時間：2023-05-30 09:38:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司的建議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：中南房地產；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業也加入到房地產行業中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業的宏觀調控，銀行業對房地產企業的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業尤其是民營房地產企業只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業健康長久發展。在我國資本市場中，企業IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業更是難上加難，不少民營企業為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業提供相關建議。
二、中南房地產借殼上市的背景
（一）中南房地產公司借殼動因
（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業。公司擁有八家房地產開發子公司，并控股一家物流管理企業和一家建筑施工企業，該公司開發了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發與銷售、物業管理和工程承包為主營業務，在江蘇省房地產行業中首屈一指。在企業借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產公司總資產一直持續快速發展，但其資產負債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發展勢頭較好，但在房地產行業中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發。對民營企業而言，要想規避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業的發展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業資產的證券化，還能調動企業員工參與管理的積極性，分散企業的經營風險。三是加快企業發展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業資本規模，增加企業融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業的經營行為，提高企業的知名度，帶來企業品牌的增值，繼而保證了企業的經營實力，有利于拓展企業的全國性業務實現經營的協同性。因此對民營房地產企業來說，借殼上市可以實現企業跨越式發展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業整體經營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業務，為了避免形成同業競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業的優勢資源，即能有效整合業務資源，又能提升集團的核心競爭力。
三、中南房地產借殼上市效應分析
（一）對上市公司的效應
（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變為4%，中南房地產公司新增加73%的股權。
（2）改變了上市公司的主營業務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發與銷售、物業管理科和建筑施工業務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發與經營、物業管理等相關業務，原來的特鋼經營產業全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發業務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業競爭行為。
（3）改變了關聯交易現象。借殼上市前，由于公司主營業務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯公司關聯交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業務，與大連金牛公司之前的業務關聯度不大，因此，不存在企業間的關聯交易行為，更好地規范了上市公司的經營業務范圍。
（二）對公司治理結構的效應
由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監督和約束，為企業長久健康發展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應
中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業資產負債率居高不下的難題，優化了企業財務報表狀況，為企業經營戰略提供了保障。同時，利用發行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發建設，提高了市場占有率，為企業未來的擴張戰略提供了較強的資金保障。
（四）對公司股價的效應
自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產借殼上市財務指標分析
為了進一步研究并購后企業的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業經營管理的業績水平。為了評價企業的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。
（三）營運能力
公司的營運能力可以評價企業資產運營的效率和水平，企業資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業運營提供了保障。
（四）發展能力
公司的發展能力反映了企業未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業成長能力。
五、民營企業借殼上市的相關建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業發展規劃，保證公司的資金實力，提高企業競爭力，以實現企業的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業長期戰略的有效實施。
（3）借殼資源的整合。不同企業的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰略，制定多贏的業務計劃，實現系統化的協同效應。
（二）抓住資產重組的重心
民營企業進行借殼上市時，要以確保公司未來的發展戰略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業價值提供有力保障。
（三）依靠中介機構實現借力
民營企業借殼上市時要借力于專業的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業今后長遠的發展戰略。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產公司；項目；管理模式
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
引言
隨著中國經濟的高速發展，房地產行業也在飛速發展，在國民經濟中所占比例也在不斷提升。由于房地產公司是資本與智力雙密集的行業，公司要面臨內部資源和外部資源的雙重管理，所以管理的組織結構尤為重要。可見，房地產公司的管理能力決定了它的發展能力。良好的項目開發管理模式可以提升房地產公司管理效率，科學合理的選擇項目的管理模式可以提升公司的運營效率，增強企業的市場競爭力。本文在分析各種房地產公司項目管理模式特點及其優劣的基礎上，對管理模式的選擇提出合理的建議，為房地產公司的發展提供新的指導借鑒。
房地產公司項目管理
房地產開發市場激烈競爭的外部環境對房地產公司的發展提出了新的挑戰，在取得地塊開發權后制定可行的項目計劃以追求最大的經濟效益，不僅需要雄厚的財力和管理制度，還需要在項目設計階段的眼光和市場空白點的切入、建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使公司達到合理的配置資源，進行成本控制；同時，在現有市場條件下，各房地產公司由于多項建設項目的同時開展，協調控制難度增大，故要求房地產公司能夠運用現代化管理模式，建立科學有效的管理制度，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，以達到最大的經濟效益。
房地產公司項目管理模式
房地產公司項目管理模式主要可以分為三類：職能型管理模式、功能型管理模式和矩陣型管理模式。
3.1職能型管理模式
房地產項目管理中的職能型管理模式是一種較為傳統的管理模式，該管理模式把組織結構分為管理機構和人員兩類，實行自上而下領導形式。職能型管理模式在房地產項目管理上的主要優勢在于：一、保證公司管理體系的集中統一；二、在各級行政負責人的領導下，充分發揮各專業管理機構的作用。但是，這種項目管理模式同時面臨了管理成本高、溝通效果差、辦事效率低等缺點。作為一種集權型較強的管理模式，職能型管理模式能夠較快鼓勵公司的內部經濟，促進深層次的技能提高和職能目標的實現，因此這種項目管理模式一般比較適用于中小規模的房地產公司。從實踐效果來看，如果把將這種項目管理模式應用于規模較大的房地產公司中，則很可能會因多頭領導而影響公司運作效率。
3.2功能型管理模式
房地產項目管理中的功能型管理模式主要是針對以專業功能約束下級層次部門和同級層次部門的業務活動，當然有時對上級層次也有約束作用。這種項目管理模式結構能夠消除部門重疊，強化責任制。顯然功能型管理模式的主要優點表現在以下幾方面：其可以有效地防止多條指令的產生，同時有效地避免一個部門接受多個相互矛盾指令的情況。同時，這種項目管理模式也會導致工作部門負責人的責任過大。此外，這種管理模式下部門間的橫向聯系和相互協作將會減少，而且還可能會出現分工不合理和資源閑置的現象。從實踐情況來看，功能型管理模式采取決策分權，在投資決策、財務管理和人事管理上采用集權形式外，其由于在其他的組織架構環節能夠盡可能地釋放更多的權限，從而有效地提高了公司的積極性，對市場變動能夠迅速反應，加快項目的開發。
3.3矩陣型管理模式
房地產項目管理中的矩陣型管理模式，其包括垂直領導系統和橫向領導關系，該項目管理模式是一種比較復雜的組織結構，依賴于縱向和橫向兩個維度的權利分配與溝通。鑒于矩陣型本身就帶有改進了職能制橫向聯系差、缺乏彈性的特點，尤其是主要表現在圍繞某項專門任務成立跨越職能部門的專門機構上。這種模式是相對固定的，人員卻是變動的，項目小組和負責人也是臨時組織和委任的，這種模式非常適用于橫向協作。這種模式的主要優點有：一、可隨項目的開發與結束進行組織或解散；二、由于這種結構是根據項目組織的，任務清楚而且目的明確，各方面有專長的人都是有備而來。在新的小組里，可以進行有效的溝通，與整體工作協調，促使項目的有效實現。但這種模式也因雙重管理和人員的臨時性，對項目的進展具有一定影響。矩陣型管理模式有利于加強各職能部門之間的協作配合，通過具有橫向報告關系的管理系統，把各職能部門的有關人員聯系起來，加強整體觀念，促進各項工作的有效進行。這種模式能夠提高中層和基層管理的靈活性及工作效率，從而增強公司在市場中的競爭力。由于市場競爭的愈發激烈性，公司職能部門的超前設計和產品部門的創新開發形成了息息相關又相互促進的關系，任何部門都需要考慮全局，才能統籌兼顧，實現目標。
考慮三種不同的房地產公司項目管理模式的優缺點，從而可以發現功能型管理模式和矩陣型管理模式更適合房地產公司的發展。職能型管理模式雖然形式較為單一，雖不能獨立適應房地產市場的網絡化、綜合化、創新化的特點，但與另外兩種模式互補使用，效果也是相當不錯的。因此，只有根據房地產公司的具體特點，因地制宜，才能在不斷的發展和摸索中選擇適合房地產公司的最優管理模式。
房地產公司項目管理模式的選擇
事實上，一個合理的項目管理模式是公司發展的重要助力，有效的項目管理模式可以有效地促使公司內部組織更加協調，兼顧集中與柔性管理，同時也能促使公司在跨區域、跨文化、跨市場發展中具有快速的調整能力，使得公司更加成熟，抗風險能力更強，盈利能力更穩定，達到管理最優化的目標。結合實踐效果以及經驗來看，筆者認為對于房地產開發公司來說，其在選擇房地產公司項目管理模式時，應從實用性、穩定性和可持續性三方面進行考慮。
4.1實用性
房地產公司項目管理模式的實用性是選擇的首要條件。優秀的項目管理模式，能夠有效的化解管理危機，更適應房地產市場的發展環境，激勵員工，使公司具有更高的協調性和效率，大大提高了經濟效益。因此選擇管理模式時首先就要考慮到該模式是否對本公司實用。
4.2穩定性
房地產公司項目管理模式一定要具有足夠的抗風險能力，對面臨的困難能夠及時作出有效的回應，這對管理模式的穩定性提出較高的要求。項目管理模式無論是在總部集權或是在區域放權的環境中，都能對管理效率和運營風險進行有效把握。
4.3可持續性
目前，房地產公司隨著自身的發展面臨越來越多樣的問題。資本的逐利性使得各種資金進入房地產市場，使得房地產的供求關系將從供小于求轉變為供大于求，對這個高收益的行業產生了較大的風險。只有一種讓公司在穩定發展的基礎上，也能為公司的未來注入新的動力，并符合公司可持續發展的管理模式，才能增強公司的核心競爭力。總之，只有既能滿足企業的高效運營，又具有較好抗風險能力以及使公司平穩發展的項目管理模式才是最優模式。
結語
文章理論研究分析總結了各種組織管理理論，推導出由組織理論的發展和現代組織理論演變出項目管理中的三種不同的典型組織模式：職能式管理、功能式管理、矩陣式管理；同時通過結合筆者工作實踐心得，結合實際研究比較總結得出了其不同的特點以及優劣；提出房地產公司在選取項目管理模式上的思路，為同行提供指導。
參考文獻：
[1] 王立軍．房地產企業項目管理模式研究[J]．黑龍江科技信息，2011，28（04）：118~119．
關鍵詞：房地產 跨區域 多項目管理
一、跨區域多項目管理的具體含義
跨區域多項目管理是房地產公司根據自身的發展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內部資源并進行合理配置，然后同時對不同區域的房地產項目進行管理、協調，使所有項目的綜合執行效果達到最優的項目管理方式。企業除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發展，考慮集團的整體發展目標，如此才能實現集團資源的配置最優化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業戰略目標達到一致性管理水平。
二、房地產企業跨區域多項目管理存在的問題
（一）缺乏科學的融資規劃
在過去一段時間中是房地產行業的黃金時期，大部分房地產公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現階段，行業環境發生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導致許多房地產公司在融資方面出現較大困難。大部分房地產公司現階段的主要融資渠道有兩個，一個是內源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產公司缺乏科學的融資規劃，導致資金籌集受阻，無法進行有機協調，給公司的健康發展帶來了相當不利的影響。
（二）資金使用不合理，財務風險大
房地產屬于一種常見的資金密集型行業，其項目往往對應著很長的建設周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業的機會成本，增加房地產企業財務風險。在項目投資階段，部分房地產公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設計嚴謹的資金使用方案，如果無法在相應時間內收回應收賬款或者取得相應規模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現金流，致使項目陷入困境，同時加大財務風險的威脅程度。
（三）財務戰略與其他戰略整合度低
房地產公司在跨區域進行多項目開發時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務戰略整合度低，在運行的時候經常會出現矛盾。之所以會出現這樣的情況是由于項目公司在制定財務戰略的時候對財務戰略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規劃制定，其他戰略在規劃制定時也是從各自角度，各自利益出發的，沒有考慮到與財務戰略相互整合，只考慮自身利益，就會導致總公司戰略運行不暢。
三、多項目管理改進實施建議
（一）拓寬融資渠道
現階段，大部分房地產企業沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監會對商業銀行監管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規模的房地產企業更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產公司在面臨融資難的情況時應先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經無法滿足房地產公司集團化、多項目化的發展趨勢，房地產企業必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取
（二）加強財務風險控制
房地產公司要加強財務風險控制體系的建立，第一，要建立財務預警系統，房地產公司應根據長期和短期指標建立財務預警模型，對財務戰略的實施過程進行實施跟蹤監控，對財務戰略的實施效果定期整理分析，對比預先設定的預警值，盡早發現財務危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結算時要對施工進度款嚴格把關，保持資金預算和工程進度的一致；房地產公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務風險。
（三）加強企業人員財務戰略意識
目前房地產公司存在總公司財務戰略與項目公司財務戰略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰略意識，特別是房地產項目分公司務人員數量有限，高學歷專業財務人才更是缺少，其他部門人員財務意識薄弱，財務戰略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關系，只注重企業自身職能的目標，而忽略公司總體戰略和其他職能戰略所需要的資金規劃，導致財務戰略違背總體戰略或者阻礙總體戰略的實現。
房地產公司應關注對人的培養以及管理，應樹立和強化系統理財理念，系統收集、整理以及利用相關信息，從而更加高效地實施包括財務決策在內的一系列活動。除此之外，無論是財務人員，又或者是非財務人員，均需要掌握一定的財務知識，尤其是財務人員更需要持續提升自身的專業水平，推動和保障集團企業財務戰略真正落到實處。房地產公司可以定期組織全體財務人員進行深造培訓，聘請高級財務講師進行授課指導，同時讓公司財務人員對公司內其他部門員工進行財務知識普及，樹立全員財務戰略意識。
四、結束語
目前，我國大部分房地產企業的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產經濟的發展和建筑行業的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產公司的管理需求了。跨區域多項目管理模式漸漸被各大房地產企業慢慢重視起來。因此，加強對房地產公司跨區域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產企業經濟效益提高和企業發展的。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產 信托REITs
我國自2002年開始推出房地產信托產品并在市場上發行以后,備受人們的青睞。房地產信托產品的成功推出,證實了房地產業證券市場對低風險產品的需求,同時也體現了房地產業的融資需求。
房地產投資信托基金(REITs),是英文“Real Estate Investment Trusts”的縮寫,在歐美發達國家早已成為重要的金融工具,而且在中國香港以及東南亞等部分地區,房地產投資信托基金也已經備受重視。但在我國,由于相關法規不夠健全,房地產投資信托基金遲遲難以面世。REITs作為理財工具,對投資者、地產商以及受托人均有益處,這在業內也已經達成共識。REITs的推出,對健全我國理財市場,豐富我國房地產金融行業,都可作出長足的貢獻。
發展REITs的三種運作模式
信托計劃模式。從結構上考慮,信托計劃模式不但能明確受托人的職能,還明確了資產管理的職能,這能使信托投資和收入的合理分配順利開展,也能保證信托單元持有人的合法利益。日常運作中投資者對資金的運用無發言權,但投資者參加年度持有人大會除外。信托計劃模式的優點包括:用的是交易金額標準化的受益憑證;不受份額的限制;投資以取得回報(即分紅)為目的;能夠上市,包含能夠流動的二級市場。
房地產公司模式。現有的法律比如《公司法》和《證券法》是房地產公司模式REITs的根據,他們制定了REITs的相關立法,規定了公司結構、經營范圍、資產要求及負債的比例等,明確了對REITs公司投資的目標及收入的分配要求。投資者作為公司的股東,有權參與公司的重大決策,行使股東的權利,以股息的形式獲得投資收益,其中基金的持有人是其管理的主要參與者。
當前,我國發展房地產公司形式的REITs的有利條件:第一,主要能以我國現存的《公司法》及《證券法》作為法律依據;第二,當前上市的房地產公司的發展過程及監管經驗能給細則的制定提供可靠的客觀依據;第三,REITs的股東是公司的支柱,可避免基金管理公司股東跟基金持有人間產生利益沖突;第四,有外國REITs的有關經驗能夠借鑒。
封閉式的產業基金模式。基金管理公司、REITs基金、托管機構(銀行)、管理公司共同構成了封閉式產業基金模式的REITs。基金管理公司建立后,就成為了發起REITs基金的關鍵部門。基金管理公司進行專業化的管理,不僅可建立獨立的房地產管理團體,亦可聘用專業的房地產管理公司體現在投資、管理和業務擴展等方面。在REITs的法規中,對受托人,房地產管理公司的資格和相關責任予以限定,以確保封閉式基金形式的REITs的風險控制和順利運作。
發展封閉式基金形式的REITs產品還有一定的障礙。最大的障礙就是對應法律制度的不健全。現在相關的法律是《證券投資基金法》,可是其對應的投資基金卻不是行業類的基金,而是屬于證券投資類的基金。法律制度上的障礙是封閉式基金形式的REITs缺陷之一。從結構上來說,仍存在一定的不足,主要是因公司型基金管理公司及契約式基金間的矛盾,因為基金管理公司的股東能夠在公司初建之時,采用相對較少的資金投入,使得基金管理公司的股東對公司的經營管理享有一定的決策權,但是基金的投資者對基金管理公司的決策卻呈現出無“發言權”的現狀。
探析三種運作模式的利弊
優勢。信托計劃型的優點:第一,信托計劃型的建立、運作和解散程序較簡捷。第二,能夠給信托基金的發展予以參考。第三,投資者能夠攫取更大的投資利潤。
房地產公司模式的優勢關鍵是:它的治理結構能夠確保基金持有人的權益。房地產公司模式的持有人,不僅作為投資者,同時又作為股東,能夠經過基金持有人大會(最高權力機構)對基金運作中的重大事項,可以行使發言權,還可行使表決權。
劣勢。信托計劃型的劣勢:第一,基金持有人的監督力度不夠。投資者存在“搭便車”的僥幸心理,使得基金持有人大會常表現在形式上,且這種監督常在以后才表現出來。第二,對基金管理人行為的合理約束不健全。第三,我國目前相關法律政策不完善。《信托法》對信托合同有200份的約定,《證券法》中沒有對信托產品的準確定義。
房地產公司模式的劣勢:第一,按照我國當前的稅法,交納企業所得稅要在公司的紅利分配之前行使。第二,大股東很難取得公司控制權。第三,基金管理者的權力有限。
封閉式基金的缺點:如果房地產投資信托基金采用公司型模式,其設立及運作可以依據《公司法》,而封閉式基金卻缺乏相應的法律依據,在實施中的難度較大。其次,封閉式基金流動性差,需要根據合同鎖定所約定的期限。
總之,發展我國REITs產品的上述三種路徑,各種路徑均具有相應的障礙和發展優勢。
建議采用信托計劃模式。對房地產投資信托基金的組織形態,每個國家應根據它的實際狀況和制度的安排來選擇。通過對我國的現狀分析,房地產公司模式的發展條件還不具備。第一,公司股東對經理人的監督手段還不健全。近年來我國常出現的上市公司造假事件便驗證了這一點。第二,投機心理問題嚴重是我國許多投資者的心理狀況之一。第三,當前存在的所得稅問題亦嚴重地制約著房地產公司的發展。
對比而言,信托計劃模式較符合我國現在的國情。第一,在我國市場經濟體制和社會信用體系不健全的情況之下,有破產隔離保護機制的信托,不因受托人破產而使投資者的合法權益受到侵犯,因此使投資的風險得以有效降低,進而使得房地產投資信托基金能夠穩定地發展。第二,信托計劃模式的有關費用均明確地規定在信托的合同之內,其信息的公開性便于投資者能夠在不同基金間進行比較,并作出相應的選擇,合理的競爭終會促進降低委托人和托管人的對應費用。第三,信托計劃模式的運作成本較低、效率很高,設立之初就可通過契約方式處理好當事人間的法律關系。所以,選擇信托型組織形態是我國房地產投資信托基金的明智之舉。
發展我國REITs的政策建議
創造必要的法律環境。近年來,急需專門立法來規范實踐中存在的某些問題。主要體現在:現存法律對房地產投資信托業務發展的制約。按照《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定:“信托投資公司集合管理、運用和處分信托資金時,接受委托人的資金合同,要求≤200份,且每份合同的金額≥5萬元”,這就超出了國人的投資能力。
現存法律對投資者利益的保護力不夠。第一,房地產公司是信托財產具體管理的運營者,但未明確他對投資者是否該承擔信息披露的義務;第二,在每年的限定時期之內,規定了委托人及受益人檢查信托狀況的權利。此規定的靈活性欠佳,從而使得委托人及受益人在信息的獲得過程中處于劣勢地位,不能及時地了解情況,易引起信息披露的拖延。所以,完善法規,讓其與國際接軌已成為發展信托業的關鍵問題。
一、房地產公司當前資金預算管理現狀
（一）未正確認知全面資金預算管理 首先，不少房地產公司進行預算管理時，往往聚焦于過去的預算模式，而沒有將開發成本納入預算體系中。另外，各職能部門領導基本上都只顧自己部門，認為只要管理好自己部門的預算執行情況就可以了，忽視了部門之間業務流程的銜接引發的預算銜接，導致預算管理工作不具備很好的系統性；其次，通常都是財務部門負責預算編制的工作，而其它部門基本上對這部分工作沒有任何參與，所以導致預算其實只是財務部門自說自話的預算，并沒有體現出公司各部門的經營與發展目標，很多時候與部門實際完全不符。
（二）未完善資金預算組織機構 通過調研發現，不少房地產公司為了提升各項業務開展的計劃性，會定期編制預算，可暫時還未組建單獨的預算組織機構，不少編制預算人員都沒有任何預算方面的知識以及經驗，完全是公司臨時指定的。其實，預算編制是非常專業與系統的工作，因此，編制人員需要對房地產行業的各類知識都有所涉獵，另外還要掌握一些基本的財會知識。不難發現，因為未完善資金預算組織機構，嚴重降低了房地產公司的預算編制效率，自然也會令后續的執行結果大打折扣。
（三）未統一預算以及公司戰略目標 這種情況十分常見，主要是指很多房地產公司并沒有將預算以及公司戰略目標有效統一起來，從而導致預算編制就像制造企業，只進行各類具體業務的預算，卻忽略了最重要的開發預算，這樣勢必導致預算與實際施工進展嚴重脫節。不少房地產公司為了工作的方便，在編制預算時只是籠統地進行整個項目的預算，至于具體項目環節的預算，則基本上就是亂寫亂填，導致項目真正實施的時候公司幾乎不可能根據預算對其任何實質性的控制。
（四）未科學選定預算編制內容 這種情況最直接的表現就是預算編制數據并不符合公司的實際情況，因此預算執行自然也就無法收到預期的效果。不少房地產公司為了能夠在限期內完成工程，通常都是匆匆開始施工，有時甚至還沒有拿到施工圖就已經進行了施工；有時雖然拿到了施工圖，但是并未深入分析圖中的各項信息，就直接開工了。這種情況導致了后期的工程量與預算中的工程量存在巨大區別，預算幾乎沒有任何指導性與約束性。另外，很多房地產公司在編制預算的時候，并沒有進行全面的測算，完全依靠經驗或者參考其它類似工程而編制預算，導致項目真正施工起來和預算有很大偏差。
（五）未完善預算執行監督與反饋機制 不少房地產公司進行預算管理工作，只是關注各部門是否按照公司的編制要求提交了預算報表，而并不重視預算真正執行之后的各項監督工作，也沒有順暢的監督反饋渠道。盡管部分公司組建了預算職能部門負責公司的預算編制，可該部門幾乎很少會進行預算執行的后續管理。由于未完善預算執行的監督與反饋機制，導致公司的預算只是流于形式，根本無法實現任何的全面資金預算管理目標，從長遠角度來講也無益于預算編制負責人員職業技能的提升。
（六）未完善預算考評與激勵機制 不少房地產公司暫時還沒有完善預算考評與激勵機制，導致各部門以及崗位員工并沒有將預算目標當做一回事，因此具體工作中也不會用預算來約束自己的行為。即使現在建立了預算考評機制的公司，也往往存在考評不科學、不合理的情況，即使員工再怎么努力的工作，年終的獎勵也就是一個月的工資而已，沒有對實際工作績效進行科學公正的考評，導致該現象的最重要原因就是未完善考評與激勵機制，令考評淪為形式。
二、YHY公司全面預算管理優化建議
（一）構建科學的全面預算管理組織架構 調研發現，當前YHY公司的高層管理架構還是比較合理的，不過，有必要組建預算管委會，并安排公司的成本管理部負責具體工作，設置專門的預算管理崗位，負責預算的監督與反饋工作。結合YHY公司的實際情況，筆者為其構建了管理組織架構，見圖1：
圖1 YHY公司管理組織架構簡圖
（二）健全預算管理目標 YHY公司進行預算管理只關心預算
的完成率，并未結合其它財務指標對預算管理目標進行有效補充。筆者結合YHY公司的實際情況，認為其需要將下列指標也納入預算管理目標體系中：
新增土地儲備：作為房地產企業，為了維持后續發展的穩定性YHY公司必須保證一定的土地儲備，同時行業內對各公司綜合實力進行評估的時候也非常注重這一指標，所以需要將其納入預算管理目標體系中。
銷售額：因為基本上都是采用預售的模式，所以YHY公司進行收入確認的時候，可能已經早就獲得了部分或者全部的資金，因此，應該將銷售合同中的銷售額也納入預算管理目標體系中。
凈利潤：YHY公司通過運營，預期可以獲得多少凈利潤是衡量其運營有效性的重要指標，因此，應該將凈利潤也納入預算管理目標體系中。
三、YHY公司全面資金預算編制案例
LHYJ項目是YHY公司最近幾年的重點項目，項目占地面積為28.8萬平方米，落成之后的建筑面積為54.4萬平方米，項目包括產業園區、高檔住宅、臨湖別墅等。（1）LHYJ項目的SWOT分析。具體見圖2。（2）LHYJ項目的市場定位。有效借助項目的地理優勢，YHY公司將其定位為充滿藝術與浪漫氣息的中高端地產項目。（3）LHYJ項目的目標客戶。YHY公司主要想吸引那些具有良好經濟能力、受過高等教育、追求生活品質的企業家以及高級白領。
圖2 LHYJ項目SWOT分析
（一）LHYJ項目總體規劃 （1）LHYJ項目營銷計劃。借助對附近區域的市場調研，制定合理的銷售價格；并根據項目開發以及市場情況安排銷售工作。（2）LHYJ項目預期收益估測。確定了銷售價格之后，YHY公司的預算管委會就要聯合項目開發部門對預期收益進行估測，同時提交可行性分析報告，之后提交至董事會審議。
（二）LHYJ項目全面資金預算的編制過程 具體為：
（1）項目銷售預算。這部分工作由營銷部完成。一是銷售總額。在項目處于設計階段的時候，估測的銷售總額還是非常籠統的，隨著項目越來越接近最終竣工，銷售總額的預計也會越來越接近真實值。項目符合預售要求的時候，銷售部應該按照當時的市場環境，并結合項目特點，編制具體的銷售清單，并提交至董事會審議，這時就完成了銷售總額的預算工作。二是YHY公司是按照銷售合同中約定的價格進行銷售收款的，所以應該基于貸款放款或者客戶現金支付的實際情況估測銷售收入。如果是現房而且產權已經辦理完成，那么就能很快獲得銀行的放款，預算時可以將其作為當季回款；如果是預售那么銀行放款的時間就會相對長一些，預算時可以將總額的20%作為當季無法收回，其它的80%能夠當季正常收回。
圖3 LHYJ項目預計銷售收入統計表
（2）項目開發成本預算。地產項目投入的開發成本非常多樣，而且結構復雜，表1列舉了YHY公司在LHYJ項目中需要投入的各項開發成本預算。
因為管理的關鍵是現金流，所以編制了現金流預算，見表2：
（3）預算匯總與批復。YHY財務部門匯總整個項目預算之后，進行初步審核，之后提交至董事會審議批復。
（三）優化YHY公司全面資金預算管理執行與監控
（1）完善預算編制以及考評機制。YHY公司需要以總體的預算編制為立足點，按照預算內容安排公司的運營活動，并結合運營結果檢驗預算的合理性，如果有必要就需要進行適當的預算修正，同時把資金預算執行的最終收效納入績效考評體系中。
（2）重組全面預算執行流程。可以設定一定的預算授權額度，如果在額度之內那么就不需要提交到更高的管理機構，部門領導與公司分管副總直接審批就可以。
（3）加大全面預算資金控制力度。一是預算內資金的管控。如果用到的資金是預算之內的，那么可以直接按照預算編制的內容，對其進行資金的劃撥；財務部設置專門的預算撥付日記賬，并定期與各預算部門的日記賬核對，如發現問題就需要翻查原始會計憑證。二是預算外資金的管控。如果用到的資金是預算外的，那么就必須由使用部門提交申請，并說明超出預算的原因，由董事會決議批復。
（4）完善全面預算執行情況反饋機制。YHY公司需要定期檢討預算執行情況，這就必須有完善的全面預算執行情況反饋機制，從而方便公司管理層全面了解當前的預算執行情況以及存在的問題，并針對問題進行相應的改進，從而提升預算執行效率。
（5）嚴格預算調整條件。已經執行的預算，任何人都不可以進行隨意調整，只有當行業法律法規發生了根本性的改變，或者市場中出現了未預期的不可抗力因素時，才可以申請調整預算，公司會在調研審核的基礎上，決定是否予以批準。
（四）完善YHY公司全面預算管理的激勵體系 結合YHY的實際情況，筆者認為其應該采取以下完善措施：
（1）完善對管理者的激勵。管理者無疑是YHY公司運營的重要舵手，他們直接引領著整個公司前進的步伐，因此，必須完善對這一人群的激勵機制，從而提升他們的工作主動性與積極性，進而提升工作效率。具體應該做到：一是設定合理的年薪以及獎金。通常來講，若是公司只是實現了期初的預算目標，那么管理者就只能拿到年薪，不會有獎金獎勵；如果公司超額實現了期初的預算目標，那么應該提供一定的獎金獎勵。筆者建議，YHY不要把年薪定得太高，這樣比較容易讓管理者安于現狀；要盡量提升獎金的比例，將獎金與經營績效掛鉤，這樣能有效提升管理者的工作積極性。二是股份激勵。雖然上面的方式可以在短期內提升管理者的工作積極性，但是畢竟公司的發展是個長期過程，如果YHY公司想要留住那些優秀人才，提升管理團隊的穩定性，僅靠短期激勵是不夠的。筆者分析了YHY公司的實際情況，認為作為還沒有上市的公司，其可以選擇給予一定比例的股份作為讓管理者長期為公司效力的激勵方式，并將管理者與公司的利益有效結合在一起。三是機會激勵。當今社會是個知識爆炸的社會，因此知識的更新換代速度已經超出了我們的想象。基于這種大環境，管理者自然也就需要不斷的學習與深造，從而保持與時展同步。如果全靠過去學過的知識以及累積的經驗就想做好管理工作，那么結果必將令人大失所望。所以，YHY公司需要適當運用機會激勵，也就是如果有管理者有了出色的工作表現，而且一直以來工作績效都不錯，那么就可以提升其管理職務，從而提升他們更加努力工作的積極性。
（2）完善對責任中心的激勵。YHY公司的所有業務都是通過各個責任中心的通力合作完成的，因此，需要完善對責任中心的激勵，從而提升他們貫徹成本預算執行的積極性。對于那些超額完成成本預算目標的責任中心，可以給予超額一定比例的現金獎勵，還可以將其推選為公司的優秀部門，從而發揮榜樣的力量，提升其它責任中心的成本預算執行力度。
（3）完善對一般員工的激勵。一是物質獎勵。YHY公司應該根據員工的預算執行收效設定其獎金標準。也就說只有員工出色完成了預算目標的時候，才能夠獲得獎金獎勵；如果只是達到公司的預算目標，那么是沒有獎金的。獎金與基本工資應該有效銜接起來，這樣可以補足工資相對固定，無法有效反映員工工作實效的缺點。所以，筆者建議YHY公司應該有效結合工資與獎金制度二是精神獎勵。人不是只有物質追求而已，每個人在獲得了基本的物質保證之后都有更高的精神追求，希望得到他人的認同與尊重，實現自我價值。因此，YHY公司需要抓住這一點，不但要重視物質獎勵，還要注重對員工的精神獎勵，從而提升他們的工作自信心并增強對公司的認同感。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產項目成本成本控制
在我國，房地產業是涵蓋建筑、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，是國民經濟結構不可或缺的關鍵行業。伴隨著市場經濟的快速發展，許多房地產公司逐漸的發展起來，且很多具備國家一級房地產開發資質，經營的范圍不僅是房地產開發，還兼具物業管理、機電設備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創新，許多大型的企業全面采取預算成本控制制度，堅持實施工程管理的主導流程控制。能夠實現全員的成本控制，總體來講要將項目成本控制分為準備階段、施工階段的事中項目實施階段，以及項目事后評估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個房地產開發項目能否盈利或者盈利水平高低的關鍵。
一、房地產公司的項目成本構成
1.土地成本。
土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務費等。土地成本占總成本的30%—50%，在項目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價格高低是房地產公司能否賺到錢的關鍵。
2.前期費用。
前期費用主要包括項目開發的可行性研究費用、三通一平費、規劃設計費以及交給政府涉及到報建的費用等。該項費用在總成本中占5%左右。
3.建筑安裝工程費。
建筑安裝工程費是指在項目開發過程中的實體工程費、設備購置費和安裝費等。此項費用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。
4.基礎設施配套費。
基礎設施配套費主要包括服務性的一些工程支出和基礎配套設施費用。前者主要有供電、道路、環衛、排水等；后者主要是停車場、警務室等；占總成本的10%—20%。
5.間接費用及稅費等。
間接費用主要包括管理費用、銷售費用和財務費用。稅費包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅等。
二、房地產公司項目成本控制存在的問題分析
1.成本控制理念不全面。
公司的人治問題太嚴重，管理層參與度太高，事無具細，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監控之中，但是卻沒有嚴格的設計監督機制。在項目施工的過程中，各個部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規模效益大打折扣。在設計階段不論是圖紙的設計還是方案的設計，從開始設計時就要想到如何設計成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。
2.管控模式和組織架構設計不合理。
該模式具有民營企業的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監督和標準就會使得管理控制流于形式。再者，項目的流程控制只能對流程可以規范的項目成本費用進行，僅僅控制的是審批、執行階段，在工程項目控制的流程設計上審批的流程過于繁瑣，沒有體現出各個部門的獨立性，過多的關注了部門間的相關性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。
3.項目各階段具體成本控制不系統。
房地產公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個部分。但是具體成本控制上沒有系統成本控制，導致很多職能部門或者在職責上是重疊的，或者是都參與卻無人負責的現象。沒有主導部門或者主要負責人去推動或者承擔責任。這樣就必然會導致工程項目進度的延遲或者其他環節實施的延遲、無法進行。
三、加強房地產公司項目成本控制的措施
1.樹立公司全員成本控制意識。
設立相應的獎懲措施，提高員工對改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業員工及各個職能部門具備高素質的管理，不僅需要工作和職能的細分，還有監督與職責的各個部門的協作，這些都需要對每個員工更為嚴格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。
2.房地產項目管控模式選擇及組織架構設計。
房地產項目從拿地到實施竣工，期間整個過程可以分為幾個方面：土地投資論證、項目啟動、方案設計、初步設計、工程實施、竣工。所以地產項目成本控制要從這幾個階段入手，這樣就需要采用項目成本流程控制與目標成本控制相結合的模式。還要建立項目成本具體環節控制節點體系，要根據各個部分各個階段具體環節在其實施過程中所需的實際操作，進行節點管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個部分的每個階段環節嚴格落實到實處。建立合理的項目全過程成本控制體系。按照各個階段的特點，設計目標成本，然后再通過預算與決算的比較來改進預算。將目標成本控制與項目流程控制相結合。同時各個階段注重每個階段關鍵節點的控制。將各個職能部門的職責精細化、明確化，同時形成具體的成文形式加以公布，貫徹執行的過程中能夠嚴格的按此執行。
3.房地產行業項目成本體系的優化。
公司要設計有針對性的指標進行考核，對超過指標的金額通過流程進行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業機密在一定程度內得到了控制，節約人力成本。在項目成本體系優化方面，還應該加強會計制度和規則的建立，使各個房地產企業之間，在具體的一些成本核算上有更統一的標準，使各個企業間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會計成本核算體系的建立，也會為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。
4.項目成本控制流程的完善。
在項目成本控制流程中，應該更緊密的與成本預算相結合，給以部門更多的權限。項目成本控制流程要嚴格的進行篩選，通過進行設計方案的評選。與供應商的合同要進行市場調查，防范未來可能發生的材料價格上漲引發的成本大幅上升問題等各項事前控制，使得其在項目成本的控制上更加的精細化，也能從源頭上起到節流的作用。
參考文獻：
[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產企業開發成本控制研究[J].生產力研究，2014(10):77-78.
房地產公司辭職報告一尊敬的公司領導：
入職NS項目工作已經半年了(為NS項目服務15個月，前期為顧問公司，后進ns)，我在項目中學到了不少寶貴的經驗，感謝NS集團給予我這份工作平臺，感謝公司各位領導及同事的長期關心。
由于公司現狀是待遇沒有保障、工作環境極其壓抑，我長期處在這樣的工作壓力、精神狀態下，實在不堪重負。因此本人提出辭職申請。
我感謝NS給我提供的工作平臺，感謝李總給予我這份工作，但是在這種環境下我已經無法承受，未能完成項目收尾工作，同時向李總說聲對不起!
此致
敬禮!
辭職人：xxx
20xx年xx月xx日
房地產公司辭職報告二尊敬的領導：
您們好!我很遺憾自己在這個時候向公司正式提出辭職。
我來公司也快兩年了，也很榮幸自己成為**房地產公司的一員。在公司工作近兩年中，我學到了很多知識與技能，***的發展也逐漸走上了軌道，從當初的我一個人到現在的28人;市場團隊的框架已經基本建立，大家各司其職;房產的供應鏈體系也已經大體建立，為公司持續發展打下了一定的基礎。
我非常感激公司領導給予我在這樣的良好環境中工作和學習的機會。特別是******等領導在這兩年中都給了我太多的關心，幫助和支持，我在此表示誠摯的感謝!
由于個人能力等原因，2014年的責任考核指標已無望完成，按照當初的約定，我將提交辭職申請;另外，由于家庭原因，我現在無法全身心的投入到工作中去，無論是對公司還是個人來說，選擇辭職將是對雙方負責的行為;同樣，由于個人能力的問題，我已經沒有信心可以帶領這個團隊完成公司期望的目標。
我對現在這個團隊投入了深厚的感情，對現在做的房產產品也充滿信心，如果有一個能力強的帶頭人，我相信他們可以做出一番業績來回報公司，所以我希望公司領導一如既往的支持**營銷團隊。在我正式離開之前，我會把我的工作全部移交給接替我的人，直到他上手后我再離開，在當前的人員中，我認為***應該可以接替我的工作，供公司參考。
此致
敬禮!
辭職人：xxx
20xx年xx月xx日
房地產公司辭職報告三尊敬的領導：
您好!
感謝公司能在我迷茫求職中給了我一個自我實現的平臺，感謝公司讓我了解到了房地產這一行業，感謝公司的同事及領導對我無微不至的關心及照顧，經過深思熟慮后，我決定辭掉在公司所擔任的職務。
在公司的兩個月里，我盡職盡責的完成自己的任務，因此我無憾于領取每個月的工資。不管是因為運氣，碰巧，還是因為其他原因，總之，因為我的存在，有將近20萬元的價值進入公司的賬戶，相對于那些兩三個月帶了無數批客戶，卻沒有簽一單的人而言，我也是有價值的，因此我對自己是否給公司帶來經濟利益感到無憾。
因為自身的原因，我無法適應公司的規則，無法為公司創造更多的業績，實在很抱歉。我決定離開這個崗位，去尋求適合自己的生活規則。都知道我比別人更努力，在任何事情上，我都是這樣認真對待，不管以后從事什么行業，我都會用這種態度去面對。但我的努力，并不只是想和最差的人相比較，何況在這個行業中，我比最差的人還要差。公司需要成績，同樣，我也需要成績。我不想在付出了更多，卻得不到回報的工作上浪費太多的時間。至少我還年輕，有更多的時間去追求屬于自己的生活規則。我上無老，下無小，自己的生活水平又不高，也不急著去掙多少錢。
我會按照公司的規則，在遞交辭職信之后的一個星期離開目前的崗位。不管我以后走到哪里，在公司的這段寶貴經歷將伴隨我一生，這將是我求職生涯中相當重要的一部分。
另外，我想向公司提個小小的建議：在針對兼職大學生，何不實行按日，按周結算工資?在大學里，能夠出來做兼職的人，本身就是一些不平凡的人，他們只會盡職盡責的去完成自己的任務，不會像某些人那樣如何去弄虛作假。或許他們的真正目的不是為了簽單，但他們會對得起應該得到的工資。或許他們為了利用課余時間去掙取一點生活費，零花錢，一個月只做那幾天，甚至一天，把他們的工資移到下個月發放，的確不太好。何況在這個社會中，欺騙的東西太多，兼職也按月結，的確讓人心驚膽顫。在公司業績不太好的情況下，在全職業務員較少的情況下，何不給那些想做兼職的大學生一次機會呢?
最后衷心的祝愿鳳華名邸能夠蓬勃發展!祝福同事們能夠再創佳績!
此致
敬禮!
關鍵詞:房地產管理質量安全
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
房地產建筑業是我國的支柱產業之一，是我國的基礎性和先導型產業，在國民經濟中的作用和地位不斷增強，逐漸成為帶動整個經濟增長、結構升級的產業。
一、項目管理
房地產項目現場管理實際上是通過甲方現場代表來實現的。
1 圖紙審核
⑴在施工標招出前，房地產公司應對招標圖紙和工程量清單進行嚴格審核，這樣做會極大減少圖紙內容和清單項目的漏項，避免施工后工程造價的大幅度提高。當然，很多房地產公司本身沒有這方面的技術優勢，這就需要房地產公司組織有相關技術水平的各專業工程師來完成。
⑵在工程開工前，房地產公司一定要組織監理公司的技術部對設計施工圖進行全面的審查，發揮監理公司現場管理的經驗，對優于施工的設計提出合理化建議，減少影響工程施工順利推進的障礙。
⑶圖紙會審及技術交底是開工前必須做的重要工作。要很好地組織勘察、設計、監理、施工單位及房地產公司內部各有關部門對施工圖進行全面的會審，除圖紙本身技術問題外，各相關單位要盡心盡責地對整個工程項目建言獻策，這對工程實際施工起到重要的指導作用。
2 質量的控制
⑴施工質量的控制：施工工藝的質量管理和施工工序的驗收管理需要發揮監理的功能。嚴格按圖施工，確保工程質量。甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。為了防止監理的不作為和與施工單位的暗中串聯，房地產公司自己必須具備關鍵工序、關鍵工藝的施工知識，只要這樣才能通過管理監理而達到控制質量，因為大部分的房地產工程師在這方面沒有施工單位、也沒有監理單位經驗豐富。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。
⑵材料的質量控制：材料的進場必須經過房地產公司的審樣簽字確認。材料的質量控制需要從訂貨前、生產中、進場后及安裝這幾個過程都要嚴格控制，應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，上報主管部門處以降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理。并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。作為房地產公司需要利用自己的知識和管理手段保證監理用心認真的工作。
⑶進度的控制：必須嚴格進行動態的管理跟蹤，根據每個周期（一般為一周）的進度記錄情況分析該階段的進度實際狀況，是否有偏差，什么原因造成了，如何解決，如何把工期搶出來，這項工作是甲方很重要的一項工作。
⑷造價的控制：關于工程變更及現場簽證，要求房地產工程師對圖紙及合同要相當的熟悉。由于工程變更及現場簽證有時候是不得而為之，這點需要房地產公司工程師按實際情況處理，需要變更的必須向上級匯報并提出自己的建議。
3 綜合管理
⑴在合同管理上下功夫，這對今后的工程施工進展是否順利，房地產公司是否能主動掌握施工單位及分包單位至關重要。并且要對現場管理工程師也灌輸這一理念，一切管理和控制均按合同約定來監督，合同管理一定要從嚴從緊。
⑵定期召開工程例會。工程要想管得好,最好的做法是督促監理深入現場，常檢查監理工作，每周定期開工程例會。每周的監理例會上不要搞形式主義，要確確實實地解決問題。當然房地產代表也必須深入現場并掌握工程第一手資料。
⑶在施工現場，說話要有權威性，領導辦事不能隨意性太強，除非管理能力遠遠高于施工方和監理方，否則不要在工地上亂發言，一切按程序辦事，不越位，不篡位，本職工作要到位。應該承擔的和協調的不要推卸責任，該罰的絕對不能手軟，要鐵面無私，該處理的問題絕對不能姑息。
⑷房地產代表不僅要有工程技術人員精細的頭腦，還要有管理人員的管理手段和措施，技術工作要全面精通，管理工作要精明機靈。要領會領導管理層的意圖,及時掌握施工現場的質量、進度、安全情況,才能提出合理有效的建議或意見。
⑸把項目負責制落到實處。事必躬親的做法不可取，除非你有足夠的精力去實施。反之，就應充分下放權力，用人不疑，疑人不用，讓大家自主發揮主觀能動性。工程的實施工程中要求現場管理人員每天下現場，監督施工。作為甲方不了解工程進度,不知道施工質量,不明白監理在干什么,就是一個不合格的甲方,只有了解施工單位、監理單位以及現場的實際情況后,才能在指揮上得心應手,在管理上有的放矢。
⑹堅決杜絕以包代管現象。
⑺面對工程情況，除非是不可抗力的原因，對施工方不要講道理，只講結果。現在的工程講道理的話，施工方永遠是正確的，作為甲方就永遠管不好工程。
⑻資料的管理。督促監理和施工單位做到必要文字存檔，要有良好的檔案管理制度。工程檔案資料隨進度同時進行，單項工程完畢后就進行單項工程驗收，不要拖，隱蔽工程要隨隱蔽隨驗收并及時整理資料，避免最后資料缺失。
⑼很重要的一點，雖然是投資方，但也不能高高在上，要平等地對待施工和監理單位，明白現場三方是真正的利益共同體。
4 協調
⑴與相關專業的協調。這項工作也必須負起責任來，因為隱蔽工程中大部分與給排水、強弱電、暖通等專業相關，而裝飾工程施工時也必定存在與這些專業相碰撞的情況。
⑵與相關單位的協調。工程管理確實是一件非常復雜的事，作為管理中樞，在面對各參建單位如設計、監理、施工等既要協調好各單位之間的管理，又需要管理各單位各司其職，還需要控制現場的狀況。同時要避免他們互相勾結，又要避免監理、總包故意刁難，還要處理好他們內部管理層的關系。這就要求集思廣益，提升自己的全面管理水平，抓住關鍵，做到公平、公開、公正。
二、安全管理
安全管理指施工項目工程師對工程施工實施安全控制、承擔安全責任的總稱。施工現場直接從事生產作業的人員、材料、機械相對集中,存在多種危險因素,在錯綜復雜的施工現場對人員的不安全行為,對物資的不安全狀態以及危險源的識別與控制是施工管理的重點,控制人的不安全行為,充分調動人的安全生產的積極性,對于違反安全規定的錯誤行為予以堅決制止,用人方面也要從人的身體狀況和業務水平等多方面綜合考慮,全面控制。施工現場把機械、物資、及其他生產對象存放位置,存放狀態,存放條件進行控制,體現“安全生產,預防為主”的原則。準確及時的對危險源進行識別和有效的控制,施工生產用電、特種設備作業現場、火災、高空作業、滑坡、塌方危險地質地段、塔機作業、重點防火防盜區域、爆破材料的管理
和使用、化學品的使用儲存與使用、機械傷害等。安全這項工作要常抓不懈，而且施工和監理單位都必須高度重視且都必須設專門的安全工程師。施工單位要嚴格執行三級安全教育，每周監理主持的安全大檢查如果有甲方參加的話，對施工單位安全教育的執行力度也會起到很好的督促作用。安全是人類最重要,最基本的需求,是人民生命與健康的基本保證,我們必須充分認識安全生產的重要性,切實把安全生產放在極端重要的位置,堅持安全第一,預防為主的方針,有著現實而深遠的意義。
關鍵詞：企業業績 高管薪酬 民營上市房地產企業
一、引言
現代企業因所有權與經營權分離，可能產生道德風險和逆向選擇，薪酬的激勵效應能在一定程度上規避道德風險。民營上市公司自身發展靈活，一般情況下，受政府干預程度較弱。
立足于檢驗高管薪酬與公司業績相關性，已有許多文獻進行了分析，并得到了不盡一致的研究結論。魏剛（2000）以1998滬深A股上市公司年報數據為樣本，實證分析高管薪酬與企業業績不存在顯著的正相關。李增泉（2000）回歸認為高管薪酬與企業業績不相關。張俊瑞等（2003）建模實證分析出高管薪酬與公司業績、公司規模呈現顯著、穩定的正相關。徐向藝等（2007），選取2004年滬深市A股1107家上市公司樣本，以公司治理界定企業業績，認為僅有國家絕對控股和相對控股的公司高管薪酬與公司治理績效存在顯著正相關關系。可見，由于高管薪酬各項指標界定不同，以及企業業績選取不同指標，出現了不一致的研究結果。
在細分和衡量不同行業以及規模的上市公司后，學者得出不同的結論。詹浩勇、馮金（2008），以2004年——2006年我國192家高技術行業上市公司的面板數據，實證分析高管薪酬與公司業績無顯著相關性，顏彩羽（2011）利用2009年滬深市A股醫藥、生物制品行業運用多元回歸模型，實證分析出醫藥、生物制品行業高管薪酬與公司業績、公司規模顯著正相關。
本文是基于之前學者的研究，通過對現實問題的深入的考慮，深入到高管薪酬與公司業績敏感性的因素層面上，試圖探索出房地產公司薪酬激勵規律，尋求符合經濟規律的激勵機制。
二、 研究設計
（一）假設提出
國內很多企業與高管簽訂合同，通過將高管的薪酬水平與公司的經營業績掛鉤，激勵高管的決策和行動與股東利益保持一致，因此提出假設1。
假設1：民營上市公司高管薪酬與公司業績存在顯著的正相關關系。
即在其他條件不變的情況下，民營房地產上市公司業績越好，高管薪酬越高。
處在不同規模公司的高管，擁有同等能力和努力程度，所獲報酬也不盡相同。大公司掌握較多的資源，取得利潤的可能性也高過小公司，付給高管較高報酬的可能性也較大。因此，提出以下假設2。
假設2：民營上市公司的高管薪酬與公司規模存在顯著的正相關關系。
在假定民營上市公司高管薪酬與公司業績存在顯著關系的提前下，在薪酬制度完善的企業中，薪酬與業績波動較低，即提出假設3。
假設3：房地產公司高管薪酬與業績的敏感性與公司規模負相關。
除了企業的規模外，有文獻認為高管薪酬與業績之間關系的敏感性與企業的資本結構相關。企業的負債比是高管薪酬激勵機制的決定因素。當債務風險較高時，企業高管會選擇與股東利益保持一致的風險較大的投資項目，將風險轉移給債權人，但由于民營企業中高管可能就是債權人，為規避較大風險，做大規模并不是每個債權人的愿望，負債會控制在一定范圍內，由此在第一個和第二個假設成立的條件下，我們可以推出假設4。
假設4：房地產高管薪酬與業績之間的敏感性將隨著公司負債率的上升而下降。
（二）樣本選取與數據來源
本文使用的民營上市公司房地產開發與經營業的數據均來自CSMAR，樣本時間跨度為2008——2011年。樣本選取原則如下：（1）剔除并非完整區間從事房地產開發與經營業的公司；（2）剔除缺失高管薪酬等相關數據的公司，最終選取了44家民營上市房地產公司。
（三）回歸模型
在參考已有文獻的研究，以及綜合考慮各種因素的基礎上，為檢驗假設1、2本文構建模型如下：
……………. （1）
其中以前三名高管平均薪酬的自然對數（lnceopay）作為薪酬變量，以每股收益eps和凈資產收益率perf作為公司業績變量，以公司總資產自然對數lnsize作為公司規模變量
為檢驗假設3構建模型如下：
…………… （2）
其中ceopay是前三名高管薪酬的平均數，perf、size、dr分別表示企業的業績、規模和負債比。通過交叉乘積與的系數和符號來判別規模和負債比對高管薪酬與業績之間的敏感性。
三、實證分析
（一）相關性分析
采用stata11進行實證分析，從表1可以看出，每股收益eps和凈資產收益perf顯著相關，且相關系數達到0.71，高管薪酬與凈資產收益不顯著相關。
表1 相關性分析
對eps與lnsize這兩個變量進行相關性分析，相關系數為0.5431，初步認為不存在多重共線性，但為了檢驗模型（1）是否存在多重共線性，以eps為被解釋變量，以lnsize為解釋變量，作輔助回歸方程進行分析，得到輔助回歸方程的判定系數為0.117，由此計算出方差膨脹因子為1.0，即認為eps與lnsize之間不存在多重共線性。
對eps與perf這兩個變量的相關性分析，得出兩者之間的相關系數為0.7144，進一步檢驗，以eps為被解釋變量，以perf為解釋變量，作輔助回歸方程進行分析，得到輔助回歸方程的判定系數為1.90，由此計算出方差膨脹因子為1.0，基本認為eps與perf之間不存在多重共線性。
（二）回歸分析
檢驗認為，模型1不存在多重共線性，但直接OLS，重要的解釋變量eps，perf，不能通過統計檢驗，所以不能對模型1直接用OLS回歸分析，考慮數據為短面板，模型可能存在固定效應或隨機效應，通過豪斯曼檢驗顯示，
固定效應：
由于p值為0.8889，應該使用隨機效應模型，而非固定效應模型。而經過比較幾種隨機效應結果，MLE結果較為理想，選取其作為模型（1）的檢驗方式，結果顯示如表3.
表2：模型（1）回歸結果
表2顯示，perf在1%水平上顯著負相關，即企業的業績越好，高管薪酬不升反降，eps正相關，即企業每股收益越高，高管薪酬越高；同時，高管薪酬與公司規模在1%的水平上顯著正相關，即公司的規模越大，高管薪酬越高。
對于模型（2），由于各個變量之間存在著共線性，因此我們將變量進行分類，然后進行分部分回歸。結果如表3，對于高管薪酬與公司業績之間的敏感性，表中的第2列Perf項和perf*size項的系數分別為-206983.3和0.000168，但perf項在10%水平下不顯著，且擬合優度R2僅僅為0.1635；表中第3列perf項和dr*perf的系數分別是-40058.36和-128476.6，但在10%均不顯著；表中第4列perf項和inde*perf的系數分別是-2335780和6175840，但這兩個系數也均不顯著。
表3：高管薪酬與業績敏感性的影響
四、研究結論
假設1不成立，考慮到大部分行業公司業績與高管薪酬掛鉤，高管人員經營管理直接影響其報酬水平，可能與房地產特殊的行業背景和特點有關，我國房地產業受政府調控影響較大，公司業績的漲幅，并沒有帶來高管薪酬相應的漲幅。
假設2成立，公司規模對高管薪酬的影響超過每股收益，這表明在民營房地產上市公司高管薪酬隨著公司規模的擴大而提高。
假設3和4不成立，即隨著房地產公司規模的增加，高管薪酬與業績之間的敏感性并不顯著，房地產公司負債比的提高，高管薪酬與業績之間的敏感性也不顯著，董事會的獨立性對房地產公司高管薪酬與業績之間的敏感性的影響也不顯著。
五、政策建議
上述研究結果表明，我國民營上市房地產企業的高管薪酬與公司業績的負相關關系，雖與假設相背，卻在我國宏觀政策調控背景下，符合現實狀況。制度或者政策環境對于民營上市房地產企業的影響顯著，結合民營上市房地產企業處在特殊的調控政策下，筆者提出幾點建議：
首先，合理設計業績考核指標。考慮到房地產業績較大的波動性，應綜合考慮公司的業績指標，如凈利潤、資產收益率、主營業業務增長率等，并結合公司規模、行業景氣度等綜合因素確定高管人員的薪酬。
再次，完善薪酬與企業業績激勵機制，實施經理人持股機制，優化薪酬結構。避免走入民營企業，家族管理的怪圈。提高非年薪制貨幣報酬的數額，實現對高管人員努力和貢獻的回報。
最后，建立規避風險的長效管理機制。儲備全能型人才，降低企業人員流失率，健全企業錄用招聘優秀人才的程序，保持合理人員結構配置，在源頭上保持企業長期穩定發展。
參考文獻：
[1]李瑞，馬德芳，祁懷錦.高管薪酬與公司業績敏感性的影響因素——來自中國A股上市公司的經驗證據[J].現代管理科學，2011，（9）
[2]楊向陽，周為民，高管薪酬與公司業績關系實證研究——基于我國中小企業板的實證研究[J].中國注冊會計師，2011，（5）
摘要SOX法案的推出標志著內控信息披露進入了強制性時代，而我國上市公司內控披露研究起步較晚。文章對深交所18家上市房地產公司2009年-2010年內控報告及內控鑒證報告進行了分析，提出了相關的改進建議。
關鍵詞內部控制報告房地產上市公司信息披露
一、問題研究背景及意義
2002年7月SOX法案的推出使得內控信息從自愿性披露進入了強制性披露的時代。目前，我國已對上市公司內控信息披露方面制定了相關制度，并取得了一定的成效，但由于研究起步較晚，導致內控信息披露仍存在各種各樣的問題。房地產業作為我國“支柱型”的經濟力量，兼有自身的經營特點，以其為樣本探究我國內部控制信息披露存在的問題，具有實質性意義。
二、深交所房地產上市公司內控信息披露現狀及評價
為了解我國房地產上市公司內控信息披露的狀況，筆者對深交所18家房地產上市公司內控信息披露情況進行了分析：
從總體披露情況表中可以看出，整體披露程度仍然較低。
雖然《指引》在第一章第三條中明確指出：公司董事會應對公司內部控制制度的制定和有效執行負責。但從執行情況來看并不理想。
（三）公司內部控制評價標準
18家公司均在兩年的內控報告中提到了評價標準，但是標準的選取不一而足。總體上說，大多數公司以《企業內部控制基本規范》及深交所《上市公司內部控制指引》作為指導性文件，2009年有10家公司采用了這一標準，占樣本比例的55.6%。2010年，隨著深交所《主板上市公司規范運作指引》的，比例有所下降，為33.3%。有些甚至采取“一把抓”的態度，將《公司法》、《證券法》、《指引》等等均作為內控評價標準。這一現象也是我國缺乏內控規范性文件的表現。
（四）會計師事務所審核標準
資料來源：根據深交所房地產上市公司內控報告整理
2010年事務所審核標準與2009年情況一致。不難發現，即使是專業機構，其對內控的評價標準也不相同。如何借鑒財務審計報告模板和審計結論的可取之處，完善內控報告審核程序，是我們值得思考的問題。
（五）內部控制缺陷的披露
公司對于內部控制存在問題和整改計劃的披露不甚理想。對樣本經過統計發現，09年有12家公司指出了內控存在的缺陷或提出了實際的整改計劃，10年僅為9家。內控缺陷披露情況的下滑部分原因是公司已經建立較完整的內控制度，但筆者認為，提出切實可行的評價體系，才能使公司對內部控制評價有據可依。
三、造成內控披露問題的原因分析及完善建議
（一）我國內控信息披露制度不夠完善，應積極建設
從制度建設來看，沒有統一的內控信息披露格式，缺乏統一的評價方法體系，使得公司內控報告呈現“空”、“泛”、“套”三大問題。筆者認為，制度的完善應從以下幾個方面考慮：規范內控信息披露的格式和主要內容；規范內部控制評價標準；建立系統的審核結論模板；規范內控審核依據，建立有效的審議程序。
（二）行業特殊性影響內控建設，應提高自愿性披露
房地產企業的財務關系復雜，導致內部控制的信息溝通不暢。同時，在會計核算過程中，由于房地產開發企業收入確認的復雜性，賬簿設置繁簡不適等原因也會導致內部控制的復雜性。面對以上現實，為了更好地提高房地產公司內控信息披露質量，應當合理運用信號理論。公司為了在競爭市場獲得相對于其競爭對手的比較優勢，會有較強的動力向資本市場披露相關利好信息，以突出核心競爭力，獲取市場份額。
（三）監督機制不夠健全，應加強監管
從外部監督來看，需要監管部門對上市公司的內部控制報告、注冊會計師的審核報告定期或不定期地實施監督檢查，從源頭上防范虛假的內控報告、審核報告的產生。從內部監督來看，企業內部控制信息披露的內部監督程序的重要問題在于明確劃分各關鍵參與者各自的職責，使其各司其職。以合理保證戰略、計劃和目標的實現。
（四）信息使用者對內控信息需求不足，應提升理性需求
由于個人投資者素質總體水平不高、機構投資者自身規模以及外部環境限制等因素，我國資本市場目前對內控信息的需求還不強烈。我國需大力培育機構投資者，以增加其對內控信息的需求。同時還應加強個人投資者的素質提升，使投資觀念更趨于理性，壯大理性投資者的隊伍，增加對內控信息的需求。
參考文獻：
關鍵字：房地產居住改善市場定位
1.房地產行業特性概述
1.1公司的一般特性
商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產者的XX房地產公司具有一般商品生產企業的特點及功能，同樣也應當具備生產、銷售、財務等系統及合理的管理體系、嚴謹的控制體系，來支撐起公司的主體框架，完成企業的基本職能。但是房地產業的要素是起更大作用的是土地、資金和市場需求;當然市場需求是所有商品是否有生命力的最根本依據，如果沒有市場需求，那無論什么產品其作為商品的屬性都不完整，以下分析是以有市場需求為前提進行的。
1.2公司對土地的依賴性
因公司產品固有的固定性、單件性、地域性及消費的一次性等特點，使得XX房地產公司具有對土地資源及儲備量多少的依賴性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，決定了公司只有占有一定數量的土地資源，擁有一定的土地儲備量，才可能擁有持續發展的必要條件。現在國家調整土地政策，天津市政府加大對土地的控制權，所有土地的出讓必須經過規定的程序，按掛牌、招標或拍賣的方式進行。土地市場的壓縮性規范化，使得地產開發商對好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對大型的、有實力的開發商將更加有利，而小開發商的生存空間會縮小，土地市場的規范化也將使房地產業產生馬太效應，大房地產開發企業越做越大，小開發商則舉步維艱。
1.3房地產具有保值和增值性
房地產是相對稀缺的，而隨著社會的發展、人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長。房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產不僅能夠有效地保值，而且能夠獲得增值。從這一角度來說，房地產具有資本品和消費品的雙重屬性，在其使用過程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使所有者獲得增值收益。
2.房地產發展與改善居民環境
2.1趨向:突破——調控——健康持續發
房地產業是經久未衰的傳統產業，在市場經濟中占有重要地位。發達國家約占總產值20%以上。由于它在國民經濟中具有先導性和基拙性，有時會隨經濟起落有所波動，但大趨勢總是跟經濟的發展和國土的開發、社會的進步一致的，是朝前發展的。
我國房地產業正在向市場經濟轉軌，在出讓土地和商品房市場上有所突破;1992年隨經濟高速度發展，出現了突飛猛進的局面.全年完成732億投資，全國城鎮新建住房1.6億平方米，這是加快改革開放的必然結果。但這僅僅是開了一個頭，當前我國城市人均住房不過6.7平方米，全國房地產值還只占生產總值的2.3%只有發達國家的1/10，發展的前景是十分廣闊的。最近香港《南華早報》預測:“盡管大陸經濟降溫，但房地產業前景令人樂觀”，這不是沒有道理的。
在社會主義市場經濟的條件下，政府能夠有效調控房地產業，通過加強管理興利除異，充分發揮房地產業繁榮經濟、改善環境、造播人民的功能;走上能與社會經濟和建設環境協調、穩定、持續發展的道路。當前政府宏觀調控取得的初步成功，可以說明這一點。
2.2問題:
沖擊經濟秩序、破壞生態環境在對房地產業放開、搞活中，發生“失拉”，出現諸多問題和弊病，引起社會關注。討論較多的有“六多”、“六少”:①開發企業多，開發量少;②舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少;③國有土地使用權協議出讓多，公開拍賣少;④外資、合資企業增加多，但資金到位落實少;⑤利用外資建高檔商品房多，建工業廠房、民宅少;⑥開發區開辦多，占耕地、綠地多，妙地皮多;按規劃、項目批地少，開工少，政府收益少。歸納起來有三個弊端:①姑礙經濟正常運轉，投機倒把，擾亂金融，危害經濟;②加劇社會分配不公，擴大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿;③破壞生態環境和國土資源，居住環境進一步惡化，難以恢復;這一點最值得憂慮.破壞性的“建設”危害極大。
我國環境污染、生態破壞本來就嚴重，國家十分重視，把“環境保護”定為國策。經二十年防治，局部有改善，總體仍呈惡化趨勢,1992年有較明顯的反映。據環境公報統計:全國塵排量增7.6%，SO增3.9%，工業廢水增9%,工業固體廢棄物增5.1%。開發區從117個增到2700個，占地1.5萬平方公里，80寫是耕地;城市綠地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;濫砍亂殺之風盛行。盲目開發，搞亂規劃局面，破壞自然生態和人文景觀，造成視覺污染，居住環境質量下降，居民健康受到影響。據青年報問卷調查:上海、北京、廣東、陜西、安徽、甘肅6省市，約81.1%的人對目前環境狀況“不大滿意”或“很不滿意”。
城市環境則更突出，由于城鎮化速度加快，城市規劃、住房建設與基礎設施等滯后，城市還是臟、亂、差、擠。住房短缺、綠地不足、建筑簡陋、景觀俗套、“三廢”污染又加上噪聲、視覺污染。上海還有幾萬戶人均不足2平方米
的困難戶，幾十萬個煤球爐和馬捅。北京市內仍有600萬平方米明、清時代留下的破舊危房，約有20萬戶、70多萬人居住破爛危舊房。北京綠化經多年努力，人均綠地已增到6平方米，但距聯合國人均60平方米的目標，差距還很大。
華沙已達77.7平方米，平壤也有47平方米。北京迄今仍有不少園林古跡被占，50多處王公花園只剩37處。城區四合院胡同文化景觀與古都風貌已是支離破碎。再也不能搞“破壞性”建設了。著名科學家錢老不久前指出:“北京市興起一座座長方形高樓，外表如積木塊，進到房間，外望一片灰黃.見不到綠色.連一點點蘭天也淡淡無光，難道這是中國21世紀的城市嗎?”他向建設界提出:應發揮中國園林建筑的優良傳統，把整個城市建成一座超大型園林，或稱之為“山水城市”。
保護、恢復、發揮北京古都面貌，是全國人民、全世界華人的期望;房地產部門任重道遠，為改善我國人民居住環境，提高人民生活水平，任務極其艱巨，我們應該把握好這個方向。
2.3.建議:重視住宅建設、走生態化之路
住房建設事關廣大人民安居樂業、社會安定之大計，不可忽視。從我國居住環境的現狀出發，跟蹤世界發展的新趨勢，我建議:住房建設要走生態化道路。去年聯合國《環境與發展》大會上，各國首腦一致通過的《里約宣言》，宣告人類必須與生態環境和諧共處，以保證人類社會得以“持續發展”。生態文化、生態消費已成為新潮流。塑造新型人工生態系統，滿足人們“生態文化”的需求，已是世界的新趨勢。世界住房日也提出“持續發展住所”的主題。我們住房建設應當選擇有利于生態環境建設的方向，走生態化的道路。初步設想是:
（1）居住環境要“清潔、安全、方便、安靜、舒適、美觀”，滿足“生態文化”的要求。
（2）多建“生態型”住宅，如利用太陽能、沼氣，廢水回用、立體綠化·生活廢棄物采取生態技術，變廢為寶。
（3）建筑景觀要發揚民族風格，體現地方色彩，美化環境，宏揚傳統居民文化。
（4）屋內布置、裝飾、色調、采光等講究藝術，滿足人們對“自然美”的追求，有益于身心健康。
（5）公共設施配套齊全，盡量采用新材料、新工藝、新技術，清潔生產、文明施工。
3.房地產公司定位策略與居民居住需求
3.1目標市場的確定。
不同經濟地位的居民具有不同的需求意向，從宏觀上講，住宅供給應力求多元化、多層次，以滿足這些需求。具體對每個房產商而言，應進行大量市場調研，從國家政策和自身財力、資源等方面制定合理的開發計劃。國外大型房地產開發商，為了在土地費、造價和經營規模上發揮優勢，多傾向于在城市周邊新開發區內大批建造設計統一的住宅群、買主多為技術性工人、白領職員的中等收入家庭。小型開發公司熱衷于在高級住宅區內建造高檔私人住宅，占領高層次的房地產市場。正確的市場定位，能使物業適銷對路，加快資金周轉。
3.2區位選擇。
絕大多數房產商都要考慮地段因素，并從交通、基礎設施等方面加以改進，但卻忽視了居民的社區價值觀。國外有句諺語“世界上沒有相同的住房”，即是說既使住宅質量、地區價值相同，不同家庭居住也有不同的使用價值。居民在長期的城市生活中，形成了自己社會活動網絡和自己的“區位”價值觀。國外研究表明，無孩期的年輕夫婦，收入不豐，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期，為保證有良好的居住和學習環境，往往選擇較好的郊區住宅;到老年時，為安全和避免孤獨，又返回中心城居住。因而，沒有所謂絕對的地段價值。地段價值從營銷角度看只是個相對概念，表明城市發展的整體趨勢，既使較差地段的住宅，面對紛繁的居住需求，仍有它的市場，關鍵是房產商的眼光和應變能力。
3.3價格定位。
住宅價格，由成本、利潤和稅金構成，不同房產商實行不同的定價策略，無論采取一次性付款的優惠策略，還是先低價后高價，顯示上漲的誘導策略，總之要真正實現價格，必須考慮居民的消費結構和支付能力，我國城市居民仍處于低水平的居住狀況，擴大居住面積、改善住宅設施仍是最緊迫的需求，房地產商應謀求與政府、金融單位合作，確定適中價格，實行靈活的付款方式。
3.4廣告定位。
房地產的廣告訴求應謀求“專一”，針對不同的消費群體，確定有效的訴求方式，同時做到完成物業銷售時樹立公司形象。良好的公司形象，將是企業的無形資產，帶來持久的利益。居民選擇住宅時依賴于正式的信息來源（報紙廣告及各種媒介的傳播）和非正式的信息來源（親戚朋友間的傳播和擇居者本人的走訪），因而將自己的品牌形象植根于公眾中，才能立于不敗之地。
參考文獻：
[1]盧鏗，關于文化與地產之間關系的探索，中國房地產報2003年
【關鍵詞】房地產開發；項目工程；管理體系
引言：近幾年來，隨著國民經濟的發展和人們消費觀念的轉變，房地產行業順理成章的變得炙手可熱，商品房、住宅、和公建設施的開發建設遍地開花。項目工程管理是房地產開發中非常重要的部分，代表了地產公司的建設管理水平和項目運營能力，需要受到各方的重視。
1. 房地產開發工程管理概述
房地產開發工程管理體系并不僅僅指的是建筑物的施工和建設，對于現代房地產市場而言，工程管理體系包括了項目的前期規劃設計、施工建設和后期的工程管理等，涵蓋了技術、資金、人力資源和項目工程的管控，關系到了地產公司的實力和項目的經濟效益和質量。
1.1 房地產項目工程管理主要內容
房地長項目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）項目前期運營管理
地產項目的前期管理主要包括項目的評估測繪、可行性分析、計劃和法定圖則的編制、建筑主體規劃設計、協助報批報建等，工作量較大。由于涉及到的內容較多，且專業化程度較高，時效性強，因而多數地產企業會將此類項目外包給測繪評估公司、設計院等合作單位完成，部分較大的地產企業甚至會培養自己的專門人才和機構。
盡管如此，項目前期運營管理關系到項目的順利開展和可行性，需要地產公司委派較有經驗的總工程師進行監管完成。
（2）項目施工管理
地產項目施工管理是最為人們所熟知的，包括施工現場管理、資金調配、采購、安裝造價預算、人力資源等方面的管理。項目施工現場較為混亂，不可預測的情況較多，需要管理人員控制好施工進度和把握好整體項目進展。
（3）后期管理
項目后期管理包括項目的收尾、對銷售等部門的配合工作以及工程不足之處的修補等。后期項目管理較為簡單，以配合工作為主。
1.2房地產項目工程管理的意義
建立房地產項目工程管理體系，其目的在于對房地產的施工建設管理規范化和程式化，從而滿足市場和企業自身發展的要求，提高企業的運營管理水平和經濟效益，保證項目按時按質完成，從而達到效益最大化。
1.3房地產項目工程管理的現狀
由于房地產行業的特殊性，雖然房地產市場如此繁榮，但整體的房地產管理仍是粗放型為主，管理較為混亂和隨意，缺乏對專業人才和規范化操作的重視。隨著社會分工的逐漸細化和行業的成熟化，房地產開發管理也必然面對著升級和改造，以滿足市場發展的要求。
2. 房地產項目工程管理存在問題
房地產項目管理體系并非新鮮話題，但一直以來都未曾真正受到企業和有關部門的重視，許多地產企業從未曾正視該問題，而一味追求效益最大化，最終為房地產公司的管理和項目的質量都埋下隱患。
2.1 管理體系缺陷
當前的房地產公司普遍缺乏對管理架構的重視，項目管理人員中缺少經驗豐富的總工程師和職業經理人，也沒有一批專業和財務、安裝造價、人力資源和法律等人員作為后盾，導致管理混亂而被動，人力物力不能得到最大效果的發揮。
同時，由于對項目工程管理的不重視，導致項目問題頻發，導致諸如項目本身潛在問題未能及時發現和解決、設計和施工有缺陷、未能如期完成任務等。
2.2 資金管控問題
事實上，房地產的開發階段需要高額而連續的資金投入，如何調配和利用有限的資金便成了大部分民營地產公司面對的最主要的困難。資金是房地產項目的命脈，資金短缺乃至斷裂對地產項目的影響是致命的。
2.3 工程進度控制不當
工程進度控制不當表面原因是受到客觀因素影響，而更深層的原因往往是該項目的管理節點控制不當，項目計劃編排不符合實際情況、管理人員未能及早對各種潛在問題進行發現和控制而引起的。
2.4 現場管理混亂
不少地產公司都放任施工現場的混亂管理，無形中為自己造成了不小的損失。混亂的施工現場管理增加了施工材料和資源的浪費、施工設備的損壞率和施工工作效率及質量，不但造成資金的不必要浪費，也會影響工程的質量，甚至因此而發生事故意外，造成工期延誤。
2.5 人員流動性大
人員流動相大對地產項目的影響是潛在而危險的。由于地產開發建設周期較長，非常需要對項目本身了如指掌的員工，若地產公司工程管理當中人員流動性很大，不但會影響到其余員工的工作積極性，也迫使企業不得不花費更高的成本培訓新員工，為企業增加了負擔和沉沒成本。
3. 完善工程管理體系的手段和措施
通過對房地產開發公司項目工程管理的現狀分析，我們可以得出結論，目前房地產行業的工程管理體系并不成熟，還有很多地方需要完善和修正，筆者將就如何建立和完善房地產開發工程管理體系提出幾點看法和建議。
3.1 人才管理
工程項目管理不同于其他職能部門，從其自身的專業性角度來看，必須要有資深的總工程師帶頭管理，在技術問題上把關，以保證項目編制和實施的可行性和正確性。房地產開發流程復雜，需要許多的專業人士配合，尤其是對于工程師的吸納和管理，對項目本身非常重要。
由于項目開發時間并不短，少則一年半載，多則甚至時間跨度長達十多年，因而，健全完善的項目工程管理體系離不開穩定而高質量的工程師隊伍。地產工程師類型很多，包括建筑師、規劃師、安裝造價工程師、預算工程師、結構工程師、給排水工程師等，正規的地產公司必須配備齊這類專業人員，由他們對項目的進度和質量進行操作和把關。
3.2 外包項目管理
房地產項目開發中涉及到許多的技術外包，如測繪評估、規劃設計、法定圖則編制、建筑施工單位等，雖然是外包項目，但每一步環節都對項目的開發極其重要。
在選擇合作單位上，應當綜合考慮乙方的資質和經驗、能力等。以設計院的選擇為例，能力較強的設計院能夠給予甲方很多的幫助，為甲方編制更有說服力的法定圖則、爭取更有利的容積率等。對合作單位的慎重選擇，可以提高整體項目的水平和質量。
3.3 施工現場管理
對于施工現場管理，我們可以通過劃分工作區域，建立工作記錄和倉儲管理臺賬等方式，動態管理施工現場，使得不同部門能夠同時進行各自的工作而不受干擾，也有效的管理了施工物料和器械。
3.4 施工進度管理
在編制項目計劃當中，管理層人員不能不顧實際情況胡編亂造，使得計劃書空有其形而根本無法具體操作。把握好項目管理當中的每一個節點，如報批報建、環評等，根據實際進度不斷調整，把握好施工當中的整體情況和操作環節，從而保證工程的進度和節奏。
3.5 項目質量管理
為了提高項目的質量，越來越多的企業開始引進各類的質量管理系統和質量管理標準。地產企業應當根據國家和省市政府的相關規定，達到既定的質量標準要求，并協助做好工程驗收工作。這樣不但能夠有利于地產項目的最后通過，也能夠保證項目工程的質量。
3.6 規范化、制度化管理
大多數地產公司未能實現規范化和制度化管理，建議地產公司的項目管理部引入規范的操作系統，程序化操作各個步驟，保證操作手段的規范和正確，從而提高工程的效率和質量。
4. 小結
房地產行業中的工程管理體系復雜而作用重大，不但體現著所在企業的工程力量和水平，也直接關系到項目工程的質量安全和經濟效益。身為管理人員，我們應當對工程管理體系提重視程度，通過人才培養和體制建立等方式完善和規范工程管理體系，最終提高企業自身的經濟效益和社會聲譽。
參考文獻
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