時間：2023-05-30 09:57:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋抵押貸款，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方：XXXX 身份證號碼：XXXXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXXXXXXXX
郵編： XXXXXXXX 聯(lián)系電話：XXXXXXX
乙方：XXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXX
法定代表人：XXXXXX
郵編：XXXXXXX 聯(lián)系電話：XXXXXXX
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方申請辦理 房屋抵押消費(fèi)貸款，乙方提供協(xié)助服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 服務(wù)
第一條 服務(wù)內(nèi)容：本合同簽定后，甲方提供 房屋抵押消費(fèi)貸款 申貸資料給乙方，乙方協(xié)助甲方辦理貸款申請手續(xù)。
第二條 服務(wù)完成：甲方向銀行申請貸款成功(即貸款銀行批準(zhǔn)此筆貸款)，視為乙方提供的服務(wù)已經(jīng)完成。
第二章 貸款
第三條 貸款申請：甲方根據(jù)自身需要，確定擬貸款額度及貸款年限，提出貸款申請并提交相關(guān)審批材料。
第四條 發(fā)放貸款：經(jīng)被申請銀行批準(zhǔn)貸款后，甲方房屋實現(xiàn)抵押 及履行相關(guān)手續(xù)后即可發(fā)放貸款。
第五條 甲方申請貸款總額為￥XXXXXXX元人民幣(大寫)XXXXXXXX整。
第六條 貸款年限為XXXX年。
第三章 服務(wù)費(fèi)用
第七條 服務(wù)費(fèi)用：甲方支付乙方服務(wù)費(fèi)：￥XXXXX元人民幣(大寫)XXXXXXXXX(不含評估費(fèi)、抵押費(fèi)、保險費(fèi)、公證費(fèi)等)。
第八條 定金：本合同簽定之日甲方向乙方支付定金：￥ XXX 元人民幣(大寫) XXXXX。貸款申請成功后(即貸款銀行批準(zhǔn)此筆貸款)，此定金抵作服務(wù)費(fèi)用。
第九條 本合同簽定后，甲方提供全部貸款資料給乙方，乙方協(xié)助甲方辦理貸款申請手續(xù)，如果甲方貸款申請未通過銀行的審批，雙方協(xié)商終止合同。乙方在3個工作日內(nèi)將定金全部返還甲方。
第十條 若因甲方過錯致使甲方貸款申請未通過銀行的審批，使本合同終止，甲方無權(quán)要求返還定金。
第十一條 若甲方單方面終止本合同，或甲方單方面終止借貸申請，甲方無權(quán)要求返還定金。
第十二條 甲方應(yīng)在乙方服務(wù)完成當(dāng)日(即本合同第二條約定之情形)，將剩余服務(wù)費(fèi)全部支付給乙方。
第十三條 由于貸款的成功與否是根據(jù)借款人自身資質(zhì)、銀行政策等綜合因素決定的，故乙方并不對此貸款成功給予承諾。
第四章 違約責(zé)任
第二十條 本合同一經(jīng)簽定，雙方需共同遵守，否則違約方需賠償守約方的一切損失。
第二十一條 逾期支付定金與服務(wù)費(fèi)用的違約金計算辦法：按照所欠費(fèi)用每日加收 XXXX 的違約金。
第二十二條 爭議的解決方法
本合同簽定地為XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，如借款人未能按期全額清償?shù)狡趥鶆?wù)，各方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成，任何一方均可向?qū)Ρ竞贤灦ǖ赜泄茌牂?quán)的人民法院提起訴訟。
第五章
第二十三條 付款方式：
定金、服務(wù)費(fèi)由甲方以支票或現(xiàn)金方式向乙方支付。
第二十四條 本合同一式 XX 份，甲、乙雙方各執(zhí) XX 份。本合同自簽訂之日起生效。
甲方：(簽字、蓋章) 乙方：(蓋章)
法定代表人或委托人：(簽字)
XXXX年XXXX月XXXX 日
民間房屋抵押貸款合同范文二
抵押人(以下簡稱甲方)：
抵押(以下簡稱甲方)
抵押權(quán)人(以下簡稱乙方
甲方因急需協(xié)商一致同意，甲方將甲方名下的 的股份作為借款抵押給乙方， 所有股東作證并簽字： 。
第一條：乙方向甲方出借金額為人民幣 元整(￥ 元)。
第二條：借款期限：自月 日止，期限屆滿之日清償，乙方如需用錢，甲方應(yīng)將及時清還。
第三條：借款利率按照中國人民銀行同期貸款利率 倍執(zhí)行。
1、還款方式的選擇：利息按月結(jié)清，每月月利息，本金在借款到期之日一次性結(jié)清。
2、甲方在清償借款之后乙方應(yīng)歸還甲方先前所出具的借據(jù)。
第四條：甲方保證在合同規(guī)定的期限內(nèi)按期還本付息，否則乙方有權(quán)處置抵押物。
第五條：抵押期限從本合同生效之日起至甲方履行完畢合同止。
第六條：本協(xié)議期限屆滿前后，若甲方還清借款時，乙方應(yīng)協(xié)同甲方辦理抵押權(quán)注銷登記，若甲方屆滿不清償，則視為甲方自愿，放棄該抵押物的所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)及處分權(quán)(即該抵押物的所有權(quán)歸乙方所擁有)。
第七條：簽訂合同后，甲方未經(jīng)乙方同意不得抵押物出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他不利于乙方的方式處分該抵押物、抵押期間，抵押物不受甲方資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓影響，如乙方發(fā)現(xiàn)甲方有違反本條款的情節(jié)，則有權(quán)處置抵押物，甲方無權(quán)干涉。
第八條：乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付借款，給甲方造成經(jīng)濟(jì)上損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)違約責(zé)任。
第九條：甲方如未按合同的約定歸還借款，則甲方承諾自愿放棄該抵押的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)，而且甲方還必須配合乙方辦理該抵押物的過戶登記。
第十條：如甲方不配合乙方辦理過戶登記義務(wù)，乙方可根據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，直接向赫章縣人民法院起訴。
第十一條：本合同一式二份，甲方持一份，乙方持一份。
甲方夫妻(簽字)：
乙方夫妻(簽字)：
2012年12月20日
民間房屋抵押貸款合同范文三
抵押人： (以下簡稱甲方)
地址： 電話： 抵押權(quán)人： (以下簡稱乙方)
地址：電話：甲、乙雙方為向房屋登記機(jī)構(gòu)申請抵押權(quán)設(shè)立登記或抵押權(quán)預(yù)告登記，經(jīng)過友好協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條 貸款詳情
第二條 抵押詳情
第三條 特別約定
1、 雙方共同確認(rèn)：本合同僅為辦理抵押權(quán)設(shè)立登記或抵押權(quán)預(yù)告登記之用的主債權(quán)及抵押合同。除雙方另有約定外，不作他用。
2、 甲方全權(quán)委托乙方代為申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記、房屋最高額抵押權(quán)預(yù)告登記，以及上述登記中抵押權(quán)的預(yù)告登記變更為抵押權(quán)設(shè)立登記。乙方權(quán)限：提出登記申請、辦理相關(guān)登記手續(xù)、接受詢問、領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
3、 雙方共同承諾：本合同第一條、第二條填寫的內(nèi)容真實、準(zhǔn)確。如有虛假或不準(zhǔn)確，雙方自行解決爭議并愿意承擔(dān)申報不實的法律責(zé)任。
4、 爭議解決方式：在履行本合同過程中發(fā)生爭議時，雙方可通過協(xié)商解決，也可直接向房屋所在地人民法院提起訴訟。
第四條 其他
1、 本合同與抵押當(dāng)事人簽訂的相關(guān)合同具有同等法律效力。
2、 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字(蓋章)后生效。
3、 本合同一式份，乙方機(jī)構(gòu)存檔一份。
甲方(簽字)： 乙方(公章)：
2、房屋抵押貸款辦理基本條件：
1.借款人名下有已取得產(chǎn)權(quán)證的天津地區(qū)大產(chǎn)權(quán)私產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)清晰明確；
2.房屋類型包括個人住宅、商鋪、公寓、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等等；
3.貸款用途主要用于個人購車、裝修、旅游、出國、購買家具等等；
4.借款人必須年滿18周歲，借款人年齡+貸款年限不超過65周歲；
5.房屋面積基本要求40平米以上，房齡30年以里；
6.處于按揭、抵押狀態(tài)中的房產(chǎn)，無需清尾款，可直接申請辦理二次房屋抵押貸款；
7.父母、親戚名下的房產(chǎn)也可辦理房屋抵押貸款，只要產(chǎn)權(quán)人同意；
8.產(chǎn)權(quán)人年齡過大，可通過三方抵押貸款的形式來完成辦理；
關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險識別；風(fēng)險防范
中圖分類號：F84文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0318-02
1 住宅反向抵押貸款的概述
住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息
和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。
住宅反向抵押貸款的主要特征包括：
（1）對象是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，對其年齡有一定規(guī)定；
（2）抵押人去世或者永久搬離，貸方就有權(quán)出售房屋；但即使貸款額度超過了房屋的市場價值，貸方也不能要求抵押人搬離或者出售；抵押人在貸款期間，可以出售或者轉(zhuǎn)讓房屋，但是必須償還從貸方獲得的金額，包括利息以及其他費(fèi)用；
（3）反向抵押貸款是無追索權(quán)的，即貸方不能要求抵押人用其他資產(chǎn)來抵償貸款。
2 住宅反向抵押貸款的風(fēng)險分析
2.1 老年人預(yù)期壽命風(fēng)險
住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預(yù)期壽命的風(fēng)險，預(yù)期壽命風(fēng)險對第一種情況有較大影響。借款方壽命越長，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補(bǔ)支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個信息不對稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多病，但壽命卻很長。反向抵押貸款申請人的實際壽命與預(yù)期壽命相差越大，貸款方面臨的風(fēng)險就越大。
2.2 貸款利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指由于貸款利率的波動，使資產(chǎn)的收益和價值相對于負(fù)債的成本和價值發(fā)生非等量變化而造成貸方損失的風(fēng)險。利率風(fēng)險的成因與宏觀經(jīng)濟(jì)走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調(diào)整息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性直接導(dǎo)致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會導(dǎo)致銀行發(fā)放住房反向抵押貸款時面臨更大的利率風(fēng)險；由于在反向抵押貸款中，房屋的價值較大，抵押時間較長，因此貸款利率的調(diào)整關(guān)系到未來貸款方的收益合理性。
2.3 房屋價值波動及評估風(fēng)險
反向抵押貸款必須對房屋的價值進(jìn)行評估。房屋價值評估涉及的范圍較廣，內(nèi)容復(fù)雜，評估對象的異質(zhì)性決定了評估存在一定的風(fēng)險。反向抵押貸款的房地產(chǎn)評估，不僅要對房屋的現(xiàn)價進(jìn)行估算，還要對房屋的未來收益進(jìn)行預(yù)測，抵押期限越長，房屋價值波動風(fēng)險越大。在反向抵押貸款評估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經(jīng)濟(jì)性貶值等問題。房屋價值評估風(fēng)險還存在評估專業(yè)風(fēng)險、操作風(fēng)險、道德風(fēng)險以及制度風(fēng)險等問題。
2.4 流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長期性消費(fèi)貸款，客觀上要求銀行有穩(wěn)定的資金來源與其相匹配。多數(shù)反抵押貸款計劃期限長，而回收卻要在借款人死亡、搬遷、出售房屋之后。這個時間是不確定的，抵押貸款機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)很容易陷入困境。房產(chǎn)變現(xiàn)的容易與否也是影響流動性的很大因素。
3 住宅反向抵押貸款的風(fēng)險防范
3.1 合適的貸款一房價比（LTV）
合適的貸款一房產(chǎn)價值比例是降低風(fēng)險的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負(fù)債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機(jī)構(gòu)定期為抵押人發(fā)放年金，一直到其死亡為止。對于反抵押貸款機(jī)構(gòu)來講，這時面臨的風(fēng)險是當(dāng)房主死亡時累計的貸款額及應(yīng)計利息可能超過其死亡時的房產(chǎn)價值。為了避免這種情況，只有控制定期發(fā)放的貸款額，使最終累計的貸款數(shù)額控制在到期時的房產(chǎn)價值之內(nèi)。
3.2 資產(chǎn)組合分散化
資產(chǎn)組合起到了分散風(fēng)險的作用。就單個反抵押貸款項目來說，潛在的風(fēng)險，以及風(fēng)險造成的損失是很難預(yù)測的，而當(dāng)數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數(shù)定理”就起作用，這些風(fēng)險被分散化。道德風(fēng)險、壽命風(fēng)險、房產(chǎn)價值波動風(fēng)險這些非系統(tǒng)性風(fēng)險在反抵押貸款數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風(fēng)險可以被分散。
反抵押貸款要有足夠數(shù)量的貸款數(shù)目，因此要盡可能地擴(kuò)大反抵押貸款的市場。此外反抵押貸款也要有跨地區(qū)的分布。房地產(chǎn)的價格很大程度上取決于地段，因此地區(qū)的關(guān)聯(lián)度比其他商品要小，這就為分散風(fēng)險提供了有效的途徑。通過建立跨地區(qū)的分支機(jī)構(gòu)，吸引各個地區(qū)的反抵押貸款，可減少房產(chǎn)價格波動風(fēng)險。
3.3 住房反抵押貸款證券化
住房反抵押貸款證券化是以一系列住房反抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為擔(dān)保，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。售房養(yǎng)老計劃中，購房機(jī)構(gòu)雖然取得住房的產(chǎn)權(quán)，但是最后的現(xiàn)金流入要等到售房養(yǎng)老者死亡或者搬遷，期限太長，流動性不足。資產(chǎn)證券化有效地解決了這個問題，一方面增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動性，另一方面分散了風(fēng)險，吸引了更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場。
3.4 房產(chǎn)價值保險
房產(chǎn)價值還經(jīng)常受一些不可抗力的因素影響而毀壞，如地震、臺風(fēng)。這時到期時的房產(chǎn)價值低于累計的貸款及利息額可能性大大增大，反抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨著損失的風(fēng)險。房產(chǎn)價值保險的目的是房屋一旦由于自然災(zāi)害或意外事故造成經(jīng)濟(jì)損失時，保險機(jī)構(gòu)可根據(jù)保險合同，對投保人支付一定比例的賠償金額，使投保人減少經(jīng)濟(jì)損失，那么反抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險將大大減小。
此外還可以考慮引入房產(chǎn)價值的期權(quán)市場，通過期權(quán)的方式，給予反抵押貸款機(jī)構(gòu)一個選擇權(quán)，從而規(guī)避未來的房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。需要考慮的是，如何形成一個房產(chǎn)價值的期權(quán)市場，期權(quán)的標(biāo)的物是單個房屋還是一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場指數(shù)。從長遠(yuǎn)來看，這是一個很有發(fā)展前景的金融創(chuàng)新。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；法律風(fēng)險；監(jiān)督機(jī)制
“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款是一種長期的借貸行為，其貸款期限、抵押房屋的實際價值及其變化等因素是不確定的，這使得在其操作過程中借貸雙方均存在著較大的法律風(fēng)險，從而影響其推行。
一、“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款的法律風(fēng)險
（一）利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指由于市場利率變動的不確定性，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)收益或市場價值的波動性。利率風(fēng)險是反向抵押貸款人面臨的最主要的風(fēng)險，因為不管反向抵押貸款產(chǎn)品采用的是固定利率還是浮動利率，貸款機(jī)構(gòu)都將承擔(dān)不同程度的利率風(fēng)險。
（二）長壽風(fēng)險
長壽風(fēng)險是指反向抵押貸款產(chǎn)品中借款人的實際壽命比預(yù)期壽命長，使貸款人實際支付的貸款額度高于其預(yù)期估計的貸款額度，而給貸款人造成的損失。在實現(xiàn)房屋價值反向抵押貸款合同具有“無追索權(quán)”條款，在貸款本息超過房屋價值的情況下，貸款機(jī)構(gòu)的債權(quán)額度限制在被抵押房屋的實際價值范圍之內(nèi)，貸款機(jī)構(gòu)不能以老年借款人的其他財產(chǎn)來抵充債務(wù)，也不能向老年借款人的繼承人追償，從而使貸款機(jī)構(gòu)面臨損失，此即所謂反向抵押貸款的長壽風(fēng)險。
（三）房價波動風(fēng)險
房價波動風(fēng)險是指反向抵押貸款的過程中，被抵押房屋的價格會隨著各種因素上下波動而使貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險。在貸款期限結(jié)束時，如果房屋實現(xiàn)價款高于貸款本息，貸款將得以償付。但是，反向抵押貸款在沒有保險的情況下，如果被抵押房屋出售價格低于貸款總額，貸款人就需要面臨房價波動風(fēng)險。
（四）資金流動性風(fēng)險
反向抵押貸款的期限很長，資金占用多且回收慢。因為只有在借人去世或永久搬離房屋或其他違約情況下，貸款機(jī)構(gòu)才有機(jī)會收回款。如果貸款機(jī)構(gòu)不能協(xié)調(diào)好資金來源與支出的關(guān)系，一旦資金鏈開，反向抵押貸款的流動性風(fēng)險和支付風(fēng)險將應(yīng)運(yùn)而生。通過反向押貸款業(yè)務(wù)，貸款人從居民手中取得大量住宅，之后要根據(jù)合同的定，定期（每月或每年）向借款人持續(xù)不斷地發(fā)放貸款，供其做晚的生活開銷，支付的資金累積起來是一個巨額數(shù)字。但資金的回收要在房主死亡、永久性搬遷或出售房屋之后，而這個時間是不確定，且能收回資金的多少也是不確定的。
二、“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款法律風(fēng)險防范措施
我國養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)重，而現(xiàn)階段的養(yǎng)老保障體系不夠完善，因此，有必要創(chuàng)新金融機(jī)制與金融產(chǎn)品來改善老年人的生活質(zhì)量，緩解老齡化問題帶來的巨大壓力，增加老年人的自我保障能力。因此，開發(fā)合理的反向抵押貸款產(chǎn)品對于解決我國的養(yǎng)老問題具有重要意義。
（一）設(shè)計完備的反向抵押貸款格式合同
在反向抵押貸款制度中，貸款機(jī)構(gòu)和借款人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都是通過反向抵押貸款合同體現(xiàn)出來的，因此，設(shè)計一個完備的反向抵押貸款合同對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)制以及糾紛的解決有著重要作用。
（二）完善《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定
反向抵押貸款是以被抵押房屋的所有權(quán)作為貸款擔(dān)保的一種養(yǎng)老產(chǎn)品，其本質(zhì)上屬于讓與擔(dān)保的一種形式。所謂讓與擔(dān)保，是債務(wù)人以自己財產(chǎn)的所有權(quán)為抵押來擔(dān)保自己的債務(wù)，在債務(wù)不履行的情況下，債權(quán)人可直接以擔(dān)保物的所有權(quán)抵償債務(wù)的制度。反向抵押貸款法律風(fēng)險產(chǎn)生的原因時，讓與擔(dān)保與擔(dān)保法禁止流押的規(guī)定及物權(quán)法定主義相沖突。
（三）建立反向抵押貸款聯(lián)盟機(jī)制
單獨由商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)公司或社會保障機(jī)構(gòu)來開發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品，將面臨較大的法律風(fēng)險。因為每一個機(jī)構(gòu)對反向抵押貸款產(chǎn)品的開發(fā)有優(yōu)勢，也有劣勢，不能單獨將反向抵押貸款產(chǎn)品順利運(yùn)行。所以，只有將各機(jī)構(gòu)組合起來，發(fā)揮各自相應(yīng)的作用，優(yōu)勢互補(bǔ)，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險共擔(dān)和利益共享的聯(lián)盟機(jī)制，才能將反向抵押貸款的法律風(fēng)險降到最低。
（四）取消“分業(yè)經(jīng)營和分業(yè)監(jiān)管”的規(guī)定
反向抵押貸款的參與主體較多，操作復(fù)雜，且面臨著利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、房價波動風(fēng)險等法律風(fēng)險，因此，必須對其進(jìn)行風(fēng)險規(guī)制。反向抵押貸款的申請者為老年人，他們的權(quán)利意識和抗風(fēng)險能力相對較弱。因此需要加強(qiáng)對反向抵押貸款的監(jiān)管力度，以保障老年借款人的權(quán)益。
（五）發(fā)揮政府對反向抵押貸款的干預(yù)作用
美國房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）的成功經(jīng)驗是，政府大力支持反向抵押貸款產(chǎn)品，并建立一個保險基金，為借貸雙方提供擔(dān)保，分散反向抵押貸款的法律風(fēng)險。
政府應(yīng)當(dāng)制定規(guī)制反向抵押貸款主體的相關(guān)法律法規(guī)，明確反向抵押貸款的借款人、貸款機(jī)構(gòu)和參與機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的資格，享有的權(quán)利及負(fù)擔(dān)的義務(wù)，并建立相關(guān)的登記制度，規(guī)范反向抵押貸款市場主體，降低反向抵押貸款的法律風(fēng)險。
（六）提供反向抵押貸款的配套服務(wù)
美國聯(lián)邦抵押協(xié)會（Fannie Mae）在二級市場上收購合格的反向抵押貸款產(chǎn)品，即實行反向抵押貸款證券化。美國通過資產(chǎn)證券化提高了貸款機(jī)構(gòu)的資金流動，降低了法律風(fēng)險。我國可仿效美國政府的做法，建立類似于聯(lián)邦抵押協(xié)會（Fannie Mae）的機(jī)構(gòu)，為反向抵押貸款的流通建立一個二級市場，以購買貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的合格反向抵押貸款產(chǎn)品。貸款機(jī)構(gòu)將反向抵押貸款在二級市場上出售后可以回籠資金，降低資金流動性風(fēng)險，可以使反向抵押貸款機(jī)構(gòu)在更大范圍內(nèi)開展該業(yè)務(wù)。
（七）完善反向抵押貸款資產(chǎn)證券化法律機(jī)制
我國關(guān)于資產(chǎn)證券化的政策法規(guī)主要有兩個，一是人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合的《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》及《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》。但這兩個規(guī)范只規(guī)定了原則性的東西，我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展仍面臨許多法律障礙。我國反向抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的應(yīng)用，所以完善資產(chǎn)證券化法律規(guī)制是完善反向抵押貸款證券化法律規(guī)制的前提條件和基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：住房價值波動；反向抵押貸款；定價
中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2017年3月24日
一、引言
隨著老齡化社會的到來，我國的養(yǎng)老壓力進(jìn)一步加大，并且存在著明顯的“未富先老”的特點，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會保障已經(jīng)不能很好地應(yīng)對即將到來的老齡化危機(jī)。但是，多年來我國的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，自有住房比率不斷提高，“房子富人、現(xiàn)金窮人”的現(xiàn)象在我國尤為明顯。借鑒國外經(jīng)驗，基于“以房養(yǎng)老”思想提出的住房反向抵押J款受到越來越多的關(guān)注，并在國內(nèi)初步試點推行。但最新統(tǒng)計顯示，截至2016年，全國投保僅58戶79人，其中最主要的原因就是對住房反向抵押貸款定價困難。
影響住房反向抵押貸款定價的因素包括住房價值的波動、貸款利率的波動、預(yù)期余命的不確定性、支付方式的選擇以及其中可能存在的道德風(fēng)險和逆向選擇等。但是對借款人和貸款人來說，最為直觀的就是住房價值的波動。住房價值波動風(fēng)險是指，在反向抵押貸款協(xié)議達(dá)成之后由于一系列因素的影響，房屋實際價值與期初估計價值不相符合，當(dāng)房屋價值下跌（實際價值低于估計價值）時貸款機(jī)構(gòu)會發(fā)生損失，當(dāng)實際房屋價值上漲（實際價值高于期初估計價值）時，借款人會發(fā)生損失。
影響住房價值波動的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融環(huán)境、城市化進(jìn)程、不可抗力因素等，要完全識別這些因素，再對未來房價進(jìn)行預(yù)測是比較困難的。周佳（2009）、白丹丹（2011）、陳瑩（2011）等分別采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、向量自回歸、多因素回歸模型等對房價進(jìn)行預(yù)測。也有學(xué)者從反向抵押貸款合同涉及角度提出規(guī)避住房價值波動風(fēng)險的辦法，針對房屋價值上漲、借款人利益受損的問題，范子文（2006）提出在反向抵押貸款合同中嵌入可贖回期權(quán)，允許借款人在期末贖回房屋。陳近（2006）進(jìn)一步將該種贖回權(quán)擴(kuò)展到抵押貸款合同的任意時期。針對房屋價值下跌的辦法，張國忠（2015）認(rèn)為應(yīng)該將反向抵押貸款合同納入保險機(jī)構(gòu)，由保險機(jī)構(gòu)分擔(dān)住房價值波動風(fēng)險。
以上定價模型的構(gòu)建能在一定程度上避免房屋價值波動風(fēng)險，但是影響房屋價值波動的因素眾多以至于對其進(jìn)行預(yù)測的難度比較大，因此其準(zhǔn)確性是值得懷疑的，而保險措施更多的是對不可抗力因素有效。基于此，本文從改變傳統(tǒng)的支付模式出發(fā)，提出了一種新的定價思路，令反向抵押貸款單次支付額度隨著住房價值的波動而變化，將住房價值波動的風(fēng)險在合同期內(nèi)進(jìn)行分散。
二、基于住房價值波動風(fēng)險的反向抵押貸款定價模型構(gòu)建
考慮到支付因子模型需要大量歷史數(shù)據(jù)，不適合沒有經(jīng)驗的國家使用，國內(nèi)的反向抵押貸款定價主要是從保險精算定價模型出發(fā)。首先對傳統(tǒng)的定價模型進(jìn)行了介紹，再結(jié)合本文的思想構(gòu)建新的定價模型，并對兩種模型進(jìn)行對比。
（一）傳統(tǒng)定價模型。在我國使用最為廣泛的反向抵押貸款定價模型是保險精算定價模型。Tse（1995）根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)未來收回住房價值的貼現(xiàn)值與支持貸款金額的貼現(xiàn)值相等的原則，構(gòu)建貸款機(jī)構(gòu)損益平衡定價模型，Mitchell和Piggott（2004）將其進(jìn)一步完善形成保險精算定價模型。基本假設(shè)包括：單個借款人在反向抵押貸款合同簽訂時有權(quán)選擇支付方式，但在后期不能更改；單個借款人在反向抵押貸款存續(xù)期內(nèi)不考慮贖回；只有當(dāng)借款人永久搬離房屋或者借款人死亡時貸款人才獲得房屋處置權(quán)；處置房屋時若房屋價值低于應(yīng)償還貸款總額，貸款人不存在追索求償?shù)臋?quán)利，若房屋價值高于應(yīng)償還貸款總額，其房產(chǎn)增值部分由借款人財產(chǎn)繼承人享有。初始模型如下：
上式中：LSX表示X歲的借款人得到的一次性支付總額，T是借款人的預(yù)期余命，？茲是反向抵押貸款合同的簽訂和執(zhí)行過程中所產(chǎn)生的交易費(fèi)用占房屋價值的比例，Ht為t時刻的房屋價值，rt為t時刻反向抵押貸款年利率，tpx為年齡為x的借款人可以再活t年的概率，AX為年齡為x的申請人在反向抵押貸款合同期內(nèi)每年年初可以獲得的年金金額。
（二）改進(jìn)后的模型。新模型構(gòu)建的基本思想，首先考慮的是令單次支付額度隨著房價的上升而上升，隨著房價的下降而下降。房價上升貸款機(jī)構(gòu)預(yù)期收入增加，借款人的收益也相應(yīng)增加可以降低貸款機(jī)構(gòu)面臨的贖回風(fēng)險；當(dāng)房價下降，貸款機(jī)構(gòu)收益減少，相應(yīng)的當(dāng)期支付額度也減少，在一定時期內(nèi)減少損失。然后是不同的支付方式對反向抵押貸款產(chǎn)品目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要意義，總額支付可以滿足借款人對大額資金的需求而年金支付更加符合以房養(yǎng)老的本意，將兩種支付方式結(jié)合起來賦予借款人更大的自。本模型的基本假設(shè)與原有模型相同。基于房地產(chǎn)價值波動風(fēng)險的反向抵押貸款定價模型如下：
一次性單生命總付模型依然是傳統(tǒng)的精算定價模型，與模型（1）相同：
（三）兩個模型比較。當(dāng)？琢=0、？茁=1時新構(gòu)建的模型與傳統(tǒng)的反向抵押貸款年金支付模型相等，當(dāng)？茁=0時新的模型與傳統(tǒng)的一次性支付模型相等。新模型的關(guān)鍵在于確定？琢、？茁的大小，？琢、？茁的存在同時賦予貸款機(jī)構(gòu)和借款人充分的選擇權(quán)。貸款機(jī)構(gòu)為了降低風(fēng)險，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況并結(jié)合自己對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期選擇？琢的值，？琢與A的大小成正比；借款人可以在合同簽訂之處根據(jù)自己的實際需求，通過調(diào)整？茁值的大小選擇分期支付占總額支付的比例。因此，傳統(tǒng)反向抵押貸款保險精算定價模型是本文的一個特例。
同時，反向抵押貸款支付額度與房地產(chǎn)價格相聯(lián)系，對于借款人和貸款機(jī)構(gòu)來說都是有益的。當(dāng)房屋價值上漲，借款人的損失可以減少，貸款機(jī)構(gòu)面臨的贖回風(fēng)險下降，當(dāng)房屋價值下跌，貸款機(jī)構(gòu)的損失也可以減少。相比在合同中嵌入贖回權(quán)和引入保險機(jī)構(gòu)，本文的定價模型更加簡單，思路更加清晰，更容易得到認(rèn)可。
三、規(guī)避住房價值波動風(fēng)險的對策
影響房屋價值波動的因素眾多，對房屋價值波動風(fēng)險的控制直接影響反向抵押貸款定價的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響該反向抵押貸款產(chǎn)品在市場的推廣。通過建立更加精確的定價模型和設(shè)計各種支付機(jī)制可以在一定程度上減少住房價值波動風(fēng)險。但是要真正地穩(wěn)定房地產(chǎn)價格還需要各方共同努力，為反向抵押貸款產(chǎn)品的推廣創(chuàng)造更好的環(huán)境。
（一）完善房地產(chǎn)市場，抑制市場投機(jī)。“房子是用來住的，不是用來炒的”。由于過度投機(jī)，我國房地產(chǎn)市場的泡沫越來越明@，房價經(jīng)常呈現(xiàn)一種非理性的增長，大量的投資者對我國房價的預(yù)期是“只漲不跌”，因此普遍認(rèn)為擁有住房是最好的投資方式。這種思想的存在使得住房持有者的“遺贈動機(jī)”進(jìn)一步增強(qiáng)，不利于反向抵押貸款產(chǎn)品在我國的推廣，甚至有些老年人會認(rèn)為這只是一場“騙局”。為了抑制房價的過度波動，政府可以完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如重慶的“地票”制度，也可以從房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的資金來源等方面入手，例如限制房企的IPO、提高房企從銀行貸款的利率，也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資格等。總之要進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)市場，抑制投機(jī)炒作。
（二）發(fā)展房地產(chǎn)金融衍生品，提供風(fēng)險規(guī)避場所。房地產(chǎn)金融衍生品是基于房地產(chǎn)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)期權(quán)、房地產(chǎn)期貨、房地產(chǎn)遠(yuǎn)期、利率互換等金融產(chǎn)品的總稱，其交易以房地產(chǎn)價格指數(shù)為標(biāo)的。在國外已經(jīng)有較為成熟的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品交易場所，如芝加哥期貨交易所等，但國內(nèi)對房地產(chǎn)金融衍生品的研究尚處在初期，以房地產(chǎn)金融衍生品的可行性和適應(yīng)性為主要研究對象。房地產(chǎn)金融衍生品的存在使得貸款機(jī)構(gòu)能進(jìn)行相應(yīng)的操作規(guī)避市場風(fēng)險。
（三）引入保險機(jī)構(gòu)，發(fā)展財產(chǎn)保險。房地產(chǎn)價值的波動除了受到一系列社會因素的影響外，也會受到自然災(zāi)害的影響如臺風(fēng)、地震等。在反向抵押貸款合同中，借款人和貸款機(jī)構(gòu)可以約定由某一方購買一定數(shù)量的財產(chǎn)保險，當(dāng)發(fā)生不可抗力風(fēng)險時從保險公司獲得補(bǔ)償，從而將風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
四、結(jié)語
總之，住房反向抵押貸款為應(yīng)對我國的老齡化危機(jī)提供了一種解決思路，諸多學(xué)者對其實施的可行性進(jìn)行了論證，也對其中可能存在的阻礙進(jìn)行了分析。本文對住房反向抵押貸款定價中的住房價值波動風(fēng)險進(jìn)行了分析，針對現(xiàn)有模型的定價思路，提出了一種新的定價模型來應(yīng)對該風(fēng)險，也從宏觀層面提出了應(yīng)對風(fēng)險的措施。希望對住房反向抵押貸款在我國的推廣提供借鑒。
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[5]周佳.基于房產(chǎn)價值預(yù)測的反向抵押貸款定價模型[D].杭州：浙江大學(xué)，2009.
我國住房抵押貸款保險的作用
第一,降低銀行信貸風(fēng)險,促進(jìn)信貸關(guān)系的確立。抵押貸款保險有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風(fēng)險,增加了信貸的安全和穩(wěn)定,使信貸部門樂于擴(kuò)大貸款規(guī)模,并在保證貸款質(zhì)量方而作出有利于借款人的條件。對借款人而言,通過繳納少量保費(fèi)就可以避免偶然事件可能帶來的巨大損失。
第二,有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險使信貸部門放寬貸款條件,降低了“門檻”。對于中低階層的廣大消費(fèi)者而言,抵押貸款不再是可望而不可及的事情,他們可以在保險的支持下進(jìn)入抵押貸款的行列,獲得資金融通,刺激個人住房消費(fèi)的增長。
第三,增加保險基金積累,提高銀行收入。對保險公司而言,住房抵押貸款保險期限較長,出險率較低,在保險期限內(nèi),尤其是保險初期風(fēng)險較小,有利于保險基金的積累。對銀行而言,在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的同時,可以以強(qiáng)制保險作為貸款條件而從保險公司獲得大大超出標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費(fèi),增加了銀行的收入。
我國住房抵押貸款保險存在的問題
第一,強(qiáng)制保險,消費(fèi)者沒有選擇權(quán)。按照銀行抵押貸款的要求,消費(fèi)者必須購買一份房屋保險,否則就得不到貸款。此外,由于銀行與保險公司的“聯(lián)姻”,消費(fèi)者不能自主選擇保險公司,使住房保險成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。
第二,保險過度,消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過重。我國住房抵押貸款保險在以下四個方面表現(xiàn)出保險過度:其一是保險金額過度。在保險金額的厘定上不按貸款金額,而是按房屋售價作為保險金額,沒有扣除消費(fèi)者首期付款,增加消費(fèi)者保費(fèi)負(fù)擔(dān)。其二是保險費(fèi)率過高。保險公司在付給銀行較高費(fèi)情況下,為降低風(fēng)險,厘定的保險費(fèi)率較高,而在出險率較低的情況下造成保險公司收取的保費(fèi)和其承擔(dān)的風(fēng)險不對稱。其三是保險期限過度。保險期限同貸款期限,使買期房的消費(fèi)者在沒有進(jìn)戶時就為在建房屋支付保費(fèi)。其四是保費(fèi)收取方式不合理。保險合同名義上規(guī)定保費(fèi)“按年收取”,但實際執(zhí)行時是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過度。
第三,保險保障不充分,保證保險和信用保險相混淆。住房抵押貸款保險應(yīng)該由房屋財產(chǎn)保險、保證保險和信用保險共同構(gòu)成完整的風(fēng)險保障體系。在我國,除了房屋財產(chǎn)保險外開辦的保險其實是保證保險和信用保險的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險,銀行不繳納保費(fèi)也不作為投保人,卻得到信用保險才有的保險賠付;而購房者繳納了屬于保證保險的保費(fèi),卻得不到應(yīng)有的保障,繳費(fèi)義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲,不符合保險的權(quán)利與義務(wù)對等的原則。
第四,銀行與保險公司在業(yè)務(wù)合作中的地位不對等,責(zé)任與利益不對稱。在住房抵押貸款保險中,銀行由于有保險公司做保證,貸款條件相對寬松,風(fēng)險完全由保險公司承擔(dān)。保險公司賠償后的追償會因為抵押物處置的難度而存在風(fēng)險,造成銀保雙方合作地位的不對等。另外,銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險的同時,還會因保險業(yè)間的不正當(dāng)競爭而獲得高額的代辦手續(xù)費(fèi),銀行成為抵押貸款保險最大的受益者。
完善我國住房抵押貸款保險的措施
第一,政府組建抵押貸款保險機(jī)構(gòu)或?qū)ο鄳?yīng)機(jī)構(gòu)給予扶持。根據(jù)西方國家成功的經(jīng)驗,由政府組建抵押貸款保險機(jī)構(gòu),以國家信用作保證,其安全系數(shù)較高,在減弱風(fēng)險的同時可以增強(qiáng)人民的信心。此外,在進(jìn)行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件,也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象,更有利于中低收入階層實現(xiàn)改善住房條件的夢想。
第二,銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款的審查,實行自由保險。為實現(xiàn)平等的銀保合作關(guān)系,銀行應(yīng)對借款人的資信、經(jīng)濟(jì)來源、抵押物等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查,建立購房者個人信用檔案,以降低貸款風(fēng)險。對于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度;對于鋼混結(jié)構(gòu)的新房可以自由選擇是否保險,并把保險作為優(yōu)先貸款的條件;對于磚混結(jié)構(gòu)、木制結(jié)構(gòu)或年限長的舊房采取強(qiáng)制保險的方式。
第三,開發(fā)真正意義上的保證保險和信用保險。保險公司應(yīng)該針對目前險種不能滿足投保人實際需要的情況,開發(fā)設(shè)計保障購房者利益的保證保險。當(dāng)購房者無力償還貸款時由保險公司支付,達(dá)到對購房者的房屋保全目的。明確信用保險應(yīng)該由銀行支付保費(fèi),銀行為第一受益人。這樣在權(quán)利和義務(wù)對等的條件下,才能調(diào)動購房者保險的積極性。
我國住房抵押貸款保險的作用
降低銀行信貸風(fēng)險，促進(jìn)信貸關(guān)系的確立。抵押貸款保險有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風(fēng)險，增加了信貸的安全和穩(wěn)定，使信貸部門樂于擴(kuò)大貸款規(guī)模，并在保證貸款質(zhì)量方面作出有利于借款人的條件。對借款人而言，通過繳納少量保費(fèi)就可以避免偶然事件可能帶來的巨大損失。有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險使信貸部門放寬貸款條件，降低了“門檻”。對于中低階層的廣大消費(fèi)者而言，抵押貸款不再是可望而不可及的事情，他們可以在保險的支持下進(jìn)入抵押貸款的行列，獲得資金融通，刺激個人住房消費(fèi)的增長。
增加保險基金積累，提高銀行收入。對保險公司而言，住房抵押貸款保險期限較長，出險率較低，在保險期限內(nèi)，尤其是保險初期風(fēng)險較小，有利于保險基金的積累。對銀行而言，在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的同時，可以以強(qiáng)制保險作為貸款條件而從保險公司獲得大大超出標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費(fèi)，增加了銀行的收入。’我國住房抵押貸款保險存在的問題住房抵押貸款保險對于化解銀行信貸風(fēng)險、解決個人住房問題、刺激個人住房消費(fèi)起到保駕護(hù)航的作用。但由于住房抵押貸款保險在我國起步較晚，經(jīng)驗較少，存在諸多問題。
強(qiáng)制保險，消費(fèi)者沒有選擇權(quán)。按照銀行抵押貸款的要求，消費(fèi)者必須購買一份房屋保險，否則就得不到貸款。此外，由于銀行與保險公司的“聯(lián)姻”，消費(fèi)者不能自主選擇保險公司，使住房保險成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。
保險過度，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過重。我國住房抵押貸款保險在以下四個方面表現(xiàn)出保險過度：其一是保險金額過度。在保險金額的厘定上不按貸款金額，而是按房屋售價作為保險金額，沒有扣除消費(fèi)者首期付款，增加消費(fèi)者保費(fèi)負(fù)擔(dān)。其二是保險費(fèi)率過高。保險公司在付給銀行較高費(fèi)情況下，為降低風(fēng)險，厘定的保險費(fèi)率較高，而在出險率較低的情況下造成保險公司收取的保費(fèi)和其承擔(dān)的風(fēng)險不對稱。其三是保險期限過度。保險期限同貸款期限，使買期房的消費(fèi)者在沒有進(jìn)戶時就為在建房屋支付保費(fèi)。其四是保費(fèi)收取方式不合理。保險合同名義上規(guī)定保費(fèi)“按年收取”，但實際執(zhí)行時是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過度。
保險保障不充分，保證保險和信用保險相混淆。住房抵押貸款保險應(yīng)該由房屋財產(chǎn)保險、保證保險和信用保險共同構(gòu)成完整的風(fēng)險保障體系。在我國，除了房屋財產(chǎn)保險外開辦的保險其實是保證保險和信用保險的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險，銀行不繳納保費(fèi)也不作為投保人，卻得到信用保險才有的保險賠付；而購房者繳納了屬于保證保險的保費(fèi)，卻得不到應(yīng)有的保障，繳費(fèi)義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲，不符合保險的權(quán)利與義務(wù)對等的原則。
銀行與保險公司在業(yè)務(wù)合作中的地位不對等，責(zé)任與利益不對稱。在住房抵押貸款保險中，銀行由于有保險公司做保證，貸款條件相對寬松，風(fēng)險完全由保險公司承擔(dān)。保險公司賠償后的追償會因為抵押物處置的難度而存在風(fēng)險，造成銀保雙方合作地位的不對等。另外，銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險的同時，還會因保險業(yè)間的不正當(dāng)競爭而獲得高額的代辦手續(xù)費(fèi)，銀行成為抵押貸款保險最大的受益者。
完善我國住房抵押貸款保險的措施
政府組建抵押貸款保險機(jī)構(gòu)或?qū)ο鄳?yīng)機(jī)構(gòu)給予扶持。根據(jù)西方國家成功的經(jīng)驗，由政府組建抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，以國家信用作保證，其安全系數(shù)較高，在減弱風(fēng)險的同時可以增強(qiáng)人民的信心。此外，在進(jìn)行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件，也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象，更有利于中低收入階層實現(xiàn)改善住房條件的夢想。對于開辦抵押貸款保險的部門，政府應(yīng)該給予扶持，例如減免營業(yè)稅、所得稅等，提高保險公司的盈利水平和競爭力。
銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款的審查，實行自由保險。為實現(xiàn)平等的銀保合作關(guān)系，銀行應(yīng)對借款人的資信、經(jīng)濟(jì)來源、抵押物等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查，建立購房者個人信用檔案，以降低貸款風(fēng)險。對于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度；對于鋼混結(jié)構(gòu)的新房可以自由選擇是否保險，并把保險作為優(yōu)先貸款的條件；對于磚混結(jié)構(gòu)、木制結(jié)構(gòu)或年限長的舊房采取強(qiáng)制保險的方式。開發(fā)真正意義上的保證保險和信用保險。保險公司應(yīng)該針對目前險種不能滿足投保人實際需要的情況，開發(fā)設(shè)計保障購房者利益的保證保險。當(dāng)購房者無力償還貸款時由保險公司支付，達(dá)到對購房者的房屋保全目的。明確信用保險應(yīng)該由銀行支付保費(fèi)，銀行為第一受益人。這樣在權(quán)利和義務(wù)對等的條件下，才能調(diào)動購房者保險的積極性。
制定合理的保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及保險期限。保險公司應(yīng)該根據(jù)購房者信用、房屋的類型、房屋的價值、首期付款的比例等方面制定與風(fēng)險相匹配的費(fèi)率，不搞“一刀切”。另外，鑒于住房抵押貸款保險出險率較低的情況，在整體上降低費(fèi)率，一般限制在年5%以內(nèi)。保費(fèi)堅持按年或月收取；現(xiàn)房保險期限以整個貸款期為限；期房應(yīng)該以交房日為準(zhǔn)起算；保險金額以貸款金額為主，且根據(jù)購房者還款情況實行保額遞減。
保險公司應(yīng)建立專門的部門和倉庫，加強(qiáng)對抵押物的保管。為避免房產(chǎn)或其他抵押物因意外事故造成損失，保險公司要做好抵押物保管工作。建立專門部門保管房屋權(quán)證、房地產(chǎn)買賣合同、債券、存單等有關(guān)單據(jù)。此外，應(yīng)建立專門的倉庫，作好其他抵押物如企業(yè)的庫存商品、設(shè)備及珍貴藝術(shù)品等的倉儲，詳細(xì)填制抵押物清單由專人保管入庫。
1、首先貸款申請人需要向銀行相關(guān)登記部門提出房屋抵押貸款申請，同時相關(guān)證明材料也需遞交，比如必須提供身份證件、居住地證明、戶口本及婚姻證明等相關(guān)材料。
2、相關(guān)房屋評估部門將對房子進(jìn)行估價評估，以確定可信貸款的額度。屆時需要貸款申請人提供房屋產(chǎn)權(quán)證以及相關(guān)資產(chǎn)狀況證明。如果抵押貸款申請人以他人房產(chǎn)作抵押，則需要提供房產(chǎn)權(quán)屬人身份證、婚姻狀況證明以及同意抵押的書面證明。
3、經(jīng)過對房屋評估之后，如果符合相關(guān)規(guī)定和要求時，銀行將出面與貸款申請人簽署抵押合同，并辦理抵押登記手續(xù)。
4、抵押登陸手續(xù)辦理完成后，銀行將正式發(fā)放貸款，抵押貸款人將按抵押合同定期歸還貸款本息。
5、通常房屋抵押貸款的還款方式為：等額本金和等額本息。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、住房反抵押貸款及資產(chǎn)證券化理論概述
住房反抵押貸款起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。其具體含義是指以房屋產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的向保險公司抵押，該金融機(jī)構(gòu)將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按約定向老年人支付養(yǎng)老金，直至投保人身故。反抵押貸款本質(zhì)上又是房屋融通資金，將住房資產(chǎn)置換為貨幣資產(chǎn)，作為一種新興的金融工具，將住房通過金融保險的手段引入養(yǎng)老保障領(lǐng)域，解決老年人養(yǎng)老問題。
投保人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即，每月給付金額＝（房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息）/［（預(yù)期壽命-投保時壽命）×12］。如，張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預(yù)計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%（按年息6%計算），按75%計算給付額為108.75萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。
保險公司反抵押貸款業(yè)務(wù)，將面臨兩個主要障礙：一是資金流動問題。保險公司通過反抵押貸款的形式從老年投保人手中取得大量的房產(chǎn)，并以此每月持續(xù)穩(wěn)定地給老年投保人發(fā)放貸款，使得這些資金發(fā)生沉淀或凝固，直到數(shù)年或十幾年后才可能將這些資金予以收回，當(dāng)貸款規(guī)模越來越大時，保險公司就會面臨資金缺口。二是風(fēng)險分散問題。雙方因事項的長期性及信息不對稱、逆選擇、道德公害行為而可能引發(fā)極高的不確定性和風(fēng)險，還存在法律政策的變化風(fēng)險，保險公司將面臨很大的風(fēng)險。保險公司應(yīng)該如何籌措業(yè)務(wù)經(jīng)辦的大量資金，又該怎樣應(yīng)對自身的風(fēng)險呢？借助于當(dāng)今國際流行的資產(chǎn)證券化融資模式，住房反抵押貸款資產(chǎn)證券化，既能融通資金，又能轉(zhuǎn)嫁和分散風(fēng)險，一舉兩得。
資產(chǎn)證券化作為20世紀(jì)最有影響的金融創(chuàng)新之一，即是將缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流收益的資產(chǎn)匯集起來，通過結(jié)構(gòu)性重組和信用增級，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土魍ǖ男庞玫燃壐叩淖C券，據(jù)以融通資金、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的過程。其實質(zhì)就是資產(chǎn)支持證券的發(fā)行者將被證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。
之所以選擇資產(chǎn)證券化作為我國住房反抵押貸款制度改革的跳板，主要是基于住房反抵押貸款和資產(chǎn)證券化之間顯現(xiàn)的相互適應(yīng)性和融合性。住房反抵押貸款抵押的房產(chǎn)，具有同質(zhì)性，流動性很差，卻能在未來產(chǎn)生可預(yù)測的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。具有較高變現(xiàn)價值的房產(chǎn)，本身難以在金融市場上進(jìn)行融資，因此，必須進(jìn)行資產(chǎn)重組來實現(xiàn)證券化融資。其中，未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的必備要件之一，從而保證了債券本息的償還。由此可見，反抵押貸款的具體操作過程適合于資產(chǎn)證券化。
二、住房反抵押貸款證券化模型設(shè)計
根據(jù)住房反抵押貸款證券化的基本結(jié)構(gòu)，在借鑒國外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，并結(jié)合我國的實際狀況，筆者設(shè)計了住房反抵押貸款的基本流程結(jié)構(gòu)。
（一）組建資產(chǎn)組合。證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房反抵押貸款，保險公司根據(jù)自身的融資要求，確定用于證券化的資產(chǎn)數(shù)，選擇住房養(yǎng)老申請者并對其住房進(jìn)行價值評估和風(fēng)險組合設(shè)計，將這些反抵押貸款匯集組建資產(chǎn)組合，同時根據(jù)其住房價值設(shè)計養(yǎng)老金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。
（二）建立養(yǎng)老合作組織，實現(xiàn)真實出售。建立一個獨立的養(yǎng)老合作組織（住房養(yǎng)老財務(wù)證券化合作組織），它相當(dāng)于國外資產(chǎn)證券化的特設(shè)目的機(jī)構(gòu)，是專門為完成資產(chǎn)證券化交易而設(shè)置的一個養(yǎng)老基金實體。建立養(yǎng)老合作組織以后，由保險公司與其簽訂買賣合同，將其需要證券化的反抵押貸款出售給該組織。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)必須是一種真實出售行為，這樣才能保證達(dá)到破產(chǎn)隔離的效果，避免出現(xiàn)出售者破產(chǎn)清算時已證券化的資產(chǎn)遭受牽連，投資者才不會再受到保險公司信用風(fēng)險影響。
（三）設(shè)計住房養(yǎng)老基金投資運(yùn)作模式和住房養(yǎng)老證券化產(chǎn)品，并進(jìn)行相關(guān)市場營銷培育。住房養(yǎng)老基金與壽險公司有著相似的資產(chǎn)負(fù)債特點，可以考慮選擇人壽保險公司作為投資管理者，在資金穩(wěn)定的前提下，實現(xiàn)收益最大化；也可以投資其他養(yǎng)老產(chǎn)品，如老年公寓、養(yǎng)老院等，增加投保人的選擇。養(yǎng)老合作組織向下游――資金提供者設(shè)計發(fā)行債券融資時，政府應(yīng)按照財政養(yǎng)老基金的比例為該證券化產(chǎn)品擔(dān)保，以提供信用增級，同時成立信用評級機(jī)構(gòu)評級，為投資者提供證券選擇的依據(jù)。在這個環(huán)節(jié)，政府起著關(guān)鍵的作用。此外，為了提高債券的信用等級，有必要采用其他信用增級方式，如超額抵押、優(yōu)先級/次級債券結(jié)構(gòu)、建立準(zhǔn)備金等，使投資者利益得到更有效的保護(hù)，吸引更多的投資者。超額抵押是指養(yǎng)老合作組織不支付所購買資產(chǎn)組合的全部價款，而是按一定的比例進(jìn)行折扣，折扣部分作為超額抵押。優(yōu)先級/次級債券結(jié)構(gòu)對同一資產(chǎn)組合發(fā)行兩種類別的證券：優(yōu)先級證券和次級證券，在獲取來自資產(chǎn)組合的本金和利息償付時，只有當(dāng)優(yōu)先級證券的持有人被完全支付后，次級證券持有人才有可能被支付，次級證券所占的比例越大，對優(yōu)先級證券的保護(hù)程度就越高。建立準(zhǔn)備金是為了保障資產(chǎn)支持證券本息的按期足額支付。
（四）包銷發(fā)行證券。在信用增級和信用評級結(jié)果向投資者公布之后，由承銷商向投資者銷售債券，可采用包銷或代銷。養(yǎng)老合作組織從承銷商那里獲得證券發(fā)行收入以后，按資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價格，把發(fā)行收入的大部分支付給保險公司。至此，保險公司的籌資目的已達(dá)到，但是反抵押貸款證券化的流程并未結(jié)束。
（五）保險公司按期發(fā)放養(yǎng)老金，一直到受益人去世。其間這些受益人可以選擇養(yǎng)老基金公司提供的其他養(yǎng)老產(chǎn)品，如養(yǎng)老基金投資的養(yǎng)老公寓等。
（六）養(yǎng)老基金公司及其機(jī)構(gòu)出售住房，并獲得現(xiàn)金支持證券的兌付。證券發(fā)行完畢后到證券交易所申請掛牌上市，在資本市場上流通和交易，真正盤活住房反抵押貸款。養(yǎng)老合作組織出售收回的房產(chǎn)，同時機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)組合進(jìn)行管理和服務(wù)，管理內(nèi)容是收取、記錄資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入，按約定建立積累資金賬戶，按時、足額地向投資者支付本息。資產(chǎn)證券全部被償付完畢后，資產(chǎn)組合產(chǎn)生地收入若有剩余，按協(xié)議規(guī)定在保險公司和養(yǎng)老合作組織之間進(jìn)行分配，即此，整個反抵押貸款證券化過程才告結(jié)束。
三、住房反抵押貸款證券化模型評價與風(fēng)險
采用資產(chǎn)證券化來推行住房反抵押貸款，既可以解決住房反抵押貸款業(yè)務(wù)開辦中資金流動性差的問題、拓寬融資渠道、分散保險公司業(yè)務(wù)開辦風(fēng)險，又可以有效地補(bǔ)充我國目前不健全的社會養(yǎng)老保障體系，促進(jìn)反抵押貸款市場的建立和繁榮，在人們心中培育“售房養(yǎng)老”的理念；參與各方在業(yè)務(wù)的運(yùn)作過程中均受益，達(dá)到多贏的大好局面。政府的參與（尤其是政府機(jī)構(gòu)為住房反抵押貸款及證券化提供擔(dān)保和保險）將大大刺激老年人開辦住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性，極大地提高了機(jī)構(gòu)和個人投資者參與住房反抵押貸款支持債券投資的興趣；保險公司在商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的幫助支持下，因為利潤的可觀及風(fēng)險的降低而提高了參與住房反抵押貸款證券化運(yùn)作的積極性。這樣就可以降低融資成本，提高住房抵押貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)作效率，整合房產(chǎn)、金融等各方面的資源。
按照上述方案建立的住房反抵押證券化模型，具有許多優(yōu)點：對保險公司而言，有利于降低保險公司的流動性風(fēng)險、信用風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險；對老年消費(fèi)者來說，有利于滿足其更多的養(yǎng)老消費(fèi)需求，實現(xiàn)老有所養(yǎng)；對投資者而言，開拓出了一種新的投資工具；從房地產(chǎn)市場的角度來說，有利于整合各種資源，刺激二手房市場，緩解一級市場供不應(yīng)求導(dǎo)致房價泡沫性增長的局面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康了、順利發(fā)展。
住房反抵押證券化模型在實施過程中可能面臨下列風(fēng)險：
（一）住房反抵押貸款業(yè)務(wù)認(rèn)同風(fēng)險。“售房養(yǎng)老”理念與傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的觀念存在沖突。老年人對子女尊嚴(yán)和遺產(chǎn)動機(jī)的考慮，將影響其接受這種新型的養(yǎng)老方式。其復(fù)雜性更是令老年人望而卻步，從而影響住房反抵押貸款證券化的供給。
（二）保險公司業(yè)務(wù)開辦風(fēng)險。保險公司在業(yè)務(wù)開辦過程中要承受許多不確定性風(fēng)險，老年消費(fèi)者住房維護(hù)的道德風(fēng)險，以及貸款合同的期限和持有者的壽命直接有相關(guān)，這些不確定性很大，增加了保險公司的流動性風(fēng)險；在這么長的貸款期間，利率可能有較大的變化，使保險公司面臨利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險；房地產(chǎn)市場在幾十年的合同期限內(nèi)，具有很多不確定性因素，如果房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入低迷期，服務(wù)機(jī)構(gòu)將無法償付投資者本息。
（三）資本市場投資風(fēng)險。由于我國的資本市場還不很規(guī)范，投資風(fēng)險很大，可能導(dǎo)致對這種創(chuàng)新金融產(chǎn)品投資的熱情度不高。
（四）政策性風(fēng)險。對于國家關(guān)于住房、養(yǎng)老保障、資產(chǎn)證券化、投資基金、信托、證券發(fā)行等方面的政策變動造成的長期影響是可以預(yù)測的，但其具體的政策卻很難把握，這就構(gòu)成了政策風(fēng)險。
上述風(fēng)險實際上是可以控制的。如果政府和保險公司能夠加大業(yè)務(wù)宣傳力度，培養(yǎng)他們的“售房養(yǎng)老”理念，那么就不會產(chǎn)生第一種風(fēng)險；如果老年消費(fèi)者業(yè)務(wù)開辦的貸款規(guī)模巨大以及政府參與信用增級，就為保險公司提供了盈利空間，自然也會吸引資本市場投資者參與債券投資；若各個部門的合作合約設(shè)計的科學(xué)合理，擁有很好的激勵機(jī)制和約束機(jī)制，再加上政府部門很好地行使監(jiān)督職責(zé)，那么，第二種風(fēng)險和第四種風(fēng)險也可以降至
最低甚至化解。總之，控制各種風(fēng)險的關(guān)鍵還是在于政府。
[關(guān)鍵詞]農(nóng)村；住房抵押貸款；必要性；問題；解決；措施
[DOI]1013939/jcnkizgsc201705178
1_展農(nóng)村住房抵押貸款的必要性
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)民融資需求進(jìn)一步增加。農(nóng)村住房抵押貸款作為一種可行的貸款方式出現(xiàn)在大眾面前。然而，就是否有必要開展農(nóng)村住房抵押貸款這個問題上，學(xué)者們對此意見不一。有人認(rèn)為由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制性規(guī)定，農(nóng)村住房是不能進(jìn)入市場進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)的，既然法律已經(jīng)禁止，也就沒有開展它的必要。還有一些人認(rèn)為農(nóng)村住房是農(nóng)民的一項重要資產(chǎn)，開展農(nóng)村住房抵押是適應(yīng)農(nóng)村改革發(fā)展的需要，有利于城鄉(xiāng)資產(chǎn)要素的自由流通。
本文認(rèn)為雖然法律上有所限制，但在國家推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距這一大的戰(zhàn)略背景下，開展農(nóng)村住房抵押貸款有其重要的現(xiàn)實意義。
第一，盤活農(nóng)村住房資產(chǎn)，實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化。根據(jù)法律上規(guī)定的農(nóng)村宅基地禁止流轉(zhuǎn)原則與房地一體原則，農(nóng)村住房的抵押被禁止。禁止抵押的農(nóng)村住房難以轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，資本的增值屬性也就難以得到發(fā)揮。作為農(nóng)民手中價值較大的資產(chǎn)，農(nóng)村住房有轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本進(jìn)行流通增值的必要，其也應(yīng)該被作為抵押物而得到流通。農(nóng)村住房抵押貸款能夠盤活農(nóng)民手中的靜態(tài)資產(chǎn)，通過抵押貸款這一形式實現(xiàn)資產(chǎn)的資本化，將靜態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)資本，確保農(nóng)民住房的財產(chǎn)屬性得到發(fā)揮。
第二，擴(kuò)寬農(nóng)民融資渠道，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。信貸額度的限制使得農(nóng)民融資渠道十分狹窄，銀行貸款是農(nóng)民融資的一條主要途徑。但長期以來，由于農(nóng)民無法用農(nóng)房作抵押進(jìn)行貸款，基于本身有限的信貸額度，他們能夠?qū)崿F(xiàn)的貸款金額數(shù)目極小。發(fā)展農(nóng)村住房抵押貸款這一新型農(nóng)村金融產(chǎn)品，可以在一定程度上擴(kuò)寬農(nóng)民融資渠道，增加農(nóng)民的貸款額度。農(nóng)民利用借貸資金進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營，加速農(nóng)民致富進(jìn)程，帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。
第三，控制銀行經(jīng)營風(fēng)險。僅考慮個人信用度的信用貸款由于沒有財產(chǎn)作抵押，其風(fēng)險極大。雖然農(nóng)村住房抵押貸款由于問題頗多也被認(rèn)為具有一定風(fēng)險，但相比于純粹的信用貸款，其通過以房產(chǎn)作抵押的形式而使其風(fēng)險小于信用貸款。因此，適當(dāng)減少信用貸款的發(fā)放，增加抵押貸款的發(fā)放，可以將信用貸款的高風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款的低風(fēng)險，在一定程度上控制了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。
第四，降低農(nóng)民融資成本，緩解貸款供需矛盾。由于農(nóng)村住房面臨著變現(xiàn)困難、估值困難以及流通困難等問題，其作為抵押物的價值遠(yuǎn)小于城市房地產(chǎn)，因此銀行接受農(nóng)房抵押貸款也是其降低農(nóng)村金融授信門檻的體現(xiàn)。農(nóng)民能夠憑借不合格的抵押物進(jìn)行貸款，其貸款難度與融資成本相比之前大幅度降低。融資成本的降低使農(nóng)民融資需求得到滿足，緩解了農(nóng)村金融市場的供需矛盾。
2開展農(nóng)村住房抵押貸款的主要障礙
基于農(nóng)房抵押貸款的重要現(xiàn)實意義，我國部分地區(qū)實施開展了農(nóng)房抵押貸款的試點工作。但在我國實際開展農(nóng)房抵押貸款的過程中，存在著很多障礙。
第一，現(xiàn)有法律的限制。《擔(dān)保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”《物權(quán)法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”宅基地禁止流通的原則與房地一體原則，從根本上剝奪了農(nóng)村住房作為抵押物的權(quán)力。
第二，地方領(lǐng)導(dǎo)重視度不夠，推進(jìn)力度不足。長期以來，農(nóng)村住房抵押貸款作為一種不被認(rèn)可的貸款沒有得到相應(yīng)的重視。無論是地方領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門還是金融機(jī)構(gòu)，在對待農(nóng)房抵押貸款上均顯得積極性不足。地方領(lǐng)導(dǎo)在農(nóng)房是否能夠作抵押的問題上意見不統(tǒng)一；相關(guān)部門在推進(jìn)此類貸款上毫無積極性；金融機(jī)構(gòu)更是由于上層推動力度不足而怠于開展此類惠及農(nóng)民的貸款。
第三，農(nóng)房缺少產(chǎn)權(quán)證書，難以用于抵押。我國大部分農(nóng)村房屋基本上沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，很多農(nóng)民只有集體土地使用證，而沒有房屋所有權(quán)證，抑或是手中兩證全無。一方面，由于不動產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)登記才設(shè)立，農(nóng)民的房屋得不到產(chǎn)權(quán)證明，也無法將其作為自己的一項合法財產(chǎn)，損害了農(nóng)民對自家房屋合法的財產(chǎn)所有權(quán)；另一方面，沒有權(quán)屬證書的不動產(chǎn)其抵押權(quán)也同樣不能設(shè)立，損害了農(nóng)民對于自有房屋的自由處置權(quán)。無法設(shè)立抵押的房屋自然無法申請農(nóng)村住房抵押貸款，從根本上限制了農(nóng)民以房屋作為抵押貸款的可能。
第四，農(nóng)村住房的價值評估難。相比于城市的房產(chǎn)，農(nóng)村住房的價值評估極為困難。一方面，沒有權(quán)威的評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行合理的價值評估；另一方面，評估農(nóng)村住房價值的標(biāo)準(zhǔn)很難確定。農(nóng)村住房一般距城市較遠(yuǎn)，其地段價值難以預(yù)估。而不同的農(nóng)房建造材料也存在差異，導(dǎo)致很多農(nóng)房在估值時標(biāo)準(zhǔn)不一，給農(nóng)房的準(zhǔn)確估值帶來很大困難。
第五，缺少相應(yīng)的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。作為一項不合格的抵押物，農(nóng)村住房在作為抵押擔(dān)保時存在很大風(fēng)險。銀行若接受此類貸款需要承擔(dān)極大風(fēng)險，一旦風(fēng)險得不到補(bǔ)償，其發(fā)放此類貸款的意愿勢必疲軟。目前我國在針對銀行發(fā)放農(nóng)房抵押貸款時的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制極為缺失，出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，銀行不愿承擔(dān)高風(fēng)險發(fā)放此類貸款，這進(jìn)一步導(dǎo)致了農(nóng)民融資難的局面。
第六，抵押農(nóng)房處置變現(xiàn)困難。一旦農(nóng)民的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款時，銀行即面臨著如何處置抵押農(nóng)房的問題。《房屋登記辦法》限定了農(nóng)房的所有權(quán)只能轉(zhuǎn)移給農(nóng)房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，極大地限制了銀行處置農(nóng)房時的受讓人范圍。農(nóng)村住房由于其特殊的地理位置本就面臨著難以處置的困境，而受讓人范圍的局限性給處置又增添了許多困難。
3主要應(yīng)對措施
第一，修訂相關(guān)法律法規(guī)，破解法律瓶頸制約。目前實施農(nóng)房抵押貸款的試點地區(qū)，主要是通過制定地方性法規(guī)指導(dǎo)農(nóng)房抵押試點改革。現(xiàn)有的法律對開展農(nóng)房抵押貸款仍有制約，其制約主要表現(xiàn)在禁止宅基地使用權(quán)的抵押和抵押時遵守的“房地一體”原則。破解法律制約的途徑有三種：一是改變宅基地的所屬范圍，將其從集體所有土地劃為集體建設(shè)用地，以此突破法律約束；二是放寬對宅基地使用權(quán)禁止抵押的限制，允許宅基地與農(nóng)村住房一并抵押；三是放寬房地一體原則，在涉及農(nóng)村住房以及宅基地時，允許房地分離，使農(nóng)村住房可以單獨進(jìn)行抵押，并將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭茏屓说淖赓U權(quán)。只有在修訂相關(guān)法律后，農(nóng)村住房抵押才能真正做到有法可依，其面臨的法律障礙才能真正被完全解除。
第二，放寬抵押物受讓人的范圍限制。現(xiàn)有法律規(guī)定農(nóng)房的所有權(quán)受讓人只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，大大縮小了抵押農(nóng)房的受讓人范圍。本文認(rèn)為在處置抵押物時，應(yīng)解除受讓人的范圍限制，凡不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員但有意愿者均可購買，以此改善抵押物處置不良問題。但在此背景下，為了保證本集體經(jīng)濟(jì)土地使用權(quán)不受侵害，他人在取得農(nóng)村住房所有權(quán)時只能擁有宅基地的使用租賃權(quán)，而無法獲得此塊宅基地的使用權(quán)。
第三，做好宅基地與農(nóng)房的確權(quán)頒證。不動產(chǎn)的抵押經(jīng)登記才能生效，農(nóng)民缺少房產(chǎn)證，即無法設(shè)立農(nóng)房的有效抵押，損害了農(nóng)民的合法利益。各地區(qū)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定可行的工作方案進(jìn)行宅基地和農(nóng)房的確權(quán)頒證工作。只有做好農(nóng)村住房的登記與頒證，才能維護(hù)農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款工作順利開展。
第四，健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系。建立一個合法有效的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺是健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系的重要一步。流轉(zhuǎn)交易平臺也有利于相關(guān)部門的監(jiān)督管理，一方面確保流轉(zhuǎn)交易合法有序地進(jìn)行；另一方面很大程度上避免不合法交易擾亂流轉(zhuǎn)市場的秩序。不僅提高了資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率，也加速了農(nóng)房資產(chǎn)的資本化，更好發(fā)揮了資本的保值增值作用。
第五，完善農(nóng)村住房價值評估工作。一方面，市場上應(yīng)該成立一家專業(yè)的農(nóng)房價值評估機(jī)構(gòu)，用于在發(fā)放農(nóng)房抵押貸款以及處置不良抵押農(nóng)房貸款時農(nóng)房的價值評估；另一方面，在評估農(nóng)房價值時，應(yīng)C合考慮農(nóng)房的地理位置、建筑材料和占地面積等因素，建立標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。只有完善了農(nóng)村住房價值評估，才能促進(jìn)農(nóng)房住房流轉(zhuǎn)交易更好更快地發(fā)展。
4結(jié)論
農(nóng)村住房抵押貸款作為一種新型的農(nóng)村金融產(chǎn)品，能夠拓寬農(nóng)民的融資渠道，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村住房進(jìn)入市場流動是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展下的必然趨勢。但是，由于現(xiàn)有法律的制約、價值評估體系的缺失、產(chǎn)權(quán)證書的缺失、流通交易的不暢、風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制缺失等問題，在實際開展此類貸款的過程中仍存在很大阻礙。
農(nóng)村住房抵押貸款的更好發(fā)展不僅需要上層部門對相關(guān)法律約束的放寬和地方部門對兩權(quán)頒證工作的有效開展，同時也需要市場流轉(zhuǎn)交易體系和農(nóng)房價值評估體系的進(jìn)一步完善。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，農(nóng)村住房抵押貸款仍有很長的路要走，問題仍然突出，各地應(yīng)立足當(dāng)前實際，就目前暴露出的問題進(jìn)行反思，并采取有效的措施積極應(yīng)對。
相信在不久的將來，農(nóng)村住房抵押貸款一定會普及廣大農(nóng)村地區(qū)，更好地惠顧農(nóng)民，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步又好又快發(fā)展。
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農(nóng)村住房抵押貸款工作是一項探索性的改革創(chuàng)新，要堅持先行先試與加快創(chuàng)新相結(jié)合，堅持服務(wù)“三農(nóng)”與控制金融風(fēng)險相結(jié)合，在具體實施中要把握以下幾點：
（一）農(nóng)戶申請農(nóng)村住房抵押貸款時，需滿足三個前提條件：一是提供抵押登記的農(nóng)村住房抵押物必須已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和集體土地使用證;二是出具農(nóng)村住房坐落地所有權(quán)單位（村民委員會）作出的土地使用權(quán)隨住房抵押、抵押權(quán)實現(xiàn)時同意處置的書面證明;三是申請農(nóng)村住房抵押登記的農(nóng)戶，應(yīng)有富余房屋或其抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地。
（二）處置抵押權(quán)的受讓對象為*市范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口人員。
（三）房屋登記機(jī)構(gòu)對符合上述條件的農(nóng)村住房抵押登記申請，應(yīng)予以受理。國土資源管理部門在變更土地使用權(quán)時，應(yīng)事先查詢該房產(chǎn)抵押狀況。抵押期間，國土資源管理部門對該農(nóng)村住房的集體土地使用權(quán)不予辦理變更登記。
（四）農(nóng)村住房抵押貸款人在無力償還貸款情況下需對農(nóng)村住房進(jìn)行處置時，相關(guān)單位應(yīng)協(xié)助執(zhí)行法院對抵押物的裁決，國土、建設(shè)部門依據(jù)生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書給予辦理農(nóng)村住房所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的變更登記。
（五）金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村住房抵押出現(xiàn)不良貸款時，應(yīng)采取多渠道的救濟(jì)措施，不能追溯相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的登記責(zé)任。
（六）國土、建設(shè)等部門要適當(dāng)降低農(nóng)村住房抵押貸款涉及到的權(quán)屬登記、發(fā)證以及抵押登記等環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能免則免，切實減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。
（七）農(nóng)村住房抵押貸款不得用于有價證券、股票、期貨等高風(fēng)險的投資經(jīng)營活動。金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)村住房抵押貸款要實行利率優(yōu)惠。鼓勵采取協(xié)商作價方式合理確定抵押農(nóng)村住房的價值，降低農(nóng)民的貸款成本。貸款抵押率原則上不低于農(nóng)村住房評估價值的50%。
二、充分認(rèn)識開展農(nóng)村住房抵押貸款工作的重要意義
農(nóng)民貸款難、資金缺問題已成為制約新農(nóng)村建設(shè)的一大瓶頸，這一問題在民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚的我區(qū)尤為突出，傳統(tǒng)的聯(lián)戶擔(dān)保、小額信用貸款已不能滿足我區(qū)農(nóng)民群眾日益增長的創(chuàng)業(yè)資金需求。開展農(nóng)村住房抵押貸款工作是路橋民營經(jīng)濟(jì)體制機(jī)制創(chuàng)新綜合配套改革試點的一個重要內(nèi)容，是貫徹落實十七屆三中全會精神、推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的的重大舉措。進(jìn)一步拓展有效擔(dān)保物范圍，對有效解決農(nóng)民貸款難問題，拓寬農(nóng)民融資渠道，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和拉動內(nèi)需具有十分重要的意義。
三、營造開展農(nóng)村住房抵押貸款工作的良好環(huán)境
（一）健全組織。推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款是一項全新的工作，也是一項實實在在的惠農(nóng)舉措，為切實加強(qiáng)對農(nóng)村住房抵押貸款工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，區(qū)農(nóng)辦、區(qū)法院、區(qū)國土資源分局、區(qū)建設(shè)規(guī)劃分局、路橋農(nóng)村合作銀行、*市商業(yè)銀行、浙江泰隆商業(yè)銀行等部門（單位）組成一個協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)推進(jìn)此項工作。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 風(fēng)險因素 防范
近年來，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，也暴露出不少問題，誘發(fā)了金融風(fēng)險隱患的產(chǎn)生。為此，本文在對我國住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出防范風(fēng)險的對策建議。
住房抵押貸款的風(fēng)險因素分析
（一）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險具有綜合性、擴(kuò)散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點，既是一種不可測量和難以把握的風(fēng)險，也是銀行抵押貸款面臨的最大風(fēng)險。因為住房抵押貸款期限都很長，在貸款期間貸款人對借款人的經(jīng)濟(jì)狀況既難以預(yù)測又無法保持持續(xù)的監(jiān)控，對借款人的信譽(yù)、品德、工作狀況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握，對抵押物在貸款期間的價格損益難以準(zhǔn)確評估等，這種潛在的信用風(fēng)險隨時都可能觸發(fā)，從而造成違約行為。
借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因為借款人在利益驅(qū)動下，停止繼續(xù)還款或由于住房市場價格變動等因素引起的主動違約行為。被迫違約是因為借款人發(fā)生財力困難，無法償還貸款本息的一種違約行為。無論是借款人的被迫違約還是理性違約，都會對發(fā)放住房貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場的價格波動，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產(chǎn)受損。同時，銀行將不得不面對突然改變的資金流量，要重新安排資金使用計劃，而這時資金市場可能發(fā)生利率下降等情況，對銀行構(gòu)成不利影響。
(二)流動性風(fēng)險
住房抵押貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，商業(yè)銀行吸收的居民儲蓄存款, 一般都不超過五年,大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機(jī)會,增加機(jī)會成本帶來的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。
流動性風(fēng)險與信用風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因為購房者的個人收入是還款的保證，而其收入同一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時，購房者有著良好的收入，旺盛的購房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問題，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預(yù)期，銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段時，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，于是借款人的風(fēng)險轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險，同時經(jīng)濟(jì)衰退使得房價急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風(fēng)險進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險。
(三)抵押物風(fēng)險
抵押物風(fēng)險主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險和抵押物價格風(fēng)險。抵押物處置風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)成的風(fēng)險，包括：虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導(dǎo)致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場不完善構(gòu)成的風(fēng)險。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價款來清償貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施。抵押物價格風(fēng)險也有兩個方面的表現(xiàn)。一是抵押物價格的市場風(fēng)險。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場價格下跌，會給銀行帶來損失。二是抵押物價格的人為風(fēng)險。借款人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞，造成抵押物價格下降，使銀行貸款遭受風(fēng)險。此外，由于估價人員的過失或故意過高估價以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會給銀行貸款造成風(fēng)險隱患。
(四)利率風(fēng)險
住房抵押貸款的利率風(fēng)險是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會遭受損失。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實現(xiàn)。
（五）提前還款風(fēng)險
個人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長，個人要支付大量的利息，且年限越長，這個比例越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風(fēng)險，是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。提前償付會使債權(quán)人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動性大大超過其利潤最大化和基本風(fēng)險防范的要求，一定市場收益的損失在所難免。
（六）政策性風(fēng)險
政策性風(fēng)險主要表現(xiàn)在三個方面。一是住房金融部分地承擔(dān)了財政分配的職能。過去的個人收入中住房消費(fèi)部分以實物的形式體現(xiàn)，在停止實物分房之后，這部分收入還未在所有消費(fèi)者的收入中以貨幣的形式及時體現(xiàn)出來，房價與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補(bǔ)，在當(dāng)前的個人購房消費(fèi)中過分依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款，購房金融部分地代替了財政的分配職能，直接加重了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。二是住宅產(chǎn)業(yè)政策長期目標(biāo)的短期化。住宅產(chǎn)業(yè)之所以對經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動作用，是因為住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，強(qiáng)制儲蓄性高，投資乘數(shù)大。通過促進(jìn)住房消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)的增長應(yīng)是一個長期的過程，而我國目前與個人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房價，使部分商品房有行無市，這種供需不平衡卻被片面理解為個人住房“有效”需求不足，單純依靠擴(kuò)張性的金融政策來擴(kuò)大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時，不可避免地增加了金融機(jī)構(gòu)的政策風(fēng)險。三是不可預(yù)見的政策變動。如在辦理抵押時，抵押權(quán)人一般難以確定或預(yù)測在未來較長時期內(nèi)住房因國防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)等政策因素產(chǎn)生變動的情況。一旦因這些建設(shè)需要而征用或拆遷抵押住房時，對被征用人或被拆遷人的補(bǔ)償是根據(jù)城市房屋拆遷管理等有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定，其補(bǔ)償價格往往低于房地產(chǎn)市場價格，使貸款人面臨著相應(yīng)的風(fēng)險。
住房抵押貸款風(fēng)險的防范
（一）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)
我國現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展。雖然我國已經(jīng)制定了諸如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個人住房抵押貸款的法律框架，但也存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實條件，有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題。因此，當(dāng)前應(yīng)從房屋交易、估價、保險等方面，加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善，以形成對市場主體和市場行為的硬約束。例如:針對各種違法抵押房屋的現(xiàn)象,可在《商業(yè)銀行法》中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款；在《城市房地產(chǎn)管理法》中對評估行業(yè)做出明確處罰規(guī)定，以此來規(guī)范金融秩序，防止個人住房抵押貸款欺詐行為；通過健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機(jī)制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押等違法行為；通過建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度，針對不同經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人實行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，打破我國長期來固定不變的貸款利率制度，適應(yīng)以市場為主調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長方式。
（二）發(fā)展住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化在對銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時，將由銀行獨自承擔(dān)的風(fēng)險進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移：即由銀行一家承擔(dān)發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動；將傳統(tǒng)的由“借款人-金融中介機(jī)構(gòu)-儲蓄者” 形成的信用鏈條，延長為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的信用鏈，從而將銀行體系內(nèi)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到證券市場上。由于在證券市場上存在著大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價，并且由接受定價的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險，這樣就極大地減弱了風(fēng)險過度集中的可能性。因此，在證券市場上住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險是派生的、分散的，演化為系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點，被認(rèn)為是最適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個人住房貸款組合成資產(chǎn)組，經(jīng)信用增級后發(fā)行住房抵押支持債券，實現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險證券化，銀行利潤來源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費(fèi)，提前還款的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了投資者。可見，信貸資產(chǎn)證券化是一個完善和調(diào)整制度的系統(tǒng)過程。
（三）推進(jìn)個人信用制度的建設(shè)
個人信用制度是指為掌握個人資信、約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面?zhèn)€人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應(yīng)懲罰，讓人自覺守信，以降低住房抵押貸款風(fēng)險。
個人信用制度的建立包括四個方面：第一，建立個人信用檔案制度。利用銀行計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù),分階段地將居民個人信用資料全部匯集記錄存檔。第二，建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度。建立起以政府部門為主,銀行系統(tǒng)利用其有關(guān)技術(shù)和信息相協(xié)助,社會中介機(jī)構(gòu)相輔助的多層次個人信用調(diào)查體系，是我國現(xiàn)階段最為緊迫的任務(wù)。因為它使政府、個人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上實現(xiàn)信息的共享。第三，逐步建立和擴(kuò)展個人基本賬戶制度。個人基本賬戶的建立，使居民個人的存儲支出等情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，既加強(qiáng)了對資金的監(jiān)管和信息的反饋，又可以改變信息采集的被動局面，保證信貸雙方的共有利益。第四，建立個人信用監(jiān)控體系。通過該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監(jiān)控機(jī)制上會對其做出反映，而且在個人信用記錄方面也會有負(fù)面評價。這種負(fù)面評價對其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費(fèi)等方面都會產(chǎn)生不利影響。這就會促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來,有利于完善個人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。
（四）建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度
住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔(dān)保制度的必要性。與企業(yè)擔(dān)保和個人擔(dān)保相比，政府擔(dān)保信譽(yù)高、實力強(qiáng)，尤其在我國當(dāng)前社會信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對住房金融擔(dān)保機(jī)制的高度介入具有現(xiàn)實意義。政府參與能夠大大提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力，體現(xiàn)了政府的住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策。政府參與能夠降低貸款成本，提高住房金融效率，促進(jìn)住房金融發(fā)展，減少住房金融風(fēng)險，對建立一個穩(wěn)健的住房金融體系發(fā)揮重要作用。政府擔(dān)保制度的建立增強(qiáng)了商業(yè)保險機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場的信心，對于發(fā)揮市場力量建立我國住房金融擔(dān)保、保險制度將起到積極的主導(dǎo)和推動作用。總之，以政府強(qiáng)大信譽(yù)為后盾的擔(dān)保機(jī)制，對住房金融一級市場的穩(wěn)健發(fā)展將發(fā)揮著無可替代的作用。為此，應(yīng)盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵中、低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場，促進(jìn)住房抵押貸款市場的穩(wěn)健發(fā)展，擔(dān)保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。資金來源主要由政府財政注資，并可以考慮利用政府背景通過發(fā)行長期債券籌集部分資金，在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保條件和范圍應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實際情況實行按年調(diào)整，內(nèi)容包括對貸款的限額、首付款比例、政府擔(dān)保比例、保費(fèi)、房屋種類、購房面積、獲得政府擔(dān)保的資格等方面的調(diào)整。
（五）建立健全住房貸款保險制度
住房貸款保險制度作為與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度，其風(fēng)險轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險，有利于房地產(chǎn)金融市場的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。我國目前的住房抵押貸款保險大致有財產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險三類。我國的住房抵押貸款保險作為一種新業(yè)務(wù)、新品種，既需要在實踐中不斷發(fā)展、完善、創(chuàng)新，也需要政府在政策上的大力支持。
建立健全住房貸款保險制度主要應(yīng)抓好以下三項工作。一是建立保險產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)系統(tǒng)。要建立新產(chǎn)品的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)，為技術(shù)創(chuàng)新提供組織保障；要注意研究國內(nèi)外保險市場的新動向、新產(chǎn)品、新技術(shù)以及市場的需求信息，并在此基礎(chǔ)上及時開發(fā)出新的產(chǎn)品以適應(yīng)市場需要；要重視保險人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，制定人才發(fā)展戰(zhàn)略。二是建立健全保險營銷系統(tǒng)。保險業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵是市場營銷能力的提高，我國保險公司首先要更新觀念，真正樹立“商業(yè)保險”理念。要建立健全營銷機(jī)構(gòu)體系，形成以公司直銷為核心，以社會人、保險經(jīng)紀(jì)人為的縱橫交錯的營銷結(jié)構(gòu)體系。要創(chuàng)新營銷方式，積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷，提高保險服務(wù)水平和質(zhì)量。三是制定合理的保險費(fèi)率。科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)趨勢，住房抵押貸款的違約率同經(jīng)濟(jì)景氣有很大的關(guān)系，做好經(jīng)濟(jì)預(yù)測是制定合理保險費(fèi)率的前提；盡快建立與完善抵押貸款風(fēng)險管理制度和評估制度，建立科學(xué)的風(fēng)險評估和分析模型；改變不合理的保險金額計算方法，要按實際房屋本身的重置價格來確定房屋的保險金額。
(六) 健全抵押物處置制度
健全抵押物處置制度可從四個方面著手。一是積極培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場。目前各家銀行都在積極推廣實行抵押貸款方式，但由于抵押物的處置缺少相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣市場一直沒有解決，由此導(dǎo)致債務(wù)人不能償還債務(wù)時,債權(quán)銀行將抵押物直接據(jù)為己用或自行處置的不規(guī)范現(xiàn)象，使抵押貸款的效用大打折扣。因此,要有效地實施抵押貸款并真正發(fā)揮其效用,必須培育和發(fā)展有關(guān)中介機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)拍賣市場,制訂房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，解決好抵押物的合法處分問題。二是要健全對房屋使用者的安置制度。當(dāng)違約行為發(fā)生時，要使銀行能迅速處分抵押品而收回貸款，政府應(yīng)通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將沒有按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行而又符合條件的抵押人納入我國公共住房保障制度的購買和承租對象范圍。這樣，既保證了法院強(qiáng)制拍賣抵押房產(chǎn)后抵押人有棲身之處，又使銀行信貸資產(chǎn)得以保全，同時也啟動了部分房地產(chǎn)市場。三是規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，保證抵押物估價真實有效。為此，政府行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的管理，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，克服單純的利益驅(qū)動行為，切實強(qiáng)化服務(wù)職能，提高效率，簡化手續(xù)，降低收費(fèi)，最大程度地減輕借款人負(fù)擔(dān)。銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)，要對外部評估機(jī)構(gòu)提供的評估報告進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以避免一些評估機(jī)構(gòu)出于對市場的過高估計或人為因素而高估抵押物價值。四是準(zhǔn)確合理地確定抵押率。向銀行抵押的房地產(chǎn)經(jīng)權(quán)威評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估后,銀行應(yīng)根據(jù)抵押房屋的實際情況，在充分考慮抵押房地產(chǎn)處分、轉(zhuǎn)讓、拍賣所應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，以及確保信貸資產(chǎn)安全的前提下，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。
（七）加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理
加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，防范金融風(fēng)險，主要應(yīng)抓好以下五項工作。一是加強(qiáng)對按揭貸款項目的審查。包括開發(fā)商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要是加強(qiáng)對開發(fā)商信譽(yù)、銷售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向監(jiān)督控制，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時采取補(bǔ)救措施。在對項目樓盤進(jìn)行審查的同時,要綜合分析樓盤在貸款期間的價值變化趨勢和各種因素對樓盤價值可能造成的影響。二是加強(qiáng)對借款人資格和償債能力的審查。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨立核算、自負(fù)盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時銀行可要求企業(yè)提供驗資證明、財務(wù)報表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是加強(qiáng)對抵押物的審查。對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于保管以及易于估價的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好對抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或能證明其產(chǎn)權(quán)的合法性證明文件。從而達(dá)到規(guī)范抵押活動，遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押和當(dāng)事人作弊等違法行為。四是完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。五是加強(qiáng)貸后監(jiān)督。重視貸后管理工作，加強(qiáng)貸后管理是防范風(fēng)險的一項重要措施。銀行要經(jīng)常了解借款人的財務(wù)狀況，抵押物的使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息，確保貸款項目發(fā)揮效益。
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