時間：2023-05-30 09:35:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇樣板房設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
樣板房的設計直接關系到樓盤的銷售，所以很多房地產商越來越重視樣板房的設計，而樣板房也成了樓盤一個不可或缺的組成部分。那么要怎么設計樣板房才能對樓盤的銷售起到更大作用，樣板房設計中又有哪些值得關注的問題呢？
一、樣板房所具有的特點
人們通常購買的房子都是毛坯房，沒有任何裝飾，在不裝修的情況下很不美觀。而樣板房是裝修好以后的房子，讓人們能清晰的看到樓盤房間的布置，而樣板房設計好的話，很容易讓消費者產生共鳴，從而立即購買。一般來說，樣板房都具有以下特點：
1．展示性
建立樣板最主要的原因是輔助樓盤的銷售，所以樣板房更注重于感官效果。那么樣板房的設計可以通過光、形、色、擺設創造一種吸引人的氛圍效果，從而激起消費者的購買欲。
2．特色性
根據樓盤的風格不同，樣板房也會有很多種風格。比如田園建筑風格的，樣板房的設計則要符合田園創意，放一些花草、搖椅以及一些木質的家具，這樣可以襯托出田園風格的特色，讓自己的樣板房充滿特色。在消費者同時查看很多樓盤時，能夠對自己的樓盤留下深刻印象。
3．針對性
購買房子的人群有很多種，如一家三口型、單身型、新婚型、老人型，對于不同的人群，他們的需要也就不同。比如像一家三口的人群，他們的需求可能是要求房子比較實用、溫馨，那我們就不能把樣板房設計成那種后現代風格，一定要根據購買人群來確定樣板房風格。
二、樣板房設計風格的選擇
1．中國古典風格
這個類型的樣板房主要是針對一些老年人和喜歡古典文化的人群。設計上最好選擇傳統家具，門窗、墻面盡量有些雕花，這樣可以烘托下古典文化氣息。室內裝飾方面擺放一些瓷器、字畫、屏風等。衛浴設計擺放木盆，這樣會讓參觀者有種身臨其境的感覺。設計上要精雕細琢，最好不要出現一些太過現代的裝飾，盡量在細節上傾向于古典風格，以激起消費者購買的興趣
2．簡約風格
這個是現在比較流行的一種風格，比較符合大多少居住者的要求。色彩搭配方面要格外注意，不要顏色跨度太大。這類風格的裝修比較注重線條的優美，裝飾方面可以多以陶制、鐵質藝術品擺放為主。在提倡簡約的設計的同時，也要富有個性化，給參觀者留以遐想。
3．歐式風格
這個類型的設計要求樣板房的面積要足夠大，最好是別墅、越層這樣的房屋類型。想要購買這樣房子的人，肯定是有一定的經濟水平，而且對品質方面要求比較高，所以樣板房的設計也格外重要。歐式風格主要分為巴洛克式和洛可可式。兩種風格雖然有所區別，但整體都體現了一種豪華大氣，浪漫的感覺。在樣板房裝飾中，多以精美的法國壁畫，精致的彩色地毯，浪漫的窗簾為主加以烘托氣氛。在歐式風格中，壁爐的設計是最重要的，也對整個樣板房起到了決定性作用。
4．后現代風格
這個類型的設計比較適合追求個性的80、90后。樣板房的住整體設計不能拘泥于傳統，要有創新才能滿足適用人群的需求。后現代風格的屋內設置都比較夸張、具有抽象意義。結合了傳統與現代的特點，用一些疊加、錯位、引用等手段來表現出后現代風格的特點。
樣板房的設計風格主要取決于購買人群的類型以及樓盤本身的風格。設計的好壞直接影響消費者的購買欲，所以在裝修裝飾上一定不要一帶而過，輕視樣板房設計的重要性。同時最好要有幾套不同風格的樣板房，要看適用人群的類型，再帶其參觀。
三、樣板房設計中需要注意的問題
樣板房雖說對樓盤銷售起到了很大作用，但不是花的錢越多越好。在注重美觀的同時，一定要考慮到房屋使用中所具有的實用性，不能做出一些不合常理的設計。
1．要具有實用性
人的活動決定了房屋的使用，在設計中，要美感與實用性并存，這對樣板房的設計也是一個很大的要求。比如一些多層或有閣樓的房屋，在樓梯的設計上是采用玻璃材料。從室內的整體來看顯得簡約、明亮，但實際應用中，如果家里有老人和小孩，在上下樓梯的過程中很容易滑倒，而且透明樓梯也給人一種很不踏實的感覺。所以在樣板房設計中一定要結合實際生活，從消費者的角度出發，貼近生活，這樣才能避免樣板房美觀但不實用這樣問題的發生。
2．樣板房對市場起到了引導性
現在的樣板房不再只是樓盤銷售的一個工具，而是引導現代裝修裝飾的一個潮流趨勢。可以說，樣板房代表著一個城市的裝修水平。一些新的設計元素理念，新材料的使用，以及新的施工工藝都會在樣板房設計中體現。現在中國的樣板房已經趨向于成熟化，它代表的往往是一種最先進的裝修材料、裝修理念，還有一些最新面市的家具和裝潢材料。樣板房的設計不再僅僅只為本樓盤提供，而是面向于裝修設計市場，帶動的整個裝修市場，所以在樣板房設計上，也要好好考究。
3．環保成了人們現在所關注的問題
人們對房屋在追求實用、美觀的同時，也越來越重視環保健康。在樣板房裝修過程中我們也要重視這個問題，在設計中增加一些空氣凈化系統、飲用水凈化系統、甲醛凈化系統，讓樣板房變得更健康低碳。避免使用一些劣質的油漆、乳膠漆，最大程度的實現樣板房環保新理念。這樣不僅讓吸引消費者購買，還有利于日后房產環保理念的建設，大大推動我國房產業的日后發展，為居住者提高了一個健康的居住環境。
四、總結：
樣板房的出現已經在房地產商間形成了一種流行趨勢，也在樓盤銷售中也起到了越來越大的作用。樣板房設計風格的選擇、其自身具有的特點以及需要注意的問題，筆者都在文中闡述了自己的想法。
參考文獻：
[1]2009樣板房設計與可持續性發展(上海)論壇暨《住在中國 樣板生活——2009中國樣板房設計精品集》第一輯新書會[J]. 設計家, 2009,(09)
關鍵詞：樣板房；軟裝設計；商業性；生活方式
中圖分類號：J524 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2013）11-0274-02
一、樣板房軟裝設計的商業特點
樣板房作為樓市發展的一個產物，其設計與市場營銷是緊密相連的。地產發展商通過樣板房設計展現物業開發的理念、定位，精心將其打造成目標客戶的理想居家空間。因此，樣板房設計不同于普通住宅裝飾設計，不僅僅滿足于某個個體家庭需求，它針對的是某一特定目標客戶群體。
軟裝設計對于樣板房而言，起到烘托氣氛、畫龍點睛的展示作用，是一種重要的商業手段。為了促進銷售，俘虜客戶的心，刺激買家購買欲，它往往會做得比較夸張，甚至以一種舞臺布景的效果出現，使之具有極強的煽動性，并不斷地翻新花樣，推出新的時尚，引導著大眾的居住潮流。然而，需要注意的是作為以展示促銷為目的的樣板房軟裝設計，應向大眾展示出一種健康的、人性化的生活方式和生活態度，為我國住宅文化的良性發展起到積極的作用。
二、軟裝設計是人類生活方式演變的物化表現
軟裝設計又稱陳設設計，室內的陳設設計是人類生活方式演變的物化表現。縱觀歷史，遠古時期人們的生活是集社會性、巫術性、宗教性等為一體，因此在室內陳設上充分體現這些特性，其使用的器皿，無論在造型及器皿上的圖騰的設計上都突出了宗教的特點；墻上的壁畫多表達古人從事生產、戰爭和狩獵的場面。例如，埃及人時期，居室的陳設布置是經常更換的，因為埃及人相信，3000年后他們就會在極樂世界里復活，并得到永生，而現實生活中的住宅是他們臨時寄居的旅館，金字塔才是他們永久棲息之地。古希臘時期，崇尚一切神與人的互動都在敞亮的戶外展開，因此成就這個時期別具特色的風格，開敞明朗，講究藝術效果的經典建筑形式——敞廊，人們的活動大多在公共活動場所進行，相對應室內的陳設也帶有濃重的戶外特點，如在一些豪宅里，常常是原始粗礦的夯土地面，墻上卻裝飾著描繪戶外風光優雅的壁畫。
早期的室內陳設設計具有很強的藝術性，但在人性化方面卻考慮甚少。中世紀，那些有能力過良好生活的人經常過著游蕩不定的巡游生活，在裝飾房間時，舒適很少作為主要因素來考慮。文藝復興時期，建筑師們越來越關注于設計，并為特別的房間挑選特別的物品做裝飾，但整體說來，家具更多的是為了與建筑風格的需要相呼應，而不是為了滿足人體的舒適需要，家庭中那些堅挺直立的木質靠背椅是很難讓人真正長時間放松。17世紀巴洛克時期的室內通常是社會事件的有效場所，軟裝飾肩負的功能是“炫耀”財富，而從未與個人生活緊密相連。
三、引導生活方式的樣板房軟裝設計
我國上世紀80年代已開始有室內裝修的的概念，軟裝設計作為室內裝修設計的深入部分近年來越來越得到人們的關注，買房置業的人不再滿足于“居者有其屋”，如何對居住環境的改善和美化已成為他們的關注熱點。在重視裝飾、崇尚人情味，逐步追求居住文化意境的今天，軟裝飾作為—種表達個性思想和生活情趣信息載體，已成為獨特的文化風景，軟裝飾的運用可使靜態、單純、一覽無余的空間變為動態、充滿情趣、甚至高雅富有情感的空間。軟裝設計的興起使人們美化裝飾自己的家居從相對被動的階段轉化到主動介入的階段。
軟裝設計源自于人類的生活方式，它既要適應我們現有的生活方式，同時也在創造著人類的生活方式。當今，作為反映和衡量居家主人品位主要判斷標準的軟裝設計，在家居裝修中得到業主的重視，但如何進行軟裝設計也大多數業主頭疼的問題，樣板房的出現適時解決了大眾的困惑。樣板房通過軟裝設計不僅為大眾提供一種對生活夢想的體驗和啟發，同時影響并指導著大眾的生活方式。
由于樣板房設計的好壞直接影響到房子的銷售，為了銷售效果，地產發展商頗費了一番功夫。上世紀末，隨著改革開放的深化，國民生活水平有了大幅度的提高， 為了滿足某些新富裕起來的人群對體面的生活要求，房地產商喊出“給你一個五星級的家”的口號，借鑒學習從香港傳過來的設計案例，樣板房被裝修成富麗堂皇的五星級賓館，由此在國內掀起了一股將家裝修得像星級賓館一樣的熱潮，人們都以住在賓館式的家里為榮。然而星級賓館的冰冷、缺乏人情味的裝飾特點并不符合居家生活的要求，那些用壁畫裝飾的或鍍了金的室內環境看起來很冷酷，給人以假面具的感覺，它們必須依賴五彩繽紛、夸張的裝飾才能熠熠生輝。這段時期不但針對那些先富起來者的樣板房令人膛目，連那些為普通人裝飾的樣板房居然也往豪華方向靠近。因為發展商們發現西方發達國家的生活方式是當前許多中國人都夢寐以求的東西，于是他們將原汁原味西方的生活，不加修飾地搬過來，諸如傾力打造了原版美國大社區，外加維多利亞花園、私家溫泉泳池、家庭桑拿、個性化私人會所等，再用人文、清水、綠蔭、雙面大飄窗、觀景陽臺等煽情詞語做注，加上尊容氣派、頂級大氣、中西合璧等形容詞，所有關于房屋的美好觀念都集于一身了，似乎這樣西方最新的主流的生活方式就到中國來了。裝修華麗的樣板房把人們向往的生活方式夸張和放大，在豪華的幻景中，人們對居住的真正要求被忽視了，一個民族幾千年來形成的生活習慣和居住文化被忽視了。
樣板房設計的本質上是使居住者從觀念上引導生活方式，其中陳設裝飾則是使生活方式更加生動，因此應通過軟裝設計構筑一種生活的理念、一種打動某一特定客戶群體的個性鮮明的生活方式，而不是說前輩們是怎樣生活的，我們就照搬照套。如針對高學歷品味人士的生活特點，為其打造儒雅氣質的新中式樣板間，明清式家具的簡潔搭配現代元素，兩種簡潔的精神融匯相生，在沖突中凸顯時空的交錯，古今同味，演繹出當前時代背景下的中國傳統風格文化。又如得到新一代高級白領們極力追捧的新古典裝飾風是在傳統美學的規范之下，運用現代的材質及工藝，化繁為簡，演繹傳統文化中的經典，它不僅擁有典雅、端莊的氣質，并具有明顯的時代特征。隨著我國與外來文化的交流和接觸的加深，以反映不同地域類型的生活方式和裝飾特點的樣板房也不斷涌現。例如東南亞風格樣板房，主要針對那些從事藝術類、文化類行業的人群，他們除了文化程度較高之外，大多都崇尚休閑、自然的生活，因此為他們構筑東南亞民族島嶼特色及精致文化品位相結合的東南亞風格再適合不過，大量使用具有自然質地的材料，如麻制品、藤制品，配上熱帶綠色植物的造成一種對自然的親近；根據受眾人群的喜好以清爽自然的色調為主，減少東南亞地域特色濃重色彩的面積，在每個散落的小空間里精心組織了的具有地域文化特色的藝術品，使自然休閑的氣氛中滲透著東方神秘文化意蘊，處處體現著居家主人的用心和品味；這樣雅致的生活展現成功得到目標人群的青睞。再如地中海風格的樣板間，其室內軟裝設計基于海邊輕松、舒適的生活體驗，少有浮華、刻板的裝飾，生活空間處處使人感到柔風愜意、休閑渡假式的氛圍，這種具親和力的、極致浪漫風情的樣板房很快被那些追求溫馨浪漫、享受悠閑生活的年輕人群所接受，同時它也是新婚夫婦購買婚房的首選。
另外，軟裝設計的興起帶動了家居軟裝飾行業的發展，一些知名家居軟裝飾品牌公司并沒有純粹的銷售產品，而在不為余力地打造其品牌的樣板，為大眾詮釋別樣的生活方式，這其中的佼佼者就是近幾年風靡全國的宜家傢俬。宜家是全球家居行業最彰顯時代個性與用戶體驗的企業，它以各種概念為標簽的生活樣板間向人們展現出瑞典特有的清新、健康的生活方式，自進入中國市場之后，宜家迅速培養起眾多忠實的擁躉。很多喜歡逛宜家的人們都有同樣的感受，宜家的樣板間不是在銷售產品，而是在向人們銷售夢想。例如為單身貴族設計的50平面左右的樣板間，小小的空間里，沙發、茶幾、寫字桌一應俱全，簡單又不失個性同時有非常實用。在這里填充了單身貴族們“宅”的特性，舒適的沙發，讓疲憊的身軀得意放松；毛絨絨的地毯，讓家感覺不冰冷；簡單的電視柜，簡單實用；規矩的書桌，既可以當成飯桌，亦可用來上網。而隨手可拿且陳列很多物品的背景墻，則讓宅男宅女們更清晰、方便地拿到自己的所需……一切的一切，都是那么的干凈利落。宜家的樣板間沒有過多的硬裝修，更多的是鮮活的家居軟裝飾元素的組合，最大限度地拓展了平面空間，搭配方式靈活多變，以最經濟的方式變換著家的心情，不同類型的人群、不同的家庭結構都可以在宜家找到相應的居家生活體驗并從中受到啟發。
四、結論
經濟全球化為我們帶來了豐富的物質資源的同時也將國外先進的成熟的設計理念帶進國內。在大量優秀的設計案例引領下，我們的設計師進步速度之快，裝飾語言之豐富，設計手法之新穎，毫不遜色于國際；但遺憾的是很多國內設計師設計的樣板房卻總有一種拒人千里的感覺，缺乏人的氣息，缺乏生活氣息，使人不敢觸摸。歸根到底是因為設計師忽略了樣板房設計不是展示設計師本身豐富的設計技巧；不是在展示時尚精美的材料；而是通過軟裝設計展示給置業者一種健康的、人性化的、適合特定群體的共性生活方式。
參考文獻：
[1]李硯祖.環境藝術設計[M].北京：中國人民大學出版社，2005.
[2]王受之.世界現代設計史[M].廣東：新世紀出版社，2001.
關鍵詞：示范體驗區；規劃；組織；定位
1 示范體驗區設計理念及要求
樓盤設計理念是產品的核心價值，也是該樓盤的靈魂，其中應包括企業產品營造過程中所體現的價值觀，以及經與周邊樓盤比較、分析，與市場情況相結合而提煉出的樓盤“賣點”。當代房地產開發理念就是追求人與人、人與建筑、建筑與環境的和諧。不管是宏觀或是細節，整個產品鏈中應滲透著人性關懷。
房地產示范體驗區建設的考慮應提前到產品策劃階段。結合項目整體定位及市場需求，來規位置、規模、戶型配比、流線組織等，并作為先決條件和指導性原則貫徹到隨后的具體規劃、建筑、景觀及室內設計工作中。
2 示范體驗區的規劃設計
2.1 示范體驗區規模
規模大小應根據項目的整體定位、市場營銷策略以及開發進度等因素結合前期資金投入情況決定。一般包括：入口接待區、入口景觀區、售樓處區、示范組團區（示范景觀、樣板房），有的還建設商業街或者部分商業活動場以豐富原來單純營銷空間。
2.2 示范體驗區選址
示范體驗區選址應綜合考慮以下因素：①交通便利，標識清晰；②方便停車及接待；③不影響周邊施工；④包含樣板房所有房型；⑤景觀具有代表性；⑥靠近售樓處。
2.3 示范體驗區流線及內容
流線內容組成如下：入口接待（停車場）售樓處形象入口示范體驗區樣板間示范體驗區售樓處。
2.4 重要節點
（1）停車場設計。避免參觀者駕車進入示范體驗區，停車場位置應靠近示范體驗區出入口，若接待中心離樓盤的出入口有一定的距離，應銜接好看房車與機動車的換乘。
（2）售樓處。售樓處的建筑外觀和風格應與樓盤的類型、檔次相匹配。
（3）形象入口。參觀的形象入口最好是規劃中的小區主入口，如施工進度許可，作為形象入口的小區主入口應配合樣板房的推出計劃及時間節點提前進行景觀設計和施工。在施工進度趕不上示范體驗區推出時間的情況下，也可搭建臨時形象入口，來烘托銷售氣氛。
（4）參觀通道。參觀通道是聯系各節點的紐帶，起著重要的承接作用。參觀通道根據施工條件可采取多種方式。對工地進行強圍蔽以后，施工通道的設置應考慮不影響示范體驗區環境和看房參觀路線的美觀。樣板房的參觀通道應具有易達性且必須保證安全性。如沒有景觀展示的話，通道兩側和定面應以廣告板或布幅遮擋，內容可以以營銷策劃的各種內容來表現。參觀通道應經過精心打理，讓走過工地的參觀者不會被灰塵所污染。
（5）單元入口及門廳。在前期資金投入許可的情況下，樓棟單元入戶門和門廳需按樓盤交付標準進行設計和裝飾，入口周圍如有景觀烘托，則會產生更好的效果。如果地下室的門廳和電梯廳是連接看房通道的出入口的話，該地下室的門廳和電梯廳也應進行精心的設計和裝飾。
（6）樣板房。樣板房是整個示范體驗區展示的重點。樣板房應充分展現項目的主題，在風格上應既符合項目整體定位又適當超前，突破一般的家裝思路，引導新的生活狀態及方式，為營銷制造一定的話題。除了室內裝飾外，在樣板房入口可結合走道、電梯廳設計一些景觀小品，增添居家情趣。還應在門口設置戶型牌、功能牌等對樣板房做詳細介紹。
（7）室外景觀。示范體驗區景觀是整個小區景觀亮點的濃縮顯示，必須體現整體景觀設計的主題精髓。示范體驗區的景觀布置將直接對銷售產生影響。依據設定的參觀流線，從入口至出口的流線上應有視覺亮點、氛圍景觀、體驗或停留性景觀，其觀賞面與流線應有良好結合。特別是在形象入口、售樓處等關鍵節點應有良好景觀烘托氣氛。在各參觀起始點和達到點，均應有良好景觀視線。范區景觀營造應考慮與樣板房的對景關系，樣板房與示范體驗區應融為一體，在視覺和動線上應有互動的關系。
3 示范體驗區的建筑設計
3.1 售樓處
售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業務的地方，還是現場廣告宣傳的主要工具，通常也是實際的交易地點。建議建設永久性建筑，以后可以改造成會所或是商業、文化場所等。一個設計非常好的售樓處，它可以成為這區域的標志，這樣的建筑肯定會得到目標顧客的認可。
3.2 樣板房
3.2.1 樣板房類型
樣板房按交房時裝修及設備配置情況，大致可分為：
（1）展示用樣板房：樓盤交房標準為毛坯房，樣板房只是按各樓盤不同定位要求設計并裝修其中部分套型作為銷售道具，幫助客戶理解房型空間關系，為客戶提供一個未來家園的美好想象，以激發客戶的購買欲。特點：高水準的硬裝和軟裝設計，營造出高于實際的感官沖擊。
（2）精裝修交房標準樣板房：樓盤交樓標準為裝修房，樣板房除活動家具及軟裝外即為交樓標準。精裝修交樓標準樣板房是為了事先讓購房客戶了解樓盤交房時各戶型的裝修標準及配置的設備品牌、型號，同時通過家具及軟裝塑造富有品質感的生活氛圍。為客戶提供對于未來家園可實現的生活指引。特點：真實、實用、品質感。
（3）工樣法樣板房：樣板房中不展示任何硬裝及軟裝，只展示材料、設備和施工做法。工樣法樣板房是為了讓購房客戶了解各種具體施工做法，通過實物和介紹十客戶對所選材料的外觀和品質以及施工方法有深入的認識，對未來的家園產生非常實際的了解，對預售樓盤的品質產生信心。特點：真實、具體、詳盡。
3.2.2 樣板房定位
（1）檔次定位：依據樓盤檔次定位樣板房檔次。樣板房檔次應稍高于樓盤檔次，使購房客戶感覺預售物業品質高于期望值，因而產生物超所值的驚喜。但樣板房檔次也不能定位過高，避免購房客戶因感覺與實際不符而不能認同。
（2）室內設計風格定位：依據樓盤檔次、物業類型、樓盤主題風格定位樣板房的設計風格。在兼顧樓盤的建筑風格及宣傳導向的同時，了解不同面積戶型的意向客戶群的年齡層次及文化背景，符合意向客戶群的喜好。每套樣板房的風格應為該套型意向客戶所喜歡的風格。
3.2.3 樣板房數量控制
戶型較多的住宅樓盤不用每個戶型都做樣板房，但至少要做幾個主力戶型的樣板房，一般一個樓盤做四到五套。
如果資金情況允許，則應以一定樣板房數量形成市場話題效應。
3.2.4 樣板房套型選擇
（1）戶型選擇原則：①主力戶型；②難銷售戶型；③特色戶型。
（2）注意事項樣板房不同戶型的數量比例應與整個樓盤整個樓盤戶型比例大致相仿，不然會顯得樓盤定位不明。
3.2.5 樣板房選址
（1）樣板房按位置可分為以下幾類：①固定：如果施工期允許的話，可以在預售樓盤中選擇適當的位置設置實景樣板房。優點在于真實、可信且節約成本。由于樣板房在完成銷售任務后可以帶裝修出售，因此節約了裝修成本，也省去了搭建房屋的費用。②臨時：如果沒有條件設固定樣板房，也可以在戶外搭建獨立的示范單位，或講樣板房設于售樓處（會所）內，一方面可以避開施工的影響，保證施工建造不受其他因素干擾，同時又可以盡量彌補示范單位局部細節如朝向、通風采光等條件的缺陷。
（2）樣板房選址要點：①所選位置應方便參觀，且處于示范體驗區范圍內；②樣板房與售樓處距離不宜超過400m，否則應配備電瓶車等交通工具；③從樣板房至售樓處應有安全、快捷且易圍合的通道；④參觀流線周圍應有一定面積的輔助景觀場地及停車場地。⑤固定樣板房的選址要求：在無電梯或電梯為開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層；不同套型的樣板房應盡量集中在同一棟樓或相近樓棟；主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；⑥臨時性樣板房選址要求所選地點應能保證所需的使用期限；所選地點應具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地；應不影響施工。
3.2.6 樣板房設計要求
（1）裝修設計應符合建筑設計的總體要求，強化建筑設計與裝修設計的相互銜接，使室內空間組織和界面處理更趨合理；
（2）裝修設計應本著標準化的原則，積極采用新技術、新工藝、新材料和新設備，并提高現場裝配化程度；
（3）裝修設計不得破壞建筑的外立面；
（4）裝修設計所形成的使用荷載應在結構設計所允許的范圍內；
（5）裝修設計嚴禁破壞房屋承重結構，且不得在承重墻上隨意開洞；
（6）裝修設計不得破壞豎向管道及井道，并不得改變其使用功能；
（7）套內裝修設計不得減少原套型安全出口、疏散出口和減少疏散走道設計所需的凈寬度和數量；
（8）裝修設計不應影響消防設施的正常使用。樣板房設計詳細見《室內裝修設計標準》。
樣板房就是交房標準
為了確保精裝房讓市民買得放心，四川省住建廳正在征求四川省工程建設地方標準《四川省成品住宅裝修工程技術標準》（以下簡稱《標準》）的意見。負責制定技術標準的住建廳標準定額處負責人告訴記者，《標準》中擬設強制性條文，其中包括成品住宅全面展開裝修施工前，樣板房必須裝修施工完畢，并驗收合格。
“以后樣板房里的‘非交付標準’將消失，樣板房就是成品住宅的交房標準，成品住宅交房時的裝修質量不能低于樣板房水平。”該負責人表示，鑒于裝修材料、部品、工藝的多樣性、復雜性和感觀質量評價的需要，強制條文能彌補可能存在的設計深度不足和合同約定的成品住宅裝修交房標準不細等問題，因此以樣板房作為驗收時的實物參照物是十分必要的，“確定強制性條文，必須強制執行”。
質量和觀感效果1∶1
筆者了解到，成品住宅交付樣板房是在建筑主體全部或部分樓層已經完成施工，但在裝飾裝修施工前，在建筑主體內，對各類戶型或標準，按審定的裝飾裝修設計和最終交給住戶的交付標準，提前施工的、反映成品住宅將達到的實際質量和觀感效果的1∶1樣板。樣板房采用的材料、部品和設備，與全面裝飾裝修施工中所用的材料、部品和設備需一致。“可以很好避免貨不對版的問題。”該負責人表示。
此外，由于施工過程中，在裝修材料的選擇、細部構造的處理等方面存在的隨意性，導致裝修工程所涉及的結構安全、防火、衛生、環保等國家標準得不到很好的貫徹執行，給工程帶來許多安全隱患。《標準》還擬強制要求成品住宅裝修工程必須進行設計，并應出具完整的施工圖設計文件，作為建筑施工圖設計文件的組成部分。而裝修設計必須保證建筑物的結構安全和主要使用功能也成為擬強制性條文。目前《標準》擬設的強制性條文正在進行公示，而《標準》預計在今年內出臺。
降低工程質量的最高罰50萬
對此，標準定額處負責人表示，任何單位和個人都可以對違反工程建設強制性標準的行為向建設主管部門檢舉。如建設單位明示或暗示設計單位、施工單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量的將處以20萬元以上50萬元以下罰款；勘察、設計單位違反工程建設強制性標準，將責令整改并處以10萬元以上30萬元以下罰款。施工單位違反工程建設強制性標準的，除責令整改外，還將處以工程合同價款2%～4%的罰款，情節嚴重的還將降低資質等級或吊銷資質證書。
關鍵詞：漫游動畫；虛擬現實；藝術；技術
由于動畫所具有的特殊功能，特別是現代無所不能的計算機三維動畫，已經越來越多的應用到人們日常生活的各個領域。計算機技術的高度發展，使得三維動畫表現力空前加強，給人以全新的逼真的視覺沖擊力。電腦三維技術在當今建筑領域中作為一殊的表現手段，越來越充分顯示和發揮出巨大的優勢。
1.三維動畫技術在建筑領域中的運用
1.1 房地產動畫
房地產動畫是根據建筑設計圖紙在計算機上制作出虛擬的建筑環境，有地理位置、建筑物外觀、建筑物內部裝修、園林景觀、配套設施、人物、動物、自然現象如風雨雷鳴、日出日落、陰晴圓缺等等都是動態的存在于建筑環境中，可以任意角度瀏覽。房地產動畫片的優勢在房子建成前進行全方位宣傳。在以前，房子沒有建成，無法進行實景拍攝，現如今利用三維電腦技術，很容易就可以實現。
投資商在規劃初期或樓盤即將封頂之際，就大肆展開宣傳攻勢，迫不及待的向客戶介紹之際的樓盤，以吸引他們購買的欲望。但由于樓房還在建造之中，客戶還無法得知房屋建成以及裝飾后的情況，投資商會找來與此樓盤相似的實物進行拍攝，或制作平面外觀圖形來向客戶宣傳，同時還要花費巨資建造各種各樣的樣板房供客戶參觀，使地產開發商增加了許多成本。營銷手法的創新將成為房地產行業的一種需求，也將成為樓盤突破重圍的最有利武器。
1.2 城市漫游動畫
城市漫游動畫是將虛擬現實技術應用在城市規劃、建筑設計領域。近幾年，城市漫游動畫在國內外已經得到了越來越多的應用，其前所未有的人機交互性、真實建筑空間感、大面積三維地形仿真等特性，都是傳統方式無法比擬的。在城市漫游動畫應用中，人們能夠在一個虛擬的三維環境種中，用動態交互的方式對未來的建筑或城區進行身臨其境的全方位的審視，可以從任意角度觀察場景，并且可以自由控制瀏覽的路線，能夠給用戶帶來強烈逼真的感官沖擊，獲得身臨其境的體驗。
1.3 小區瀏覽動畫
小區瀏覽動畫也叫虛擬現實小區漫游動畫，是將整個小區環境的規劃用三維動畫和電影的制作技術共同完成的小區漫游三維動畫片，主要表現有小區建筑物的規劃，如小區主體建筑、生活配套建筑、小區配套設施等。小區環境的規劃表現如人物、動物、車輛、假山、亭臺、長廊、河流、道路等，小區綠化帶的規劃、小區園林景觀的規劃等，通過三維技術真實還原整個小區的未來景觀。
1.4 樓盤漫游動畫
樓盤漫游動畫設計制作是源于計算機圖形技術在建筑領域的廣泛應用，樓盤漫游動畫用藝術的形式表現房地產住宅建筑設計理念，把建筑設計師手繪勾畫出的建筑方案、立面、剖面、透視圖變成逼真的虛擬樓盤，可隨心所欲的漫游其中。完美的建筑是由室內空間設計和室外空間設計兩個部分組成，樓盤動畫主要表現室內外空間設計規劃，詮釋設計方案、提高工程投標率，提成樓盤價值。
1.5 三維虛擬樣板房
虛擬樣板房動畫，是運用三維虛擬技術將虛擬樣板房的設計理念表現的淋漓盡致，讓瀏覽者透過屏幕感受到建筑的文化內涵和居家氛圍及生活方式。虛擬樣板間還可以省去建造真實樣板房的時間和費用，虛擬樣板間是近幾年房地產發展的一個產物，虛擬樣板房越來越受到房地產開發商的重視，虛擬樣板房也慢慢被購房者所接受，把看樣板房變的簡單高效。一個好的虛擬樣板房可以提升整個樓盤的形象和價值，提高購房者的購買欲望，促進銷售。
2.三維技術的優勢
數碼科技的誕生與發展，為房地產行業解決了一道難題，建筑動畫的推出，廣泛的應用于各個營銷階段，深圳、上海、北京、廣州等大城市都成為領導這場科技革命的時代先鋒。三維技術在房地產行業的應用，可以大大提高項目規劃設計的質量，降低成本與風險，加快項目實施進度，加強各相關部門對于項目的認識、了解和管理，極大的提高房地產開發商的品味和檔次，也必然會帶來最終的效益。
2.1最直觀的交流方式
效果圖等表現手段容易誤導用戶，而把樓盤做成三維動畫，開發商可以通過親自感受評估各個方案的特點和優勢，以便作出最佳的解決方案，不但可以避免決策失誤，而且還可以大大提高該房地產潛在的市場價值，從而提高土地資源利用率和項目開發成功率，保護投資。
2.2 最快捷的審批平臺
三維動畫技術提供一個直觀的審批平臺，讓審批者可以身臨其境的感受到建成后的景觀，溝通的加強帶來了項目的報批速度，從而為項目開工爭取寶貴的時間。
2.3 最方便的設計工具
三維動畫技術不僅僅是一個演示媒體，而且還是一個設計工具。它以視覺形式反映了設計者的思想。比如當蓋一棟樓房之前，你首先要做的是對這棟樓房的結構、外形做設計規劃，為了使之定量化，還需要許多設計圖紙，三維動畫技術可以把這種構思變成看得見的虛擬物體和環境，使以往只能借助傳統沙盤模型的設計模式提升到數字化的完美境界，大大提高了設計和規劃的質量和效率。
2.4 最先進的營銷手段
在房地產銷售中，傳統的方法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經過大比例縮小，因此只能獲得小區的鳥瞰形象，無法以正常人的視角來感受小區的建筑空間，同時，在模型制作完后，修改的成本很高，有著很大的局限性。三維技術的應用，給客戶帶來強烈的真實感，從而更快的作出購買意愿，大大加快商品銷售的速度。
3.三維技術的發展前景
動畫是藝術與技術結合的產物，是建立在現代先進的科學技術基礎之上的新的藝術形式，它的產生、存在和發展都與科技的進步有著密切的關系。傳統動畫的制作依靠的是電影、電視技術，現如今隨著動畫技術的不斷創新，特別是計算機技術與動畫的結合，以及計算機三維動畫的出現，更充分現實了科技給動畫帶來的不斷變化。
利用動畫原理和計算機數字技術結合的虛擬現實技術在建筑領域越來越被廣泛的應用，它無所不能的視覺表現極大的豐富了畫面的藝術效果。由于數字技術和電腦三維特效的不斷發展，時間和空間可以在現實與虛擬兩個境界里隨心所欲，三維動畫從簡單的幾何體模型到復雜的人物模型，單一的模型展示，到復雜的景觀設計，都表現的淋漓盡致。電腦三維技術的廣泛應用，減少了動畫制作成本，伴隨著科技的不斷進步，三維動畫越來越被人們接受，未來三維動畫的前途無量，中國動畫的下一個黃金時代即將來臨。
參考文獻
[1] 劉小林.錢博弘.動畫概論.武漢：武漢理工大學出版社，2004.8
【關鍵詞】建筑裝飾工程；特點；管理模式；控制方法；發展趨勢
Building Decoration Engineering Controls
Gao Dong-jun
（Xinjiang Hongyuan Investment Co. Urumqi Xinjiang 830000）
【Abstract】This paper mainly describes the characteristics of architectural works from， management， effective control methods and trends aspects， thus ensuring architectural engineering controls.
【Key words】Architectural engineering；Characteristics；Management model；Control methods；Trends
1. 建筑裝飾工程主要特點
1.1 建筑裝飾本質是人文藝術。
1.1.1 建筑裝飾本質是人文藝術體現在三個方面。
（1）質量標準：以工程標準為主還是以美學標準為主。
（2）質量控制主體：以方案設計師為控制主體還是以施工條線為控制主體。
（3）工程總體控制重點：以方案設計為重點還是以裝飾施工為重點。
1.1.2 理解建筑裝飾本質是人文藝術的意義。
1.2 建筑裝飾是一種“受限制的藝術”。
（1）建筑裝飾必須滿足建筑特定使用功能。
（2）建筑裝飾的定位要滿足特定的需求。
1.3 建筑裝飾看似簡單，人人可以參與，實質深不可測，難以捉摸。
（1）創作能滲透高層次美學理念的作品困難。
方案設計三個層次：
A.風格與功能定位相悖；
B.風格與功能定位吻合；
C.風格與功能定位吻合，且能體現高層次的美學理念。
（2）接受高層次的美學理念同樣困難。
2. 建筑裝飾工程管理模式的探討
2.1 裝飾工程管理現狀。
（1）管理系統被肢解，普遍缺乏系統的控制，造成先松后緊的局面。
（2）留下關鍵環節的管理空白。
A.方案設計計劃普遍失控；
B.忽視施工圖、設計交底、樣板房的深度有效控制。
2.2 兩種裝飾管理模式的利弊。
2.2.1 總承包統管裝飾工程模式。
（1）總承包統管裝飾工程管理模式的合理性。
A.管理的時間跨度上更合理。
B.管理的組織跨度上，使它更有利于總體的協調。
（2）總承包統管裝飾工程管理模式的弊端。
A.缺乏裝飾專業知識和經驗，更重要缺乏對裝飾文化的深度理解。
B.關鍵時刻，缺乏強有力的專業設計、專業施工力量的支撐。
2.2.2 裝飾主承包管理模式受到市場的歡迎。
（1）裝飾主承包管理的基本內涵。
A.進行總體和施工兩級管理。
B.著重強調前期關鍵環節的管理。
C.強調施工過程裝飾相關方的專門協調管理。
（2）越來越多的業主要求裝飾主承包。
2.2.3 裝飾主承包管理模式的利弊。
（1）裝飾主承包管理模式的優點：
A.通過設計、施工綜合管理和協調，更大程度上避免各管理環節間的工期消耗。
B.專業知識和經驗有助于控制方案設計的進程。
C.專業設計、施工力量，有助于對工程形成強有力的支撐。
（2）裝飾主承包管理模式的缺點：
A.總體協調方面沒有優勢。
B.介入時間較晚，前期管理很難理順。
2.2.4 裝飾主承包項目經理素質探討。
（1）理想的裝飾主承包項目經理及其目前不能普及的原因。
A.設計師控制裝飾工程符合裝飾工程管理規律。
B.目前國內設計師普遍缺乏工程管理素質。
C.施工項目經理上升到主承包項目經理需要從兩方面提高：
管理層面的提高：（普遍對前期管理無經驗，這點可以逐步解決）。
文化層面的提高：（對美的理解、認識的欠缺，導致無法更有力影響方案設計的進程。這方面很困難）。
（2）目前變通的方法。
A.加快提高施工項目經理對裝飾工程前期管理的能力；
B.加大設計師對施工過程質量控制的力度；
C.擴大主承包項目部中設計師的工作范圍。
2.2.5 看好裝飾主承包管理模式。
（1）工程管理必須深入到專業層面才能管好工程。
（2）總承包管理者缺乏轉型的基礎。
A.缺乏裝飾工程管理專業知識；
B.缺乏轉型意識；
C.缺乏深入裝飾工程管理實踐條件。
（3）裝飾施工項目經理在管理層面能力的進一步提高，能基本適應主承包管理要求。
（4）項目部充實設計師和擴大他們工作范圍，能彌補施工項目經理文化層面的不足。
（5）有意識地培養設計師工程管理能力，有希望培養出真正主承包項目經理。
3. 建筑裝飾工程關鍵環節有效管理方法
3.1 有效管理的兩項原則。
（1）要針對裝飾工程各個管理環節的特點和存在的問題進行管理。
（2）要有意識把各項管理工作變成解決特定問題的手段。
把施工圖設計變成解決方案設計可行性的最后手段；
把設計交底變成解決施工圖可行性的有力手段；
把樣板房評定和調整變成裝飾效果最終決策的手段；
把材料確認工作變成施工前期準備的終結。
3.2 裝飾項目方案設計管理。
3.2.1 裝飾項目方案設計管理特點：
（1）方案設計計劃失控是普遍現象。
A.顯性的失控現象；
B.隱性的失控現象。
（2）造成方案設計計劃失控的主要原因。
A.設計師理解、闡述、說服能力欠缺；（造成失去核心權威，誰都可以提各種問題，誰都無法決策的局面）。
業主沒有得到滿意的方案；
有基本滿意的方案，但是被糾纏于一些枝節問題，不能了斷；
B.設計師普遍時間概念不強；
C.在各種方案誘惑下不能作出選擇；
D.方案設計未納入總進度控制。
3.2.2 裝飾項目方案設計管理的重點。
（1）為方案設計留足充分的時間。
A.為創意留足時間；
B.住宅精裝修工程，要將樣板房施工、評定、調整納入方案設計時間段。
（2）從工程總進度計劃入手，促使裝飾方案設計的早日結速。
A.提供施工圖設計、施工極限工期，倒推方案設計極限終止期；
B.客觀分析工期失控的實際利弊，從中作出選擇；
C.尋找分解工程的可能性，按緩急程度分先后重排計劃。
（3）從大處入手，避免過于糾纏于細節：
A.裝飾理念提煉最先入手；
B.重點考慮裝飾設計對建筑功能使用方面的得體性；
C.嚴格審核所選定的裝飾風格自身的成熟性；
D.色彩的合理性。
3.2.3 裝飾主承包介入裝飾方案設計管理的意義。
（1）主承包有全局觀、有專業計劃性，有利控制工程進度。
（2）主承包能夠提供專業服務，避免糾纏于一些無關緊要的細節。
（3）主承包有設計能力，必要時能提供各種各樣的參考比較方案。
3.3 裝飾項目施工圖設計管理。
3.3.1 裝飾項目施工圖設計管理特點。
（1）特點之一、進度容易失控。
（2）特點之二、施工圖設計普遍深度不夠。
覆蓋面不夠；
飾面用材不明確；
安裝方式不清楚；
不同飾面間的過渡方式不明確。
（3）特點之三，圖紙與現場情況不吻合。
尺寸不吻合（特別要重視吊頂標高尺寸）；
未考慮現場具體條件（管道、消防箱等內容）。
（4）特點之四，忽視裝飾綜合圖或過于滯后出圖。
3.3.2 裝飾項目施工圖設計管理要點。
（1）必須控制施工圖設計進度。
方法之一，確立設計目錄，確立設計人員數量；
方法之二，核對標高，使設計標高與現場標高一致；
方法之三，按進度計劃進行過程檢查和落實。
（2）控制設計深度不夠和尺寸不吻合。
盡早組織施工方進場，組織設計交底工作，將圖紙中的問題盡早暴露和解決。
（3）控制綜合施工圖出圖工作流程。
專業施工方向裝飾設計提供在飾面上所有施工內容；
裝飾設計向專業施工方提供經過初步設計的吊頂綜合平面圖、墻面綜合平面圖、地面綜合平面圖；
如果有問題，再進行反饋，如果沒問題，必須簽字確認。以防今后缺失施工內容。
3.3.3 材料樣板確認管理目前存在的主要問題。
（1）經確認后的材料，由于價格原因無法實施，需要重新確認。
（2）材料確認的計劃性、系統性較差。
（3）材料確認的技術標準、環保標準不齊備。
（4）特殊材料加工、采購周期與工程進度不吻合。
3.4 裝飾項目材料樣板確認管理。
3.4.1 總承包或裝飾主承包材料確認主要管理點。
（1）盡最大努力，使材料確認在裝飾施工前完成。
（2）要編制完整的材料確認一覽表，并規定每樣材料確認時間計劃。
（3）要重點識別加工、采購周期長的材料，并盡早完成確認工作。
3.4.2 材料確認工作關鍵。
（1）強烈的管理意識。
（2）嚴密的計劃性。
（3）、深入細致的匯總工作。
3.5 裝飾設計交底組織工作。
3.5.1 裝飾設計交底現狀。
3.5.2 如何加強深化設計交底工作。
（1）要引導施工方，通過設計交底工作流程，解決施工圖可行性問題。
（2）施工圖設計交底重點解決：
A.施工圖深度問題，尤其是設計覆蓋面問題；
B.施工圖與現場現狀吻合問題。
（3）避免糾纏于一些細節問題，無關系統性的細節，可以通過今后的設計例會商量解決。
3.6 樣板房或樣板層施工管理。
3.6.1 目前樣板房或樣板層施工管理的缺點。
（1）重視施工管理，忽視施工后的評定以及評定后的調整。（樣板房或樣板層施工管理的目的性不明確）。
（2）即使有評定，評定的系統性、嚴肅性和明確性不夠。
3.6.2 樣板房或樣板層施工管理的重點。
（1）盡可能讓樣板房或樣板層盡早施工，為充分評定和調整留有充分余地。
（2）要重視施工后的評定工作，尤其是評定的系統性和具體性。要重視創造條件進行評定后的調整和再評定，目的，要為工程樹立一個業主對裝飾效果和裝飾施工均能接受的標準，避免施工過程再改，使工程能順利進行。
3.7 裝飾相關方的協調。
3.7.1 施工圖設計相關方協調。
協調業主方：以方案設計最后、全面確認為目標，確保施工圖設計能按計劃全面展開；
協調設計方：以施工圖正式出圖為目標，確保設計交底可以按計劃進行。
3.7.2 設計交底相關方協調。
目的是確保施工和材料確認可以全面展開。
3.7.2.1 協調設計方：以施工圖設計質量和可操作性為目標；
以設計交底后圖紙修改進程為目標。
3.7.2.2 協調施工方：引導施工方通過設計交底，解決圖紙施工可行性問題，為全面施工奠定基礎。
3.7.3 樣板房施工各相關方協調。
A.協調施工方：以控制施工時間以及評定后的調整施工時間為目標；
B.協調業主方：以最終需要調整的所有內容的確認為目標；
C.協調設計方：以施工過程中圖紙修改進度和評定后圖紙調整內容的出圖時間為目標。
3.7.4 設計例會各相關方協調。
A.控制業主、設計、施工方提出要求的合理性和明確性；
B.控制例會后各方工作完成的進度。
3.7.5 裝飾施工綜合布置圖各相關方協調。
A.各專業施工方：以及時、準確向裝飾設計提供具體飾面裝置的內容、位置為工作目標；
以最后確認裝飾設計提供的綜合布置圖為工作目標。
B.裝飾設計方：以綜合布置圖初稿出圖時間為工作目標；
以綜合布置圖最終出圖時間為工作目標。
3.7.6 其他工作相關方的協調。
施工流程的協調；
施工界面的協調；
施工垂直運輸、場容、文明施工等的協調；
施工質量檢驗的協調；
施工竣工圖制作進度的協調等等。
4. 裝飾工程的發展趨勢
4.1 裝飾設計的發展趨勢。
（1）裝飾設計與商業策劃相結合。
（2）裝飾設計全程化。
4.2 裝飾施工發展趨勢。
工廠加工、現場安裝技術深入發展。
【關鍵詞】房地產項目；甲方；進度控制
0前言
在房地產項目中，進度目標是甲方項目管理的三大目標之一；進度控制則是甲方項目管理的主要任務之一。進度目標是在項目決策階段項目定義時確定的，是通過項目實施階段的進度控制來實現的。項目進度目標能否實現，也即能否按時交付關系到甲方整個項目投資的經濟效益和社會效益的實現。因此房地產項目總進度目標的確定是否合理，甲方的進度控制目的和任務，以及進度控制應關注哪些重點等是甲方需在項目進度控制方面著重考慮的。
本文主要從三方面對甲方進度控制的方法進行研究探討。
1房地產項目總進度目標
1.1論證項目總進度目標的必要性
項目總進度目標是在項目決策階段項目定義時確定的。項目總進度目標的確定是否科學、可行直接關系到項目能否按進度目標完成并交付。很多房地產項目在決策階段對可行性研究不夠全面、透徹，大多都流于形式。在項目定義時，對項目的總進度目標未給予充分的重視和論證，往往都是決策層領導憑自己的想象確定的。而且通常會先確定項目的交付日期，工期的長短未充分論證就確定開工時間；或者前期準備工作不充分，到開工時一拖再拖，項目工期被壓縮。這種現象常常會導致進度總目標無法實現。因此必須在總進度目標控制前，通過對總進度目標的分析、論證來判斷目標實現的可能性。若項目總進度目標不可能實現，則項目管理者應提出調整項目總進度目標的建議，并提請項目決策者審議。
1.2如何論證項目總進度目標
大中型項目總進度目標的論證是通過編制總進度綱要來實現的。項目總進度包括設計前準備階段的工作進度、設計工作進度、招標工作進度、施工和設備安裝工作進度，還有物資采購和項目動用前準備工作進度。編制總進度綱要就是通過對整個項目實施的總體部署，考慮總進度規劃和子系統進度計劃的相互關系，確定里程碑事件進度目標等一系列工作來論證總進度目標實現的可能性。
在現實項目管理中，有很多項目總進度和各子系統進度計劃之間協調、配合不夠，未做到統籌兼顧。一旦到了實施階段，各子系統進度不一，問題百出，嚴重影響總進度目標的實現。例如我們經常會看到有些項目的物資采購，特別是須國外采購的物資，進度計劃編制時未充分考慮到物資采購的周期，往往出現物資采購跟不上施工進度的現象；設計進度計劃編制未考慮深化設計的周期，導致深化設計跟不上施工進度等情況。
1.3總進度目標論證的工作步驟
房地產項目總進度目標論證工作是一項科學、嚴謹、工作量大且復雜的工作；需要充分了解項目的結構特點及功能定位，在大量掌握項目相關資料、數據的情況下，運用各種進度管理的方法和手段進行的論證工作。
項目總進度目標論證工作必須按照一定的工作程序嚴格論證。具體步驟如下：
（1）調查研究和收集資料；
（2）項目結構分析；
（3）進度計劃系統的結構分析；
（4）項目的工作編碼；
（5）編制各層進度計劃；
（6）協調各層進度計劃的關系，編制總進度計劃；
（7）若所編制的總進度計劃不符合項目進度目標，則設法調整；（8）若經過多次調整，進度目標無法實現，則報告項目決策者。
2.甲方進度控制的目的和任務
2.1甲方進度控制的目的
甲方項目進度控制必須樹立和堅持的最基本管理原則是在確保工程質量的前提下，控制工程的進度。通過運用各種管理手段和方法，控制各系統和各層次的進度來實現項目的進度目標。有些項目不顧施工生產的客觀規律，一味壓縮施工工期，因而導致質量安全事故。
2.2甲方進度控制的任務
甲方項目進度控制的任務就是在項目實施階段對設計、施工、物資采購、項目動用前準備階段工作等進度進行控制，以滿足項目的總進度目標。
在很多開發項目中，一個項目由很多子項目組成，設計和施工往往是同時進行的。甲方一般偏重于已處于施工階段的子項目進度控制，常常忽略了后續子項目設計工作進度的推進和控制。這會導致子項目進度的延誤。因此甲方必須把所有的子項目設計進度計劃納入到總進度計劃中，以確保總進度目標的實現。
3.甲方進度控制的主要內容
3.1設計進度控制的重要性
“萬事開頭難”，在項目實施階段首先應考慮設計準備階段和設計工作的進度控制。設計進度的控制是建立在保證設計質量的前提下，即符合甲方的項目要求和相應法律法規，設計規范的前提下進行設計進度控制。
有很多項目為符合設計進度的要求，設計深度不夠，甚至出現建筑和結構嚴重不相符的情況，在圖紙會審和設計交底時又未發現，直到進入施工階段才發現無法施工。這些問題的處理或多或少會影響到進度的控制。
3.2工程物資的采購進度控制
建筑物資的采購進度必須符合項目的總進度計劃；必須進行動態管理。通過對進度目標的分析和論證，在收集資料和調查研究的基礎上編制進度計劃；及時跟蹤檢查，并進行調整。
有些項目在編制施工進度計劃時未進行充分調研，對物資采購的周期，特別是進口機電設備的采購周期認識不足，編制的施工計劃根本無法實現，影響工期。
因此在編制總進度計劃時，物資采購應引起充分重視，特別是一些有特殊要求的物資、非標產品和進口設備。物資采購進度計劃應緊密的配合總進度計劃，及時跟進調整。
3.3樣板房裝修的進度控制
目前大多數房地產項目均采用樣板房的方式進行商業推廣。樣板房的裝修進度控制，首要解決的問題是樣板房裝修方案和效果的確定，即樣板房裝修方案的效果是充分論證的，所用材料也是經甲方認可確定的。這樣做的目的是盡量減少在樣板房制作過程中大面積的修改和頻繁的變更。
有些項目方案未經充分論證即著手樣板房制作。隨著施工進度的推進，甲方根據現場效果，隨性的進行修改和變更，范圍廣、頻率高。這樣就導致樣板房效果遲遲得不到確認，后續大面積施工無法展開。
因此實行樣板房制度的裝修項目應對樣板方案充分論證，減少或降低修改和變更的頻率，以便減少損失，確保樣板制作進度。
3.4完善組織架構，優化工作流程
房地產項目就是一個系統。影響系統目標實現的因素有許多。系統的目標決定了系統的組織，而組織又是目標能否實現的決定性因素
很多開發公司的組織架構設置不合理，職能部門分工不明確，工作流程冗長而不合理。一張工程聯系單牽涉到眾多部門簽字蓋章，一個流程下來，時間已經過去半個月了。而施工單位因未接到業主指令，不敢冒然施工，延誤施工時機和進度，進而影響總進度目標的實現。
因此，甲方在進行進度控制時，要完善組織架構，明確部門職能，優化工作流程。
4結語
房地產項目的進度控制是甲方項目管理的重要目標和主要任務，主要是在項目實施階段進行的；是通過對項目各參與方的進度控制來實現項目的總進度目標。甲方的進度控制應著眼全局，統籌兼顧，使得各子系統的進度控制符合總進度要求。另外甲方還應注重自身組織架構的完善和工作流程的優化，內功的修煉也十分重要。
參考文獻：
對于房地產企業而言，不僅需要擁有專業的房建隊伍，還應具有較高住宅精裝修工藝，以此滿足商品房市場競爭需求。隨著商品房交易市場的拓寬，交易雙方均對其質量有著嚴格標準，如外觀精美和裝潢美觀等，尤其針對商品房精裝修質量更是影響買方購房的關鍵。基于此，本文通過對實際工程案例的闡述，分析工程項目管理工作的實際內容，從而為商品住宅精裝修工程質量的提升提供有利條件，促進國內建筑業的發展。
關鍵詞：
精裝修；質量控制；項目管理
1995年國內首次開展商品房預售體制，從而促進建筑業的穩定發展。受到人們生活品質的提升，對于居住環境的舒適度也有著明確要求，即注重住宅的實用性、功能性與舒適性。早期商品房住宅裝修僅屬于買方個人行為，加之住宅交付以毛坯為主，雖然買方能夠依據自身個性化需求對房屋進行裝修，但是因各方條件的制約，使行業市場系統化精裝修理念難以形成，使得當前商品住宅精裝修工程質量面臨著嚴峻考驗。對此，關于商品住宅精裝修工程質量的研究工作成為建筑界迫切解決的問題。
1工程概況
遠大•中央公園二期建設施工項目位于成都市天府新區華陽南湖路333號，東起劍南大道，西至站華路，北與南湖公園相接，其工程項目辦公樓位于河濱路。建筑總面積為172877.03m2；地上33層、地下3層；層高3m。
2工程項目管理
在本次商品住宅精裝修工程項目中，其涉及管理工作內容主要包含以下幾個方面：（1）施工管理。制定完善的工期線路保證計劃，結合項目經理月報、周報與日報的方式，將各項目工期有效縮短。（2）環境管理。為了預防施工現場突發事件，由項目經理組織施工人員定期開展防汛應急演練，同時還可通過垃圾分類處理、現場綠化、裸土覆蓋、噪聲檢測的方式，對施工現場環境實施管理，避免對周圍居民日常生活造成影響。（3）方案管理。針對工程施工方案，開展全方位檢查工作，如模架方案與卸料平臺方案可通過現場檢查的方式對其進行嚴格控制。（4）交底管理。目前，該項工程共實施交底工作100余次，其中包含會議室交底30余次、現場交底70余次，均采用三級交底制度，由項目部對其流程給予嚴格規范管理[1]。（5）安全管理。項目策劃書、施工方案和應急預案、責任制度、考核制度、教育制度與培訓制度、獎罰條例以及上崗制度等。另外聯網視頻監控系統的運用，可為信息化工程管理目標的實現提供助力，而視頻監控系統主要由4個球機和9個視頻探測器組成。
3提高商品住宅精裝修工程質量應采取的手段
3.1現場協調、交接驗收
對于建設單位而言，若要對工程質量進行嚴格化控制應做好和土建單位的銜接工作，其中包含人員食宿、水電使用和垃圾清運、垂直運輸以及成品保護等幾項，而參與交接驗收項目更是具有全面化、多樣化的特點，如垃圾清運是否完成；對工程整體平整度、垂直度與暢通性進行檢查；消防主機運行狀態是否良好；鋁合金門窗、幕墻是否開展淋水實驗；管道和地面閉水效果是否達到規定標準；鋁合金門窗、幕墻表面是否出現撞傷和變形、破損、砂漿污染與玻璃破碎等情況；對給排水系統進行檢查；對強電和弱電系統、空調系統、消防系統以及網絡系統進行質量驗收。在各項檢查工作結束后，由驗收人員對驗收結果以書面報告展現的方式，交予上級部門完成會簽。在此期間若出現不合格項目，應及時與責任方進行協商，確定整改后完工日期，通過書面協議簽訂，做好現場協調和交接驗收工作。
3.2樣板房
設計圖紙以打樣環節為主，其作用在于實現對成本控制和質量保證的主要手段。針對此應依據現場施工條件，對節點材料進行合理把控，并結合工程進度、工程成本、施工質量與環境因素等，做好樣板房建設工作。在此期間，樣板房建筑結構和防水性能、立體施工與看房通道均是影響實際施工質量的關鍵因素。樣板房施工建設項目的開展可有效明確施工方案、施工工藝、施工材料的合理性，進而根據現場情況，對設計圖紙進一步優化，為全方位工程項目的開展奠定有利基礎。另外在樣板房施工結束后，現場管理者應組織監理單位和業主對其質量進行評審。并有監理單位以文字記錄的方式，對樣板房反映的問題，進行修整或彌補，最終實現合理性、高效性、節約性工程建設。
3.3設計圖紙的審查
對于本次工程項目而言，施工前項目經理已經對設計圖紙進行多次審查，但若要確保工程施工質量與人員安全，需在進場后結合現場情況，對設計圖紙中重點內容進行詳細審查，如判斷施工工藝可操作性、施工材料性能等。同時裝修單位還應在日常工作中嚴格按照設計圖紙審查標準，針對工程評審、專項技術等多項方案，以專家參考意見為裝修前提，對工程重點環節開展方案預定工作，確保其方案具有安全性與可操作性特點。除此之外，全封閉作業模式，也是提升工程裝修質量的首要途徑。從本質上來講全封閉作業模式，不僅可確保施工人員人身安全，還能縮短項目工期，降低工程成本，提高工程質量。對此，施工人員應在施工現場全封閉后，通過預留出入口實行各項工作，現場保安的設定可預防非現場人員進場，實現工程質量有效控制。在此過程中，進場施工人員需佩戴工作卡，對進場參觀或現場監理人員，也因佩戴臨時牌與安全帽，確保自身安全[2]。
3.4施工材料管理
由于商品住宅在裝修中會涉及較多的裝飾材料，所以裝飾材料采購與存放工作也是工程整體難度較大、成本較高的部分。對此，為了避免材料損失過于嚴重，需在材料采購前通過組織計劃的設定，避免因采購成本的限制，對劣質材料進行選擇，這種方式的運用，雖然相比較而言，在一定程度上提高材料采購成本，但在施工質量控制與效率提升等方面有著決定性優勢，整體上來講仍屬于工程成本控制關鍵手段。同時針對裝飾材料供應問題，可選用“質量一票否決制”原則，對其質量進行標準化規范。尤其在材料采購階段，采購員應依據項目經理簽字的材料采購方案為標準，并有倉庫管理員對樣板材料進行驗收，避免問題材料流入施工現場。在本次工程中該方法的運用，不僅對項目部進行內部約束，還能有效保證裝飾材料供應質量，避免材料浪費、延誤工期等狀況的出現。
4結束語
綜上所述，通過對商品住宅的分析，可知其精裝修工作屬于社會需求的重要體現，而細化分工、總包負責、協調分配等手段的運用，可有效提高精裝修工程質量，從而滿足買方居住需求。將裝修作為房建工程的組成部分，更是實現建筑工程高層次發展的前提。
作者：郭強 單位：中建二局第一建筑工程有限公司
參考文獻
近期幾個朋友想投資小戶型二手房,拉著我四處踩點看房。為期一周的看房過程,發生了兩件與設計有關的事。一日去到一個樓盤,兜兜轉轉看了幾套,不太中意。正在意興闌珊時,中介眼睛一亮,興奮的說:“我帶你們去看一套二手房中的樣板房!投資客一口氣買了兩套,請了設計師精心設計,進行了豪華裝修!房子本來有點臟,有點舊,朝向和戶型也不理想,可一經設計,你們猜怎么著?”一聽到設計二字,我們也提起了興趣,顧不得他這個關子賣得實在矯情,傻氣的配合接了句:“怎么著?!”中介十分滿意這個效果,提高聲線抖出包袱:“42平,65萬買進,花了5萬不到設計裝修,三個月后,90萬賣出!這套戶型在小區的市場價不過73萬呢!”
“哇塞,原來設計界也是拉高房價的幫兇之一!”朋友一聽這個投資傳說,朝我嚷嚷起來。不等我作出反擊,她又開懷的笑了:“沒想到設計這么有用!趕明兒等我買房了,幫我推薦個好設計師,我的發財大計指日可待了!”聽到她這么說,我也高興起來,這是設計提升價值的顯著證據呢!
隨即我們興沖沖的跟著中介去看那位精明的投資客另一套專用于出租的樣板房。一走進去,我傻眼了:房子乍看非常之炫,從夜場會所愛用的泛光墻紙到大而無當的水晶吊燈再到典雅秀氣的中式玄關鞋柜以及粉紅色的整體櫥柜,色彩大鳴大放,體量膨脹不堪,陳設品不顧尺度的塞滿了各個角落。在眾多射燈的照射下,每個單品都小有情調,吸引眼球,讓人驚艷,急于擁有。所有的一切均完全符合樣板房“視線所及之處都有視覺中心點”的原則以及“制造幻像,刺激購買欲”的理念。這確定無疑是一套只可觀不宜住的“樣板”。
雖然設計者體現出的審美品位和空間規劃我不敢茍同,但我知道,它顯示出來的妖媚格調很容易在短暫的時間里激發起普通客戶,尤其是女性客戶的熱情。果不其然,隨后其他中介公司帶來的客戶一走進來便直呼喜歡。哎,可以料見如果她買下或者租下,很快便會為廉價粗糙的材質與做工付出代價;尤其她會發現,住進來之后一各種物品無處收納,二過多的圖案造型和相沖突的斑斕色彩會讓她心火上升,脾氣變壞。
如此的設計也能飆升投資的回報率,真叫人不知該喜還是該憂。住過這次之后,租客對設計師會有什么的評價和想法呢?不得而知。
又過了兩天,我和朋友們出現在另一個社區的會所門口。中介帶著我們邊走邊介紹,這時迎面走來一位試探著想上前交談的年輕人,估計還是新人,有些羞澀不安。在與我們一行人擦身而過之后,他才猶豫著將一張名片遞到中介手上,同時謙卑的說道:“您好,我是室內設計師,希望有機會為您服務。”中介一副見怪不怪的樣子,接過名片之后,頭也沒回,話也沒應,繼續和我們交談。看樣子,他遇到沿路接活的設計師不是一次兩次了。
雜志平日多與專業較為成熟,事業相對成功的設計師及設計公司打交道,我們所接觸到的,都是他們光鮮、順暢的一面。難以想象,在設計的功利價值直接顯現的當下,設計正在被沿路售賣著。
以上親歷,令我唏噓。
《現代裝飾?家居》主編
為了讓新員工盡快融入公司、融入這個團隊，更快更好的適應自己的本職工作，在招收新員工到公司報到后，必須進行入職培訓，培訓可以為新員工提供正確的、相關的公司及相關工作崗位信息，鼓勵新員工的士氣，讓新員工了解公司的規章制度、工作的崗位職責、公司企業文化、績效制度和獎懲制度，并讓他們熟悉認識工作中的同事等，減少新員工初進公司的緊張情緒，使其更快適應公司，讓新員工感受到公司對他的歡迎，讓新員工體會到歸屬感
二、入職培訓的三個階段
①員工入職第一天，統一由綜合部對新員工進行脫崗綜合知識培訓，包括公司概況介紹、企業文化的講解、熟悉公司規章制度、公司的管理方針與發展目標、公司組織架構等
②部門培訓：到部門報導后，由部門經理代表全體部門員工歡迎新員工到來，向新員工介紹工作環境、認識本部門員工，提供辦公用品，介紹部門工作職責及部門內的特殊規定并對新員工進行為期一周時間的崗位職責及崗位模擬、實操培訓
③公司集中整體培訓（每月定期由綜合部及各部門負責人共同進行）：培訓為期三天，培訓內容如下：
三、新員工入職培訓反饋與考核
1培訓人員及時了解新員工思想動態，作必要的簡短溝通，大部分新員工在約一周的“新鮮期”表現后，進入了表現停頓期。培訓結束一周內綜合部及時對新員工做簡單的企業文化考核并與新員工進行非正式談話，談論工作、生活中出現的問題，正確引導新員工形成一種良好的職業心態，正確面對拒絕和挫折，并對新員工一周的表現作出評估；
2。部門崗位職責技能考核（見各部門考核細則）：通過前幾天的培訓，在第七天可以做綜合考核，先由個人寫培訓小結和對公司的印象感受。再由部門進行統一的綜合考核，一方面是對新員工的摸底考核，檢驗新員工在入職培訓期間所學到的知識和崗位技能，通過考核將其安排合適的崗位，二是對新員工的心理了解，通過對新員工的心理了解可以不斷改善提高培訓效果，打消新員工的心理顧慮，更好的在自己的工作崗位上發揮自己崗位培訓由各部門自行進行考核，但考核成績應報綜合部進行備案，對考核未通過的員工原則上給予補考機會，補考不合格者不予錄用，合格者方可正式上崗。
3公司整體培訓結束后，綜合部對新員工進行統一考試，試卷評分與新員工整體培訓時的課堂表現共同構成考試成績，對于前三名給予績效獎勵。
四、新員工轉正考核方案
1、員工試用合格后，本部門主管提交轉正申請后，綜合部統一進行企業文化、應知應會等綜合知識的考試，此部分計入考核標準的40%
2、本部門對其進行部門崗位職責、技能考核（見部門轉正考核標準），此部分計入考核標準的60%
3、對轉正考核未通過的員工一周時間內給予補考機會，補考不合格者不予轉正
安全部新員工崗位職責技能培訓細則及轉正考核標準
一、部門崗位職責培訓細則：
1。主要對軍姿隊列、禮節禮貌、服務用語、崗位職責、器械維護與使用、消防知識、應急事件處理等進行培訓，為期兩天，發現不適合人員及時勸離
2。崗位模擬操作，為期2到3天，安排到相應的崗位進行實際操作，針對崗位操作可安排優秀老員工進行幫帶，可以更好的帶領新員工進入工作角色，提高工作質量，以保證質量作為前提，同時要鼓勵新員工讓新員工樹立起工作信心，使其對工作充滿樂趣。在操作不當的時候也可以時時提醒避免發生服務投訴等情況，如果新員工有什么不明白的地方，允許其發問，等到完全弄明白了再去執行。此時，培訓老師或幫帶的老員工絕對不能露出不耐煩的神色，要認真聽，耐心解答。
以上培訓結束后由部門進行新員工考核（見新員工入職培訓、轉正考核方案三2）
環境部新員工崗位職責技能培訓細則及轉正考核標準
一、部門崗位職責技能培訓：
1。主要對儀容儀表、日常環境清潔服務、特種清潔、清潔劑的使用方法、特殊環境清潔及梅雨天氣應急工作等專業知識培訓，培訓為期兩天
2。崗位實操培訓：為期3——5天，安排新員工到相應的崗位進行操作，針對崗位操作細則由老員工進行傳幫帶，學習清水樣板房、會所及精品樣板房的清潔標準，給新員工講解清潔衛生時所需各類物品的使用方法和注意事項，要注意及時對新員工的工作進行統一檢查，看哪里沒有注意到、哪里需要改進，盡快引導員工進入工作角色。
以上培訓結束后由部門進行新員工考核（見新員工入職培訓、轉正考核方案三2）
二、轉正考核崗位職責技能標準會所及精品樣板房清潔標準
1、門、框、窗無積塵、無明顯手印
2、天花板、墻角、燈具目視無灰塵、無蜘蛛網
3、墻面無積塵，便器潔凈無黃漬、無異味、臭味
4、洗手盆周圍無大量水漬，不銹鋼水龍頭，紙盒無灰塵、無手印
5、地面無積塵、無污漬、無大面積水漬
6、鏡面光亮
注：新員工轉正考核見新員工入職培訓、轉正考核方案四
客服部新員工崗位職責技能培訓細則及轉正考核標準
一、部門崗位職責技能培訓：
1、儀容儀表、禮儀禮節、服務規范用語、電話禮儀、物業服務方案、統一口徑、業主手冊等專業知識培訓，培訓為期3天，培訓結束后對新員工做簡單考核
2、崗位技能培訓：客戶來訪及投訴接待時應注意事項，會所及樣板房接待服務工作規程；計算機文字錄入速度
二、轉正考核崗位職責技能標準
1、會所接待服務流程考核事項：
準備工作
引領
點單
上茶水
席間服務
送客
2、樣板房接待服務工作規程考核事項：
樣板房開放接待準備工作
參觀接待及講解工作
一、*市推進李莊示范村建設的主要做法
*市委認為，推進新民居建設是新農村建設的重要抓手，是廣大農民盼望已久的美好愿景。對此，他們召開專題會議研究具體措施，成立領導小組推進新民居建設，加大領導力度督辦示范村工程。
1、深入調研，反復比選，把“四有”作為選址定村的標準。*市把選址作為推進示范村建設的首要任務，組織精干力量進村入戶，調查研究，對全市615個村進行摸底，反復對比，多方論證，最終確定米各莊鎮李莊村為新民居示范村。李莊村距離米各莊鎮1．5公里，共有1712人，467戶，占地面積2．27平方公里，其中村莊建房區面積0．82平方公里。選擇李莊村作為示范村，是因為這個村具備“四有”標準：一是有過硬班子。全村30名黨員，黨支部的凝聚力和戰斗力比較強。黨支部書記馬增社是河北奧豐工貿有限公司的總經理，也是帶領群眾共同致富的主心骨和領頭雁，多次捐資建設村內公共設施和公益事業，是一個想干事、會干事、干成事、能共事、不出事的村干部。二是有經濟實力。經過多年的培育發展，汽車配件和保溫材料成了李莊村的特色產業，全村93％的家庭經營工商業，其中投資1000萬元以上的企業就有11家。20*年全村農民人均純收入7000元。三是有集中聯片的空地。由于村民比較富裕，投資建房的欲望比較強，有的到城市買樓房，有的到村邊建新房，而村莊中心存留了大量的破舊民宅，這些民房大都無人居住，與此相鄰還有一片墳地，是一個典型的“空心村”。建設新民居示范村可以和“空心村”改造很好地結合起來。四是有科學長遠的規劃。2005年，村投資10萬元，聘請有資質的專業機構編制了村莊建設規劃。2005年被*市評為文明生態村。幾年來，村里嚴格按照規劃建設新民房和公共設施，新民居示范村建設正好與村莊第一期規劃相銜接。
2、因勢利導，算賬比較，把“節地、節能、抗震”的規劃圖變為施工圖。新民居一次性投入較高，每戶主體造價13萬元，比自建房增加3到5萬元成本，因此，有的農民對新民居不夠認同。對此，他們著眼于農民的切身利益，和農民算了“四筆賬”。一是算全局賬——節地。按李莊村現在規劃的樣板房計算，單體占地189平方米，加上街道、中心綠地，單體平均占地O．55畝。全村467戶需占地256．8畝，最多不過300畝，而目前，李莊村占地1009畝，村莊三期建設規劃全部實現后，可節省土地709畝。節省的土地，按規劃用于建設公園、公共設施和村莊綠化，可以大大提高農民的生活品質。二是算長遠賬——省錢。農村現有民房一般居住周期為20至30年，每代人都要翻建一次。而樣板房建設采用CL建筑體系、中空玻璃、地板采暖、沼氣池、太陽能等新型節能材料，居住周期至少100年，無需重復建設。從長遠看，農民的生活實現了綠色環保節能，生活質量得到空前提高，既經濟又實用。三是算眼前賬——省心。政府為村民有計劃、有組織地統一規劃、統一施工、統一監理，保質保量，居住放心。而村民自己建造新房，需要一年時間，既費盡精力，又耽誤生產經營。四是算安全賬——放心。新民居使用新材料、新技術、新能源，提高了房屋抗震標準。房屋外墻和坡頂使用CL體系，取代了傳統的粘土磚瓦，比農民自建房至少提高2—3個抗震等級，能防御7至8級地震。通過算賬比較，村民對新民居的認可程度大大提高，參與熱情更加高漲。不少村民高興地說，“新民居就是新生活，一次性投入，幾代人受益。”許多沒有參加一期工程的村民，急著找村干部參加二期樣板房建設工程，日前，二期工程巳列入議事日程。
3、開門設計，集中民智，把農民最滿意的戶型方案挑選出來、設計出來。為推動農村新民居建設的健康發展，省直有關部門下發了《燕趙新民居》圖集，收錄了100套新民居戶型設計方案。為讓村民挑出最滿意的戶型，隹上最舒適的房子，設計方案須得到最大多數村民的認同。他們抓了三個關鍵環節。一是為村民講解圖集。對于大多數沒有專業知識的村民，看圖集好似看“天書”。對此，市建設局的專業技術干部一邊展示效果圖，一邊用通俗易懂的語言解釋每一套方案的設計理念、居室結構和實用性能。他們為村民當“翻譯”，不厭其煩地釋疑解惑。農民在與專家的真誠互動中，接受了科學的住宅設計理念。二是讓村民選定方案。在專業技術人員詳細講解的基礎上，利用“排除法”進行初選。根據大多數村民的意愿，從100套方案中初選了9套戶型方案。之后，他們又組織60戶村民詳細對比9套方案，通過投票，選定了其中兩套戶型作為示范村的戶型設計方案。三是按村民意愿修改。聘請省規劃設計研究院的專家，按村民意見對這兩套戶型方案進行了局部修改。增添了車庫，滿足了車主的愿望；一樓增添了土炕，滿足了北方人愛睡熱炕頭的習慣。考慮村民的經濟承受能力，在建筑材料上，提供了CL建筑體系、砼砌塊保溫處理兩種設計方案，供村民選擇。同時，他們根據村民的反映，把原來的墳地規劃成了中心花園綠地。經過廣泛征求村民意見，幾經專家修改，示范區內的樣板房布局為聯排獨院式，統一供水電暖，達到了設計規范、布局合理、功能齊全、特點突出的要求，滿足了不同層次村民的需要。由于在設計過程中充分采納了村民的意見，充分尊重了農民的生活習慣，方案得到了村民的普遍贊譽，為順利開工奠定了堅實的基礎。
4、出實招，用良策，把拆遷可能引發的矛盾化解在萌芽。拆房難，遷墳更難，要做到和諧拆遷更是難上加難。對此，他們動真情、出實招、用良策，破解了拆遷難題。一是針對遷墳問題，建設全村公墓。由于風俗傳統，李莊村中央存有400多個墳頭，其中，樣板房規劃區內就有300多個，這些墳頭分屬村中的幾個大姓家族。為了節約耕地、保證工期，黨支部研究決定，將村外一塊80畝的荒灘地作為村公墓，統一組織、統一遷墳；規定三代以上的祖輩不再保留墳頭；為每個墳主提供一個遷墳用的簡易木箱。得知這一消息后，村民們議論紛紛，有的認為建新民居跟自己沒關系不愿遷，有的認為遷祖墳會壞風水不能遷，還有的認為要自選墳地、自選“吉日”不能說遷就遷。對此，村干部分頭行動，千方百計做通了村里幾名德高望重的老人的工作，取得了幾位族長的支持，由各族長做本家族的工作。同時，黨支部書記馬增社第一個將祖墳遷到公墓，在他的感召下全村黨員先后將自家祖墳遷進了公墓。為了防止個別村民聽信風水先生的“吉言”，延誤工期，馬增社又找到當地知名的風水先生，對他動之以情、曉以利害，希望他能顧全大局，做正面工作。風水先生被馬書記的真情所動，當即表示全力配合。按當地風俗，許多村民在遷墳時都要請這位風水先生算一算黃道吉日，風水先生都把時間選在了預定的時間之內，保證了拆遷工期。二是針對拆房問題，簽訂拆遷補償協議。新民居規劃區內有70戶舊房需要拆遷，而回遷只有60戶。對此，村“兩委”研究決定，房主自行拆除舊房，村里以每平方米25元的價格回購地皮；鼓勵和引導村民進行房屋調換或差價補償。經過村干部反復協調和民間協商，不能回遷戶與回遷戶簽訂了房屋置換或補償協議；村委會與拆遷戶逐一簽訂了拆遷協議。由于措施得力，工作到位，僅用15天時間，就拆遷了規劃區內的300多間房屋、300多個墳頭，清理平整27588平方米土地，沒有出現一起矛盾糾紛。4月16日李莊村如期舉行了新民居示范村建設開工奠基儀式。
二、對推進新民居建設的思考與建議
第一，要把政府推動擺在更加突出的位置。通過李莊村的實踐我們感到，一方面，廣大農村已經具備了新民居建設的基礎和條件，富裕起來的農民對改善居住環境、提高生活質量有著強烈
的愿望，只要我們因勢利導，順勢而為，就能夠把廣大農民群眾組織到新民居建設上來，就能夠用新民居建設這個抓手進一步推動新農村建設。另一方面，建設新民居的新材料、新能源、新技
術，對于傳統的農村住房建設又是一場革命，受傳統觀念和生活習慣的束縛，新生事物在初始階段往往不被農民群眾認知，各級黨委、政府加大推動力度就顯得尤為重要、尤為迫切。各地各部
門要充分認識推進新民居建設的重要性和必要性，進一步解放思想，更新觀念，消除模糊認識，加大推動力度。要克服等待觀望思想，早謀劃、早啟動、讓農民早受益；要克服要政策、要資金的思想，積極主動、以我為主地加以推進；要克服畏難情緒，和農民群眾掰著指頭算一算賬，與傳統民房反復比較，把新民居節地、節能、抗震的好處講清楚，提高他們對新民居的認知程度，增強參加新民居建設的自覺性。要切實加強對示范村示范戶的幫助指導，積極協調解決示范單位進程中出現的問題。要及時總結示范村示范戶的好做法，邊建設、邊示范，邊推廣，推動面上整
體工作的開展。
第二，要把尊重農民意愿滲透到新民居建設的各個環節。李莊村的實踐說明，要把新民居建設這件好事辦好，就必須充分尊重農民的意愿。必須強調，農民是新民居的主人，是新民居建設的主體。選擇示范村、示范戶時，要充分考慮農民的經濟承受能力，讓富裕起來的村作示范村，讓富裕起來的戶作示范戶。具備整體推進條件的村，就集中聯片建設新民居；暫不具備條件的村，就在規劃區內以戶為單位建設樣板房。拆遷過程中，要廣泛征求群眾意見，切實維護好大多數群眾的利益，做到文明拆遷、和諧拆遷。選擇戶型方案時，既要體現城市現代生活理念，又要考慮當地農民的生活習慣。
第三，要把有關資金向示范村示范戶傾斜。我們在*市調研時，干部群眾反映，受諸多不確定性因素的影響，推高了樣板房建設成本。一方面，為充分發揮示范作用，按照規定標準，樣板房要使用CL建筑體系、中空玻璃、地板采暖、沼氣池、太陽能等，提高了一次性建設成本。一方面，原材料漲價，工時費提高，僅鋼材價格就由去年的3600元／噸上漲至5650元／噸，工時費也由去年的50元上漲至80元。由于建設成本大幅增加，造成部分農戶經濟壓力較大。建議省發改委、省建設廳、省科技廳等有關部門盡快研究支持新民居建設的具體政策措施，把有關資金向示范村、示范戶傾斜，使示范村、示范戶按規定標準建設新民居，切實發揮示范作用，引領全省新民居建設。
第四，要把編制村莊規劃作為推進新民居建設的龍頭。有一個科學長遠的村莊建設規劃，是李莊村被篩選為新民居建設示范村的重要條件，也是順利推進新民居建設的重要基礎。據調查，目前全省5萬個行政村中，大部分沒有村莊建設規劃，這已經成為制約推進新民居建設的重大障礙。要把科學規劃放在新民居建設的首位，按照方便農民、提升農村、發展農村產業的要求，因地制宜，科學合理規劃農民居住區、產業發展區。各級政府要盡快安排資金支持村莊規劃的編制和修訂。建設、規劃等有關部門要加強對村莊規劃工作的幫助和指導，為推進新民居建設奠定基
關鍵詞:全裝修住宅; 產品定位; 設計方法; 成本控制;施工管理
Abstract:The residential house with well down finishing is the developmental direction of housing industry in China. In what way to this well is the concerning problem by developer, designer and future consumer. This article has made some research work in the confirmation of product level, the way of design, cost control and construction management.
Key words:finished house; the confirmation of product level; the way of design; cost control; construction management
幾年前,商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤試探性地進行。近來開發商在向客戶交樓時提供全套住房裝修的比例不斷提高,這也是建設部大力倡導的發展方向。由于全國各地城市的情況不同,精裝修房占市場供應商品房的比例也大不一樣。根據近期統計的數字,北京、上海所占的比例大概為40~50%,廣州占70%以上,深圳還不到30%,其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設科學技術含量不斷地提高,特別是住宅產業化進程的快速發展,預計未來三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。
比較專業的開發商,例如萬科地產,他們早就有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精裝修的研究,不是簡單研究在毛坯房的基礎上如何怎么再裝修一下,而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設計方案開始,對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究,并注重系統的集成。這種做法比以往簡單地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。
如何做好住宅的精裝修,是開發商及設計師們所密切關注的問題。現從以下幾個方面對住宅精裝修問題進行探討。
1關于住宅產品的設計定位
精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設計標準要根據項目類別、戶型特點、樓盤規模、銷售價格來確定。一般來說,中高擋、戶型面積和規模較大的樓盤,裝修設計的標準就相對會高些;中小戶型樓盤,裝修設計則應該簡潔、實用、經濟。為了讓客戶有更多的選擇性,開發商可提供2~3個裝修方案供客戶選擇(特別是建設規模較大、戶型較多的樓盤)。對于別墅類的高檔樓盤,開發商可先制作幾套全裝修樣板房,作為指引,讓客戶可以選擇含精裝修的房屋,也可以選擇毛坯房,不宜一刀切的全部做到精裝修標準。
2全裝修住宅的設計方法及設計范圍
與傳統的,在毛坯房基礎上進行再裝修設計不同,我們所提倡的全裝修住宅設計,應該由建筑師、室內設計師在住宅的方案設計階段就要共同開展相關的設計。當完成施工圖的時候,施工圖中應該包含精裝修設計的內容。具體做法建議如下,當初步設計方案審批通過后,室內設計師應全面介入精裝修設計工作。精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后,再提交給建筑結構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來,避免了已往裝修設計與原施工圖設計的脫節。
住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準;裝飾部分一般是非交樓標準的內容,包括移動家具、部分家用電器、室內陳設、室內綠化、室內各種生活用品等。精裝修房交樓標準部分的設計主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器(爐灶、油煙機、消毒柜等);衛生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具,應該屬于精裝修房交樓標準的內容。很多建筑師往往忽視了這方面的設計,把它丟給室內設計師去處理。實際上,廚房、衛生間的布置如果在建筑設計方案階段考慮不周,室內設計師或者櫥柜供應商的水平再高也無法做出理想的布置。對于門庭入口玄關的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛生間的步入式衣櫥也應該由建筑師事先做好預留或者給出設計指引,否則后期的室內裝修設計很難順利地進行。
精裝修房屋的設計要求是能給未來住戶一個先進居家生活方式的指引,并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標準裝修的基礎上,住戶可通過裝飾設計實現不同風格的居家布置,體現不同的生活情調。
3與住宅部品制造商共同完善產品設計
住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產業化分工的進一步細化,建筑部品制造商有著更專業、更接近市場需求的設計和制造。比如廚房櫥柜的設計,除了滿足傳統的洗、切、炒流程和物料收納功能外,還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統的整合,目前主要還是由櫥柜制造商的設計師根據已經成型的廚房尺寸來安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設計師提前介入住宅的精裝修設計就顯得非常必要。當然,產品設計總的統籌還是由開發商來組織。開發商需要同時組織建筑師、室內設計師、部品制造商共同完善精裝修住宅產品的設計。
如果說衛生潔具在完成采購后,可以直接讓裝修施工單位按設計圖紙安裝的話,那么固定衣櫥、室內門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應該由專業的家具制造商來完成設計和施工安裝。因為一個樓盤,少則幾百套房子,多則幾千套房子,一種住宅裝修部品的數量可能就成千上萬,只有由專業的部品制造商才能保質保量、按時完成施工任務,并達到設計要求。
4成本控制與采購招標
精裝修住宅的設計完成之后,接下來就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來進行。
4.1根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內裝修成本標準可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。
4.2按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善,編制符合市場定位的精裝修預算。
4.3按確定的裝修設計進行主要部品的采購招標工作。主要部品包括:入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥柜、開關插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。
很多開發商沒有嚴格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術準備工作。一些開發商僅有一個樣板房的設計,然后就交給施工隊去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標準和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質量。
5精裝修住宅的施工管理
對于建設規模比較大的樓盤,建議在進行大規模精裝修之前,先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要,而且還要通過樣板房的施工,發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷,并及時進行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標準,那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正,將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾,甚至造成巨額的直接經濟損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個問題。
5.1做好精裝修施工單位的招標工作。建議選擇有專業資質的裝修隊伍參與投標,并做好標段的劃分。一般家居裝修隊伍的人數是有限的,很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個工地施工。如果能派出足夠工人的話,那也是一幫臨時招募的散兵游勇,很難保證未來的施工質量和進度。因此,科學合理地劃分標段,根據實際情況選擇施工隊伍是未來工程順利進行的關鍵。
5.2做好原施工圖與裝修設計的技術對接。目前大部分建筑設計院的施工圖設計深度不夠,裝修是進一步深化和修正施工圖設計的重要環節。
5.3協調好主體施工單位和裝修施工單位的工作關系。在樓盤建設期間,裝修施工單位一般會與主體施工單位產生交叉作業。建設單位如果不處理好二者的關系就會對整個工程帶來不利影響。有時主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件,影響了裝修單位的施工進度;有時裝修施工單位進場會對主體施工產生干擾,從而影響主體施工的進度。因此,必須詳細做好整個工程的施工計劃。
5.4明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責任分工。
在施工中,如果施工工序交接不清楚,就會出現推諉扯皮的現象,施工質量就無法得到保證。
5.5要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護工作。
6精裝修住宅的產品售后服務
開發商向客戶提供精裝修商品房之后,如何做好產品的售后服務是體現開發商誠信與否的關鍵。要做好裝修房的售后服務,須做好以下幾個方面的工作。
6.1在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前,開發商要與供應商、施工單位明確產品質量責任。在明確這些責任的前提下,開發商才能明確向客戶承擔責任。開發商承擔責任的期限、范圍,應與供應商或者施工單位所承諾的內容一致。
