時(shí)間：2023-05-30 10:08:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市酒店，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：城市商務(wù)酒店；景觀；設(shè)計(jì)
一?酒店景觀的設(shè)計(jì)對(duì)酒店品質(zhì)的作用以及設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問題
酒店的布局和裝潢以及酒店的景觀設(shè)計(jì)都可以為整個(gè)酒店?duì)I造出良好的酒店氛圍，其次對(duì)酒店的員工也會(huì)產(chǎn)生積極和良好的激情從而產(chǎn)生積極向上的工作情緒。這對(duì)提高員工的向心力和工作效率、凝聚力以及服務(wù)質(zhì)量都有良好的效果，使酒店的運(yùn)營(yíng)績(jī)效達(dá)到理想效果。合理化的景觀設(shè)計(jì)可以將酒店的文化和酒店的經(jīng)營(yíng)理念融入其中，并且也有利于顧客的審美需求，使顧客獲得身臨其境地感受。這對(duì)酒店來說起到的作用是節(jié)約成本和最大化的利用資源，提升酒店的競(jìng)爭(zhēng)力。
（1）酒店的市場(chǎng)定位
在酒店景觀的設(shè)計(jì)中要考慮到酒店本身想打造什么樣的效果以及酒店的主要客源和酒店的星級(jí)級(jí)別，圍繞這些因素的特點(diǎn)來設(shè)計(jì)酒店的景觀。切不可以二星級(jí)的酒店五星級(jí)的裝潢。這樣既使成本居高造成不必要的浪費(fèi)，同時(shí)又使競(jìng)爭(zhēng)力增加。針對(duì)市場(chǎng)客源的文化素養(yǎng)、知識(shí)背景和學(xué)歷層次以及顧客的審美需求來進(jìn)行酒店景觀的設(shè)計(jì)。
（2）設(shè)計(jì)師自身素質(zhì)的提高
酒店設(shè)計(jì)師想要自己的設(shè)計(jì)理念融入到酒店景觀的設(shè)計(jì)中，就要積極的提高自己的文化素養(yǎng)和專業(yè)素質(zhì)以及審美情趣。使自己的設(shè)計(jì)理念和想法最大限度的融入到酒店景觀的設(shè)計(jì)中，同時(shí)還可以對(duì)一些專家提出的意見或是建議提出質(zhì)疑，以這樣的方式使設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出更具有品味高和質(zhì)量高的景觀。
（3）結(jié)合當(dāng)?shù)鼐坝^設(shè)計(jì)
在對(duì)酒店景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)布局的時(shí)候要考慮到酒店對(duì)當(dāng)?shù)鼐坝^的影響，特別要考慮的是酒店的布局和造型是否和當(dāng)?shù)刂車坝^的協(xié)調(diào)程度，切忌出現(xiàn)非僧非俗的現(xiàn)象。如：在桂林建造酒店就應(yīng)該盡量避免出現(xiàn)高層樓房，這樣就不會(huì)破壞當(dāng)?shù)刂車纳剿坝^又切實(shí)的融入其中。
（4）結(jié)合顧客的審美需求設(shè)計(jì)
酒店的業(yè)主要時(shí)刻把“顧客是上帝”的思想牢記于心，因?yàn)榧词故蔷频陿I(yè)主再看好的設(shè)計(jì)如果客戶不滿意也終究只是失敗的設(shè)計(jì)。酒店的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研和網(wǎng)站投票這樣各種各樣的形式來征集廣大客戶的意見，以此來設(shè)計(jì)出符合客人要求的商務(wù)型酒店景觀。從而達(dá)到吸引顧客和留住顧客的最終目的。
（5）結(jié)合自身實(shí)力設(shè)計(jì)
酒店業(yè)主應(yīng)該結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行酒店景觀的設(shè)計(jì)，以最大的優(yōu)勢(shì)利用自身資源，避免“沽名釣譽(yù)”，使酒店的運(yùn)營(yíng)和成本過高導(dǎo)致酒店競(jìng)爭(zhēng)力削弱。因此，在進(jìn)行酒店景觀設(shè)計(jì)的時(shí)候所選取的材料的不同以及產(chǎn)品質(zhì)地的區(qū)別都會(huì)給酒店景觀設(shè)計(jì)的造價(jià)帶來巨大的差異。
二?城市酒店的定義以及功能上的區(qū)別
城市商務(wù)酒店主要接待的客戶是從事商務(wù)活動(dòng)為主的人群。這類人對(duì)群酒店的地理位置要求較高，大多希望是以靠近城市商業(yè)中心和城區(qū)，且客流量不會(huì)隨著季節(jié)的變化產(chǎn)生較大的變化。城市商務(wù)酒店主要是面向快節(jié)奏商務(wù)人群的酒店，它常常處于城市的中心地帶。它的人流活動(dòng)空間相對(duì)集中，如：特色餐廳花園、屋頂花園、出入口和特色中庭等等都是人流集中的區(qū)域。
商務(wù)酒店和一些其他的酒店不同，精品酒店主要是以特色的氛圍和主題空間來營(yíng)造氣氛。而商務(wù)型酒店主要是以功能為主，一般是以特色餐飲和婚慶以及會(huì)議、酒吧等來吸引客戶。
三?商務(wù)酒店空間的設(shè)計(jì)案例分析
（一）香港W酒店的主入口特色燈光，標(biāo)志的營(yíng)造。香港W酒店特色泳池區(qū)域的藝術(shù)馬賽克墻面拼花。如圖1所示。
香港的W酒店（W Hotel-Hong Kong）是一所位于香港九龍站的五星級(jí)酒店。該酒店于2008年8月末開始試營(yíng)業(yè)，在2009年1月19日開始正式營(yíng)業(yè)。酒店位于西九龍柯士甸道西1號(hào)天璽1到38樓，是新鴻基地產(chǎn)的物業(yè)。酒店的整體建筑是一座摩天大樓，共設(shè)客房為393間，另外，部分客房可對(duì)海景進(jìn)行觀賞。
香港W酒店以自然和五行（金、木、水、火、土）作為設(shè)計(jì)概念，由澳洲舍內(nèi)設(shè)計(jì)公司g+a，以及日本的Glamorous包辦設(shè)計(jì)。W酒店和一般酒店最大的區(qū)別在于每間客房都有不同風(fēng)格的主題設(shè)計(jì)。整個(gè)酒店的地下為售賣W產(chǎn)品的商店，其中72樓是Bliss水療中心，占地面積達(dá)9000平方米。
（二）芭提雅希爾頓酒店的特色屋頂花園設(shè)計(jì)。如圖2所示。
芭提雅希爾頓酒店的設(shè)計(jì)師巧妙的處理的屋頂場(chǎng)地，并把它分為三個(gè)部分：
（1）入口：酒店的大廳就在屋頂?shù)挠境剡@里，一共為17層。設(shè)計(jì)師把這里設(shè)計(jì)成了單獨(dú)封閉的區(qū)域，并且延續(xù)了大堂設(shè)計(jì)的概念植入設(shè)計(jì)的要素。
（2）陽光甲板：將廁所和健身房的屋頂與花園充分聯(lián)系起來，設(shè)置了合理的流線方便讓顧客在不用穿越大廳情況下就可以回到自己的房間。
（3）因?yàn)榛▓@只能放下足夠大的游泳池，所以泳池就在這里。雖然屋頂?shù)倪吘壊⒉灰?guī)則，但是泳池還是可以用簡(jiǎn)單的曲線定義出。并且，分別為戲水池和游泳池以及水力按摩池等。設(shè)計(jì)師還受到了魚群的啟發(fā)在游泳池的池底做了豐富的燈光設(shè)計(jì)，夜晚的時(shí)候池底就像是有千萬條魚兒和星星一樣。
（三）達(dá)拉斯焦耳酒店的特色懸空泳池活動(dòng)空間。如圖3所示。
達(dá)拉斯焦耳酒店位于德克斯州的達(dá)拉斯，它的室內(nèi)設(shè)計(jì)是由總部在紐約的蒂豪尼工作室設(shè)計(jì)的。建筑師兼設(shè)計(jì)師亞當(dāng)?shù)俸滥岬撵`感來源于一本叫《地球中心游記》的小說。此酒店是以工作為概念的酒店，屋頂設(shè)有餐廳、游泳池等。
焦耳酒店的第十層懸掛著一個(gè)游泳池，此設(shè)計(jì)非常大膽，泳池突出建筑物邊緣八英尺，懸掛在街道的上空。
四?城市商務(wù)酒店景觀設(shè)計(jì)的主要手法
商務(wù)酒店往往集娛樂、會(huì)議、餐飲、住宿為一體的，因?yàn)槠湟?guī)模大、投資多、布局復(fù)雜等實(shí)施和設(shè)備的豪華。又因?yàn)槠淙藛T比較多，而且又人流量特別大。因此，商務(wù)酒店對(duì)建筑里的消防設(shè)施以及環(huán)境等都不是很熟悉，有的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)一些障礙等。尤其是在夜間，因?yàn)橥话l(fā)事故被困的人群在第一時(shí)間不能夠緊急進(jìn)行疏散導(dǎo)致一些人員的傷亡。火災(zāi)是造成人員傷亡的重要因素之一，火災(zāi)的煙氣豎直的流動(dòng)速度是人員進(jìn)行疏散時(shí)的一百倍。因此，酒店消防安全等一些安全因素的設(shè)計(jì)，對(duì)于防止慘劇的發(fā)生具有一定的價(jià)值。
（1）因?yàn)樯虅?wù)酒店的空間有限，因此，在景觀的設(shè)計(jì)上適合采用多向的三維空間方向，這樣既可以節(jié)省空間，又可以起到裝飾的作用。如可使用懸掛植物和垂直綠墻來做裝飾。如圖4所示。
（2）商務(wù)酒店以高檔和區(qū)域快速人流為主要訴求點(diǎn)，但少數(shù)休閑施舍區(qū)域人流量集中，停留時(shí)間稍長(zhǎng)，因此可以著重對(duì)SPA區(qū)、泳池水療、舒活桑拿、運(yùn)動(dòng)健身以及屋頂花園等人流相對(duì)集中的地方進(jìn)行區(qū)域的設(shè)計(jì)，這些地方往往最能夠引起顧客的興趣，并可以讓顧客全天候的在此享受寧靜、輕松的生活，并以此來提升酒店的品質(zhì)。如圖5所示。
（3）著重對(duì)色系的選擇，在材料的選擇上盡量和建筑的整體外觀保持一致。另外，景觀的設(shè)置要和建筑體的整體結(jié)構(gòu)的高度集成，這樣既保持景觀元素的特征和建筑特征的統(tǒng)一又不占用原有的功能空間。如圖6
五?總結(jié)
在面向快節(jié)奏的商務(wù)人群時(shí)，精心的設(shè)計(jì)以及合適的空間功能是引起顧客興奮的關(guān)鍵。另外，在建筑本身規(guī)劃的空間高度整合和功能上與建筑的空間相輔相成以及在高度相對(duì)狹小的空間內(nèi)合理的規(guī)劃處景觀的節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造出精致又不繁復(fù)的特色景觀。建筑師不僅是城市發(fā)展的積極推動(dòng)者更是城市生活的參與者。體現(xiàn)生態(tài)意識(shí)和注重建筑精神以及強(qiáng)調(diào)和諧共生，處理好城市惡化建筑的關(guān)系，是成就優(yōu)秀建筑師的關(guān)鍵。
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4個(gè)包子搞定第一個(gè)加盟商
馬英堯第一次創(chuàng)業(yè)是做代工廠，代工廠主要是接國外的訂單，受品牌方的壓榨很厲害，利潤(rùn)非常低，還要養(yǎng)一大堆工人，最讓馬英堯頭疼的是，接訂單要靠喝酒應(yīng)酬，要錢也要靠應(yīng)酬。做代工廠另一個(gè)弊端是依賴上下游的供應(yīng)商和客戶，完全沒有自。因?yàn)橹袊拇S做出口以做美國生意為主，美國經(jīng)濟(jì)只要稍微有一點(diǎn)變化，匯率稍有變動(dòng)，中國的代工廠就吃大虧。這樣一段時(shí)間后，馬英堯開始思考，到底是一輩子這樣受制于人，還是改弦更張另謀出路？也是從那時(shí)候起，馬英堯想做一個(gè)品牌的念頭越來越強(qiáng)烈。
馬英堯經(jīng)常到一些三四線城市走親訪友，當(dāng)時(shí)一二線城市的經(jīng)濟(jì)酒店已經(jīng)開始起飛，但他發(fā)現(xiàn)三四線城市住宿條件非常差，一般每個(gè)縣城都會(huì)有一家縣委招待所，裝修老式且比較陳舊，更多的是家庭旅館。2010年前后，經(jīng)濟(jì)型酒店基本完成了連鎖品牌的跑馬圈地，已經(jīng)是紅海一片，但中國有3000多個(gè)縣級(jí)市和縣級(jí)行政單位，在區(qū)域上還是藍(lán)海，為什么不可以把一二線的連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店的概念拿到三四線城市？2009年，馬英堯創(chuàng)立尚客優(yōu)（已改名為尚美生活集團(tuán)），開始探索三四線城市經(jīng)濟(jì)酒店市場(chǎng)。
開始創(chuàng)業(yè)的時(shí)候馬英堯打算先開一些酒店，把這些酒店搞好之后去融錢，融到錢再開店，等有名氣之后就搞加盟。因?yàn)楫?dāng)時(shí)中國在酒店行業(yè)還沒有加盟的概念，連鎖酒店品牌都是以做直營(yíng)起家，而且直營(yíng)連鎖在當(dāng)時(shí)是一個(gè)暴利行業(yè)，新興酒店2到3年就可以回本。到底是做直營(yíng)還是做加盟讓馬英堯陷入了兩難的境地。
但馬英堯很快就察覺到，直營(yíng)酒店這個(gè)市場(chǎng)存在著水分，中國的直營(yíng)完全是因?yàn)榉康禺a(chǎn)黃金期紅利在里面。2010年，馬英堯毅然決定選擇輕資產(chǎn)的加盟方式，決定公布之后，當(dāng)時(shí)公司的第一批中高層人員都離職了。公司沒有人認(rèn)可這個(gè)方向，他們覺得做直營(yíng)才靠譜。
為了融資，馬英堯去過歐洲、日本，一年輾轉(zhuǎn)之后，終于在新加坡找了一個(gè)日元基金，對(duì)方認(rèn)可特許經(jīng)營(yíng)，也認(rèn)為隨著中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，品牌加盟肯定會(huì)有機(jī)會(huì)，就這樣，馬英堯從外國人手中拿到了第一筆融資。
因?yàn)闆]什么錢，尚客優(yōu)的第一家樣板酒店由一個(gè)很小很破的旅館改造而成，只有20多間房，啟動(dòng)的時(shí)候迎來了小小的第一批加盟商，因?yàn)榫频赀€在b修，馬英堯就搬來凳子坐在樹底和加盟商溝通自己的想法，很多人聽完直接走了。
馬英堯記得很清楚，當(dāng)時(shí)來的加盟商里有一胖一瘦兩個(gè)光頭，那時(shí)候其實(shí)已經(jīng)裝好了一間樣板房，馬英堯邀請(qǐng)他們晚上住進(jìn)來體驗(yàn)一下，但是他們沒有答應(yīng)，直奔五星級(jí)酒店去了。第二天兩個(gè)光頭又來了，馬英堯又給他們口干舌燥地講了半天，中午的時(shí)候，馬英堯在隔壁的包子店買了六個(gè)包子，每人兩個(gè)包子一瓶礦泉水，就這樣吃包子喝著礦泉水談生意。馬英堯不是工程人員，也不會(huì)畫圖，為了將自己的理念表達(dá)清楚，他將自己的想法畫了幾十頁圖紙拿給加盟商看，他們最終被馬英堯的激情所打動(dòng)，二人當(dāng)場(chǎng)表態(tài)：“馬總你這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在什么都看不到，但是我們就相信你肯定能把這個(gè)事干成，我們就加盟你了。”二人交了12.5萬加盟費(fèi)，成為了尚客優(yōu)的第一個(gè)加盟客戶。
靠三招橫掃三四線城市
創(chuàng)業(yè)前三年，馬英堯稱自己為“超級(jí)業(yè)務(wù)員”，“我一直做了三年的業(yè)務(wù)員，親自在跑客戶，跟他們宣傳我的觀點(diǎn)，公司前三年的合同大部分都是我簽的。”馬英堯說。經(jīng)歷過資金找不到，員工招不到，加盟商不認(rèn)可之后，公司也逐漸步入正軌，并開始走上快車道。
第一招：悶聲發(fā)大財(cái)，建立護(hù)城河。
做三四線城市的時(shí)候，如何才能挖一條護(hù)城河不讓別人進(jìn)來？馬英堯的策略是不宣傳，偷偷地做，“我們做到一千家店的時(shí)候沒有人知道我們，我們不做公關(guān)，沒有任何人知道我們，等我們突然冒出來的時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)措手不及了。”馬英堯說。公司經(jīng)過冷啟動(dòng)之后，進(jìn)入了一個(gè)不錯(cuò)的盈利狀態(tài)，那時(shí)一年就有兩三千萬的盈利。
第二招：不跟隨，將三四線城市經(jīng)濟(jì)酒店打穿打透。
2012年前后，行業(yè)巨頭開始嘗試多元化，比如做中高檔酒店或者度假村。新興酒店就開始追隨，這在馬英堯看起來很可笑：“一些品牌只有50家或100家酒店，也去跟隨這些巨頭，巨頭一說現(xiàn)在要轉(zhuǎn)中檔，他們也跟著開上三五家中檔，甚至開10家、20家五花八門的中檔酒店，這樣做的弊端是，產(chǎn)品沒有在任何一個(gè)領(lǐng)域形成拳頭，而且挺燒錢，很多新興酒店也因此陷入危機(jī)。”在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)馬英堯的策略是不跟隨，堅(jiān)持做經(jīng)濟(jì)型酒店，立足于三四線城市，打磨產(chǎn)品、開拓渠道，很快將三四線經(jīng)濟(jì)型酒店做到行業(yè)第一。
第三招：降維攻擊，實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)。
三四線城市做到第一之后，馬英堯開始涉足中檔酒店，也將目光轉(zhuǎn)向二線城市。當(dāng)時(shí)南航推出了介于頭等艙和經(jīng)濟(jì)艙之間的高端經(jīng)濟(jì)艙，因?yàn)楹芏嗳擞X得坐頭等艙價(jià)格不劃算，但是又受不了經(jīng)濟(jì)艙的擁擠，高端經(jīng)濟(jì)艙推出之后賣的非常火，南航的做法給了馬英堯很大的啟發(fā)。很快馬英堯就推出了高端經(jīng)濟(jì)型酒店，按照經(jīng)濟(jì)型酒店投資和中檔酒店投資的中間投資額創(chuàng)辦了蘭歐和花美時(shí)兩個(gè)品牌，得到了加盟商和消費(fèi)者的認(rèn)可。就這樣通過降維攻擊，尚美生活的品牌順利進(jìn)入二線城市。
到目前為止，尚美生活已經(jīng)成為全國性連鎖企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及31個(gè)省市，以門店規(guī)模而計(jì)，已經(jīng)成為位于錦江鉑濤、首旅如家、華住之后的連鎖巨頭，國內(nèi)酒店新四強(qiáng)就此誕生。
融資1.4億，繼續(xù)“攪局”酒店業(yè)
最近尚美生活完成B輪1.4億人民幣融資，投資方分別為招銀國際、洪泰基金。拿到這筆錢的同時(shí)，馬英堯早已開始思考下一個(gè)10年中國酒店業(yè)的格局。
在馬英堯看來，一個(gè)市場(chǎng)里面標(biāo)品不能太多，標(biāo)品最多的地方是朝鮮，非標(biāo)品最多的地方是美國，未來隨著消費(fèi)升級(jí)非標(biāo)品會(huì)越來越多，一個(gè)好的市場(chǎng)一定是一個(gè)非標(biāo)品的市場(chǎng)。
中國的酒店非標(biāo)品與標(biāo)品的比例為 8：2，在市場(chǎng)中的單體酒店存量遠(yuǎn)超過標(biāo)準(zhǔn)化酒店，基于這樣的判斷，馬英堯推出了新品牌AA Room，把市場(chǎng)上一些存量的單體酒店裝進(jìn)來，而不是像現(xiàn)在如家的策略一直是把新開酒店當(dāng)做自己的市場(chǎng)。
引言：隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，人民生活水平的不斷提高，對(duì)于酒店的需求量也與日俱增，酒店建筑高度超過90m的高層酒店建筑也隨之增多，尤其在城市中心區(qū)，土地稀少，寸土寸金，酒店建筑的高度更是不斷增加。在酒店建筑設(shè)計(jì)中，消防給排水設(shè)計(jì)是其中的重要方面，給排水系統(tǒng)是酒店建筑后期使用功能的重要組成部分。酒店建筑高度的增加對(duì)消防給排水設(shè)計(jì)提示了更高的要求，因此本文就酒店建筑消防給排水設(shè)計(jì)進(jìn)行了探討
關(guān)鍵詞：建筑消防；消防給排水；探討
中圖分類號(hào)：TU997文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、酒店建筑消防給排水工程特點(diǎn)
1、安全可靠性要求高所謂安全第一，對(duì)于任何工程而言，安全都是最重要的。
對(duì)于酒店建筑消防給排水工程的設(shè)計(jì)而言，首先應(yīng)考慮的關(guān)鍵要素即是其安全可靠性。安全可靠性之所以成為首要考慮的因素，一方面與酒店建筑高層的特點(diǎn)息息相關(guān)，建筑層越高存在的火災(zāi)隱患就越多，而在火災(zāi)發(fā)生時(shí)的救火工作又相對(duì)困難；另一方面與我國現(xiàn)階段基本國情相聯(lián)。
2、靜水壓力大在首先考慮了安全可靠性這一關(guān)鍵因素之后，另一個(gè)十分
重要的因素便是靜水壓力。靜水壓力方位全面且壓力均勻地作用于物體表層的各個(gè)方位。靜水壓力的大小與受力物體的體積成反比，然而當(dāng)其增加至足夠大時(shí)仍不會(huì)使受力物體形狀發(fā)生變化。與低層建筑對(duì)比，酒店建筑會(huì)產(chǎn)生十分大的靜水壓力，且是一種超越常規(guī)單區(qū)供水范圍的壓力，因此對(duì)此要重點(diǎn)注意。
3、管道機(jī)械強(qiáng)度高同低層建筑對(duì)比，酒店建筑不僅產(chǎn)生十分大的靜水壓力，
而且具有更加長(zhǎng)的排水管道和更加高的排水需求。基于酒店建筑的以上特點(diǎn)，會(huì)造成浮動(dòng)較大的管道內(nèi)部壓力差，對(duì)排水工程有阻礙作用。因此酒店建筑要求選用機(jī)械強(qiáng)度更高的管道，一方面是對(duì)消防系統(tǒng)中排水工作順利進(jìn)行的保證，另一方面也是為管道內(nèi)提供穩(wěn)定壓力的良好辦法。
二、酒店建筑消防給排水設(shè)計(jì)的具體措施
1、供水方式的選擇
在酒店建筑中通常使用的供水系統(tǒng)有以下四種：其一，儲(chǔ)水池――恒壓水泵――高位水箱供水方式。其二，氣壓給水設(shè)備方式。其三，儲(chǔ)水池－變頻供水設(shè)備供水方式。其四，管網(wǎng)疊壓設(shè)備供水方式。第一種供水方式其所采用的設(shè)備能夠一直處于高效的運(yùn)作之中，因此其供水的可靠性較高。第二種供水方式所采用的氣壓罐的容積往往較大，這不適合對(duì)用水量較大的用戶進(jìn)行供水。第三種供水方式可以根據(jù)具體的用水情況對(duì)管網(wǎng)的參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，包括流量和壓力的調(diào)整，從而可以有效的節(jié)約資源。第四種供水方式很容易受到周圍市政管網(wǎng)的影響，在水力和接管管徑方面都會(huì)受到一定的限制。根據(jù)這四種送水方式不同的特點(diǎn)，以某高層酒店為例，工程由塔樓、南北裙樓以及通廊組成。其地上部分辦公塔樓的總共為26層，建筑總高度為94m，地下部分為兩層地下室。建筑總面積為9.3萬m2。工程所采用的供水方為：1區(qū)主要是利用市政壓力進(jìn)行供水，這樣可以充分地利用市政供水管網(wǎng)的壓力。2 ～ 5區(qū)的用水量較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，因此2 ～ 5區(qū)采用的供水方式為變頻供水，這樣可以有效地確保供水管網(wǎng)用水點(diǎn)的流量和壓力滿足要求。[有沒有個(gè)簡(jiǎn)單模型圖 更直接]
2、消防用水量及給水設(shè)計(jì)
在酒店建筑消防給水設(shè)計(jì)中消防用水量的計(jì)算需要根據(jù)酒店建筑的具體情況進(jìn)行。比如根據(jù)酒店建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，對(duì)于一類建筑，利用市政網(wǎng)管水壓室外消防栓系統(tǒng)所需要的消防用水量為30L/s；如果按照3h來計(jì)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間，室內(nèi)消防栓消防系統(tǒng)所需要的消防用水量則為40L/s；如果按照1h來計(jì)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)所需的用水量為30L/s。所以酒店室外消防滅火所需要的總的用水量為324m3，而酒店室內(nèi)消防滅火所需要的總的用水量為540m3，在消防前十分鐘的出水量不得小于18m3。通過具體的、有針對(duì)性的計(jì)算方式進(jìn)行計(jì)算可以計(jì)算出消防用水量的具體范圍，這是進(jìn)行消防給水設(shè)計(jì)中必須要考慮的問題。例如在對(duì)上述提到的一類建筑，在做消防積水的設(shè)計(jì)中，首先需要考慮的是將生活、住房和消防用水進(jìn)行分開設(shè)置，區(qū)域較為集中的酒店室內(nèi)臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)是其最好的選擇，并且將消防泵房設(shè)置在地下，消防儲(chǔ)水池的容積設(shè)為540m3，并儲(chǔ)存三個(gè)小時(shí)的是內(nèi)心消防栓用水量和一個(gè)小時(shí)的噴淋用水量，總量為864m3。并且需要設(shè)置一個(gè)18m3的消防水箱，以保證消防初期用水[這個(gè)數(shù)據(jù)是不是有錯(cuò)誤總量和消防水箱的體積]。
3、消防水泵房給排水設(shè)計(jì)
消防水泵房和屋頂消防水箱均是儲(chǔ)備水的工具，也是對(duì)酒店室內(nèi)消防用水的保證。消防水泵房建立在消防水池和增壓水泵的基礎(chǔ)上而設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)有三方面?zhèn)戎攸c(diǎn)：其一，在排水過程中難免會(huì)產(chǎn)生堵塞問題，阻礙消防用水的正常運(yùn)行。可通過于消防水池中增加導(dǎo)流墻來達(dá)到降低堵塞、促進(jìn)正常水循環(huán)的效果；其二，將增加效率、減少能源浪費(fèi)為立足點(diǎn)選擇水泵，并在并聯(lián)時(shí)的水泵靠近高效段的左邊界；其三，為了提高水泵使用壽命，盡量增加消防泵出口，并從水泵全速運(yùn)行角度確定其組裝高度。
4、室內(nèi)消防栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
消防專業(yè)儲(chǔ)水池消防泵總分配管和環(huán)狀干管消防環(huán)狀管網(wǎng)，此流程為室內(nèi)消防栓系統(tǒng)所需的主要流程。在酒店建筑的消火栓系統(tǒng)的設(shè)置中一般需要將其設(shè)計(jì)成環(huán)狀管網(wǎng)，在某些面積較大的空間內(nèi)，由于在各個(gè)方向上均布置了消防立管和消火栓，這是就可以將頂層及底層的消防干管連接成水平環(huán)路，在立面以立管相連接的豎直環(huán)路，這種立體管網(wǎng)的設(shè)計(jì)方式是最安全的消防供水設(shè)計(jì)。但是上述消防供水方式也并不是任何酒店建筑都適用，對(duì)于有些條形酒店建筑物，在消防供水設(shè)計(jì)中只需要將管網(wǎng)豎向成環(huán)就可以了，這時(shí)就沒有必要追求立體網(wǎng)管，在這時(shí)如果將消防干管繞成環(huán)路，不僅使消防系統(tǒng)更為復(fù)雜化，而且并沒有太大的意義。需要注意的是在酒店建筑中應(yīng)控制使用雙閥雙出口消火栓來代替取代兩組單閥消火栓，同時(shí)要對(duì)消火栓充實(shí)水柱的長(zhǎng)度進(jìn)行正確的測(cè)量計(jì)算。根據(jù)水槍充實(shí)水柱的長(zhǎng)度，可以計(jì)算出消火栓的保護(hù)半徑。但是因?yàn)樵诰频杲ㄖ矫嬷校涓魤Α?nèi)走道、以及門的布置都會(huì)對(duì)消火栓的適用造成一定的影響，所以在具體的設(shè)計(jì)中不能只是簡(jiǎn)單的根據(jù)保護(hù)半徑的大小來布置消火栓，而應(yīng)該用水龍帶的長(zhǎng)度以及充實(shí)水柱的水平投影對(duì)消防火栓的保護(hù)半徑的最遠(yuǎn)點(diǎn)進(jìn)行校核，從而進(jìn)行消火栓的正確合理的布置。在消防設(shè)計(jì)中，還有一點(diǎn)需要特別注意，即一般情況下將消防電梯前室內(nèi)消火視為消防電梯間前室專業(yè)消火設(shè)置，對(duì)其他部位并無保護(hù)作用，因?yàn)楸阌谙狸?duì)員使用消火栓開辟通路，此設(shè)置并不計(jì)在總消火栓數(shù)以內(nèi)。
5、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
在進(jìn)行自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的設(shè)計(jì)時(shí)，現(xiàn)代對(duì)酒店建筑的要求，不僅僅是實(shí)用性，對(duì)美觀性的要求也在不斷的提高，為了美觀，在酒店建筑中通常會(huì)設(shè)置用以隱藏結(jié)構(gòu)梁和各種專業(yè)管道的吊頂。一般情況下走廊是各種管道最為集中的地方，特別是對(duì)于有些裝有集中空調(diào)的酒店建筑，空調(diào)風(fēng)管、結(jié)構(gòu)梁以及分層布置的給排水、電力管線等眾多設(shè)置會(huì)降低走廊凈空，如果將吊頂?shù)男问皆O(shè)置為悶頂，則其悶頂?shù)膬艨崭叨瓤赡軙?huì)大于800mm，按照規(guī)定，這個(gè)高度必須要設(shè)置噴頭，這一點(diǎn)往往在設(shè)計(jì)中比較容易忽視。由于在走廊能有很多的管道，在設(shè)計(jì)中往往會(huì)出現(xiàn)直接將噴頭接在自動(dòng)配水管上、下的錯(cuò)誤做法。相關(guān)法規(guī)規(guī)定配水支管處所允許設(shè)置噴頭的數(shù)量不大于八個(gè)，這種做法不僅不符合規(guī)定，而且由于走廊內(nèi)的自動(dòng)噴水管的管徑一般都比較大，缺少接小管徑噴頭的管件，所以在安裝也是存在弊病的。因此在走廊內(nèi)噴頭的正確設(shè)置應(yīng)該是從配水支管上接出，并在管線的布置上密切配合暖通、電力的配置。
三、結(jié)束語
總而言之，在酒店建筑的設(shè)計(jì)中，消防給排水設(shè)計(jì)是其中的重要方面，給排水系統(tǒng)是酒店建筑后期使用功能的重要組成部分。設(shè)計(jì)的質(zhì)量將直接影響人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全。當(dāng)前建筑高度的增加對(duì)消防給排水設(shè)計(jì)提出了更高的要求，如何設(shè)計(jì)出最佳的消防給排水設(shè)計(jì)方案已經(jīng)成為酒店建筑發(fā)展前提的重要課題。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉永勝.關(guān)于高層建筑消防給排水施工的探討[J].中國新技術(shù)新品.2013（04）.
關(guān)鍵詞：高星級(jí)酒店；競(jìng)爭(zhēng)力；企業(yè)文化
一、星級(jí)酒店及競(jìng)爭(zhēng)力概念
酒店在我國也被稱為飯店、賓館、旅館、大廈等，本次研究將其稱呼統(tǒng)一界定為“酒店”或“hotel”。我國在評(píng)判酒店等級(jí)時(shí)通常使用星級(jí)劃分法，即通過不同的星級(jí)評(píng)定酒店的綜合服務(wù)質(zhì)量，一般星級(jí)越高代表酒店的檔次越高。
競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)企業(yè)是否能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展下去的關(guān)鍵要素之一。企業(yè)文化對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)力的培育具有很大影響，因?yàn)槠髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在一定程度上取決于其預(yù)見能力。
二、鄭州市高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)力提升的總體思路
酒店核心競(jìng)爭(zhēng)力是對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理、人力資源、企業(yè)文化等內(nèi)部運(yùn)營(yíng)進(jìn)行整合的能力。因此，只有將上述戰(zhàn)略進(jìn)行落實(shí)，才能真正起到提升和促進(jìn)裕達(dá)國貿(mào)酒店核心競(jìng)爭(zhēng)力的作用。
因此，鄭州市高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)力提升的總體思路為：在保持和增強(qiáng)自己管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、社會(huì)知名度的基礎(chǔ)上，打造獨(dú)特的深入人心的企業(yè)文化，改善激勵(lì)機(jī)制，提升員工的忠誠度和工作熱情，以完善的服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)。
三、鄭州市高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)力提升的具體策略
（一） 加強(qiáng)高星級(jí)酒店的人力資源建設(shè)
第一，酒店要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況、酒店的實(shí)際情況和相關(guān)的高校建立合作關(guān)系，在學(xué)校設(shè)立酒店所需人才的相關(guān)專業(yè)，將高星級(jí)酒店管理的模式與高校相關(guān)專業(yè)的學(xué)科設(shè)置進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，多方面、多層次的對(duì)相關(guān)崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)。比如，可以在河南相關(guān)高校的相關(guān)專業(yè)和相關(guān)系部設(shè)立專業(yè)班，該班的學(xué)生從人才培養(yǎng)方案的修訂到課程的設(shè)置再到技能的強(qiáng)化和服務(wù)理念的培養(yǎng)，都可以根據(jù)酒店的實(shí)際情況來進(jìn)行設(shè)置，這樣能夠使學(xué)生所學(xué)的知識(shí)和技能更貼近于酒店的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，學(xué)生畢業(yè)后進(jìn)入酒店就不存在任何T檻。
第二，大力開展員工培訓(xùn)。一方面，對(duì)酒店中層以上管理者加強(qiáng)培訓(xùn)，使其成為多能型的人才，不僅具備日常工作能力、管理能力，還要培訓(xùn)多方面的經(jīng)營(yíng)能力。另一方面，加強(qiáng)基層員工的工作能力培訓(xùn)，盡量使每一位員工都能做到一專多能、一人多用。在具體做法上，酒店可以通過理論知識(shí)培訓(xùn)，可以相關(guān)開設(shè)酒店管理的院校進(jìn)行合作，院校對(duì)酒店員工進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，使員工能掌握和深化關(guān)于工作崗位的理論知識(shí)。酒店還可以通過給員工調(diào)崗的工作方式，就是酒店內(nèi)部在一段時(shí)期內(nèi)給員工進(jìn)行換崗工作，使員工能夠掌握不同工作崗位的不同技能，成為多能型人才。
（二）打造高星級(jí)酒店特有的企業(yè)文化
第一，建立榜樣制度。樹立某一方面的榜樣或者標(biāo)兵，并進(jìn)行宣傳，從而使員工對(duì)某種精神感到重視。酒店可以通過評(píng)選酒店每月最佳員工、季度最佳員工、年度最佳員工等方式，評(píng)選酒店的優(yōu)秀員工和技能標(biāo)兵，這樣能夠使員工都有一個(gè)參考，知道自己與別人相比有哪些不足，從而激發(fā)員工的上進(jìn)心，促進(jìn)員工自身更好地發(fā)展，以此來更好地建立企業(yè)文化的發(fā)展。
第二，適當(dāng)突出地方特色。中國幅員遼闊，民族眾多，入住酒店的客人也是來自于天南地北，因此就會(huì)出現(xiàn)因地域不同、民族不同而產(chǎn)生文化的差異。鄭州高星級(jí)酒店應(yīng)適當(dāng)突出地域特色、生活習(xí)性特色和文化特色，比如在餐飲產(chǎn)品開發(fā)中，重點(diǎn)挖掘河南特色，加入豫菜菜系并可以對(duì)之進(jìn)行改良，增加餐飲產(chǎn)品的附加值和吸引力；在客房裝飾中能夠?qū)F(xiàn)代裝飾與開封汴繡、洛陽唐三彩等河南傳統(tǒng)文化和民間技藝進(jìn)行有效結(jié)合，這樣也能夠起到滿足顧客在異地求新求異需要的作用，吸引顧客能夠在自己的朋友圈為酒店進(jìn)行口碑宣傳，從而達(dá)到培養(yǎng)酒店忠誠客戶的目的。
（三）完善高星級(jí)酒店的服務(wù)質(zhì)量
第一，提供個(gè)性化服務(wù)。在現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)過程中，有許多酒店往往偏重于公關(guān)營(yíng)銷、市場(chǎng)客源拓展，但忽略了酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理的精細(xì)與創(chuàng)新。不管是餐廳的傳菜員、客房的服務(wù)員，還是前廳的前臺(tái)，他們從客人進(jìn)入酒店開始就全程與客戶進(jìn)行交流，客人的需求也會(huì)在第一時(shí)間反饋給他們。為顧客提供零等待、零誤差、全滿意的服務(wù)才能使顧客以后再次光臨。這種服務(wù)是全方位、全過程、多樣化的服務(wù)，上到酒店經(jīng)理，下到酒店服務(wù)人員都要參與進(jìn)來，從顧客預(yù)訂客房到離開酒店，對(duì)菜肴的味道，住宿的衛(wèi)生舒適都要因人而異進(jìn)行全面服務(wù)。
第二，建立嚴(yán)密的服務(wù)質(zhì)量管理規(guī)章制度。高星級(jí)酒店要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的、科學(xué)的、全面的服務(wù)質(zhì)量管理制度，要改變陳舊的觀念。因此，一定要更好地加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理的制度，管理者可以將“PDCA”循環(huán)更好地運(yùn)用在實(shí)際中，在工作過程中進(jìn)行二十四小時(shí)不間斷的“計(jì)劃―實(shí)施―檢查―控制”管理。
第三，建立準(zhǔn)確、完整的客戶檔案，確保客戶滿意度。酒店可以根據(jù)客人預(yù)訂與進(jìn)店辦理手續(xù)時(shí)提供的信息以及服務(wù)人員在客人住店時(shí)的觀察，把客人的愛好、習(xí)慣、消費(fèi)活動(dòng)、旅游目的等信息進(jìn)行處理和分析，建立顧客檔案庫并通過計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存起來，尤其是重點(diǎn)建立和完善VIP賓客和常客的客史檔案，以利于服務(wù)人員在下次服務(wù)時(shí)能夠把客人的需求提前就準(zhǔn)備完善，并且更能有針對(duì)性地提供特殊服務(wù)。
結(jié)束語
綜上所述，在國家中心城市建設(shè)的背景下，鄭州市高星級(jí)酒店面臨的市場(chǎng)環(huán)境是酒店數(shù)量的急劇增加，同時(shí)這種激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也會(huì)導(dǎo)致酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的下降。本文提出的對(duì)策是要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略，改善酒店的人力資源管理，加強(qiáng)酒店獨(dú)特的企業(yè)文化，增加品牌附加值。
參考文獻(xiàn)：
“酒店式公寓”也稱作“酒店式服務(wù)公寓”(serv-iced apartment),是一種以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理與人性化服務(wù)為主題,集住宅、酒店、會(huì)所功能于一體,主要用于租住(或投資)的公寓型住宿單元。酒店式公寓的雛形起源于歐洲,是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè),由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理,既有酒店的性質(zhì),又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住家。不久以后,此種物業(yè)在歐洲越來越多,服務(wù)也越來越周到,深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。上世紀(jì)90年代,酒店式公寓進(jìn)入中國,最早出現(xiàn)在深圳,當(dāng)時(shí)由于深圳是我國改革開放的前沿陣地,也就最早地吸收了外來的信息,之后在北京、上海等一線城市有了較好的發(fā)展,目前已經(jīng)深入到我國的一些二三線城市中去,其中尤以旅游、經(jīng)貿(mào)發(fā)展迅速的城市如南京、蘇州、青島、大連為主。2003年,位于南京市鼓樓區(qū)定淮門2號(hào)的麗晶國際作為南京的第一家酒店式公寓正式開業(yè)。同年,蘇州也有了第一家酒店式公寓小川香樟。2004年,青島的第一家酒店式公寓三度空間開業(yè)。可以說,二線城市的酒店式公寓是從21世紀(jì)初產(chǎn)生并發(fā)展起來的,由于二線城市的酒店式公寓發(fā)展時(shí)間較短,相對(duì)一線城市而言,其市場(chǎng)還不成熟,還存在一些問題。然而,在國際金融風(fēng)暴影響下,主攻國際客源的一線城市所受到的沖擊比較明顯,這就為酒店式公寓在二線城市的發(fā)展提供了契機(jī)。
二、我國二線城市酒店式公寓供求關(guān)系分析
(一)市場(chǎng)供給
目前來看,二線城市實(shí)際意義上的酒店式公寓大多位于成熟的商務(wù)區(qū)以及外企和白領(lǐng)聚集地帶。但由于二線城市專業(yè)的酒店式公寓市場(chǎng)容量相對(duì)有限,如果短期內(nèi)供應(yīng)量很大,就有可能出現(xiàn)問題,例如,市場(chǎng)供應(yīng)量的膨脹,無疑會(huì)導(dǎo)致租金下滑,一部分投資者“以租養(yǎng)房”的計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn);租金持續(xù)滑坡,長(zhǎng)線投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)短線,即出售房屋。目前,隨著一部分投資者的淡出,二線城市酒店式公寓市場(chǎng)總體有所下滑,存在供大于求的狀況。未來酒店式公寓的發(fā)展方向應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整,才可以在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶群體的基礎(chǔ)上立于不敗之地。以杭州市為例,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前在杭州市場(chǎng)上,已經(jīng)建成和在建的酒店式公寓以及帶有酒店式公寓的綜合性物業(yè)達(dá)30多個(gè),主要集中在市中心、錢江新城和濱江地區(qū)。其中在售的包括濱江•新城時(shí)代廣場(chǎng)、星光大道、元豐•鈦合國際、華潤(rùn)•西子中心等。此外,同方國際、和順•風(fēng)尚藍(lán)灣、和城廣場(chǎng)等也將在2011年以酒店式公寓的形式亮相。在不久的將來,錢江新城也將有大量酒店式公寓項(xiàng)目面世,特別是華潤(rùn)新鴻基•萬象城、凱德•來福士和高德廣場(chǎng)三大綜合體項(xiàng)目,各自都有相當(dāng)體量的酒店式公寓。但是,如果新供應(yīng)的酒店式公寓檔次拉不開,就不能形成合理的梯級(jí)供應(yīng)布局,如該物業(yè)形態(tài)繼續(xù)大肆擴(kuò)張,難免會(huì)有更多的投資者遭套牢,更不利于酒店式公寓的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
(二)市場(chǎng)需求
酒店式公寓作為“類住宅”,可以充當(dāng)許多角色。最簡(jiǎn)單的是用于投資,每月收租金;有些外地人會(huì)把它作為出差時(shí)的“據(jù)點(diǎn)”;有些年輕人買來做過渡居所;有些創(chuàng)業(yè)者則用于SOHO辦公。盡管短期市場(chǎng)反應(yīng)良好,但未來二線城市酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)過剩的壓力將增加。仍以杭州為例,近年來,杭州住宅供應(yīng)有向大戶型和小戶型兩個(gè)極端分化的跡象。如在2009年,最大的購房需求依然是普通公寓,所占比例接近80%。開發(fā)商針對(duì)浙江私營(yíng)企業(yè)主眾多的特點(diǎn),也開發(fā)了許多高檔住宅,需求量約占8%。而酒店式公寓的主要需求來自于年輕白領(lǐng)的過渡性購房。這一點(diǎn)與一線城市酒店式公寓主要購買者不同。如在上海,酒店式公寓購買者以外貿(mào)公司及國際知名企業(yè)駐滬高級(jí)員工、海歸派創(chuàng)業(yè)人士、投資者為主,年輕白領(lǐng)顧客群所占比重較少。然而,酒店式公寓在二線城市的發(fā)展尚不成熟,其發(fā)展很容易受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。在二線城市中,雖然以酒店式公寓名義立項(xiàng)建成或再建的項(xiàng)目很多,但實(shí)際真正經(jīng)營(yíng)后依然以酒店式公寓模式發(fā)展的項(xiàng)目數(shù)量依然有限;此外,二線城市中酒店式公寓目前主要以小業(yè)主持有的模式為多,租賃客戶以商務(wù)客為主;而2009年的金融危機(jī)實(shí)際上對(duì)酒店式公寓租賃市場(chǎng)沖擊較大,部分酒店式公寓采取整體打包出售的方式來尋求新的出路。所以在未來酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理中,需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的管理。
三、我國二線城市酒店式公寓發(fā)展中存在的問題
(一)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范
1.名稱混亂
目前市場(chǎng)上的酒店式公寓名目繁多,如“服務(wù)式酒店公寓”、“花園”、“大廈”、“廣場(chǎng)”等,因?yàn)槊Q的不統(tǒng)一,不僅無法直觀地判斷其性質(zhì),更不利于市場(chǎng)監(jiān)管。由于名稱不統(tǒng)一,酒店(提供一部分樓層作為公寓)、公寓(僅用于自住)、住宅、酒店式公寓等不同性質(zhì)的物業(yè)交織在一起,無法進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)。
2.缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
酒店式公寓究竟應(yīng)該配備什么標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施、提供什么類型的服務(wù),都缺少統(tǒng)一的尺度。而酒店式公寓唯一可參照的質(zhì)量控制體系便是酒店的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),再加上沒有行業(yè)組織予以協(xié)調(diào)和自律,問題就更難以解決。有些酒店式公寓是改造而成,設(shè)計(jì)不適宜。酒店式公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種特殊產(chǎn)品,受到投資者和開發(fā)商的一度追捧,為了爭(zhēng)奪客源市場(chǎng),賺取高額利潤(rùn),許多開發(fā)商以酒店式公寓為幌子,對(duì)外出售自己的產(chǎn)品,但其內(nèi)部的設(shè)計(jì)以及地理位置和配套設(shè)施并不適合酒店式公寓的發(fā)展。
3.經(jīng)營(yíng)形式多變
還有一些二線城市,前期酒店式公寓的供應(yīng)充足,其中不乏無證經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓,然而面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的客源減少,加上內(nèi)部無序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本不斷上漲,有限的客源被無限地瓜分,最終導(dǎo)致很多酒店式公寓支撐不住而被迫關(guān)門,或者是紛紛轉(zhuǎn)型,向酒店或家庭旅館的方向發(fā)展。
(二)缺乏行政監(jiān)管
酒店式公寓是近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新鮮產(chǎn)物,一直是一個(gè)管理上的盲點(diǎn)。雖然酒店式公寓出現(xiàn)熱銷和高利潤(rùn)增長(zhǎng),但沒有專門的部門對(duì)酒店式公寓進(jìn)行鑒定和對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督,只要是可以出租的公寓配有一套家具家電,隔開一個(gè)廚房,就可以以“酒店式公寓”的名義進(jìn)行對(duì)外租售。筆者調(diào)查了部分項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),為了規(guī)避政府的監(jiān)管,一些聰明的開發(fā)商在商業(yè)用途的土地上規(guī)劃設(shè)計(jì)出可以基本滿足居住功能的獨(dú)立空間,但并不明示酒店式公寓的性質(zhì),而僅模糊地表述為商業(yè)(例如寫字樓、商鋪等),行政管理部門會(huì)因此將其項(xiàng)目性質(zhì)確認(rèn)為商品房,從而順利取得商品房預(yù)售許可證。待到銷售時(shí),再由銷售商將酒店式公寓作為銷售概念包裝推出,從而達(dá)到“曲線救國”的目的。而實(shí)質(zhì)上,這樣的開發(fā)項(xiàng)目已不屬于本文探討的真正意義上的公寓式酒店。由于政府只在項(xiàng)目立項(xiàng)之前進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),缺乏項(xiàng)目建設(shè)過程中以及建成后的監(jiān)督和審查,致使目前二線城市的市場(chǎng)上出現(xiàn)了許多“偽酒店式公寓”。
(三)內(nèi)部管理混亂
1.管理模式多變
目前二線城市的酒店式公寓存在三種基本的管理模式,一是物業(yè)管理模式,二是酒店管理公司管理模式,三是物業(yè)和酒店管理公司共同管理模式。從目前二線城市的酒店式公寓管理來看,能夠提供專業(yè)的酒店式公寓管理的物業(yè)公司非常少,存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)管理能力,而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾,所以多數(shù)的酒店式公寓存在物業(yè)公司和酒店管理公司共同管理的狀況,物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的保安和清潔工作,酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店式公寓的正常運(yùn)行。
2.缺乏品牌管理
品牌是最有效的識(shí)別手段,可以幫助消費(fèi)者識(shí)別和選擇商品,而品牌的價(jià)值并不是通過營(yíng)銷或者促銷可以達(dá)到的,國際高端品牌自然會(huì)成為酒店式公寓吸引客戶的“金字招牌”。要做到專業(yè)化的酒店式公寓,一定要有專業(yè)化的管理。從酒店管理公司的品質(zhì)來說,在一線城市已經(jīng)有不少國際知名的酒店管理公司進(jìn)入,如喜來登、嘉德置地等,酒店式公寓直接運(yùn)營(yíng)全權(quán)管理的方式更為普及,也帶來了更多的客源。與一線城市相比,二線城市的酒店式公寓缺乏品牌化的管理,運(yùn)作并不成熟,權(quán)責(zé)不分的糾紛時(shí)有發(fā)生。
四、我國二線城市酒店式公寓發(fā)展策略
(一)規(guī)范市場(chǎng),加強(qiáng)監(jiān)管
政府應(yīng)加大對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)的監(jiān)管力度,對(duì)目前市場(chǎng)上的不規(guī)范操作和無序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行有力地整頓,從對(duì)酒店式公寓的土地審批、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審查跟蹤,加強(qiáng)行政監(jiān)管,并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及變化,及時(shí)編制和調(diào)整酒店式公寓產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃,掌握宏觀調(diào)控主動(dòng)權(quán)。為使酒店式公寓市場(chǎng)盡快納入規(guī)范化軌道,政府及相關(guān)管理部門應(yīng)盡早制定出一套酒店式公寓管理辦法,出臺(tái)一套標(biāo)準(zhǔn),以提高酒店式公寓市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘,加強(qiáng)行業(yè)集中度,改變目前的“名稱不一、標(biāo)準(zhǔn)不清”的混亂狀態(tài)。同時(shí)需要各相關(guān)部門通力協(xié)作,包括地稅、工商、公安、消防等部門,共同對(duì)其加強(qiáng)約束管理,用行政調(diào)控手段來保障酒店式公寓的服務(wù)質(zhì)量,建立公平有序的市場(chǎng)環(huán)境,從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
(二)重視產(chǎn)品設(shè)計(jì),完善配套設(shè)施,突出個(gè)性化服務(wù)
酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要講求個(gè)性化,這是酒店式公寓生命力所在,是酒店式公寓實(shí)現(xiàn)高投資回報(bào)的核心因素。對(duì)于目前二線城市的酒店式公寓著力打造的小戶型公寓來說,其產(chǎn)品設(shè)計(jì)更要注意以下幾點(diǎn):創(chuàng)造一個(gè)良好的小區(qū)環(huán)境;營(yíng)造和諧的居住氛圍;建筑風(fēng)格以現(xiàn)代派為主流;大膽取舍,瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶設(shè)計(jì);提高居住的舒適、安全和便利性;提供酒店式的服務(wù)等(智能化服務(wù)、會(huì)所服務(wù)、封閉式管理)。酒店式公寓的公共配套設(shè)施主要是根據(jù)公寓的規(guī)模和市場(chǎng)定位來進(jìn)行規(guī)劃,公寓的規(guī)模越大,檔次越高,功能越齊全,其公共配套設(shè)施就越高檔、越完善。綜合二線城市酒店式公寓的市場(chǎng)定位,建議配備商務(wù)中心、健身中心、餐廳、咖啡廳、洗衣店、自助銀行、便利店、兒童活動(dòng)或游樂場(chǎng)所、會(huì)所、停車場(chǎng)等公共配套設(shè)施。當(dāng)然,由于酒店式公寓一般位于繁華地段,周邊配套設(shè)施已經(jīng)比較完善,因此酒店式公寓的自身配套設(shè)施可以酌情添加設(shè)置。同時(shí),隨著智能化時(shí)代的到來,智能化配套設(shè)施的運(yùn)用也是提升酒店式公寓檔次的必要手段,因此建議酒店式公寓有選擇地采用一些智能化設(shè)施,比如安全環(huán)保系統(tǒng)、管理自動(dòng)化系統(tǒng)、有線電視及國際互聯(lián)網(wǎng)連接系統(tǒng)等。除了上面提到的一些基本的內(nèi)部配套設(shè)施之外,建立獨(dú)具特色的服務(wù)項(xiàng)目是酒店式公寓為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)不可或缺的。個(gè)性化的服務(wù)也是酒店式公寓的一大賣點(diǎn),一般應(yīng)針對(duì)其客戶群體的需要提供相應(yīng)完善的服務(wù)。如以居家為主的酒店式公寓,可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù),衣服洗、熨服務(wù),代購日常用品、家居清潔等服務(wù)。
(三)提高物業(yè)和酒店管理公司的管理水平
擔(dān)任凱燕國際飯店管理有限公司副總經(jīng)理的王新，主要負(fù)責(zé)在全國各地考察凱賓斯基新店的選址工作。在他看來，凱賓斯基的規(guī)模與其選址策略有著密切關(guān)系。凱賓斯基在選擇進(jìn)駐某個(gè)城市時(shí)會(huì)遵循哪些考量因素?通過王新的闡述，記者試圖呈現(xiàn)出凱賓斯基獨(dú)到的選址策略。
酒店性質(zhì)決定選址范圍
作為歐洲最古老的豪華酒店管理集團(tuán)，凱賓斯基一直致力于在中國開發(fā)及經(jīng)營(yíng)豪華五星級(jí)飯店。由于酒店定位于五星級(jí)飯店，因而凱賓斯基在選址之初便圈定了進(jìn)駐城市的區(qū)域范圍。“根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和自身接待旅客的層次來看，凱賓斯基進(jìn)駐某個(gè)城市的酒店通常選擇在該城市的高檔商務(wù)區(qū)或者休閑度假勝地。”王新說道。
在王新看來，城市的高檔商務(wù)區(qū)必須涵蓋以下幾個(gè)因素，即區(qū)域內(nèi)需要有高檔寫字樓、高檔公寓、高檔商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)，形成良好的商務(wù)氛圍。這些因素將對(duì)凱賓斯基酒店形成有效的配套支撐和提供潛在的目標(biāo)客群。
從凱賓斯基在北京、上海、成都、深圳等城市已經(jīng)開業(yè)的酒店來看，其進(jìn)駐區(qū)域都是城市的重要商務(wù)中心。深圳凱賓斯基酒店選址于深圳南山新的商業(yè)開發(fā)區(qū)中心，相鄰深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)和深圳會(huì)議展覽中心。而成都凱賓斯基飯店坐落于成都市城南繁華商務(wù)區(qū)，距成都雙流國際機(jī)場(chǎng)僅13公里，毗鄰成都國際展覽中心、外貿(mào)出口加工區(qū)。
以北京燕莎凱賓斯基酒店為例，1992年凱賓斯基進(jìn)駐中國時(shí)率先選址于北京燕莎，除了某些特定的歷史因素外，燕莎區(qū)域呈現(xiàn)的涉外商務(wù)氛圍亦是凱賓斯基進(jìn)駐的重要條件。當(dāng)初在建造酒店之前，凱賓斯基通過對(duì)區(qū)域的項(xiàng)目整體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)人口和流動(dòng)人口情況的調(diào)查，判斷未來該區(qū)域?qū)⑿纬蓾夂竦纳嫱馍虅?wù)氛圍。如今，燕莎區(qū)域涵蓋了燕莎友誼商城、北京昆侖飯店、燕莎CLASS等諸多高檔項(xiàng)目，憑借高端的涉外商務(wù)氛圍成為北京的一個(gè)地標(biāo)區(qū)域。
除了高檔商務(wù)區(qū)之外，休閑度假勝地成為了凱賓斯基進(jìn)駐某個(gè)城市的另一要素。由于休閑度假的目標(biāo)客人屬于同一群體，因此好的自然景觀成為了凱賓斯基在選址方面的基本要求。
“目前中國最好的休閑度假勝地是在海南的三亞，因?yàn)樵摮鞘幸荒晁募径伎梢怨┯慰拖潞Ｓ瓮妫渌胤降男蓍e度假勝地大多會(huì)受到季節(jié)的限制。因此，凱賓斯基在三亞建成了一個(gè)擁有海景一線的酒店。在當(dāng)初選址的時(shí)候，正是看到該區(qū)域擁有獨(dú)立沙灘的三亞灣景色，并且離市區(qū)也不是很遠(yuǎn)，交通非常方便，沒有給人以大城市的堵塞感覺。”王新說道。
地段價(jià)值是選址核心
在圈定進(jìn)駐城市的大致范圍后，地段價(jià)值便成為凱賓斯基選址層面更為具體的核心因素。由于區(qū)域內(nèi)不同地段各具特點(diǎn)，而酒店作為滿足人們對(duì)居住需求的服務(wù)業(yè)，保證酒店客源成為了酒店選址的基本要素。
因此，凱賓斯基在選址之初，便會(huì)對(duì)進(jìn)駐物業(yè)的具體地理位置進(jìn)行考察。具體從物業(yè)周邊的配套設(shè)施、道路交通、未來的發(fā)展規(guī)劃、消費(fèi)者因素等方面來進(jìn)行調(diào)查。例如，如果該街道有諸多高檔寫字樓、高檔商場(chǎng)、大型會(huì)展中心等需要提供住宿服務(wù)的活動(dòng)場(chǎng)所，就意味著有大量潛在高檔客源作為酒店未來營(yíng)業(yè)的保障。對(duì)所進(jìn)駐物業(yè)周邊的這些設(shè)施與場(chǎng)所的現(xiàn)狀與發(fā)展作出分析是凱賓斯基評(píng)判地段價(jià)值的重要依據(jù)。
同時(shí)，地段的交通狀況亦是凱賓斯基考量的另一因素。包括物業(yè)周邊鐵路、航空及其他交通乘客的流動(dòng)數(shù)量、交通的發(fā)展及可能改變的規(guī)劃、交通的通達(dá)性和交通工具的變化等方面都要做出專門的調(diào)查。以北京燕莎凱賓斯基酒店來看，其交通設(shè)施便可以方便旅客到機(jī)場(chǎng)出行或者到北京各大商場(chǎng)、景點(diǎn)游玩。
此外，在具體地段上建造什么樣的酒店規(guī)模和結(jié)構(gòu)亦是選址之初必不可少的工作。因?yàn)閺木频杲Y(jié)構(gòu)來看，除客房部分外，其他公共活動(dòng)部分和飲食部分也占了很大比例。只有結(jié)合地段特征來科學(xué)劃分酒店結(jié)構(gòu)才能充分發(fā)揮出地段的價(jià)值。
通常而言，酒店面積結(jié)構(gòu)應(yīng)精心安排以下幾個(gè)部分：客房部分包括單床房、雙床房、雙人房、各種套房等；餐飲部門包括主餐廳、副餐廳、主酒吧、俱樂部、雞尾酒室、咖啡室等，另外應(yīng)包括與宴會(huì)有關(guān)的大、中、小宴會(huì)廳；其他營(yíng)業(yè)部門包括會(huì)議室、健身設(shè)施、桑拿、美容、游泳池、洗衣部、商業(yè)中心等；非收益部分包括大堂、總服務(wù)臺(tái)、辦公室、行李房、電話總機(jī)室、電腦室、倉庫、更衣室、醫(yī)務(wù)室、職工食堂、鍋爐房、停車場(chǎng)、洗車場(chǎng)等。
據(jù)王新透露，凱賓斯基通常在一線城市核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的客房面積大多在48―50平方米之間，而二線城市核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的客房面積大多在42―45平方米之間。凱賓斯基酒店會(huì)根據(jù)地段所在周邊內(nèi)餐廳、商場(chǎng)的飲食設(shè)施、規(guī)模特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、顧客層次、消費(fèi)單價(jià)、營(yíng)業(yè)額、菜系和菜單內(nèi)容等具體細(xì)節(jié)來劃分酒店內(nèi)餐廳和文化娛樂設(shè)施的比例面積，從而形成酒店內(nèi)部設(shè)施與周邊配套設(shè)施良性發(fā)展的局面。
選址規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
自凱賓斯基在北京開設(shè)第一家酒店以來，其在中國的酒店數(shù)量并沒有呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展。除了在北京、上海等一線城市開設(shè)1至2家酒店之外，在成都、重慶、沈陽、銀川、天津等二線城市僅開設(shè)1家酒店。
“這取決于凱賓斯基堅(jiān)持的單一品牌發(fā)展策略。在去年凱賓斯基成立110年的時(shí)刻，其在全球戰(zhàn)略上做出了一個(gè)重要調(diào)整。那就是在全球凱賓斯基酒店數(shù)量基本保持在110家規(guī)模左右，每年控制在全球發(fā)展1到2家新酒店。在中國一線城市開設(shè)兩家，其他城市開設(shè)一家將是凱賓斯基在中國的發(fā)展規(guī)模。”談及凱賓斯基在中國的酒店數(shù)量，王新說道。
以北京來看，目前凱賓斯基僅在燕莎和長(zhǎng)城腳下開設(shè)了酒店。正是在這種品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，凱賓斯基在某個(gè)城市選址時(shí)力求做到規(guī)避區(qū)域存在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。作為定位于高檔次的五星級(jí)飯店，凱賓斯基在選址之時(shí)，便會(huì)詳細(xì)調(diào)查所在物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有的酒店設(shè)施情況，以判斷區(qū)域內(nèi)同檔次酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況。
“由于凱賓斯基并不以數(shù)量和規(guī)模取勝，因此在選址過程中便會(huì)著重考慮單個(gè)酒店在未來長(zhǎng)期的贏利空間。如果某個(gè)城市區(qū)域高檔酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已十分激烈，凱賓斯基通常不會(huì)選擇在此區(qū)域開設(shè)新店。”王新說道。這一點(diǎn)，從凱賓斯基最近進(jìn)駐的銀川、無錫凱賓斯基酒店便可見一斑。這兩家酒店所在區(qū)域均缺少像凱賓斯基這樣定位高檔的酒店，不會(huì)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)型酒店 市場(chǎng)前景 發(fā)展策略
青島市作為沿海開放城市和知名的濱海旅游目的地，多年來以接待入境旅游者、商務(wù)客人為主，旅游接待設(shè)施偏重于星級(jí)酒店的建設(shè)，存在“追星”、“求洋”傾向。隨著大眾旅游、國內(nèi)旅游市場(chǎng)的蓬勃興起尤其是2008年北京奧運(yùn)會(huì)伙伴城市地位的確立，每年進(jìn)入旅游旺季，島城星級(jí)酒店價(jià)格飆升，使得多數(shù)國內(nèi)游客望而卻步，同時(shí)一大批社會(huì)旅館、招待所，由于衛(wèi)生、安全存在問題，難以吸引和穩(wěn)定游客。住宿供給存在缺位、錯(cuò)位與斷層現(xiàn)象，滿足工薪階層出游需要的經(jīng)濟(jì)適用型客房短缺，這不僅影響到奧運(yùn)期間國內(nèi)游客的住宿接待，也與其現(xiàn)有旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)不相稱。在全國住宿業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化的背景下，適度發(fā)展、建設(shè)物美價(jià)廉、衛(wèi)生舒適的經(jīng)濟(jì)型住宿設(shè)施，將成為近期青島市住宿業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)所在。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展動(dòng)向
（一）新投資熱點(diǎn)
據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)資料統(tǒng)計(jì)，高檔酒店主要針對(duì)高端商務(wù)客人，市場(chǎng)拓展空間較窄，國內(nèi)五星級(jí)以下的酒店虧損情況明顯，投入產(chǎn)出比低、客房空置率高。在我國飯店業(yè)整體利潤(rùn)水平低、回收期長(zhǎng)的情況下，經(jīng)濟(jì)型酒店以高達(dá)50％的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率、3－5年的投資回收期、平均70％以上的入住率成為新的投資熱點(diǎn)，備受投資者青睞。
（二）發(fā)展迅速
目前我國經(jīng)濟(jì)型飯店部分品牌擴(kuò)張達(dá)到200%-300%的增速，“速8”、“宜必思”、“美興”等外資經(jīng)濟(jì)型酒店品牌陸續(xù)進(jìn)入我國市場(chǎng)。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店已初步成長(zhǎng)起“錦江之星”、“如家快捷”、“中江之旅”等知名品牌，截至2005年3月底，“如家快捷”有連鎖酒店52家，“錦江之星”有連鎖酒店42家，“莫泰168”、“欣燕都”、“城市客棧”等新興品牌的大量涌現(xiàn)，壯大了本土經(jīng)濟(jì)型酒店隊(duì)伍。
（三）進(jìn)入二三線城市
20世紀(jì)80年代以來，國際酒店集團(tuán)首先選擇在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或重點(diǎn)旅游城市立足，外資酒店占領(lǐng)了當(dāng)?shù)?0％以上的高端飯店市場(chǎng)；與此同時(shí)，傳統(tǒng)旅游目的地生命周期的衰退以及持久新鮮度的缺乏，不能滿足旅游者求奇、求新的心理動(dòng)機(jī)，人們國內(nèi)旅游的目光開始轉(zhuǎn)向新興的二三線旅游城市，由此引發(fā)新一輪住宿設(shè)施興建熱潮。與此同時(shí)，地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的強(qiáng)勁開發(fā)，目前一二線城市已近結(jié)構(gòu)性飽和，土地、金融、建材等門檻逐年抬高導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)不斷洗牌。二三線城市具有廣闊的市場(chǎng)需求、良好的政策環(huán)境和低廉的勞動(dòng)力成本，“轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市”將成為酒店業(yè)下一個(gè)利潤(rùn)角逐目標(biāo)。
（四）民間資本活躍
2004年3月，飛雕電器集團(tuán)出資興建經(jīng)濟(jì)型酒店品牌“瑞登”，由北京建國酒店管理有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，正式向酒店業(yè)務(wù)進(jìn)軍。此外，希望集團(tuán)、大連萬達(dá)集團(tuán)、開元旅業(yè)、廣東海景集團(tuán)等民營(yíng)資本、地產(chǎn)企業(yè)積極涉足酒店業(yè)務(wù)領(lǐng)域，形成國有控股企業(yè)、跨國集團(tuán)、民營(yíng)企業(yè)三大飯店投資源有效競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局。
青島市經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）布局搶攤
目前青島市內(nèi)已有凱悅之星、愛尊客、愛舍空間等特色經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店以及山盟海誓國際青年旅館投入運(yùn)營(yíng)，錦江之星、宜必思等知名品牌正在投資興建中。這些新興酒店目標(biāo)市場(chǎng)明確、價(jià)位適中、區(qū)位優(yōu)越、交通便利，具有經(jīng)濟(jì)型酒店的基本特征，同時(shí)考慮國情和本地實(shí)際，兼具餐飲、會(huì)議功能。
（二）供給不足
自奧運(yùn)會(huì)申辦成功以來，青島市年平均接待國內(nèi)游客1781余萬人次。2004年青島市客房保有量13.5萬床，其中經(jīng)濟(jì)型酒店床位近萬張，所占比例不足10％，不能滿足國內(nèi)大眾旅游市場(chǎng)的需要。而在建和規(guī)劃建設(shè)的星級(jí)飯店中，高星級(jí)酒店比例高達(dá)75％，比例失衡，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。
（三）營(yíng)銷乏力
相對(duì)于高星級(jí)酒店較為完善的營(yíng)銷模式來說，目前青島市的經(jīng)濟(jì)型酒店普遍缺乏有力的營(yíng)銷舉措，社會(huì)及市場(chǎng)受眾關(guān)注程度低，以價(jià)格作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段，對(duì)特色、品牌、專業(yè)化、質(zhì)量保證等營(yíng)銷方式認(rèn)知模糊。雖有零星宣傳，但缺乏聲勢(shì)和覆蓋廣度，多數(shù)處于“無為而治”的狀態(tài)。
（四）人才缺乏
除了連鎖集團(tuán)旗下的經(jīng)濟(jì)型酒店能提供較為完善的人員培訓(xùn)外，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店在人員招收和培訓(xùn)方面能力欠缺，高級(jí)管理人才、專門人才尤為短缺。由于酒店行業(yè)多年來倚重、推崇高星級(jí)的氛圍，使得具有管理經(jīng)驗(yàn)和較高知識(shí)層次的人才對(duì)加盟經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏興趣。
青島市發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的前景展望
（一）投資環(huán)境發(fā)育良好
2005年，青島市名列美國《財(cái)富》雜志評(píng)選的“中國商務(wù)城市”第7名，在“環(huán)境質(zhì)量最優(yōu)”、“未來最有潛力”兩個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)上進(jìn)入前3名。2004-2005年，青島市企業(yè)景氣指數(shù)呈整體上升態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)均高于全國平均水平。 青島市近年來穩(wěn)步實(shí)行打造全國重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城市戰(zhàn)略，利用毗鄰日韓的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和與德國的歷史淵源，通過舉辦“韓國周”、“德國周”等活動(dòng)擴(kuò)大招商引資力度。作為一座風(fēng)景優(yōu)美的海濱城市，高效的政府管理、合理的商務(wù)成本對(duì)投資者的吸引力逐漸顯現(xiàn)。
（二）旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊
作為沿海開放城市和國際型港口城市，旅游、商貿(mào)交流活動(dòng)日益頻繁，以經(jīng)濟(jì)型酒店主要面對(duì)的國內(nèi)市場(chǎng)為例，青島市近7年國內(nèi)旅游接待人數(shù)連年攀升。不少中小企業(yè)的商務(wù)旅行者也將安全舒適、物美價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)型酒店作為入住首選。
（三）奧運(yùn)機(jī)遇
2008年奧運(yùn)伙伴城市的地位大大提升了青島在世界范圍內(nèi)的聲譽(yù)和形象，奧運(yùn)契機(jī)全方位的促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。在《青島市奧運(yùn)旅游專項(xiàng)規(guī)劃》中明確提出將積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)型旅游飯店，引進(jìn)世界青年旅館組織標(biāo)準(zhǔn)和銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)和改造經(jīng)濟(jì)適用型青年旅館和季節(jié)性家庭旅館。這無疑為青島經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展提供了行動(dòng)指南，有利于青島建設(shè)成為高、中、低檔住宿產(chǎn)品齊全的濱海度假型旅游目的地。
（四）客房出租率連年攀升
客房出租率是飯店投資區(qū)位選擇的代用指標(biāo)，也是對(duì)飯店投資決策最具說服力和代表性的指標(biāo)。飯店業(yè)投資趨于流向客房出租率高、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的地區(qū)，青島市近7年星級(jí)酒店客房出租率連年攀升、高于全國同期平均水平，將成為投資者的優(yōu)選。
青島市發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的策略
（一）連鎖經(jīng)營(yíng)
告別單體經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的必由之路。以速8為例，其在我國只采取特許加盟形式，按照速8標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)型或改造，房間數(shù)量100間左右的酒店，300萬至500萬元投資即可，而自行建造同等規(guī)模酒店則需要2000萬至5000萬元人民幣。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)證明，經(jīng)濟(jì)型酒店更適合連鎖和特許經(jīng)營(yíng)等非產(chǎn)權(quán)擴(kuò)張形式，它不僅可以為之帶來全球統(tǒng)一的品質(zhì)、強(qiáng)大的品牌影響力和發(fā)達(dá)的客源網(wǎng)絡(luò)，而且，由統(tǒng)一采購、折扣價(jià)格帶來的成本降低更符合其規(guī)模小，財(cái)力有限的經(jīng)營(yíng)特征。
（二）專業(yè)服務(wù)
通過外部專業(yè)化與主體專業(yè)化并舉塑造經(jīng)濟(jì)型酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。借助社會(huì)化專業(yè)功能實(shí)現(xiàn)外部專業(yè)化，通過剝離經(jīng)濟(jì)型酒店的附著組織和非核心功能，降低經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營(yíng)成本，從這一點(diǎn)來講，便利的選址十分必要；借助酒店核心功能定位實(shí)現(xiàn)主體專業(yè)化，以差異定位、特色經(jīng)營(yíng)吸引細(xì)分市場(chǎng)。區(qū)分所建立的經(jīng)濟(jì)型酒店細(xì)分市場(chǎng)，有利于業(yè)主開展有針對(duì)性的服務(wù)，對(duì)于青島這樣一個(gè)商務(wù)、度假并舉的城市來說尤為必要。
（三）資本經(jīng)營(yíng)
充分重視投資回報(bào)。資本逐利性的本質(zhì)特征決定其投資取向，較高的投資回報(bào)率、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是經(jīng)濟(jì)型酒店吸引民營(yíng)資本、外資進(jìn)入的重要因素，股東權(quán)益人不允許只講社會(huì)效益不講經(jīng)濟(jì)效益的投資行為，唯有如此，才能保證投資行為的良性循環(huán)。廣泛吸納社會(huì)資本。目前地產(chǎn)商、民營(yíng)企業(yè)涉足酒店業(yè)務(wù)領(lǐng)域多數(shù)為高星級(jí)酒店，但從穩(wěn)定發(fā)展、短期回收成本出發(fā)，投資經(jīng)濟(jì)型酒店更有把握。一些大型企業(yè)正開展多元化經(jīng)營(yíng)，如青島大型商貿(mào)企業(yè)利群集團(tuán)正積極準(zhǔn)備試水經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)務(wù)，從持幣觀望到付諸行動(dòng)。
（四）品牌建設(shè)
品牌作為無形資產(chǎn)已日益受到企業(yè)家們的重視。發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，并非只強(qiáng)調(diào)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，更應(yīng)側(cè)重品質(zhì)的提升、品位的提高和品牌的創(chuàng)造，要求酒店有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和程序化、規(guī)范化的管理，適應(yīng)時(shí)代對(duì)品牌建設(shè)和品牌創(chuàng)新的需要。
（五）改造升級(jí)
目前，青島市有大量的社會(huì)旅館、招待所、培訓(xùn)中心亟待改造升級(jí)、加強(qiáng)管理。上海市旅游管理委員會(huì)已于2005年內(nèi)出臺(tái)《中小旅館管理辦法》，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，逐步淘汰不符合規(guī)定的小旅館，用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聯(lián)盟整合，促使“弄堂館所”向經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)化，節(jié)省成本、迅速升級(jí)。這一舉措值得青島及其他城市借鑒。
（六）多元營(yíng)銷
通過加入經(jīng)濟(jì)型酒店統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)、與中小商貿(mào)企業(yè)簽訂住宿協(xié)議、行業(yè)聯(lián)合等方式，拓展銷售網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)感知度，快速進(jìn)入消費(fèi)者視野，由被動(dòng)等待走向主動(dòng)出擊。
發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)注意的問題
（一）明晰發(fā)展思路
經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)當(dāng)發(fā)展為全新的酒店類型，而非原有星級(jí)酒店的裂變，唯有如此，才能立足市場(chǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；低價(jià)是經(jīng)濟(jì)型酒店的重要特征，但并非其唯一特征，特色經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理同樣重要；經(jīng)濟(jì)型酒店并非只關(guān)注中低端商務(wù)市場(chǎng)，度假、休閑、汽車旅館、景區(qū)接待等更為細(xì)分的市場(chǎng)前景同樣廣闊。目前青島市已經(jīng)運(yùn)營(yíng)和在建的經(jīng)濟(jì)型酒店更多的是考慮了商務(wù)旅行者的需求，而較少考慮后者需要，在溫情式的家庭氛圍營(yíng)造方面考慮不足。
（二）避免投資過熱
慎重決策。經(jīng)濟(jì)型酒店的投資，應(yīng)避免一擁而上的傾向，重走高星級(jí)酒店宏觀投資過熱的彎路。而且，雖有“錦江之星”、“如家快捷”等的運(yùn)營(yíng)成功，并不代表經(jīng)濟(jì)型酒店“一開就賺”，任何一個(gè)行業(yè)都不可能長(zhǎng)期存在超過本行業(yè)平均利潤(rùn)水平，市場(chǎng)容量并非無限，投資決策應(yīng)慎重，不能盲目跟風(fēng)。控制投資上限。過度的追加投資，不僅與經(jīng)濟(jì)型酒店有限服務(wù)、物美價(jià)廉的本質(zhì)特征相背離，有硬件盲目追“星”之嫌，而且，缺乏科學(xué)預(yù)算的投入不能控制投資回收率，勢(shì)必造成業(yè)主資金滯壓、經(jīng)營(yíng)虧損，影響投資信心。近年來，青島市土地使用價(jià)格畸高，導(dǎo)致地產(chǎn)建設(shè)成本不斷升高，倘若不能進(jìn)行科學(xué)的投資預(yù)算，成本回收和利潤(rùn)回報(bào)將成為投資者面臨的重要問題。
總之，科學(xué)、適度的發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，符合現(xiàn)階段青島市住宿業(yè)的實(shí)際和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)，不僅是滿足奧運(yùn)住宿接待、適應(yīng)國內(nèi)旅游市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的需要，也是青島市住宿業(yè)健康成長(zhǎng)、不斷優(yōu)化提高的需要。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 鄭州 星級(jí)酒店 空間分布
一、引言
隨著城市旅游業(yè)的日益發(fā)展,星級(jí)飯店的空間分布成為城市空間變化的一大特征。20世紀(jì)60―70年代,國外游憩地理學(xué)家就開始注意到游憩設(shè)施的空間布局問題,并進(jìn)行了較為深入的研究。近年來,國內(nèi)已有學(xué)者開始注意到旅游供應(yīng)(包括服務(wù)設(shè)施)的地理結(jié)構(gòu)問題。但是從相關(guān)文獻(xiàn)來看,目前從空間的角度研究旅游賓館酒店的論著大都著眼于國內(nèi)外旅游較發(fā)達(dá)的城市,如倫敦、多倫多、北京、上海、南京等,至今沒有學(xué)者對(duì)河南旅游飯店的空間結(jié)構(gòu)特征等方面的問題進(jìn)行分析研究。近年來,河南省委省政府對(duì)旅游業(yè)高度重視,把旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),放在更加優(yōu)先發(fā)展的位置,河南省的旅游飯店必將迎來新一輪發(fā)展。
二、 鄭州市星級(jí)酒店發(fā)展背景
鄭州市具有得天獨(dú)厚的旅游業(yè)發(fā)展條件: ①區(qū)位條件優(yōu)越。鄭州是河南省省會(huì),京廣、隴海鐵路在此交會(huì),京廣、徐蘭兩大客運(yùn)專線高速鐵路在此交會(huì),京珠、連霍兩大高速公路也在此交會(huì),是中國交通的重要樞紐之一,是中西部地區(qū)通向海外的一個(gè)主要通道和出口,也是東部和中部地區(qū)連接歐亞大陸橋的一個(gè)主要連接點(diǎn)。②旅游資源豐富。鄭州是我國第一座有城垣和規(guī)劃的城市,早在3600多年前,商湯就在這里建都,成為我國現(xiàn)已考證的最早的都城,,全市擁有國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位26處,旅游區(qū)點(diǎn)1 00多處。鄭州是中國古都之一、國家歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市、對(duì)外開放城市和科技進(jìn)步先進(jìn)城市,已躋身中國綜合實(shí)力50強(qiáng)和投資硬環(huán)境40優(yōu)行列。③城市環(huán)境優(yōu)美,基礎(chǔ)設(shè)施完善。鄭州素有“綠城”的美譽(yù),建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35.1%,人均公共綠地8.7平方米,被命名為“國家園林城市”。
近年來,旅游業(yè)已經(jīng)成為鄭州市第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力產(chǎn)業(yè),見表1,州市旅游業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越且發(fā)展勢(shì)頭良好,在此背景下分析研究鄭州市星級(jí)酒店的空間分布特征,具有一定的典型性。
三、鄭州市星級(jí)酒店的空間特征
截至2009年底,鄭州市域范圍內(nèi)共有旅游星級(jí)酒店125座, 其中五星級(jí)5座、四星級(jí)21座、三星級(jí)64座、二星級(jí)35座、沒有一星級(jí)飯店。從酒店星級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分,鄭州市區(qū)內(nèi)旅游星級(jí)酒店具有明顯的梭形結(jié)構(gòu),兩頭小,中間大;從空間形態(tài)來看,鄭州市的星級(jí)酒店主要呈現(xiàn)出如下的特征:
1.市區(qū)集中指數(shù)較高,分布異常不均衡
這里筆者采用集中指數(shù)對(duì)鄭州市星級(jí)酒店空間分布特征進(jìn)行度量。集中指數(shù)是衡量一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間集中程度的指標(biāo),用以對(duì)比兩種地理要素的分布,其意義在于:數(shù)值越高表明該項(xiàng)要素的地理空間分布越集中,數(shù)值越低說明該項(xiàng)要素的地理空間分布越分散。對(duì)于任何一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而言,集中指數(shù)都介于50一100之間,當(dāng)?shù)乩硪鼗蛞环N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間分布達(dá)到均勻極限時(shí),其集中指數(shù)為50,反之為100。此處計(jì)算公式可描述為:
C=(1一h/H)×100%……………(h=hl+h2+……+hn)
式中c為集中指數(shù),H為鄭州星級(jí)酒店數(shù)目總數(shù),hi為各區(qū)縣地區(qū)的星級(jí)酒店數(shù),n按下述原則確定:將星級(jí)酒店數(shù)量在各個(gè)區(qū)縣地域上的分布,按多寡順序排列,設(shè)為h1、h2……h(huán)n,星級(jí)酒店在鄭州市的總數(shù)量為H,當(dāng)hl+h2+……+hn=l/2H時(shí),n即為所求。此時(shí)1/2H的意義為:占鄭州地區(qū)半數(shù)星級(jí)酒店時(shí)的總區(qū)縣數(shù)目。H值較大時(shí),C值較小,表示星級(jí)酒店的地域集中程度較低,區(qū)域分布較為均衡;H值較小時(shí),C值較大,表示星級(jí)酒店集中程度較高,地區(qū)差異比較明顯。一般來說,集中指數(shù)50以下為布局相當(dāng)分散,50～60為相對(duì)分散,61～69為相對(duì)集中,70～80為相當(dāng)集中,80以上為高度集中。見表2.和圖1.
將表帶入公式C=(1一h/H)×100%……………(h=hl+h2+……+hn)得到,2009年鄭州市星級(jí)酒店的集中指數(shù)C=98.4%,布局非常集中,各區(qū)縣星級(jí)酒店的分布差異較為明顯。(圖) 金水區(qū)成為星級(jí)酒店的集聚城區(qū),占全市星級(jí)酒店總數(shù)的49%。
2.與各區(qū)的商業(yè)級(jí)別高度關(guān)聯(lián)
飯店作為商業(yè)用地的一部分,發(fā)展好壞直接與商業(yè)的繁榮程度息息相關(guān)。鄭州市最為繁華的商業(yè)中心區(qū)坐落在金水區(qū)內(nèi),這里集中了三分之二的大型百貨商場(chǎng)和大量的娛樂設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等,酒店星級(jí)普遍較高;二七區(qū)是鄭州市的老商業(yè)區(qū),是次中心之一,但商業(yè)集聚程度遠(yuǎn)低于金水區(qū),酒店星級(jí)以中低級(jí)為主;中原區(qū)是鄭州市委市政府所在地,集中了大量的政府機(jī)關(guān)和少數(shù)商業(yè)設(shè)施,區(qū)內(nèi)有1座五星級(jí)酒店,1座四星級(jí)酒店。可見,城市內(nèi)部商業(yè)中心區(qū)的等級(jí)差異在很大程度上影響到酒店的等級(jí)結(jié)構(gòu)。
3.與地價(jià)級(jí)別成正相關(guān),向地價(jià)級(jí)別較高區(qū)域集中
對(duì)城市游憩設(shè)施而言,墨菲等研究證明了飯店、旅館和娛樂業(yè)等具備在地價(jià)峰值區(qū)(the Peak Land ValueIntersection ,簡(jiǎn)稱PLVI) 布局的經(jīng)濟(jì)能力。這個(gè)結(jié)論對(duì)星級(jí)酒店整體是實(shí)用的。但具體而言,酒店等級(jí)、接待服務(wù)能力和效益水平不同,對(duì)地價(jià)高低的敏感程度不一。一般情況下,服務(wù)等級(jí)高的酒店更愿意布局在地價(jià)高的地段。見表3.
鄭州市星級(jí)酒店隨著星級(jí)的提高,分布在高地價(jià)區(qū)的酒店數(shù)目逐漸增多。在鄭州市的一級(jí)地價(jià)區(qū),集中了五星級(jí)酒店的80%,四星級(jí)酒店的38%,三星級(jí)酒店的59%,二星級(jí)酒店的37%,酒店總數(shù)的50%。這反映出高地價(jià)區(qū)對(duì)星級(jí)酒店的集聚效應(yīng)。見圖2.和表4.
4. 向城市主要干道集中,隨環(huán)線圈層向外遞減
交通便利程度是決定星級(jí)飯店選址的重要決定因素之一,失去交通線路的依托,飯店便不會(huì)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。鄭州市125座星級(jí)酒店分布在66條街道,金水路、花園路、中原路、紅專路、經(jīng)三路、豐產(chǎn)路等均為鄭州市區(qū)主干道,道路兩側(cè)的星級(jí)飯店相對(duì)集中,占鄭州市區(qū)星級(jí)酒店總數(shù)的42%,而次干道則成了低星級(jí)飯店分布的主要地帶。見表5.
2009年底,鄭州市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)擁有星級(jí)飯店60座,占鄭州市星級(jí)飯店總數(shù)的48%;二環(huán)線以內(nèi)擁有飯店26座,占總數(shù)的21%,三環(huán)線則只有11座,占總數(shù)的9%,四環(huán)線僅有4座,其余零星的分布在四環(huán)線以外。見圖3.
5.景區(qū)對(duì)星級(jí)酒店的輻射效應(yīng)和集聚效應(yīng)明顯
當(dāng)暫住地附近的旅游點(diǎn)到住地距離可以保證旅游者能在一天內(nèi)完成到該點(diǎn)的旅游時(shí),旅游者也會(huì)采用節(jié)點(diǎn)狀旅游路線 ,若一天內(nèi)完不成游覽時(shí),旅游者傾向于住在風(fēng)景區(qū)內(nèi)。受大尺度的旅游空間行為的影響,旅游者到達(dá)目的地后,往往選擇該旅游區(qū)的中心城市或較高級(jí)別的風(fēng)景區(qū)或附近暫住。登封是鄭州市旅游資源的主要集聚地,有全國首批5A級(jí)風(fēng)景區(qū)嵩山少林景區(qū),中岳廟、嵩陽書院、法王寺等云集在此,當(dāng)?shù)氐姆鸲U文化、武術(shù)民俗、 素齋飲食等有機(jī)融合,已逐步形成了一個(gè)大型的城市游憩商業(yè)區(qū)。旅游設(shè)施在空間上的集聚同時(shí)間一樣可以提升城市的旅游效應(yīng)。這種集聚不僅表現(xiàn)為旅游者人數(shù)的絕對(duì)增加,而且通常表現(xiàn)為旅游吸引物的分布、星級(jí)賓館和餐飲業(yè)的分布、旅游者行為模式的分布。為了最大化的吸引游客投宿,滿足各種消費(fèi)需求,四星、三星、兩星級(jí)酒店在登封均有分布,并呈現(xiàn)出貼近旅游吸引物的趨勢(shì)。
四、 結(jié)論
鄭州市星級(jí)酒店的空間分布很不均衡,集中指數(shù)高達(dá)98.4%。城市內(nèi)部商業(yè)中心區(qū)的等級(jí)差異在很大程度上影響到酒店的等級(jí)結(jié)構(gòu),商業(yè)中心區(qū)越繁華,星級(jí)酒店的數(shù)量越多、級(jí)別越高。星級(jí)較高的酒店具備在地價(jià)峰值區(qū)布局的經(jīng)濟(jì)能力,向地價(jià)級(jí)別較高區(qū)域集中。并且呈現(xiàn)出向城市主干道集中,隨環(huán)線圈層向外遞減的現(xiàn)狀。在城市旅游資源富集的區(qū)域,景區(qū)對(duì)星級(jí)酒店產(chǎn)生的影響,使星級(jí)酒店向景區(qū)集聚,擁有豐富旅游資源的縣級(jí)市登封就是典型。而金水區(qū)是鄭州市商業(yè)最發(fā)達(dá)、一級(jí)地價(jià)最多的區(qū)域,完全符合上述特征,已成為鄭州市星級(jí)酒店的集聚區(qū)。
隨著第三產(chǎn)業(yè)比重的提高,服務(wù)設(shè)施區(qū)位研究意義也愈來愈顯得重要。根據(jù)鄭州市委、市政府下發(fā)的《關(guān)于實(shí)施旅游強(qiáng)市戰(zhàn)略,加快推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展的意見》,到2011年,鄭州市年接待海內(nèi)外游客將突破5000萬人次,旅游總收入達(dá)到450億元。這個(gè)目標(biāo)考量了鄭州市的接待能力。就鄭州市星級(jí)賓館的現(xiàn)狀,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到的。因此,要把鄭州打造成為中部地區(qū)旅游目的地和客源集散地,在投資建設(shè)星級(jí)酒店時(shí),不但要結(jié)合鄭州市的總體規(guī)劃,還要充分考慮分布特征,仔細(xì)衡量利弊,否則將產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。
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近期，綠地集團(tuán)與江西上饒市城市投資開發(fā)集團(tuán)簽約，雙方將共同開發(fā)建設(shè)上饒市老火車站改造城市綜合體項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目已是2012年以來綠地集團(tuán)投資的第17個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。綠地正以瘋狂的速度快速圈地興建城市綜合體。上帝欲使其毀滅，必先令其瘋狂，在瘋狂的背后，綠地能否掌控未來？
根據(jù)有關(guān)專家的建議，每100萬人口建造一所城市綜合體是比較適宜的。然而僅以綠地此番選擇上饒市建設(shè)城市綜合體所在的信州區(qū)為例，其常住人口為39萬，其中城區(qū)人口21萬。未來綠地將需要多長(zhǎng)時(shí)間才能夠?qū)⒋隧?xiàng)目完全消化掉？
近年，綠地的瘋狂并非個(gè)案。在半小時(shí)商業(yè)圈的誘惑、城市化運(yùn)動(dòng)以及政府支持的綜合推動(dòng)力下，從小地產(chǎn)商到地產(chǎn)大鱷均如同“染毒”一樣，瘋狂追崇城市綜合體開發(fā)。據(jù)初步估算，目前成都城市綜合體約有80余個(gè)，杭州100多個(gè)，南京、上海、無錫均有50多個(gè)……甚至是正在改造的城中村，都在興建城市綜合體。而就綠地所選擇的開發(fā)區(qū)域，無不存在城市綜合體開發(fā)過剩的問題。這意味著，當(dāng)綠地完成3到5年開發(fā)之后，將繼續(xù)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
或許是已經(jīng)看見城市綜合體飽和會(huì)給未來帶來經(jīng)營(yíng)困擾，綠地在瘋狂興建城市綜合體的同時(shí)，對(duì)酒店項(xiàng)目也情有獨(dú)鐘。其回籠資金最重要的方式便是賣掉城市綜合體中的寫字樓和住宅部分，而持有酒店和商場(chǎng)。
高端酒店對(duì)綠地最直接的好處便是可以獲得競(jìng)標(biāo)土地的入場(chǎng)券，甚至可以據(jù)此獲得低價(jià)的優(yōu)惠，并提升其所開發(fā)的城市綜合體可銷售部分的價(jià)格。開發(fā)完成后，還可以用酒店進(jìn)行抵押貸款，獲得更多銀行信貸支持其未來項(xiàng)目的開發(fā)速度與規(guī)模。與萬達(dá)類似，綠地對(duì)酒店的熱衷有一部分原因是，鮮有酒店擴(kuò)張速度能夠跟得上他們興建城市綜合體的開發(fā)速度。
截止到目前，綠地已開業(yè)的酒店有19家，盡管其中只有一家是自有品牌，但據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2012年綠地約有50家酒店正在建設(shè)，聲稱2015年要擁有150家酒店，其中要有100家為自有品牌。這樣的野心不得不讓人為其捏把汗。自建酒店品牌，綠地自己就能跟得上其開發(fā)速度嗎？如何保證自有酒店品牌及管理質(zhì)量，未來對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)起家的綠地而言都是極大的挑戰(zhàn)。
顯而易見，各地方政府十分歡迎城市綜合體的到來，一方面，大興土木有助于拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP；另一方面無論是在建工程還是日后投入到運(yùn)營(yíng)中的百貨、酒店等等商業(yè)還可以解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)問題。因而地方政府多以優(yōu)惠的條件吸引開發(fā)商前來興建城市綜合體。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)并非建好房就萬事大吉，一旦這些商業(yè)項(xiàng)目未來運(yùn)營(yíng)不佳，傷害的不僅是開發(fā)商自身，還有這座城市重復(fù)建設(shè)所帶來的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等一系列問題。到那時(shí)留給這座城市的就剩下一堆堆鋼筋水泥。
但對(duì)于綠地這樣的開發(fā)商而言，即便這些項(xiàng)目未來可能面臨運(yùn)營(yíng)不佳的狀況，這些鋼筋水泥仍然可以成為其一筆寶貴的財(cái)富。房地產(chǎn)具有保值增值的作用，擁有大量固定資產(chǎn)的綠地?zé)o論是未來IPO路演，還是要將某項(xiàng)目預(yù)謀轉(zhuǎn)手他人之時(shí)，都可以為投資者編造一個(gè)很美的夢(mèng)。如此看來，坐等資產(chǎn)升值要比運(yùn)營(yíng)更劃算。然而，隨著投資者越來越謹(jǐn)慎，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市企業(yè)監(jiān)管越來越嚴(yán)格，未來既無法變現(xiàn)，又無法運(yùn)營(yíng)的固定資產(chǎn)，是否會(huì)成為綠地手中的一盤死棋？
關(guān)鍵詞：星級(jí)酒店；建筑設(shè)計(jì)；改進(jìn)方案
中圖分類號(hào)：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，人們的生活水平也日益提高，隨著人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)水平不斷提升，極大地推動(dòng)了旅游、商務(wù)、度假等活動(dòng)，這也直接的促進(jìn)了我國城市酒店行業(yè)的快速發(fā)展。而現(xiàn)代星級(jí)酒店的發(fā)展與城市文化、城市經(jīng)濟(jì)和城市性質(zhì)息息相關(guān)，城市的整體形象和文化特質(zhì)都可以通過星級(jí)酒店的服務(wù)水平及酒店的整體形象反映出來。因此，現(xiàn)代星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)不僅要考慮城市的地域性特征，還要根據(jù)城市文化特征，體現(xiàn)出城市精神面貌和特點(diǎn)。
一、星級(jí)酒店歷史演變
（一）早期星級(jí)酒店
雖然我國酒店歷史悠久，但學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，我國早起星級(jí)酒店起源于1920,1930年代。這些新式旅館主要分為兩類：一是由西方資本國家投資建設(shè)的，比如美、英、法、日這些早起侵占我國的資本主義國家，為了服務(wù)于他們本國的政府、商人、游客，在其租界里建筑一些西式酒店，提供會(huì)議、社交、食宿、娛樂等場(chǎng)所；另一種則那是受到西方影響，一些民族資本家和商人建設(shè)的中西結(jié)合的星級(jí)酒店。這些新式酒店的共同特點(diǎn)就是其選址大都在城市的繁榮區(qū)，以廣州市早起星級(jí)酒店選址為例，如表1：
表1 廣州市早期星級(jí)酒店簡(jiǎn)介
從圖中不難發(fā)現(xiàn)，早期的星級(jí)酒店基本處于當(dāng)時(shí)廣州商業(yè)最發(fā)達(dá)、最繁榮的地帶。
（二）星級(jí)酒店的軸狀發(fā)展
解放以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)開始重建，商業(yè)不斷發(fā)展。這也極大的推動(dòng)了現(xiàn)代星級(jí)酒店的發(fā)展，以火車站、市政府、商業(yè)街為中心，酒店分布呈軸狀貫穿與整個(gè)城市之中，星級(jí)酒店的建筑設(shè)計(jì)也都相對(duì)簡(jiǎn)單、實(shí)用。
（三）新星級(jí)酒店集群
進(jìn)入21世紀(jì)，隨著改革開放的不斷深入，我國城市不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，商業(yè)遍布整個(gè)城市。現(xiàn)代商圈的出現(xiàn)帶動(dòng)了周圍的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，星級(jí)酒店也以商圈為中心，向四周輻射，形成了星級(jí)酒店的集聚群。此外，隨著人們的消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)目的改變，星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)業(yè)不斷改革創(chuàng)新，服務(wù)不同群體，高端化趨勢(shì)明顯。
二、我國星級(jí)酒店設(shè)計(jì)中存在的問題
（一）星級(jí)酒店設(shè)計(jì)不合理
雖然我國星級(jí)酒店快速發(fā)展，但它們普遍存在著設(shè)計(jì)不合理的現(xiàn)象。我國從事星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的專業(yè)人才匱乏，酒店的建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)嚴(yán)重脫節(jié)，以及酒店經(jīng)營(yíng)管理者沒有和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行具體、有效地溝通，這些都導(dǎo)致了許多酒店建成之時(shí)就存在著很多不合理的設(shè)計(jì)，與現(xiàn)代酒店的實(shí)際應(yīng)用要求和以后長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不相符。而在國外一些發(fā)達(dá)國家，一些專門從事酒店設(shè)計(jì)的資深公司早已經(jīng)出現(xiàn)，至少十幾個(gè)門類的工程師共同參與設(shè)計(jì)，保證酒店設(shè)計(jì)的合理性。在我國酒店設(shè)計(jì)中依然采取單一的粗分工形式，這種不科學(xué)的方式很難設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)合理、功能完善的星級(jí)酒店。現(xiàn)代星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)是一種整體控制的藝術(shù)，而不是單一的觀念藝術(shù)。在國內(nèi)許多酒店在設(shè)計(jì)過程中，由于沒有很好的把握這種整體風(fēng)格的一致性，導(dǎo)致酒店整體設(shè)計(jì)的不和諧。這種不和諧表現(xiàn)在酒店內(nèi)部空間內(nèi)每一元素的設(shè)計(jì)，如渲染氣氛、燈光、家具、裝飾、陳設(shè)等設(shè)計(jì)彼此獨(dú)立，不能相互呼應(yīng)；同時(shí)整個(gè)建筑物與周圍自然環(huán)境不相容，顯得突兀不和諧。①
（二）星級(jí)酒店缺乏特色，設(shè)計(jì)雷同
在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，星級(jí)酒店的風(fēng)格和特色對(duì)于構(gòu)建自身形象，立足市場(chǎng)非常重要。作為一門綜合性的科學(xué)，酒店設(shè)計(jì)要求完美地把酒店的文化、功能、建筑和環(huán)境結(jié)合在一起，體現(xiàn)出酒店豐富的內(nèi)涵和生命力，以吸引消費(fèi)者的眼球。但是由于缺乏高水平的星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的專業(yè)人才，加上國內(nèi)酒店設(shè)計(jì)理念的不足與缺陷，導(dǎo)致模仿、照搬國外或國內(nèi)現(xiàn)有酒店的模式在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)成為中國酒店設(shè)計(jì)的主流。一些酒店企業(yè)只忙著出國參觀學(xué)習(xí)，尋找設(shè)計(jì)圖紙，卻忽視了應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際，將國際化、現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)程序有效運(yùn)用到星級(jí)酒店設(shè)計(jì)中，實(shí)現(xiàn)酒店的個(gè)性化和特色化。這些都導(dǎo)致了中國星級(jí)酒店的建筑設(shè)計(jì)雷同、毫無特色的現(xiàn)象。
三、現(xiàn)代星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)的思路
（一）酒店的人性化設(shè)計(jì)
作為服務(wù)場(chǎng)所，星級(jí)酒店不僅要有豪華的氣派，也應(yīng)該越來越人性化，體現(xiàn)出其建筑所處地方的地域特色。因此，在星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)過程中，除了保證酒店的基本使用功能以外，我們還必須確保設(shè)計(jì)出酒店的最便利服務(wù)設(shè)施。如果一個(gè)酒店的功能布局不能給客人使用帶來方便，不能降低管理成本，不能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，那么就意味著這個(gè)酒店設(shè)計(jì)的失敗。因此，在現(xiàn)代星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)中必須堅(jiān)持人性化的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。所謂人性化設(shè)計(jì)，就是在設(shè)計(jì)中堅(jiān)持“以人為本”，使酒店富有個(gè)性化、親情化、家居化，突出活潑、典雅、溫馨、柔和的特點(diǎn)，使人們豐富的情感生活和高層次的精神享受得到滿足。個(gè)性張揚(yáng)適度，通過多樣化的形式創(chuàng)造出使客人舒心悅目、高技術(shù)含量、富有魅力的現(xiàn)代星級(jí)酒店。 注重細(xì)小環(huán)節(jié)，增強(qiáng)酒店與客人的感情溝通，體現(xiàn)出酒店對(duì)客人的關(guān)懷，讓客人感覺到親近感，無形中就會(huì)帶動(dòng)酒店知名度和人氣的上升。在酒店的建筑設(shè)計(jì)中要根據(jù)酒店的規(guī)模，對(duì)酒店空間進(jìn)行科學(xué)合理的配置，把握設(shè)計(jì)尺度，積極營(yíng)造酒店優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境和開闊的空間感。同時(shí)也不要忘了體現(xiàn)人性的關(guān)懷，像無障礙設(shè)計(jì)等。無障礙餐廳、無障礙廁所等不僅是現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)的國際規(guī)范，也是人性化設(shè)計(jì)的具體體現(xiàn)。②
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和時(shí)代的變革，人們除了追求充實(shí)的物質(zhì)條件，更加注重尋求精神感受。也就是說人們開始追求生活中的情調(diào)和舒適的享受。因此，成功星級(jí)酒店設(shè)計(jì)不僅是滿足使用功能的需要，設(shè)計(jì)上追求新穎，更重要的體現(xiàn)不同地方的地域性和文化性。提煉文化內(nèi)涵，以更親近自然的設(shè)計(jì)來體現(xiàn)人性化關(guān)懷，努力提升酒店的知名度。
（二）星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)風(fēng)格
現(xiàn)代星級(jí)酒店的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)該是高雅的。它的目標(biāo)是為顧客提供的一個(gè)可靠的高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和歡快放松的舒適環(huán)境。此外，星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)應(yīng)該是高效、干凈的。讓顧客體會(huì)家一般的溫暖舒適是現(xiàn)代星級(jí)酒店設(shè)計(jì)理念。因此在酒店設(shè)計(jì)的過程中所有產(chǎn)品的要素必須具備清新、干凈和放松的外觀。酒店的市場(chǎng)定位決定了酒店的設(shè)計(jì)風(fēng)格，它受當(dāng)?shù)匚幕卣鞯闹萍s。酒店尤其是星級(jí)酒店是一個(gè)國家或一個(gè)城市文化的窗戶，因此酒店設(shè)計(jì)要與所在國家以及所在城市的文化有機(jī)結(jié)合。讓客人在入住酒店的時(shí)候，能體會(huì)到當(dāng)?shù)氐奶厣幕c習(xí)俗，留下深刻的印象。而這些都需要酒店提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為前提。以亞洲接待國際商務(wù)客人的灑店為例，來到這些酒店的人都是世界各地的，他們期待的也是感受東方文化。這就給酒店在設(shè)計(jì)風(fēng)格上提出了相應(yīng)的要求，必須在保證酒店基本使用功能的前提下，滿足客人的文化感受需求。利用現(xiàn)代化的科技技術(shù)，打造全新、舒適的現(xiàn)代星級(jí)酒店。
（三）理性的市場(chǎng)定位
對(duì)酒店進(jìn)行理性的市場(chǎng)定位，確定酒店的類型是星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)的前提。也就是說要分析酒店所處地理位置，周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，自然環(huán)境，文化，歷史等因素，決定酒店是純商務(wù)酒店、旅游性的酒店還是休閑度假酒店等。③分析酒店的潛在消費(fèi)群，對(duì)客源的不同類型進(jìn)行分類。客源的不同對(duì)酒店的空間的使用、功能要求以及設(shè)施安排要求各不相同。酒店設(shè)計(jì)要方便經(jīng)營(yíng)者的管理。目前以休閑為主的度假類酒店發(fā)展迅速，人們對(duì)物質(zhì)與精神享受的需求越來越高。因此這類酒店必須配備健身、娛樂活動(dòng)的設(shè)施，同時(shí)對(duì)視乎供應(yīng)等也應(yīng)該精心挑選，保證滿足客人的休閑娛樂享受。
四、結(jié)語
我國星級(jí)酒店歷史悠久，但大多存在建筑設(shè)計(jì)不合理、缺乏特色的問題。為了滿足人們?cè)絹碓礁叩南M(fèi)需求，就必須堅(jiān)持人性化的設(shè)計(jì)原則，明確酒店市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)符合酒店特點(diǎn)的風(fēng)格。提高星級(jí)酒店的建筑設(shè)計(jì)水平，積極推動(dòng)我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
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在大中城市，白酒競(jìng)爭(zhēng)已接近白熱化，高空轟炸費(fèi)用和終端費(fèi)用居高不下。所以不少品牌開始有意識(shí)地將銷售重心下沉，專注精耕縣級(jí)市場(chǎng)。縣級(jí)市場(chǎng)相對(duì)于大中城市來說終端費(fèi)用投入較少，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松，而且一個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)做好了，也能產(chǎn)生相當(dāng)?shù)匿N量，比如河南商丘皇溝酒在永城縣一年銷售額就達(dá)到7000萬元之巨，這充分說明了縣級(jí)市場(chǎng)的潛力。2004年稻花香開始開拓河北及其周邊一些市場(chǎng)，就有意識(shí)地選取了一些縣級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行精耕。
鎖定B類酒店
稻花香首先選擇的縣級(jí)市場(chǎng)是河北邢臺(tái)的南和縣。在稻花香介入之前是承德酒“塞罕壩”（主銷品種的終端零售價(jià)每瓶在25元左右）已經(jīng)暢銷了兩年多時(shí)間，市場(chǎng)非常成熟，價(jià)格也透明了。該客戶正準(zhǔn)備用另一個(gè)品牌“春和窖”來取代“塞罕壩”。這對(duì)稻花香來說是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)，于是在2004年9月份稻花香正式開始啟動(dòng)南和市場(chǎng)。和大中城市的市場(chǎng)推廣步驟一樣，在縣級(jí)市場(chǎng)也得先通過餐飲渠道啟動(dòng)市場(chǎng)。對(duì)于縣級(jí)市場(chǎng)餐飲渠道的特點(diǎn)，稻花香營(yíng)銷人員有針對(duì)性地制定出了“三招套牢法”。
三招套牢法針對(duì)的是B類酒店。為什么選擇B類酒店下手呢？因?yàn)樵诳h城市場(chǎng)，B類酒店的特點(diǎn)是酒店老板娘說了算，老板娘往往就是站吧臺(tái)的。這不像大中城市的B類酒店，在酒店里面經(jīng)常見不到老板，都是大堂經(jīng)理說了算。而且除了要打通大堂經(jīng)理這個(gè)環(huán)節(jié)外，還要疏通倉庫、服務(wù)員等相關(guān)人員，利益分配稍有不均，就會(huì)出現(xiàn)意想不到的麻煩。要知道，在營(yíng)銷中有一個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)設(shè)置不合理，產(chǎn)品就推不到消費(fèi)者面前。所以在縣城選擇B類酒店省去了很多麻煩。另外，選擇B類酒店還有個(gè)原因是稻花香準(zhǔn)備主推一個(gè)低檔的容易上量的產(chǎn)品（42度稻花香福酒，給酒店每件供價(jià)是96～108元，每瓶酒店零售價(jià)是25元）。這樣做的結(jié)果是容易形成網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)槿菀咨狭浚奖阍靹?shì)。這與在大中城市的餐飲渠道推廣不一樣，為了形成一定的品牌拉力，在大中城市往往是先通過在A類酒店推廣中高檔產(chǎn)品來啟動(dòng)市場(chǎng)。
欲擒故縱套牢酒店
稻花香在南和縣選擇了20家B類酒店開始行動(dòng)。第一招可以稱之為“欲擒故縱”法。其具體方法是與這20家酒店分別談判簽訂協(xié)議：在周六、周日、周一三天時(shí)間展開促銷，酒店賣多少貨廠家將會(huì)根據(jù)酒店回收的包裝盒、空酒瓶、瓶蓋以及外包裝箱免費(fèi)補(bǔ)上同樣數(shù)量的產(chǎn)品，但條件是酒店進(jìn)貨時(shí)必須現(xiàn)結(jié)。當(dāng)然，協(xié)議同時(shí)承諾“賣不完可以退貨”，這就免除了酒店首次現(xiàn)金進(jìn)貨時(shí)的后顧之憂。對(duì)酒店來說這有相當(dāng)?shù)恼T惑力：賣得越多，得到的就越多，這賺的可不是產(chǎn)品的差價(jià)！所以很多酒店老板娘主動(dòng)給服務(wù)員規(guī)定了任務(wù)，必須推稻花香的酒。在老板娘下死力推銷的同時(shí)，稻花香營(yíng)銷人員也在酒店內(nèi)外“煽風(fēng)點(diǎn)火”，20家酒店外面幾乎同時(shí)都掛上了稻花香的宣傳條幅、燈籠等，而酒店餐桌上則是稻花香的一些茶壺、酒具等贈(zèng)品。只要消費(fèi)者進(jìn)入了這個(gè)酒店，它肯定會(huì)被稻花香“俘虜”。
三天下來，一個(gè)酒店的銷量能達(dá)到3～5件（等于一個(gè)成熟品牌的銷量），且沒有一個(gè)酒店退貨。酒店老板娘明顯感到了稻花香能動(dòng)銷，這也正是稻花香希望達(dá)到的目的。
接下來稻花香又在老板娘眼前掛了一個(gè)更大的誘餌：一次進(jìn)貨20件就送價(jià)值1500元的家電（根據(jù)酒店需要購買），同時(shí)上次活動(dòng)贈(zèng)送的產(chǎn)品也參與計(jì)數(shù)。加上第一次免費(fèi)贈(zèng)送的5件產(chǎn)品，酒店只要再進(jìn)15件產(chǎn)品就可以拿到1500元的促銷品。同時(shí)稻花香承諾在每個(gè)酒店都有一個(gè)稻花香的促銷員幫助銷售。老板娘能不動(dòng)心嗎？第一次的旺銷已經(jīng)讓她放心了，況且這次還有促銷員“參戰(zhàn)”。第二招的目的就是為了占住酒店的倉庫，要知道這種檔次的產(chǎn)品20件貨可以賣一個(gè)月了，在這一個(gè)月內(nèi)，競(jìng)品根本進(jìn)不了酒店。
一個(gè)月后，稻花香又讓酒店老板娘“心跳加快”：一次性進(jìn)貨80件（估計(jì)可以銷到春節(jié)前了）送一件價(jià)值4000元的商品，并規(guī)定上個(gè)月的20件仍參與計(jì)數(shù)。同時(shí)稻花香撤回了促銷員。第三次活動(dòng)目的是為了占滿酒店旺季的倉庫。 在酒店進(jìn)行第三招的時(shí)候，稻花香開始在流通上貨，同時(shí)把酒店的價(jià)格回落到流通的價(jià)格。各個(gè)渠道的出貨量開始迅速增加。
毫無疑問，稻花香在南和縣使用的營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)是最有效的終端攔截，它徹底阻擊了競(jìng)品，競(jìng)品連參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)都沒有。此后，南和經(jīng)驗(yàn)迅速被推廣到其它縣級(jí)市場(chǎng)，包括深州、霸州、武邑、平鄉(xiāng)、任縣等六個(gè)縣城，都大獲成功。當(dāng)然，其他地區(qū)如果照搬該戰(zhàn)術(shù)不一定成功，必須結(jié)合當(dāng)?shù)谺類酒店的實(shí)際情況。稻花香在該策劃出臺(tái)之前就已經(jīng)調(diào)查了每一個(gè)目標(biāo)酒店，每一個(gè)酒店的年銷量、月銷量以及每天的銷量都已經(jīng)了如指掌了。
事后，參與該活動(dòng)的稻花香內(nèi)部人士認(rèn)為，這種戰(zhàn)術(shù)投入太大（活動(dòng)費(fèi)用由廠家和商家共同承擔(dān)，其中商家拿出了絕大部分的利潤(rùn)空間），適合二名酒以下知名度不高的品牌使用。因?yàn)闆]有哪個(gè)名牌酒能有那么大的空間來運(yùn)作市場(chǎng)，所以對(duì)于稻花香來說前期投入的壓力也是很大的，當(dāng)然如果經(jīng)銷商看不到遠(yuǎn)期回報(bào)，也不會(huì)投入那么多。
小心翼翼的后來者
創(chuàng)立于1939年的美國精選國際酒店集團(tuán)開創(chuàng)了很多行業(yè)第一：美國第一家連鎖酒店，美國第一家提供旅游指南的酒店，全球第一家提供24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)和客房?jī)?nèi)電話服務(wù)的酒店，第一家提供免費(fèi)預(yù)訂服務(wù)的酒店，首創(chuàng)了酒店市場(chǎng)分類……但對(duì)于中國市場(chǎng)來說，他的反應(yīng)沒有體現(xiàn)出美國人的“機(jī)靈勁”——在第一家國際品牌酒店假日酒店進(jìn)入中國大陸市場(chǎng)30年后，精選國際才小心翼翼于2011年正式進(jìn)入。
這時(shí)候的中國大陸市場(chǎng)已今非昔比。《2011中國飯店市場(chǎng)城市景氣分析》稱，平均每4天中國就有一家國際品牌飯店開業(yè)，在2010到2013年間，共計(jì)84000間國際品牌飯店客房將充斥市場(chǎng)。這使得中國成為世界飯店增長(zhǎng)最快競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)。
不過曾顏認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)入中國市場(chǎng)可謂“恰到好處”。30年的歷程，正如一個(gè)嬰兒走到了青年期，在嬰兒期所犯的錯(cuò)誤，青年期是不會(huì)再犯的。更為關(guān)鍵的是，引領(lǐng)精選國際來到中國的是中國人，其對(duì)中國國情、政策、文化、市場(chǎng)的了解將會(huì)讓精選酒店少走彎路。其他酒店是給精選國際酒店做了準(zhǔn)備工作?“這樣的說法肯定是不對(duì)的，只能說他們來到中國，他們的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)是我們發(fā)展前進(jìn)時(shí)要去借鑒的案例。”曾顏?zhàn)终寰渥玫卣f。
的確，現(xiàn)在中國飯店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，市場(chǎng)空前，正如業(yè)內(nèi)人士指出：商務(wù)差旅活動(dòng)的明顯復(fù)蘇是2010年后飯店業(yè)績(jī)向上趨勢(shì)的推動(dòng)力。對(duì)于精選國際來說，由于進(jìn)入市場(chǎng)晚、資源少，嚴(yán)格挑選客戶成為必須。他們挑選的標(biāo)準(zhǔn)首先要理念相同，發(fā)展戰(zhàn)略、市場(chǎng)定位、未來客戶群方向一致。第二是資金實(shí)力。第三是注重當(dāng)?shù)氐娜肆Y源。所有的人力資源都必須經(jīng)過培訓(xùn)，所有管理都要實(shí)現(xiàn)本地化。“如果當(dāng)?shù)厝肆Y源不夠，我們會(huì)考慮借調(diào)人力資源，如果不能借到的話，我們會(huì)把項(xiàng)目放起來。資源不能浪費(fèi)，而且一定要有效利用。”曾顏說。而對(duì)國內(nèi)酒店業(yè)普遍感到頭疼的管理問題，曾顏笑言會(huì)有管理方式的不同。但說到具體問題，他再次顯現(xiàn)出“后來者”的小心翼翼，“對(duì)于新進(jìn)入中國市場(chǎng)的酒店，我們有些東西不想讓別人知道。如果他們知道的話，會(huì)針對(duì)你的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)整許多東西，壓制我們的市場(chǎng)。”同樣，作為后來者，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)伺，而如何在市場(chǎng)中脫穎而出，曾顏有自己的法寶。“我們會(huì)有壓力，但不會(huì)成為負(fù)擔(dān)，反而會(huì)成為尋找市場(chǎng)的激勵(lì)與動(dòng)力。”目前，精選國際依托自身固有的渠道與公共資源，提供不同的增值服務(wù)，如金融擔(dān)保、政府資源、客戶資源，甚至旅游規(guī)劃。
對(duì)于后來者，光有小心翼翼是不夠的，做實(shí)、做足才能生存，更積極地面對(duì)市場(chǎng)，幫市場(chǎng)想對(duì)策，主動(dòng)地尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)才有勝算。
最后的榮光?
未來3年精選國際將在中國做成30-50家商務(wù)和度假酒店。“從占有市場(chǎng)的角度和影響力來說，我們會(huì)首先布局商務(wù)和度假為主，在樹立品牌和影響力占有市場(chǎng)來說，商務(wù)和度假會(huì)比較重要。作為一個(gè)后進(jìn)入市場(chǎng)的酒店集團(tuán)來說，我需要這個(gè)市場(chǎng)。”曾顏表示。
針對(duì)酣戰(zhàn)中的酒店業(yè)市場(chǎng)，湖南人曾顏帶領(lǐng)精選國際采用運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)術(shù)，“農(nóng)村”包圍城市：在一線城市見縫插針做旗艦，在二三線城市全面布局，度假酒店主要放在旅游目的地和度假城市。“也許在一些大的景區(qū)，會(huì)有許多度假酒店，但他們并不一定都是國際品牌，我們會(huì)對(duì)其進(jìn)行收購與改造。”曾顏說。
深知生存重要性的曾顏，對(duì)生存因素做了以下歸納：一、了解國情；二、了解文化；三、了解風(fēng)土人情；四、有清晰的戰(zhàn)略布局與定位；五、用好人，挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕?/p>
對(duì)于文化的重視使得精選國際在發(fā)展中著重體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的精髓，其設(shè)計(jì)的十幾個(gè)系統(tǒng)里面，已將中國傳統(tǒng)文化導(dǎo)入進(jìn)去。
以即將開業(yè)的麗江酒店為例，一半的房間可以看到玉龍雪山，一半的房間可以看到庭院中間的大湖，湖里面有一個(gè)北斗七星的島嶼，人工做的島，但它很像玉龍雪山的整個(gè)山脈。
