時間：2023-05-30 10:08:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產調控，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在當今國民經濟的快速發展中，房地產經濟是不可忽視的經濟支柱之一，直接關系到廣大人民的生活。但是由于國內房地產產業正式進入到市場經濟的時間相對較短，并且依然處于發展的最初階段，雖然針對房地產產業，也出臺了相關的政策和法律法規，但是健全度不足，導致在實際發展中房地產調控依然存在諸多問題。例如：貨幣供應鏈條負責、泡沫經濟等，一旦房地產調控出現了文體，就會影響到國民經濟的整體發展，其所造成的損失、危害也是無法估量的。所以越早發現存在的不足，及時地采取應對措施，再配合上恰當的引導與規范，這才是當今房地產調控的主要研究課題。
一、房地產調控政策對國民經濟產生的影響
（一）房地產行業的產業鏈
考慮到房地產行業當前的產業鏈較長，同時具有很廣的影響范圍，所以在國民經濟的推動上，還是具有明顯的成效。隨著2007年經濟過熱之后，經濟的急速下滑導致包含房地產行業相關的水泥、鋼鐵等眾多產生都出現了過剩現象。雖然供給的上升必然會拉動需求量的上漲，但是不合理的房地產市場發展，導致相關產業出現了非理性的發展趨勢，最終出現資源過剩的現象。但是產業結構的升級與調整是行政干預無法全部做到的，通過調控房地產，才有利于根據市場機制，讓相關產業做出從內到外的改革，這樣也有利于產業結構的優化。
（二）房地產行業資金密集
由于房地產行業術語資金密集的產業之一，資金的松緊緊密的聯系到房地產行業的發展，在調控房地產中，最主要的一項措施是通過適當引導信貸投放的方向，才有利于房價大幅度撥動的抑制。主要是“一個導向、兩個渠道”對國內經濟結構的調整產生了不同程度的影響：第一，資本市場的導向作用，雖然國內很多房地產企業籌集資金相對有限，并且沒有獲取融資的資格，但是資本市場中的價格波動對資金流向會產生引導；第二，購房方的資金投入渠道，一般來說，購房者主要分為了投資和消費兩類型，但是國內實際的投資需求卻讓房價一直高居不下；第三，金融中介融資渠道，由于當前國內不完善的資本市場，對于房地產市場資金的需求而言，金融中介提供的融資服務就產生了極大的作用。
（三）大規模的信貸，必定會導致流動性過剩
第一，房地產本身具有的防通貨膨脹的能力以及商品的實際屬性，帶動了部分購房者的需求，尤其是投資需求的大幅度增加，導致房價價值也呈現大幅度上漲趨勢，讓投資者獲取利益，進而帶動投資需求，卻讓房地產行業發展陷入到自我膨脹的階段。這一階段的出現，必定會導致資金都向房地產市場快速靠攏，虛擬泡沫也會越來越多；第二，由于房地產行業的資金密集型屬性，也會增大對銀行信貸規模的需求，在風險得到控制的前提下，銀行必定會加大對房地產行業的信貸投放，這樣會出現實體經濟空心的局面。通過房地產的政策調整，也可以合理的規劃與配置資源，通過銀行政策性、風險的信貸指導、房產投資性成本控制加大等措施，對于房地產市場資金的供給也必定會產生影響，促使資金從房地產市場流向實體經濟，這樣也會減少房地產市場投資，最終推動房地產產業結果的快速調整。
二、國內房地產調控的具體政策
（一）國民經濟結構的優化
只有做好郭明經濟各個部門和房地產行業之間的關系協調處理，才能夠達到優化國民經濟結構的目的，在房地產行業發展得以推動的同時，與整體國民經濟發展達到統一協調的目的。在這一過程中，關鍵在于地方政府履職是否正確。在房地產的投資上，地方政府可以利用土地的垂直管理來抑制過度投資的出現，并且根據當地經濟發展的實際情況，根據因地制宜的需求，才能夠杜絕將房地產行業僅僅作為支柱型產業的現象。因此只有將房地產的發展放置于恰當、合理的位置之上，才能夠科學、合理的對區域產業結構進行規劃布局。
（二）房地產投資規模的控制
合理的控制房地產行業的投資規模，需要從本質上找尋能夠抑制房地產行業泡沫經濟產生的方法。最近幾年來，由于房地產投資規模、政府資產投入的飛速增長，必定會出現投資過熱的現象。目前，對房產經濟過快發展的控制是首要任務，如果出現房產過熱現象必定會導致金融體系風險的增加，強化金融機構的監管力度是重要手段，控制、規范銀行信貸總額當中的房產貨款占據的比例，通過各種措施，做好房地產企業融資手段拓寬引導，如此才能避免大規模、系統新更多投資風險的產生。
（三）房地產發展模式需要加以調整
縱觀房地產行業發展歷史，由于粗放型的發展，造成了大量資金的不必要的浪費，如此的發展完全違背了十一五規劃所提出的集約型經營方式，所以轉變房地產行業發展模式刻不容緩，對推動房地產行業從粗放型發展模式轉變為集約型發展模式也是一項迫切的任務。所以在對房地產行業發展模式的調整上，應當本著以人為本、節能環保的原則，才有利于國民經濟持續、穩定、健康、快速的發展。
（四）做好市場供需的宏觀調控
當前房價虛高是國內房地產經濟面臨的最大問題，就如一把利劍懸在頭上。一旦出現掉落現象，對于房地產行業的打擊可以說是致命的。因此通過科學、合理的方式來解決泡沫經濟是房地產研究者的必要任務，如此才能夠推動房地產市場回歸到正常的運作軌道之上。無論是政府部門，還是房地產開發商，都需要明白自身存在的問題，能夠客觀、冷靜的對房地產市場做出分析，切忌盲目樂觀的心理，對房地產未來的發展，需要根據經濟發展運行的規律來進行準確的預測，如此才能找出正確的發展之路。
（五）落實科學發展觀
作為地方政府部門，尤其是中小型城市的地方政府部門，需要貫徹全面發展社會經濟的綜合能力以及貫徹落實科學發展觀。我國很多城鎮對房地產行業所帶來的經濟效益過分依靠，最關鍵的因素在于其余產業發展的相對落后，導致地方政府錯誤的認為發展其余行業不如賣地獲取的經濟收益來得快。想要從根本上解決這些問題，需要科學規劃、因地制宜，推動地方優勢產業、特色產業的快速發展，如此才能夠減少地方政府對于房地產行業的依賴，才能夠推動地方城鎮綜合經濟實力的全面提升。
總之，隨著國內房地產市場的不斷發展，雖然在客觀上也為我們創造了經濟效益，但是我們卻應當認識到其中可能存在的危機和風險。國家有關的調控部門和房地產開發商都需要重視房地產問題的嚴重性，能夠對其加以研究，在思想上，做到最大限度的引導房地產投資者和購房投資者，使其他們樹立正確的價值觀、消費觀。另外，在制度上，也要根據房地產的實際情況加以完善，特別是法律法規的切實實施，才能夠避免漏洞產生的幾率，才能夠在經濟上對國家宏觀調控進行充分地利用，從而將房地產經濟引上正確、規范的發展道路上，才能夠為廣大人民服務、謀取利益，為建設和諧、穩定的社會而努力。
參考文獻
[1]徐策.對新一輪房地產調控政策的思考[J].中國物價，2011（03）：56-57.
我們的研究表明，房價上漲的原因是住房投機比重過高的情況下貨幣的長期過量供給，流行的觀點如城鎮化加快推動論、剛性需求甚至是“丈母娘”拉動論、土地稀缺論等都不可靠。
正是2011年的貨幣政策調整使房價上漲的環境發生了逆轉性變化，導致堅不可催的房市開始松動。主要體現有二：
一是宏觀層面，金融貨幣由過度寬松轉為穩健適中，使房市上漲的宏觀面發生較大改變，特別是去年四季度后，銀行面臨可貸資金不足，金融體系出現內生的緊縮機制時，房市增長變為無本之木，許多房企面臨較大的資金壓力，一些企業面臨資金鏈的斷裂。
二是微觀層面，流入房地產的資金流增長出現了明顯放慢態勢。金融危機后第一年2009年，也是房市泡沫最嚴重的一年，全國房地產投資資金來源數據顯示，流入房地產的資金同比增長高達45%，比同期的房地產投資需求增長高出近30個百分點，大量的資金追逐房地產，房價必然大漲。2010年，資金增長仍高達25.2%，社會上的各種資金都看漲房地產，對房地產泡沫形成強大的支撐作用。2011年前三季度這種局面仍在持續，但到四季度后則出現了逆轉性的變化，流入房市的資金出現了少見的零增長，這與宏觀金融面的變化相結合，使房市出現了明顯的向下調整“拐點”。
到今年一季度、二季度房市資金增長仍然低迷，一季度流入房地產的資金同比也僅增長8.2%，比去年四季度有所恢復，但與當期房地產投資增長仍高達23.5%明顯不對稱，過去都是資金增長快于投資增長，大量資金追逐投資，房市必然上漲，現在倒過來，房市調整也就必然繼續，二季度形勢不僅沒有改觀，而且有所惡化，二季度流入房地產的資金同比增長僅為3%，比一季度還低，從這一形勢看，房地產5、6月份回曖是缺乏資金面支持的，而主要是因為“賭博效應”、“降價效應”、“忽悠效應”等短期現象，不具有長期性。只要貨幣政策仍然堅持穩健，房市調控政策不動搖，房市調整仍將是大趨勢。
但7月以來資金流的變化，特別是8月的資金數據再現房市泡沫的“長影”。7月當月流入房地產的資金增長9.3%，比二季度明顯增多，而8月流入房地產的資金則大幅上升至29.3%，這可能是新房市泡沫的前奏。由于大量資金的突然涌現，房地產投資又開始回升。
在經濟缺乏內在增長基礎的情況下，當下消費、出口均明顯不足，穩增長政策無論動機如何，一個結果就是保房市、甚至可能支持房地產泡沫。因為過去企業長期高投資形成的產能、產量，沒有最終需求的支撐，最終只能轉為產品閑置、庫存。如果多供給貨幣、多投放信貸，實體經濟難以恢復，而最終需求不可能短期創造，結果只是形成資產泡沫。
從數據可以看出這種效應：8月份全國固定資產投資（不含農戶）資金來源比7月份增加34951億元，同期房地產資金來源則增加了8882億元，占25%。如果按過剩資金（超過經濟增長需求的資金供給）來測算，過多的資金有80-90%都流入到房地產業，這是8月份房市出現異常變化的根本原因，即貨幣政策又在“開閘放水”。根據測算，今年由于CPI增長的回落，GDP增長8%，只需6萬多億新增信貸。8月份數據顯示，目前新增信貸規模已接近6萬億，全年新增信貸可能達到8萬億。
最近中央的萬億資金，地方的17萬億投資，看起來都不是有意向房地產開“閘”，但客觀上，只要有過量流動性，房市必然是最大受益者，因為中國投資者，無論是個人、企業還是地方政府，都存在“住房偏好”，也因為中國的實體經濟正面臨最終需求不足的困擾，多放貨幣，房市成為最大的“蓄水池”，這已被反復證明。地鐵的投資、各種巧立名目的投資計劃，本來就在正常進行，只不過借“穩增長”之機，多從銀行或其他金融機構獲取資金，初衷可能很好，但受利益驅動，結果很可能還是支持了房市。
顯然，這種說法就是針對當下資源和政策集中在房地產等虛擬領域，導致整個經濟對房地產的過度依賴而言的。因此，中央在提出回歸實業的同時，強調“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”，這是一個貨幣的兩個方面。
在歐債危機的陰云下，決策者為了保增長而再次放松房地產調控，再次打開貨幣的水龍頭刺激經濟，是最讓人擔心的，有可能使得已經發展扭曲的房地產更加扭曲。稍有常識的人都知道，這幾年房地產積累的巨大泡沫已成為宏觀經濟的最大癌癥，再加上地方對房地產的過度依賴，導致調控政策成了不嚴肅的“橡皮筋”――房價飛漲時，就把政策收緊，房價剛出現回調勢頭，就擔心增長而又放松，導致政策的公信力備受質疑。
事實上，房地產的理性調整，是吸引資源回歸實業的前提，房地產暴利，投資房地產賺錢容易，就不會有人勤勞致富，踏實創業。
中國經濟這么多年轉型緩慢，一個重要原因就是資金、人力等資源過度集中于房地產業，意味著關系國計民生的實體產業和高新技術領域逐步萎縮，最終使經濟呈現“空心化”，只追逐短期利潤，只熱衷炒作，最終結果就是競爭力的喪失和經濟的最終崩塌。
只有房地產告別暴利，資源將向制造業和高科技分散，中國經濟集聚的大量地產泡沫才可實現真正的“軟著陸”。
房價的合理調整有利于房地產自身發展，不僅不會引發社會問題，反而給中國經濟帶來莫大的契機：房價合理調整，才有新的購買能力入市，房地產僵局才能打破；房地產從業者才能徹底洗腦、理性看待房地產市場的去暴利化趨勢；社會資金才能逐步轉向實業，不會再次觀望抄底房地產；被房價撕裂的社會才會彌合；真正的轉型才有得談。
目前的零星信息顯示，除中央外，北京、上海都已表態在2012年堅持房地產調控不放松，通過加大普通商品房供應，加快保障房建設，為房地產降溫的同時，也為扭轉中國經濟被房地產綁架、產業“空心化”、實業萎縮的態勢贏得時間和空間。這場戰役，只能贏，不能輸，也輸不起。
目前，房價上漲的勢頭已初步遏制，部分城市出現了價格回調。但借助于歐債危機，開發商和地方政府總會幻想再次放松貨幣政策，并將保增長的寶再次壓在房地產上。因此，2012年要堅持房地產調控，就必須防止在政策層面出現松動，避免再次非理性反彈。
對房地產企業而言，更重要的是應該看到，前十年房地產和房價的快速上漲期已經結束，整個房地產都面臨著轉型的問題。我們看到，在一些理性的企業已經回歸。
2010年以來，包括宏達股份、恒順醋業、金發科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地產的“涉房”上市公司宣布退出樓市。萬科總裁郁亮是第一個提出房地產將告別暴利行業的業內人士。在他看來，房地產將進入“下半場”，“房地產市場下半場完全不同，要和發展勢頭過快、有暴利可圖的時代告別。我們要向制造業學習，要有正常的行業利潤水平，要通過品牌、性價比等贏得市場
機會。”
【關鍵詞】房地產 調控 需求 供給
一、房地產調控政策的背景
2010年之前，得益于寬松的貨幣與財政政策，房地產行業得到飛快的發展，幾乎所有城市的商品房銷售面積及銷售額均達到歷史高位。同時由于“熱錢”的不斷涌入，各房產企業的競爭非常激烈，“地王”的競標單價不斷打破記錄，成本的增加無形地推動價格無限地攀升。在此背景下，房地產市場的調控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺了“國十一條”,由此進入調控階段。
我們在經濟學中通常使用供給與需求達到均衡時的價格來衡量產品的真正價值。如果供給超過需求即供過于求，或者需求超過供給即供不應求，均會引起價格相對于真正價值的波動與偏離。因此，從根本上解決房地產問題應是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產調控”政策也正是基于對這兩方面的調整與控制，通過深入分析造成房產供求失衡的原因，進而對癥下藥，控制總供給與總需求達到新的平衡，使房價穩定下來。
二．從供需角度剖析房地產政策
（一）控制各類需求
（1）提高存款準備金率。這是央行調控貨幣市場的有力工具，通過調整準備金率，一方面減少商業銀行的超額準備金，另外一方面也降低了貨幣乘數，從而控制貨幣的總供給，增加房產開發商的融資難度，減少房地產投資的“熱度”。同時，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差等原因造成的流動性過剩，控制CPI增速及通貨膨脹；
（2）謹慎提高相關利率。此舉通過兩個方面來控制投資與購房需求。首先，高利率提高了開發商的融資成本及風險，大大縮減了其利潤水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購房者的購房成本，強制性降低了購房需求，尤其是2010年4月對二套房房貸貸款利率的調整，又進一步提高了購房成本，控制了投機性需求。此外，高利率也可以控制房地產泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無法區分承擔者的購房動機屬于合理性還是投機性，無法兼顧正常合理的自住購房需求者的利益，同時降低了整個社會的經濟需求，因此需“慎用”。
（3）對開發商及購房者實行差別化信貸政策。首先，通過引導銀行和信托等金融機構，對房地產行業的信貸調整額度、風險評級、風險溢價，控制對該行業的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過類似三套房貸暫停的政策提高了投機購房的購房壓力，從而限制了各種投機性購房需求。
（4）稅收政策。房地產相關課稅稅種不斷開發，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購房需求；同時有利于節約住房、土地資源，對住房基本消費平等化、促進住房公平有積極意義。但由于相關稅種存在重復征稅引起爭議，房產稅還處于試點狀態。
（5）房產的限制購買與停止購買政策。從2010年開始，由主要一線城市到二三線城市，各地方政府相繼出臺限制性購買政策，通過對外地戶籍居民購房、公司購房、對本地戶籍居民購房套數以及多次購房時間間隔的限制，強行遏制了過度的投資投機性需求，在中心城市比如北京、上海等地實施限購政策的效果尤其顯著；限購政策是目前調控的最有效的手段，以行政手段強制將“熱錢”隔離，是從根本上控制購房需求的前提，避免政策落空，同時又不會影響租賃、度假、物業等相關產業的發展。
（二）增加住房有效供給
（1）采用財政手段直接或間接地推進城市保障房的建設及擴大有效住房供應量。保障房建設是從根本上減少房產供求差距的有效手段。從直接的角度來講是通過政府撥款提供資金，擴大相關財政支出，比如增加中央財政撥款、地方政府公共預算的相應比例，用于實現保障房的建設；間接則是指政府通過補貼、減稅甚至免稅等財政手段，鼓勵并引導信貸資金向國家政策扶持的保障房建設項目投放，同時通過合理的利率降低保障房的建設成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動保障房的建設。加快保障性住房建設，已成為房地產調控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，對有效遏制當前房價持續上漲和加強房地產調控都將產生積極影響，解決由住房供給結構嚴重失衡引發高房價等一系列社會和經濟問題。同時，擴大有效住房供應量是通過房產稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴大住房供應，從而抑制房價增長。
（2）采用行政手段強制調節土地的合理供應及控制土地的價格。從2010年開始，從中央到地方，住房用地的計劃供應總量逐年增長，2011年的住房用地計劃供應總量在2010年實際供應量的基礎上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應；通過控制對大型商品房及別墅的土地供應、強制要求增加對經濟適用房、廉租房及中低價位、中小戶型等商品住房的土地供應以及對民生住房建設用地或保障性安居工程用地的優先安排，來提高土地的有效利用率，進而提高住房的有效供給量。其次通過強制杜絕非法囤地來平抑土地價格。土地供應的控制有利于土地價格及房價的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。
三．房地產政策的未來展望
（一）調控效果將顯現
去年10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發商的帶動下，一線城市房價出現明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅緩慢。前幾年，開發商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態導致中國房地產市場瘋狂，房價持續瘋漲。而在今年，市場各方將逐步確立理性心態，開發商拋卻暴利思維、消費者確立理性房屋消費觀、地方政府拋卻土地財政思維。同時，在國家緊縮銀根、加息、限貸等政策調控下，房地產行業整合將加劇，部分中小房企將或因轉型、關閉、破產而告別房地產領域，隨著行業整合及市場競爭的加劇，產業升級也必將提速。整個房地產行業將出現建筑工廠化、家居智能化、產品個性化等趨勢。
此外，房地產投資增加必然會拉動經濟增長，一般在成熟國家中，房地產投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國房地產投資的比重遠超過這個區間，2012年我國經濟發展目標為GDP增長7.5%，8年來首次破“8”，足以說明經濟結構調整的決心。
（二）調控將難以長期持續
根源于房地產調控的干擾因素過多，包括各種內在或外在性因素，無法從根本上消除。比如說土地財政問題，這是一個老生常談的問題，地方政府依靠房地產完成財政收入目標以及平衡財政收支的現狀暫時無法改變，目前來講地方政府仍舊面臨巨額債務的壓力，這是地價攀高的根源，因此暫時只是行政手段壓制了其推高低價的沖動，而政策一旦放松，地價就會立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來在房地產行業的推動下，出于對通貨膨脹的預期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產調控政策只是通過行政手段將“熱錢”隔離，但是無法根本性地解決投資資金的去處，因此調控政策一旦放松，這些資金仍舊會立即追高；除此之外，國際經濟因素干擾調控，近年來美國經濟復蘇非常緩慢、歐洲債務問題的擴大升級，都會影響全球的經濟發展，也很容易造成全球性經濟的動蕩，如果發生引起動蕩的全球性大事件，調控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產調控難以長期持續。
參考文獻
[1]戚蓉蓉.近年來房地產調控政策分析及展望[J].中國房地產金融，2011.5 (4):21-22.
另一方面，房地產“去庫存”的壓力仍然很大，加強對熱點城市和周邊地區的調控，也意在把社會資金引導到三四線城市，以加快這些城市的房地產“去庫存”。但“去庫存”的效果并不理想，據海通證券統計，2017年3月64個三四線城市商品房銷量降幅達24.3%，而全國的房地產庫存先降后升，2月末的待售面積為7.06億平方米，比“去庫存”政策出臺時的2015年10月底的6.86億平方米還要高。
房價調控走過的十年
一二線城市的房價調控與三四線城市的“去庫存”能否奏效？在回答這個問題之前，我們先看一下過去10年的房地產調控史。按房地產價格的波動周期劃分，最近10年的樓市調控可分為4個階段。
第一階段：經濟手段抑制期（2002年到2008年中）。早在2002年，國家九部委就217號文，之后陸續有“國八條”“新國八條”“國六條”和“國十五條”，調控的手段偏重經濟，從土地供應、金融信貸、稅收、首付比例、住房結構、貸款條件、貨幣政策等方面入手，雖然是房地產調控，但沒有跳出宏觀調控的范疇。
第二階段：鼓勵購買期（2008年底到2010年初）。針對2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃的同時，還出臺了房地產刺激政策，力度之大，前所未有。在此次救市中，京滬等地一些區域的房價翻了一倍。這時房地產調控已經脫離宏觀調控的范疇，成為民生問題。
第三階段：行政干預式調控期（2010年初至2014年9月）。2010年元旦過后，史上最嚴厲的“新國十條”出臺，用行政手段直接限制異地購房（“限購令”），大幅提高二套房貸標準等措施密集出臺，數十個城市先后推出“限購令”，戶籍、社保繳納年限成為購房的前置條件，并逐步成為社會管理的核心工具之一。到2012年初時，房地產市場進入僵持狀態。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價漲幅均為近幾年來的最低點，資金向三四線城市轉移，開發商也離開一線城市，在三四線城市拿地。
但大家很快就發現，三四線城市的樓房供給過多、房價上漲乏力，到2014年9月30日，除了4個一線城市外，其它城市均取消了限購。部分城市甚至不得不開始救市，如海口出臺房地產銷售獎勵政策。與此相映照，一線城市尤其是京滬兩地的房市依舊火熱，2013年初京滬不得不強化限購政策，甚至推出外地戶籍單身者不得購房等升級政策。
第四階段：分類調控，控房價與“去庫存”并行期（2014年10月至今）。2014年下半年以來，一二線與三四線城市的房價走勢出現明顯分化。一方面，面臨“去庫存”的壓力，2015年2月時，70個大中城市中，66個城市的房環比下降，房價下跌是無法“去庫存”的，因此2014年9月末限購全面取消時，央行也放寬了貸款約束，其效果是顯著的，到2015年10月，70個大中城市新房價格環比下降的城市少了一半，只剩33個。
另一方面，寬松的貨幣政策又助L了中心城市的房價，深圳、北京、上海更是出現爆發式上漲，中心地段的房價在一兩年內漲幅高達100%，這讓原本就開始分化的房地產市場越發分化。居高不下的房價背后隱現的是房地產泡沫，處理不當就會釀成系統性金融風險，這是目前房地產市場調控最主要的背景。2016年末召開的中央經濟工作會議要求房地產調控要分類，因城因地施策，解決三四線城市房地產庫存過多的問題，也要抑制一二線城市房價過高的問題。
房價調控奏效的關鍵
要判斷房地產分類調控能否奏效，需要先解釋為什么房地產市場會分化。首先，房價上行是在城市化的背景下展開的，中國城市化率從2001年的38%升至2016年57%，平均每年增長1.3%，這意味著每年有1600萬人進城。新增的購房需求與租房需求，勢必極大地拉動住房市場。房價攀升較快的城市，通常是人口的流入城市，而萎靡不振的三四線城市，則是人口凈流出或人口流入較少的城市。
此外，自上而下的行政級別，使得資源分配傾向于大城市，如好大學、好醫院、體育場、游樂園等都集聚在大城市，容易造成房地產溢價。對于多數外地人來說，在城市里買房子，是在城市立足的前提，不買房子，無法落戶，就不能享受子女教育等一系列社會公共服務，這是一二線城市房子貴的又一原因。
但梳理調控政策后不難發現，這些政策的立足點大多是抑制流入人口的需求，如“限購令”等，卻難以從根本上減少需求。因此，倘若不改變一二線城市相對其它地區的資源優勢，隨著時間的累積或限購的放松，需求釋放會讓一二線城市的房價上漲得更快。
其次，在住房供給上，供給與需求并不匹配。三四線城市人口流出，卻依然放任住房供應（土地供應量基本上是過度供應），無形中積累了那些地區的金融風險；與此同時，卻又減少了人口流入地區的住房供應（限制土地供應，尤其是核心市區的土地），反倒加劇了當地住房短缺的狀況。
舉個例子。從過往6年的供地情況看，北京一直在減少供地，商品房住宅實際供地已由2011年的1220公頃降低為2016年的850公頃。從北京市商房用地供應看，2011年到2016年間的實際供應量是598公頃、472公頃、978公頃、517公頃、382公頃、103公頃。土地供給的收緊與人口規模的擴張形成鮮明對比，這是一二線城市房價上漲的最關鍵因素。
由此可見，人口的凈流入和土地供給規模是否匹配是判斷一個城市房價漲跌最關鍵的兩個指標。總體看，數據顯示，2016年的外出農民工中，進城農民工下降到13585萬人，比上年減少157萬人，城市化的動力主要來自行政區劃變動，而非農民主動進城，這意味著農民主動向城市流動的城市化進程已經減緩。
一二線城市的人口規模擴張盡管放緩，但對流動人口的吸引力仍然強勁，常住人口規模仍處于上升狀態。一二線城市存量的非戶籍人口規模也很大，住房擁有率大多處于低位，存量的購房需求還很足。
與一二線城市人口凈流入對應的是土地供應的不足，除了嚴控大城市土地供應的約束外，地方政府抑制供地規模、維持房價，其實也會推高土地出讓金的總量，這一動機目前尚難改變，這些都預示著除非發生突發事件，徹底改變市場預期，否則，一二線城市的房價將長期保持堅挺。
三四線城市就沒這么樂觀了。在進城農民總量縮減的情況下，一二線城市人口的擴張意味著三四線城市的人口是凈流出的（可能僅有部分區域的人口是增加的），消化現有的住房庫存已力有不逮，而這些地區為了維持土地出讓金的規模，卻不得不繼續出讓土地，導致新增住宅規模很難縮減。在這種情況下，“去庫存”只是創造了需求，刺激人們的投資需求，將開發商的債務轉移至私人部門，對降低系統性風險的幫助并不顯著。
最近官方的三種表態方式，既表明了政府對當前房地產宏觀調控的堅決態度，也預示著中國短期內房地產市場的走向。一是總理最近撰文指出，國內宏觀調控的取向不會改變，以及要確保房地產宏觀調控出成效；二是早些時候在一二線城市盛行的限購令開始向三四線城市推廣；三是國家稅務總局正規劃修改房地產稅收制度。
當前中國房地產市場仍然是以投資為主導的市場，如果價格不變化，要遏制房地產投機炒作是不可能的。高房價形勢下，泡沫未擠出，反而讓早些年一二線城市吹大的房地產泡沫流向了三四線城市，房地產市場巨大的金融風險進一步擴大。筆者估計，這就是最近政府把限購令向三四線城市推廣的原因所在，也是政府一直在強調的房地產宏觀調控不會放松的關鍵所在。
不過，房價的變化有幾個現象值得密切關注。一是一線城市房價似有松動，比如北京通州一些項目的房價在向下調，但是這種變化還不具有普遍性。當前房地產市場預期并沒有改變，特別是當前仍是以投資為主導的市場，如果賺錢效應不改變，那么投資者仍然會預期房價上漲而不下跌。在這種情況下，盡管住房銷售量大幅下降，但多數投資者仍會把手中的住房捂得更緊。二是從統計局公布的數據來看，今年以來70個大城市的房價基本處于一個僵持的態勢中，即當前不少城市的房價不漲也不跌。但實際情況相差可能較大，特別是三四線城市房價上漲態勢并沒有改變。三是不少城市住房銷量嚴重下降，這意味著房地產商資金鏈會出現緊張，并打擊房地產商對未來市場的信心，這從不少城市近期大量出現土地拍賣流拍可見一斑，結果導致地方政府土地出讓金全面減少。在這種情況下，盡管市場預期有可能出現轉向，但地方政府可能不會甘心，因為它擔心土地財政面臨大問題。
溫總理最近的撰文意思其實很明確，面對當前國內外市場的不確定性增加，中央政府不會再如2008年那樣讓當前的房地產宏觀調控出現逆轉。中央層面最近力推的兩大房地產政策基本上與總理文章的精神一致。
一是住房限購令向三四線城市延伸，政府希望該政策能遏制住房投機炒作。不過，用行政管制的方式來限制住房投機炒作，作用仍有待觀察。
二是最近國家稅務總局表示要加緊修訂房地產稅收相關條例。如果能取消國內住房稅收過度優惠的政策，或者住房稅收政策稍微嚴厲一點，對房地產投機炒作將是釜底抽薪，期盼能出臺公平公正度高一些的新稅制。
總之，從中央層面相當堅決的表態來看，這說明最高決策層很清楚當前國內房地產泡沫的巨大危險性。但要放棄房地產市場的工具性(房地產市場是經濟增長的重要工具)卻是要有更大決心的。要堅決地擠出房地產泡沫并去除房地產賺錢效應，還得堅決改變當前住房按揭的信貸條件，比如進一步提高住房按揭貸款利率，降低其杠桿率及改變融資條件，真正讓住房投機炒作者不敢進入住房市場并讓進入者早點退出。這需要從包括房地產流轉、持有、轉讓等各個環節入手。
(易憲容 中國社科院金融研究所研究員)
自2010年4月以來的這一輪房地產調控，從“堅決遏制住房價過快上漲”、“堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”，到今年5月“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”，基調轉變的背景與經濟下行風險加大，在保增長的現實需要下，二季度以來，開發商、居民預期及市場表現都已發生明顯變化。
過去10年中，當市場參與者預期到房地產調控將開始放松時，投資者便在價格反彈前進場。這已經成為市場一個普遍的預期。這種狀況正是多年來房地產市場與政府政策博弈的延續，亦是多年來房地產市場調控屢次未果、房價與居民收入越來 越背離的原因。自2003年以來，幾乎每一年中央政府都會出臺一些打壓樓市的政策，但往往因為各種原因無果而終。近10年來，中國居民便產生了一種強烈的心理預期，就是房價只會升而不會跌，而地方政府每每在重要關頭時都不能堅持住調控政策，則使這種心理預期變得愈來愈強。
房地產某種程度上被設計為中國地方政府融資的制度安排，地產商負責將家庭的儲蓄和銀行杠桿不斷轉化為地方政府收入來支撐投資的繁榮。
過去一年多，中央政府執行了“史無前例”的調控政策，核心是從需求端通過限購來冷卻地產，但是這種調控并未導致房價的崩潰，這是因為政策一直暗中接濟地產商的資金鏈。比如去年是影子銀行體系支持了開發商，大量貿易鏈貸款暗中的流向也是地產，甚至有一些地方暗中壓銀行支持地產商，具體方式是要銀行提供資金給一些政府性實體，關鍵時候收購一些開發商的庫存。總體來講，地產商“以價換量”進行得并不順暢，寧愿扛著也不降價。但是銷量卻出現了“硬著陸”。這意味著房地產商處于高杠桿狀態，難以借入更多的錢。眾所周知，只有地產商的債務轉化為房地產投資，最終才會變成地方政府的收入，銷量“硬著陸”直接引致地方政府收入存在問題。
隨著宏觀層對于房地產調控的松口，房屋銷售數據5月開始明顯反彈，這是長時間限購所積累的剛需存量釋放的結果。而這其中可能還有相當多的“偽剛需”。
為何中國人一直急于買房，不管他們口袋里的錢有多少？簡單來說，就是怕樓價上升，今天不買，將來就更買不起。
在一個買方和賣方（地方政府＋開發商）力量完全不平衡的市場中，過去10年中，賣方一次又一次地制造“只漲不跌”的恐慌，如此虛假而扭曲的“剛需”形成。很多人往往被狠狠宰了一刀，回頭還得感嘆自己當時的“明智和幸運”。
所以講中央政府的限購政策雖屬無奈，或也可以某種程度上理解為對消費者的一種保護。但為了短線的增長目標，有關部門可能會又一次開始默許自己的政策底線不斷被地方所突破。
但在筆者看來，即便這種短線政策開始起到了一些作用，但這一次持續的時間和上漲的力度可能會遠遠差于過去十年中的任何一次。 原因很簡單：在中國，如果將“諸侯”(地方政府和國有經濟部門)鎖在籠子里，地產就去了“勢”。
未來5—10年，中國將面臨人口紅利的窗口關閉和制度紅利的衰竭，經濟增長的潛在中樞下移，投資和儲蓄結構或會發生深刻變化，引致過剩儲蓄或會消失和經常賬順差或被抹平；而美國“服務業可貿易水平”的經濟再平衡戰略深化，將導致可能出現越來越明確的長期回報率回升的預期，1998年以來的經常賬逆差惡化的狀況或被大幅修正，債務的前景因此而可能變得可持續。
同時，利率市場化的推進正快速壓縮著銀行的息差空間，隨著銀行股價向凈值靠攏，銀行將逐步喪失外延式資本擴張的能力，信貸增速和貨幣乘數中樞都將顯著下移。
過去10年中，中國的貨幣增速是18%，未來5年下落至名義經濟增長之下是大概率事件。那靠什么來支撐高價位的地產存量呢？
新一輪樓市調控加碼的“靴子”又咣當一聲落地了。站在“風口浪尖”的“新國五條”再次引發了大家的熱議。大家熱議的焦點主要有兩個：一是以往的調控一次次淪為“空調”，這次的調控就能有好的表現嗎？二是嚴征二手房交易個人所得稅，到底會抑制房價呢，還是會助漲房價呢？
之所以大家這么關心這兩個問題的答案，是源于一直以來我們的習慣性思維，即：房價跳漲一露頭，就應該用“靴子”砸它一下，而房價平穩時，則可以隨它去。我們的房地產調控政策總是太著眼于眼前，而忽視了立足于長遠。雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩定住房價格”，但是十年的調控歷史已經顯示了一個清晰的調控脈絡，那就是：CPI走高，經濟過熱，調控政策就加碼，而一旦經濟下滑，“保增長”就跑到了“穩房價”的前面，調控措施就成了擺設。最典型的就是2008年，上半年還在調控房價過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經濟”。2011年和2012年初各地在放松調控上私下搞小動作，其背景也與經濟下滑有關，其目的亦是保增長。說到底，政府其實一直把房地產調控當做短期的相機抉擇的經濟調控手段，而不是一項長期的制度性經濟和社會政策。
樓下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一聲“別吵啦”，過段時間再吵，再扔只“靴子”。如此反復，時間一長，大家就習慣了。這樣一來，房地產調控的效果自然大打折扣。
簡言之，我國房地產調控需要盡快建立長效的制度性框架。這個框架應包含六方面：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關系，建立完備的地方稅體系，讓地方財政更多地依賴于存量房產而不是增量房產；二是給地方財政預算施加民主監督的硬約束，抑制地方財政支出的無限制膨脹，支出不減，增收沖動難抑；三是改善收入分配結構，減少貧富差距；四是盡快建立完善的房產稅差別化征收體系，保障合理性住房需求的同時，給投資性和投機性購房者施加“懲罰性”成本，目前上海和重慶試點的“象征性”房產稅政策肯定不行；五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房保障體系；六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場格局。而在這個制度性框架中，房產稅是最重要且不可缺失的一環。
當然，這一市場機制的建立絕非朝夕之功，而是要做好長期的打算。在長效機制完全建立之前，為給制定政策騰挪時間和空間，增加土地供應、限購、限貸等臨時性調控措施也必不可少。關鍵的是，十年九調控，我們在上述的長效機制上有什么作為呢？即使有，也是步伐太小。不能老是猶豫不決，瞻前顧后，雷聲大雨點小，沒有第一步，哪來最后的完美。邊走邊改，自然就會水到渠成。
（作者為北京科技大學經濟管理學院教授、博導）
責編/劉建 美編/李祥峰
“史上最嚴調控”政策作用下，各地土地交易量萎縮、開發商拿地缺乏熱情、土地流拍頻現。
地方政府開始焦躁起來，中央與地方的博弈正在醞釀最大變數。
土地收入跳水
中國指數研究院日前的對120個城市的監測報告表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交價格雙雙下滑。該報告顯示，一季度全國120個城市共成交土地4372宗，環比減少2l%，但與去年同期相比反而增加13%;土地溢價水平降至8.10%，是兩年來最低水平。 海南正在試圖松動“限購令”。
一線城市具有標桿意義。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，其中住宅用地5宗，且有4塊是在1月推出;“限購令”出臺后只推出一塊住宅用地，3月份成交量為零，直到3月30日，才集中推出15塊土地后續交易。
2月初，在上海市住宅市場轉冷前，曾連續兩天出讓的住宅用地有17幅之多，都獲得高溢價率，而2月中旬后出讓的27幅地塊，出讓的地塊大多“面積小、數量不多、以底價成交”。
二三線城市土地交易情況更是惡化，進入4月后，鄭州、昆明的土地市場冷得出奇，兩市僅以底價和稍稍高出底價成交了4塊土地，其他地塊則流拍。土地供應一直偏緊的溫州，1月底推出的10個地塊，干脆無人問津。
有的城市即使有賣地需求，也是無地可供。為壓制“十二五”開局之年的投資狂熱，國土部今年縮緊了地根，嚴控新增建設用地指標，導致土地交易量萎縮。
時刻關注西安土地交易的西安匯融投資有限公司的董事長顏輝對近期拿到地塊已不再抱什么希望了。
“政府不放地，也無地可放。”顏輝無奈地告訴本刊記者，計劃在西安開發老年公寓的他，在交足了拍地保證金后，陷入了長期等待。
與顏輝同樣著急和無奈的還有西安市長陳寶根。全國“兩會”期間，陳寶根沒有放過向國土資源部部長徐紹史“要地”的機會。
土地交易連著房價冷熱。3月份的數據顯示，全國同比價格下降的城市有2個，同比漲幅回落的城市有46個。
房地產市場的壓抑，令地方政府坐臥不安。
尾大不掉的民生支出
不安在于，今年年初地方政府增加了諸多民生支出預算。
“十二五”時期新建各類保障性住房3600萬套的目標，中央政府已強硬到不容討價還價的地步。具體到2011年，根據中央指令，全國要建1000萬套保障房，官方預估需增支1.38萬億元資金。
保障房必須在限定期限內開工，否則將被問責、約談。目前各地大致確定的保障房開工進度是，4月底前“項目落地”，5月、6月“完成規劃”，7月、8月、9月“集中開工”。
不得不為此配套增支的地方政府，成為了壓低房價、地價與擴大財政支出的夾縫中人。
錢從哪里來？由于中國稅制結構調整尚未到位，用于民生工程所需資金很難通過小小的地方稅滿足。
“現實情況是，僅靠稅收遠遠不夠。”銀川市財政局馬姓官員告訴《鳳凰周刊》記者，土地出讓收入成為地方政府收入主要來源是無奈之舉，沒有這筆收入，財政捉襟見肘不可避免，很多“吃財政飯”的部門恐怕會“斷糧”。
如今的地方政府也已毫不避諱其財政收入被指責為“土地財政”。
統計顯示，近10年來，各地土地出讓金收入在地方財政收入中比重不斷提升。至2009年，土地收入占地方財政總收入的46%左右，有些縣市，土地出讓收入占比已超過50%，還有的甚至達到80%以上。
在已公開的各地2011年財政預算案中，杭州市2011年土地出讓收入預計達到550億元，這占到杭州市財政收入的8成以上，并計劃都將用于保障房等民生工程。
只是，像杭州那么樂觀，且財大氣粗的城市并不多。從一季度地方政府土地交易冷淡的局面來看，多數城市的保障房建設配套資金，恐難以按期足額到位。
中央黨校研究室副主任周天勇認為，地方政府有苦難言是體制困境所致，長期積累下來的慣性很難一時改變。調控政策雖然劍指房價，實際上直指政府財政收入。
開發商四面楚歌
盡管從成交量來看樓市已陷入低迷，并因此影響到了土地市場，但中央對房地產市場的調控還將繼續。“以限購為代表的樓市調控沒有明確的停止時間表，調控還將繼續加碼。”4月16日，出現在博鰲亞洲論壇上的住建部政策研究中心主任陳淮表示。
國土部的聲音更是嚴厲。日前，國土資源部副部長O小蘇對浙江省官員說，中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，將堅持房地產市場調控力度不放松。
在此輪“史上最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊，超出以往。限制資金流入房地產領域成為中央調控房價的撒手锏。在不到一年的時間里，央行已連續四次提高準備金率，銀行放貸能力進一步收縮。4月21日以來準備金率達到20.5%的罕見高位。
從2010年4月開始，針對房地產價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產調控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、持平和價格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價出現下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產調控正朝著預期方向發展。
二、當前房地產調控處在關鍵時期，調控不能放松
在房地產調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關鍵時期，成果仍不穩固。
一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房價收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。
二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內各項人民幣存款已經接近80萬億元，其中城鄉居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產，將其作為資產保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調控，被迫離場的投機資金會卷土重來，將引發房價的強烈反彈，進而再度加劇資產泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流動性增加，就會有相當部分資金通過多種途徑流入房地產領域。在這種情況下，如果再放松調控，勢必有更多資金涌入房地產市場，造成房價反彈，增大通脹壓力，使調控成果前功盡棄。
三是房地產資金過度聚集、對實體經濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產市場快速發展，房價上漲過快，導致很多企業、機構和個人紛紛利用各種資金投資房地產，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動下，大量資金抽離實體部門，向房地產領域過度集中，對實體經濟產生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實體經濟“失血”，給我國經濟的良性發展和實體經濟競爭力的提升帶來負面影響。目前，這種“擠出效應”的基礎并未完全消除，一旦放松房地產調控，房價、地價出現反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經濟則會進一步萎縮。這種資源的嚴重錯配，將給我國經濟發展、產業升級、技術創新帶來沖擊。
四是房地產行業調整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產行業發展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，行業秩序仍待治理和規范，行業調整尚未取得實質性進展。從發展階段看，單純依賴數量擴張的空間已經不大，迫切需要逐步提高行業集中度，優化行業結構，轉變發展方式，提高行業競爭能力。
五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經濟可持續發展要靠擴大內需，而內需最大的潛力在于城市化。房地產業與城市化發展密切相關。如果房地產健康平穩發展，將成為城市化發展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現和競爭力的提升，影響農業人口向城市的有序轉移，并進而影響到經濟的可持續發展和城市居民生活質量的提高。
上述分析表明，當前調控正處在關鍵時期，應堅持調控不動搖。
三、堅持房地產調控有利于經濟社會的持續健康發展
隨著房地產調控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放松調控，將可能造成房價大幅回落、房地產投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構潛在風險凸顯等問題。對此，我們認為，順應我國房地產發展的周期規律，繼續堅持房地產調控實際上有利于經濟和社會的持續健康發展。
（一）房地產投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正常回調
我國房地產投資占城鎮固定資產投資的比重長期保持在23%左右。調控政策出臺一年多來，房地產投資仍保持較高的增長速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續堅持調控的情況下，初步預測，明年房地產投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現一定程度回落，但也是我國房地產投資增速開始進入正常回調周期的反映。根據我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，并參照國際經驗，預計未來幾年，我國城鎮住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現。未來一段時期房地產投資增速出現回落也是客觀的、正常的。期望房地產投資持續保持超高速增長是不現實的。房地產調控的過程實際上給房地產投資增速調整留出了必要空間。
（二）堅持房地產調控有利于進一步改善民生，促進社會的和諧與穩定
堅持房地產調控，鞏固調控成果，將有利于切實改善民生，促進社會的和諧與穩定。一方面，通過抑制投機需求，使過快上漲的房價合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調整土地供給和住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實現“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進社會的和諧與穩定，同時還將對擴大內需、保持經濟平穩較快發展發揮重要作用。
（三）堅持調控有利于房地產行業的良性發展
前些年，一些房地產開發企業擴張偏快，負債規模不斷擴大，經營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業務非房地產的企業也紛紛進軍房地產領域，行業良莠不齊的現象突出。繼續堅持房地產調控的政策取向，客觀上有助于加速房地產行業的整合和規范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業資質不高、經營不夠審慎、不注重產品質量的企業將會被更有實力的企業兼并或者收購，有競爭實力的企業會得到發展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業與更加專注于某個細分領域、深耕細作的中小企業并存的局面。
（四）房價穩步回調對銀行等金融體系的影響總體可控
隨著城市化發展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統重視防范和應對金融風險，金融資產質量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產開發貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經防范了部分風險。因此，房價回調引發系統性金融風險的可能性不大，影響總體可控。
（五）從中長期看，堅持調控有利于地方經濟逐步擺脫對房地產的過度依賴，促進產業結構和收入結構調整
今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產調控的原因，但也與前兩年增長快、基數高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續下去。堅持房地產調控，從中長期來看，有利于地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產業的過度依賴，而將重心放在促進實體經濟發展和產業結構的優化方面。
四、繼續堅持和完善房地產調控，著手建立長效機制
【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；發展戰略
一、國家宏觀調控下房地產開發企業的現狀與問題分析
（一）房地產投資迅速擴張，造成熱點地域房地產價格過快增長
當前我國房地產在局部地區存在過熱發展的局面，因此價格增長過快的現象影響了房地產業健康穩定發展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區房地產價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經濟健康科學穩定發展。發展房地產行業需要和國家經濟發展總體目標結合在一起，形成動態發展機制，全面提升房地產行業社會效益，為國家經濟社會發展做出重要貢獻，對社會經濟發展會產生重要的影響。從近幾年全球經濟的發展情況看，全球經濟發展處于放緩的狀態，但是我國經濟仍然實現了8%左右的高增長率，其中投資貢獻率已經達到4%左右。我國正處于產業結構調整的關鍵時期，房地產投資占整個固定資產投資的比重呈現上漲的態勢。因此從一定程度看，彌補了傳統產業投資下降對整個經濟增長的影響。從總量情況看，我國房地產行業發展需要進行多方面控制。從我國房地產發展過程中的投資熱點分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產業投資的過度集中局面，導致了局部地區出現房價過快增長的態勢，地產巨頭圈地的現象經常發生，導致地價越抬越高，勢必導致區域性房地產價格增長過快的現象。
（二）房地產企業主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態
從我國房地產政策優化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉變，形成戰略發展新局面。從我國房地產企業發展情況看，能夠公開發行股票融資的企業很少，一共只有300多家，只占到房地產企業總數的1%。股東融資對很多房地產企業來說只是一種奢望。因此房地產企業發展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產企業在中開發期依靠開發信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發商主要是利用按揭資金滾動開發。當前銀行資金占整個房地產資金鏈的比例達到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業如果采取大量債務融資模式，可以形成避稅效應，對整個企業的協調發展是有利的。但是企業在發展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業的發展會受到重要的影響。當前央行加強了房地產信貸管理的力度，因此對房地產企業的開發進度、開發周期、購買力、授信額度、開發區域、經營資金和銷售價格都會產生一定的影響，因此房地產企業的正常經營同樣會受到影響。
（三）我國房地產企業起步時間較短、內部治理結構需要不斷完善
我國房地產行業經過十幾年的發展，因此現代企業管理制度還存在不完善的地方，需要在發展過程中不斷總結經驗，提升房地產企業的科學發展水平，才能真正保證行業處于健康穩定的發展狀態。我國房地產企業內部治理結構不完善，是當前距離現代企業管理制度、海外資金和資本市場要求最遠的一個行業。房地產企業以往單一依賴銀行債權式資金支持，因此股東和股權觀念薄弱，內部幾乎都是專權式和封閉式管理。房地產企業封閉式發展過程中存在不同行業的企業進入房地產領域，因此房地產項目的產品定位、市場調查、規劃建設、營銷策劃、園林景觀、物業管理等方面都要借助專業的力量，此種發展模式對房地產企業健康穩定發展會產生一定的影響。
二、國家宏觀調控下房地產企業發展的戰略重點分析
在全球經濟處于大調整的關鍵時期，我國城市化和工業化進程在加快，這為房地產企業快速發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，同時也是未來城市和地域空間的設計者，房地產企業在發展過程中不僅給人們提供實物資產和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產生活方式，最終還需要提供一種的新技術。
（一）房地產企業需要屬于城市運營商的意識
房地產企業在發展過程中需要樹立為城市建設服務的思想，從當前來看，能否經營好城市的土地是城市科學發展的關鍵。因此房地產企業與城市經營之間產生了關系。我國房地產企業在此過程中獲取難得的發展機遇，同時也面臨嚴峻的考驗。城市運營商是市場和政府之間不可缺少的中間環節，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進行區域統一性規劃和布局。通過整合各個房地產開發商在經營、投資等商業模式打造一個新的區域城市，對整個社會經濟發展會產生積極的影響。房地產在國家宏觀調控政策的影響下需要把發展模式向城市運營轉變，最終把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而保證房地產開發企業獲取更多的發展空間。當前房地產企業的發展處于一個關鍵的時期，樹立經營觀念超前的意識，可以為企業帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產開發商在競爭過程中會處于劣勢地位。
（二）宏觀調控下房地產企業需要實施低成本、規模化發展戰略
房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴露的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業
在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。
（三）宏觀調控政策下房地產企業運營模式實質性轉型
我國房地產企業發展過程中需要像家電、電訊等開放式行業發展一樣，實現資源的有效整合，通過向資本專業力量和金融領域靠近和溝通，可以真正實現開發商向投資商和企業家方向轉變，發揮房地產行業的優勢，推動運營模式轉變，為企業提升核心競爭力，優化投資發展環境具有十分重要的意義。在國家宏觀調控政策影響下，房地產企業需要進行一次大的改革，提升企業抗風險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發展信息化技術和資本。新經濟的本質是信息與資本的完美融合，房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要發揮技術手段優勢，建立完善的資金流和信息流推動行業健康穩定發展。
（四）宏觀調控政策下房地產企業需要運用品牌開拓市場
房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經營活動，通過建立新的技術、資金、市場、客戶、成本等管理運營模式，實現信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略仿真緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。
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關鍵詞：房地產調控；政策失效；因素；調整措施
最近中歐陸家嘴國際金融研究院執行副院長劉勝軍更是犀利的指出：“我覺得中央到目前為止的房價調控方法是錯的。”“我們中國的房價問題高是兩個原因造成：一是貨幣發行太多；二是我們的收入分配嚴重失衡。也就是說，少數人手上有非常多的房子，大量的人又買不起房子，這是結構性問題。我們現在通過資金鏈打壓房地產商，這不可持續。目前的政策不是能夠解決房價問題的。”
一、我國房地產調控政策失效研究
（一）房地產調控政策失效理論研究
房地產調控作為一種公共政策，其主要以保障市場機制運行的安全性為目的，通過政府干預的手段，提高社會資源的利用率，降低社會福利的損失，因此，房地產調控政策失效可簡單定義為：政府頒布的一系列政策法規未實現預期的目標，即使達到了預期的目標，其總體趨勢也呈現成本大于收益的形式，使得房地產企業長期處于虧損狀態。
（二）房地產調控政策失效的表現
我國現行房地產調控政策失效主要表現在以下兩個方面：一方面是市場供給結構失衡加重。我國房地產開發商一味注重提升自身經濟利潤，忽視了市場供給結構平衡的重要性，即大量的建造具有高利潤的高檔次商品房，僅有小部分土地建造小戶型、經濟商品房，增加了中低收入階層的群體的經濟壓力，造成大量高檔次商品房閑置，經濟商品房緊缺的不良現象，進一步加劇了我國房地產市場供求結構矛盾；另一方面是房地產投資過熱。房地產企業自興起前期，一時間我國整個社會陷入房地產投資過熱的局面，即社會范圍內各行各業紛紛介入房地產業，造成產業結構和經濟內部失衡，極易形成銀行的房地產金融風險。
二、影響我國房地產調控政策失效的因素
（一）社會大眾行為
社會大眾行為是影響我國房地產調控政策失效的重要因素。其主要體現在：一是非理性預期下的社會大眾行為。非理性預期是理性預期的對立面，對于理性預期而言，其指社會大眾運用一切可利用的信息對相關決策做出預期。在我國房地產市場中，社會大眾需求由投機性需求、消費性需求以及購買性需求共同構成，通常狀況下，房地產預期價格與社會大眾需求呈現正相關；二是社會大眾與開發商房價博弈。就社會大眾而言，政府出臺的各種房地產市場調控政策均是圍繞房價進行，當開發商售房之際，社會大眾均會處于持幣待購狀態，等待開發商降低房價，若開發商長時間不愿意降低房價，社會大眾將相繼做出購房決策，此時，開發商將在一次提高房價；就開發商而言，由于房產的最終決定權在開發商手中，且開發商掌握著信息優勢，其可依據自身的實際情況制定相應的營銷戰略，一旦社會大眾在房價博弈中處于劣勢地位，開發商將進一步提升房產價格。
（二）開發商行為
開發商行為是影響我國房地產調控政策失效的基礎因素。其主要體現為信息不對稱。第一，房地產交易的信息不對稱。房地產交易信息主要包括供給數量、商品品質以及交易價格，在整個房地產交易過程中，房地產開發商始終處于絕對優勢地位，開發商往往通過隱藏真實房產相關信息，項目營銷包裝以及夸大廣告宣傳等方式抬高房價，將消費者引入誤區，不能夠真實的把握房地產交易信息；第二，房地產開發商的成本信息不對稱。房地產開發商的成本信息主要包括建設成本、稅費、低價與部分隱性成本。現行開發商成本信息具有較大的隨意性和隱蔽性，大大增加了開發商的市場價格控制能力，導致房價很大程度上取決于開發商。
（三）地方政府行為
地方政府行為是影響我國房地產調控政策失效的核心因素。地方政府在我國房地產調控政策實施過程中發揮著極其重要的作用，其對房地產調控政策的影響主要表現在：首先是市場監管者和市場參與者矛盾日益突出。國家地方政策承擔著穩定轄區經濟、遏制轄區金融風險、維護轄區社會公平以及解決轄區民生問題等職責，而地方政府在房地產市場中具有雙重身份，作為市場參與者，地方政府希望房價上漲，作為市場監管者，地方政府希望房價降低，以維護轄區和諧；其次是地方政府與中央政府利益博弈。由于地方政府缺乏執行中央調控政策的動力，若地方政府過于追求自身經濟增長，將導致整體房地產調控政策順利實施，達到中央政府預期的目標。
三、我國房地產調控政策失效的調整措施
（一）合理引導社會大眾的投資消費需求
1、轉變住房消費觀念
我國是人口大國，其地域面積有限，以至于很多人們面臨著住房問題。為緩解住房問題，需要轉變大眾的住房觀念，不應過分追求超前住房消費觀念，打破傳統擁有產權的消費觀念，樹立正確的住房消費觀，合理選擇租房和住房等消費形式。
2、完善市場預警系統
健全的房地產市場預警系統有助于社會公眾更好的了解房地產市場，并引導其理性投資。同時，房地產市場預警系統的運用，為政府部門、社會公眾以及開發商提供了充足的信息資源，使其能夠好調控房價，保障社會大眾科學合理的購房。
（二）強化對開發商的監督管理力度
