時間：2023-05-30 10:10:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商品房認購書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
地址：_________
電話：_________
乙方（認購人）：_________
身份證件號碼／公司注冊號：_________
地址：_________
電話：_________
丙方（經紀機構）：_________
地址：_________
電話：_________
乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的_________物業（以下簡稱該物業）。其建筑面積_________平方米，套內建筑面積_________平方米，認購價￥_________（大寫：_________）。《商品房預售許可證》號：_________。經與甲方協商，達成以下協議：
1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥_________（大寫：_________）給甲方作為認購該物業的訂金。
2、乙方應于本認購書簽訂后_________日內（即_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止）到_________簽訂《商品房買賣合同》。并帶上如下證件和資料：
（1）本認購書；
（2）身份證明原件和復印件；
（3）_________；
（4）_________。
3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款；如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金；如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人；如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協議內容，應協商一致，并簽訂書面補充協議。
5、乙方如對所購物業了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6、甲方如委托房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上簽章。
本認購書一式_________份，具有同等法律效力。其中甲方持_________份，乙方持_________份，丙方持_________份。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
關鍵詞： 認購書 預約 本約 意向書
商品房認購書，是指商品房買賣合同雙方在簽署正式合同前簽訂的，對雙方交易事宜初步確認的文書。解決認購書糾紛的關鍵是認定其法律性質，而我國現有法律對此并未做出明確說明。學界對認購書性質曾存在多種觀點，隨著理論和實踐的發展，對其性質的觀點逐漸統一，一般認為認購書是獨立的合同，是為將來簽訂買賣合同而簽訂的預約。但鑒于當前認購形式的多樣性和復雜性，應根據其具體情形探尋認購書的法律屬性，而非一概而論。當前認購書大致有以下三種形式：
一、預約
我國關于預約的立法在《商品房買賣合同司法解釋》中以認購書的形式首次出現。臺灣學者王澤鑒認為，預約乃約定將來訂立一定契約的契約，本約則為履行該預約而訂立的契約。 [1]預約的標的是訂立契約的行為，目的是確保雙方在將來訂立特定的合同。學理上一般認為，認購書是買賣雙方就日后簽訂商品房買賣合同所達成的合意。其生效應具備以下條件：1.開發商和認購人都必須具備相應的民事行為能力。2.雙方意思表示真實。3.內容不違反法律。4.內容確定和可能。
（一）形式要件
關于合同形式是否是商品房認購書的生效要件存在爭議。從比較法上看，法國、意大利、秘魯、智力等民法都規定預約應當采用書面形式。我國大陸學者吳頌明也認為須具備書面形式。 [2]而臺灣學者王澤鑒則認為當事人可以自由約定并不限于要物契約。但由于認購書和之后將訂立的商品房買賣合同形式有關聯，其形式要件比一般的合同更為復雜。對此，關于預約是否從本約的形式，應分為法定和約定兩種形式。[3]史尚寬先生則認為，應就為要式之理由分別觀察，如果其要式系出于慎重訂約之目的，則預約亦為要式，如果為其他理由，例如為意思表示之明確或采為證據之方法則為不要式。[4]此外，符啟林認為，基于敦促當事慎重考慮的目的，法律必須規定認購書采用書面形式。[5]《合同法》并未強制規定合同形式，但商品房買賣屬于要式法律行為，認購書作為買賣的一種合同形式，也應是要式合同。雖《合同法》第36條對欠缺要式條件的合同效力也給予了補救的機會。但鑒于認購書的特殊性質以及糾紛的頻繁發生，為促使當事人慎重簽約，保證商品房交易的安全，應當以書面形式訂立。
（二）確定性
合同生效要件之一是合同內容的確定性，學理上對預約性質的商品房認購書內容確定性應達到何種程度尚無定論，但預約為訂立本約而存在，其確定程度可能不如本約，但仍然應滿足基本的確定性。民法上對認定合同內容的確定有不同的理解，但立法通常采取較為寬松的態度。如我國《合同法解釋二》第1條第1款規定，合同只需具備當事人、標的物和數量三項內容可當然成立。可見，價格條款也逐漸不再被認為是合同的主要條款，而可由當事人根據交易習慣、締約的過程以及產出需求等因素來合理確定[6]。但一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同嚴格。目前商品房市場并未形成充分的競爭，且商品房價格受其所處地理位置、樓層、朝向和設施等不同條件的影響，按交易習慣和訂立合同時履行地的市場價格確定欠缺科學性和公平性，為使依法成立的商品房認購書具有履行效力，價格條款的確定性或可確定性應為必要。作為預約性質的商品房認購書通常應具備當事人、標的物、數量和價格條款。
二、本約
根據《商品房買賣合同司法解釋》第5條規定，如果商品房認購書已具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同應當具備的12項條款，當事人未明確排除其約束力，且開發商已按約定收取購房款時，認購書在性質上已轉化為正式商品房買賣合同。筆者認為，具備合同主要內容的認購書已不存在事實或法律上的障礙，其性質類似于“將從事交易的協議”，其名為認購書固然有其意義，如能推遲對必要合同文件的準備與執行，能延緩費用的附隨支出等，但由于其相同與本約的確定性，嚴格來說其雖名為認購書而實應為本約。
定性為預約的認購書與商品房買賣合同的本質區別在于，前者存在法律或事實上的障礙，導致買賣合同部分條款缺失或不確定。如《商品房銷售管理辦法》第五章專章規定了商品房交付條件，但在預約階段當事人不可能就上述法律法規所要求的做出明確詳細的約定。因此通常情況下認購書不能被認定為商品房買賣合同。如果合同具有第16條規定的全部內容，即不存在事實或法律上的障礙，也就無簽訂認購書的必要了。即使簽訂的是認購書也應認定為本約，與商品房買賣合同具有同等的法律效力，違約時對方應承擔違約責任，若無法強制履行則應給予履行利益的賠償，即適用定金罰則和補償違約時商品房差價。此外，筆者認為此司法解釋有欠妥當之處：
1.成立本約的轉化條件過于嚴格。《商品房銷售管理辦法》第16條規定商品房買賣合同應當具備的內容有12條之多，而《合同法司法解釋二》第1條第1款規定，合同只需具備當事人、標的物、數量三項內容可當然成立。從法的效力層次上看，前者作為建設部頒發的部委規章其法律位階明顯低于后者。根據合同的確定性理論，當合同具備主要條款時，非主要條款可以通過交易習慣進行填補。此外，從司法實踐的角度看，第5條將部分的認購書法定化為商品房買賣合同，為其繼續履行提供了法律基礎；但未對不完全具有《商品房銷售管理辦法》第16條規定條款的認購書效力作出規定，“不可繼續履行”的認購書和“法定化為本約”的認購書之間存在很大的空間，法院對此類案件具有較大的自由裁量權。如果嚴格按此執行，實踐結果未必公平。
2.無須附加實際履行條件。一般來說，只要合同條款明確且齊備，不存在法律或事實上的履行障礙，無論合同為何名稱都應認定為本約，而無須附加實際履行的條件。收受購房款是商品房買賣合同履行階段的行為，反映了購房者對義務的履行和開發商對利益的享有，是否收受購房款并不影響商品房買賣合同或認購書的成立或生效，且預約本身也并不排斥合同的履行。雖然有學者認為，以實際履行作為區分預約與本約，符合我國商品房銷售市場的實際情況和交易實務，但這無形中鼓勵了一方當事人違背誠信原則惡意毀約否認本約的成立。因此不能簡單地把履行認購書看作為履行商品房買賣合同。
三、意向書
意向書源于英美，是商務交易中較為常見的文書形式，但并不是嚴格的法律概念，學界也尚無權威定性。有學者認為，廣義的意向書包括意向聲明、預約與本約。而狹義的意向書僅指意向聲明，并非契約，其作用僅僅是記錄當事人的合作意向，無需過于強調內容的確定性。而鑒于商品房建造多樣化和個性化趨勢，以及地理位置、戶型、朝向、規格、樓層對價格產生重大影響，筆者認為商品房不是開發商批量生產的種類物而是特定物。因此，當認購人在購樓現場向開發商表示希望購買樓盤中任意一套商品房時，內容無確定性，雙方僅對買賣洽談的相關事宜達成初步意向，而未就將來是否締約達成一致。此認購行為不具有法律效力，當事人違反意向聲明無須承擔法律責任。
參考文獻：
[1][3]王澤鑒.債法原理：第一冊[M].中國政法大學，2001.
[2]吳頌明.預約合同研究[C].梁慧星.民商法論叢（17）.法律出版社，2000.
[4]史尚寬.債法總論[M].中國政法大學出版社，2000.
第一，筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎上簽約的預約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現有法律規定。
按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質和法律效力，不能混淆。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。
認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內有簽約購房合同的義務，其“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，只是預售人向買受人發出了在十天內其有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內有簽約購房合同的義務，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預售人向買受人發出的訂立本合同的預約，屬于債權合同，適用一般合同法的規則。
簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規定的期限內根據認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經履行了義務，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。
另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系，故也就無所謂附期限的合同了。
其實，在現實生活中，類似認購書的預約合同是經常化的，如簽訂廣告合同時需要預約廣告版面、想投資證券業務的則需要預約開戶、讀者預約借閱熱門圖書、預約專家看病、商人在洽談投資之前的預約面談等等，其法律性質其實與認購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預先約定。只不過一般的預約由于涉及標的數額小，雙方權利義務簡單明了，沒有認購書這么引人矚目而已。
第二，認購書成立且有效的法律條件。
當前，絕大多數意見認為，認購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認購書約定的主要條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照雙方約定或法律規定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。
誠然，合同成立的核心條件是當事人的意思表示一致，但這并不表明認購書必須內容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內容要有約定才算成立。
根據我國合同法規定：承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對此并無強制性要求。《聯合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發價人在得到接受時承受約束的意旨，即構成發價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規定數量或規定如何確定數量和價格，即為十分確定。”根據此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統一商法典的規定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標的和數量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點、時間及違約責任都可以事后確定。
買受人根據預售人公開發出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預售人向買受人發出了要約，因為其希望買受人能根據其提供的認購書的內容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這時候預約即宣告成立且有效，而無論是否書面簽約或口頭承諾，也無論是否認購書內容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數量多少，筆者以為也可以省略。首先，購買商品房不同于動產貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數量，從一個到一千個，其對出賣人產生的利潤及費用相差會很懸殊的。但商品房屬于不動產，其在預售時通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時通過空間坐標表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向，即每個商品房都存在于某個特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價巨大，現實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數量。退一步說，此時，由于商品房的質量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細談商品房購買數量也是毫無意義的。
第三點是如何界定認購書的違約責任。
對于購房過程中不履行認購書義務的違約責任，一種觀點是：在雙方不能訂立購房合同時，一方可以將認購書的內容視為買賣合同的內容，可以請求對方履行，或訴請裁判機關裁決并以裁決書作為買賣的依據。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。
筆者認為，認購書只是一份預售人向買受人發出的訂立本合同的預約，其法律效力僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。購房者只要在一定期限內根據認購書約定的條款和日期有來和預售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務。至于購房合同雙方有分歧無法達成協議，則屬于另一法律行為，和認購書無必然的關系。認購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預售人根據認購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預售人有權不予以返還。除此之外，預售人沒有扣押定金的法律依據。此時的定金性質應屬于解約定金，本質上也就是違約方向守約方賠償的信賴利益損失。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當事人解除合同的權利和機會。
我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。如果真是具有這種功能，則認購書就成了合同的一個重要組成部分，將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋？
比如說，某買受人與預售人約定了在10日后要向預售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預售人洽談，雙方對數量和價格都沒異議，但對違約責任卻無法達成協議。此種情況下，預售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。
簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應該退回，這并不影響購房書的法律效力。因為當事人已經履行了認購書約定的簽約義務，只是因為雙方就有關條款存在爭議而無法達成一致協議，根據當事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當事人當然有權放棄簽約的權利。
基于上述認識，筆者以為在認購書中規定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預售人沒收”，以及“因預售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清，且太過于概括性，實質上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當事人簽約合同義務的特定目的，反而會給不法者有乘機預設定金陷阱之機會。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統的約定，有可能把認購人無正當理由不與預售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當然有沒收定金的權利，這點前面已經分析過了。
第四點，內部認購書的法律效力分析。
預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂認購書，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。
根據《城市房地產管理法》第四十條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第五十二條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規定的無效合同，自然無法律拘束力。
認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。此時購房人是否應承擔責任要再分析。如果預售人事先隱瞞未取得商品房預售許可證這事實卻依然以“優惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機會損失等），預售人應負全部責任。
如果認購人事先知道或者預售人已明確告之，則認購人也有過錯，應負一定的責任。但筆者以為由雙方各自對半承擔或分擔責任，有失公平合理原則。因為，認購書是由預售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務把法律法規規定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權利暇疵。這也是合同法規定出賣人應承擔的義務，且他也應知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認購人只能承擔次要責任，而主要責任應由預售人承擔。此外，根據《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規定，預售人還要承擔行政責任。
第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。
預售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據。有人以為《城市商品房預售管理辦法》第二條和第十條之規定即是，但實際上以上規定是對商品房預售合同簽約之規定，且只針對期房而言。相反，根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業和受買人應當訂立書面商品房買賣合同。”該條文并沒有規定簽訂認購書是商品房買賣的必要程序。《合同法》和其它的行政法規對此也沒有強制性規定。
現實生活中，很多人都不清楚購房認購書是購房合同嗎。雖然我國法律中對購房認購書是購房合同嗎的問題作了一些規定，但是關于購房認購書是否是購房合同嗎大家可能還不是很清楚，下面就購房認購書是購房合同嗎作一個簡要的闡述。
一、認購書和購房合同一樣嗎，房屋認購書等于購房合同嗎?
商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。
認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
因此，房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，也就是說，房屋認購書不等于購房合同。認購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做準備。但是根據目前的法律規定，房屋認購書并不是完全與購房合同沒關系，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為購房合同，這個時候，認購書就等于購房合同了。
二、房屋認購書什么情況下等于購房合同?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。
因此，如果商品房認購書的內容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的所有內容，而且開發商已經按照約定收受購房款的，那么，商品房認購書就等于商品房買賣合同。當事人的權利義務，應當按照商品房認購書的約定處理。
以上就是我們的法律中關于購房認購書是購房合同嗎問題的解答，希望對你有所幫助。當然在實踐中，更多關于購房認購書的問題，如購房認購書的效力等問題?如果您想要更多關于這方面的問題請具體聯系我們，我們會根據您的具體問題，您好做專業的法律分析，幫助您更好的維護自己的合法權益。
關鍵詞：商品房認購書；商品房預售合同；商品房買賣合同
1 商品房買賣中的合同
1.1 商品房認購書的基本內容
1.1.1 商品房認購書的概念 在商品房買賣過程當中，開發商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權利承擔義務的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。
1.1.2 商品房認購書的特征 商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3 商品房認購書的法律規定 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”[2]該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，規定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權返還定金。但若是發生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2 商品房預售合同
1.2.1 商品房預售合同含義 商品房預售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預售合同是指：房地產開發企業將尚未建成的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。[3]
1.2.2 商品房預售合同特征 商品房預售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現實存在的物，而是將來的物，商品房預售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預售交易行為放任自流，買受人（預購人）承受的風險將大大高于現房買賣的風險，并極易引發房地產交易中過度投機、欺詐等違法行為。
1.2.3 商品房預售合同的法律規定 在我國，商品房預售是被許可的，但對商品房預售行為進行了特別規制進行較強的國家干預。規定了專門的《商品房預售管理辦法》，還在《城市房地產管理法》規定：商品房預售，應當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”[4]
1.3 商品房買賣合同
1.3.1 商品房買賣合同 《商品房買賣合同糾紛解釋》規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現售合同。商品房現售合同是指：房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
1.3.2 商品房買賣合同的法律規定 買賣合同屬于《合同法》中規定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規和司法解釋進行補充，如《城市房地產管理法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
2 商品房買賣中的合同之間的關系
2.1 商品房買賣中合同的相同之處 商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權利義務是對等的，各方都以履行一定的給付義務而取得利益，都是雙務，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權利，賣方獲得定金或房款，自己的權利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等證書。
2.2 商品房買賣中合同的區別
2.2.1 合同簽訂的階段不同 商品房認購書是商品房預售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預售合同或者商品房現售合同。
2.2.2 出賣方所具有的條件不同 商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預售合同出賣方還必須提供預售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房所有權證》；二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
2.2.3 合同的內容不同 商品房認購書不同于房屋預售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內容：①認購物業的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房現售合同。而房屋預售和現售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規定。
2.2.4 合同的法定形式不同 法律規定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關機關登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預售合同，則可以進行預售登記，以保護買受人的優先購買權；如果雙方簽訂的是現房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關辦理產權過戶登記手續，即使房屋已實際交付也不行。
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nbsp; 2.2.5 法律后果不同 認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不屬于商品房預售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預售合同。認購書雙方當事人的義務是盡最大誠信進行談判磋商以締結正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經誠信履行了認購書的義務。
當事人簽訂的商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權，為了保護買受方的權利，我國《物權法》規定了商品房預售合同登記。[6]根據這一規定，購房者簽訂商品房預售合同后，假如未辦理登記備案手續，開發商又將該套房屋預售給第三人，而第三人的預售合同辦理了登記備案手續的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續，所以無法取得房屋所有權，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。
3 簽訂合同時的風險防范
3.1 簽合同時要注意的共同事項
3.1.1 審查賣方的資質證書 房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2 將賣方宣傳的優惠盡量寫入合同 賣方為了促銷房屋會使出渾身解數進行宣傳，如“優惠價格”、“小區配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現。購房者應當為防止口說無憑或者對方無法兌現要求將這些內容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現的后果。
3.2 不同合同的風險防范
3.2.1 防止被商品房認購書套牢的防范 ①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協議）等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的幾日內將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產開發商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當事人以定金形式擔保債務未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應雙倍返還定金。“訂金”則屬于預付款性質，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書
》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產開發商有權沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發現問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協議中明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
3.2.2 簽訂商品房預售合同的風險防范 ①審查是否具備預售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應當具備《商品房預售許可證》。房地產開發商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預售合同。《商品房預售許可證》是在具備了其他四證的基礎上予以核發的，是開發商具備預售資格的最后條件。有些開發商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預售合同，將有可能導致購房合同無效。對該證的審查是預防購房風險的關鍵環節之一。②對開發商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經過很長一段時間，如果房地產價格暴漲，開發商就可能在利益的驅使下，將已經出售的預售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發商約定向登記機關申請預告登記。根據《物權法》規定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。[7]
3.2.3 現房買賣合同履行中的風險防范 現房買賣合同和預售商品房買賣合同的不同之處是一個是現房一個是期房，所以，買賣現房合同時不僅應注意預售商品房的防范注意事項，還應當注意其他的一些事項：①對《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權拒絕開發商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發商對房屋進行共同驗收。如果發現問題存在應暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發商進行協商由其維修，但是應當讓開發商進行書面確認質量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應根據法律規定或合同約定及時維權。②產權辦理過程中的風險防范。購房者獲得產權證是其訂立合同的主要目的，與之相對應，交付房屋后開發商的義務并沒有履行完畢，根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商應當在房屋交付使用之日起60日內完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發商還應到盡協助義務。[8]由于購房者對辦理產權事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發商全程辦證，這樣可以防止因產權證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻：
[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
出賣人（以下簡稱“甲方”）__________
認購人（以下簡稱“乙方”）__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________（以下簡稱商品房）該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）_______________________
乙方（公章）____________________
授權代表：________________________
授權代表：______________________
證件號碼：_________________________
證件號碼：_______________________
聯系電話：_________________________
聯系電話：_______________________
_____年_____月_____日
目前，有部分樓盤在未取得《商品房預售許可證》的前提下進行“內部認購”。買家在交納誠意金或定金、訂金時，會與發展商簽訂“單位認購書”（即《認購意向書》），此“認購書”有別于正式的商品房買賣合同，現有買家對此提出疑問，“認購書”是否具有法律效力？
專家意見：
一般來說，“認購書”是買家與發展商之間達成的一種協議，它并不具備法律效力。但今年6月1日開始實施的《司法解釋》里卻有這樣的規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
因此，“認購書”是否具備法律效力要看其具體內容，不能一概而論。在這里，要特別提醒的是，在訂立涉及誠意金、訂金或定金的條款時，要注明在支付首期購房款時，是否將該款項作為購房款的一部分。而誠意金、訂金或定金這三者也是有區別的，當買家不想購房時，誠意金一般可以退還；而訂金與定金的退還則有一定難度，除非特別注明，否則必須在發展商出現違約的情況下，訂金或定金才能退還。
不少置業者在簽訂“認購書”時，往往會疏忽大意，沒有仔細研究相關條款，給某些發展商有機可乘，到最后才發現自己吃了虧。各位置業者應該引以為戒，仔細研讀各項條款，有懷疑的地方一定要問清楚，最后才決定是否簽字。
一、一般來說，購房者在簽訂認購書給付定金的時候，與開發商未就主合同的主要內容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內容達成協議，則購房定金通常應當返還購房者。
定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前，我國法律規定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點在于，其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有聯系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書、意向書一類協議中設定立約定金的，其法律效力自當事人實際交付定金時產生，在其所擔保的立約行為沒有發生時，違反承諾的一方當事人就應當受到定金處罰。因此，我們認為，在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴格以認購書約定的條件為準，可區別于以下幾種情況。
首先，如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商，而開發商與購房者又未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發商應當將定金返還購房者。其次，如果開發商在簽訂主合同時，提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發商應當承擔違反認購協議的違約責任，依照擔保法的規定，開發商應當向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致，導致不能簽訂主合同的，開發商應當返還購房者定金。另外，如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應當承擔違反認購協議的違約責任。此種情況下，開發商可以不予返還購房者定金。
三、開發商在未取得商品房預售許可證、銷售許可證的情況下，與購房者簽訂認購協議的行為是違反法律規定的無效民事行為，開發商應當如數返還購房者定金。
此外，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用”。但問題，此處的“預訂款性質的費用”是否包括定金，如果從有利于保護購房者的角度理解，此處的預訂款性質的費用應當包括定金在內。但這樣理解又似乎與擔保法及其司法解釋有所沖突，按照擔保法的規定屬定金就要適用定金罰則。在實踐中，開發商往往以各種名義收取購房者預訂款性質的費用以約束購房者與其簽訂正式合同，但如果這些費用約定金性質，購房者不管什么原因未能與開發商簽訂主合同開發商不能拒絕返還購房者交付的預訂款。而按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規定，開發商也應向購房者返還所收取的費用。同樣，如果因開發商的原因未能簽訂合同的，購房者也不能主張定金權利而要求開發商雙倍返還，但這種情況畢竟較少，且購房者可按上述規定，收回其預付的費用。新晨
商品房交易的程序不同于普通商品買賣，一般分現房買賣與期房買賣兩種，主要有以下五個步驟：
1、簽訂認購書。簽訂認購書前，售樓人員必須將房屋有關情況告知購房者，如樓書、預售許可證、何時交房等。購房者根據自身的實際情況決定是否與開發商簽訂認購書。簽訂認購書時，購房者要向開發商支付一定數額的訂金。此程序非必經步驟。
2、簽訂預售或出售合同。如果是現房買賣，則由購房者和開發商簽訂出售合同。如果是預售商品房，則簽訂預售合同，目前本市采用的是2000版預售合同示范文本。
3、辦理合同登記備案手續。一般來說，預售合同或出售合同自簽訂之日起30日內向房地產交易中心辦理登記備案手續。未經登記備案的合同盡管有效，但不得對抗第三人。
4、辦理交房手續。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購房者應根據開發商的通知及時辦理交房手續，繳納物業管理費和維修基金等。
5、辦理產權過戶手續。預售、出售的房屋一般自交房后90日內，由開發商代辦或購房者自己辦理房地產權證，即俗稱的“小產證”。
本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。
[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。
在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。
2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。
3.行政干預色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。
（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質
從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
（1）商品房認購書與購房合同的關系
商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質
在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。
二、商品房預售的法律問題
（一）商品房預售合同的概念
商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。
（二）商品房預售合同的法律性質和特征
1.商品房預售合同的法律性質
商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。
2.商品房預售合同的特征
第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。
第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。
第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力
1.商品房預售合同登記的法律性質
商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。
2.商品房預售登記的效力
第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。
（四）商品房預售合同轉讓
1.商品房預售合同轉讓的概念
商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。
2.商品房預售合同轉讓的法律性質
我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔保”。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。
3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關系
從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：
1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。
3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。
4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。
6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。
（四）房屋按揭的若干實務問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：
首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系
抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任
在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。
虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。
二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任
由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責任
開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。
四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任
關鍵詞：買賣合同 降價 退房
目前，全國許多房地產開發商為了盡快回籠資金，紛紛降價銷售其所開發的商品房。但開發商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿，購房人認為因降價而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發商“退房”。購房人向開發商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發商退房須符合法律規定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應當經買賣雙方協商一致，合同才能變更或解除。
法定解除房屋買賣合同的法律分析
房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內容合法，不違反法律、行政法規強制性規定，房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效。
但根據《合同法》第94條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產開發經營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規的相關規定，購房人因開發商違約，即在以下情形下行使解除權，解除房屋買賣合同，要求開發商退房還款。
（一）開發商逾期交房
除當事人另有約定外，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的，開發商也有權解除合同。但根據《合同法》第94條第（四）項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權解除房屋買賣合同。
（二）開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人
商品房買賣合同訂立后，開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權解除合同。因為根據《擔保法》及《物權法》等規定，房屋一旦依法設定抵押，即使房屋所有權過戶至購房人名下，若債務人不履行債務，債權人仍有權依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權人依法行使抵押權，將導致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然，如果購房人同意出賣人設定抵押，屬自愿承擔該風險。
（三）買賣合同訂立后開發商將該房屋出賣給第三人
房屋買賣合同成立后，開發商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權。因此，法律賦予購房人解除合同的權利，以維護自己的權益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（四）房屋質量不合格
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房人有權請求解除合同和賠償損失。但因房屋質量不合格而解除合同應由具有資質的鑒定部門對房屋質量作出鑒定，以確認房屋質量是否合格。
（五）面積誤差比絕對值超出3％或無法辦理所有權證
根據《解釋》第14條規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出3％，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。
商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。 轉貼于
約定退房的法律分析
約定解除房屋買賣合同，即退房，是當事人經過協商一致，在訂立房屋買賣合同時約定一方或雙方當事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現合同中約定的解除情形，解除權人即可依據合同的約定行使解除權而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開發商或者購房人可以根據合同約定通知另一方當事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔民事責任及如何承擔，仍將取決于合同約定。
根據法律規定，無論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅，當事人不得再單方面解除合同。
房屋買賣合同因無效或被撤銷而退房
商品房是特殊的商品，為了國家利益、社會公共利益，國家對房地產開發商開發、銷售房屋給予嚴格的監督和管理。開發商違反法律、法規規定出售房屋，房屋買賣合同屬于無效合同。
另外，《合同法》第54條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機構作出判決或裁決，不由當事人決定。
房屋買賣合同依法被確認無效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購房屋應退還給開發商，開發商應當退還購房人已交購房款。此外，因開發商的過錯導致合同無效或者被撤銷，購房人可以請求返還已付購房款及利息，并有權要求開發商賠償因此所遭受的損失。
通過上述分析可見，開發商降價銷售其開發的商品房，或者已購房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權要求退房外，購房人欲要求開發商退房，必須經買賣雙方當事人協商一致。如果出賣人不同意解除，購房人無權要求退房。購房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開發商退房，實際上是一種違約行為。因此，開發商同意退房的同時有權要求購房人承擔違約責任，賠償因退房而造成的各項經濟損失。
房屋認購書的法律性質
在商品房買賣的實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數額的定金。認購書（包括某些意向書）在法律性質上屬于預約合同。
商品房購房合同范文閱讀
合同編號：
甲方(債務人、回購人)：
乙方(債權人、轉讓方)：
鑒于：
1、甲、乙雙方于 年 月 日簽訂了《商品房買賣合同》。
2、甲方愿意保留對該房產的約定回購權。為此，甲、乙雙方經友好協商，依據《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，達成本協議。
第一條 甲方回購乙方購買的商品房的條件
一、雙方同意甲方對前述房產擁有回購權，在約定期限內乙方不得對房產進行處置。
二、甲方有權在支付以下全部款項的條件下進行回購：
1、在 年 月 日之前支付乙方全部房款及利息合計 元(計算方法為：購房款+購房款支付之日起按至甲方支付款項之日月 %的利率);
2、甲方承擔并支付辦理本合同項下商品房回購的全部手續并承擔全部相關稅費，乙方不承擔任何費用(包括購房合同簽署后產生的契稅及滯納金等一切費用);
3、其他費用合計 元(包括但不限于：評估費、咨詢費等)。
第二條 回購商品房的狀況
回購商品房的基本情況詳見甲、乙雙方于 年 月 日簽定的《商品房買賣合同》，買賣房屋清單詳見附件。
第三條 回購程序
1、甲方應當在行使期限屆滿前10日內通知乙方，并在10日內支付回購款。
2、乙方收到款項后3日內與甲方雙方共同辦理回購過戶或者注銷銷售備案手續，相關稅費甲方承擔。
第四條 回購權因為以下情況之一喪失：
1、甲方未在約定期限內提出回購申請。
2、甲方未按約定支付全部回購款項。
第五條 甲方喪失回購權的，乙方對房產擁有完全和不受限制的處分權。如果尚未辦理房產證，甲方必須在三十個工作日內為乙方或乙方指定的名下辦理房產證。如因甲方原因不能提供相關手續為乙方或乙方指定的名下辦理房產權證，甲方則應當賠償乙方相對于購房款的30%的違約金。
第六條 本協議各條款不存在可撤銷或可變更事由，任何一方不得申請撤銷或變更，亦不得申請減輕或免除本合同約定之責任。
第七條 違約責任
1、甲方如在 年 月 日前未向乙方支付全部回購房款，視為甲方放棄回購權，乙方有權自行處置該該房產，并不受甲方任何約束。
2、乙方另行出售、處置上述所購買商品房的，甲方應當按照乙方要求積極辦理相關各項手續。否則，甲方應按照本合同第七條所約定的條款賠償乙方。
3、甲方應當對本合同項下商品房的合法性及真實性負責，如有虛假或違法情況，足以導致甲方喪失履行能力的，應向乙方支付兩倍回購房款。
4、甲方如期支付回購房款后，乙方必須將本合同項下商品房退還給甲方，否則乙方應賠償甲方兩倍回購房款。
第八條 關于本協議的通知可按照合同載明的地址送達，一方變更地址的應當通知對方，否則按照原地址寄出后5日內視為送達。
第九條 合同生效
本合同一式叁份，自雙方簽字蓋章后生效。
第十條 爭議的解決
雙方發生爭議時，應協商解決，協商不成的，雙方同意提交合肥仲裁委員會仲裁。
第十三條 本合同未盡事宜，雙方可另行達成補充協議。
甲方： 乙方 ：
年 月 日 年 月 日
最新商品房購房合同范文
編號：__________
甲方(出售人)：_____________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方(認購人)：_____________
身份證件號碼/公司注冊號：____
地址：_______________________ 電話：____________
丙方(經紀機構)：___________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的________________物業(以下簡稱“該物業”)。其建筑面積___________平方米，套內建筑面積____________平方米，認購價￥____________(大寫：________)。《商品房預售許可證》號：________________。
經與甲方協商，達成以下協議：
1.甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥__________ (大寫：____________________)給甲方作為認購該物業的訂金。
2.乙方應于本認購書簽訂后______日內(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________簽訂《商品房買賣合同》。并帶上如下證件和資料：
(1)本認購書;
(2)身份證明原件和復印件;
3.訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款;如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金;如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人;如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。
4.甲乙雙方如需變更本協議內容，應協商一致，并簽訂書面補充協議。
5.乙方如對所購物業了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6.甲方如委托房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上簽章。
本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(簽章)：____________
乙方(簽章)：____________
丙方(簽章)：____________
銷售代表(簽名)：________
簽訂日期：___年___月____日
關于簡單購房合同范本
出讓方(以下簡稱甲方)：肇慶市駿生房地產開發有限公司__ 聯系電話： 0758—8555113
買受方(以下簡稱乙方: 朱亞五
地址： 廣東省廣寧縣木格鎮石臺村委會傍寺村一隊26號
身份證號碼：441223X
電話：
委托人：
地址：_________x___________郵政編碼： x
聯系電話：_______x____________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條 房屋情況
購買該房座落:高要市蜆崗鎮 雙金三路2號 駿景花園 。用途住宅，建筑結構框架，混凝土，建筑層數為 12 層。買受人所買的是
二 幢B1101戶型。(B1101房)。其中：套內建筑面積77.41 平方米，
公共部分分攤建筑面積 15.8 平方米，合計建筑面積93.21平方米。 房平面圖見附件一
第二條 房價款
房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為 4023.17 元(大寫是肆仟零貳拾叁元壹角柒分)，總房價款為 375000元整 (大寫：叁拾柒萬伍仟元整) 。
第三條 商品房交付日期
房屋竣工，經驗收合格后，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方于_20xx__年_6月 20日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第 1種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
第四條 乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第3 種形式付款
1、一次性付款 X
2、分期
3、 購房余款150000元以銀行按揭方式支付 。
第五條 甲方逾期交付房屋的處理
1.除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付房，逾期在 30 日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付房之日次日起至實際交付房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第 1 種約定，追究甲方違約責任：
1、甲方在交樓給乙方時與乙方在購買該戶型不相符的規格和戶型，甲方應支付給乙方已付款的本金和利息，利息自合同約定甲乙雙方付簽約之日次日起至實際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計算，甲方連同本金和利息支付給乙方。
第六條 乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在 15 日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第 1 種約定，追究乙方違約責任：
1、合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按該房價款的萬分之 五 向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應按房價款的萬分之 十 向甲方支付違約金。
第七條 商品房質量及保修責任
甲方交付的房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾(見附件三)，未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。 在乙方正常情況下，甲方應按照的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。
第八條 房配套和交樓標準
本房甲方的交樓標準是毛坯房(包括有鋁合金窗，大廳落地趟門，大門口木門)，水電到門口。
第九條 房設計變更的約定
乙方未征得甲方同意，不得擅自變更房的房屋設計和環境布局(見附件四)。確需變更的，乙方應自設計變更方案確定之日起 7 日內與甲方協商。
乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。
甲方不同意變更，或乙方擅自變更的，甲方有權解除合同。
第十條 商品房交接
商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，交接房屋鑰匙。
第十一條 房屋產權登記和辦理
商品房竣工驗收合格后，甲方須在720日內辦理房屋所有權證登記給乙方辦理房屋產權證。(本房屋的套內的面積可能和房產證有±3平方出入)(在辦證過程中產生的稅費)甲乙方各付各的交易稅。(各付各稅)
甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協助乙方辦理房屋所有權轉移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。
第十二條 物業管理
關于物業管理的服務內容和收費標準等，按有關規定由乙方與物業管理企業訂立物業管理合同。
第十三條 產權糾紛和債權債務糾紛的約定
甲方保證在交付房時，無產權糾紛和債權債務糾紛。如存在產權糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十四條 爭議處理
本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第_1___種方式處理：
1、向當地仲裁委員會申請仲裁;
2、向人民法院提起訴訟;
第十五條 合同附件
本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同。
第十六條 合同份數
本合同連同附件共一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等效力。
第十七條自雙方簽字日起，合同生效。
