時(shí)間：2023-05-30 08:55:06
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)環(huán)節(jié)；開(kāi)發(fā)管理。
對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，實(shí)施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)策略，但是想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營(yíng)必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲(chǔ)備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購(gòu)買(mǎi)一般均通過(guò)招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項(xiàng)目土地之前，對(duì)于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的過(guò)程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過(guò)程中才能夠做到胸有成竹。
2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查。產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：
第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。
第二，土地屬性問(wèn)題。對(duì)土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。
第三，當(dāng)前的市場(chǎng)供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場(chǎng)分析（主要是市場(chǎng)的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場(chǎng)需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對(duì)典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢(shì)，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對(duì)典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。
第五，開(kāi)發(fā)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對(duì)策和建議。主要包括建筑類型的對(duì)策與建議、綠化景觀的對(duì)策與建議、戶型匹配的對(duì)策與建議以及針對(duì)以上的建議的完善與優(yōu)化。
3.項(xiàng)目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學(xué)合理性原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中，通過(guò)不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會(huì)逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會(huì)形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。
（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過(guò)程成本控制原則
項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測(cè)算分析，人們發(fā)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。
（3）成本的主動(dòng)控制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以選擇宗地為開(kāi)始，因此，從該階段開(kāi)始便要主動(dòng)出擊，舉例來(lái)說(shuō)，主動(dòng)要求設(shè)計(jì)部門(mén)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對(duì)全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門(mén)最大的弱勢(shì)便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動(dòng)化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中，成本控制目標(biāo)通常會(huì)偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動(dòng)尋求控制方法和處理措施來(lái)糾正偏離方向。
3.2細(xì)化成本控制方案
房地產(chǎn)項(xiàng)目通常可以劃分為四個(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場(chǎng)營(yíng)銷階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場(chǎng)分析。對(duì)產(chǎn)品供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場(chǎng)等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。依照前者分析的結(jié)果分析和對(duì)比項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入。
（2）前期準(zhǔn)備期間
該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長(zhǎng)期信貸）；第八，對(duì)市場(chǎng)狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)或價(jià)格水平；第九，對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。
（3）施工期間
在此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，確保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性
1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
1.2.2 目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開(kāi)發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。
2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略
3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。
3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門(mén)就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。
3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。
（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見(jiàn)，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢(shì)
首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。
其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；整體定位；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01
一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的含義
房地產(chǎn)企業(yè)要想在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，就必須進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以便為項(xiàng)目營(yíng)銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位：房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位是以詳細(xì)而全面的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的，項(xiàng)目管理人員對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行可靠的分析，從而選擇適宜的目標(biāo)市場(chǎng)，確定能夠承受項(xiàng)目消費(fèi)的客戶群體，同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的制定，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)性；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員，在項(xiàng)目成本花費(fèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，包括項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目空間構(gòu)想、項(xiàng)目分項(xiàng)的投資估算、項(xiàng)目投資總額等，從而估算出房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)過(guò)程即是房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題
目前由于固有觀念，傳統(tǒng)思維及評(píng)價(jià)手段等影響在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中易出現(xiàn)如下問(wèn)題，影像定位與評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性。
（一）整體定位中存在的問(wèn)題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目整體定位的認(rèn)識(shí)不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創(chuàng)新性，同時(shí)，并未充分地考慮到市場(chǎng)需求與消費(fèi)者的消費(fèi)心理，缺乏科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位不準(zhǔn)確，難以有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)特性與有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目整體定位過(guò)程中，往往會(huì)參考其他項(xiàng)目，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大、水準(zhǔn)越來(lái)越高的時(shí)候，更是容易產(chǎn)生整體定位雷同、流于形式等問(wèn)題，使房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費(fèi)者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環(huán)境；（3）不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目是針對(duì)不同消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)的，完善的客戶資源管理平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目整體定位精準(zhǔn)性的提升具有重要的推動(dòng)作用。但很多的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對(duì)消費(fèi)群體的定位出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問(wèn)題，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位工作的效率。
（二）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題
（1）目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，很多的理論研究與實(shí)踐探討還沒(méi)有達(dá)到熟練的程度，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)給予足夠的重視，或者項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)缺乏科學(xué)性與全面性，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效率與質(zhì)量不高，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，擅自更改房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些數(shù)據(jù)、信息等，從而使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告出現(xiàn)不真實(shí)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告缺乏參考意義，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的科學(xué)制定與有效實(shí)施。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策略
為提高定位和評(píng)價(jià)準(zhǔn)確房地產(chǎn)企業(yè)必須針對(duì)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)密地調(diào)查與思考，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況與經(jīng)營(yíng)方針，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，制定出更為有效的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理實(shí)力等的不斷提高。
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位，不僅包括項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，同時(shí)包括其在市場(chǎng)中的定位、消費(fèi)者心中的定位等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全部的影響因素，遵循相關(guān)原則對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合思考與分析，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的精準(zhǔn)性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位的最終目的是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，因此，項(xiàng)目整體定位工作需要在結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并詳細(xì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，同時(shí)，在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位的研究，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，以便保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的科學(xué)性與經(jīng)濟(jì)性；遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該注重對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位以及消費(fèi)者定位等方面的探討，針對(duì)不同的項(xiàng)目產(chǎn)品制定不同的開(kāi)發(fā)方案；房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，了解市場(chǎng)供需關(guān)系，以滿足市場(chǎng)需求；對(duì)于消費(fèi)者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺(tái)，加強(qiáng)溝通從而了解消費(fèi)者的需求，針對(duì)不同需求制定不同的營(yíng)銷方案，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的實(shí)效性。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的終極目的即是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、定位等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況創(chuàng)新評(píng)價(jià)的方法，以全面性、客觀性、及時(shí)性為原則，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算、成本估算、效益測(cè)算等項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以最大化提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表的科學(xué)性與可靠性，從而為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的參考價(jià)值奠定基礎(chǔ)。
具體來(lái)說(shuō)：（1）在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)之前，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型進(jìn)行確認(rèn)，制定不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總投資中，有些子項(xiàng)成本具有不可控性，因此，需要對(duì)一些容易出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)分析，運(yùn)用成本分?jǐn)偟慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，建設(shè)靈活性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本在可控范圍內(nèi)；（3）不同地域，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不同，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查與預(yù)測(cè)，同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的類型進(jìn)行消費(fèi)者群體的鎖定，以便為制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷方案提供條件。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 資金 成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金額度大，一些大型的項(xiàng)目除依托銀行貸款等方式運(yùn)行外，還采取分期開(kāi)發(fā)、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平。但實(shí)踐中部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在資金使用不當(dāng)甚至資金鏈斷裂等問(wèn)題，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本管理，保障資金安全是一個(gè)值得探討的課題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的基本方式
從房地產(chǎn)資金管理來(lái)看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個(gè)方面。
（一）合理安排資金使用計(jì)劃推動(dòng)資金成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金涉及的環(huán)節(jié)較多，從前期的土地競(jìng)拍、項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目綠化等都需要使用資金，而且項(xiàng)目運(yùn)行周期較長(zhǎng)，部分項(xiàng)目從開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)土地到竣工交房時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年甚至更長(zhǎng)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要合理的安排資金使用計(jì)劃，做好資金預(yù)算方案，達(dá)到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費(fèi)，以此控制資金成本。
（二）強(qiáng)化融資管理推動(dòng)資金成本控制
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到57225億元的規(guī)模，同比增速達(dá)到32.1%，其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資分別實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應(yīng)低于銀行貸款，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動(dòng)成本控制。
（三）強(qiáng)化資金管理推動(dòng)資金成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行資金總量規(guī)模較大，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到36828億元，如此龐大的資金規(guī)模，表明內(nèi)部資金應(yīng)用規(guī)模大，企業(yè)必須制定嚴(yán)密的資金使用方案，避免資金浪費(fèi)、亂用，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，以此推動(dòng)成本節(jié)約。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制存在的問(wèn)題及其成因分析
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)日趨完善，項(xiàng)目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動(dòng)了企業(yè)成本的下降。但與此同時(shí)，部分項(xiàng)目仍然存在資金成本過(guò)高的問(wèn)題，需要采取積極的舉措予以改善。
（一）資金成本控制意識(shí)不濃
首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)不濃，由于近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識(shí)相對(duì)薄弱。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本控制意識(shí)不濃，部分項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，積極爭(zhēng)取資金的控制權(quán)，即使有資金空閑也不愿意在項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)劑，而資金短缺的項(xiàng)目則更多的需要爭(zhēng)取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了資金成本。
（二）資金使用缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃性
首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金總體供不應(yīng)求，因而在資金使用計(jì)劃上更多的是以年度為計(jì)劃期限，缺乏更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的長(zhǎng)周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度資金的過(guò)度使用而下一年度資金相對(duì)缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式來(lái)看，項(xiàng)目資金無(wú)法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)“多點(diǎn)開(kāi)花”，同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，公司則通過(guò)資金集中統(tǒng)一管理甚至成立財(cái)務(wù)公司的模式來(lái)運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項(xiàng)目的資金被“挪作他用”而無(wú)法得到保障，甚至項(xiàng)目無(wú)以為繼。
（三）資金成本控制措施空化
首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金的追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目只要融到了資就是賺錢(qián)，從而沒(méi)有按照項(xiàng)目實(shí)際資金需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致資金成本過(guò)高。其次，資金使用過(guò)程中安排不合理，項(xiàng)目部沒(méi)有與原材料供應(yīng)商等單位就資金支付時(shí)間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的思考
強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制就是增加項(xiàng)目利潤(rùn)，提高項(xiàng)目盈利水平，實(shí)踐中可以從強(qiáng)化成本控制管理、科學(xué)測(cè)算資金需求總量與時(shí)間節(jié)點(diǎn)、明確資金管理方案等方面著手。
（一）強(qiáng)化資金成本控制管理
首先，要明確資金成本控制責(zé)任單位，項(xiàng)目部要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的作用，積極組建包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、財(cái)務(wù)人員等在內(nèi)的成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組，并由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責(zé)任主體責(zé)任，項(xiàng)目部要明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、原材料管理人員、施工負(fù)責(zé)人等在資金使用與管理中的主體責(zé)任，并將這種責(zé)任與其獎(jiǎng)金福利相聯(lián)系，以此調(diào)動(dòng)其積極性，強(qiáng)化資金成本控制。
（二）科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目資金需求夯實(shí)資金成本控制基石
首先，要科學(xué)的測(cè)算項(xiàng)目資金需求總量，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要根據(jù)自身的建設(shè)水平、以往同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出以及市場(chǎng)中同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出情況，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項(xiàng)目資金缺口，指導(dǎo)項(xiàng)目融資，為資金成本控制控制奠定基礎(chǔ)。其次，要科學(xué)的測(cè)算項(xiàng)目資金需求時(shí)間安排，項(xiàng)目部要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排預(yù)測(cè)資金支出情況，根據(jù)項(xiàng)目可回收資金時(shí)間節(jié)點(diǎn)等預(yù)測(cè)資金回收利用情況，以此測(cè)算出各時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎(chǔ)。
（三）明確方案推動(dòng)資金成本管理
首先，要明確融資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)之初要與銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行會(huì)商，與銀行探討當(dāng)前或者未來(lái)一段時(shí)間提供融資的可行性，并進(jìn)而確定融資成本（利率、期限等），為推動(dòng)成本控制奠定基礎(chǔ)。其次，要明確投資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要與原材料供應(yīng)商等合作企業(yè)進(jìn)行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計(jì)劃性，強(qiáng)化資金成本控制。再次，要明確項(xiàng)目部與房地產(chǎn)企業(yè)之間的資金管理關(guān)系，特別是在資金集中統(tǒng)一管理等模式下，要明確房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目部之間的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，資金使用責(zé)任落實(shí)機(jī)制，避免資金空閑或者資金過(guò)于緊張。
參考文獻(xiàn)
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。
2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。
3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)金流 一體化管理
激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境迫使不少中、小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中越來(lái)越重視對(duì)現(xiàn)金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統(tǒng)籌，給項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)資金困擾，經(jīng)常臨時(shí)到處籌資來(lái)彌補(bǔ)支付缺口，影響工程進(jìn)度，甚者造成爛尾樓、公司破產(chǎn)。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高現(xiàn)金流的管理水平，以此促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完工和交付，避免出現(xiàn)賬面盈利而實(shí)際現(xiàn)金流凈流出的局面，使得企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展。
一、決策階段的現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段做好現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)比較關(guān)鍵，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入。科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)對(duì)項(xiàng)目的投資決策起著至關(guān)重要的作用，特別是對(duì)現(xiàn)金流入的客觀預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)不當(dāng)可能導(dǎo)致決策不當(dāng)，項(xiàng)目整體現(xiàn)金凈流入才有投資的必要；科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)為企業(yè)提前做好階段性籌資、有效開(kāi)展增收節(jié)支等工作提供依據(jù)。在決策階段，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理主要需要解決以下三個(gè)方面的問(wèn)題：
一是投資決策。主要是指項(xiàng)目是否具有開(kāi)發(fā)的價(jià)值，企業(yè)的發(fā)展情況是否能夠提供項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金。而投資決策就是通過(guò)投資運(yùn)營(yíng)、成控、銷售及財(cái)務(wù)等部門(mén)通力合作，綜合各項(xiàng)因素，計(jì)算出項(xiàng)目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領(lǐng)導(dǎo)決定是否開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供決策依據(jù)。科學(xué)合理的決策在一定程度上能避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金缺乏的情況，也能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。
二是土地報(bào)價(jià)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最先需要關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。近幾年來(lái)，我國(guó)土地出讓制度得到完善，對(duì)于土地的競(jìng)爭(zhēng)也形成了制度，在這樣的情況下，對(duì)于土地的預(yù)測(cè)價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)很大的差距。為此，現(xiàn)金流管理的相關(guān)人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場(chǎng)政策，這樣才能在土地報(bào)價(jià)中取得勝利。
三是方案調(diào)整。制定一個(gè)完整的方案是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目必不可少的，并且要不斷的根據(jù)具體情況的變化進(jìn)行方案調(diào)整，以便能夠減輕資金帶來(lái)的壓力，也降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，能夠保證現(xiàn)金的平緩流動(dòng)。因此在決策階段，房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理人員必須要多次調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，通過(guò)方案修改，確定開(kāi)發(fā)價(jià)值。決策階段，必需要對(duì)信息進(jìn)行全面的掌握，了解現(xiàn)金流所有的要素信息，之后再根據(jù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的具體情況，對(duì)信息進(jìn)行加工和修正，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現(xiàn)金流管理不是簡(jiǎn)單的修正，而應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流管理。這就需要現(xiàn)金流管理人員在進(jìn)行管理時(shí)做到以下幾點(diǎn)：首先，必須使房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的信息達(dá)到對(duì)稱，絕對(duì)不容許存在大的誤差。其次，要明確現(xiàn)金流管理模型的編制過(guò)程十分復(fù)雜，必須按照一定的流程進(jìn)行制作，進(jìn)行定位報(bào)告后才開(kāi)始進(jìn)行各項(xiàng)預(yù)測(cè)，這樣才能保證得到的管理模型確實(shí)可行。最后，在決策階段中，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流是重要的一部分，因?yàn)轭A(yù)測(cè)具有很大的不確定性，因而需要現(xiàn)金流管理人員不斷的隨著公司的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行合理的調(diào)整。
二、實(shí)施階段的現(xiàn)金流管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施階段中，開(kāi)發(fā)成本是現(xiàn)金流管理所涉及的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)成本包含的內(nèi)容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎(chǔ)、配套設(shè)施的成本以及項(xiàng)目管理的成本等。決策階段就對(duì)所要花費(fèi)的資金做預(yù)算，在實(shí)施階段要將兩者進(jìn)行對(duì)比，以此發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)所存在的誤差，為房地產(chǎn)企業(yè)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起到積極的作用。決策階段所形成的現(xiàn)金流管理模型是實(shí)施階段的依據(jù)，在實(shí)施階段，現(xiàn)金流管理人員需要根據(jù)實(shí)施階段的具體情況進(jìn)行不斷的調(diào)整，這樣才能保證決策階段所制定的現(xiàn)金流模型才能適應(yīng)實(shí)施階段的要求。在房地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施的階段，現(xiàn)金流會(huì)與決策時(shí)期的預(yù)算存在較大的差別，但這種誤差會(huì)在項(xiàng)目不斷發(fā)展中逐漸縮小。因此，就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行管理，一方面要對(duì)成本進(jìn)行控制，這必須貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。要時(shí)時(shí)對(duì)比決策階段的預(yù)測(cè)成本和實(shí)施階段的現(xiàn)金流的成本之間的差異進(jìn)行對(duì)比，規(guī)劃和控制成本構(gòu)成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最大利潤(rùn)；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還需要通過(guò)房屋預(yù)售來(lái)解決開(kāi)發(fā)所存在的資金缺口問(wèn)題，通過(guò)預(yù)售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現(xiàn)金流趨于平衡。
三、完成階段的現(xiàn)金流管理
（一）目標(biāo)評(píng)估
目標(biāo)評(píng)估是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流管理中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收入進(jìn)行計(jì)算，并且隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程不斷考核項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的全部現(xiàn)金流，要將決策階段與實(shí)施階段的目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，這樣才能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行評(píng)估，確定投資決策是否合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否完成了開(kāi)發(fā)之初所要達(dá)到的目標(biāo)和獲得的利潤(rùn)，這樣才能判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否。
（二）過(guò)程評(píng)估
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流管理就是利用不斷出現(xiàn)的現(xiàn)金流信息進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所使用到的現(xiàn)金管理的過(guò)程。對(duì)現(xiàn)金流管理的過(guò)程進(jìn)行的評(píng)估，實(shí)際上等于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流管理效率進(jìn)行了一次總結(jié)，也是對(duì)現(xiàn)金流管理的作用的評(píng)價(jià)。要對(duì)現(xiàn)金流管理過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)，就需要現(xiàn)金流管理人員記錄下現(xiàn)金流管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能在仔細(xì)檢查后做出評(píng)價(jià)。現(xiàn)金流管理的過(guò)程十分復(fù)雜，因而評(píng)估內(nèi)容很多，這主要包括決策階段現(xiàn)金流的主要流向，流量大小等，這些科學(xué)與否直接決定了決策階段預(yù)測(cè)的效果。此外還有對(duì)實(shí)施階段的評(píng)估，這主要包括項(xiàng)目收支記錄，核算進(jìn)行的頻率、制定可行的危機(jī)管理制度以及是否有危機(jī)處理措施等等。
（三）影響評(píng)估
現(xiàn)金流管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，在執(zhí)行過(guò)程中也會(huì)遇到很多問(wèn)題，受到許多因素的干擾，只有對(duì)現(xiàn)金流管理的影響因素進(jìn)行分析和評(píng)估，才能保證現(xiàn)金流管理的正常進(jìn)行。其中對(duì)現(xiàn)金流管理產(chǎn)生影響的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是宏觀因素，主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治以及社會(huì)的發(fā)展情況等。二是地區(qū)因素，這主要是指城市將來(lái)發(fā)展的方向，城市的管理體制以及規(guī)劃方案的變動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設(shè)施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項(xiàng)目的順利完成，還要考慮施工隊(duì)伍的能力以及供貨的能力等。四是內(nèi)部因素，這就要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)保證擁有合理的組織架構(gòu)、完善的管理體制、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、廣闊的融資渠道、優(yōu)秀的建筑方案以及強(qiáng)大的資金支持等，內(nèi)部因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對(duì)現(xiàn)金流管理起積極作用，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得成功。
四、結(jié)束語(yǔ)
現(xiàn)金流管理在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要，只有做好現(xiàn)金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實(shí)施階段提供保證。要提高管理人員的現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定有關(guān)的管理措施，這樣才能使現(xiàn)金流管理得以真正的貫徹和落實(shí)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問(wèn)題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1前言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要不足，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。
3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開(kāi)發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。
3.2由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多,有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問(wèn)題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
3.3項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中,糾紛不斷。
3.4物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買(mǎi)雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。
3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施
4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理
建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門(mén)組織機(jī)構(gòu)來(lái)指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過(guò)程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門(mén)之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。
4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；改進(jìn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是一項(xiàng)復(fù)雜性的工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般分為三個(gè)階段，即設(shè)計(jì)階段、決策階段、施工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，涉及到的專業(yè)知識(shí)非常多，例如：金融、給排水、建筑、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電、園林、管理、經(jīng)濟(jì)、暖通等一系列方面；房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中要重視對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃不合理，建設(shè)的方向不明確
有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期建設(shè)中，沒(méi)有重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的可行性進(jìn)行分析與研究，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目錯(cuò)失了最佳的建設(shè)時(shí)期。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門(mén)也沒(méi)有制定相應(yīng)合理化的可行性研究報(bào)告，這就造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定房地產(chǎn)項(xiàng)目中的相關(guān)決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學(xué)性、全面性、可行性，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中前期階段這一系列的問(wèn)題，都不利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理措施時(shí)帶來(lái)一定程度的阻礙。
就目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些信息數(shù)據(jù)，反映出來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)并不樂(lè)觀，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息數(shù)據(jù)混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)市場(chǎng)中所獲取的信息數(shù)據(jù)也不夠準(zhǔn)確，難以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方向進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中也無(wú)法有一個(gè)合理的規(guī)劃。針對(duì)這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)理性的對(duì)待從房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集來(lái)的一些數(shù)據(jù)信息，認(rèn)真的對(duì)其進(jìn)行分析與研究。
2、忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的投資控制
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這一階段中的投標(biāo)環(huán)節(jié)，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的好壞主要是從技術(shù)、美觀、功能等一系列方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段中過(guò)于重視技術(shù)，而忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)這一方面中的項(xiàng)目投資，這就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中無(wú)法對(duì)投資成本進(jìn)行有效的控制；還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段中的工程造價(jià)進(jìn)行估算與審查，卻忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目中在設(shè)計(jì)這一階段的投資控制，幾乎不會(huì)考慮如何使用有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金成本來(lái)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)站在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有在設(shè)計(jì)階段中進(jìn)行一個(gè)合理投資控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門(mén)無(wú)法對(duì)設(shè)計(jì)階段中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行一個(gè)有效的管理，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工圖紙?jiān)谕瓿芍螅康禺a(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎(chǔ)上進(jìn)行，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制對(duì)于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現(xiàn)縮小的趨勢(shì)，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的難度。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包商與分包商、業(yè)主之間的矛盾升級(jí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的前期階段，工作的內(nèi)容較為單一，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要管理的事項(xiàng)也相對(duì)的比較簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包合同中已經(jīng)包含了業(yè)主制定的分包內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長(zhǎng)項(xiàng)目中的分包工程中，對(duì)于與業(yè)主簽訂相應(yīng)的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)階段，對(duì)于工程接口與工程配合這兩個(gè)方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的總承包商缺乏服務(wù)意識(shí)，與業(yè)主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度。
房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些分包商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，通常都會(huì)直接詢問(wèn)業(yè)主該怎樣解決，業(yè)主在這一方面扮演了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中總承包商的角色，業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)承擔(dān)了主要的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目到了竣工階段時(shí)，大部門(mén)的時(shí)間與精力都投入到了協(xié)調(diào)工作，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程出現(xiàn)諸多的不足與安全隱患，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)什么質(zhì)量問(wèn)題與工期延長(zhǎng)，就會(huì)導(dǎo)致兩者之間的矛盾爆發(fā)，相互推卸責(zé)任，這在無(wú)形之中增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的工作量、工作壓力。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的改進(jìn)思考
1、制定合理的前期規(guī)劃，發(fā)揮項(xiàng)目管理人員在決策中的作用
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)營(yíng)銷時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)要在營(yíng)銷市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就必須掌握充足的數(shù)據(jù)信息，例如：經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的需求狀況、消費(fèi)者的需求狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本信息等一系列方面，還要重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的合理規(guī)劃。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，加大人力、物力加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的可行性研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的數(shù)據(jù)信息制定合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專業(yè)意見(jiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理決策的正確性以及力度。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中的投資控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于控制項(xiàng)目投資有著十分重要的意義。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)從銷售這一角度來(lái)看待問(wèn)題，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)人員在選擇材料與設(shè)備的時(shí)候，要對(duì)材料與設(shè)備進(jìn)行深入的分析與研究，選擇性價(jià)比高的材料與設(shè)備；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，要符合相關(guān)的規(guī)定以及規(guī)范化、合理化；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線安裝等一系列方面，要與業(yè)主與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行交流與溝通，聽(tīng)取其他的意見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中每一個(gè)配套的系統(tǒng)方案進(jìn)行優(yōu)化，不僅僅提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段這一方面的管理水平，還提高了經(jīng)濟(jì)效益。
3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個(gè)方面的關(guān)系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個(gè)環(huán)節(jié)，可以建立一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目中技術(shù)、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售、管理、開(kāi)發(fā)等工作人員組成的臨時(shí)部門(mén)，相互之間分工合作，共同完成房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段中的所有事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商還要處理好與業(yè)主以及分包商之間的關(guān)系，在施工合同中明確各個(gè)事項(xiàng)的職責(zé)，必要的時(shí)候可以選擇法律途徑進(jìn)行解決。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主體，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的一些問(wèn)題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有著非常重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的正確性、可行性進(jìn)行確定，還要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些實(shí)際情況進(jìn)行深入的分析與研究；在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期階段，要在房地產(chǎn)營(yíng)銷這一方面進(jìn)行合理的策劃，這樣能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
[1]賀曼華.淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題及對(duì)策[J].科學(xué)與財(cái)富，2010（09）.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過(guò)程控制
中圖分類號(hào):F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過(guò)程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系
建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過(guò)程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過(guò)程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過(guò)程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。
三、實(shí)現(xiàn)投資過(guò)程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過(guò)程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營(yíng)銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來(lái)減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來(lái)效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來(lái)的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。
3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問(wèn)題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來(lái)解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無(wú)中生有、渾水摸魚(yú);分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過(guò)信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見(jiàn)建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過(guò)去同類項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
(作者單位:1,2.南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要參考文獻(xiàn):
[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；解決措施
房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資大、效益高、風(fēng)險(xiǎn)大且參與者多的項(xiàng)目。其涉及的風(fēng)險(xiǎn)包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已逐步意識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并確定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中加大風(fēng)險(xiǎn)的辨別、管理與控制力度，采取正確的風(fēng)險(xiǎn)解決措施，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)會(huì)效益。由此可見(jiàn)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制及問(wèn)題解決措施實(shí)施進(jìn)行探討具有十分重要的意義。基于此，筆者做出以下幾點(diǎn)探討。
1 概述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指因房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)生變化給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，主要由本地區(qū)房源供需狀況、消費(fèi)者的嗜好和購(gòu)買(mǎi)能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和規(guī)模以及方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、發(fā)育程度等多種因素而決定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是指因房地產(chǎn)定價(jià)不合理給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的損失。它主要是由于對(duì)市場(chǎng)的研究不夠充分、市場(chǎng)的定位不夠準(zhǔn)確以及定價(jià)策略的不科學(xué)導(dǎo)致與價(jià)格波動(dòng)不適應(yīng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)過(guò)高，雖然增加了收益，但是所定的價(jià)格高于市場(chǎng)而不被市場(chǎng)所接收，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的總利潤(rùn)就會(huì)下降；如果房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)過(guò)低，雖然房產(chǎn)的銷量在增加，但企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)受到損失。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之中。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)管理的控制
所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制，就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估，并采取針對(duì)性的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的控制。在整個(gè)實(shí)施過(guò)程中加大管理和控制力度，從而將風(fēng)險(xiǎn)的損失降到最低。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制已成為當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的重要手段。因而必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)與地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，使得地區(qū)不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素也存在較大的差距。而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有固定的地理位置和不可逆性，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重大決策具有重要的影響。
2.2 土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)
如果土地獲得的方式是通過(guò)協(xié)議出讓的方式，那么土地風(fēng)險(xiǎn)主要在于開(kāi)發(fā)企業(yè)和地塊上原房產(chǎn)所有者的談判過(guò)程和結(jié)果。如果是通過(guò)招拍掛的方式取得土地，由于成本相對(duì)偏高，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會(huì)導(dǎo)項(xiàng)目虧損，因此它的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
2.3 征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。
征地拆遷涉及許多法律問(wèn)題，一方面，我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，法規(guī)可操作性比較差：另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、終濟(jì)的原因，拆遷過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種復(fù)雜情況，使開(kāi)發(fā)商面臨重大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
2.4.1 招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)
目前采用的招標(biāo)模式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4.2 承包方式與風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)全過(guò)程承包：開(kāi)發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。階段承包：這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長(zhǎng)，但同時(shí)增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4.3 承包合同風(fēng)險(xiǎn)
合同風(fēng)險(xiǎn)有兩類，一類是由于合同條款不完善，闡述不嚴(yán)謹(jǐn)，或部分條款與法規(guī)相抵觸，在執(zhí)行中可能給開(kāi)發(fā)商造成損失。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)在合同雙方問(wèn)的不同分配。
2.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)
2.5.1 銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)有：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售。每一種銷售方式都有不同的風(fēng)險(xiǎn)。
2.5.2 租售合同風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)平且售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率很高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)交易也很大。
2.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與解決措施的實(shí)施
針對(duì)上述的各種風(fēng)險(xiǎn)，筆者就房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與解決措施的實(shí)施做出以下幾點(diǎn)探討：
（1）做好投資風(fēng)險(xiǎn)的辨別及決策
投資風(fēng)險(xiǎn)的辨別主要包括收集和整理風(fēng)險(xiǎn)信息、了解和分析風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)的特征與類別的區(qū)別。在確定投資決策時(shí)應(yīng)對(duì)各種方案、情況和條件下的損失的大小進(jìn)行評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算，從而確定是否需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，選定最佳的投資方案。
（2）注重風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
在籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金過(guò)程中，必須注重風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。所謂風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，主要是指企業(yè)以內(nèi)部資源來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)的損失，是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段。應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：一是負(fù)債不能超過(guò)企業(yè)的承受極限；二是在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段為資金的整體運(yùn)作做好全面的規(guī)劃，并制定臨時(shí)資金補(bǔ)充應(yīng)急方案；三是對(duì)企業(yè)的負(fù)債形式進(jìn)行分析和歸類，確保企業(yè)的負(fù)債為長(zhǎng)期負(fù)債。
（3）做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，應(yīng)與工程項(xiàng)目施工方、監(jiān)理方簽訂工程項(xiàng)目承包合同，并在合同中就施工工期節(jié)點(diǎn)、工期延誤等應(yīng)承擔(dān)的損失進(jìn)行明確的約定，從而有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
（4）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中，首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工進(jìn)行全程監(jiān)控，最后還應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更與工程現(xiàn)場(chǎng)簽證，以便有效控制工程造價(jià)。
（5）制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案
因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，國(guó)家金融投資政策的變化，企業(yè)各種因素的變動(dòng)都給企業(yè)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理者必須制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案，通常應(yīng)急預(yù)案包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的描述、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性、計(jì)劃假設(shè)的完成以及風(fēng)險(xiǎn)的影響和適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理是一項(xiàng)較為系統(tǒng)復(fù)雜的工作。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控人員，必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)防范和控制力度，采取有效的防范措施，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；變更；管理方式
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)存在著建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資成本高、位置固定等多種特殊性質(zhì)，使得現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理十分混亂，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理難度。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)管理指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的全過(guò)程管理，高質(zhì)量的工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須充分考慮到項(xiàng)目定位、工程的招投標(biāo)、工程施工過(guò)程中的成本控制、物資的購(gòu)置以及現(xiàn)場(chǎng)施工等各項(xiàng)工作間的配合與銜接。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)與設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行充分的結(jié)合，找出最科學(xué)合理的施工管理方案與方法，以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程施工的和諧統(tǒng)一。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
有關(guān)專家認(rèn)為，建筑施工的工期、成本以及質(zhì)量等問(wèn)題都可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段找到根本原因。如缺乏可施工性導(dǎo)致的建筑施工進(jìn)度緩慢、工程延期、成本超支等問(wèn)題，都是因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的紕漏與缺陷。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，對(duì)于建筑工程的工期、成本以及質(zhì)量控制都有著十分重要的意義。
1.對(duì)工期的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)于工程工期的影響主要有以下幾個(gè)方面。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購(gòu)置計(jì)劃都直接影響著工程施工進(jìn)度。科學(xué)完善的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購(gòu)置計(jì)劃可以有效提高工程建設(shè)效率。反之，由于土建設(shè)計(jì)與設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃的不合理，導(dǎo)致工程出現(xiàn)返工、重置設(shè)備等問(wèn)題，都會(huì)嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，延長(zhǎng)工程建設(shè)工期。
高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)技術(shù)文件及咨詢報(bào)告可以更好的保障工程施工進(jìn)度。反之，設(shè)計(jì)階段的缺失，會(huì)導(dǎo)致后期出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重阻礙工程施工進(jìn)度，還會(huì)使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對(duì)成本的影響
部分專家研究認(rèn)為：科學(xué)有效的工程設(shè)計(jì)可以為工程項(xiàng)目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)工程成本的影響在于：有效的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以影響到建筑工程生命周期內(nèi)所需費(fèi)用的80%左右；由于在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，投資方就基本決定了工程項(xiàng)目規(guī)模等大體成本，因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對(duì)質(zhì)量的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)文件及咨詢報(bào)告等，可以體現(xiàn)出工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)在質(zhì)量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準(zhǔn)的工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、安全性及實(shí)用性。有關(guān)調(diào)查分析，我國(guó)建筑行業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
方案設(shè)計(jì)的主要流程有：制定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行方案招標(biāo)評(píng)審、咨詢方案確定方案規(guī)劃方案報(bào)建設(shè)計(jì)文本方案報(bào)建。為了制定出一套經(jīng)濟(jì)效益高、滿足市場(chǎng)需求的設(shè)計(jì)方案，許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在方案設(shè)計(jì)階段使用如多輪方案競(jìng)標(biāo)、專家咨詢論證、內(nèi)部評(píng)審等方法，花費(fèi)大量的內(nèi)外資源。但實(shí)際設(shè)計(jì)結(jié)果仍是差強(qiáng)人意，出現(xiàn)了許多設(shè)計(jì)成果偏離預(yù)定目標(biāo)，設(shè)計(jì)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)。因此，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設(shè)計(jì)階段可以分為兩個(gè)部分，即方案招標(biāo)及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過(guò)程。因此，在各階段中，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。
還需要加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的項(xiàng)目目標(biāo)不夠科學(xué)合理，給建筑施工帶來(lái)了許多風(fēng)險(xiǎn)。還有部分開(kāi)發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進(jìn)行違規(guī)操作，都會(huì)給建筑項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。而在委托與選擇方案設(shè)計(jì)公司時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要在于委托人對(duì)方案設(shè)計(jì)公司不夠了解，選用了資質(zhì)不佳的設(shè)計(jì)公司，因而使得設(shè)計(jì)成果達(dá)不到期望效果。因此，工程項(xiàng)目的組織者必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，確保整個(gè)方案設(shè)計(jì)階段與建筑施工的順利發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更
（一）設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)部門(mén)修改與改變已經(jīng)確定的設(shè)計(jì)文件以及施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。進(jìn)行設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)盡早處理，變更的越早，給工程帶來(lái)的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對(duì)于其余費(fèi)用的影響會(huì)很少甚至沒(méi)有；而在采購(gòu)階段進(jìn)行變更時(shí)，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買(mǎi)設(shè)備及材料，浪費(fèi)了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時(shí)，不僅會(huì)增加上述各類費(fèi)用，還會(huì)拆除部分已經(jīng)施工的工程，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，提高設(shè)計(jì)變更控制力度，盡量將其控制在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，做好圖紙會(huì)審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)計(jì)中的失誤與漏洞問(wèn)題，尤其是能嚴(yán)重影響到工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須先計(jì)算變更預(yù)算，再做設(shè)計(jì)變更。
（二）設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因
提出設(shè)計(jì)變更的有可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設(shè)計(jì)變更的主要原因有： 調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，變更戶型設(shè)計(jì)；出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤、漏洞；變更設(shè)計(jì)工藝技術(shù)；增減工程內(nèi)容；設(shè)計(jì)材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯(cuò)誤；設(shè)計(jì)時(shí)地質(zhì)勘查資料不準(zhǔn)確導(dǎo)致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎(chǔ)等。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理
進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理主要有以下幾個(gè)方面：
（一）技術(shù)管理方面
1.在前期研究階段，應(yīng)仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質(zhì)勘測(cè)等準(zhǔn)備工作，以便為設(shè)計(jì)人員提供充足的工程資料，提高設(shè)計(jì)效率。
2.一定要嚴(yán)格考察各設(shè)計(jì)單位的具體情況，根據(jù)其技術(shù)能力、服務(wù)內(nèi)容等設(shè)計(jì)資質(zhì)，科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性。
3.組織構(gòu)建高效的管理團(tuán)隊(duì)。選擇具備一定專業(yè)能力的管理人員，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4.平衡設(shè)計(jì)方案與初步設(shè)計(jì)。進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅需要宏觀考慮到各建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更需要注意技術(shù)的成本消耗以及可實(shí)現(xiàn)性。因此，在方案設(shè)計(jì)階段必須做好項(xiàng)目后期的技術(shù)深化與設(shè)計(jì)的平衡，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。
5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理流程，增加設(shè)計(jì)變更檢驗(yàn)及監(jiān)管程序，可以有效保障設(shè)計(jì)變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設(shè)計(jì)合同，對(duì)于設(shè)計(jì)變更方法進(jìn)行事前約定。合同中的各項(xiàng)具體條款需要合約成本部門(mén)及設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商制定，對(duì)于設(shè)計(jì)中的缺陷及問(wèn)題，設(shè)立相應(yīng)的賠償條款，可以最大程度的減少設(shè)計(jì)變更成本，提高設(shè)計(jì)效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設(shè)計(jì)合同后，企業(yè)合約成本部門(mén)應(yīng)立即將合同信息通報(bào)給各職能部門(mén)，確保每位項(xiàng)目管理人員了解合同內(nèi)容及注意事項(xiàng)，減少及避免不必要的索賠。
3.進(jìn)行設(shè)計(jì)限額
對(duì)設(shè)計(jì)成本提出一定的額度限制，可以避免對(duì)于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目成本。對(duì)于能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，對(duì)其設(shè)立一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或者技術(shù)指標(biāo)。對(duì)于不能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)對(duì)其所需的材料設(shè)備成本設(shè)置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關(guān)鍵點(diǎn)，一定要加強(qiáng)其設(shè)計(jì)額度的控制。
（三）責(zé)任管理方面
制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖（如圖2所示），確保每個(gè)職能部門(mén)都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門(mén)及個(gè)人，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)效率。為了提高項(xiàng)目建設(shè)工作效率，還可設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于施工中引起設(shè)計(jì)變更的各類設(shè)計(jì)問(wèn)題，設(shè)定一定的限制。以其限制金額為十萬(wàn)元為例，如因?yàn)樵O(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，如果超過(guò)十萬(wàn)元?jiǎng)t扣除其1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用。以此來(lái)激勵(lì)設(shè)計(jì)單位，有效提高設(shè)計(jì)效率。
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性與技術(shù)性，其管理難度及其巨大，管理任務(wù)十分艱巨。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與變更的管理，嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量，提高其設(shè)計(jì)的科學(xué)性與實(shí)用性，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護(hù)開(kāi)發(fā)商及施工單位利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
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由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也相應(yīng)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也因此不斷地攀升。但是建筑原材料鋼筋水泥價(jià)格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于項(xiàng)目工程經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制是當(dāng)前工作的重中之重。在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來(lái)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中去，在不斷降低工程經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量效益。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理，在提高房企項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，改善企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的現(xiàn)狀
目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏必要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)的現(xiàn)金流也沒(méi)有做合理規(guī)劃，這些都會(huì)給房企帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，他們兩者之間就會(huì)存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里所說(shuō)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房企項(xiàng)目工程最關(guān)心的因素，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響這也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過(guò)高。
其次，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資風(fēng)險(xiǎn)上升。例如，在剛開(kāi)始招投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開(kāi)發(fā)中問(wèn)題，最終是的施工進(jìn)程無(wú)法按正常時(shí)間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就會(huì)下降。
1、房企項(xiàng)目工程的經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)管理
在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)成本控制時(shí)，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的概率，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程要控制好經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)，使得經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)保持不變而提升價(jià)值。例如，在某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，本來(lái)這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過(guò)市場(chǎng)人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫(xiě)字樓，減少一些住宅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開(kāi)發(fā)人員對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來(lái)，成本降低了，但是價(jià)值沒(méi)有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)算，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，能全面提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)和提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)先要進(jìn)行整個(gè)規(guī)劃圖進(jìn)行設(shè)計(jì)，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過(guò)計(jì)劃改變措施，做出降低成本的實(shí)施書(shū)面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)文件。當(dāng)施工工作人員把圖紙規(guī)劃好以后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來(lái)開(kāi)展工作，對(duì)影響經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)。要積極采取有效的措施，把施工過(guò)程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)比實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)施工管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
2、提高房企項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益
房企項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重要部分，也是降低房企項(xiàng)目工程經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要前提條件。質(zhì)量效益要求在降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，滿足項(xiàng)目工程質(zhì)量效益要求的一系列活動(dòng)。這就包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹(shù)立明確的質(zhì)量效益目標(biāo)，來(lái)制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量效益目標(biāo)。
首先，項(xiàng)目工程管理人員要市場(chǎng)制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無(wú)序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量效益意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目工程施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。
其次，在施工作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量效益控制中剛開(kāi)始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項(xiàng)工程實(shí)測(cè)，對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。最后，嚴(yán)格執(zhí)行操作，按照規(guī)劃圖紙進(jìn)行施工，不斷降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)水平，提高房企項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益。
