時間：2023-05-30 09:26:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇財務市場調研報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、投資空間有多大
投資空間實際上是市場空間。如果某種產品的市場空間相對廣闊，那么在這一領域就有比較廣闊的投資空間。無論是開辟全新的市場，還是爭奪傳統產業的市場，都會問這樣一個問題：潛在的市場空間有多大？潛在的顧客有多少？
市場沒有處女地，只有潛在的空間。像信息和家電這樣的新興市場，在國際上也早已擠滿了競爭者。一心想著有一個新的、巨大的市場空間無人問津，自己只要一投資應有滾滾財源，是一種守株等兔的投資哲學。市場空間永遠是潛在的，潛在的市場永遠需要開拓。正確估計了自己的市場開拓能力，也就等于正確估價了自己的投資空間。
二、項目可行度有多高
創業者對項目的可行性論證要投入相當大的精力。對于項目的可行性論證取決于對市場的認真調查，對相關產品的品種方面、區域市場方面、替代產品方面、價格方面、居民的實際購買力方面、市場發展潛力方面進行反復的調查論證。
如何了解市場，可從下面幾個步驟做起：
1、熟悉市場。應仔細審查企業所提供或即將提供的產品與服務。這里需要考慮的因素包括：此種產品和服務是否有持久的需求；有多少競爭對手；能否開辟新的需求渠道；產品和服務在價格、質量和交貨等方面有無競爭力；在市場可接受的價位上能否獲得利潤。
2、市場調研。對上面問題有了較滿意的初步判斷之后，就可轉入市場調研。市場調研是更進一步對市場的考察。市場調研要針對下列一些問題進行，顧客是誰；他們在什么地方；有什么需求和資財；是否具有購買力；所提供的產品和服務對他們來說是否必不可少；市場的變化情況，如那些地區衰退，哪些地區正在發展；銷售地區總體經濟狀況。
3、收集市場數據。市場數據的收集是了解市場的基礎，可從下面幾個渠道獲取所需信息：直接對客戶進行調查；各級綜合經濟管理部門有關未來發展趨勢的研究報告；報刊、期刊、銀行、商；競爭對手。
4、形成調研報告。通過對所收集資料的整理、分析，形成調研報告，作為企業制定經營計劃、財務規劃的依據。調研報告包括對如下問題的看法：對各種獲利假定作出準確的估算；提出可供選擇的銷售方法和營銷組織建議；提出短期和中期目標；確定利潤界限。
三、重視并評估自己的財務能力
企業是由人才、產品和資金所組成。自有資金不足，往往會導致創業者利息負擔過重，無法成足事業。因此，創業者要有“多少實力做多少事”的觀念，不要過度舉債經營；企業應“做大”而非“大做”，“做大”是有利潤后再逐漸擴大，“大做”則是勉力舉債而為。只有空殼沒有實際，結果必然失敗。
顧問方：_______________________
1．聘用
公司方聘用顧問方，且顧問方同意為［具體說明，例如，為公司方的貨物銷售進行（某國家）的市場調研］的目的提供獨立咨詢服務。
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2．期限
此協議將于［日期］開始，一直持續到顧問方向公司方提供了一份最終的市場調研報告為止。雙方同意，市場調研報告于［日期］之前交給公司方。
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3．顧問方的工作
顧問方將盡最大努力提供咨詢服務。顧問方將為咨詢服務做出合理和認真的工作。雙方認可，顧方在非排他性的基礎上提供服務，顧問方可以選擇對其方便的地點和時間內開展服務。此外，顧問方將保證服務符合所有有關法律的規定。公司方對顧問方開展服務的方式不負責任。
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4．報酬
公司方將按照此協議對顧問方提供的咨詢服務支付［貨幣名稱和金額］的報酬。公司方將在顧問完成咨詢服務后［天數］天內支付費用。不得以稅款、勞動費用、許可費用或醫療費用或其他名目對應支付金額進行扣除。
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5．獨立合同人資格
在制作和執行此協議的過程中，顧問方自始至終都是作為獨立的合同人。任何一方都不能代表另一方做出任何承諾或發生任何收費或花銷。顧問方不是公司方的一名雇員，因而無權參與公司方給予其雇員的任何津貼計劃、失業保險、分紅、工作人員補償保險、股票或類似的收益。顧問方負責以嫻熟的技能來履行此協議中規定的工作內容，并且對自己的行為或發生的任何疏忽負責。顧問方負責支付在履行此協議中規定的服務時已經發生或可能發生的所有需要支付的稅款、罰金和（或）其他類似的出資。顧問方可以自費雇用助手，這些助手也不是公司方的雇員。顧問方將為履行咨詢服務提供所有的材料、工具和設備。
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6．咨詢報告
顧問方將準備并向公司方提交一份關于顧問方調查結果的報告。報告必須包括以下信息：［具體說明］。顧問方將保留一份報告的副本，時間上至少要到此協議終止后6個月為止。
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7．利益沖突
顧問方保證，除了已經告知給公司方的沖突外，他（她）在履行咨詢服務時，沒有潛在的財務上或其他利益沖突。
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8．保密性
所有公司方提供的與其產品的制造和銷售有關的信息都是在保密的情況下提供的，顧問方同意在沒有得到公司方授權的情況下，不得透露此信息。
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9．知識產權
公司方對其貨物及服務的知識產權保留獨家所有權。公司方沒有向顧問方轉移這些權利。顧問方保證保護公司方的獨有權利并避免對其造成侵犯。
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10．合同終止
雙方中的任何一方都可以終止此協議，前提是事先書面通知對方，生效日期按郵寄日期或通知上標注的日期之中的后一個日期為準。如果顧問方在終止日期時已經部分履行了咨詢服務，顧問方可以向公司方提交一份到那時為止編輯完畢的材料，并在其中列明按小時計算的應收費用。僅僅為了終止協議之用，雙方同意咨詢服務的小時收費標準是［貨幣和金額］。
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11．轉讓
此協議是為顧問方提供的個人服務簽訂的，因此，任何一方都不能在未經另一方書面認可的情況下將權利和義務轉讓或請他方。
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12．通知
如果任何一方在本協議的此條款下通知另一方，此通知只有以書面形式并且被證明或掛號信郵寄才有效。通知必須發送到本協議中標明的一方地址，除非該方已經通知對方地址變更。
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民用飛機擁有更多的市場份額關鍵因素在于其本身技術經濟指標是否滿足市場要求。民用飛機市場調研就是利用專業的市場調研技術，搜集相關市場信息，幫助企業總師系統提供決策，研制出符合市場需求的民用飛機。民用飛機產品研發市場調研流程中的每個步驟都不是相互獨立的，而是高度關聯的，市場調研是連接市場需求與產品研發的橋梁與紐帶。民用飛機產品研發市場調研主要步驟如下：
2.民用飛機產品研發市場調研方法
民用飛機產品研發過程中的市場調研方法主要有深度訪問、焦點小組訪談、問卷調查和桌面研究等研究方法。選擇適當的市場調研方法，對市場調研取得的成果有著顯著的影響。
(1)深度訪問
深度訪問是指通過一對一的訪問形式，直接了解被訪者對某一問題的具體看法與態度。在深度訪問中，調研者有機會刺探每個受訪者更多的細節。而且，受訪者的意見不會影響其他人。深度訪問調研法的優點：第一，深度訪問可以消除受訪的顧慮與壓力，受訪者可以輕松的表達自己對問題的觀點，并提出好的方法與建議。第二，深度訪問可以隱藏調查者的態度與情緒，以免影響調查者。第三，深度訪問的這種一對一訪問形式可以使受訪者感覺到自己是注意的焦點，愿意把自己的觀點和內心想法表達出來。第四，通過深度訪問所獲得信息與資料，便于調研人員對其可信度進行評估。深度訪問調研法的缺點：第一，深度訪問不能產生組內互動，不能產生多個受訪者之間觀點的碰撞與沖突。第二，深度訪問對受訪者的行業經驗和技術素質要求較高。第三，深度訪問占有受訪者的時間較多，需要較多的時間獲得信息。
(2)焦點小組訪談
焦點小組訪談是定性研究信息資料搜集的一種方法，調研人員向一組受訪者介紹主題，指導他們在非結構和自然的方式下討論該主題。調研人員可以與受訪者直接溝通，這就需要調研人員掌握更加有效的溝通技巧與方法。焦點小組訪談通過多向溝通使小組成員彼此之間的觀點、想法產生更大的相互影響。焦點小組訪問方法的使用，能夠使調研人員更加迅速獲得對討論的問題哪些方面形成高度一致的觀點與認識，哪些方面存在明顯不同的看法，以及導致這種一致或差異看法的原因。焦點小組訪談調研法的優點：第一，焦點小組訪談可以提供大量重要的洞察觀點，而這即使是一對一的深度訪談也無法做到的。第二，焦點小組訪談討論的問題具有多樣性。第三，在開展深度訪談不可能時，焦點小組訪談可能是搜集數據的唯一方式。焦點小組訪談調研法的缺點：第一，通過焦點小組訪談調研法取得的調研結果不容易被概括；第二，開展焦點小組訪談和解釋結果時具有的主觀性；第三，焦點小組訪談費用相對較高，專家咨詢費按每人發放。
(3)問卷調查
問卷調查法是通過各種書面形式的調查問卷與被調查者進行溝通交流，搜集相關方法的總稱。有效的市場調研問卷能夠獲得一手的市場數據，為決策提供重要的市場信息支持。問卷調查法的優點：第一，問卷調研法具有很大的成本優勢，調研人員無需與受訪者直接接觸，能夠節省人力成本。第二，通過調研問卷獲取的調查結果便于定量研究。第三，問卷調研法突破了時空的限制，可以同時對眾多調查對象進行問卷調查。問卷調查法的缺點：第一，調研問卷設計不是一項簡單的任務。即使經驗豐富的調研人員有時也會不經意的漏掉設計缺陷。第二，問卷調查不能獲得生動的、具體的調研信息。第三，問卷設計具有復雜性，有的問題讓受訪者很難回答，從而不能提供符合調研目的的數據。第四，問卷調查存在回復率和有效率低的現象，使調研人員對無回答者的研究比較困難。(4)文案調研文案調研是對二手資料的收集、整理和分析的一種常見的調研方法，文案調研的數據收集應該從內部來源開始，因為比起外部數據，獲得內部二手數據需要的時間、精力和費用最少。文案調研的優點：第一，如果采用二手數據而不是原始數據，會節約調研成本和時間。第二，除了成本和時間節約外，二手數據更容易獲得。文案調研的缺點：第一，現有的二手數據可能與給定調研項目中一個或多個因素所要求的數據類型不匹配。第二，數據的使用者必須核實二手數據的準確性。民用飛機產品研發主要采用的上述幾種調研方法各有優缺點，調研效果評估見表1。
3.民用飛機產品研制階段市場調研
我國民用飛機研制過程一般分為四個階段[2]：項目前期論證階段、技術經濟可行性論證階段、型號研制總體方案論證階段和型號研制階段。
3.1項目前期論證階段
市場調研民用飛機項目前期論證中的方案策劃與構思的主要任務是側重市場調研和預測，需要進行市場調研的主要內容有：⑴國內外經濟發展與運量預測。⑵國內外飛機市場總需求量、凈需求量預測。⑶國內外同類飛機的現狀和發展趨勢的初步分析。⑷市場戰略研究和戰術研究，競爭環境和市場形勢分析。⑸飛機的基本技術要求和主要性能指標，包括布局形式、座級大小、航程長短、速度高低、發動機類型及推力等級、經濟性目標、競爭對手等。市場調研在這一階段不僅要做宏觀的市場預測分析，還應做微觀的客戶與航線調查。
3.2技術經濟可行性論證階段
市場調研項目建議書批準后即可進入技術經濟可行性論證階段，該階段的技術經濟可行性分析報告需要進行市場調研的主要內容有：⑴國內外市場需求調查分析，包括市場范圍、需求量、占有量、基本技術要求。⑵國內外同類機型的現狀和發展趨勢的對比分析意見。⑶國內外同類機型采用的新技術、新工藝、新材料以及實現途徑市場研究。市場調研在基于項目論證報告的基礎上進一步市場分析論證工作，重點進行國內外民用飛機市場需求和競爭機型分析。
3.3型號研制總體方案論證階段
市場調研可行性報告批準后，即進入總體方案論證階段。本階段就是民用飛機研發過程中所謂的“預發展階段”，要對型號研制、研制周期、研制計劃做詳細的規劃；對成本、售價、盈虧平衡點等財務做預測與評估；對研制途徑、合作方式、生產分工、融資手段等提出最終決策；對飛機進行初步設計，對基本的總體方案不斷修改、完善與發展，直至總體方案凍結。市場調研工作為總體方案論證中的每項工作提供重要市場支持。⑴飛機材料與成品件國內外供應商市場調研。⑵飛機電子系統、機械系統、推進系統控制系統等總體方案設計中的技術市場調研工作。
3.4型號研制階段的市場調研經批準的總體方案批準后，按照型號研制系統工程網絡圖開展研制工作。民用飛機的研制階段是一項龐大的系統工程，涉及航空環境、設計技術與制造技術等方面，市場調研工作為民用飛機研制階段發揮重要作用。
4.市場調研在產品研發過程中的應用
當今，航空公司選購飛機，已從以技術為導向，轉向以市場和經營為導向；飛機制造商研制民用客機，也已從以技術為導向，轉向以市場和運行成本為導向。民用飛機產品要進入市場并盡可能多地占有市場份額，需要對飛機產品定位、目標市場、市場份額、競爭機型、通用性、投入市場時間等因素進行充分的市場研究。因此，在型號項目的概念設計階段開始就必須了解航空市場對飛機的技術經濟要求以便確定飛機的技術經濟參數，研制出符合市場要求的飛機。在民用飛機產品項目前期論證階段，確定《飛機市場目標與設計要求》是不可缺少的重要環節之一，而市場調研工作是《飛機市場目標與設計要求》重要的信息來源。民用飛機市場要求與目標論證工作流程主要包括：桌面研究與市場調研、形成初始市場要求、工程部門對市場要求進行評估、更新市場要求、就更新的市場要求進行調研、根據調研結果修訂市場要求、工程部門對修訂后市場要求進行評估確認、凍結市場要求。民用飛機產品市場要求論證的基本工作流程如2：
5.總結
關鍵詞：市場營銷學；公司制教學法；課堂教學設計
教育部公布的“十三五”規劃建議中提出：牢固樹立以提高質量為核心的教育發展觀。在政策的號召下，高等教育界掀起了一股旨在提高教學水平、提高人才培養質量、提高學生實踐能力的教學改革熱潮。探討新的教學方法在實際課程中的運用，研究創新的“公司制教學法”具有實踐意義。
1課堂教學現狀
市場營銷專業課程課堂教學方法目前采用的是“原理+案例”的傳統模式，即“老師講，學生聽”。學生通過筆記等形式，記牢其中的知識點。期末以筆試考核的形式得到課程成績。這種教學模式下，教學改革并未成功，課堂所學只不過是學生應付考試的工具，不可能實現與實踐相結合。主要表現在以下幾個方面：首先，在教學改革的驅動下，很多課堂做出了案例教學這一更新。雖然許多教學案例很新且很有針對性，但由于學生缺乏實際體驗和身臨其境的感悟，所以“案例教學”往往只起到了對原理進行印證的作用，而對于提高學生的專業技能卻收效甚微，以至于許多學生空有理論知識卻解決不了實際問題。出現了“學用脫節”的現象。其次，學生知識和素質基礎參差不齊，在知識和技能的掌握上差異很大，導致同一種教學模式無法照顧到所有學生的實際情況。在擺脫高考的壓力之后，大學期間會有不同程度的懈怠，純理論的課堂教學對他們中的一些人來說就是催眠曲，只會越來越降低學習的積極性。而設計他們樂意去嘗試、主動去實踐的課堂教學則會發揮他們的長處和活躍的思維。第三，實訓條件的匱乏。開拓校外實踐基地，建立校企合作人才培養模式是培養和提高學生職業技能的有效途徑，其積極作用不言而喻。但由于企事業單位參與學生教育的意識不強，接納能力也有限，不能真正滿足學生專業實踐技能實訓的需要，實習效果差強人意。實訓實習問題已成為制約專業實踐教學發展的瓶頸。
2“公司制教學法”在市場營銷學課堂中的運用
“公司制教學法”是從創業項目中派生出來的一種教學方法。將團隊合作和團隊競爭引入了課堂教學之中。將理論所學直接在團隊競爭中使用，通過角色扮演實現情景代入，增加體驗感，從而增強學習效果。其操作程序如下：
2.1分組
教學的一個重要的環節就是對學生進行分組，目的是培養學生的合作精神，此外，還可以形成組與組之間的競爭，通過競爭激活學生學習的熱情和積極性。在進行分組的時候，充分考慮學習能力的高低、學生的生源地、男女搭配等因素，由學生自主分組，每組6-8人。此分組不是普通形式的團隊教學分組，而是讓這一組同學分組成立一個企業，企業中有一名CEO，其余根據適合企業的組織結構進行人事安排，每個組員都有相應的職位和對應責任。
2.2成立企業
企業團隊固定以后，每個企業完成相應的企業名稱、口號、廣告語、LOGO、產品定位及組織結構。在以后的學習中，都以企業小組為單位完成。這樣的學習方式，增強學生之間的了解，鍛煉學生的溝通能力，學生的心理素質和集體榮譽感都得到了增強。成立企業時采取小組表演形式進行，企業小組CEO上臺，進行宣講，介紹企業基本情況并宣布企業成立，全體成員共同完成廣告語和口號，并上交企業基本情況說明表，以備日后使用。
2.3注入資金
每個企業按要求安排一名財務主管，專門負責記錄日常賬目。企業成立之初，每個企業將獲得啟動資金20萬。根據宣講完成情況，將會獲得第二筆資金，資金數目由宣講的質量決定。在課程安排中，將會有多次企業任務需要完成，每次將根據完成情況得到不同數目的資金獎勵，學生們將會為了得到供企業運轉的資金而最大限度地參與，提高了課堂的氣氛與活躍度。將學生由被迫發言和參與活動轉變為自發地、競爭地、主動地加入。除了根據大型任務而得到的大筆資金之外，日常課堂會有少量資金變動。比如，企業成員中有人遲到、早退、不遵守課堂紀律等，均會受到不同程度的懲罰，扣除部分資金。而有成員主動配合教學、積極參與、鞏固知識點等，則會得到不同程度的獎勵。這些小數目的資金變動，將會約束部分不安分的學生，同時激勵企業成員為企業“掙錢”，而不是“扣錢”。
2.4企業任務設計
2.4.1營銷觀念的引入
在進行市場營銷觀念介紹的時候，將會重點講解生產觀念、產品觀念、推銷觀念、營銷觀念及社會營銷觀念。在了解了各種代表性觀念的特點之后，要求企業小組進行模擬，各自選擇一種感興趣的市場營銷觀念，進行演繹。每種觀念會有它適用的范圍和情況，企業可以安排結果為成功或失敗的表演。
2.4.2營銷環境的評估
完成營銷環境這一部分的核心理論教學后，由企業小組根據環境評估的方法，評估各自所處的市場環境。由小組安排成員進行PPT講解，并根據環境評估的結論，調整企業戰略。調整后可就地進行“沙漠脫險”任務，即在所評估的環境下，羅列企業所認為的關鍵因素，依次排序，根據得分判斷企業“脫險”程度。
2.4.3市場調研
企業小組設計調研方案、實施市場調研，并給企業撰寫調研報告。學生通過完成這一任務，理解什么是調研方案設計，在完成調研方案設計的過程中，了解調研方案的結構，加深對調研方法的認識，在具體實施市場調研過程中，學會了與人溝通并掌握實地調研的技巧。通過團結協作，克服困難，學生的溝通能力、膽量、受挫力、承挫力、團隊協作精神都將得到極大的鍛煉，與此同時，掌握了相應的市場調研知識和技能。
2.4.4目標市場營銷
根據調研內容，完成消費者行為分析，并進行市場細分、目標市場選擇及市場定位。這部分中將會完成兩次大型任務，一是對于顧客這一環節的認知，二是對于產品定位的宣講?！邦櫩驼J知”部分，會要求企業小組完成“滿意顧客———忠誠顧客———抱怨顧客”，三個不同類型的情景劇；“產品定位”部分，要求企業小組由市場部完成“新產品會”。
2.4.5營銷組合策略
首先，隨堂會進行一次產品五層次論的企業分析任務，由每個企業講解自己的代表性產品的五個層次，并運用“差異化策略”進行競爭戰；其次，完成每個企業小組產品的定價，要求熟練運用定價技巧，在同類市場上進行”價格戰“，以獲得資金；第三，完成渠道設計，選擇適合自己企業產品和市場的渠道并進行評估和管理；第四，促銷策略的策劃。給學生設置一背景資料，行業遭遇了一次前所未有的產品安全和公關危機，消費者對該類產品產生了極大的恐懼，行業的整體銷量都出現了大幅下滑。面對這種狀況，公司決定利用一系列的公關活動重拾消費者對產品的信心。訓練要求是以小組為單位，為公司策劃一系列的促銷活動，并設計一份營銷策劃方案，完成PPT演講。在學生完成的方案里，我們把重點放在促銷策略這一內容上，要求學生完成的促銷策略的四大內容。
2.4.6題庫競賽
雖說強調學生的實踐和動手能力，但是必要的知識點還是得要求學生領會，這里提到的是“領會”并靈活運用，而不是“背誦”。形式上會進行一次“抽牌游戲”。教師手中會擁有一題庫，題庫中有課程關鍵知識點和一些涉及實際運用的問題。在最后一次課中，由每個企業小組依次循環抽取撲克牌，每張撲克牌對應題庫中一個題目，抽中的企業小組必須回答。每個題目會有備注欄，有的為必答題（答對獲得資金，答錯扣除資金），有的為選答題（不答不扣除資金，其他組可搶答），有的為“特殊題”（因某事件，強制扣除或獎勵資金）等。最后核算每個企業整門課程所有任務完成后的最終資金。
2.5資金結算
完成課程的所有相關任務后，每個企業將會結算最后的資金數額?！百Y金”始終貫穿在整個課程競賽和團隊合作中，每個企業成員都在為了得到資金而努力和加油，也為了損失資金而惋惜。這種方式激發了學生的自主學習熱情，同時也增加了約束能力。當學生以個人為單位進行學習的時候，只用考慮自己的感受，而以公司團隊形式展開活動的時候，會受到群體效應的影響，企業內部會自發地進行約束與管理，提高了課堂的效率。到課程最后這些資金將會折合為課堂表現分數計入考核。2.6成績統計學生最終的考核成績，將由以下幾部分組成：平時成績（考勤、平時作業、企業個人表現、企業綜合表現）和考核成績（調研報告、營銷策劃案）。其中企業個人表現是學生個體在企業組織中的貢獻，企業綜合表現為企業最終核算的資金數目。平時作業、調研報告和營銷策劃案以個人為單位上交。
3總結
在專業的課堂教學中，融入實踐企業活動因素，使比較乏味的課堂教學，變得生動起來，實現專業課教學與社會發展需要的協調發展。實現了“學中做，做中學”。學生通過“公司制教學法”，培養了良好的自學習慣和團隊合作精神，老師通過不斷地引導、布置任務和輔助學生完成任務關鍵點困難的克服，使學生在完成任務的過程中，團結協作，掌握了市場營銷的知識和技能，提高了學生的實踐技能，縮短了企業需求與學校培養的距離，是值得推廣的教學方法。
作者:董綺 何可可 單位:長江大學工程技術學院
參考文獻：
獨立學院工商管理專業實習教學對策
根據獨立學院工商管理專業的人才培養目標，構建與理論教學相輔相成的實習教學體系，使實習教學的各個環節、各個層次都能鍛煉學生的動手能力，實習教學體系由如下幾個部分構成：
認知實習
主要是通過對企業的參觀和走訪來培養學生的專業興趣，感性認識和理性認識相結合。帶學生參觀企業，觀看企業及產品介紹資料片，邊聽流水線的講解邊參觀生產線。學生在參觀時應提前準備好問題，一邊參觀，一邊提問，一邊記錄。參觀結束后，老師可以組織學生就有關知識點展開討論。例如：參觀完某大型連鎖超市企業后，圍繞“賣場布局與消費者的購買欲望的刺激”這一話題，學生可以體會到商品陳列是如何吸引消費者的注意力的；賣場中有哪些促銷方式；學生親眼看到和感受到了什么叫“磁點”。最后，要求學生完成實習報告。
市場調研
市場調研是相關技術和方法系統地收集、整理所得資料和數據，分析相關信息，從而幫助企業做出有效的決策的一種科學的方法。以團隊的形式對某一社會或企業問題進行調研。從問題的提出，問卷的制作、實地調研到數據的統計、整理和分析形成調研報告一系列活動，通過這種訓練，學生能較系統地掌握相應的專業知識和調研技術。同時，深入社會，鍛煉了學生分析和解決問題的能力、創新意識、人際溝通能力、吃苦耐勞能力、團隊中的組織協調能力和合作能力，這些均是課堂上所無法培養的能力。
實戰訓練
運用實驗室企業運營模擬軟件，在真正的模擬實踐環境下熟悉現代企業管理的方法和工具，掌握企業內部各業務流程之間的相互關系，學會主要業務的處理方法，大大提高學生獨立思考和解決問題的能力。所用的模擬軟件系統以某一個企業為例，全面介紹現代企業管理所涉及的主要業務部門，如銷售、生產、財務、技術、人力資源、設備、采購、倉庫、品質等部門，各部門的相關業務，報表和制度的制定模板以及每一個業務部門的業務邏輯流程和數據流程。通過模擬實習，真正達到專業理論與實踐結合的目的。
專業實習
在兩周的時間內，企業和學生無法得到充分的了解，同時學生無任何工作經驗，這么短短的時間企業也不知道應該安排什么樣的崗位讓學生得到充分的鍛煉，因此可以考慮適當延長實習的時間。可以安排在暑假一個月的時間，充分利用就業實習基地企業資源，根據學生的興趣和能力的不同安排在相應崗位上，通過企業老師的傳幫帶，真正將所學知識在實踐中充分運用，從而提高專業技能。同時在真正的企業環境中實習，可以培養學生與同事相處的能力，面對困難的抗壓能力，以及在陌生環境中的適應能力。
畢業實習
關鍵詞：煤炭企業；市場；營銷
近些年來，受國內經濟減速和結構調整影響，煤炭需求持續低迷；國內煤炭市場嚴重供大于求，價格一路下行，煤炭企業經濟效益普遍大幅下滑，煤炭企業如何才能把產品賣的物有所值，顯得尤為重要。煤炭企業應當認真跟蹤市場變化、通過分析研判市場形勢、查找銷售工作中存在的問題和不足、細化工作舉措，把煤炭銷售工作做細、做精，為企業發展貢獻力量。
一、影響煤炭企業營銷的具體因素
1.宏觀因素
在“十三五”期間，我國經濟發展步入新常態，進入全面推進供給側結構性改革的攻堅階段。我國經濟發展模式向以質量、效益提高和結構優化、產業升級方向轉化，傳統的依靠投資驅動和規模擴張的發展模式不會再重現。未來幾年，經濟增長不可能像以前那樣，總需求低迷和產能過剩并存的格局難以出現根本改變，產能過剩已不可能通過高速的經濟增長來消化。與此同時，煤炭、鋼鐵行業既面臨深化改革、擴大開放、結構調整和需求升級等方面的重大機遇，也面臨需求下降、產能過剩及有效供給不足等方面的嚴峻挑戰。
2.微觀因素
（1）鋼鐵行業
據統計，2016年我國累計壓減粗鋼產能8491萬噸，遠超中央確定的4500萬噸目標。但其中壓減的產能中，僅有三成是在產的有效產能，其余均為長期停產的無效產能。受政策刺激，地產基建需求預期升溫以及庫存較低影響，導致鋼材價格大幅上漲回升，一些前期因生產狀況不佳已停產的鋼廠、設備重新生產。在有效產能壓減有限，停產產能大量復產，導致去年實際運行的有效產能增加。據統計2016年實際粗鋼產量也較2015年增加1.2%，達到80837萬噸，而此前中國粗鋼產量在2015年同比下降2.3%，是1981年以來首次下降。雖然去年鋼鐵產能有所增加，價格有所反彈回升、上漲，但是產能過剩的大背景下，鋼材產量、價格能夠持續穩定多久還是未知之數。盡管2016年鋼材消費量與2015年相比出現小幅增長，但未來幾年鋼材消費量不容樂觀。據冶金工業規劃研究院預測，預計2017年我國鋼材實際需求量約為6.6億噸，同比下降1.5%。另有預測稱，到2020年，我國鋼材消費量將下降至5.95億噸，到2025年，下降至5.52億噸，2030年將下降至4.92億噸。
（2）焦化行業
焦炭作為鋼鐵產業的主要原料之一，與鋼鐵行業的聯動作用明顯，因此受國家宏觀調控影響較大。2016年焦炭產能6.5億噸，焦炭產量4.4億噸，而需求只有4.14億噸。隨著鋼材市場隨著去產能的逐步深入，鋼鐵的產量未來會繼續下降，冶金焦需求降低，焦化行業形勢愈加嚴峻。今年下半年部分鋼鐵價格已開始回落，雖然有些鋼材能夠實現毛利率盈利，但如若加入財務成本進行核算，盈利甚微，甚至一些鋼鐵企業開始已經開始出現虧損。為了盡量維持本行業利潤，鋼鐵企業正在從各個角度降低成本，逼焦炭降價是鋼鐵企業最直接的選擇。同時鋼鐵企業對焦炭質量的要求也更為苛刻，焦炭價格的打壓勢必會對下游煤炭價格產生較大的壓力。
二、煤炭企業提升煤炭營銷的能力的途徑
1.密切關注市場變化，緊密跟蹤市場走勢
準確分析市場、準確把握市場脈搏的前提是對信息的適時掌握。煤炭企業營銷部門應當加強與兄弟企業的信息溝通和對標管理，加強對宏觀經濟政策的研究，加強對下游鋼鐵、焦化、電力等行業相關企業生產變化、產品價格走勢和煤炭需求等信息的搜集與分析，力求以準確及時的信息保證領導決策的正確及時，保證各項銷售決策的適時、適度，做到對市場變化快速反應、精準應對。
2.強化細化市場調研，及時掌握第一手資料
在加強密切關注市場信息的基礎上，同步加強市場調研力度，實現信息的及時溝通和共享。煤炭營銷部門應當不定期進行市場調研活動，對主要產煤省份、各區域重點用戶等進行系統調研，并向公司提交了調研報告，為公司全面了解市場動態、科學決策提供重要依據。對重點鋼焦地區以及有代表性的兄弟企業進行布點監測，建立信息網絡，掌握這些區域的鋼鐵、焦炭、煤炭價格、產量及庫存變化情況，及時掌握第一手資料信息。
3.以市場需求為導向；提高產品質量、優化產品結構
面對激烈的市場競爭，產品質量是求生存的基礎，是實現企業效益的前提。“沒有疲軟的市場，只有不適合市場的產品”這句話雖然有失偏頗，但也不乏真知灼見。嚴峻的市場形勢要求生產、銷售、煤質管理各個部門都要牢固樹立質量意識、營銷意識。從源頭抓產品質量，大力實施全員全過程的質量管理，確保產品質量適合市場需求。
4.高度重視貨款風險防范，加強貨款回收工作
煤炭市場極度疲軟，再加上鋼鐵焦炭企業長期低位運轉，付款能力差，煤炭企業貨款回收工作困難重重。在市場環境復雜，貨款回收很困難的情況下，煤企應當始終將貨款回收工作作為營銷工作重中之重的任務常抓不懈。一是通過調整用戶結構，統一計劃、統一調運的手段，適當控制欠款大戶的發運，控制貨款風險；二是千方百計加大貨款回收力度，有效抑制了外欠貨款的大幅上升，保證了公司資金鏈的安全運轉。
5.加大市場開發力度，做好客戶關系的維持
只有加大市場開發力度才能保證足夠的市場容量。有了足夠的市場容量，銷售組織才會有回旋余地，銷售部門繼續加強市場開發工作，積極走出去尋找市場機遇。公司高層領導應不定期對重點用戶進行走訪，做好主力客戶關系的維持，保證市場大局的穩定。
參考文獻
[1]趙昕.淺析煤炭市場的現狀與對策[J].河北企業，2015，（9）：45-46.
關鍵詞：地方本科院校；連鎖經營與管理課程；教學改革
一、引言
《連鎖經營與管理》是工商管理類專業課程，連鎖經營形態是零售企業普遍的組織形態。連鎖經營企業創造了大量的就業機會，但目前就業市場存在供需不匹配的問題，高校培養出的人才普遍理論知識相對豐富，而實踐操作管理能力較差，不能滿足連鎖經營企業的需求，就業市場結構矛盾較為突出。2014年國家出臺的《關于地方本科高校轉型發展的指導意見（征求意見稿）》提出：要引導和推動部分地方本科高校向應用技術類型高校轉型發展。安陽師范學院是轉型發展的重點院校之一。筆者以安陽師范學院物流管理專業為例，通過實地調查，分析連鎖經營企業對人才的需求特征，有針對性地對物流管理專業開設的連鎖經營與管理課程進行了教學改革實踐研究。
二、課程教學內容改革
課程教學內容改革從兩個方面實施，分別建立新的理論和實踐教學體系。
（一）課程理論教學內容改革
1.選取合適教材，引入項目訓練和案例分析，改變傳統課堂授課模式通過前期的企業調研，選取了更適合學生的教材。教材《現代連鎖經營與管理》由清華大學出版社出版，湯偉偉主編，隸屬于國家“十二五”規劃教材，保障了教學材料的先進性與適應性。同時編寫新的理論教學大綱和教學計劃，摒棄了原來純粹由教師講授的課堂模式，而采取教師與學生互動的課堂教學模式。以團隊項目訓練的形式布置學生市場調研及案例分析任務，學生在學期中進行小組調研展示，要求小組成員展示調研問卷、調研過程、調研視頻；并要求其他小組對演示小組作業進行評價、討論，考查學生用所學理論設計問卷的科學性和全面性，以及學生對連鎖企業經營戰略思考的深度。項目訓練主題包含：連鎖經營企業客戶服務體系建設狀況、選址分析、門店經營管理規范、人力資源管理現狀、采購體系建設、門店配送管理、財務管理體系等。調研連鎖企業選擇范圍：醫藥連鎖、餐飲、娛樂、零售超市、酒店、家電連鎖、連鎖物流企業等。2.知識模塊與項目訓練順序及學時安排根據選取的教材及物流管理專業特點，對課程知識模塊進行了學時分配。
（二）課程實踐教學內容改革
實踐教學以企業實習實訓為主，以實驗模擬為輔，建立了專業實驗實訓室，引進了連鎖經營管理實驗軟件；另外，深化校企合作，與多家連鎖品牌企業達成了校企合作意愿，部分學生開始在企業實習。1.引進連鎖經營管理專業實驗軟件，學生分組模擬企業經營（以上表為例）實驗室購買了專門的“流通之道”——連鎖經營與管理實驗實習軟件。根據實驗軟件功能及教學需要，引導學生模擬進行門店管理、財務管理、采購管理、配送管理等操作模塊，熟悉連鎖經營業務流程。另外，學生以小組形式，進行企業角色分工，組建了虛擬連鎖經營企業。利用創業之星軟件，模擬連鎖企業整體運營，自主經營、自負盈虧。學期末要求學生撰寫操作模擬心得體會，并對表現優異的小組予以物質獎勵，增強了學生主人翁意識，提高了他們的學習興趣。2.深化校企合作，擴大院系實踐基地范圍教師積極與連鎖經營企業溝通協調，目前已經與順豐速運、蘇寧云商集團、丹尼斯達成了實習合作意向，聯合制訂了三個月到一年的實習實訓計劃，簽訂了實質性合作協議；期望通過輪崗制度，實現教學現場化。
三、課程教學考核內容與方法改革
課程從理論和實踐兩個方面分別設置教學考核標準。期末成績按照學校要求以理論占比60%、實踐占比30%、課堂出勤占比10%，進行最后計算。其中理論部分成績由“學生撰寫的市場調研報告+小組項目訓練PPT匯報”兩項組成，分別設置了評分標準；實踐模塊以“學生實驗模擬操作軟件經營業績”進行成績評定，參考軟件自動打分進行小組評判。期末對教學改革效果進行了群眾意見收集，通過發放調查問卷，對物流管理專業學生進行調查得出：80%的學生認為教學改革形式較好，內容豐富、教學手段先進；但有20%的學生認為教學改革方案占用了他們太多時間，認為課程應設置在大二下學期。這是教學改革以后努力的方向。
參考文獻：
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[關鍵詞] 《市場營銷學》教學 學生職業能力 活用教材
筆者從事《市場營銷學》教學多年,在這一過程中經歷了教學的多次變革,從最初的純理論式課堂講解到現在的任務驅動教學法的運用,《市場營銷學》的教材也越來越新穎,教師的教學方式和手段也越來越豐富,且在講解中貫穿了大量的案例。但在案例教學中所涉及的案例,大多是國外企業較為典型的案例或是國內知名企業的案例,學生總覺得離自己比較遙遠,而且把這種教學模式僅固定在課堂上,把學生的學習完全固定在書本范圍內,會導致學生學習的疲勞和了無興趣?？偨Y理論為主、案例為輔的教學形式,在高等職業發展的今天是遠遠滿足不了學生、社會、企業的需要的。因此,就高職《市場營銷學》教學而言,我們要努力實現“三個轉變”,即由以教師為中心轉變到以學生為中心,以講授為中心轉變到討論為中心,以固定課本教材為中心轉變到以實踐應用為中心。在教材理論的指導下,通過在真實職業情景中的行動和體悟,經過反復的實踐與訓練,培養學生朝著營銷人員的方向去努力。在教學中,我們應從這樣幾方面下功夫。
一、拓寬學習渠道,豐富學習經歷
《市場營銷學》的性質是一門應用型學科,而多年來教師采用課堂講解的方式,必然導致學生學習的多樣性和個性化需求不能滿足,學習的枯燥也必然導致學生厭學。所以在教學中,為了實現高職教育目標,應把理論、技能和素質三位一體的教學方式落在實處,《市場營銷學》課程教學可采用靈活、多渠道的教學方法。如網絡資源教學,案例討論教學,校外實習教學,課堂實訓教學,分小組討論活動,作業集體評估等形式。在教學中應活用教材,不囿于教材,密切關注社會實際,引導學生學會分析問題、解決問題。用活教材,一方面應淡化理論重實踐,教會學生在現實生活中發現問題,并返回理論,用理論來進行問題分析,再結合實際解決問題;另一方面,可剔除教材中不符合學生實際情況的教學,用學生熟悉的事物舉例。
我們現用高職高專市場營銷專業任務驅動型教材中有一任務實訓,要求學生對麥當勞的消費者行為進行分析,而我們生活的地區沒有麥當勞,學生從未接觸過麥當勞,他們只熟悉肯德基。在這種情況下,教師應結合實際,去調查肯德基,用學生熟悉的事物可調動他們的學習積極性。同時教師可通過有計劃地布置學生課外實踐任務,豐富學生的學習經歷。例如,我們在講解品牌形象設計及定位時,筆者帶領學生上網查閱各種產品的品牌標志、品牌含義,并要求他們將收集的品牌和商品實物在班級進行展示,由四組分別推選代表充當講解員介紹各種品牌的含義。最后要求學生在熟悉各種品牌的基礎上,學會自己為某一商品設計一則品牌,并將其設計的品牌在班級展示,然后由學生、教師共同給予點評。通過這種方式的學習,學生思路變得很開闊,不再拘泥于書上的條條框框。而且自己去查資料分析問題,會讓他們更有興趣參與到課堂討論中,思維的火花需要碰撞。一旦互相討論后,他們會發現新的問題,而且他們的思路是否正確,需要在課堂中得到證實和補充,腦海里的問題,需要在課堂中得到解答。以這樣一種投入的狀態去聽課,老師講的知識點記憶就會深刻。再例如,講到市場調查這一章節時,筆者布置學生分成四組對校內學生進行調查,題目內容自擬,調查表自己設計,調查過程中遇到問題小組想辦法自行解決,要求每組進行調查總結、撰寫調查報告、上報調查結果,所給時間一星期。接到這項任務以后,四組學生在組長的帶領下立即行動,從定題目,調查表的設計打印復印分發以及調查結果的分析報告,學生們進行的井井有條。通過這些方式迫使學生走出課堂、走出書本,對現實的“市場運行”、“營銷活動”有了直觀的認識和體驗,掌握了營銷崗位所需的專業基礎知識和崗位技能,這樣的實踐能夠激發學生學習的興趣,發揮了學生的個性、潛能、創造力。
二、對接行業需求,培養職業能力
企業選用市場營銷專業人才時,不僅僅注重學歷,更注重其實踐操作技能和經驗以及對所在行業是否了解。企業營銷人員必須具備靈敏把握市場信息以及溝通協調的能力、較強的營銷溝通與策劃能力、良好的職業道德。因此,在市場營銷教學中應體現“能力本位、突出實用”的原則,并強調理論和實踐的緊密結合,這就要求市場營銷教學除采用多渠道的教學方法之外,還要采取市場調研、撰寫調研報告、召開討論會等方式,以提高學生的自我學習能力、社會實踐能力、合作共事能力。這些對于學生以后能夠出色的完成工作都是不可缺少的。
1.培養學生學會生存的能力
沒有一個單位會憑學生的考試成績來決定錄用,一定得看該生是否符合本單位的需要。開朗、主動、熱情、誠懇、積極付出、感恩、接受挑戰、堅持、樂觀等,這些都是單位用人的基本要求。我們的學生要學會生存,要適應行業需要,必須具備這些特質,而這些特質是需要培養和訓練的。教學中,筆者要求學生每節課都充滿活力和激情,并將這種精神狀態納入學期成績考核中。在教學中教師應精心設計營銷場景,將學生置身于動態的營銷實戰當中,借助于教師的指導和啟發,強化學生的營銷體驗,使學生的營銷感覺、營銷視野、營銷情緒、營銷思維、營銷經驗等關聯需要得到滿足,從而達到一定效果。比如,讓學生扮演推銷員的角色,去推銷他們感興趣的商品,并由多名學生扮演顧客,給出各種問題和障礙予以刁難,這就要求扮演推銷員的同學學會應對,并用自己的真誠和熱情打動顧客,推銷出自己的商品。
2.培養學生分析、處理問題的能力
我們的學生面臨最初的就業應該是基層推銷員,而營銷人員除了業務提成外只有數目不多的基本工資。為什么要讓業務員擁有提成呢?因為他們必須面對市場上的各種挑戰,面對困難、挫折他們要勇于挑戰,善于處理問題。所以在教學中,要注重在實踐中培養學生去分析問題和解決問題的能力。例如,布置學生對校內學生消費的特征和誤區進行分析。接到任務后學生們立即進行信息的收集,并做了細致的調查工作,他們對所取得的資料進行整理、分析。從家庭消費行為、消費結構、炫耀性、攀比性和間隙性等特征因素和經濟因素探求學生消費的成因,最后針對學生消費特點和消費誤區提出建議,從而為正確引導學生消費做了一些工作。另外,在實踐過程中我們也發現有些學生心理承受能力差,受不得委屈,放不下架子,因此我們還增加了心理素質訓練課程,加強對學生的忍耐、堅強、永不放棄等精神的培養。
3.培養學生自我學習的能力
在這個快速發展的時代,除了變化,沒有什么東西是不變的。而只有不斷地學習才能讓學生了解外部世界,跟上變化的步伐。在教學中,要注重培養學生自我學習的能力,通過這樣幾方面去落實。首先,指導學生學會通過網絡、書本學習各種新的營銷知識,帶領他們去圖書館、書店等場所查閱資料,提升他們的理論層面。其次,通過帶領學生去超市、商場實習等時機,指導學生學會觀察商品的淡旺季銷售格局、促進銷售形式差異、進銷貨的變化規律等等。再次,帶領學生管理校園商店的方式,讓學生充分學習與市場營銷相關的財務、管理、人事以及其他學生感興趣的知識。通過一系列的學習,將理論融入實踐,從實踐中使理論得以提煉和拔高,有效地將從各種渠道學到的營銷理論在實踐中得到驗證,以此熟悉營銷工作環境、觀察營銷活動狀態,找到營銷職業的感覺。
4.培養學生協作溝通的能力
營銷的本質是溝通,協作溝通能力的提高實踐是根本。實踐教學應從目標出發,方式可多樣化。例如,我們采取全班分成四個小組,由組長負責的原則,每個小組的成員在組長的帶領下完成各項任務。比如案例分析討論、市場調查數據的分析、調研報告的撰寫、營銷活動的策劃等一系列實踐活動,這都要求小組中的每個成員之間互相協作,服從指揮,統一行動,優勢互補,信息共享,只有充分發揮集體攻關、協同作戰的威力,才能達到良好效果。尤其是小組的組長,要安排好任務,協調好整個任務進程,調動小組成員的積極性,充分發揮每個成員的長處和聰明才智,群策群力完成好任務。在這一過程中,學生們也會發生意見的不一致,這時候組長的協調就顯得很重要。我們通過分小組協作完成任務的方式,培養學生們的協作溝通能力。
三、完善評價體制,正確評價學生
在教學中,教師習慣期中、期末通過筆試的方式來考核學生,這一考核方式過于單一、不能全面客觀的反映學生的學習情況和實踐能力。鑒于《市場營銷學》這門課的性質,對學生的考核可以分為兩方面:一方面,注重過程考核,創建“以能力評價為目標”的全面課程評價體系;另一方面,通過筆試的方式,著重考核學生對理論的掌握情況。過程考核重點應為實踐技能、通用能力和職業道德。在實際工作中,很多企業都遇到過畢業生離職時帶走客戶資源、泄露企業機密甚至帶走產品銷售貨款的情況,使他們對這方面特別看重。所以企業在引進人才時,除了資格證(能力)、學歷外,更加關注的是人的職業道德。所以我們把真誠善良的品質、吃苦耐勞的工作作風、遵守法律、法規觀念、愛崗敬業精神都納入職業道德的考核中?？己藘热輵▽W生發言和討論的課堂表現,校內實訓環節,校外實習環節以及撰寫調研報告的能力四個部分?？己诉^程可對學生完成的每一個模塊進行能力和知識的測評?？己朔绞娇刹捎谩皩W生、教師、見習單位”相結合的評價方法,即教師公開公平評價、學生參與評價、企業加入評價,通過過程性考核,充分激發學生理論聯系實際的能力,培養他們獨立地發現問題、分析問題、解決問題的能力,為將來走上工作崗位奠定的基礎。筆試考核可通過案例分析的方式,檢驗學生是否形成系統的知識體系和正確的思維方式。無論過程性考核還是理論考核,對我們的教學都提出的較高的要求,要求教師在教學中引導學生學會尋找正確的觀察思路和激發他們的潛能,而非用自己的觀點來影響他們。
參考文獻:
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深刻把握宏觀經濟發展環境，項目地的城市產業結構與市場客戶需求
踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業
項目地的區位交通情況是項目戰略定位的客觀基礎
項目的具體戰略定位和規劃設計
在開工前確定項目的開發和盈利模式
做好項目的后期運營管理服務是決定項目成功的保證
獲得政府的相關扶持政策
一、深刻把握宏觀經濟發展環境，項目地的城市產業結構與市場客戶需求
在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。
物流園區項目的宏觀把握有三個要點：
1.宏觀經濟環境分析
一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
三個層面：即全國層面、省市（地區、區域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經濟和物流行業，包括現狀、結構、特點、問題、趨勢等。
2.當地城市產業結構分析
一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。
二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀、未來規劃、相關優惠政策。
3.市場需求分析
具體分析當地物流需求是什么？
如果是產地物流，那么主要企業是誰？主要產品是什么？
如果是銷地物流，那么主要需求企業（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
如果是中轉地物流，那么本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
二、踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
1.周邊主要產業（工業、科技）園區
即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業、科技）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃，入駐企業、優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。
2.周邊同類物流園區及其入駐企業
包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。
3.潛在客戶需求
具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。
三、項目地的區位交通情況是項目戰略定位的客觀基礎
城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在、難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
1.區位優勢
具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，還是商貿城市）、目前的經濟總量以及發展趨勢、人口規模等。
宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬？
微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。
2.交通優勢
根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。
公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道以及其他規劃道路。
鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類。
港口，了解當地港口集裝箱、散雜貨、特種碼頭等情況，保稅監管的情況。
機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。
在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。
四、項目的具體戰略定位和規劃設計
物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：
1.具體的戰略定位
即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運、鐵海聯運等？要具體化，市場針對性要強。
戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業入駐）、產品定位（建筑形態是聯排商鋪、大型倉庫還是獨棟辦公）、品牌定位（市場形象如何）等。
2.主要功能確定以及分區的空間布局
項目的主要功能，包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。
各功能區的主要經濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐，平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。
功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。
3.具體規劃設計
包括建筑形態（外觀和內部）、道路規劃（人車分流）、景觀綠化等。
總之，具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。
五、開工前確定項目的開發和盈利模式
眾所周知，物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入；而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。
1.土地規劃
（1）土地性質
物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規定物流用地比照工業用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。
（2）土地價格
與當地政府具體洽談，協議確定，需要走招拍掛流程。
（3）規劃條件
商業配套部分保持在20%-30%為宜。（在三、四線城市，建議商業用地比例為40%-60%，以強化銷售，回籠資金，降低風險。）
2.開發原則
正因為物流園區項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為“統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理”。
3.經營模式
物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。
因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
租售結合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20%-30%為宜。
4.項目后期運營的收入結構
除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其他收入。
六、做好項目的后期運營管理服務是決定項目成功的保證
物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。
做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系――園區公共服務體系，搭建一個平臺――物流信息服務平臺，打通一個鏈條――供應鏈金融。
1.園區公共服務體系
一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。
二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業管理部門入駐園區。
三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。
業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。
2.物流信息服務平臺
包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
3.供應鏈金融服務鏈條
物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。拿倉單質押來說，單個物流企業做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區做，最低為50%，有的甚至高達70%。
七、獲得政府的相關扶持政策
物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
1.國家產業政策導向和資金支持
物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當地政府和國家有關部門申請扶持資金。
2.當地政府的具體有關政策
（1）土地政策
土地價格在掛牌前簽訂協議確定。一般比市場價要低很多，甚至零地價。要根據談判情況，看項目對拉動當地經濟發展的貢獻度。
（2）規費政策
項目開發建設過程中，市區兩級行政事業收費減免。據了解，各地一般按照建筑面積收費在幾百元不等。
（3）稅收政策
無論建設期和經營期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免2年再減半征收3年”，一共是5年的優惠政策。有的地方可以做到5年內全免。特別要提醒的是，入駐企業要享受同樣的稅收優惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業（商戶）來說很重要。
（4）其他政策
常規職位需求高
相對于業務部門，企業職能部門的職位因流動性較弱，需求并不大。因此常聽人抱怨，行政、人力資源、客服、財務、審計等工作難找。其實這是忽略了其他行業的緣故，在發展較快的行業，企業業務擴張很快，也需要相應的職能支持人員。因此在這些行業，即使是流動性很小的行政人力資源等職位，也存在較大需求。娛樂、休閑和運動行業都是如此。
現下娛樂休閑行業典型的常規職位主要有：行政專員、人事專員、項目主管、客戶服務專員、總經辦文秘、商務助理等。職責要求與通常的要求差別不大，薪資方面視工齡、地區而有所差異，在京滬廣深等娛樂休閑行業發達的大城市，具有一到兩年工作經驗的員工月薪中位數在3000~4000 之間。
高端職位需求搶眼
除大量的常規職位需求外，在娛樂休閑行業，很多高端職位如視覺設計師、高級動畫師、市場分析經理、高級翻譯等表現也相對搶眼。
視覺設計師
視覺設計師通常負責室內裝潢和室外娛樂休閑活動的視覺藝術設計。對人的綜合素質要求比較高，專業性很強。要能獨立完成裝飾工程方案設計、效果圖設計及施工圖設計，了解構造節點，還要在工藝作法設計上有創新精神，對裝飾裝修的前期規劃、對設計有足夠的駕馭能力，具有平面表現能力，熟悉使用相關軟件，溝通能力強。
視覺設計師的學歷要求為大專以上，工作經驗3~5 年。具有景觀設計經驗者常被優先考慮。其薪資水平中位數為7000 元/ 月（地區以京滬廣深為準，下同）。
高級動畫師
高級動畫師一般負責動畫項目中的主角設計、主要風格及色彩的設計，對設計助理與設計師進行指導、監督和能力培養，并在制作方面與客戶保持溝通等。因此首要要求即是技術過硬，熟知各種主流繪畫繪圖軟件的應用，對前期設計2D、3D 及其后期合成有全面了解。其次需要具備出色的創新、設計和制作能力，高度的團隊協作精神，責任心要強，能自覺有效地完成工作任務，并能夠成功協調客戶關系、推動項目發展。
高級動畫師通常需要具備3~5 年的工作經驗，大專以上學歷。其薪資水平中位數為9000 元/ 月。
市場分析經理
市場分析經理負責搜集各種運營相關數據，組織對所收集信息的統計分析，編制市場調研報告，根據市場分析提出項目拓展及市場總體規劃建議，預測產品的市場成熟期、短期的市場需求量、長期的市場潛力等，為產品調整及新產品開發提供建議，并向管理層提供所需的市場信息。
市場分析經理的任職資格為：大學及以上學歷；三年以上行業工作經驗；具有良好的獨立分析、判斷能力，表達和說服能力強。此外， 良好的溝通能力和團隊精神以及在規定時間內高效率完成工作的能力也是其基本要求。該職位的薪資水平中位數為6000 元/ 月。
資深翻譯
關鍵詞：項目可行性研究；內涵；依據；階段
一、項目可行性研究的內涵及作用
1.項目可行性研究的內涵
隨著經濟科技的不斷發展，擬建項目越來越多，市場競爭日趨激烈，此外，由于項目規模擴大，投資力度加大，項目可行性研究開始得到政府和企業的廣泛應用。項目可行性研究是保證項目以最小投入取得一定經濟效益的科學手段，開展項目可行性研究，必須兼顧必要性、可能性、有效性和合理性，對擬建項目的技術可能性、經濟有利性、建設可行性進行綜合全面的分析論證，為投資人提供參考，避免和減少決策失誤，提高投資效果，是政府以及企業對建設項目進行合理決策的重要依據之一。
2.項目可行性研究的作用
項目可行性研究是擬建項目投資前期的必經階段，是提高項目經濟效益的首要環節?？尚行匝芯繉椖孔龀龅慕洕u價，不僅能夠為投資者的決策提供依據，而且可以為主管部門的審批提供依據；銀行在處理貸款時，只有通過項目可行性分析確定其風險較小、具有償還能力時才能批準申請；當地規劃部門和環保部門審查項目對環境和城市的影響時，也要根據報告判斷其符合要求后才頒發建設執照；沒有正規的可行性報告，就沒有編寫設計任務書的必要。由此可見，在項目實施前期，項目可行性研究起到十分重要的作用。
二、項目可行性研究的依據及要求
1.項目可行性研究的依據
項目可行性研究必須在國家相關政策法規的指導下完成，還應具備相應技術資料。其主要依據有：國家經濟社會發展的長期規劃、經濟建設的指導方針、投資政策、產業政策、技術經濟政策及相關法規；項目建議書和意向性協議；資源報告及獲批的區域規劃；擬建項目所在廠址的基礎資料及市場調研報告。只有具備充分的依據，項目可行性研究才能得出一份合理實際的報告。
2.項目可行性研究的要求
項目可行性研究是一項政策性、經濟性和技術性很強的綜合性研究工作，可行性研究必須保證科學性、嚴肅性和客觀性，必須堅持實事求是，俺客觀情況進行論證評價；根據不同行業的不同項目，可行性研究的內容深度各有側重，但其深度必須達到國家規定標準，按相關規定編制；承擔可行性研究的單位必須是有豐富的實際經驗、雄厚的技術力量和裝備的專門單位，在報告編制完成后，必須根據項目級別得到相關部門的審批后才具有參考價值。
三、項目可行性研究的階段
1.機會研究
可行性研究工作的第一個階段是機會研究，也稱為投資機會鑒定，主要任務是提出對投資方向的建議，即在已經確定的某個地區或部門，根據對自然資源的了解以及對市場需求的調查預測、國內政策及國際貿易聯系等情況，選擇最合適的項目和最有利的投資機會。這一階段是進行深入研究之前的預備性調查，主要工作是提供一個時間與費用較少的可行項目，研究較為粗略。
2.初步可行性研究
多數項目在機會研究結束后，相關資料較少、獲利情況不夠明顯，還無法決策，因此轉入初步可行性研究來判斷是否值得投資，這一階段也稱為預可行性研究，主要是分析第一階段得出的結論，進行詳細調查，確定是否應進行下一步的詳細可行性研究，確定需要進行輔專題研究的關鍵問題，判斷項目能否獲得理想的效益。
3.詳細可行性研究
詳細可行性研究也稱為最終可行性研究，這一階段的主要任務是對項目進行深入的技術、經濟論證，確定項目的可行性，選擇最佳方案并做出決策，根據項目的性質、規模和復雜程度的不同，研究內容也有一定區別，主要內容包括結論建議、北京歷史、市場銷售和生產能力、原材料投入、項目設計、組織和管理費用、人員編制、實施計劃、財務評價和國民經濟評價等。
4.評估與決策
前三階段結束后，由投資決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、工程咨詢公司或相關專家代表國家對上報的的可行性報告進行全面審核和再評價。主要是通過審核報告中反映情況的真實性、各項指標的精確度、項目的財務和社會經濟效益以及仿真性研究的真實客觀性，對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見，決定該項目是否可行并確定最佳投資方案。
四、結論
項目可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
參考文獻：
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【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值信息； 內部控制
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。
一、公允價值信息控制的必要性
（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量
公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。
（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善
公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。
（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用
由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。
二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設
公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息?！标悋剑?007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順?！惫蕛r值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。
三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析
隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。
（一） 公允價值確定方法及其實際選擇
投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：
1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。
2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法
采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。
（二）公允價值內部控制內容及實際披露
投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：
1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序
據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。
2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。
四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建
投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。
筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。
（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價值信息控制要點
投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：
1.公允價值取得、審核及審批控制
公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。
2.公允價值核算控制
只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。
3.公允價值審計監督及披露控制
公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。
五、結論
公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。
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