時(shí)間：2023-05-30 09:25:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)步驟，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】流程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；實(shí)施
1.引言
隨著近年來我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場(chǎng)變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績(jī)效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測(cè)評(píng)、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過精細(xì)化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對(duì)公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，達(dá)到提高企業(yè)績(jī)效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。
按具體目的來分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對(duì)流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測(cè)點(diǎn)，監(jiān)控流程績(jī)效；
（4）監(jiān)督：便于上級(jí)對(duì)工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理、工程施工、營(yíng)銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤(rùn)最大化和提高經(jīng)營(yíng)效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級(jí)流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級(jí)到三級(jí)流程以及四級(jí)的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）
前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過精簡(jiǎn)和壓縮流程的過程來實(shí)現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；
（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實(shí)行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；
（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。
流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。
流程再造第六階段，實(shí)施再造流程方案。分為五個(gè)子步驟：成立實(shí)施小組；對(duì)參加人員進(jìn)行培訓(xùn)；發(fā)動(dòng)全員配合；新流程試驗(yàn)性啟動(dòng)、檢驗(yàn)；全面開展新流程。
房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展給社會(huì)生活帶來很大的變化，房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)在的生活的影響力也越來越強(qiáng)。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析是企業(yè)進(jìn)行投資和進(jìn)行決策規(guī)劃的的必要過程，其中售價(jià)預(yù)測(cè)方法是可行性分析中的主要部分，其售價(jià)預(yù)測(cè)的結(jié)果對(duì)企業(yè)的最終決策具有重大的影響，而售價(jià)的預(yù)測(cè)方法更需要專業(yè)理論的支持和指導(dǎo)，從房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行可行性分析中的售價(jià)預(yù)測(cè)分析方法進(jìn)行簡(jiǎn)要分析和闡述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析；售價(jià)預(yù)測(cè)方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長(zhǎng)帶來無形的壓力，讓越來越多的人對(duì)房?jī)r(jià)的估計(jì)和預(yù)測(cè)產(chǎn)生了興趣，然而專業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中售價(jià)預(yù)測(cè)具有和準(zhǔn)確的眼光和專業(yè)的方法，從各個(gè)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，保證投資的回報(bào)率和一定標(biāo)準(zhǔn)的收益率。
一、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價(jià)格也就不同，人們看到正在開發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會(huì)有起碼的房?jī)r(jià)定位，相比較而言的價(jià)格高低會(huì)有判斷，這種不專業(yè)的預(yù)算主要依靠對(duì)開發(fā)地周圍環(huán)境的了解狀況。通常情況下，對(duì)于商品房來說，客流量比較大，人口流動(dòng)人數(shù)數(shù)量多流動(dòng)次數(shù)多的區(qū)域，其房?jī)r(jià)水平相對(duì)比較高，因?yàn)檎紦?jù)良好的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的創(chuàng)造了良好的條件。而對(duì)于住宅區(qū)來說，周圍交通、醫(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對(duì)其價(jià)格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對(duì)生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長(zhǎng)為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中對(duì)售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會(huì)因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的資金投入因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運(yùn)作前期，房地產(chǎn)開發(fā)所進(jìn)行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對(duì)于房地產(chǎn)商來說，“低投入，高回報(bào)”才是投資的真正目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中，售價(jià)的預(yù)測(cè)需要運(yùn)用資金投入這個(gè)因素來進(jìn)行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、資金投入利息費(fèi)、以及開發(fā)過程中的各項(xiàng)稅費(fèi)等投入進(jìn)行考慮。這些費(fèi)用顧名思義，是在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)步驟出現(xiàn)的費(fèi)用支出。需要解釋的是搬遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)是在開發(fā)過程中，對(duì)拆遷居民進(jìn)行的補(bǔ)償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對(duì)個(gè)別對(duì)拆遷政策或補(bǔ)償不滿意的居民而言進(jìn)行的費(fèi)用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)依靠一定的公關(guān)手段對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行縮減，以減少整個(gè)開發(fā)過程中的投入，達(dá)到企業(yè)增加回報(bào)率的投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從專業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中對(duì)資金投入因素的分析和對(duì)投資額的控制也是進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的收益回報(bào)率因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，獲取更高的利潤(rùn)，從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進(jìn)行開發(fā)的動(dòng)力是高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價(jià)格高低，因?yàn)檫@兩個(gè)因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤(rùn)目標(biāo)或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時(shí)的房?jī)r(jià)區(qū)間，并根據(jù)銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，從這個(gè)角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測(cè)自己開發(fā)的商品房?jī)r(jià)位，為達(dá)到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，搶占更在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資商會(huì)根據(jù)實(shí)際銷售情況將價(jià)格進(jìn)行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤(rùn)率達(dá)到既定的銷售收入目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)商實(shí)際操作運(yùn)行過程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場(chǎng)調(diào)查來制定收益率目標(biāo)，并根據(jù)自己的投資目標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中預(yù)測(cè)商品房的售價(jià)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析需要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并需要專業(yè)的知識(shí)和理論對(duì)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測(cè)結(jié)果來知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，考慮經(jīng)濟(jì)、政治政策、消費(fèi)者心理以及營(yíng)銷策劃等多方面的知識(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行透徹地研究，掌握準(zhǔn)確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進(jìn)行的售價(jià)預(yù)測(cè)分析做貢獻(xiàn)。事實(shí)上，售價(jià)預(yù)測(cè)的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運(yùn)用什么方法都要做到實(shí)事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開發(fā)中售價(jià)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性發(fā)揮作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]
石海均.房地產(chǎn)投資分析[J].2008，（2）
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著中國(guó)城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營(yíng)文化, 經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)項(xiàng)目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因?yàn)樗梢越档凸こ坛杀荆s小工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前來看，工程管理還是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個(gè)部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義
①由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面:
1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。
2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競(jìng)爭(zhēng)有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。
3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。
4）工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國(guó)家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀
目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制，如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢(shì)下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足
許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點(diǎn)過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對(duì)技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對(duì)工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進(jìn)行開工，由于對(duì)工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分的依據(jù)，也無法進(jìn)行項(xiàng)目管理的預(yù)測(cè)以及控制團(tuán)。同時(shí)也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是通常會(huì)存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時(shí)找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎(jiǎng)懲制度，在管理方面成績(jī)突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施
基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項(xiàng)目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項(xiàng)目等具體的實(shí)例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理將顯得很有必要。
（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。
（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作
要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作就要加強(qiáng)工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計(jì)，將市場(chǎng)的需求作為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多個(gè)方面的設(shè)計(jì)，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費(fèi)習(xí)。除此之外，同設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項(xiàng)目管理成為動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。同時(shí)也要結(jié)合具
體實(shí)際情況，遵循預(yù)算的施工圖。
（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理體系要長(zhǎng)期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實(shí)到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績(jī)效管理，建立起確實(shí)可行的工程管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強(qiáng)化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，充分的調(diào)動(dòng)工程管理人員的工作主動(dòng)性一、積極性和創(chuàng)造性。
結(jié)語
綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量?jī)?yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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深入貫徹黨的十七大和全會(huì)精神，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，各部門協(xié)調(diào)行動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，保證我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
二、工作機(jī)構(gòu)
為保障專項(xiàng)整治工作的順利開展，成立縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府主要負(fù)責(zé)同志任組長(zhǎng)，縣人大、縣政府、縣政協(xié)分管負(fù)責(zé)同志和縣監(jiān)察局主要負(fù)責(zé)同志任副組長(zhǎng)，相關(guān)部門和單位負(fù)責(zé)同志為成員，集中時(shí)間，開展專項(xiàng)整治工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣監(jiān)察局，抽調(diào)專人集中辦公。
三、工作原則
統(tǒng)一組織，分工負(fù)責(zé)；突出重點(diǎn)，分步實(shí)施；整糾結(jié)合，務(wù)求實(shí)效。
四、整治對(duì)象和范圍
城區(qū)年以來出讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和所有在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（附件一）。
五、整治的重點(diǎn)內(nèi)容
（一）項(xiàng)目批準(zhǔn)情況。項(xiàng)目是否取得縣政府或縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)（縣城區(qū)規(guī)劃審批領(lǐng)導(dǎo)小組）批準(zhǔn)。項(xiàng)目出讓前是否由規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件，是否按規(guī)定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，是否取得預(yù)售許可等。
（二）規(guī)劃執(zhí)行情況：項(xiàng)目是否按批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施，有無擅自調(diào)整容積率情況，項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)及使用情況，有無擅自改變配套設(shè)施用途等。
（三）出讓合同履行情況：項(xiàng)目是否按合同約定進(jìn)行建設(shè)，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發(fā)周期等現(xiàn)象。
六、整治的時(shí)間安排
從7月下旬開始，用兩個(gè)月左右時(shí)間完成專項(xiàng)整治工作。
七、整治的方法步驟
（一）動(dòng)員部署
召開城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)整治工作會(huì)議，領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員和各房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解專項(xiàng)整治的重要性和嚴(yán)肅性，按實(shí)施方案認(rèn)真進(jìn)行自查自糾。同時(shí)，各有關(guān)單位細(xì)化實(shí)施方案，進(jìn)一步制定落實(shí)措施。
（二）自查自糾
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按專項(xiàng)整治內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，于8月10日前將專項(xiàng)整治自查表（附件二）及附件材料報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
（三）全面清理
領(lǐng)導(dǎo)小組組織專門工作組，對(duì)照開發(fā)企業(yè)自查表及相關(guān)材料，赴各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查，調(diào)查清楚開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)面積、開工面積和實(shí)際建設(shè)面積以及應(yīng)配建的公共設(shè)施，摸清存在問題及企業(yè)整改情況，造冊(cè)登記，形成檢查報(bào)告。
（四）集中處理
針對(duì)存在的問題，由各部門提出處理建議，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組研定后，集中處理。
八、整治的工作要求
（一）提高認(rèn)識(shí)，精心組織。專項(xiàng)整治工作涉及到我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調(diào)熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項(xiàng)整治工作隊(duì)伍，確保整治工作順利進(jìn)行。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。
2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。
3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，信貸融資，約束機(jī)制，對(duì)策
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對(duì)資金要求非常高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行可靠的分析，就能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素
從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競(jìng)爭(zhēng)中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對(duì)于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小，一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對(duì)稱程度
房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”[1]，它從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以追求自己最大經(jīng)濟(jì)利益為動(dòng)機(jī)，在融資活動(dòng)中企業(yè)往往會(huì)利用信息不對(duì)稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往在信息不對(duì)稱時(shí)不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請(qǐng)，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析
（一）、信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析模型的建立
由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數(shù)表達(dá)式；
C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；
L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對(duì)稱程度；
Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.
根據(jù)這個(gè)函數(shù)表達(dá)式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對(duì)稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較低時(shí)可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較前一種情況高時(shí)也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時(shí)C與L所有可能組合點(diǎn)的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對(duì)壟斷地位時(shí)，C達(dá)到最大值（假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)所有銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達(dá)到最大時(shí)的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)成程度也有一個(gè)極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對(duì)稱，此時(shí)L達(dá)到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達(dá)到最大時(shí)的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對(duì)應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點(diǎn)的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對(duì)應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點(diǎn)以及HI上的γ點(diǎn)的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對(duì)應(yīng)的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進(jìn)行度量，就能對(duì)企業(yè)融資可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。
（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)定是眾多評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合評(píng)估過程。目前國(guó)內(nèi)外常用的綜合評(píng)估方法有三大類，包括專家評(píng)估法、經(jīng)濟(jì)分析法和運(yùn)籌學(xué)方法[4]。本文從專家評(píng)估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運(yùn)用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。因子分析是從一些有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個(gè)主要因子，再對(duì)這些主要因子進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評(píng)估的客觀性和評(píng)價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。
將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力分為三類：經(jīng)營(yíng)能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動(dòng)資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場(chǎng)占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利稅率、成本費(fèi)用利稅率等）；發(fā)展能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有銷售收入增長(zhǎng)率、利稅增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、工資額增長(zhǎng)率、科技經(jīng)費(fèi)增長(zhǎng)率，技術(shù)進(jìn)步率等）。
因子分析的計(jì)算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達(dá)式、計(jì)算每個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率U、按累計(jì)貢獻(xiàn)率的最低限值選取主因子個(gè)數(shù)P、計(jì)算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計(jì)算主因子綜合得分Z（見式②）、計(jì)算因子綜合得分得相對(duì)得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進(jìn)行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個(gè)主因子的得分值；Wj為第j 個(gè)變量得觀測(cè)值；P為選取的主因子個(gè)數(shù)；aij為第i 個(gè)因子的第j 個(gè)變量的得分系數(shù)。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個(gè)樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個(gè)主因子的貢獻(xiàn)率；Hij為第i 個(gè)樣本的第j 個(gè)主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個(gè)樣本的主因子相對(duì)得分，按其落在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評(píng)價(jià)出企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小。
2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度
銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對(duì)稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點(diǎn)，而投資方銀行相對(duì)缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱有兩個(gè)極端，即信息完全不對(duì)稱和信息完全對(duì)稱，事實(shí)上，這兩種極端的情形在實(shí)際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對(duì)稱時(shí)的值定義為0，把信息完全對(duì)稱時(shí)的值定義為100。
要度量信息對(duì)稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財(cái)務(wù)制度（報(bào)表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對(duì)銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的條件的認(rèn)可度來獲取。從而信息的對(duì)稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對(duì)稱程度度量表
指標(biāo)
權(quán)數(shù)
評(píng)價(jià)層次（參數(shù)）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財(cái)務(wù)制度
15
優(yōu)（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結(jié)構(gòu)
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認(rèn)可度
60
摘要：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體成本支出有所減少，從而使利潤(rùn)更高，因而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵作了簡(jiǎn)單介紹，然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中成本控制的優(yōu)點(diǎn)，最后針對(duì)如何提高對(duì)該項(xiàng)成本的控制提出了一些建議和方法。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)管理 成本控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常管理的過程中由于管理活動(dòng)而產(chǎn)生的代價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理的過程中需要一些必要的開支，這些開支就是管理中的成本[1]。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展不斷在進(jìn)步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對(duì)這一部分成本進(jìn)行控制成了很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中產(chǎn)生的成本主要可以分為以下幾個(gè)部分：構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本、組織運(yùn)作的成本、監(jiān)督和激勵(lì)成本、其他與管理活動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)比如企業(yè)的文化建設(shè)等所產(chǎn)生的成本以及和外部市場(chǎng)主體的協(xié)調(diào)等相關(guān)活動(dòng)的成本。
其中，構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本指的是在企業(yè)的構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)過程中所產(chǎn)生的支出，比如對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、企業(yè)間的交流聯(lián)絡(luò)、企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度的制定等。組織運(yùn)作成本指的是在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建之后進(jìn)行的一系列上傳下達(dá)工作所產(chǎn)生的支出，比如將企業(yè)的規(guī)章制度進(jìn)行傳達(dá)、貫徹，將各部門的工作進(jìn)行匯報(bào)等。監(jiān)督和激勵(lì)成本指的是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人力資源的組織過程中產(chǎn)生的支出，不包括工資和獎(jiǎng)金，其目的是對(duì)內(nèi)部人員的工作產(chǎn)生監(jiān)督和激勵(lì)的作用。其他的諸如企業(yè)文化建設(shè)的成本，主要包括企業(yè)文化的制定、文化氛圍的營(yíng)造、文化活動(dòng)的舉辦等等所產(chǎn)生的支出，企業(yè)的文化建設(shè)對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。
二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制的好處
首先，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，維護(hù)各個(gè)股東的利益，并且對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益也能提供一定的保障。企業(yè)成本的支出對(duì)企業(yè)盈利能力有反作用力，當(dāng)成本降低時(shí)，企業(yè)的盈利能力才會(huì)提高。另外，通過對(duì)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行有效控制，將節(jié)省出來的費(fèi)用可以投入到企業(yè)的其他方面，從而對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展可以產(chǎn)生推動(dòng)作用，提高企業(yè)的整體利潤(rùn)。
其次，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以保證企業(yè)內(nèi)部的一切管理活動(dòng)更好地開展。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，爭(zhēng)取每一分都能獲得最大利潤(rùn)。將成本付出所獲得的收益進(jìn)行一定的分析，判斷是否產(chǎn)生了較為明顯的效果，然后根據(jù)分析的結(jié)果來決定下一次的投入，這樣可以確保企業(yè)管理的有效開展，是一個(gè)良性循環(huán)。
最后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，能夠使企業(yè)獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對(duì)于企業(yè)的收益具有長(zhǎng)久的有益影響。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制并非指最大限度地對(duì)支出的費(fèi)用進(jìn)行縮減，而是要采用科學(xué)的方法，綜合考慮各種因素，合理地進(jìn)行控制，從而使成本的支出帶來的收入效果最佳。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制的方法
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制，可以分為兩個(gè)部分進(jìn)行，分別是對(duì)企業(yè)管理費(fèi)用的控制和財(cái)物費(fèi)用的控制。
1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其主要功能是將房地產(chǎn)開發(fā)中的相關(guān)資源進(jìn)行整合與運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理主要涉及的方面有：與土地使用權(quán)有關(guān)的管理費(fèi)用、開發(fā)許可和預(yù)售許可的相關(guān)管理費(fèi)用、勘察與設(shè)計(jì)的管理費(fèi)用以及銷售環(huán)節(jié)的管理費(fèi)用[3]。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以綜合運(yùn)用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業(yè)的開發(fā)能力要和其管理水平相協(xié)調(diào)，控制管理費(fèi)用的支出，不能一味地只是追求開發(fā)，要綜合考慮成本與收效之間的關(guān)系。其次是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理所涉及到的環(huán)節(jié)要具有針對(duì)性，支出成本和要進(jìn)行的事宜要彼此協(xié)調(diào)，要滿足一定的配比性，要能很好地體現(xiàn)出財(cái)物職權(quán)與事物職權(quán)之間的統(tǒng)一關(guān)系。但是，并非要求支出與收入之間每一時(shí)都能彼此相當(dāng)或者前者必須永遠(yuǎn)保持比后者小，應(yīng)該將目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)能夠給企業(yè)帶來一定的收益即可，要能夠?qū)⒓s束性管理和彈性管理結(jié)合使用，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以采取全面預(yù)算管理的方式進(jìn)行，具體來說，可以分為三個(gè)步驟，分別是事前預(yù)算、事中預(yù)算和事后預(yù)算[3]。
事前預(yù)算的思想主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃來將確定年度管理費(fèi)用支出總額的預(yù)算和各項(xiàng)支出的預(yù)算。在預(yù)算的時(shí)候，要綜合考慮各方面的因素，并且對(duì)于某些不能明確的因素要多加探討和研究。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)所涉及到的征地、征款、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等方面預(yù)期的管理支持費(fèi)用要詳細(xì)進(jìn)行規(guī)劃，以免在總額的預(yù)算過程中留下缺口。對(duì)于各項(xiàng)支出的預(yù)算，指的是將總額的費(fèi)用支出具體化，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合目前的實(shí)際情況對(duì)各項(xiàng)的費(fèi)用支出進(jìn)行一定的調(diào)整，從而可以對(duì)實(shí)際支出有所控制。
事中費(fèi)用控制指的是在實(shí)際的運(yùn)作中，如果實(shí)際支出的費(fèi)用與相對(duì)應(yīng)的預(yù)算產(chǎn)生了較大的偏離，則需要利用事中費(fèi)用控制手段縮小其間的差距。主要方式有：（1）采用企業(yè)參與的方式，綜合考慮實(shí)際情況對(duì)之前的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，盡量不影響實(shí)際業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。（2）將事中費(fèi)用控制方法和財(cái)物管理系統(tǒng)相互聯(lián)系，盡量保持事中費(fèi)用預(yù)算和企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的活動(dòng)保持協(xié)調(diào)，彼此之間互相支持和制約，從而對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制。（3）對(duì)管理成本的支出預(yù)算往往有很大的彈性，因此會(huì)產(chǎn)生一定的預(yù)算余額，在報(bào)賬時(shí)要將預(yù)算余額進(jìn)行明確，通過預(yù)算余額來對(duì)管理成本的支出進(jìn)行控制。
事后分析預(yù)算主要指一整個(gè)管理活動(dòng)結(jié)束以后，要及時(shí)對(duì)活動(dòng)結(jié)束后所發(fā)生的管理成本的支出進(jìn)行核算，并與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，如果發(fā)生比較明顯的偏離，則采取有效方法進(jìn)行控制，為以后做好預(yù)防工作。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用往往發(fā)生在企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關(guān)的手續(xù)費(fèi)[4]。這一部分的支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對(duì)其進(jìn)行控制的過程中可以借助一些財(cái)務(wù)手段或者選擇對(duì)自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對(duì)于資金的調(diào)度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財(cái)項(xiàng)目來使資金升值。要定期對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出支出規(guī)律和特點(diǎn)，并針對(duì)此采取有效的控制手段。
四、結(jié)語
如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)之間的差距在不斷縮小，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種局面下應(yīng)該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對(duì)管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤(rùn)空間，才能保持企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本越來越高，對(duì)這方面的成本支出進(jìn)行控制顯得越來越重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)此引起足夠的重視。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)成本管理應(yīng)用
目標(biāo)成本管理，也可稱為成本企劃，是成本控制的一種全新戰(zhàn)略。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境里，以往傳統(tǒng)的成本控制方法已經(jīng)難以發(fā)揮作用，而隨著經(jīng)營(yíng)者將眼光不斷的延伸，尋找事前控制目標(biāo)，這種方式與思路已逐步系統(tǒng)化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目標(biāo)成本管理”。其擁有經(jīng)濟(jì)性、預(yù)見性、制約性等特質(zhì)。只有在日益激烈，甚至慘烈的競(jìng)爭(zhēng)中，降低自身成本，才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的雙效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
1.缺乏體系與制度的規(guī)范：現(xiàn)今，成本管理雖然已經(jīng)得到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但其經(jīng)驗(yàn)不足，成本管理體系不夠規(guī)范，多數(shù)企業(yè)也沒有針對(duì)成本管理設(shè)置相應(yīng)部門。
2.信息掌握力不足：許多房地產(chǎn)企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的核算方法，這樣要等待開發(fā)項(xiàng)目完成以后，才能計(jì)算實(shí)際成本，無法在事中勒戒成本情況，從而難以發(fā)現(xiàn)問題并解決。
3.變化控制力不夠：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，過程非常復(fù)雜，涉及到許多部門、單位，簽證與各類變更難以應(yīng)對(duì)，其缺乏防范、應(yīng)對(duì)措施，難以掌握最新信息。倒簽的情況也不時(shí)發(fā)生。
4.資金制定不精確：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，資金的管理是所有企業(yè)非常重視的一點(diǎn)。在開發(fā)過程中，因有著大量的、復(fù)雜的且類型不同的合同，其摻雜在階段不同的執(zhí)行過程中，所以很難在短期內(nèi)制定出越來季度、月份的資金方案、計(jì)劃并保證其精確度。由于數(shù)據(jù)、信息的多變性與即時(shí)性，財(cái)務(wù)人員很難制定出精確的資金計(jì)劃，導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)無法根據(jù)方案作正確選擇、決策。
5.超付產(chǎn)生的影響：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其付款形式，是依照項(xiàng)目工程的進(jìn)度來結(jié)算，付款時(shí)以合同內(nèi)的明確規(guī)定為依據(jù)。在項(xiàng)目的施工中，經(jīng)常受到各類變化而影響進(jìn)度，而保修款與應(yīng)扣款的結(jié)算，影響了付款金額的審核與計(jì)算，導(dǎo)致超付情況發(fā)生，致使后期的工作被動(dòng)。
6.合同執(zhí)行進(jìn)度： 項(xiàng)目的開發(fā)，需要房地產(chǎn)單位對(duì)外制定施工合同。工程的規(guī)模越大，周期越長(zhǎng)，其合同的數(shù)量越多。在執(zhí)行合同約定的過程中，有著多變的情況，付款條件、付款審核等很多相關(guān)信息都與合同有關(guān)，從而針對(duì)這些龐大的信息難以即時(shí)與精確的管理。在合同的執(zhí)行中，信息掌握不足，無法共享，引發(fā)工作的重復(fù)，以至于產(chǎn)生重復(fù)款、誤付款等嚴(yán)重錯(cuò)誤。
7.跟蹤管理不全面：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要與設(shè)計(jì)師、施工隊(duì)、材料廠等多種廠商合作，而有時(shí)會(huì)同某一單獨(dú)廠商簽訂多分合約，在不同項(xiàng)目里多次合作，從而無法及時(shí)、全面的掌握廠商各方面的綜合信息，缺乏追蹤手段。
二、目標(biāo)管理流程
1.目標(biāo)的成本分解：
制定目標(biāo)成本以后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身情況對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。將目標(biāo)成本分解后，分配到相應(yīng)的相關(guān)部門，這些部門是目標(biāo)成本的“責(zé)任體”、執(zhí)行者，而目標(biāo)成本演變?yōu)檫@些部門的“責(zé)任成本”。這些部門需對(duì)自己執(zhí)行后的結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施、采取控制。目標(biāo)成本也可以依據(jù)作業(yè)的程序而作分解，將目標(biāo)成本分解到相關(guān)項(xiàng)目或者核算部門；使目標(biāo)成本擁有歸集依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本分解的細(xì)化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。
2.制定目標(biāo)：
目標(biāo)成本控制與管理，其主要在于目標(biāo)的制定。制定目標(biāo)的方式需科學(xué)，采集市場(chǎng)的預(yù)測(cè)、利潤(rùn)的預(yù)測(cè)、資料的掌握、銷量的預(yù)測(cè)已經(jīng)成本預(yù)測(cè)等相關(guān)資料信息，對(duì)所有資料進(jìn)行加工、分析、篩選出有“利用價(jià)值”的信息，從而制定、分析成本目標(biāo)方案，最后選取優(yōu)化目標(biāo)方案。既而由此方案，開展目標(biāo)成本計(jì)劃的制定與分解。
3.分析考核：
目標(biāo)成本分析可以分為三種：1.事前預(yù)測(cè)分析。2.事中控制分析。3.事后業(yè)績(jī)分析。其可達(dá)到前期的預(yù)防控制、過程中的直接控制、反饋控制的效果，使考核評(píng)價(jià)有充足的“客觀”依據(jù)。為了加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的創(chuàng)造條件，可根據(jù)成本管理執(zhí)行的結(jié)果與資料，依據(jù)目標(biāo)責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)、要求，對(duì)分解責(zé)任者進(jìn)行逐級(jí)考核、評(píng)價(jià)。
4.成本控制：
目標(biāo)成本的控制，是目標(biāo)成本管理體系中的“核心要素”。為減少成本，保證事前成本目標(biāo)：評(píng)估、預(yù)測(cè)、制定計(jì)劃、分析等活動(dòng)都是“控制”的體現(xiàn)。為達(dá)到事前目標(biāo)，全面控制目標(biāo)成本的全時(shí)態(tài)與全狀態(tài)。其包含了目標(biāo)成本的核算與反饋、審批與下達(dá)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理應(yīng)用
1.事前管理：
事前管理，其主要是成本的計(jì)劃和預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開放商，可以從眾多的競(jìng)標(biāo)單位中選取經(jīng)營(yíng)良好、報(bào)價(jià)合理、施工快的承包單位，委托工程任務(wù)。通過競(jìng)標(biāo)的方式，打破壟斷、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，促使承包方降低成本，加快施工速度，以此保證工程質(zhì)量與成本的控制。科學(xué)的核算指標(biāo)、制定計(jì)劃，而篩選項(xiàng)目尤為重要，其大致分為三步：
（1）定價(jià)目標(biāo)的選定。
（2）了解、分析既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公司多項(xiàng)可能的投資計(jì)劃。
（3）信息收集，在此階段企業(yè)單位，以獲取以選投資計(jì)劃的相關(guān)資料為主要工作。
2.事中管理：
（1）資金籌備：企業(yè)單位自有資金，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此籌集資金就成了企業(yè)的重要工作，在此過程中，其借入資金與自投資金的比例，要合理、明確的安排運(yùn)用，以此降低成本。
（2）控制階段：在項(xiàng)目實(shí)施的階段，因?yàn)殚_發(fā)的項(xiàng)目所占的周期最長(zhǎng)、投資支出最大，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商能否實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)而言，加強(qiáng)、提高項(xiàng)目實(shí)施階段的管理至關(guān)緊要。投資與運(yùn)營(yíng)，成本與銷售，利潤(rùn)與開盤等環(huán)節(jié)是開發(fā)商的控制要點(diǎn)。
（3）選擇階段：房地產(chǎn)企業(yè)可采取回收期法、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法或會(huì)計(jì)收益率等方法，分析、選擇實(shí)施方案。
3.事后管理：
事后控制、激勵(lì)和反饋，也是整個(gè)項(xiàng)目最后階段與步驟。在該步驟中，成本控制能否得到持續(xù)的改進(jìn)與發(fā)展，也在于評(píng)價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)績(jī)報(bào)告、控制報(bào)告。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，成本核算對(duì)象，其需可以獨(dú)立的組織施工開發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)文件。企業(yè)必須全面核查成本方案的達(dá)標(biāo)情況，分析成本超支、縮減、減少的原因與程度，并實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，相對(duì)給予獎(jiǎng)罰。
4.人事管理：
注重員工培養(yǎng)，加強(qiáng)培訓(xùn)。萬事人為本，作為一切工作的“源頭”，其個(gè)人素質(zhì)、知識(shí)水平、技術(shù)能力、團(tuán)隊(duì)意識(shí)等都對(duì)成本管理有所影響，既而需增加成本管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)、相關(guān)專業(yè)教學(xué)。
一、指導(dǎo)思想和基本原則
堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持公開、公平、合法的原則，以國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)財(cái)政稅收政策為依據(jù)，認(rèn)真開展房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)稅收秩序清理整頓，全面清查清收房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收，堵塞征管漏洞，確保稅款應(yīng)收盡收，公平稅負(fù)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造和諧的稅收環(huán)境和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。
二、目標(biāo)任務(wù)
通過此次專項(xiàng)行動(dòng)，依法查處和打擊在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的偷稅、逃稅、欠稅和抗稅等違法犯罪行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收征管，確保應(yīng)收稅收征收到位。
三、清查清收的對(duì)象和重點(diǎn)
凡在我縣境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的所有單位和個(gè)人，均屬此次清查清收對(duì)象。重點(diǎn)是沒有依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資格，但有經(jīng)營(yíng)性轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、修建房屋用于銷售或出租等隱形房地產(chǎn)開發(fā)行為的單位和個(gè)人。具體包括：
1、取得但又再次直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人；
2、以集資建房、合伙建房等名義辦理建房手續(xù)，而所建房屋實(shí)際全部或部分作為商品房銷售或出租的單位和個(gè)人；
3、自建自用房屋全部或部分直接用于出售或出租的個(gè)人；
4、購(gòu)買改制企業(yè)的土地、房屋直接進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易或經(jīng)簡(jiǎn)單整修后轉(zhuǎn)手交易的單位和個(gè)人；
5、采取以地?fù)Q房或以房換地等形式進(jìn)行事實(shí)上的房地產(chǎn)開發(fā)行為的單位和個(gè)人；
6、從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為確保此次活動(dòng)順利開展，縣成立房地產(chǎn)稅收清查清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組（另行文），領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（辦公地點(diǎn)設(shè)縣地稅局三樓會(huì)議室），并從紀(jì)檢、監(jiān)察、地稅、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)、國(guó)土、公安、檢察等部門抽調(diào)人員月名（其中：紀(jì)檢監(jiān)察1人，地稅4人，規(guī)劃1人，房產(chǎn)1人，國(guó)土1人，財(cái)政1人，公安2人，檢察1人），具體負(fù)責(zé)清查清收工作的組織和實(shí)施。
五、清查清收時(shí)間和步驟
1、組織準(zhǔn)備階段（月16日-20日）：整理年以來房地產(chǎn)稅收納稅資料，對(duì)照建設(shè)、規(guī)劃等部門審批手續(xù)進(jìn)行梳理比對(duì)，摸清底子，召開相關(guān)單位聯(lián)系會(huì)議，研究制定清查清收工作實(shí)施方案。
2、宣傳發(fā)動(dòng)階段（月21日-25日）：由縣領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行電視講話，對(duì)有關(guān)案例實(shí)行媒體曝光，同時(shí)由縣政府公告，召開相關(guān)動(dòng)員會(huì)議。
3、自查補(bǔ)報(bào)階段（月26日-月月5日）：從事房地產(chǎn)開發(fā)以及隱形房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的單位和個(gè)人，主動(dòng)向項(xiàng)目所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)、契稅征收機(jī)關(guān)逐項(xiàng)目進(jìn)行納稅申報(bào)，按要求填報(bào)申報(bào)表格，完整、真實(shí)提供有關(guān)資料，在月月5日前交至清查清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，主動(dòng)并依法繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款。
4、檢查結(jié)算和清收階段（月月6日-月月25日）：一是召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主相關(guān)會(huì)議；二是將前期申報(bào)納稅情況予以公示，同時(shí)對(duì)欠稅的納稅人通過電視媒體進(jìn)行公告，三是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和契稅征收機(jī)關(guān)逐項(xiàng)目、按實(shí)際進(jìn)行應(yīng)納稅款結(jié)算，足額征收或追征稅款。
5、重點(diǎn)查處打擊階段（年1月1日-1月31日）：
一是對(duì)不按規(guī)定定期申報(bào)和繳納稅款的單位和個(gè)人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令其申報(bào)，限期繳納，加收滯納金并依法處以罰款；
二是對(duì)拒不申報(bào)、虛假申報(bào)和拒不繳納稅款的，組織稅務(wù)、公安、建設(shè)等部門聯(lián)合予以立案查處，并依照《稅收征管法》的規(guī)定嚴(yán)肅處理；
三是對(duì)涉嫌偷稅犯罪、抗稅犯罪和妨礙行政執(zhí)法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，并在新聞媒體予以曝光；
四是對(duì)參與隱形房地產(chǎn)開發(fā)且逃避繳納稅費(fèi)，縱容、唆使他人違法或干擾執(zhí)法的的行政機(jī)關(guān)公務(wù)員和企事業(yè)單位的職工，由紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)進(jìn)行誡勉談話，對(duì)拒不改正的人員將追究其黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
6、規(guī)范建制階段（年2月1日-15日）：清查行動(dòng)初步完成后，各有關(guān)部門要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，加強(qiáng)聯(lián)系和協(xié)調(diào)，密切配合、信息共享，形成聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，進(jìn)一步完善我縣房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。對(duì)所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓登記和變更登記，房屋產(chǎn)權(quán)初始登記和變更登記，必須堅(jiān)持"先稅后證"制度，嚴(yán)格按照"先稅后證"程序辦理；建設(shè)、規(guī)劃等部門在審批辦理房屋建設(shè)和規(guī)劃手續(xù)時(shí)，國(guó)土、房產(chǎn)等部門在辦理土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一戶一證制度，并在相關(guān)資料表格和證書中明確列明轉(zhuǎn)讓和受讓雙方所有人員名單及身份確認(rèn)信息。
六、工作要求
1、強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各部門要充分認(rèn)識(shí)此次專項(xiàng)清查清繳活動(dòng)的重要性，把此項(xiàng)工作納入重要議事日程，特別是各單位主要領(lǐng)導(dǎo)要積極履行好協(xié)稅、護(hù)稅第一責(zé)任人的職責(zé)，努力把稅收清查清繳工作落到實(shí)處。
財(cái)務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中采取的成本費(fèi)用管理控制目標(biāo)、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動(dòng)包括預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財(cái)務(wù)成本管理從特點(diǎn)上可以劃分為財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)成本規(guī)劃、財(cái)務(wù)成本決策、財(cái)務(wù)成本核算、財(cái)務(wù)成本控制、財(cái)務(wù)成本考核、財(cái)務(wù)成本分析等。上述財(cái)務(wù)成本管理有著內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個(gè)循環(huán)的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需要事前合理預(yù)測(cè)、規(guī)劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，才能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面的、精細(xì)化的財(cái)務(wù)成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善財(cái)務(wù)成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的條件。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過程”即房地產(chǎn)開發(fā)樓盤從調(diào)研到樓盤交付使用的各個(gè)階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的所有要素成本、費(fèi)用進(jìn)行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動(dòng)態(tài)成本管理原則：波特認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)，這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成了一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過程，即價(jià)值鏈。企業(yè)的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系構(gòu)成價(jià)值鏈，價(jià)值鏈上的每一項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)及其相互聯(lián)系與協(xié)調(diào)，都會(huì)對(duì)企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價(jià)值造成重要的影響。只有動(dòng)態(tài)管理控制，才能實(shí)現(xiàn)整體效益最優(yōu)基礎(chǔ)上的相關(guān)企業(yè)利益的均衡。
3、目標(biāo)成本管理原則：目標(biāo)成本有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種類型，具有綜合性、科學(xué)性、先進(jìn)性和約束性等特點(diǎn)。目標(biāo)控制通過對(duì)目標(biāo)的管理，把計(jì)劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。制定目標(biāo)成本時(shí)，要注意標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)合理性、可考核性和可執(zhí)行性。
4、質(zhì)量成本管理原則：質(zhì)量成本是為了保證必要的開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量而發(fā)生的成本費(fèi)用以及因未達(dá)到既定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切損失之和。質(zhì)量成本可分為預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質(zhì)量”，質(zhì)量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業(yè)暫時(shí)利益，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的視覺，將成本控制與保證必要的產(chǎn)品質(zhì)量相聯(lián)系起來，以保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
5、責(zé)任成本管理原則：企業(yè)應(yīng)該按照分級(jí)分口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制相適應(yīng)的成本費(fèi)用管理責(zé)任制，建立健全完善的成本費(fèi)用管理組織機(jī)構(gòu)，把成本費(fèi)用管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
6、戰(zhàn)略成本管理原則：即以企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有從成本信息結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制管理，才能形成長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)，整合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，為制定科學(xué)可行的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。
7、精細(xì)成本管理原則：對(duì)成本要素和成本形成過程進(jìn)行分解，為成本分析和成本管理提供依據(jù)，并最終達(dá)成成本控制目標(biāo)。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實(shí)現(xiàn)的最低成本目標(biāo)，通過有效的控制和管理，實(shí)現(xiàn)成本管理要求。首先應(yīng)注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實(shí)際出發(fā)，二是要注意成本最低化的相對(duì)性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對(duì)規(guī)范管理而言的。在成本費(fèi)用控制措施實(shí)施過程中，有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計(jì)到的影響因素和狀態(tài)，這些因素如果不及時(shí)處理就會(huì)導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費(fèi)用管理人員重視導(dǎo)致實(shí)際耗費(fèi)脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項(xiàng)，認(rèn)真分析這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。
4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。
7、營(yíng)銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷過程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動(dòng)因來確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。
4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。
7、營(yíng)銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷過程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動(dòng)因來確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本分配給產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法核算包括四大要素：資源、作業(yè)、成本對(duì)象和成本動(dòng)因。作業(yè)成本法核算包括兩個(gè)階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業(yè)，然后確認(rèn)成本動(dòng)因，計(jì)算歸集資源費(fèi)用到作業(yè)；（2）明確成本計(jì)算對(duì)象，確認(rèn)作業(yè)動(dòng)因，并把各作業(yè)匯集的成本分配給相關(guān)的成本對(duì)象。
3、作業(yè)成本管理的原理：將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作流程視為一系列作業(yè)的集合，根據(jù)市場(chǎng)需求，以顧客訂單為起點(diǎn)，采取“倒擠法”，從后向前確定相關(guān)作業(yè)，核定作業(yè)消耗量、作業(yè)成本，揭示資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因，并進(jìn)而進(jìn)行成本動(dòng)因管理、作業(yè)管理，以消除不增值作業(yè)，提高增值作業(yè)運(yùn)作效率，減少供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)的存貨積壓、資金占用，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。
4、作業(yè)成本管理的程序和內(nèi)容：（1）在熟悉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程的基礎(chǔ)上識(shí)別和認(rèn)定作業(yè)，并根據(jù)同質(zhì)性原理歸并相關(guān)作業(yè)，建立作業(yè)中心，認(rèn)定增值作業(yè)和不增值作業(yè)；（2）建立作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，即尋找增值高效作業(yè)的資源耗費(fèi)水平；（3）計(jì)算實(shí)際作業(yè)成本，即一定期間內(nèi)作業(yè)中心或作業(yè)歸集的實(shí)際資源費(fèi)用之和；（4）作業(yè)成本差異計(jì)算與分析；（5）業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、持續(xù)改善。
5、作業(yè)成本管理的基本方法：以作業(yè)為成本控制點(diǎn)，對(duì)作業(yè)進(jìn)行價(jià)值分析是作業(yè)基礎(chǔ)成本控制的基本方法。作業(yè)價(jià)值分析是通過對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、產(chǎn)出消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、產(chǎn)出成本費(fèi)用的歸集等步驟方法，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值的一種分析方法。作業(yè)價(jià)值分析包括資源動(dòng)因價(jià)值分析、作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)價(jià)值分析的一般程序：（1）按產(chǎn)品類別進(jìn)行全過程調(diào)查；（2）識(shí)別、計(jì)量作業(yè)，建立作業(yè)中心；（3）歸集資源費(fèi)用到相應(yīng)的作業(yè)；（4）分析作業(yè)消耗資源的有效性；（5）歸集作業(yè)成本為作業(yè)成本庫(kù)，選擇代表作業(yè)，計(jì)量成本動(dòng)因率；（6）確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)出消耗的作業(yè)；（7）計(jì)算、歸集產(chǎn)出的作業(yè)成本；（8）分析作業(yè)對(duì)產(chǎn)出的貢獻(xiàn)，區(qū)別增值作業(yè)和不增值作業(yè)。通過作業(yè)價(jià)值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業(yè)所需要的時(shí)間和資源，改善增值作業(yè)的效率；②消除不增值作業(yè)；③當(dāng)其他條件相同時(shí)，選擇成本最低的作業(yè)；④利用資源集成原理，盡量實(shí)現(xiàn)資源共享與作業(yè)共享；⑤利用作業(yè)成本計(jì)算提供的信息，編制資源使用計(jì)劃，重新配置未使用資源。
6、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的具體運(yùn)用：
（1）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。通常是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或工程造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。由于作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用準(zhǔn)確分配，可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，并確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；②根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生原因，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表；③確定成本分配率，歸集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本。
（2）整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在不同的流程。因此，作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，全面地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ犬a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行分析、整合、選擇，使各項(xiàng)作業(yè)之間形成較為理想的作業(yè)鏈，確保各項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的步驟如下：①繪制現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng)；②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負(fù)責(zé)實(shí)施；④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決；⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)更自然地銜接。通過流程優(yōu)化重組，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程的運(yùn)作效率。
（3）作業(yè)分析。整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行分析，具體來講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析、資源動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及產(chǎn)生原因，并就間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接費(fèi)用按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品耗費(fèi)資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。為了有效控制項(xiàng)目建設(shè)各階段的成本，不僅要進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析與資源動(dòng)因價(jià)值分析，還必須進(jìn)行作業(yè)的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費(fèi)現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
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[2]決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心編著.地產(chǎn)王牌成本控制手冊(cè).北京大學(xué)出版社.2008
30年來，我國(guó)憑借廉價(jià)而充足的勞動(dòng)力這一“比較優(yōu)勢(shì)”而成為世界工廠，跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)主要投資加工制造業(yè)，就是利用中國(guó)的“人口紅利”期賺取“勞動(dòng)力紅利”，所以在2008年實(shí)施新勞動(dòng)法后，由于提高了用工成本，外資紛紛撤資。發(fā)達(dá)國(guó)家都是在“人口紅利”期結(jié)束前提前進(jìn)入了富裕水平，而我國(guó)在經(jīng)濟(jì)總量靠前、人均財(cái)富落后的情況下，“人口紅利”期將接近尾聲，“未富先老”成為人們的擔(dān)心，隨著人口老齡化特征顯現(xiàn)，我國(guó)逐漸進(jìn)入后“人口紅利”期。
實(shí)際上,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的除“人口紅利”外，還有“土地紅利”。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的完全依賴性，以及土地的稀缺性，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一個(gè)房?jī)r(jià)高漲的“土地紅利”階段。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和土地監(jiān)管越來越嚴(yán)，房地產(chǎn)業(yè)依靠囤積土地資源賺取超額利潤(rùn)的時(shí)代即將結(jié)束，如何應(yīng)對(duì)后“土地紅利”時(shí)代的激烈競(jìng)爭(zhēng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前亟需解決的問題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程及趨勢(shì)
1.發(fā)展歷程
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從上世紀(jì)八十年代開始大致經(jīng)歷了四個(gè)階段:
起步階段(1992年以前)，在九十年代初期才有了真正的房地產(chǎn)開發(fā)。
非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992年至1998年），房地產(chǎn)業(yè)從最初的高速增長(zhǎng)以至出現(xiàn)混亂（典型的現(xiàn)象是海南、廣西北海的房地產(chǎn)泡沫），到宏觀調(diào)控后回落、復(fù)蘇，經(jīng)歷了大起大落。
高速發(fā)展階段（1998年至2002年），經(jīng)過住房制度改革的不斷深化，受國(guó)家為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)以固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)內(nèi)需政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，也同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
房?jī)r(jià)快速上漲與國(guó)家宏觀調(diào)控并舉的“土地紅利”階段（2002年至今），房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，價(jià)格快速上漲（見
圖1），2009年1-6月份全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)比2008年、2005年分別增長(zhǎng)19.5%、46.2%，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。
該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走熱，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)高漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以輕松的賺取超額利潤(rùn)。相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地資源為導(dǎo)向，占有大量土地資源，延長(zhǎng)開發(fā)周期，以土地增值為主要獲利手段。尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的大盤開發(fā)策略，也是依靠先進(jìn)的資源優(yōu)先的超前戰(zhàn)略，低價(jià)獲取大宗的優(yōu)質(zhì)土地資源，以低土地成本確保項(xiàng)目盈利水平，享受“土地紅利”。
2.發(fā)展趨勢(shì)
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展已日益成熟，國(guó)家對(duì)土地及房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管日趨嚴(yán)、緊，伴隨著宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式將受到巨大的挑戰(zhàn)，靠囤積土地輕松掙錢的“土地紅利”時(shí)代逐漸結(jié)束，將進(jìn)入到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定發(fā)展與微利時(shí)代，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都走向了跨區(qū)域發(fā)展、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的發(fā)展模式。企業(yè)的戰(zhàn)略布局、資源整合與分配、異地項(xiàng)目的高效運(yùn)營(yíng)與實(shí)時(shí)監(jiān)控、業(yè)務(wù)高效協(xié)同成為急需解決的問題。越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過進(jìn)一步規(guī)范專業(yè)化管理體系、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、加大管控力度等舉措，提高管理效率，增強(qiáng)自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
二、房地產(chǎn)業(yè)“土地紅利”時(shí)代分析
1. “土地紅利”的原因分析
政府因土地出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地整理儲(chǔ)備的成本獲取“土地紅利”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借儲(chǔ)備的大量土地資源、延長(zhǎng)開發(fā)周期賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
（1）地方政府的土地財(cái)政政策成為土地出讓金高漲的推手。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)土地出讓金收入約7000億元，而2007年就達(dá)到13000億元，2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響，土地出讓金收入大幅下降，但仍然達(dá)到9600億元，土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來源，因此，各級(jí)政府都會(huì)積極創(chuàng)造條件，扶植房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地需求增加從而帶動(dòng)土地出讓金不斷升高。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，上海市2007年每公頃土地出讓金平均為2560萬元，2009年每公頃土地出讓金躍升為4159萬元。
（2）土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對(duì)無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，需求大于供給的時(shí)候，土地的出讓金價(jià)格就會(huì)逐步攀升。同時(shí)，自2002年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備的土地資源大幅增值，輕松的賺取“土地紅利”。
時(shí)間差和房?jī)r(jià)高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設(shè)時(shí)間，由于沒有嚴(yán)格實(shí)施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長(zhǎng)開發(fā)周期，隨著時(shí)間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
根據(jù)克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合的“2009年三季度末中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備TOP10榜單”，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米（見表），僅憑借土地儲(chǔ)備資源的增值，上述企業(yè)每年都可以獲得巨額的經(jīng)濟(jì)效益。
2.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入后“土地紅利”期
隨著房?jī)r(jià)高速上漲，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的意見越來越大，政府部門不斷出臺(tái)政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，加大力度清理閑置土地，嚴(yán)格控制每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。國(guó)家調(diào)控、限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大規(guī)模囤積土地不按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，將是今后一個(gè)時(shí)期的主調(diào)，囤積土地的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。隨著政府調(diào)控的不斷加強(qiáng)和市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，宏觀調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)的變化必將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟，未來行業(yè)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略調(diào)整階段。房地產(chǎn)企業(yè)逐步進(jìn)入后“土地紅利”時(shí)代，依靠土地增值賺取超額利潤(rùn)的時(shí)代將一去不返，房地產(chǎn)企業(yè)只有主動(dòng)提高自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能應(yīng)對(duì)未來的市場(chǎng)變化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化的管理建議
面對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要全面審視自身能力，通過管理轉(zhuǎn)型，從戰(zhàn)略、管控及執(zhí)行三個(gè)層面提高自身綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，積極應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化。
1.提高防范政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的呼聲越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提前預(yù)測(cè)、及時(shí)掌握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，防范政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是目前擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備資源的房地產(chǎn)企業(yè)，其他同行不僅羨慕，而且嫉妒，都千方百計(jì)的想分一杯羹，難免會(huì)利用國(guó)家調(diào)控政策大做文章。要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所在，未雨綢繆，提前制訂應(yīng)對(duì)措施，防范風(fēng)險(xiǎn)。
2.提升戰(zhàn)略布局能力。戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向進(jìn)行戰(zhàn)略部署的行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局包括業(yè)務(wù)布局、區(qū)域布局及布局時(shí)機(jī)等方面的內(nèi)容。外部環(huán)境的客觀變化需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷地重新審視戰(zhàn)略布局。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化、目標(biāo)區(qū)域、消費(fèi)者需求等情況，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和全國(guó)視野綜合分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究戰(zhàn)略布局，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、分布區(qū)域等問題。
3.提升品牌運(yùn)作能力。品牌是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平的綜合體現(xiàn)，公司要努力塑造品牌。首先，通過內(nèi)部管理大力提升產(chǎn)品質(zhì)量；其次，通過加強(qiáng)物業(yè)管理做好售后服務(wù)，良好的后續(xù)管理能夠維護(hù)企業(yè)品牌形象，提高客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)口碑傳播和客帶客銷售。通過提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使公司成為具有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)品牌。
4.提高產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力。要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及客戶需求進(jìn)行持續(xù)的深入分析，設(shè)計(jì)最大限度滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，形成標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品體系，促進(jìn)項(xiàng)目的快速開發(fā)，縮短開發(fā)周期。每一類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品要明確目標(biāo)客戶群、目標(biāo)區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、建筑風(fēng)格、視覺識(shí)別和設(shè)計(jì)定型等關(guān)鍵內(nèi)容。
5.優(yōu)化并確定高效的管理和運(yùn)營(yíng)模式，充分發(fā)揮公司總部、項(xiàng)目公司的管理職能。進(jìn)一步清晰地界定公司總部與項(xiàng)目公司之間的管理關(guān)系，包括管理內(nèi)容、管控手段和方式，明確職能部門之間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系和各專業(yè)職能運(yùn)作方式，提高公司進(jìn)行資源整合的專業(yè)化管理能力。
6.通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，逐步實(shí)現(xiàn)精益化管理。通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的流程優(yōu)化，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。整個(gè)流程體系由高到低逐步細(xì)化，形成一整套從規(guī)范化到精益化的流程管理體系，以保證業(yè)務(wù)流程真正能被有效準(zhǔn)確的執(zhí)行。
7.通過科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。績(jī)效管理的目的是通過調(diào)動(dòng)組織和全員的積極性，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高公司績(jī)效，為公司實(shí)現(xiàn)并創(chuàng)造價(jià)值。績(jī)效管理要體現(xiàn)量化評(píng)價(jià)、公正公平、重點(diǎn)突出、便于操作、考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲任用相結(jié)合等原則。
8.培養(yǎng)高水平的人才隊(duì)伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行。通過實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)用人機(jī)制，建立職業(yè)化、專業(yè)化的員工隊(duì)伍。人才隊(duì)伍建設(shè)從依賴個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變，將個(gè)人能力沉淀到企業(yè)的知識(shí)體系中。
