時間：2023-05-30 09:48:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑面積，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、輔助面積：是指住宅建筑各層中不直接供住房生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所等。
2、居住面積：是指住宅建筑面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層等所占面積的總和）。
3、開發商在出售商品房時要計算每戶的建筑面積，存在公共面積分攤的問題。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞: 建筑工程建筑面積規范規則
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
1 建筑面積的概念
建筑面積指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中亦稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和，使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風道、附屬煙囪等結構所占面積的總和。
2 建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標， 在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少，也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。
建筑面積作為結構工程量的計算基礎，不僅重要而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作，任何粗心大意都會造成計算上的錯誤,不但會造成結構工程量計算上的偏差，也會直接影響概預算造價的準確性, 造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系, 設計人員在進行建筑或結構設計時, 都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積, 才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積, 就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價。
建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等, 都具有重要意義。
3 建筑面積計算的規范
隨著我國加入世界貿易組織, 建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇, 其思路是“統一計算規則, 有效控制數量, 徹底放開價格, 正確引導企業自主報價, 市場有序競爭形成價格”。有一個完善、合理的計算規則, 對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要, 但是以往的建筑面積計算規則, 存在很多有爭議的地方, 為了解決這些問題, 2005 年, 中華人民共和國建設部編制了國家標準《建筑工程建設面積計算規范》( GB/T 50353―2005)( 以下簡稱《規范》) , 并規定自2005 年7 月1 日起執行, 這充分標志著國家對規范建筑面積計算規則進入了一個新的階段。
3.1 建筑面積計算規范與規則的比較
3.1.1 單層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定: 單層建筑物的建筑面積, 應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算。單層建筑物高度在2.2 m 及以上者計算全面積, 高度不足2.2 m 者計算1/2 面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1 m 的部位應計算全面積；凈高在1.2 m～2.1 m 的部位應計算1/2 面積；凈高不足1.2 m的部位不應計算面積。
規則規定: 單層建筑物不論其高度均按一層計算， 其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。
另外, 值得注意的是規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用( 高度在2.2 m以上者計算全面積; 高度不足2.2 m者計算1/2面積) , 還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分3類( 凈高超過2.1 m的部位計算全面積; 凈高在1.2 m～2.1 m 的部位計算1/2 面積; 凈高不足1.2 m 時不計算面積) 進行計算, 如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。
3.1.2 多層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定: 多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面計算二層及以上樓層應按其外墻結構水平面積計算。層高在2.2 m及以上者應計算全面積; 層高不足2.2 m 者應計算1/2 面積。
規則規定: 多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算, 其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的水平面積計算, 二層及二層以上按外墻結構的水平面積計算。
由比較可見,《規范》將多層建筑物按其層高, 以2.2 m 為界分兩類進行計算, 而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。
另外,《規范》中， 以高度2.2 m 為界分兩類進行計算建筑面積的還有: 單層建筑物內局部樓層；建于坡地的建筑物吊腳架空層，設計加以利用并有圍護結構的深基礎架空層地下室、半地下室、回廊, 有圍護結構的架空走廊、落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊、眺望門，不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物; 舞臺燈光控制室; 建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。
3.1.3 立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算
《規范》規定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫，無結構層的應按一層計算。結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2 m 及以上者應計算分面積；層高不足2.2 m 者應計算1/2 面積。規則規定:書庫、立體倉庫設有結構層的， 按結構層計算建筑面積;沒有結構層的， 按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
由比較可見：立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積，《規范》與規則存在很大差別，一個是按一層計算, 一個是按承重書架層或貨架層計算。
3.1.4 陽臺的計算
《規范》規定:建筑物的陽臺( 不論封閉與否) 均應按其水平投影面積的1/2 計算。
規則規定:閉陽臺按其水平投影面積計算建筑面積; 凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
顯而易見, 規范的此條規定解決了陽臺建筑面積在以往房屋買賣中出現的很多爭議。
3.1.5 有永久性頂蓋的室外樓梯的計算
《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯, 應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2 計算；而規則規定室外樓梯, 按自然層投影面積之和計算建筑面積。
3.1.6 有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算《規范》規定:有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等, 應按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算。《規范》規定:雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m 者, 應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2 計算。
規則規定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等, 按柱水平面積計算建筑面積; 獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等, 按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
《規范》計算建筑面積更加簡便，了有無柱的說明, 改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。
3.2 建筑面積計算規范的優點
( 1)《規范》更加細化。例如，在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時, 更多的地方都用到了層高高度或凈高, 并分為3個界限: 計算全部建筑面積; 計算1/2建筑面積；不計算建筑面積。
( 2)《規范》更加簡便、明確。例如:計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時，取消了有柱與無柱的界限，使計算起來更加簡便。
( 3)《規范》更加合理。例如: 陽臺的計算，不論其設置形式如何，一律按其水平投影面積的1/2計算，避免了以往的許多爭端。
4 結語
建筑面積的計算絕不是單純的計算工作，它不僅為編制概預算、撥款、與貸款提供指標，同時，對建筑面積的合理利用，合理進行平面布局充分利用建筑空間，不斷促進設計部門、施工企業及建設單位加強科學管理，降低工程造價，提高投資經濟效果等都具有很重要的意義。
參考文獻
關于“面積”有故事
銷售面積這一說法只是一種開發企業或購房者的習慣叫法,在合同用語中并無此一詞,也就是說,平時廣告、售樓書中的樓價,均指每平方米“建筑面積”的價格,而“建筑面積” 是包括了公共分攤面積和實得建筑面積的。
即建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
“實得建筑面積”就是人們俗稱的“實用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。
業主直接可利用的面積稱為“使用面積”,俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。
實用面積最科學
許多業內人士認為,樓盤以實得建筑面積來計價更為科學,因為客戶得到的實惠應是決定價格的最重要因素,且這種做法能很好地激勵開發商節約成本、精打細算。
公攤面積有蠱惑
值得購房者注意的是,公攤面積大有文章,現行公攤面積主要包括樓梯、電梯、過道、首層大堂等,有的樓盤公攤面積還包括了水房、電房、保安亭等配套設施的分攤。
而后者比前者在名義價格相同的情況下,實際價格要高得多。對于公共分攤面積的處理,目前尚無準確法律規范出臺,這一問題,購房者不應小覷之。
【關鍵詞】建筑工程；建筑面積；規范；規則
1 建筑面積的概念
建筑面積亦稱建筑展開面積，是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中，可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中，亦稱“居住面積”。輔助面積，是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和，使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風道、附屬煙囪等結構所占面積的總和。
2 建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標，在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少，也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。
建筑面積在編制工程建設概算時，是計算工程量的基礎，如計算出建筑面積之后，利用這個基數，就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。
建筑面積作為結構工程量的計算基礎，不僅重要，而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作，任何粗心大意都會造成計算上的錯誤，不但會造成結構工程量計算上的偏差，也會直接影響概預算造價的準確性，造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系，設計人員在進行建筑或結構設計時，都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積，才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積，就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價（元/m2）。
建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等，都具有重要意義。
3 建筑面積計算的規范
隨著我國加入世界貿易組織，建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇，其思路是“統一計算規則，有效控制數量，徹底放開價格，正確引導企業自主報價，市場有序競爭形成價格”。所以，有一個完善、合理的計算規則，對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要，但是以往的建筑面積計算規則，存在很多有爭議的地方，為了解決這些問題，2005年，中華人民共和國建設部編制了國家標準《建筑工程建設面積計算規范》（gb/t50353-2005）（以下簡稱《規范》），并規定自2005年7月1日起執行，這充分標志著國家對規范建筑面積計算規則進入了一個新的階段。
3.1 建筑面積計算規范與規則的比較
3.1.1 單層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定：單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計算全面積，高度不足2.2m者計算1/2面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m～2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。
規則規定：單層建筑物不論其高度均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。
另外，值得注意的是，規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用（高度在2.2m以上者計算全面積；高度不足2.2m者計算1/2面積），還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分3類（凈高超過2.1m的部位計算全面積；凈高在1.2m～2.1m的部位計算1/2面積；凈高不足1.2m時不計算面積）進行計算，如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。
3.1.2 多層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面計算二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。
規則規定：多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算，其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻結構的外圍水平面積計算。
由比較可見，《規范》將多層建筑物按
其層高，以2.2m為界分兩類進行計算，而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。
3.1.3 立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算
《規范》規定：立體書庫、立體車庫、立體倉庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算分面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。規則規定：書庫、立體倉庫設有結構層的，按結構層計算建筑面積；沒有結構層的，按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
由比較可見：立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積，《規范》與規則存在很大差別，一個是按一層計算，一個是按承重書架層或貨架層計算。
3.1.4 陽臺的計算
《規范》規定：建筑物的陽臺（不論封閉與否）均應按其水平投影面積的1/2計算。
規則規定：封閉陽臺按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
顯而易見，規范的此條規定解決了陽臺建筑面積在以往房屋買賣中出現的很多爭議。
3.1.5 有永久性頂蓋的室外樓梯的計算
《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算；而規則規定室外樓梯，按自然層投影面積之和計算建筑面積。
3.1.6 有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算《規范》規定：有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。《規范》規定：雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。
規則規定：有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
《規范》計算建筑面積更加簡便，取消了有無柱的說明，改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。
3.1.7 建筑物通道的計算
《規范》明確規定建筑物的通道，指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層，不計算建筑面積；而規則規定可計算建筑面積。
3.2 建筑面積計算規范的優點
（1）《規范》更加細化。例如，在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時，更多的地方都用到了層高高度或凈高，并分為3個界限：計算全部建筑面積；計算1/2建筑面積；不計算建筑面積。
（2）《規范》更加簡便、明確。例如：計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時，取消了有柱與無柱的界限，使計算起來更加簡便。
（3）《規范》更加合理。例如：陽臺的計算，不論其設置形式如何，一律按其水平投影面積的1/2計算，避免了以往的許多爭端。
【參考文獻】
[1]李慧民，賈宏俊.建設工程技術與計量[m].北京：中國計劃出版社，2005：281.
1、建筑面積=套內建筑面積+公攤面積。建筑面積是指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。公攤面積指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積。
2、公攤面積=公攤系數*套內建筑面積公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積。
3、如果樓體竣工后對建筑面積有異議可以與開發商協商重新測量，讓專業測繪機構對房屋建筑面積進行合法認定，并要求測繪單位出具測繪成果，此測繪成果就可以作為該房屋建筑面積的客觀的合法認定。
房套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成，即房屋使用面積為房子套內建筑面積的一部分。
（來源：文章屋網 ）
在整個商品房銷售中，商品房銷售面積就是整個商品房的建筑面積。地下室作為人防工程，應從整個商品房建筑面積中扣除。商品房按套或單元統一出售，商品房銷售面積是指買受人購買的本單元或套內的建筑面積，簡稱套內建筑面積，其與應該分攤的公用建筑面積之和，商品房銷售面積為建筑面積加上分攤的公共建筑面積。
法律依據
《建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第一條規定：1、根據國家有關技術標準，制定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》；2、本規則適用于商品房的銷售和產權登記；3、商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算；4、商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積，地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積扣除；5、商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和，商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
（來源：文章屋網 ）
摘要:本文介紹了建筑面積的概念和作用,并對計算工程建筑面積的新《規范》與舊規則進行了比較。關鍵詞:建筑工程;建筑面積;規范;規則
Abstract: this paper introduces the conception and function of building area, and the calculated engineering construction area of new "standard" and the old rules are compared.
Keywords: building engineering; Construction area; Standard; rules
中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1建筑面積的內涵
建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風道、附屬煙囪等結構所占面積的總和。2測量建筑面積的重要性建筑面積是一項重要的技術經濟指標,在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少,也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。建筑面積在編制工程建設概算時,是計算工程量的基礎,如計算出建筑面積之后,利用這個基數,就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。建筑面積作為結構工程量的計算基礎,不僅重要,而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作,任何粗心大意都會造成計算上的錯誤,不但會造成結構工程量計算上的偏差,也會直接影響概預算造價的準確性,造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系,設計人員在進行建筑或結構設計時,都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積,才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價(元/m2)。建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等,都具有重要意義。3建筑面積計算的規范隨著我國加入世界貿易組織,建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統一計算規則,有效控制數量,徹底放開價格,正確引導企業自主報價,市場有序競爭形成價格”。所以,有一個完善、合理的計算規則,對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要,但是以往的建筑面積計算規則,存在很多有爭議的地方,為了解決這些問題,2005年中華人民共和國建設部編制了國家標準《建筑工程建設面積計算規范》(GB/T50353―2005)(以下簡稱《規范》),并規定自2005年7月1日起執行,這充分標志著國家對規范建筑面積計算規則進入了一個新的階段。3.1建筑面積計算規范與規則的比較3.1.1單層建筑物的建筑面積計算《規范》規定:單層建筑物的建筑面積,應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計算全面積,高度不足2.2m者計算1/2面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1m的部位應計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應計算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應計算面積。規則規定:單層建筑物不論其高度均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。另外,值得注意的是,規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用(高度在2.2m以上者計算全面積;高度不足2.2m者計算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分3類(凈高超過2.1m的部位計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計算1/2面積;凈高不足1.2m時不計算面積)進行計算,如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。3.1.2多層建筑物的建筑面積計算《規范》規定:多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面計算，二層及以上樓層應按其外墻結構水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。轉規則規定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的水平面積計算,二層及二層以上按外墻結構的水平面積計算。由比較可見,《規范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進行計算,而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。3.1.3立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算《規范》規定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算分面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。規則規定:書庫、立體倉庫設有結構層的,按結構層計算建筑面積;沒有結構層的,按承重書架層或貨架層計算建筑面積。由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積,《規范》與規則存在很大差別,一個是按一層計算,一個是按承重書架層或貨架層計算。3.1.4陽臺的計算《規范》規定:建筑物的陽臺(不論封閉與否)均應按其水平投影面積的1/2計算。規則規定:封閉陽臺按其水平投影面積計算建筑面積;凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。顯而易見,規范的此條規定解決了陽臺建筑面積在以往房屋買賣中出現的很多爭議。3.1.5有永久性頂蓋的室外樓梯的計算《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯,應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算;而規則規定室外樓梯,按自然層投影面積之和計算建筑面積。3.1.6有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算《規范》規定:有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。《規范》規定:雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者,應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。規則規定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等,按柱水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。《規范》計算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。3.1.7建筑物通道的計算《規范》明確規定建筑物的通道,指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層,不計算建筑面積;而規則規定可計算建筑面積。3.1.8其他《規范》規定：建筑物外墻外側有保溫隔熱層的,應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積；而規則不計算保溫層厚度所占的建筑面積。《規范》增加了以幕墻為圍護結構的建筑物,應按幕墻外邊線掛牌建筑面積。3.2建筑面積計算規范的優點(1)《規范》更加細化。例如,在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時,更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個界限:計算全部建筑面積;計算1/2建筑面積;不計算建筑面積。(2)《規范》更加簡便、明確。例如:計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時,取消了有柱與無柱的界限,使計算起來更加簡便。(3)《規范》更加合理。例如:陽臺的計算,不論其設置形式如何,一律按其水平投影面積的1/2計算,避免了以往的許多爭端。4結語建筑面積的計算絕不是單純的計算工作,它不僅為編制概預算、撥款、與貸款提供指標,同時,對建筑面積的合理利用,合理進行平面布局,充分利用建筑空間,不斷促進設計部門、施工企業及建設單位加強科學管理,降低工程造價,提高投資經濟效果等都具有很重要的意義。
參考文獻[1]李慧民,賈宏俊.建設工程技術與計量[M].北京:中國計劃出版社,2005:281.
[2]熊清源,茍永學,趙雪靈.建筑面積計算的新規范與舊規則比較[J].山西建筑,2006(1)
關鍵詞: 房產測量; 共有建筑面積; 共有建筑面積的分攤
Abstract: the housing area is China's construction and real estate industry in one of the most important indicators, China is the real estate in the measurement of determination to one of the basic elements. The article the author in the house property measurement of some of the situation to the houses there area measurement and calculation share area apportion analyzed.
Key words: real estate measurement; Mutual floor area; Mutual floor area apportion
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
0前 言
2008年7月1日起實施的《房屋登記辦法》規定了房屋登記簿記載的是房屋的權屬和內容，由房屋登記機關管理，房地產權證書是房屋權屬人持有的重要合法憑證。無論是房屋登記簿還是房地產權證書，其涉及的內容至關重要。近年來，隨著我國法律的健全和購房人法律意識的增強，商品房投訴案件與日俱增，尤其反映在房屋建筑面積及其公攤面積的測量等問題上，成為諸多房地產司法訴訟中的焦點。房地產的測繪結果作為房屋建筑面積的合法依據記載于房屋登記簿，也是房地產權證書的繕證依據，由此可見，房地產測繪在房屋登記管理工作中處于相當重要的地位。那么，我們的測繪人員應如何對房屋進行科學合法的測繪？房屋登記機關又如何進行繕證頒給權屬人一個正確反映房屋內容的房地產權證書？這些都是在從事房屋登記管理工作中存在的問題。本文筆者結合實際工作中出現的一些問題，對房屋面積的測量和共有建筑面積的分攤計算進行探討。
1. 樓梯的計算和分攤
對住宅樓和商住樓內的樓梯間的建筑面積,一般的18墻和24墻的按開間和進深尺寸計算相應樓梯間的建筑面積。
如開間是2.60m,進深是5.00m,墻體厚度是0.24m的樓梯間,它的建筑面積是:
2.60×5.00=13.00m2
而不應該是用樓梯間的凈尺寸計算其建筑面積:
2.48×4.88=12.1024m2
住宅樓的樓梯間一般根據各套房屋的套內建筑面積進行分攤。若一層房屋有躍層現象,即一套房屋包括了由室內樓梯相連的一層和二層兩部分,該套房屋一般都在一層設有門洞,而樓梯間里則沒有門洞, 那么該套房屋就不應該參加樓梯間的分攤。若有門洞與樓梯間相通,則必須參加樓梯間及其他相關共用建筑面積的分攤。
商住樓住宅部分的樓梯間同樣是根據“誰使用誰分攤”法則進行分攤。此部分樓梯間作為住宅部分的功能區共有建筑面積僅參加住宅部分的共有建筑面積分攤。現在有些人認為若從整體構造考慮,這部分樓梯間應作為幢共有建筑面積由住宅部分和商業部分共同分攤。但商住樓的商業部分單位平方米的售價在制定時已經考慮了整幢樓的總體造價問題,所以這部分樓梯間不應該再由商業部分分攤了。同理, 若是商業部分使用了樓梯間,那么它就得根據情況分攤樓梯間共有建筑面積。
室外樓梯可以上層為下層的頂蓋而計算全面積,無頂蓋的計算一半面積。
套內樓梯間包括自建房屋的室內樓梯間按自然層計算全面積。
2. 外墻共有建筑面積
套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半,是作為外墻共有建筑面積分攤的。規范中沒有明確說明外墻共有建筑面積如何計算,如果我們把整個外墻的水平投影面積計算出來,取其一半作為外墻共有建筑面積,則相應與套內的另一半墻體的建筑面積將很難加以區分和計算,權界也不易確定。所以在實踐中,我們以半邊外墻的水平投影面積作為外墻共有建筑面積,即以墻體外側不與套內相連的半邊墻體的水平投影面積作為外墻共有建筑面積,而外墻內側與套內相連的另一半墻體的水平投影面積則做為套內墻體面積的一部分。
如某6層住宅樓,長16.24m,寬6.24m,一層是37墻,二至六層是24墻。那么二至六層的外墻共有建筑面積是一樣的:
(16.12+6.12)×2×0.12=5.3376(m2)
對于一層的37墻, 軸線外側是0.12m, 里側是0.25m,這時仍應嚴格按照《房產測量規范》以半邊墻體計算外墻共有建筑面積,即:
[（16.24-0.185）+(6.24-0.185)]×2×0.185=8.1807(m2)
有些地方對于37墻卻有不同的處理方法,他們為了使一層和樓上各層相同戶型的套內建筑面積保持一致,便用軸線外側的墻體厚度即0.12m計算一層的外墻共有建筑面積,而套內墻體面積用0.25m計算, 這無疑與《房產測量規范》是矛盾的,又降低了一層套內的空間利用率,所以這種做法是不對的,對一層的業主也會造成一定的損失,應予以糾正。
至于墻體外側的抹灰層、瓷磚、鑲貼塊材等不應計入墻體厚度。《房產測量規范》第8.1.2條中“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱) 勒腳以上各層的水平投影面積”。建筑物外墻勒腳以上結構的是指建筑物外墻勒腳以上結構主體層,不包括裝飾層。為了建筑設計、構件生產以及施工等方面的尺寸協調,國家規定建筑設計采用統一的模數制,其基礎模數為100mm。施工中的微小誤差若忽略不計,房屋測量時,各房間的開間進深尺寸一般均應是100mm的整數倍,那么外墻結構尺寸就比較容易掌握。由于《房產測量規范》附錄B1.2.d) “內墻面裝飾厚度計入使用面積”,若是裝飾層計入墻體厚度,加上施工誤差的存在,墻體厚度就非常不易準確掌握,很難進行實際操作。《房產測量規范》第8.2.3)條中“突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等”為不計算建筑面積的范圍,而1999年全國統一預算定額《建筑面積計算規則》第2.1 條也規定了“突出外墻的構件、配件、附墻柱、垛、勒腳、臺階、懸挑兩篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等”不為計算建筑面積的范圍, 這也說明了超過結構的裝飾性部分不計算建筑面積。
3. 關于復式建筑斜屋面
隨著我國經濟的繁榮和建筑業的蓬勃發展, 城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨特、美觀、新穎, 一些開發商紛紛在屋頂作起了“文章”。于是, 一批又一批的復式建筑斜屋頂應運而生。有好多地方的建筑業也主張樓頂要有造型、要講風格。這就意味著今后測算商品房要測算更多的斜屋面房屋。
對于斜屋面房屋怎么測算? 《房產測量規范》規定: 斜面結構屋頂高度在2.20m 以上的部位, 按其水平投影面積計算。斜屋面頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的、可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋。
如果單純是斜屋面的房屋, 直接“ 切取”2.2m 的高度計算倒也方便、準確, 遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20m, 兩側逐漸斜下又低于這個高度, 可計算的面積并不大, 且結構錯綜復雜, 測算起來十分麻煩, 界定也不見得準確。
故筆者認為: 這種斜屋面房屋的窗頂超過2.20m 的部分可以不予考慮。
4. 陽臺水平投影面積
《房產測量規范》僅對陽臺的全封閉和未封閉這兩種情況做出了按其水平投影計算全部和一半面積的規定,根據上面第二部分的結論,其水平投影指其維護結構的水平投影,裝飾性部分不予考慮。
實際中有一種全封閉的凹陽臺凹進去很深,達到兩三米甚至更深, 有些人問這種陽臺能不能按套內計算全面積,答案是否定的。陽臺就是陽臺, 套內就是套內,這里影響到外墻共有建筑面積如何確定的問題, 這也是《房產測量規范》所不允許的。如果這個凹陽臺是未封閉的, 不管其凹進去多深都不能計算全面積, 規范規定未封閉的陽臺計算一半面積。
5. 其他問題
現在一些房產開發商為了房屋促銷, 會對某套房屋的購買者贈送一些房間或其他建筑面積, 如果這部分面積不是共有建筑面積, 不損害該幢樓其他業主的相關權益, 且買賣雙方又達成或簽訂了協議的, 那么這樣做應該是允許的。
對于量不出層高的房屋如窯洞, 規范未作規定, 各地可以根據情況以凈高代替, 以方便生產生活為宜。
6. 共有建筑面積的分攤方法
我們以某綜合樓為例來說明共有建筑面積的分攤方法。
某綜合樓由地下室、首層商場、2～7 層住宅三大功能區組成。各建筑面積如下:
地下室套內面積600m2,本層使用的電梯間、管道井及車道面積200m2,配電房面積100m2。
首層套內面積750m2,本層使用的公廁50m2,大堂、電梯間面積120m2,電表房面積50m2。
2至7層每層套內面積900m2,本層使用的電梯間、走廊面積100m2。
天面機房、電梯間面積120m2,外墻共有建筑面積280m2。
幢共有建筑面積的分攤:將地下室的配電房、首層的電表房以及外墻共有建筑面積匯總,由三大功能區按各功能區的總建筑面積依比例分攤。
功能區共有建筑面積的分攤:將首層的大堂、電梯間,天面的機房、電梯間面積匯總,由地下室和2至7層住宅按各層總套內建筑面積依比例分攤。
計算共有面積分攤系數:將各層所分攤的幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積以及本層共有建筑面積匯總,按層內各套的套內建筑面積依比例分攤,計算得到最終的共有面積分攤系數。
對于商住樓和綜合樓的共有面積分攤方法,我們歸結為以下幾點:
幢共有建筑面積的分攤:將為整幢大樓服務的共有建筑面積匯總, 由各功能區按各功能區的總建筑面積依比例分攤。
幢共有建筑面積各功能區的總建筑面積= 幢共有建筑面積分攤系數
功能區共有建筑面積的分攤: 將為幾個功能區或一個功能區服務的共有建筑面積匯總, 按相關功能區的總套內建筑面積依比例分攤給各功能區或各層。
計算共有面積分攤系數: 將各個功能區所分攤的幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積匯總按各套房屋的套內建筑面積依比例分攤。或者是將各層所分攤的幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積以及本層共有建筑面積匯總, 按層內各套房屋的套建筑面積依比例分攤得到最終的共有面積分攤系數。
或者,
關鍵詞：房屋共有建筑；面積分攤；問題研究
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.13.126
0 引言
隨著近幾年來我國建筑行業的不斷發展和進步，房屋建筑已經成為了我國經濟發展過程中極其重要的一部分。并且為了更好的促進房屋建筑行業的發展和進步，我國相關政府在房屋建筑方面制定了一系列的政策，尤其是在房屋共有建筑面積分攤方面，更是提出了許多的分攤原則，進而為建筑企業的工作提供了一定的便利。盡管如此，我國許多建筑企業所始終不能正確的認識房屋共有建筑面積分攤的重要性，在進行房屋共有建筑面積分攤的時候，不能聘請專業的技術人員開展工作，而是聘請一些非專業的工作人員，這就大大的降低了房屋共有建筑面積分攤的準確性。
1 房屋共有建筑面積分攤的問題
在整個房屋建設的過程中，房屋共有建筑面積分攤問題一直是主要的問題之一，并且到目前為止，我國也沒有找出一種能夠完全解決房屋共有建筑面積分攤問題的有效對策。下面對房屋共有建筑面積分攤中經常出現的一些問題做了簡要的分析和探討。
1.1 面積分攤中存在的計算問題
在房屋共有建筑面積分攤問題中存在的一個主要問題就是計算困難，從而給整個年級分攤工程帶來了許多的困難。當我們對房屋共有建筑面積分攤進行計算的時候，不僅僅需要相關技術人員具有非常強的專業性，而且需要他們在進行計算之前對整個樓盤全部的數據有一個準確的了解和掌握并且許多技術人員在進行計算的時候，經常會受到相關資料以及專業水平的限制，導致他們無法準確的計算出數據，最終使得雙方不能都滿意。
例如，對于一個市場商住樓而言，這一樓房的二樓以及三樓住房內面積在實際的設計和測量中是完全的一樣的。但是，我們知道。二樓和三樓在設計格局方面存在著一定的差異，一般情況下，三樓比二樓多一個回廊式的挑廊，并且人們在進入三樓的時候，必須要首先經過這一挑廊才能進入到房屋中，但是，與三樓不相同的是，二樓的住房是通過直接使用一樓的屋面進戶的。因此，當我們在對二樓和三樓的面積進行分攤的時候。由于需要將挑廊分攤到三樓中，這就導致二樓和三樓分攤面積的方法不完全相同。但是，在實際的計算過程中，許多建筑企業卻不能高度的重視這一問題，始終采用相同的方法對二樓和三樓進行面積的分攤，這就給整個房屋建筑過程帶來了許多的困難。
1.2 房屋共有建筑面積分攤中的認定比較困難
在房屋共有建筑面積分攤中存在的另一個主要問題就是認定存在著許多困難，進而嚴重的阻礙了整個房屋建設的進程。尤其是對于許多公共用房、設備用房以及管理用房等，這些房屋在設計的時候與實際的使用情況有時出現無法準確認定的情況，進而導致房屋的實際面積以及空間不能得到合理的利用。例如。對于一小區電梯樓一層有一間幾十平方米的管理用房。當相關建筑企業在對這一房屋進行測量的時候，房屋還沒有開始使用，并且確定這一管理房屋僅僅是為這一層的電梯樓進行服務的。然后，為了更加的了解并且掌握這一管理用房的實際面積分攤情況，相關測量人員在進行準確的測量，并且將這一管理用房分攤到了整棟的房屋，進而導致有一部分的住房面積剛剛超過了144平方米。并且在這棟樓房中，部門業主認為這些管理用房的使用性質不能僅僅的局限于為本棟電梯樓進行服務，而是屬于小區物業服務用房的一部分，因此，他們提出管理用房并不能分攤到電梯樓里面。但是根據我國相關的法律規定，要求為本棟服務的設備用房以及管理用房應該計入到房屋共有建筑面積中去，而相關的物權法卻明確管理用房并不能計入到房屋共有建筑面積內的。
1.3 事實上的服務功能與面積分攤計算不能進行完全的統一
對于我國大部分房屋建筑企業而言，在進行房屋共有建筑面積分攤過程中，經常會出現房屋的服務功能與面積分攤計算不能完全的統一。眾所周知的是，對于當代大部分的房屋建筑而言，建筑內部的格局相關存在著一定的關系，并且十分復雜，準確區分每一個部位的適用情況幾乎都無法做到，許多房屋建筑的共有部門無論如何計算都不能滿足建筑企業和房屋用戶。例如，在我國存在著許多大型的綜合樓，在一般情況下，對于這些綜合樓而言，商業部分的分攤率可以達到百分之三十以上，但是，對于臨街門面而言，它的價值要比鋪面高出許多，這就導致許多門面業主認為房屋共有建筑面積分攤不夠合理，進而導致他們不能利用鋪面內公共的面積。
2 結束語
總而言之，在整個房屋建設過程中，房屋共有建筑面積分攤是極其重要的一個環節，因此，各個建筑企業必須要高度的重視這一工作，不斷的提高房屋共有建筑面積分攤的合理性，使得房屋中所有的面積都可以得到充分的利用。
參考文獻：
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關鍵詞：坡地建筑；計算辦法；建議
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A
寧波市地勢西南高、東北低，全市坡地面積占陸域的60%左右。隨著寧波坡地建筑數量的增多與形式的多樣化，現行規劃指標標準相對滯后且不夠完備。在遇到一些現行標準沒有涵蓋的特殊建筑類型的時候，由于缺乏相關依據，復核人員無法進行準確的計算，這樣既不利于提高行政審批效率，也不利于依法行政與廉政建設。因此對坡地建筑的共性問題進行研究，統一認定尺度，不斷完善坡地建筑的相關規劃計算規范有著迫切的需求，研究規劃指標的控制對城市容量的控制、土地利用效率的提高也有著十分重要的意義。
坡地建筑面積計算方法存在的問題及建議
現行方法存在的問題
根據坡地建筑底層地坪與所在坡地的關系，以及建筑埋地、接地、離地形式，將坡地建筑分為半架空式、全架空式、退臺式、開挖式、填土式、錯層式、懸挑式、窯洞式建筑等不同類型1，其中寧波一般以半架空式、全架空式、退臺式、開挖式四類建筑類型為主。現行的寧波市坡地建筑的計算及地上地下建筑的判定主要根據《寧波市建筑工程容積率計算規定》（甬規字[2010]122）文件的規定，即建筑物出入口（人行出入口和車行出入口）至小區道路中軸線（兩處高差不大于0.5米，大于0.5米時，則取距建筑出入口1.5米的入戶道路中軸線處的設計標高）的最小垂直距離處的設計標高（當一幢建筑物有幾個出入口時，則取幾個出入口設計標高的平均值）作為該幢建筑的室外地坪標高；如建筑出入口無垂直對應的小區道路時，則以距建筑出入口1.5米的入戶道路中軸線處的設計標高（當一幢建筑物有幾個出入口時，則取幾個出入口設計標高的平均值）作為該幢建筑的室外地坪標高2。針對確定的室外地坪，參照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353—2005）中關于地上、半地下室、地下室的相關定義進行坡地建筑的計算及地上地下建筑的判定3。但在實際工程計算中，發現現行計算方法存在以下問題：
出入口界定困難
出入口界定困難，主要體現在：一是什么類型的能夠界定為建筑出入口，是否所有只要與室外相通的車行、人行出入口都算建筑出入口；二是對于既有庭院出入口，又有建筑入口時，是否2個都算建筑出入口。因此，模糊的出入口定義會導致不同的人對出入口有不同的理解，進而產生分歧。
室外地坪確定不便
當建筑周邊地坪起伏較大，距建筑出入口1.5米的位置本身不是平坦的地坪，因此“距建筑出入口1.5米”這個位置來確定標高本身存在一定的局限性。在實際操作中，距建筑出入口1.5米的入戶道路中軸線處的設計標高（圖1）比較難以獲得，確定時也不方便操作。
圖1 建筑出入口1.5米處道路標高平面圖
出入口設計具有隨意性
對于同一棟建筑，如果希望它的底層被認定為地下室時，可以通過選擇在室外地坪高處增加建筑出入口來實現目的；反之，如果希望它被認定為地上建筑時，可以增加室外地坪低處的出入口來實現4。因此，建筑出入口的設置帶有一定的隨意性，導致建筑室外地坪的認定也帶有一定的隨意性。
地上、下判定結果不合理
例如案例一：建筑物只有唯一出入口，在北面坡頂平臺，南面坡底平臺無出入口，1層東面、西面、南面均在坡底平臺之上（均完全露出地面）時，按照現有坡地建筑計算規則判定結果為：室外地坪標高為坡頂平臺標高，因此①②③④⑤⑥層為地下建筑，⑦及以上為地上建筑。這與實際存在明顯出入，判定結果存在不合理性之處（圖2）。
圖2 案例一立面圖
例如案例二：建筑物在坡底平臺上四周完全被掩埋，只有一小段墻體沒有被土覆蓋，但是無覆土的一小段墻體上存在多個建筑出入口，而坡頂平臺上只有一個出入口時，按照現有坡地建筑計算規則判定時，結果可能由于室外地坪標高相對比較低，把四周被掩埋只有一小段墻體沒有被土覆蓋的部分判定為地上建筑，與實際也不符合（圖3）。
圖3 案例二平面圖
計算方法修改建議
根據寧波坡地建筑的實際情況，針對現有坡地建筑計算存在的問題，借鑒其他城市經驗與成果，考慮操作的方便性與計算規則的適用性及合理性，提出“具有n面墻體在地面部分來判定地上、下建筑”的修改建議。
適用范圍
僅適用于原場地為坡地的建筑。如果對原平緩場地進行大規模人工堆坡，形成類似于坡地建筑的，應根據《寧波市城鄉規劃管理技術規定》（甬政發〔2007〕77號）規定,以小區主出入口處的城市道路標高為準加0.2米，作為室外地坪標高,并參照《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》規定判定地上、下建筑面積。
修改建議
寧波市坡地建筑面積計算方法修改建議如下：
a、在場地內利用原坡地建造的建筑，3個外墻面以上在地上，視為地面建筑。
b、在場地內利用原坡地建造的建筑，2個外墻面在地上，視為半地下室。
c、在場地內利用原坡地建造的建筑，1個外墻面或無外墻面在地上，視為地下室。（圖4）
外墻面：作為室內、室外的分界構件，有承擔一定荷載、遮擋風雨、保溫隔熱、防止噪音、防火安全等圍合建筑空間四周的墻體。
單個外墻面的墻面長度：單個外墻面在與房屋立面相平行的投影面上所做得正投影圖的墻面長度（圖5）。
判定單個外墻面在地上（圖6）：滿足任一條件
①建筑物一個外墻面既有門又有窗,且所有門和窗均在覆土以上；
②一個外墻面，該層頂板底面在覆土以上部分高度超過該層凈高的1/2；
③該層距離覆土1/2凈高以上部分超過墻面長度1/2的，視為地上。
建筑單側采光井或下沉庭院在進深大于4.5米時，相鄰部分的墻面視為地上。若相鄰部分之和超過該層外墻周長的1/2，則該層視為地上建筑（圖7）。
圖4 坡地建筑判定方法立面圖 圖5 單個外墻面的墻面長度平面圖
圖6 外墻面在地上判定方法立面圖 圖7 采光井規定平面圖
改進計算方法應用及分析
針對寧波常見的半架空式、全架空式、退臺式、開挖式等四類坡地建筑類型，使用改進后的計算方法對其進行了應用及分析。
半架空式
該建筑位于寧波市東錢湖二靈山附近，東錢湖東面，用地大部分以緩坡地、耕地為主，場地的規劃設計平行于山地等高線。坡地建筑的建筑形式為半架空式（圖8）。
圖8 半架空式建筑立面圖
地上、半地下、地下建筑判定規則：建筑地下一層三個立面都在地面上，因此屬于地下建筑。
全架空式
該建筑位于寧波市東錢湖西北面，東臨奉錢線，北、南、西三面環山，地勢由東向西，逐漸升高，用地大部分以緩坡地、耕地、草地為主，場地的規劃設計平行于山地等高線。坡地建筑的建筑形式為全架空式（圖9）。
圖9 半架空式建筑立面圖
地上、半地下、地下建筑判定規則：建筑四個立面都在地面上，因此該建筑屬于地上建筑。
退臺式
該建筑位于寧波市東錢湖金雞山水庫旁，四面環山，用地大部分以緩坡地、為主，場地的豎向規劃設計順著山形坡勢，由北向南，逐漸降低。坡地建筑的建筑形式為退臺式（圖10）。
圖10 退臺式建筑立面圖
地上、半地下、地下建筑判定規則：建筑存在爭議的只有地下一層。在地下一層中，北面墻體所有門窗所在位置均在地上，視為地上；東面與西面墻體頂板距離覆土1/2凈高以上部分不超過墻面長度1/2的，視為地下；南面墻體屬于地下，本幢樓有一個外墻面在地上。根據在場地內利用原坡地建造的建筑，一個外墻面在地上，視為地下建筑，因此建筑地下一層屬于地下建筑。
開挖式
該建筑均為合院類建筑，位于寧波市東錢湖二靈山附近，用地大部分以緩坡地、耕地、為主，場地由北向南，逐漸升高。2#樓坡地建筑的建筑形式為開挖式（圖11）。
圖11 開挖式建筑立面圖
地上、半地下、地下建筑判定規則：建筑存在爭議的只有地下一層。在地下一層中，西面墻體處的下沉庭院進深小于4.5米且只有一面與墻相鄰，因此，可以判斷西面墻體在地下，同時北面和南面頂板距離覆土1/2凈高以上部分不足墻面長度1/2的，視為地下，東面墻體在地上，本幢樓地下一層有一個外墻面在地上，根據在場地內利用原坡地建造的建筑，一個外墻面在地上，視為地下建筑。因此建筑地下一層屬于地下。
結論
合理的坡地建筑規劃指標計算規則注重技術上的可行性和社會、經濟、環境效益的統一，從整體上研究規劃指標可操作性、城市規劃控制性、房產經濟合理性、環境發展持續性等各方面達到整體最優。這樣有利于城市的可持續發展，合理利用坡地、保護環境、節省能源、生態平衡5。在保證社會、經濟、環境發展的同時，控制土地開發強度與環境的和諧統一。規劃指標控制需要滿足市民日益增長的物質、文化和環境需要，創造有利于人的全面發展和健康成長的基礎和條件6。在考慮建筑密度、建筑高度、土地容量等規劃問題時，以市民的居住和出行要求放在首位，盡可能地提高規劃建筑的可居住性和方便舒適程度，使規劃建筑方便居住，環境與建筑和諧統一。
本文結合寧波坡地建筑的實際，考慮坡地建筑本身的通風、采光、及使用功能等因素，提出了 “具有n面墻體在地面部分來判定地上、下建筑”的新方法。該方法，判定結果更接近于建筑的本身屬性，同時具有操作的可行性與判定結果的科學性。
參考文獻
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Study on calculation method of Mountainous building area in Ningbo city
Shu ziyun1, Wang jingsong2, Ruan xiaoping3
（1. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China；2. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China；2. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China）
【關鍵詞】建筑面積；規劃審批面積；房產測繪面積；差異
引言
房屋開發建設過程中，不同階段會遇到名目不同的建筑面積，如：設計面積、計算容積率建筑面積、工程規劃面積、預售面積、規劃核實面積、產權登記面積等等。而且，多數情況下同一幢建筑在不同的階段，每種面積又各不相同，令人產生困惑。為了更深入地理解建設過程中不同建筑面積的內涵，筆者認為有必要對各種建筑面積作一個詳細的分析。
1、建筑面積計算標準及使用范圍
房屋建筑從設計、審批、施工、竣工前后狀態下的各類建筑面積，在計算標準及使用范圍上存在差異。
1.1建筑面積計算標準
我們現行使用的建筑面積計算有兩套國標規范，《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡稱《建筑規范》）和《房產測量規范》（以下簡稱《房產規范》）。設計面積依據《建筑規范》計算，適用于工程量的計算，是計算工程造價的依據，從項目設計、招投標和項目報建、施工結算之間的一致性考慮，工程規劃許可面積和規劃核實面積依據《建筑規范》更為適合。房產測繪依據的《房產規范》則更多從產權角度出發，側重于房屋的使用價值，計算面積是房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費重要依據。計算容積率面積暫沒有統一標準，各地為規范建設項目容積率指標的計算、管理工作，在執行《建筑規范》基礎上，一般都制定了地方性標準。例如《遼寧省住宅與公建用地容積率計算管理規定》、北京市《容積率指標計算規則》等。
1.2建筑面積使用范圍
由于各類建筑面積計算依據規范不一樣，其使用范圍也不一樣。
設計單位依據《建筑規范》計算房屋設計面積，是建筑房屋計算工程量的主要指標，是計算預算造價的主要依據。設計面積經過規劃部門審批確認后，變成工程規劃許可面積。工程規劃許可面積是規劃管理、施工許可審批、項目招投標管理的基礎。
計算容積率面積是在設計面積的基礎上，依據計算容積率標準折算而來，其是規劃部門審核項目設計是否滿足用地規劃條件、土地出讓合同等重要指標。
規劃核實面積是指房屋竣工后，由開發單位委托具有測繪資質的測繪單位，依據《建筑規范》，對房屋進行實際測量計算的面積。此面積是規劃部門辦理工程規劃竣工核實的依據。
預售面積是指在商品房預售中，由開發單位委托具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產規范》，并參考開發部門提供的共用建筑面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為商品房網上備案和預銷售使用。
產權登記面積是指房屋竣工驗收后，由開發單位委托具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙等，對房屋實測面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算等的依據。
按照計算標準和使用范圍將各類面積歸為兩類，一類是規劃審批面積，有設計面積、計算容積率面積、工程規劃面積和規劃核實面積。另一類是房產測繪面積，有預售面積、產權登記面積。
2、建筑面積差異分析
2.1不同建筑面積計算規范引起的建筑面積差異
現行的《建筑規范》（2013）和《房產規范》（2000）為對建筑物應計或不計面積都有明確的規定，但仔細對照二者，會發現有很多不同之處。如前者對建筑物層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室按一半計算建筑面積，而后者不計算面積；有永久性頂蓋的室外樓梯，前者按1/2計算，而后者全算；等等。這里還沒有分析公攤問題，否則差異更突出。客觀的認識到兩個規范確實存在的差異，就能理解規劃和房產兩個部門的建筑面積為什么不一致的問題。
2.2房屋竣工前后建筑面積產生差異
房屋施工前，設計面積、規劃許可面積、招投標面積和施工許可面積前后一致，竣工后，即使依據同一建筑面積計算規范也經常得兩個不同的面積計算數據，通過房屋開發建設過程中各類面積關系圖.我們不難發現，是在房屋施工到竣工環節出了問題，一般由于房屋建設中不按圖施工、施工過程中局部設計變更、竣工后局部改變使用功能等原因導致前后面積發生差異。
2.3正常的施工誤差和測量誤差也可引起差異
3、減少房屋面積差異的措施
通過以上對房屋建筑面積的差異分析，我們可以通過以下兩方面來有效減少這種差異，從而避免開發建設中有可能因建筑面積引起的種種糾紛。
3.1加強建筑工程規劃管理
（1）把好建設項目規劃審批關，建筑面積、計容積率面積計算依據統一標準，單項建筑色空間如避難層、住宅內的閣樓、各式陽臺以及超高建筑、地下室、地下商業等需要明確標注。形成建筑面積計算明細表，明確哪些面積全算、哪些面積算一半，哪些部位不算面積，哪些面積計算容積率。從源頭上防止少算、漏算、錯算，確保規劃審批面積的準確性。
（2）加強建設項目批后管理，嚴格執行建筑放線驗線、驗槽制度，通過規劃執法、建筑質量監督等部門對施工全過程監管，確保建設項目嚴格按照規劃審批的設計圖紙施工。對于未嚴格按照規劃審批的設計圖紙施工的，及時糾正，產生面積差異的，應依據《城鄉規劃法》和有關規定進行處理。
3.2加強房地產項目銷售管理
（1）做好房屋銷售面積預測工作，預測圖紙必須是規劃部門審核批準的圖紙，確保資料的真實有效。在預測過程中，應該注意將開發單位提供的建筑施工圖紙與規劃核準圖紙進行對比。遇到不一致的地方，加強與規劃部門溝通，要求開發單位及時改正，提高預測面積的準確度，減小預測面積和實測面積之間的差異。
（2） 商品房銷售后，開發單位不得擅自變更規劃、設計。已預售的房屋在建筑工程施工過程中，對影響公攤面積的公共設施部分不得隨意變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人同意，并報規劃主管部門批準同意后方可實施。通知測繪單位修改，變更預售面積。
3.3施工圖設計文件審查前置
按照建設項目審批流程，一般要求建設單位在取得建設工程規劃許可證后，到施工圖審查機構進行施工圖設計文件審查，合格后再到有關部門辦理施工許可等建設手續。實際工作中，施工圖審查過程中局部調整很容積導致建筑面積變化。如果將施工圖設計文件審查前置到建設工程規劃許可前，能減少由于設計缺陷等原因導致的設計變更，能有效提高設計面積計算的準確性。
3.4加強政府部門間的溝通協調
當房產測繪面積與規劃許可面積不同時，房產管理部門和規劃管理部門應加強溝通協調。本著服務，從解決問題的角度，客觀解決因面積差異出現的問題。
4、結束語
通過以上分析，房屋開發建設過程中各類建筑面積在正確使用計算規范的同時，要客觀承認、正確理解建筑面積差異存在。通過加強項目審批、建設、驗收管理，政府各職能部門加強溝通、協作，最大程度的避免房屋竣工前后的面積差異，從而有效降低因面積差異帶來的各種煩惱和糾紛。
參考文獻
[1]GB/T 17996.1-2000 房產測繪規范[S]
[2]GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面積計算規則[S]
關鍵詞：高層物流倉庫防火分區最大允許建筑面積規范的突破和修訂
Abstract: The high-level logistics warehouse is a use of limited land resources to adapt to the growth of the logistics industry development to ensure a range of items in an orderly and efficient circulation of architectural form. Senior logistics warehouse into an important part of the entire logistics chain, indispensable. How to do considering the combination of various functions and rational arrangement of the various space in the design and master good fire district the maximum allowable building area, and strictly implement the state to promulgate appropriate design specifications, and to protect their safety and reliability, each design must be carefully done. Solve this problem, the instance of the combination of design engineering a better solution, a little draw on similar projects.
Key Words: high-level logistics warehouse fire district breakthroughs and revision of the maximum allowable building area of specification
中圖分類號：S762.3+3文獻標識碼：A 文章編號：
1．前言：
隨著我國物流產業的發展，保障各類物品有序流通，在各地的一些保稅區、高新區和城市近郊相繼興建了很多物流倉庫。通過近期設計的一座存放丙二類物品的現代化綜合物流倉庫，突破了《建筑設計防火規范》（GB 50016-2006）中3.3.2條的防火分區最大允許建筑面積，就這一問題與編制規范的專家進行了技術咨詢，提出自己一些想法和采取設置一些其他消防滅火系統，并得到了編制規范的專家就本工程的專門復函，使防火分區最大允許建筑面積在原有基礎擴大了4倍，圓滿的解決了本工程的防火分區面積劃分。
2．工程概況：
本工程名為安誠宇物流中心，位于深圳市坪山新區出口加工區。是一座集辦公和倉儲性質一體的現代化綜合物流倉庫。該項目的目標定位是：將其建成為一個現代化物流產業的示范工程。該項目用地面積30001.7，建筑容積率為2.5，覆蓋率為40%，建筑高度30.45米，層數為地上6層。
項目用地為長方形，南北長約250米，東西寬約120米。由于物流倉庫需設大貨柜車的停車位，所以建筑設有卸貨平臺的兩側應留出一定的空間，方便大型貨車停車、倒車及裝卸貨物。在滿足規劃要點和物流倉庫實用性的前提下，最終方案確立為將建筑設計成1座由2棟113米×57米的建筑組成，中間為變形縫，兩側均為防火墻的連體建筑。建筑南北退紅線約28米，東西退紅線約12米，卸貨平臺及卸貨車位設在南面和北面。
3．出現的問題：
在方案的審批意見書下達后，本項目立刻進入到施工圖階段。施工圖開展前期，業主經過多方面的考慮，提出將該項目分成兩期建設，并分開來報建。于是本項目被確立為2個子項：1#樓與2#樓。施工圖中，我們在倉庫內設置了自動滅火系統和火災自動報警系統，并將每個防火分區的建筑面積控制不超過2000，符合規范要求。直至施工圖完成，我們忽略了丙二類的高層倉庫最大允許的占地面積這個問題。在我們的設計中，兩棟樓還需合成一棟樓來計算占地面積。而兩棟樓的首層建筑面積相加，竟有12000多平方米，大大超出了規范允許的最大占地面積。
追溯到方案階段，這個問題似乎一開始就被忽略。從滿足建設用地規劃許可證的要求，到兼顧物流倉庫的實用性，一切的因素決定這座建筑必然違背這個常規：一座地上6層的倉庫，計容積率建筑面積要達到75000，占地面積必然超過8000。這是一個規劃與規范的自相矛盾，如何解決這個矛盾？
4．解決方案：
就這個問題也想到提出兩個解決方案：
(1)將此一座倉庫視為兩座倉庫看待，那么兩座倉庫之間需留出不小于13米的防火間距。由于地形限制，及預留大貨車停車、倒車的空間，建筑退紅線已經是極限，只能靠減少其中一座倉庫的建筑面積約4000多平方米，來實現和滿足防火間距的要求。這個方案將對業主將造成一定的利益損失，從業主的角度出發，是不希望用這個方案去解決的。
(2)與制定防火規范的有關部門聯系，修改相關規范，使本設計能夠滿足規范的要求。
以上第一個方案對業主方來說是難以接受的，第二個方案似乎更不可行，像天方夜譚。就在山窮水盡疑無路的時候，我們了解到了一個信息，就是國家相關部門已制定了一個還未實行的2010年新編制的《建筑設計防火規范》（征求意見稿）。該規范在修訂時，已考慮對部分物流倉庫的防火分區劃分及占地面積進行調整。如倉庫內設置自動滅火系統和火災自動報警系統，可將倉庫的占地面積和防火分區按照以前的規定增加至4倍，即占地面積可達到16000一座，防火分區最大建筑面積可達到4000一個。這樣就與我們的第二個方案不謀而合，使得我們設計出現的問題迎韌而解了。
5．新規范的應用：
根據新的規范條文，那么防火分區也可由原來的2000變為4000一個。原設計中，1#樓與2#樓設有自動滅火系統和火災自動報警系統，每層各由4個防火分區組成。按新的規范，將每層的防火分區合并為2個，且保證每個防火分區的建筑面積小于4000。每一個防火分區可作為一個相對獨立的物品倉庫來看待。相鄰的兩個防火分區采用防火墻分隔，防火墻上下層之間應處于同一軸線位置。防火墻上設寬度小于6米的開口，方便兩個倉庫之間貨物及工作人員的流通，開口部位需采用特級防火卷簾門分隔。倉庫內還應設置便于工作人員撲救初期火災的消防軟管卷盤或輕便消防龍頭。自動噴水滅火系統報警閥前、后均應采用環狀供水管網。為滿足安全疏散，首層每個防火分區均有直接通向室外的出口不少于2個；標準層每個防火分區有疏散樓梯不少于2座，且均為封閉樓梯間，樓梯間的門為乙級防火門。
在每個防火分區內，還設有4臺2噸重的載貨電梯，貨梯門口處加設特級防火卷簾門，防止一旦發生火災，阻止上下火勢的蔓延。由于建筑高度未超過32米，倉庫內無需設置消防電梯。每個倉庫均采用自然排煙，將外墻開窗面積控制在不小于每個倉庫建筑面積的2%~5%，省去了機械排煙設施的高額費用，環保又節能。
6．結束語：
高層物流倉庫是一個系統工程，它既要做到最大的利用土地資源,
綜合考慮各種功能的有機結合和各種空間的合理布置；又要完全執行相應的設計規范及消防要求，保障它的安全可靠性；兩者如何做到相對完善，是對以后設計的大型高層物流倉庫的發展和有限的土地資源合理利用提供了一個綜合課題，促進物流業平穩健康的發展和規范化。
參考文獻：
[1]建筑設計防火規范GB 50016-2006
[2]冀健武,米文忠;對防火分區最大允許建筑面積的探討[J];消防科學與技術;2000年03期
