓 、振興大廈房地產開發公司等單位辦理分割登記樓房300余棟，簡單易行，方便有效，辦證時間從至少兩個月縮短到7個工作日。有了這一條實現城鎮住房登記全覆蓋就不再是一句空話。使樓房分割登記深入人心，同時使取得了良好的社會效果。
四、分割登記的作用
第一，進一步實現管理主體行政執法的職能，使地籍管理更科學、更規范、更到位。同時起到了遏制違法占地建設售房的發生，體現了政府部門為建設單位或個人服務的前瞻性、統一性，促進土地市場有序發展。土地分割登記的實施，不但簡化了登記手續，方便了群眾辦證，同時也提高了土地管理部門辦理土地變更登記的工作效率，加快了發證速度，多年來群眾辦證難的現象得到了徹底改觀。更加維護了社會穩定，保護權利人的合法權益，為經濟發展和構建和諧社會提高了良好的保障。
第二，得到建設單位認可和歡迎，當樓房竣工驗收后可以一次性辦理所有單套房屋的土地分割轉讓證，建設單位出售房屋的同時，將土地分割轉讓證交于購房者，不再負責購房者的其他手續，減少了不必要的麻煩，方便了開發商的合法經營，能夠促進房地產市場合法有序發展，開發商只要清點土地分割轉讓證的數量就可以知道房屋的銷售情況，隨時都能做到心中有數。
第三，有利于購房者的正確選擇，使購房者知道有土地分割轉讓證的開發商才是合法的，一套房一個證，遏制了非法開發商的重復銷售，購房者可以持證順利快捷地到土地部門辦理土地使用證，保護了購房者的合法權益。土地分割登記轉讓證可以說是成為購房者購買“放心房”的法律憑證。現在，老百姓只要買房，頭一句話幾乎都會問，“有沒有土地分割證；”而提起分割登記這一招，老百姓都會說，“這個辦法既可靠，又方便，真讓我們買房的人放心了。”
這一制度的實行使管理者、建設者、購房者三方出現了共贏的局面。管理者和被管理者不是矛盾的，而是和諧的。
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產開發公司將其開發的位于某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日，原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經過政府不動產登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。
第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。
本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。
二、借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保
【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關系的性質。在借貸關系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款，出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結構、承重結構和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票，但發票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。
【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據，足以證明雙方之間系商品房買賣關系。嘉美公司雖辯稱系借貸關系，商品房買賣合同系對借貸的擔保，但未能提供借款合同這一直接證據，商品房買賣合同的內容及辦理商品房備案登記手續，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒于雙方之間系商品房買賣關系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。
廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區高級人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈，證明雙方之間存在房產交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，并提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數額、期限、利率等借貸關系的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。
廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。
最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備文件等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票復印件，尚不能認定商品房買賣關系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。
詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介：
位于某市的某住宅小區，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發，由所在地村委會委托某房地產開發公司開發并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。
合同主要內容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規定執行，費用由乙方負責。如今后小區變更為商品房性質時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據上述《房屋買賣合同》的主要條款，業主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質，則業主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生于20xx年5月交房期間，開發公司要求業主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業主由于即將到該中學上高中，按照開發公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證，也不能出示已經是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話，業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函，與開發公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協議》。根據雙方認可的《補充合同》，業主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主，如不愿意享受開發公司將要推出的優惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點評：
城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數是有效合同。
一、加強內部管理，完善規章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質和業務水平。
一年來，房產處客觀總結和分析了歷年來工作的經驗和存在的不足，及時地調整房產管理工作的新思路。首先以內部管理入手，重新完善修訂了一套切實可行的內部管理制度，使全處干部職工的工作質量、辦事效率和優質服務水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業務知識學習，學習了《房地產管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養、業務素質得到全面提高。
二、更新觀念，拓寬思路，全面規范地做好房地產管理的各項工作。
（一）、加強房屋產權產籍管理
根據今年房屋確權的實際情況，除了區駐地正常業務開展外，我們也加大了對各鄉鎮（街道辦事處）公私產房屋確權登記的宣傳辦證力度。
一是完成了天使學校、商業銀行、農業銀行等區駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了********六個鄉鎮（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區駐地********等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。
（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。
1、克服困難，努力開創工作新局面。今年以來配合區政府先后起草并出臺了《*********開發改造拆遷安置實施細則》（**政發[XX]33號）、<<*******區域企業安置拆遷補償實施辦法》（**政發[XX]66號）兩個文件，初步完成了****工業園區,***地塊的拆遷任務。具體如下：
（1）、****地塊347畝土地的開發改造拆遷工作于4月14日進行，現已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產房屋22戶23000平方米。
（2）、今年5月中旬，啟動了***工業園區企業安置及二期路網工程拆遷工作。現已全部完成1XX平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務XX平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。
（3）、完成了*******23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝XX余棵的清點賠償任務。
2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施***拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。
3、端正工作態度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。
(三)、房地產開發管理成績顯著。
隨著市委市政府城市建設的宏偉規劃的制定，***也迎來了開發建設的新，針對這種情況，我們加強了對房地產開發公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質等級開發、無證開發、無規劃開發的“三無”現象的發生，從而將河東區的房地產開發管理初步納入了正常軌道。
三、存在的問題和不足
一是工作人員對業務知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業務時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產工作和拆遷工作的不連續性，存在忙閑不一的現象；三是對房地產開發管理的力度不夠，由于開發管理對房產處來說是新業務，缺少專職的管理人員，加上河東區的開發企業不夠規范，因此，在開發管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產管理工作中，辦理房產證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發證權，需要疏通市局辦理的各個環節，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產證。
四、XX年的工作打算：
針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務,履行職責,繼續深入扎實地開展好各項工作。 共2頁,當前第1頁1
（一）、繼續深化理論和業務學習，嚴格執法責任制，切實樹立“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，務實高效”的房管工作作風。
（二）、繼續抓好今年已開展的各項工作，不斷總結經驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。
（三）、加大房地產開發的管理力度，建立房地產企業信用檔案系統，對開發企業誠信行為進行認真的監控；加強資質管理，徹底清查無證開發、違規開發行為；加強對開發項目的監控，引導正確的投資方向，進一步促使我區的房地產開發市場趨于規范。
（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權益；制定年度拆遷計劃，根據河城市建設發展實際，逐步進行******等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經驗、能力的拆遷管理隊伍。
（五）、進一步加大房屋產權產籍的管理力度，保障房產權利人合法權益。建立健全房產確權檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產信息系統建立連接,面向社會開展房產業務咨詢、房產檔案查詢等業務；重點做好轄區內所有鄉鎮(街道辦事處)的房產確權業務；在條件成熟的情況下,成立一家房產評估公司，面向社會搞好服務。
（六）、充分調動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發揮每位同志的工作能動性和創造性，與時俱進，全面開創房產管理工作的新局面
關鍵詞：房地產開發，經營研究，工程管理
房地產開發管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發設計管理、施工進度管理及物業管理四個主要部分。對于房地產開發企業來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設計過程的管理，業內稱之為策劃管理，房地產開發企業把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。
策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產開發人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。
（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變為面向 GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業發放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發企業及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統針對設計企業提交的策劃設計方案進行審核；
（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業遞交的設計方案滿足系統規定的要求，策劃管理系統能夠將策劃圖輸入系統，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統計、分析等；
（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統的參考資料，為審核、方案分析及后續研究等工作展開服務。
2開發管理
是指開發企業為成功完成工程項目的開發，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。
工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。
財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發企業可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協調與控制
4物業管理
為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業管理很重要。在歐美國家，物業管理一般是由專業公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發人一般啟用自己的物業管理公司，于是，物業管理方面的投訴很多，和業主的沖突成為最近來房地產行業的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發企業來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優秀的物業管理服務將是成為房地產企業搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業的核心，構造規范的物業管理流程和管理制度，物業管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業管理是為購房者提供的長期服務，也企業在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。
6結語
任何企業的競爭，必須有其獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續創新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規劃運營、施工建設和物業管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續為其提供優勢的產品和服務。
參考文獻：
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一、1-5月份工作概況在上級領導的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經濟穩步、健康地發展。
(二)其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經濟建設這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經營考核方案》及《總公司管理制度》，為規范員工的行為，發揮員工的潛能，提供了保障;對班子成員的職權范圍作了較為明確規定，從而為公司領導決策，提供了制度保障。有利于領導決策的科學化、規范化;進一步抓好房地產開發工作，由于房地產開發手續的繁雜，周期長、專業性強的特點，原來同一些合作方合作開發房產項目出現了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發生爭議，為了盡快實現合作目的，經過雙方努力最后達成了新的《補充協議》，為明確雙方權利義務，及時、正確履行合同提供了保證;將公司合同期滿后的有關物業及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關的制衣設備通過招標形式轉讓了出去，這實現了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經濟穩步地發展。(三)再次，談一下廣大職工密切關心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環境下集體企業參與市場競爭的必經之路，體制改革是關系到公司的前途與命運，關系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎性的工作，現在體制改革已經到了攻堅階段，總公司要做到資產評估，股權量化，股東登記，公司營業執照的申領等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設法加快體制改革的步伐，為公司向“產權明晰，責權明確，管理科學”的現代企業制度過渡。
二、公司現在存在的問題：
(一)因政企分開的要求，總公司部份領導調回鎮政府造成了權力“真空”，新領導班子成員未及時補全，造成某些工作未能協調好。
(二)公司的體制改革，得到了大多數員工的支持和理解，但也有少數員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發揮。
(三)企業的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉，給公司發展添加了包袱，進而影響公司經濟的發展。
(四)由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產開發受到了嚴重的影響，千鶴房地產開發有限公司的工作未能得到良好的發揮。今年以來，千鶴房地產開發有限公司未同他方簽訂新的房地產開發項目;自己也沒有獨立開發新的房產項目，房產開發歷來是公司經濟發展的龍頭，如果不對房地產開發作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發展。
三、解決存在的問題和今后工作的設想為了進一步促進公司經濟的發展
發揮總公司在東圃經濟發展中的作用，我們應該繼續加強同鎮黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯系，為公司的發展努力創造一個良好的外部環境，同時，加強公司的內部管理，發揮公司內部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創造性調動起來，為公司發展提供強大的內因支持。
(一)首先加強班子建設，配備齊全公司各職能部門的主要領導，并且加強公司班子成員內部的團結，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領全體員工奮力進取的堅強核心。
(二)深入調查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。
(三)加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業技術培訓，職業道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業文化，包括關心人、尊重人、愛護人的人文精神;積極進取，奮力拼搏商業精神;勇于奉獻、勇于創造的、團結一致的團隊精神。這樣公司各部門協作形成合力，必然有利于公司“戰斗力”的提高。
(四)努力解決企業的拖欠款問題。可以說拖欠款問題是制約公司發展的一大因素;公司資金周轉不能到位，造成許多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權的實現，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶(如迪卡、華苑酒家)采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務能力低的企業，則該停則停，該轉則轉，該并則并，將經營風險降到最低點。
(五)對下屬企業進行整頓，督促其完善內部的經營管理，要求其做到依法經營，對于違反有關法律、法規政府政策的經營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關閉，維護公司的整體利益及發揮公司的社會效益。例如，對違反環保有關規定而不整改的予以停業處理。
(六)充分發揮千鶴房地產開發有限公司的龍頭作用房地產開發向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產開發中，千鶴房地產開發有限公司的作用，尚未能全部發揮出來。原來的房地產開發大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發，這種方式在很大程度上給公司經濟的發展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發展，公司現所掌握的用地已非常有限，傳統的房產開發方式已不能適應公司經濟長足地發展，因此，房地產開發方式必須進行調整，公司計劃將一些紅線用地進行性質轉換，并采用自行規劃，自行建設，獨立地進行房地產項目的開發。當然進行獨立的房地產開發的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地產開發的技術難關，這要求我們要引進和培養懂得房地產開發的專業人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產開發有限公司一定能夠具有獨立開發房地產的潛質，真正走上房地產開發市場，參與房地產市場的競爭。
(七)與房地產開發相配套，進一步發揮千鶴物業有限公司的作用。成熟的房地產開發公司大都會成立自己的物業公司，在向廣大業主推出優質樓盤的同時，提供優質的物業管理服務。我們雖然擁有物業公司，但是我們的物業公司并沒有向其它的物業公司那樣，管理自己開發的樓盤，也沒有受托管理相應的小區。物業管理作為一種新興的產業，在其進入中國市場后，就得以迅速的發展，內地物業公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業公司要認識到物業市場競爭的激烈性，應努力學習現代化的物業管理模式，這方面，我們應當加強有關人才的引進及有關人才的培養工作，并對現有的物業管理人員進行嚴格的培訓，提高他們物業管理的水平。
(八)充分利用現有的“空置”物業，發揮其應有效應。資源的合理、充分利用，是現代管理的一種目標。總公司的很多資源得到了有效地利用;但是目前公司還有一些閑置物業未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失;因此，公司上下應群策群力，為把公司的空置物業出租出去，獻計獻策，對于這些物業我們應當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經濟的發展。
(九)積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產安全更重要的。在全國上下齊心協力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應當高度負責，抓好安防的每一個環節，確保社會的平安。我們應當加強同各企業的溝通與聯系，重視抓企業的內部穩定工作，對于企業的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態。為做好“迎九運，當好東道主”創造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創社會效益，取得雙贏。
一、1-5月份工作概況在上級領導的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經濟穩步、健康地發展。（一）首先，談一下公司的生產狀況1-5月份，鎮辦企業總收入為7245萬元，工業總產值為3267萬元；利潤總額為634萬元。1-5月份，村辦企業總收為107711萬元；工業總產值為55849萬元；利潤總額為17563萬元。1-5月份，鎮、村辦企業營業總收為114956萬元，完成區計劃任務317780萬元的36.17%，完成鎮計劃任務324998萬元的35.37%；工業總產值為59116萬元，完成區計劃任務的123030萬元的48.05%，完成鎮計劃任務的45.59%；利潤總額為18197萬元；完成區計劃任務51690萬元的35.20%；鎮計劃任務53319萬元的34.13%。（二）其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經濟建設這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經營考核方案》及《總公司管理制度》，為規范員工的行為，發揮員工的潛能，提供了保障；對班子成員的職權范圍作了較為明確規定，從而為公司領導決策，提供了制度保障。有利于領導決策的科學化、規范化；進一步抓好房地產開發工作，由于房地產開發手續的繁雜，周期長、專業性強的特點，原來同一些合作方合作開發房產項目出現了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發生爭議，為了盡快實現合作目的，經過雙方努力最后達成了新的《補充協議》，為明確雙方權利義務，及時、正確履行合同提供了保證；將公司合同期滿后的有關物業及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關的制衣設備通過招標形式轉讓了出去，這實現了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經濟穩步地發展。（三）再次，談一下廣大職工密切關心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環境下集體企業參與市場競爭的必經之路，體制改革是關系到公司的前途與命運，關系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎性的工作，現在體制改革已經到了攻堅階段，總公司要做到資產評估，股權量化，股東登記，公司營業執照的申領等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設法加快體制改革的步伐，為公司向“產權明晰，責權明確，管理科學”的現代企業制度過渡。二、公司現在存在的問題：（一）因政企分開的要求，總公司部份領導調回鎮政府造成了權力“真空”，新領導班子成員未及時補全，造成某些工作未能協調好。（二）公司的體制改革，得到了大多數員工的支持和理解，但也有少數員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發揮。（三）企業的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉，給公司發展添加了包袱，進而影響公司經濟的發展。（四）由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產開發受到了嚴重的影響，千鶴房地產開發有限公司的工作未能得到良好的發揮。今年以來，千鶴房地產開發有限公司未同他方簽訂新的房地產開發項目；自己也沒有獨立開發新的房產項目，房產開發歷來是公司經濟發展的龍頭，如果不對房地產開發作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發展。三、解決存在的問題和今后工作的設想為了進一步促進公司經濟的發展，發揮總公司在東圃經濟發展中的作用，我們應該繼續加強同鎮黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯系，為公司的發展努力創造一個良好的外部環境，同時，加強公司的內部管理，發揮公司內部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創造性調動起來，為公司發展提供強大的內因支持。（一）首先加強班子建設，配備齊全公司各職能部門的主要領導，并且加強公司班子成員內部的團結，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領全體員工奮力進取的堅強核心。（二）深入調查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。（三）加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業技術培訓，職業道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業文化，包括關心人、尊重人、愛護人的人文精神；積極進取，奮力拼搏商業精神；勇于奉獻、勇于創造的、團結一致的團隊精神。這樣公司各部門協作形成合力，必然有利于公司“戰斗力”的提高。（四）努力解決企業的拖欠款問題。可以說拖欠款問題是制約公司發展的一大因素；公司資金周轉不能到位，造成許多工作受到限制；公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權的實現，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶（如迪卡、華苑酒家）采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務能力低的企業，則該停則停，該轉則轉，該并則并，將經營風險降到最低點。（五）對下屬企業進行整頓，督促其完善內部的經營管理，要求其做到依法經營，對于違反有關法律、法規政府政策的經營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關閉，維護公司的整體利益及發揮公司的社會效益。例如，對違反環保有關規定而不整改的予以停業處理。（六）充分發揮千鶴房地產開發有限公司的龍頭作用房地產開發向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產開發中，千鶴房地產開發有限公司的作用，尚未能全部發揮出來。原來的房地產開發大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發，這種方式在很大程度上給公司經濟的發展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發展，公司現所掌握的用地已非常有限，傳統的房產開發方式已不能適應公司經濟長足地發展，因此，房地產開發方式必須進行調整，公司計劃將一些紅線用地進行性質轉換，并采用自行規劃，自行建設，獨立地進行房地產項目的開發。當然進行獨立的房地產開發的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地
產開發的技術難關，這要求我們要引進和培養懂得房地產開發的專業人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產開發有限公司一定能夠具有獨立開發房地產的潛質，真正走上房地產開發市場，參與房地產市場的競爭。（七）與房地產開發相配套，進一步發揮千鶴物業有限公司的作用。成熟的房地產開發公司大都會成立自己的物業公司，在向廣大業主推出優質樓盤的同時，提供優質的物業管理服務。我們雖然擁有物業公司，但是我們的物業公司并沒有向其它的物業公司那樣，管理自己開發的樓盤，也沒有受托管理相應的小區。物業管理作為一種新興的產業，在其進入中國市場后，就得以迅速的發展，內地物業公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業公司要認識到物業市場競爭的激烈性，應努力學習現代化的物業管理模式，這方面，我們應當加強有關人才的引進及有關人才的培養工作，并對現有的物業管理人員進行嚴格的培訓，提高他們物業管理的水平。（八）充分利用現有的“空置”物業，發揮其應有效應。資源的合理、充分利用，是現代管理的一種目標。總公司的很多資源得到了有效地利用；但是目前公司還有一些閑置物業未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失；因此，公司上下應群策群力，為把公司的空置物業出租出去，獻計獻策，對于這些物業我們應當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經濟的發展。（九）積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產安全更重要的。在全國上下齊心協力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應當高度負責，抓好安防的每一個環節，確保社會的平安。我們應當加強同各企業的溝通與聯系，重視抓企業的內部穩定工作，對于企業的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態。為做好“迎九運，當好東道主”創造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創社會效益，取得雙贏。
摘要房地產是我國80年代中期后發展最為迅速的行業之一，然而其企業資產負債率也遠遠高于其它行業，財務風險也高于其他行業。為此，深入分析和研究當前我國房地產企業的財務現狀及其所存在的風險，做好財務風險的防范與控制，有助于幫助我國房地產企業更快更好的發展，也有利于我國國民經濟再上新的臺階。
關鍵詞房地產企業財務風險財務管理問題與對策
近些年，我國的房地產業獲得了高速發展，房地產市場在已成熟，同時房地產的行業競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產年成本管理正是降低成本的有效方式。眾所周知，房地產企業是一個較為特殊的行業，與其它施工企業或建設單位有著質的區別，是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數房地產企業已由單一的項目公司向集團化運作模式轉變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產行業所具有的獨特特點，其面臨的財務風險仍是值得關注與重視的一個關鍵點。針對上述房地產企業財務管理存在的問題，要改善財務管理方法，提升財務管理水平，應當構建并完善財務管理體系。
一、當前我國房地產企業財務管理存在的問題
1.在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。
2.財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司與項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說，預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高，房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛 被一些地產企業采用。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大，投資周期越長，資金周轉也越慢，資金流動性也越差，同時變現性能力也就越差，房地產企業面臨財務風險也就越大。
3.審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。
二、加強房地產企業財務管理的對策
1.健全財務管理制度。強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。
2.充分市場調研，在投資風險決策過程中保持穩健性原則，以有效防范和控制投資風險。提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險 中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業的財務風險的防范與控制能力，確保企業的可持續發展。對于許多破產后企業來說，有相當一部分企業是由于管理者沒有充分調研市場，或在項目投資決策中穩健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預期出現一定偏差時，企業資金就處于緊缺狀態，財務風險也 緊隨發生。為此，本文認為，由于房地產行業投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調整難度較大的特點，房地產企業投資決策前，必須充分了解城市規劃信 息、周邊土地供應及使用情況、周邊房地產開發供應情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進 行權衡，尋求最佳組合。
3.做好發包管理工作。承包單位的選擇不僅僅是工程質量保證的關鍵，同時也會對工程成本產生一定的影響。因此，要做好房產項目的成本管理應當認真做 好工程的發包管理。筆者認為，做好發包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質量和工期有保證、經濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質量和降低工程成本都有著十分關鍵的影響。
4.加大審計評價力度。審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發現的問題督促項目部和相關業務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。建立完工項目后評價制度，組織各業務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發的投資決策提供可行性建議。
