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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記檔案管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[摘 要] 不動產登記檔案主要是對不動產的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規范不動產登記檔案管理。
[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
（3）不動產檔案具有的作用是長久性的。不動產登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執行調查相關內容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規定來維持交易市場的穩定。當發生產權交易糾紛時，只要提供出不動產實體和不動產登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產實體和檔案的同時存在。不動產登記檔案的持久性是不動產登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。
【關鍵詞】廣西 不動產登記信息化 總體框架 平臺
在國務院要求不動產進行統一登記情況下，建立統一的信息化登記系統已是大勢所趨。但目前廣西的不動產信息化建設還沒有形成科學的系統和體系，相關的技術及框架問題還有待解決。
1 不動產信息化建設的必要性
不動產登記風險日顯。因為在屬地管理中存在各種各樣的問題，再由于土地、房產融資的影響，全國各地經常出現違規辦理土地、房產登記的現象，不動產登記呈現出一定的風險。迫切要求建設不動產登記信息動態監管查詢系統，不動產登記實行“主要依靠屬地管理，間接實行垂直監管”，認真做好監督不動產登記工作。
不動產登記信息割據。廣西開展土地登記和房產登記時主要以部門為單位進行，出現了信息不對稱現象，不利于信息共享（分析土地、房產管理的整個周期可以發現，當前土地管理存在較大難度的是供地以后如果應用土地，房產管理存在的難度是管理不夠規范，而做好不動產登記工作有利于掌握土地供地，房產銷售以后的使用情況，再有，也有利于其他經濟社會管理）。迫切需要建設不動產登記信息動態監管查詢系統，保證不動產登記信息實現共享，使不動產登記信息發揮更大的作用。
2 不動產登記平臺的總體框架
根據《國土資源部關于進一步加強信息化工作統籌的若干意見》（國土資發〔2015〕16號）和《國土資源部信息化工作辦公室關于印發的通知》（國土資信辦發〔2015〕3號），2015年廣西將以“國土資源云”建設為主，全面帶動信息化建設，在實現不動產登記試點任務后，不斷深化“一張圖”建設和應用，構建完善的不動產登記平臺的總體框架建設，具體如下：
2.1 基礎設施層方面
基礎設施服務層的構成：計算資源、存儲資源、網絡資源共同組成數據存儲服務與程序運行服務、網絡安全傳輸服務，以上資源全部利用“云”管理平臺集中在一起，實行動態管理。
在創建基礎設施服務過程中，要充分發揮當前軟硬件資源的作用，利用“池”化應用各種資源，同時結合“云”管理平臺的應用將虛擬化資源展現在各級部門面前，主要資源類型有虛擬機、存儲、負載均衡、虛擬網絡等。
2.2 數據資源服務層方面
利用數據資源服務層可以實現各類不動產的數據化管理，由此產生信息資源目錄檢索工具，實現信息共享、查詢、交換等各種功能，在數據資源方面有力支持各種不動產登記業務的順利開展。
2.3 支撐平臺服務層方面
支撐平臺服務層主要是發揮中間件、基礎構件、GIS平臺、開發工具等的作用，結合數據資源服務層的應用，有力支持業務應用服務層的正常運行。主要內容涉及登記支撐服務、大數據挖據與分析服務、云GIS支撐服務。
2.4 業務應用服務層方面
業務應用服務層就是利用支撐平臺服務層中的各種服務，達到業務應用服務的目的，發揮各級門戶網站的作用，統一登記不動產信息，也可以實現查詢各類不動產登記信息的目的，登記信息可以在此實現共享。
3 不動產登記平臺系統構成
3.1 “云”資源及安全管理平臺及登記數據庫管理系統
在整個基礎平臺中處于管理地位的“云”管理平臺，主要職能就是合理配置、協調、管理、控制各種資源。主要內容有負責管理不同硬件的基礎資源管理中心、負責協調各種業務應用服務的監控管理中心、對平臺數據資源負責組織、分布、存儲、備份的管理監控中心、權限一致的安全管理中心。
不動產登記數據庫管理系統，負責不動產登記數據的數據庫，以《不動產登記暫行條例》、不動產數據庫標準、數據庫整合規范等文件作為統一依據，在數據方面實現收集、錄入、轉換、編制代碼、編輯數據、處理數據、檢查數據等各種職能，保證不動產基礎數據實現一致性，統一建立數據庫，統一對數據進行管理與維護等，在數據方面有力支持不動產統一登記的順利進行。為此，廣西不斷號召各市縣積極推動市縣鄉“一張圖”綜合監管平臺建設，健全數據整合，完善數據庫，創新工作機制，重點做好土地變更調查工作，及時更新建設用地審批數據、供地數據、地籍數據、不動產登記數據（土地、房屋數據）等。
3.2 不動產權籍管理系統及登記信息管理系統
不動產權籍管理系統主要負責平時測量與繪制不動產登記單元、收集各種不動產登記單元調查成果，處理業務不動產單元調查圖形，處理不動產單元屬性，制訂不動產單元代碼，制訂住戶分布表與樓盤信息表，同時檢查完成轉換后的不動產登記單元調查數據，制作各種統計報表，制作各種成果圖件，在數據方面有力支持不動產登記的開展，同時與不動產登記信息管理系統和查詢統計系統共同組合在一起。
不動產登記信息管理系統，不動產登記信息業務系統是應用統一的標準登記土地、房屋、林地、草原等內容，有利于國土、住建、農業、林業等都能利用相同的登記業務平臺及時掌握不動產登記信息資源，有利于做好行政管理工作與做出正確決策。
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，主要內容有GIS業務和檔案管理業務。系統主要負責管理不動產單元，共同管理不動產產權、權利人、不動產單元，依據空間地理位置實現統一管理不動產單元的目標，應用相同的工作流程和WEBGIS技術，分別管理工作庫、歷史庫與現狀庫，由此完成了全面管理不動產登記流程業務。
3.3 不動產數據接入與上報系統
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，隨時提供不動產登記數據，在平臺中隨時引入不動產登記部門的本地登記信息。在開展數據質量檢查、數據加密、數據壓縮、數據傳輸、日志記錄等工作的順利開展下，才能使進入不動產登記信息管理基礎平臺的登記信息與不動產登記部門的登記信息相同。
3.4 不動產登記監管及分析系統和信息查詢共享系統
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，要保證登記部門依據一定的規則開展業務辦理工作，依據種類的不同設置不同的業務檢查標準，全面研究不同部門上交的登記申請、審核、登記、頒證等各種數據，進一步完善事后管理、改正錯誤等工作，節約行政糾正資金，做到安全交易，保證權利人的合法權益不受損失。
不動產登記信息查詢共享系統，為有利于不動產管理部門與權利人隨時查詢各種不動產信息，要創建查詢速度快、安全程度高、擴展性強的查詢平臺，提供各種各樣的、24小時的、全面的、多層次的業務信息查詢服務，為內部門戶查詢與統計打好基礎。
3.5 制定不動產登記標準及規范
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，在制訂標準規范方面主要內容有關于不動產登記信息匯交方面的、涉及不動產登記信息管理系統互聯技術方面的、制訂不動產登記數據管理制度、制訂平臺安全運維管理制度等。
總之，在全國范圍內實行一致的不動產登記信息管理平臺的做法是符合人們需求的，在技術層面有利于據此實現不動產登記制度，有利于實現交易安全與信息共享，有利于進一步規范不動產登記業務，有利于實現職責部門的合理整合，有利于提高管理能力與治理標準，有利于保護人們的合法產權達到惠民的目標。
參考文獻
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作者單位
1.百色市國土資源信息測繪中心 廣西壯族自治區百色市 533000
關鍵詞：房地產登記簿管理
隨著科學技術的進一步發展和法律法規的相關配套的實施，我們的社會觀念也會隨之發展。在人們社會觀念發展的促進下，我國各項管理制度遭到越來越多的質疑，房地產登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關注，對房地產登記簿的管理方式與方法進行必要變革也就變得勢在必行。
房地產登記簿是對個人或集體房地產進行有效管理的重要憑證與依據，對實現房地產管理的規范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產登記簿，指的就是有國家相關不動產登記機構依據相關的法律法規并經相應的程序和標準來記錄不動產（房地產）標示及其附著其上的物權狀況由具體管理部門進行登記并由此產生法律效力的文件。
1 房地產登記簿管理改革的必要性
房地產登記簿作為國家機關重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產登記簿，我國《物權法》第16條第2款規定：“不動產登記簿由登記機構管理”。因此，我國房地產登記簿的保存是由房地產登記機關進行的。然而《物權法》只規定了保管單位，但是對于保管期限并未做具體的規定，在房地產登記簿的保存過程中，可能會發生一些意外，這樣就涉及到了房地產登記簿的保管在出現意外時如何進行法律責任的界定以及重辦與補辦的問題。我國《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規定：“城市房屋產權檔案必須長期保存。如果發生丟失或者損毀時，應當及時采取補救措施。”按照這一暫行辦法的規定，對房地產登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關系到房地產權的所有者。在管理層面，相應的管理機構必須對房地產登記簿相關檔案進行長期的妥善保管。在所有權人層面，一方面必須做好房地產登記簿的保管工作，另一方面還必須當登記簿發生丟失或損毀時及時到相關管理部門進行補辦。由此，我們不難看出房地產登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現在國家管理要求的嚴格上，同時也體現在登記簿對所有權人的重要性上。因此，對于登記機關而言，如何更好的進行房地產登記簿的管理就成為其工作中的一個重點和難點。隨著《物權法》在我國的頒布和實施，公眾房地產權的申請和登記數量持續增加。在此情形之下，單純依靠國家的房地產登記機構工作人員的工作來滿足社會大眾查閱、核對以至補辦房地產登記簿的工作已經很難實現。這樣一方面給工作人員帶來較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產登記簿的永久保存。
房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對于房屋擁有所有權、使用權等各項權利的“通行證”，但是伴隨著人們對于房地產登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補辦、查閱以及電子化變革產生的種種質疑，房地產登記簿的管理的變革勢在必行。
2 房地產登記簿管理的變革途徑
房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對其管理中適應社會發展的大趨勢和滿足人們對其需求。為此，我們對于房地產登記簿的管理提出以下幾點改革途徑：分級保管、正副本管理、審核驗證查詢制度、電子化轉變。
2.1 分級保管 在房地產登記簿的管理改革中，首先就應該對其保管的方式與方法進行改革。目前我國的房地產登記簿的管理模式多數仍是傳統的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對其進行分門別類的科學管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產登記簿管理機關正在努力實行更為科學的分級保管。所謂分級保管，指的就是管理人員按照房地產登記簿的保管年限進行科學的劃分，將不同年限的登記簿進行分門別類的處理與保管。分級保管這一模式是在充分借鑒國外（特別是法國）不動產登記簿的先進管理模式提出并發展而來的。其具體做法如：房地產登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級文件逐一進行妥善保管，而是只需對五十年以內的相關公示文件進行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進行保管即可。而對于那些保管年限超過一百年的文件，則應交由省級或國家級的檔案館進行專門管理。借鑒國外的這一先進經驗，我國房地產登記機關在房地產登記簿的管理中同樣也可以對其接受的房地產登記簿按照一定的年限進行劃分，將一定年限以上的房地產登記簿移交給專門的國家機關進行妥善保管，房地產登記部門只需保管部分保存年限相對較短的房地產登記簿即可。此外，為了進一步保證房地產登記簿安全妥善的保存，房地產登記簿保管部門還需要設置專門的房地產登記簿保管庫房并且采取。
2.2 正副本管理 為保障房地產登記簿的安全，登記機構在制作房地產登記簿的時候制作房地產登記簿正本和房地產登記簿副本，將房地產登記簿正本和房地產登記簿副本分開保管。一旦房地產登記簿發生損毀或遺失等意外時，登記部門就應該根據當時登記所留的副本進行登記簿正本的補辦工作，并且在補辦完結之后還應及時告知房地產登記簿權利人。當房地產登記簿正本和副本用紙發生損毀或樣式需要變更時，登記部門要按照具體要求并嚴格依據原始信息進行正副本的重辦工作。
2.3 審核驗證查詢制度 房地產登記簿是體現房地產及其權利事項信息的確定性載體，為適應登記公示的實體規則，房地產登記簿必須能為社會公眾了解、知悉、查閱和復制，這體現了登記簿的公開特性，也即學理中所謂的“形式公示”，以與實體法中的公示相區分。不過，房地產登記簿同時牽涉權利人的財產信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價值之間應何去何從。針對這種情況，在房地產登記簿查閱方面我們建議審核驗證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現場、網上審核查詢制度。建立現場和網上查詢兩種機制，兩種機制均建立固定的查詢申請模式，申請人按照查詢申請要求提供相應的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開放查詢權限。最后，房地產登記簿被查詢后登記機關采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產權利人其登記簿于何時被何人進行了查詢，以保障房地產登記簿權利人的合法權益。
2.4 電子化轉變 上世紀90年代后，中國大力發展了通信和信息聯網的基礎設施建設，21世紀是信息時代，在這個高科技的信息時代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺，就房地產登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺和檔案管理平臺。通過這兩個操作平臺作用的充分發揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個平臺的過程中，尤其要注意電子信息錄入的科學性和規范性。電子信息化管理最基本的依托就是數字化，因此，要努力將房地產登記簿的相關信息進行數字化處理，保證其能方便的進行查閱和管理，而這也是房地產登記簿電子信息化管理的關鍵所在。
隨著我國社會主義市場經濟的日趨發展和不斷完善，法律法規相關的配套相繼實施，人們的社會觀念也在不斷的發展，房地產登記簿的管理也會日益完善。總之，房地產登記簿的管理的變革是一項復雜的系統工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產登記簿的管理工作必然會隨著我國經濟和社會的發展不斷引向深入和完善。
參考文獻：
[1]林少鳳.《廣州市房地產權屬登記之探討》，《房地產導刊》2008年第6期.
一、檔案信息化建設的優點
1）節約成本。進行檔案信息化的建設有助于為單位節省不必要的成本浪費。在計算機信息化檔案管理沒有成為主要的工作模式之前，檔案人員需要花費許多的時間和紙張去進行檔案資料的編寫，在這過程中可能會發生；漏寫或是漏記的部分，而最后查找需要從頭到尾的查詢，浪費大量的人力和物力。運用計算機進行信息資料的管理可以快速查詢到所需的資料，在保存上相對簡單，不易丟失和缺損。2）提高工作效率。運用現代已經發展得非常成熟的電腦技術進行現代化檔案的管理工作，以此作為從原有的紙質信息檔案管理到信息化檔案管理的一個過渡。運用成熟的電腦技術為檔案管理部門節約人力成本。比如說起初檔案管理整理紙質文件需要二至四個人來完成這份工作，運用電腦技術就只需要一個人很好的完成這份工作。這就為整個管理節約了人力成本，在此基礎之上也提高了相關工作人員的工作效率。
二、信息化檔案管理的現狀
1）缺乏重視。對檔案信息化管理缺乏重視，不僅僅體現在管理部門當中，還包括信息管理人員自身。主要體現在管理部門的管理者遵循陳舊的管理模式，不與時俱進，在快速發展的電腦信息技術面前，管理者還沒有跟上信息管理的步伐。另一方面檔案管理工作人員，長期以往的工作環境中，已經養成了一種工作習慣，要在讓他們重新接受另一種工作方法，一時之間心理上難以接受，甚至是抵觸不愿意做出改變。2）管理標準化不足。在進行檔案管理上，沒有完整齊全的管理制度和部門管理系統。比如，房產信息檔案的管理，它應該是擁有專門收集房產資料的人員，分化各級職責，如資料的收集整理人員，其次是立卷檢查人員以及檔案保管人員。而如今大多數還保持著兩三個人員管理信息檔案的工作模式，管理人員之間的職責分工不明確，到位。也沒有設置專門監督的責任機構和人員，造成檔案信息管理總體的不足。3）管理人員素質較低。檔案信息人員的素質較低表現在工作責任感不強，具體表現在有的檔案信息管理者道德素養不夠高，將檔案資料據為己有，甚至是私自存放或是拒絕歸檔保管。檔案信息人員素質低下還表現在服務水平不夠高。以房產檔案信息管理為例，房產所有者需要調動存檔的資料進行復印或是作為他用時，管理人員不給予調檔，甚至態度惡劣，給他人造成事務辦理上的諸多不便。
三、加強信息化檔案管理的措施
1）完善基礎設施。加強信息化檔案管理的先決條件是完善應有的基礎設施，沒有這些必要的設備就只是紙上談兵，沒有實際的意義。建立現代信息化檔案管理首先所需要的設備，計算機是最主要的，其次是復印機，專業的軟件設備，打印機、掃描儀等等。而建立檔案信息系統是最關鍵和最主要的部分，擁有一項完整的系統可以更加快速的進行檔案的錄入，以及檔案的分類和檔案的查詢以及保管。2）重視檔案信息化的建設與傳統保管。檔案信息化的建設固然很重要，是往現代化信息檔案保管的一個重要過渡，它使得檔案信息形成一項完整的保管系統，也是現代電腦技術運用在檔案管理上的一次飛越。它在很大程度上為我們的工作節省了時間，提高了工作效率以及工作的效益。但是傳統的檔案保管也不能完全的放棄，比如說房產資料文件的原件是作為房產擁有者所有權的一個證明文件，這些文件都是要作為紙質文件資料長期保存的。3）加強信息安全的管理。在建設現代信息化檔案管理的步伐之上，還必須得加強信息檔案的安全性管理。在電腦科技發展的同時，一些人利用網絡的便利性以及網絡的漏洞，使用病毒或是黑客軟件對信息管理系統進行攻擊，造成信息檔案管理資料的流失與損壞。在沒有備份的情況下，這些流失與損壞的文件資料不能夠還原，給擁有者以及檔案資料管理部門增加損失。因此，亡羊補牢，為時已晚，檔案管理部門應當加強對信息安全管理的預防與應對。4）提高檔案管理人員的素質水平。這里所說的提高檔案管理人員的素質水平不僅僅包括管理人員的知識水平，更加重要的是道德責任水平。首先是檔案管理人員的知識水平，需要他們明確的知道檔案信息管理的具體內容以及保管措施以及自身職責的具體要求。其次是管理業務水平，我們知道一些檔案管理需要我們妥善的保管一些紙質資料，隨著時間的延長，紙質資料容易損壞或是陳舊，看不清楚具體內容，這就需要管理人員具備一定的修復能力。道德素養具體體現在自身的責任意識，強烈的職責使命感以及對自身的約束力。
四、結語
在迅速發展的科學技術時代，印證了科學技術是第一生產力。把這種發達的電腦信息技術運用到檔案信息管理當中，完成從傳統的紙質管理信息系統到現代信息化檔案管理的一個重要過渡。在本文中研究了運用現代的信息化檔案管理模式，突出了它的作用，以及它在檔案管理當中無法比擬的優越性。在此同時提出在建立現代信息化檔案管理中所需要注意的問題，為怎樣建立新型的現代化檔案管理模式提供了可供大家參考的建議。
作者:劉洋 單位:天津市市區不動產登記事務中心
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一、規范入院申請、審批和備案程序
鄉鎮人民政府(街道辦事處)應安排專人負責記錄五保對象的口頭申請，1申請：五保對象本人向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出書面或口頭申請。提出口頭申請時。并在向五保對象宣讀后確認其意愿。
統籌安排入住。審批時間一般不應超過20個工作日。2審批：鄉鎮人民政府(街道辦事處)根據五保對象申請和本地農村五保供養服務機構供養能力。
應于10個工作日內向縣級民政部門備案。3備案：鄉鎮人民政府(街道辦事處)做出同意安排五保對象集中供養的申請后。
二、簽訂供養服務協議
鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當與農村五保供養服務機構簽訂供養服務協議，五保對象入住農村五保供養服務機構時。委托其為五保對象提供供養服務。協議由鄉鎮人民政府(街道辦事處)農村五保供養服務機構、五保對象本人、五保對象住所地村(居)委會共同簽訂，約定相關責任和義務。
集中供養服務協議一般應包括以下內容：
1五保對象本人申請。其中屬口頭申請的應有口頭申請記錄及23名知情人的證明。
2農村五保供養服務機構、村(居)委會、直系近親屬的姓名(名稱)和地址；
3服務內容、供養標準和零用錢發放數額；
4協議簽訂人的責任和義務；
5協議變更、解除與終止的條件；
按集中供養服務協議處理。6五保對象個人財產(含動產和不動產)清單及處分辦法。要尊重五保對象合法使用、處分個人財產的自由。禁止將是否把財產交給集體或國家作為能否進入農村五保供養服務機構的前提條件。集中供養的五保對象需要代管的財產和死亡后遺產。
三、制定服務規范
主要包括：農村五保供養服務機構應根據實際情況制定服務規范。
一)膳食服務規范
做到清潔、衛生；每周有食譜，1五保對象的飲食按照食品衛生要求操作。葷素、干稀搭配合理，注重膳食營養；
保證開水供應；2一日三餐適時開飯。
制作軟食、流質及特殊飲食，3根據五保對象特殊需求或不同飲食習慣。尊重少數民族的飲食習俗。
二)護理服務規范
對生活不能自理的供養服務對象提供特殊護理，1對五保對象實行分級、分類護理。對能自理的供養服務對象實行常規護理。對重病號實行晝夜值班服務，為行走不便的供養服務對象配備拐杖、輪椅等輔助器具；
2實行程序化個案護理；
3保護女性五保對象和殘障五保對象的人身權益不受侵犯；
4提倡和促進五保對象自我服務、相互扶助。
三)醫療、康復服務規范
提高處置各種突發性疾病和其他緊急公共衛生事件的能力；1農村五保供養服務機構與當地專門醫療服務機構建立協作關系。
2農村五保供養服務機構配有常規器械設備和常見病藥物。設醫務室或診所的醫務人員應具有執業證書；
定期體檢，3及時了解五保對象的健康狀況。建立五保對象病歷檔案；
開展健身鍛煉和康復活動；4定期組織五保對象進行健康教育和自我保健、自我護理知識的學習。
5做好休養區和院內公共場所的消毒滅菌工作；
6對患病者及時檢查、合理用藥、妥善治療；
以既不影響他人又尊重病患五保對象為原則進行隔離治療。7對患有傳染病的采取特殊保護措施。
四)心理疏導服務規范
1開展各種有益于五保對象身心健康的文化娛樂、體育健身活動；
2組織、引導五保對象參加力所能及的生產勞動、公益活動或其他社會活動；
3調解五保對象之間矛盾和糾紛；
聯系工、青、婦、團等組織和志愿者建立幫扶制度。4適時聘請專業人員進行個案化心理疏導和精神慰藉。
四、規范服務人員結構和聘用方式
按照管理服務人員與能夠自理的服務對象比例不低于110管理服務人員與不能自理服務對象比例不低于13比例配備。農村五保供養服務機構服務人員主要由院長、會計、出納員、衛生員、護理員、炊事員、保管員等組成。農村五保供養服務機構根據供養服務人數。
其他工作人員由農村五保供養服務機構聘用。部分管理服務人員可從身體健康、素質良好的集中供養五保對象中選舉產生。農村五保供養服務機構負責人由主辦機關聘任。
并報縣級民政部門備案。農村五保供養服務機構或者其主辦機關應當保障工作人員的工資待遇不低于當地最低工資標準，農村五保供養服務機構或者其主辦機關應當與工作人員訂立聘用合同或者勞動合同。并為其辦理相應的養老、醫療、工傷等社會保險。
五、設立院務管理委員會
由供養服務對象代表和管理服務人員代表組成，農村五保供養服務機構設院務管理委員會。供養服務對象代表必須達到二分之一以上。其主要職責是
1監督本機構各項規章制度的執行情況；
2監督本機構財務收支和管理情況；
3監督院長和工作人員的工作；
4調解五保對象之間的矛盾糾紛；
5組織協調五保對象開展自我服務和自我管理；
6其他院務管理職責。
六、制定各項服務制度
農村五保供養服務機構應根據實際情況制定服務制度。應包括：
一)民主管理制度
1院民大會和院務管理委員會制度；
2服務對象和服務人員互相評議制度；
3院民互助制度；
4院務定期公開、公布、公示制度。
二)服務人員管理制度
1考勤制度；
2政治學習、業務培訓制度；
3崗位責任制度；
4考核獎懲制度；
5廉政建設和效能建設制度；
三)財務管理制度
1公用資產和個人資產登記制度；
2一支筆審批和重大財務支出院務管理委員會集體討論制度；
3物品采購制度；
4負責人離任審計和財務人員離職移交制度；
5財務定期公開、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知識學習、安全應急預案演練制度；
224小時值班、領導帶班和查房制度；
3外出人員和來訪人員登記制度；
4易燃、易爆、易腐、劇毒等危險品專庫存放和專人保管制度；
5安全隱患排查和整改制度；
6安全管理責任和責任追究制度；
7五保對象矛盾調解和心理疏導制度。
五)衛生保潔制度
1衛生區責任包干制度；
2公共區消毒滅菌制度；
3衛生檢查評比制度。
六)護理服務制度
1五保對象個人健康檔案制度；
2定期體檢制度；
3分級、分類護理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委員會制度；
2炊具和公共物品專人負責保管制度；
3葷、素食品24小時留樣備查制度；
4食譜公布制度。
八)生產經營制度
1生產經營收入使用制度；
2生產經營收入記賬制度；
3鼓勵勞動制度。
九)其他
1文明院民評比及獎懲制度；
2文體活動制度；
3檔案管理和信息管理制度。
七、加強資金管理
經審核后從財政預算中安排。縣級以上人民政府民政部門應當每年從本級福利彩票公益金中安排一定數量，農村五保供養服務機構的建設資金和管理資金應當按照財政預算管理程序申報。用于支持農村五保供養服務機構建設和維護。
主要包括工作人員工資、辦公經費、設備設施購置維護經費和水電燃料費等。五保對象的集中供養資金應當按照當地人民政府公布的集中供養標準，管理資金是指維持農村五保供養服務機構正常運轉必需支出的各項費用。納入財政專項保障，并按時撥付到農村五保供養服務機構。農村五保供養服務機構應當將集中供養資金全部用于為五保對象提供供養服務，不得挪作他用。集中供養五保對象應納入新農合醫療保險范圍，參合費用和報銷范圍以外的費用由醫療救助資金解決。
八、規范行政行為
農村五保供養服務機構工作人員有下列行為之一的予以批評教育；情節嚴重的予以辭退；造成損失的依法承擔賠償責任；構成犯罪的依法追究刑事責任：
1私分、挪用、截留農村五保供養款物的
2私分、挪用農副業生產經營收入的
3辱罵、毆打、虐待農村五保對象的
4盜竊、侵占農村五保對象或者農村五保供養服務機構財產的
5其他違反本意見的行為。
農村五保對象有下列行為之一的予以批評教育；情節嚴重的停止集中供養；構成犯罪的依法追究刑事責任：
擾亂正常生活秩序的1違反農村五保供養服務機構的規定。
關鍵詞：資產管理公司；角色轉變；稅收風險；應對方法
一、新形勢下資產管理公司的角色轉變
1999年，東方、信達、華融、長城四大AMC在國務院借鑒國際經驗的基礎上相繼成立，并規定存續期為10年，分別負責收購、管理、處置相對應的中國銀行、中國建設銀行和國家開發銀行、中國工商銀行、中國農業銀行所剝離的不良資產。1999年至2000年，四家資產管理公司先后收購四家國有商業銀行不良資產1.4萬億元，使四家國有商業銀行的不良貸款率一次性下降近10 個百分點。截至2006年一季度末，四大資產管理公司累計處置不良資產8663.4億元，其中現金回收1805.6億元。到2009年，10年的存續時間已經到期，資產管理公司必須進行業務改革，對自己的角色進行轉變，按照財政部的思路，AMC商業化轉型將分幾步走，首先是政策性不良資產與商業性不良資產的清分，然后是財務重組.股改.上市。按照財政部的思路，四大資產管理公司信達已經完成股改，其他三家資產管理公司的股改工作也在緊鑼密鼓的進行中。從此，四大資產管理公司從政策性公司進入到市場的大潮中，按照商業化的模式進行獨立經營。
二、資產管理公司面臨的稅收挑戰
1、資產管理公司以往的稅收模式
在資產管理公司成立之時，國有四大管理公司成立的目的是為了處置相應銀行的不良資產而設立，所以其享受相應的稅收優惠政策，主要執行的文件為：財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知財稅[2001]10號。主要內容為：
（1）對資產公司接受相關國有銀行的不良債權，借款方以貨物、不動產、無形資產、有價證券和票據等抵充貸款本息的，免征資產公司銷售轉讓該貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據以及利用該貨物、不動產從事融資租賃業務應繳納的增值稅、營業稅。
（2）對資產公司接受相關國有銀行的不良債權取得的利息收入，免征營業稅。
（3）對資產公司接受相關國有銀行的不良債權，借款方以土地使用權、房屋所有權抵充貸款本息的，免征承受土地使用權、房屋所有權應繳納的契稅。
（4）對資產公司成立時設立的資金賬簿免征印花稅。對資產公司收購、承接和處置不良資產，免征購銷合同和產權轉移書據應繳納的印花稅。對涉及資產公司資產管理范圍內的上市公司國有股權持有人變更的事項，免征印花稅參照《國家稅務總局關于上市公司國有股權無償轉讓證券（股票）交易印花稅問題的通知》（國稅發[1999]124號）的有關規定執行。
（5）對各公司回收的房地產在未處置前的閑置期間，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對資產公司轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。
（6）資產公司所屬的投資咨詢類公司，為本公司承接、收購、處置不良資產而提供資產、項目評估和審計服務取得的收入免征營業稅。
從以上政策可以看出，國有四大資產管理公司在稅收上出資政策性資產享受免稅的優惠，同時，由于在處置資產時，一般均為虧損，所以一般也無需繳納企業所得稅。
2、新形勢下資產管理公司的稅收模式轉換
在資產管理公司存續10年中，其核心業務逐漸從處理對口商業銀行的不良資產即政策性業務轉換到收購在同等市場條件下對各個商業銀行通過市場模式進行商業化操作收購，到現在，資產管理公司對成立初的政策性資產處理基本進行完畢，對商業化運作的模式一直在探討中，同時，四大資產管理公司從2010年開始，逐漸開始進行股份制改革，到現在，中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司已經完成了股份制改革，而中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司的股份制改革也在逐漸進行中，同時，四大管理公司在股改后的幾年內醞釀上市，在這種條件下，資產管理公司從政策性資產運作到商業化資產運作過程中稅收問題就會逐漸凸顯出來，即從以前的免稅模式下進入到全面按照中國現行稅法繳納相關稅費。
3、資產管理公司在現階段面臨的稅收風險分析
現階段，由于資產管理公司的員工缺乏稅收法律和稅收法規的相關知識，對稅收法規和稅收相關法律不了解，主要面臨以下風險：
（1）公司內部人員對稅法知識模糊，納稅意識淡薄：由于長時間享受國家的免稅政策，從而導致公司的員工對稅收的政策法規知識不了解、不關注，使得公司員工對依法納稅的觀念比較淡薄，從而在意識形態中形成少繳稅、不交稅的風險。
（2）公司的日常經營決策和日常經營活動沒有考慮稅收因素的影響：由于沒有很好的納稅意識，從而導致公司在日常經營決策和日常經營活動中不考慮或者很少考慮稅收法律法規的影響，增加了公司在日常業務中無意識的偷漏稅風險。
（3）在日常會計處理工作中缺乏對稅務事項是否符合相關會計制度或準則以及相關法律法規的控制：長期以來，資產管理公司由于一直享受國家的免稅政策，使得公司在制定財務制度及相關文件中，缺乏對稅務風險的認識，從而導致在財務處理上沒有考慮或者不全面考慮相關的納稅事項，從而導致偷稅、漏稅的風險。
（4）納稅申報和稅款繳納不能很好的符合稅法規定：在日常納稅申報和稅款繳納過程中，由于對稅收法律的法規不明白、不知曉，從而導致在稅收申報和稅款繳納過程中，沒有很好的遵守相關稅收法律法規的規定，造成少交稅款、不交稅款、延遲繳納稅款的問題，從而可能引起企業支付相應的稅收罰款及滯納金的風險。
（5）公司在日常的稅務登記、賬簿憑證管理、稅務檔案管理以及稅務資料的準備和報備等涉稅事項不能很好的符合稅法規定：按照稅收法律及稅收法規的相關要求，公司應該對日常的稅務登記、賬簿憑證、稅務檔案以及稅務資料進行合理的準備和報備，但是由于公司的內在原因，不能對以上資料很好的管理，從而引起相應的稅收風險。
（6）在公司的日常控制中，沒有建立行之有效的稅務控制，導致出現稅務風險后不能很快的發現、識別，從而導致相應的稅收風險。
三、資產管理公司在商業模式下的稅收風險應對
鑒于資產管理公司在現階段存在著以上諸多稅收風險因素，所以資產管理公司在以后的工作中應該很好的應對、規避相應的稅收風險，從而達到企業的經營目的。
1、在資產管理公司的稅收風險應對過程中，應該從以下幾個方面著手：
資產管理公司應該建立完善的稅務風險管理組織
資產管理公司在日常工作中，應該建立完善的稅務風險管理組織，該組織應該具有以下機構：
（1）、在資產管理總部設立專門稅務風險管理部門，該部門隸屬于財務部，負責全公司的稅務風險管理工作，并對財務部總經理負責。在全國的分公司中設立稅務風險管理崗位，并對該分公司的財務部負責。
（2）、稅務風險管理部門應該具有以下職責及功能：建立企業稅務風險管理制度和其他涉稅規章制度；對日常工作進行管理，進行稅務風險分析，指導和監督有關職能部門開展稅務風險管理工作；建立稅務風險管理的信息和溝通機制；組織稅務培訓，并向本企業其他部門提供稅務咨詢；承擔相關職能部門開展納稅申報、稅款繳納、賬簿憑證和其他涉稅資料的準備和保管工作；企業應建立科學有效的職責分工和制衡機制，確保稅務管理的不相容崗位相互分離、制約和監督。
2、資產公司對稅務風險的識別和評估：
企業應全面、系統、持續地收集內部和外部相關信息，結合實際情況，通過風險識別、風險分析、風險評價等步驟，查找企業經營活動及其業務流程中的稅務風險，分析和描述風險發生的可能性和條件，評價風險對企業實現稅務管理目標的影響程度，從而確定風險管理的優先順序和策略。企業應結合自身稅務風險管理機制和實際經營情況，重點識別下列稅務風險因素：董事會、監事會等企業治理層以及管理層的稅收遵從意識和對待稅務風險的態度；涉稅員工的職業操守和專業勝任能力；組織機構、經營方式和業務流程；技術投入和信息技術的運用；財務狀況、經營成果及現金流情況；相關內部控制制度的設計和執行；經濟形勢、產業政策、市場競爭及行業慣例；法律法規和監管要求等。
3、資產公司的稅務風險控制活動
資產管理公司根據稅務風險識別和評估的結果，在成本效益原則的指導下，對稅務風險建立合理的控制機制，全面的建立預防性控制和發現性控制機制，在內部結構和企業經營狀況發生重大轉變的時候，應該轉變稅務控制機制，必要時可以請外部專家及稅務機關的幫助，企業稅務部門應參與企業日常和重大業務的流程，從源頭控制稅務風險。完善納稅申報表編制、復核和審批、以及稅款繳納的程序，明確相關的職責和權限，保證納稅申報和稅款繳納符合稅法規定，企業應對于發生頻率較高的稅務風險建立監控機制，評估其累計影響，并采取相應的應對措施。
4、資產管理公司的稅務信息與溝通。
企業應建立稅務風險管理的信息與溝通制度，明確稅務相關信息的收集、處理和傳遞程序，確保企業稅務部門內部、企業稅務部門與其他部門、企業稅務部門與董事會、監事會等企業治理層以及管理層的溝通和反饋，確保與外部如中介機構及稅務部門的及時溝通，發現問題應及時報告并采取應對措施。將稅務申報納入企業計算機控制系統，建立稅收申報日歷，確保在稅收申報期內納稅申報各項稅收，如果沒有及時申報，申報系統應該及時提醒。
5、內部監督
企業應該定期對稅務風險管理制度進行評價和完善，通過對整個業務流程的監管，從而達到將稅務風險降低到企業可控的層面上來。
四、資產管理公司對稅務風險管理的主要工具
企業有了很好的風險防控系統，但是沒有很好的風險防控的方法工具也會產生重大的問題，常用的風險防控的主要工具有：
1、風險承擔策略：主要是指資產管理公司對企業不重大或者未識別出來的風險進行風險承擔。
2、風險規避策略：主要是指資產管理公司對企業識別出來的重大風險作出回避、停止和退出的策略，避免成為風險的所有人。
3、風險轉移策略：主要是指資產管理公司將風險通過合同或者服務保證書或者風險證券化的方式將企業面臨的風險轉移給別人，從而來規避企業的風險。
4、風險對沖策略：是指企業通過各種手段，引入多個風險因素或者多個風險，使得這些風險能夠相互對沖。例如利用期貨進行套期保值。
建筑業“營改增”正式實施已五個月，身處微利行業的建筑施工企業由于工程項目建設周期長、耗費資金大、生產環節繁瑣、流轉環節多等特點，所以影響范圍較廣，涉及到投標報價、計價結算、合同協議、工程分包、物資采購、發票管理、會計核算、報稅清繳等各個管理環節。
建筑業“營改增”對分供合同管理的影響
分供商選擇與評價。由于工程項目生產環節繁瑣、工序繁多，因此涉及的分包商、供應商（以下合稱“分供商”）眾多、行業各異且資質不同。大多數施工企業內部以分供商的專業資質進行分類，但營改增后分供商的納稅人性質和所屬行業的計稅方式及稅率也將是其資信的重要組成部分。特別是在分供商招標和詢價過程中，明確不含稅單價和含稅單價、選擇何種計稅方式、適用何種稅率或征收率，都是選擇和評價分供商報價的關鍵要素。分供合同履約與控制。分供商的履約管理水平參差不齊，稅制改革后必將面臨一段時間的混沌。特別是對納稅人資格登記、發票的開具和認證、送達與接收等相關手續，需要施工企業的管理與督促，才能平穩順利地開展營改增的推進工作。施工企業面對銷售建筑服務的合同風險，必須采取有效規避風險和轉移風險的措施。同時因稅制改革引起的稅負增加，應當就分供合同履約過程重新制定并采用嚴格的發票管理制度，明確對分供商的管理要求和違約責任。分供合同結算管理。分供合同結算管理通常重點關注的是合同結算價和結算方式。增值稅制度下，還必須明確以提供符合法律、法規和政策規定的業務流、資金流及發票流“三流合一”要求的增值稅專用發票作為支付合同結算價款的前提條件。按照增值稅稅制下價稅分離的總體思路，合同結算中應明確結算方式采用不含增值稅的合同價格（總價/單價）進行結算，以合同價格條款中約定不含增值稅價格為依據。合同結算價中的增值稅稅率/征收率應當與合同價格條款中約定的增值稅稅率/征收率相對應，并保持一致。若分供商未按要求提供增值稅專用發票的，施工企業可以拒絕支付合同結算價款，也可以按照不含稅結算價格支付，或者根據違約責任條款的約定采取一項或幾項措施。
建筑業“營改增”對分供合同管理的建議和要求
梳理新老項目。全面梳理企業內的新老項目，統計合同的簽約日期，是否取得施工許可證及取得日期、合同金額、工程狀態、收入確認情況、累計確認收入對應的營業稅、按照納稅義務時間已經繳納的營業稅、已取得分包發票尚未抵扣的稅額、已向業主開具發票但未計量金額對應的營業稅等內容。重新測算項目成本、比較營業稅和增值稅引起的成本差異、分析影響成本的關鍵要素，并對稅負增加的情況采取相應的措施和管理手段。根據合同主體的類型和項目具體情況制定不同的談判策略、有效地指導項目部有關人員開展談判及確認工作，盡快與分供商簽訂補充協議，明確稅制改革后的權利、義務及責任的相關條款。完善分供商信息。根據施工企業內部現有的分供商信息庫，完善并增加相關稅務信息，主要包括：統一社會信用代碼/組織機構代碼，即營業執照上載明的統一社會信用代碼或組織機構代碼證上載明的號碼；納稅人識別號，即納稅人登記證上載明的號碼；已經實行“三證合一、一照一碼”登記的企業，其納稅人識別號即統一社會信用代碼；納稅人性質，即一般納稅人或小規模納稅人或其他類型。在合同履約過程中，若涉及稅務信息發生變化，如公司名稱、納稅人識別號、稅務登記信息、納稅人性質等，建議定期對分供商信息進行變更，修改信息檔案管理制度，明確應在變更登記完成后提供相關紙質或電子信息資料，及時告知相應變更情況。合同涉稅條款修訂建議。一是增加合同當事人信息條款，明確分供商稅務信息，如統一社會信用代碼/組織機構代碼、納稅人識別號、稅務登記信息、納稅人性質等企業基本信息，注明當事人信息發生變更，需及時告知對方變更情況、并提供相關證明文件。二是明確簽約合同總價為含稅價，由不含增值稅的簽約合同價與增值稅稅額兩部分組成，且注明適用的增值稅稅率或征收率。在單價合同情況下應將不同的合同內容（貨物、勞務或服務）分項列明不含增值稅的單價、暫估量、適用的增值稅稅率/征收率、增值稅稅額。物資采購、設備租賃等合同內容較多的單價合同，可采用列表清單的形式將以上信息逐一列明。合同價格條款中的數量、不含增值稅的簽約合同價等內容為暫估量或暫估價格的，必須明確約定計量計價標準，并在合同結算時，作為計算合同結算價格的依據。三是特別約定提供增值稅發票的類型、發票開具的要求及送達與接收等相關條款。①分供商提供的增值稅發票的類型，必須依據合同主體的納稅人性質、項目的具體情況和選擇的計稅方式等協商約定。②分供商提供的增值稅專用發票必須符合法律、法規和政策規定的業務流、資金流及發票流“三流合一”的要求。增值稅專用發票記載的購買方（發包方）與銷售方（分包方）的企業基本信息、貨物或應稅勞務、服務的具體內容等應當準確無誤、完整齊全，與實際發生交易相一致。尤其是備注欄中應注明工程項目名稱和地址，項目名稱應當按照備案合同或施工許可證上載明的項目名稱準確填寫。對于合同變更導致的貨物或應稅勞務、服務的內容或價款發生變化的情況，必須約定處理原則和方法。③增值稅專用發票的送達方式、送達時間、接收方式等要求必須明確約定。送達方式可以是一種，也可以是多種，但必須確保送達方式是合法、有效及實際可操作的。比如，專人直接送達、郵政特快專遞等。約定由專人負責接收增值稅專用發票，并將該專人的聯系方式及聯系地址寫明，以便分供商能夠準確、及時地將增值稅專用發票送達。收到增值稅專用發票后，應當及時進行審核及認證。④增加未按約定開具、開具失控發票、自行作廢（當月）、丟失發票聯和抵扣聯、未提供繳稅憑證等情況的違約責任條款。對于因分供商原因導致發票不能抵扣的情況，可采用要求分供商重新開具發票、要求分供商支付違約金、按照不含稅合同價支付款項、拒絕支付款項、解除合同等方式解決。
分項核算不同稅率的服務內容。
“營改增”后，從事多種經營的建筑施工企業面臨多種稅率的經營業務，甚至同一個合同中包含多種稅率項目的情況也時有發生。常見的情況如銷售建材同時提供運輸服務，銷售構配件同時提供安裝服務，提供建筑服務包含深化設計與建筑施工等。針對這種情況，必須深刻理解兼營和混合銷售的概念與區別，從而找到妥善的解決辦法。兼營。根據財政部、國家稅務總局的《營業稅改證增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）的規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。混合銷售。《營業稅改證增值稅試點有關事項的規定》明確規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。其中一項銷售行為指一個獨立納稅人發生一項銷售行為，但相關業務適用兩個或以上不同稅率。上述從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。如果合同內容兼有不同增值稅稅率/征收率的，必須在合同中依據應稅行為清晰描述具體的服務內容，明確不同稅率項目的金額，并進行分項的明細核算。針對兼營的不同業務，應當分別列明適用不同增值稅稅率/征收率的稅額及不含增值稅的簽約合同價，再計算簽約合同總價，進行分別核算、分別計稅。合同雙方也可采用分別簽訂多份合同的方式，避免混合銷售、兼營項目中的從高適用稅率風險。由于部分地區及地域的稅務制度與辦法存在差異，具體要求必須聯系當地稅務機構進行溝通，并在實際簽訂合同時，采用符合當地稅收征管政策且最經濟合理的方式。2016年8月22日國務院印發《降低實體經濟企業成本工作方案的通知》，說明實體經濟企業發展形勢嚴峻，加之稅制改革帶來的陣痛，企業成本面臨較大困難，政府也有決心、花力氣去解決矛盾，幫助和扶持實體經濟。身處微利行業的建筑施工企業必須清醒認識到稅制改革帶來的機遇和挑戰，以分供合同管理為抓手，確保企業納稅合法合規的前提下，進行合理避稅、節稅，充分享受稅制改革給企業帶來的稅收紅利。面對改革帶來的影響和涉稅風險，建筑施工企業更應充分利用“營改增”的倒逼機制推動企業經營模式的創新，加強工程技術的創新、不斷完善內部控制系統，提升市場競爭力，促進企業實現轉型升級。
作者：劉麗華
第一條為規范征收或征用集體土地房屋拆遷管理，保障建設項目的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《省土地管理條例》等法律法規，有關規定，結合本鎮實際，制定本辦法。
第二條在本鎮行政區域范圍內，因建設和發展需要征收或征用集體土地拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權人（以下統稱“被拆遷人”）進行補償、安置的，適用本辦法。
鎮房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱“鎮拆遷辦”）負責鎮域范圍內的房屋拆遷相關的補償、安置的管理工作。
鎮相關職能單位和所在地村民委員會，應當根據各自職責，共同做好房屋拆遷補償、安置的相關工作。
第二章拆遷管理
第三條凡列入近期拆遷范圍的，有鎮拆遷辦發出拆遷公告后，向市有關單位申請暫停辦理土地房屋權屬、用途變更等相關手續。
第四條鎮拆遷辦應當根據被拆遷房屋的權屬登記情況，擬訂拆遷范圍內被拆遷房屋的補償、安置實施方案。
第五條從事集體土地房屋拆遷業務的人員，應當掌握與房屋拆遷有關的法律、法規、規章以及其他相關業務知識，并經市動遷辦的專業培訓、考核，取得市建設局核發的上崗證書。
第六條房屋拆遷的估價機構的確定，應當公開、透明，在已公布的市房屋拆遷估價機構名錄中有拆遷當事人共同選擇。
接受房屋拆遷估價委托的估價機構應當與鎮拆遷辦簽訂拆遷估價委托協議。
第七條估價機構對被拆遷房屋進行估價時，應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由被拆遷人和拆遷估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明后，估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估。
第八條鎮拆遷辦應當在估價結束后15日內在拆遷地點公布估價結果。
第九條鎮拆遷辦應當按照房屋拆遷補償安置實施方案做好房屋拆遷補償安置工作，并按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人應當服從建設和發展需要，在規定的期限內完成搬遷。
第十條鎮拆遷辦應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當具體載明補償形式、補償標準、搬遷期限、違約責任等內容。
第十一條鎮拆遷辦應當對房屋拆除施工實行招投標制度。
第十二條房屋拆遷補償安置結束后，由鎮拆遷辦會同鎮建管所、鎮國土資源所組織相關單位對房屋拆遷補償安置實施情況作出評價，并對工程質量進行驗收。
第十三條鎮拆遷辦應當按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并及時向有關部門移交相關資料。
第三章補償安置
第十四條在拆遷公告前，被拆除房屋的合法依據，以用地單位在領取建設用地規劃許可證（含定點圖）前，被拆遷人所持有的房屋權屬證書、土地權屬證書或者取得的合法建房手續為準。
第十五條被拆遷房屋的用途，以房屋權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書未載明用途的以土地權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書、土地權屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續載明的用途為準。
第十六條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權屬證書載明的建筑面積為準；沒有房屋權屬證書的，以合法建房手續批準的建房面積為準；不符合前款規定情況的，均不予認定合法建筑面積。
第十七條被拆遷房屋的建造年代，以確認合法建筑面積的權屬證書或批準文件中載明或核定的年代為準。
第十八條凡涉及規劃需要拆遷的，拆遷公告后，被拆遷人違反規定進行房屋及其他附著物新建、改建、擴建或者突擊裝飾裝修部分，不予補償安置。
第十九條拆遷租賃住宅房屋的，對房屋承租人不予補償安置。
第二十條住宅房拆遷補償安置實行房屋置換安置，也可實行貨幣補償安置。
第二十一條被拆遷人的房屋、裝飾裝修以及其他附著物，由估價機構估價確認。
第二十二條住宅房屋的被拆遷人要求實行房屋置換安置的，由鎮拆遷辦提供的拆遷安置房給予置換。
住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規定確認房屋產權置換面積：（1）被拆遷戶是三間制的（樓房），三間主房的面積置換安置房面積，輔房不作置換安置。（2）被拆遷戶是按二主二輔要求建造的，作為合法建房可置換安置。（3）被拆遷戶未達到法定批準建房標準的，照顧按200平方米進行安置，（4）被拆遷戶的房屋屬農村小別墅式的，作為合法建房可置換安置，輔房不作置換安置。（5）被拆遷戶的房屋未超過宅基地標準的（每戶0.2畝），其建筑面積為合法建筑面積，可置換安置。（6）被拆遷住宅房屋可置換面積大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50％確認房屋置換面積，但每戶房屋置換面積不得超過250平方米。
住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續計一戶，被拆遷人在鎮域范圍內有多處住房的，應當根據農村宅基地審批規定合并為一戶計算。有子女的老年人，與所隨子女合并為一戶計算。
第二十三條房屋置換按本辦法第二十二條規定確認的房屋可置換面積套拆遷安置房的最接近戶型。
置換的拆遷安置房結算辦法為：置換的拆遷安置房面積等于原房屋可置換面積部分，按安置價計算；置換面積大于原房屋可置換面積部分，按市場優惠價結算（照顧安置面積的按照顧價結算）；置換面積小于原房屋可置換面積部分，按市場優惠價（一）與安置價的差價結算后補貼給被拆遷人。當年度的拆遷安置房價、市場優惠價和照顧價由鎮政府確認公布。
第二十四條在拆遷期限屆滿之日前，拆遷范圍內的被拆遷人家庭成員符合農村居民分戶建造住宅條件，因規劃控制，未建造住房的，可由本人向所在村提出申請，所在村、鎮審核同意并在拆遷地點公示無異議后，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷安置房，價格按市場優惠價（一）結算。
第二十五條住宅房屋的被拆遷人要求實行貨幣補償安置的，除原有房屋、裝飾裝修以及其他附著物給予拆遷補償外，先按第二十二條、二十四條之規定確認房屋可置換面積，再乘以拆遷安置房的市場優惠價與安置價的差價計算補償金額，給予貨幣補償安置。住宅房屋的被拆遷人，領取貨幣補償金后自行購房。
第二十六條對被拆遷房屋經評估，簽訂搬遷協議并完成搬遷，交出舊房鑰匙后，被拆遷戶的不動產歸政府所有（包括房屋主體、門、窗、圍墻等）。
第二十七條拆遷住宅房屋，鎮拆遷辦應當向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補償款、搬家補助費、臨時安置補助費和搬遷獎勵費。具體標準由鎮政府另行公布。
第二十八條鎮拆遷辦應當在拆遷地點公布被拆遷人房屋的補償和安置情況，接受社會監督。
第二十九條拆遷非住宅房屋實行貨幣補償。
拆遷工礦倉儲及其他商業經營的非住宅合法房屋，土地由評估機構按現行土地性質進行估價補償，房屋按重置價結合成新評估價補償，土地按現行產業政策，結合產業投入產出密度，安排土地指標，經費自理，地點服從統一安排，不服從安排的，視為放棄。
第三十條拆遷非住宅房屋，鎮拆遷辦應當向被拆遷人支付非住宅房屋裝飾裝修及附著物補償款、設備搬遷費和搬遷獎勵費。
第三十一條住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補償金及其相關費用應當以銀行匯票方式支付，均不得以現金方式支付。
第四章法律責任
第三十二條估價機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的評估價的，估價結果無效，由鎮建管所報請市建設局對其進行處罰，處以5千元以上5萬元以下的罰款；沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消拆遷估價資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”。現行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個省（市）有著規模達幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。
建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。
如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。
維修基金管理現狀分析
（一）現行管理模式
我國第一部物業維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。資金使用的決策主體為全體業主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業主或業主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業主大會成立后劃轉業主大會管理，政府部門監督。
（二）存在的問題
維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產保值增值要求；強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀。“餅大難充饑”，無論是業主還是管理部門對此都深有感觸。
1、“身份尷尬”——是預存款，還是保障性基金？業主心目中對維修基金的定位就是“預存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應著眼于長遠打算，充分發揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現在的物業維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業主存在“預存一筆冤枉錢”的認識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續繳的自覺性與主動性。各地的交存標準也不統一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數要高些”的疑問和要求統一按國家規定的最低標準執行的訴求成為熱點問題。若按保險金的運作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業維修保障額度，則有利于提高業主繳存積極性和對繳納標準不統一的接受程度。
2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。由于現行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權力交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會。并且具有監管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現的是一種應急性質的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果。一方面，業主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業主利息收入損失達49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經濟的發展十分不利。比如，政府實施大規模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設進程，讓群眾得到更多更直接的實惠。
3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”。現行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業主民主決策的規定難以實現。目前業主自治意識淡漠，對共用部位和設施共同維護的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉業主大會管理更難。較之政府部門管理，業主更放心后者。由于業主大會存在變動性、非專業性，業主委員會因經費、精力和專業知識等限制，不足以承擔維修基金的管理任務。目前，重慶市已成立業主委員會近1150個，但還未有一個小區的維修基金劃轉給了業主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規定了維修基金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件（如責任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業公司在做日常維護，造成業主往往以應該由物業公司承擔為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復雜。審批上由于牽扯到物業公司、大多數業主、行政主管部門等太多相關方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業公司提出方案、組織實施和業主大會決策等規定尚處于理想狀態，一旦某一方環節受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業主不得不自行“埋單”的后果。
二、維修基金實行保險金運營方式的可行性分析
上述問題是影響維修基金持續發展的關鍵因素，已成為當前物業管理實踐中的爭議焦點和立法難點。單純的行政部門管理或業主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業堅實的安全監管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經營合理理財運作，提高資金收益率。
（二）結合方式及優勢分析：
1、資金運作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數人的持續投入來保證解決個別突發性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。
2、提高保障標準。借鑒保險資金保障額度的設定方法，通過對物業公共維修問題發生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準測算，提高現行維修基金的保障標準。
3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業主繳納的維修資金本金部分按銀行協議利率復利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進行分紅。使業主不僅能獲得預交維修費的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業主交存積極性。
4、細化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機理，通過立法制定維修基金支付細目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規中明確共用部位、共用設施設備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應明確承擔公共維修責任的業主范圍（比如哪些責任由一個單元，或一幢獨立物業，或整個物業區域的業主承擔）。一旦某棟物業出現公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費。防止因責任主體的不明或利益相關人相互推諉而不能及時解決物業維修問題。
5、建立專業化投資和風險管理機制。借鑒保險資金管理經驗，由專門機構（配置精算師、投資理財專家）負責資金理財運作和風險管理。
建立維修基金“政府主導型”管理模式的理論設計
保險公司不存在破產問題，一旦出現資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負擔。因此，為更好地規避風險，實現資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導型”管理模式。
（一）基本原則
由政府直接負責資金的管理及投資運作。因為政府管理，相對于物業公司、業主委員會而言，更具公信力和資源統籌、風險擔保的能力。資金來源渠道拓展為業主交存的維修資金、基金運營收益和財政負擔；資金運作統一納入國家財政投融資計劃，進行基礎產業、基礎設施等建設，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進行重點建設。
（二）具體方式
1、統一運作、管理。建議實行資金省級統籌運作。由政府投資成立國有獨資公司——物業維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業法人。專職負責維修基金的理財、劃撥及風險管理，接受財政、審計部門監督。委托房地產管理部門負責維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進入業主個人賬戶，一部分作為機構營運成本。
