時間：2023-05-29 18:24:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇南京購房證明，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近日，在上海市普陀區長風地區某知名樓盤銷售過程中，曝光了部分購房人提供偽造的社保證明、騙取購房資格的情況。對此，市房管局已公開表示，將按規定對涉案人不予辦理房地產登記，同時已移請公安部門對造假行為作進一步調查處理。這無疑給近年來時有發生的偽造社保證明的“騙購”行為敲響了警鐘。
政策監管加大
關于限購中的社保方面的規定，一直是監管的重點。早在2012年7月，上海市房管局就發文強調非本市戶籍居民家庭持社會保險繳納證明購買住房的，繳納社會保險須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”，補繳的不予認可。對購房人社會保險繳納證明材料不符合規定的，區縣房地產交易中心將不予辦理房地產登記。
然而，個別樓盤、開發商違反限購政策的情況仍有發生。2012年9月，上海房管部門通知要求嚴肅查處違法違規行為，凡發現提供虛假證明等違反住房限售規定、違反商品房預銷售管理規定的房地產企業或個人，應依法從嚴查處；涉及非房地產企業的，應及時移送相關職能部門查處；對查處的各類典型案件，要及時上報，由市房管局統一向社會曝光。
騙購并不罕見
實際上，近年來隨著限購政策的不斷推行，全國各地都有類似的偽造社保證明、代繳社保等行徑，“騙購”情況時有發生。“有的單位總共只有幾個員工，但是能為幾十個人甚至上百個人交社保。”某地社保部門一位相關負責人表示，法律沒有明確規定不能這么做，但是可以想象這種公司很可能是在幫人忙。
“代繳社保不是秘密，可以說在每個售樓處都能打聽到。”相關負責人還透露說，在買房人當中，有一些的確存在不符合購房條件的人，這些人有不少需要取得社保或納稅證明才能獲得購房資格。于是一些操作社保證明的中介公司、社保公司就應運而生，甚至于為了拓展業務還會主動到售樓處來送上名片。而在售房過程中，如果買房人提出要求，售樓小姐會將名片遞給買房人，讓其自己去聯系。
據了解，在南京就有這樣的公司，只需要帶上戶口本、身份證以及個人證件照，繳納兩萬元，并簽訂一份協議，“一個多月就能拿到南京的市民卡。”
違法行為風險巨大
明眼人都能看出，這樣的造假作假是明顯的違法行為。法律人士指出，中介公司和外地購房人進行惡意串通，通過虛構勞動合同的方式來補交社保或偽造社保證明，并最終騙取在當地購房資格的行為，是典型的違法行為。如一旦被查實，外地購房人和中介公司或其他公司均會承擔相應的法律責任。
首先，外地購房人要承擔合同無效的過錯責任。因為外地購房人上述行為是典型的欺詐行為，其通過欺詐手段訂立房屋買賣合同，嚴重損害國家利益和社會公共利益，也違反法律、行政法規的強制性規定，依據合同法第52條規定，該房屋買賣合同屬無效合同。鑒于造成合同無效的過錯責任完全在于外地購房人，因此外地購房人必將為此承擔因合同無效而給自身造成的全部損失，并賠償給開發商造成的全部損失。其次，外地購房人、中介公司或其他實施虛假行為的公司均違反相應的房屋管理部門和勞動管理部門的行政法規，必將因此而遭到有關主管部門的行政處罰，情節嚴重者，甚至不排除被追究刑事責任的可能。
10月10日，有消息稱一家南京股權投資基金管理公司高調推出了“眾籌建房”的項目。
根據該項目發起人袁長喜的設想，眾籌建房將先通過網絡向有意購房者募集資金，然后以代建的形式，委托房地產公司拍地、建房，從而剔除掉房地產公司的利潤，讓購房者以低于市場的價格買到房子。“私人訂制”和“比市場價便宜20%”是該項目的殺手锏，此招得到不少網友熱捧。
實際上在袁長喜之前，早有人嘗試過這一思路。
今年5月4日，南京高盛房地產有限公司董事長孫天元在個人微博上了一條招募啟事，正式招募青年粉絲共建第一套房，活動名為“青年置業行動”，“去除地產暴利，比周邊同等地段同等品質樓盤低20%的價格銷售”成為該項目吸引眼球的最大亮點，其“邀請年輕客戶群參與產品設計”的理念更獲得了一大幫年輕人擁躉。
作為原南京榮盛房地產開發公司總經理，孫天元擁有十多年開發及操盤經驗，這個高舉互聯網思維、以成為房地產行業“小米”為使命的男人用充滿煽動性的計劃，讓年輕粉絲們的首套房夢想顯得觸手可及。
“在這個模式中，開發商更多像是一個代建方或者服務者的角色，如果拿地沒有成功，所有參與者的資金均悉數退回。”孫天元向粉絲傳達，“同時為了保證資金的安全，在整個過程中，組織方都聘請律師和專業審計機構和第三方銀行等機構以保證參與者的利益。”由于該計劃脫胎于互聯網思維，可在成本控制上為購房者節省15%-20%的支出。
聽起來似乎是個完美的計劃，但最終孫天元卻結束了這一烏托邦的建造。在他看來，先拿地，再籌款，才是項目繼續下去的關鍵。而“青年置業行動”就在這樣的問題上陷入了進退兩難的境地。
但在西安天朗控股集團總裁助理看來，通過眾籌建房達到20%的房款減免明顯過于理想化。
對《英才》記者表示，這種方式節省下來的主要是財務成本、管理成本和營銷成本，“就算通過一系列運作節省了差不多十幾個點，但還是需要給代建或者管理公司6%-8%的管理費，除此之外簽訂商品房買賣合同時的交易稅也是不可避免的。如果要找大開發商合作，比如萬科或者恒大，他們的融資成本原本就很低，這樣算下來和直接買萬科的房子就沒有區別了。”
另一家大型房企上市公司高管也向《英才》記者表達了類似的觀點，“開發商在這個過程里的角色并非僅僅代建商那么簡單。不是說建完房子就可以走人了，房子建好之后還有很多的后續管理和物業服務以及維修質保的工作，而且更重要的一點，牽涉到多項委托和各項報建報批的法人認同，房子的所有權雖然歸業主，但土地的使用權仍舊在拿地的開發商手上，辦產權證仍舊需要開發商出具相關證件和完稅證明，畢竟這是要承擔法律責任的。”
盛富資本總裁黃立沖向《英才》記者證實，當前多數中小型開發商普遍抱怨，如果不是早年囤的地，基本上沒有什么開發的意義，寧可賣給大的開發商。在這種情路況下，他認為眾籌建房能省下來的錢是有限的，同時購房者非專業的管理反而可能讓項目虧得更多。
但截至18日24時，當天杭州市區新房簽約套數激增至3265套，其中住宅便簽約了3053套；二手房則成交1840套，新房與二手房成交套數均創下歷史紀錄，總成交套數為5105套。
杭州樓市經歷“瘋狂一夜”，只因杭州市住房保障和房產管理局于當日17時許的實施住房限購的通知。
杭州樓市限購政策“再出江湖”被指主要針對外地“炒房客”
9月18日17點，杭州市住房保障和房產管理局了“關于我市實施住房限購的通知”，宣布自9月19日起實施住房限購，暫停在杭州市區限購范圍內向擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。
就在限購政策實施首日，即9月19日，杭州市區的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計成交328套，其中新房成交222套，且以商業用房為主，二手房則簽約106套。
其實，杭州樓市對于“限購令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出臺“關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見”，規定本市戶籍居民家庭禁購第三套房，非本市戶籍居民家庭禁購第二套房。這一紙“限購令”讓杭州一度成為40余個“限購城”中的一員。
2014年7月29日，余杭、蕭山兩區解除限購，杭州主城區140平方米以上戶型不再限購。一個月之后，8月29日，杭州“限購令”全面解除。彼時，杭州樓市的庫存壓力正在攀升，據媒體報道，截至2014年8月底，杭州市區新建商品住房可售套數為95004套，同比增長50.3%，而當年7月杭州新建商品住宅價格指數環比下降2.5%，環比降幅已連續4個月排名70個大中城市首位。
時隔兩年多，杭州再次出臺的“限購令”被指相對“溫柔”，外界認為其主要針對外地“炒房客”。
杭州透明售房研究院院長方張接就曾表示，2016年以來，杭州房地產市場中外來購房群體增長較快，8月份外來購房者占比已達33.8%；G20之后的一周，這一比例達到39.3%。
中原地產市場研究部分析師盧文曦則表示，杭州出臺“限購令”的原因有二：首先，杭州樓市的價格最近上漲較快；其次，杭州的高價地數據全國領先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過10億的地塊達33宗，在全國占比接近10%，其中溢價率超過100%的地塊達7宗，溢價率超過50%的達21宗，數量位居全國前列。
其實，就在9月20日，杭州便迎來限購后的首場土地出讓，5宗土地中兩宗宅地的溢價率分別高達323%與326%，先后兩次刷新了杭州宅地出讓最高溢價率的紀錄。
在火爆的土地市場之余，2016年杭州樓市也確實“形勢喜人”，透明售房研究院的報告顯示，今年杭州樓市，只用半年時間，就完成了2014年全年的銷量；只用了不到9個月的時間，就超出了2015年全年的成交量。
而國家統計局9月19日的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，8月杭州新建商品住宅價格同比上漲22.2%。
當然，無論是環比還是同比漲幅，即使排除北上廣深等一線城市，在二線城市中，杭州的房價漲勢都不是最為“迅猛”的。
二線城市調控政策被指“溫柔”
2016年以來，在一線城市樓市火爆之余，一些二線城市的房價漲勢亦如“脫韁之馬”，合肥、南京、蘇州和廈門甚至被業界稱為“樓市四小龍”。
根據“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，排名8月新建商品住房同比漲幅前5位的城市分別是廈門（44.3%）、合肥（40.5%）、南京（38.8%）、上海（37.8%）、深圳（37.3%）；環比漲幅前5位的城市分別是鄭州（5.6%）、上海（5.2%）、無錫（4.9%）、合肥（4.8%）、福州（4.3%）。值得一提的是，位列“樓市四小龍”的蘇州并沒有被統計局納入“70個大中城市”的范疇。
而為了給樓市降溫，今年以來，蘇州、廈門、南京、鄭州、武漢等二線城市先后祭出了樓市調控政策。
8月，蘇州市政府出臺《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，重啟限購，提出非本市戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。
緊隨蘇州，在8月31日，廈門亦宣布于9月5日起執行住房限購政策，暫停向擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭等三種類型居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。
除了選擇重啟限購，一些二線城市則是拿出了限貸、限價等調控政策。
南京先是在今年4月出臺區域限價政策，“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬～3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”8月，南京市政府辦公廳《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，對該市土地公開出讓競價方式和商品房貸款首付比例進行調整。
武漢也于8月底調整了土拍、房貸政策，提出在中心城區購買二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；鄭州則是9月14日晚在出臺涵蓋土地拍賣、競價制、公積金等9項新規，被稱為“鄭九條”，其中“鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，采取‘限地價，競房價’”的規定被稱為為地王“定制”。
地方“調控”三部曲
顯而易見的是，市場已經從4月之前的“以價換量”，發展到5月的“止跌回穩”，更快步進入到6月“價量齊揚”的態勢中。變化速度之迅猛，令人咋舌！
有專家提出質疑，認為“景氣回暖”屬個別區域現象，且有“人為炒作”之嫌。話是這么說，但值得注意的是，“買氣噴發”在現階段來看確實仍屬于少數，卻不能掩蓋其將由“板塊”向“全面”蔓延的勢頭。至于“開發商炒作”是必然也是必需的，雖有虛假成分，關鍵是若無一定量的買氣支撐，“有效的炒作”根本無法展開。
那么，又是什么力量強烈推動成交回暖呢？如本文開宗明義所述，這得“歸功”于愈來愈多的地方政府無視中央政策要求，不斷“見縫插針”，由以“改變普通住房標準”為代表的“巧調”（如天津、南昌）到以“提高公積金貸款額度”為代表的“微調”，直至當前“開大門走大路”的“特調”！
“搶救樓市”已成風潮
其中尤以長春、從化等地的“購房入戶”為甚，乃至河南省出臺“促進房地產平穩健康發展的若干意見”，將目前家庭名下無房產登記者均視為首套房，銀行應執行優惠利率，給予基準利率下調30%幅度內的優惠，並提高住房公積金貸款額度…等措施，最具指標意義，因為動作之巨，已幾近毫不遮掩地“搶救樓市”！
雖然有專家指出，地方政府無權指揮商業銀行配合放貸，因此不具實質效果。但關鍵是官方態度已清楚表明“扭轉市場頹勢”之決心，使購房者必須正視購房時機是否已經臨近？
其次，被大家所忽略的是，自2011年1月開始嚴格執行的限購措施明確規定：外省市人口必須有一年以上的納稅或社保證明，方能取得“房票”。時至于今，當時許多不符資格的非本地家庭，已具備購房條件且伺機進場。在此情況下，又“適逢”地方“微調”政策大行其道，豈有不“躍躍欲試”、擔心遲疑買貴之理？
中央勢將重擎調控大旗
剛剛結束的端午三天連假之樓市成交狀況，似乎更佐證了這樣的觀察與憂慮。許多具指標意義的城市房地產銷售同比普遍大漲，甚至重現“千人排隊購房”的“傳奇”！比如：南京+562%、北京+289%、重慶+154%，僅上海逆勢-25%，令人跌破眼鏡！雖然住建部再三表態“樓市調控不動搖”，惟地方政府似連“陽奉陰違”的忸怩作態都已省略，而直奔“誘引需求進場”的樓市主題，以維持自己“一畝三分地”之經濟成長于不墜。
依此發展態勢觀之，不日溫總理重擎調控大旗，嚴令各地必須配合中央指示，恐怕已是在所難免，惟在整體國內外經濟、金融形勢晦暗動蕩、大幅衰退的情況下，其可持續性不容樂觀。
中央面對地方“放水”充滿無奈
于是有人非常困惑地問我，中央現在對房地產到底持的是什么態度？為何調控在繼續，松綁也在繼續？
關鍵詞：房地產；市場形勢；調控；對策
Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.
Key words: real estate; market situation; regulate; solution
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A
一、目前各地房地產市場形勢和政策動態
2011年1月以來，隨著以國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的下發為代表的房地產市場宏觀調控政策的不斷加強，限購、限貸、限外政策的實施，目前在各地已產生不同情況的效力，主要形勢和動態有：
1、全國限購城市已達48個，省會以上城市34個（拉薩未限購，重慶未限購但已試點征收房產稅），全國房地產投資開發、商品住房開發增長較快，月末可售面積持續增加，月末存量可銷售14個月，2011年9月份，90個重點城市中有27個城市新建商品住房上市面積同比下降（我市批準預售商品住房6862套，79萬平方米，同比分別上漲3%、1%）。
2、非居住類商業開發、旅游地產開發過熱現象有所抬頭，名義上搞轉型、實際是變相越過限購政策的行為，有可能積累這一領域的風險和泡沫，如果處置不當或市場發生重大變化，有可能出現爛尾、高空置率等問題。
3、國內一、二線城市如上海、杭州、南京房地產交易量均出現明顯下降，房屋均價有所松動，三線城市成交量增長勢頭趨緩，房屋均價仍漲。例如南京商品房銷售量同比下降8.3%，商品住房銷售量同比下降13.5%，創五年來新低，二手房交易量同比下降27%，市場信心受嚴重影響，商品房價格有所松動，但價格松動后并未帶來成交量的上升。三線城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增長，均價上漲也比較明顯，但單月成交量環比持平或有所下降。
4、土地市場熱度明顯下降。統計數據顯示，已實施限購政策的二線城市住宅土地流標明顯，房地產開發企業受融資渠道不暢和銷量下降帶來的雙重資金壓力影響，資金鏈緊張，擴張欲望得以遏制，拿地熱情不高。
5、房地產投資增幅放緩，投資結構和資金來源有所變化。目前房地產投資增幅較高，但保障房投資增速是造成房地產固定資產投資依然保持較快增幅的主要動因，而住宅投資已出現放緩的趨勢，主要原因是銀行收緊了對房地產開發企業的貸款，部分企業投資資金自籌比例上升，這一點在我市房地產市場融資數據中也得到了印證，2011年1至9月，泰安市房地產資金來源合計100.46億元，同比增長23%，其中國內貸款15.1億元，占15%，同比下降35%，企業自籌資金36.1億元，占36%，其他資金48.5億元，占48%，上述情況說明，國內銀行貸款下降明顯，民間資本投資活躍。
6、各地放松調控的沖動加強。已出臺限購令的城市普遍感覺房地產市場成交量下滑，剛性需求仍然存在，但市場觀望情緒濃厚，部分房企打折降價銷售引發的退房糾紛、房產中介因成交量下滑導致的關門潮、土地市場熱度減退流拍現象增多導致的財政收入減少等壓力，引發各地有放松調控的沖動，廣東佛山事件即是一例，但社會輿論對此非常敏感，總理2011年10月21日至22在出席第八屆中國-東盟博覽會期間指出，目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。因此各地沒有能夠放松調控的空間和條件。
二、各地有特點的做法
1、上海目前實行的是限購政策與征收房產稅結合的辦法，調控對象是以居住、市民消費和普通商品住房為主，運用稅收、信貸、行政、土地和住房保障綜合措施，目標是“兩低兩高”，即新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值增幅、低于城鄉居民人均可支配收入增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。限售對象包括三類：（1）擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；（2）擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;（3）不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。房產稅征收對象：（1）本市居民家庭新購且屬于該家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免稅住房面積)；（2）非本市居民家庭在本市新購的住房。稅率設定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 應稅住房成交均價低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍，目前為28000元/平方米）。稅收優惠：本市居民家庭成年子女因婚姻購房、居民家庭住房換購，以及引進人才購房等。
2、南京除實行限購、限貸等政策外，針對目前成交量下滑的問題，重點對房地產開發企業的資金鏈進行了調研，調研顯示有39%的企業資金鏈緊張，32%的企業偏緊，說明資金需求問題較為突出，房管部門工作重點放在對房地產開發企業的預售資金監管上，防止出現爛尾、拖欠工程款的。
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不久，外來人口攢積分就可以在江蘇的城市落戶。
規劃提出，推進符合條件農業轉移人口落戶城鎮。在城區人口500萬以上特大城市和城區人口300萬以上大城市中心城區建立以居住證為基礎，以就業年限、居住年限和城鎮社會保險參加年限為基準的積分制落戶政策，此外全面放開城鎮落戶限制。大城市的中心城區可設置參與城鎮社會保險的要求，但最高年限不得超過5年。
此前現代快報曾報道過，在戶籍制度改革上，在江蘇尚屬首創的張家港積分落戶的做法，今后將在全省推廣。此次出臺的規劃便明確了積分落戶的政策，給出了三個條件，即以就業年限、居住年限和城鎮社會保險參加年限為基準。
20xx年最新昆山積分查詢入戶細則解讀一昨天，省政府舉行新聞會，省委、常務副省長李云峰對規劃進行了解讀。李云峰介紹說，江蘇現有進城務工半年以上人員約1000萬，其中本省約600萬、外省約400萬，這部分人實際上基本未能享受城鎮居民的待遇。因此，規劃提出要統籌推進戶籍制度改革與基本公共服務均等化，把有能力、有意愿、長期在城鎮務工經商的農民工及其家屬逐步轉為城鎮居民，使在城鎮就業居住但未落戶的城鎮常住人口能夠享受相應的城鎮基本公共服務。關鍵詞居住證
全面實行居住證制度，全省一證通
今年底之前，江蘇全面實行流動人口居住證制度，與外省不同，這張證在全省可以一證通。江蘇省公安廳治安總隊政委張蘭青說。
今年，《江蘇省流動人口居住管理辦法(試行)》正式施行，要求各地對流動人口發放居住證，并享受相關就業、購房等社會保障待遇和服務。據初步統計，江蘇目前有1700多萬流動人口。此前，蘇州已試點發放了1000多萬張居住證。其他各市制證條件也已經具備。張蘭青說。據了解，無錫、南京等地的居住證有望今年上半年發放。此外，張蘭青透露，省公安廳在調研的基礎上，不久還將推出一系列便民政策，比如在校大學生戶口的遷移，直系親屬之間互相投靠的戶口遷移等。比如，今后在校大學生的戶口有望隨時遷移，目前是入學時遷到學校，畢業后遷走。
20xx年最新昆山積分查詢入戶細則解讀二規劃提出，推行居住證與基本公共服務待遇掛鉤，實現戶籍人口以戶口登記證明為準、外來人口以居住證為準，享受各類公共服務。
省轄市范圍內本地居民可戶口通遷
規劃提出，全面實行省轄市范圍內本地居民戶口通遷制度。
張蘭青介紹，根據國家戶籍改革的方向和措施，江蘇結合實際出臺了一些措施。比如，進一步放寬中小城市和建制鎮的落戶條件。根據國務院要求，具有合法固定的住所和具有合法穩定的職業，滿足這兩個條件才能落戶，而在江蘇，只要滿足這兩個條件之一，就可落戶。主要考慮到蘇中、蘇北，甚至蘇南的一些中小城市，城鎮人口量比較小，吸納農業轉移人口的潛力比較大，因此出臺了這一規定。
據悉，目前，蘇州、無錫的居民可以在本市范圍內遷移戶口。今后，省內其他城市也將逐步推開。此前，南京、常州出臺了戶籍改革措施，其中就提到戶口通遷，像南京提出20xx年開始實行本市范圍內戶口通遷。張蘭青說。
20xx年最新昆山積分查詢入戶細則解讀三有市民詢問，長期租住的房子算不算合法穩定的住所?對此，張蘭青解釋說，不算，必須是自己的產權房，或者政府提供的公租房或者廉租房，因為租房存在不穩定性，房東隨時可以不出租。
本市范圍內戶口可以遷移了，那么今后省內的戶口可不可以隨便遷移?現在做不到。張蘭青表示，其實對于特大城市的人口還是控制的，中小城市是放開的，中等城市推行居住證制度。
昆山市積分入學可查詢下周一至周五，參加積分入學申請的新市民可進行積分查詢，若有異議，可向相關窗口或部門進行核分。
實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識
今年4月1日，住房和城鄉建設部匯總資料，全國657個城市有608個城市（包括國家統計局重點統計房價指數的70個大中城市）在一季度公布了今年新建住房價格控制目標。從表面上看這是可喜的，因為這樣做的城市占比達到了92.5%；但看實際內容公眾深感失望，因為房價控制目標“漲”聲一片，除北京提出“穩中有降”外，不論東中西部還是大中小規模，絕大部分城市房價控制目標都是上漲10%左右。有人尖銳指出，在房價問題上地方政府與中央政府唱了一出“對臺戲”或“雙簧戲”。
市場經濟規律不可抗拒。1998年我國住房制度市場化改革以來，城市住房價格總體上呈現持續上漲態勢，導致工薪階層購房困難，為此政府多次進行樓市調控，然而房價不跌反漲，陷入了“屢漲屢調，屢調屢漲”的怪圈。去年樓市調控最為嚴厲，三次重拳出手，但也沒有抑制房價上漲勢頭。今年城市政府面臨上下雙重壓力，不可能不愿意讓房價“穩中有降”，而是實在沒有把握。市場機制對房地產資源配置和房價形成起著基礎性作用，房價走勢不以人主觀意志為轉移而最終由市場決定。今年1月國務院辦公廳發出的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，要求“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”， “新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標”的要進行問責。細讀這一文件要求，不難發現絕大部分城市政府提出的房價控制目標與此并不矛盾。亂象背后透露出政府對市場經濟規律客觀必然性的把握和尊重，這可以說具有一定的進步意義。
樓市調控不應堅持以降房價為主要目標。實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識。現階段中國城市房價上漲具有非常復雜的經濟社會因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在于，經濟和城市居民收入總體上持續增長，政局和社會穩定，城市化和城市現代化進程不斷推進，這是支持中國城市房價上漲的基本因素，這些基本因素將長期存在并發揮作用。推動房價上漲的不合理因素主要有，社會收入分配和財富分布嚴重失衡，少數富裕階層擁有絕大部分財富，購房能力極強；“”式的城市快速擴張，大拆大建，引發被動補償性購房需求倍增；流動性過剩，中長期通脹趨勢，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房產投資收益的超額穩定回報預期，消除這些不合理因素無疑可以有效遏制房價泡沫，但這是一個長期而艱巨的過程，短期難以見效。
提高樓市調控科學性刻不容緩。關鍵在于盡快轉變樓市調控目標和方式。樓市調控目標應從降房價為主轉變為推進房地產業可持續發展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地產過熱，促進社會各階層共享住房發展成果。與此相適應，樓市調控方式應實現三個轉變：一是從短期化向長期化轉變，追求政策措施的長期效應，不能強調政策出臺立即見效，房價一降，以為調控見效，隨即放松調控，結果是房價更快上漲，加劇房價波動，導致社會浮躁；二是從重治標向重治本轉變，中國房價高實質是房價收入比高，為解決這一問題，應該降低房價，但更具實質性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購房補貼；三是從重運用行政手段直接干預市場向重經濟手段引導市場轉變，行政手段缺乏可持續性，如“限購令”有效，實行期間房價可能會下降，但能長期實行并有效嗎？回答是否定的。提高樓市調控科學性的關鍵政策措施是，開征房產稅，自住房免稅，出租房減稅，現階段只對開發商和購房者持有的空置住房征稅，空置半年起征，空置時間越長稅率越高，這對實現樓市調控目標與方式轉變具有決定性意義，急需知難而進，擺脫少數利益集團干擾，果斷決策實施。
（作者系南京市建委研究室主任）
一、對判決所依據的理由的分析
1、土地使用面積分攤
在判決中法院認定，星漢城市花園小區土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權。從而法院認為該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。該案所涉車庫建設在開發商不享有使用權的土地上，也未取得全體業主的同意，因此開發商不享有車庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現實，成為地上建筑物與土地使用權不可分割的法律原則的依據，并被世界各國所確認。依據民法的基本原則，權利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個小區而言，地上建筑物的所有權人共有小區的土地使用權。
實踐中，中國的許多省市將小區的土地使用權面積分攤給全體業主，由全體業主按份共有，從而，任何人想要在小區內建設新的房屋或設施，都要取得全體業主的一致同意，并且全體業主的房地產權證上需相應減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年的《關于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業主的做法，而只在房地產權證上表明共有面積，這就意味著小區內全體權利人共有小區的土地使用權，而建設新的建筑物或設施也將共同占有小區的土地，而只要現有的業主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產權證，實踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。
法院在判決中認為小區的全體業主按份共有小區土地使用權，同時由于開發商沒有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權。事實上，是開發商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業主，然后，業主取得房地產權證，在房地產權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產權證只是其所記載的房地產的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權。退一步講，即使開發商將車庫建設在業主享有使用權的土地上，車庫的所有權也不當然歸于全體業主。這正如違章或違法建造在沒有使用權土地上的建筑物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建筑物所有權。
綜上所述，南京市鼓樓區人民法院以星漢城市花園小區全體業主分攤了小區全部土地面積，因此開發商不享有土地使用權，從而對其建造的車庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、公共配套設施的所有權
法院在判決中指出，根據《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。開發商按照南京市規劃局《建筑工程規劃設計要點通知書》的要求建設車庫，其建成的車庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應由建筑物的所有權人共同使用。
《江蘇省物業管理條例》第四十六條第（六）項規定：“本條例所稱物業共用設施設備，是指物業區域內，由全體業主共同擁有并使用的…非經營性停車場…。”該條例未對非經營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業主共同。而法院僅以車庫為公共設施為由認定全體業主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設施是由業主共同使用的與建筑物相配套的設施，但決不等同于公有配套設施。例如小區內建設的學校，不能因其為公共配套設施，而就認為學校應歸全體業主共有。因此，法院簡單地將公共配套設施等同與公有配套設施的觀點，在法律上是沒有明確依據。
3、車庫的成本
法院認為，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施是商品房成本的構成部分，而被告無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房的成本這一事實應予認定，開發商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。
上述《江蘇省商品房價格管理規定》中，附屬公共配套設施費是指“列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用”。而對何為“非營業性”未作定義，因此法院簡單地將開發商的車庫列入附屬公共配套設施是不妥當的。
在實踐中，由于許多建設工程采用總包形式，開發商在會計核算上無法將車庫的建設成本與其它建設成本相區分。而法庭如果要確定開發商是否將車庫成本納入商品房成本，應由有資格的第三方審計機構進行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。
4、開發商的承諾對地下車庫產權的影響
在該案中，業主指稱開發商在小區住宅銷售時曾向購房者承諾，小區將配建機動車庫供業主使用，一些業主正因為此點而買房的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據，但開發商應在銷售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開發商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產權實際將依據開發商的該種承諾由全體小業主共有；如果開發商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構成違約。
二、與地下車庫產權歸屬相關的問題
1、地下車庫產權歸屬的判斷標準
根據研究，未發現國家的法律法規對地下車庫的產權歸屬作出明確的規定。但是，我認為，要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬于開發商，還是屬于全體小業主共有，主要依據地下車庫的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬于全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商。
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建筑空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬于全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬于開發商。
2、上海的地方性規定關于地下車庫產權歸屬的界定
在實踐中，上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結建或者補建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實際使用時將其作為車庫。根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。因此，開發商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。但是，該《管理辦法》沒有規定作為民防工程的地下車庫的所有權人是否有權出售車庫。據上海市民防辦公室工作人員介紹，現在上海市有關部門正在起草有關作為民防工程的地下車庫的轉讓辦法，目前還沒有明確規定。
第二類系嚴格意義上的地下車庫，即開發商在立項、設計等時候均將其作為車庫。實踐中，小業主和房地產開發商的產權爭議集中在該類地下車庫上。上海市房屋土地資源管理局了《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》（以下簡稱“《暫行規定》”），對除結建或者補建的民防工程外的、可單獨擁有房地產權證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜作出了規定。其中第一條規定：商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區內的房地產權利人購買，或者房地產權利人和承租人租用。第五條規定：地下車庫（位）與主樓一并申請預售的，經審核符合預售條件的，應在核發的預售許可證備注欄內注記地下車庫的批準預售面積。地下車庫（位）單獨申請預售的，則可單獨核發預售許可證，并在預售許可證的“項目類型”欄內注明“地下車庫”。上述《暫行規定》沒有對地下車庫的產權歸屬直接作出界定，但是地下車庫可以預售這一點表明開發商對車庫擁有產權，因為如果地下車庫屬于全體小業主共有，則開發商不能預售該地下車庫。
根據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）不計入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫不作為公用面積分攤，車庫的產權也就屬于開發商。
根據以上分析，我認為在判斷開發商對地下車庫是否擁有產權時，仍需依據地下車庫是否已作為公用建筑面積進行了分攤這一標準。
附件：
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。業主們的建筑物區分所有權正向實現。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土fanliang2003-12-1216：11：37發表于焦點談房論市-業委會聯盟論壇之物管專題
根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有
南方周末2003-12-11杭正亞
商品房住宅小區停車位的產權歸屬問題，歷來是業主與開發商之間的一大矛盾焦點。而將小區車庫單獨出售，則是開發商普遍的做法。多年來，由此產生的糾紛層出不窮，業主因此狀告開發商的案例也是屢見報端。但由于種種原因，此類訟案中業主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區法院作出“小區車庫歸業主共有”的判決，終于為此開了一個先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區的一個高檔住宅小區，開發商是江蘇星漢置業有限公司。
1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建筑應按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月6日，南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載：“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
開發商在銷售住宅時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現，只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主以“地下停車庫是小區配套共用設施，應屬全體業主共有”為由，多次要求開發商將地下車庫交還全體業主。但開發商堅持認為其對地下車庫擁有產權。
2003年6月，星漢城市花園業主委員會向南京市鼓樓區人民法院星漢公司，請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業主所有。
11月12日，鼓樓區法院開庭審理了此案。法庭經合議后認為，南京市規劃局發出的《建筑工程規劃設計要點》要求被告按標準建設車庫，這既明確了車庫作為公共配套設施的功能，又將建設車庫作為開發商的法定義務進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設施，應交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。另外，根據《江蘇省物業管理條例》規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由不能成立。
《意見》顯示，居民家庭首次購買五城區和成都高新區普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例為25%，購買其他區（市）縣的普通住房可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買五城區和成都高新區的普通住房，最低首付款比例調整為35%，購買其他區（市）縣的普通住房可向下浮動5個百分點。
濟南 10宗地高溢價攬金57億
沉寂了近3個月的濟南土地市場在6月29日迎來爆發，在當天競拍中，除兩地塊底價成交外，其他8宗都引起了激烈爭奪。
10宗地共收土地金達57.37億元。編號2016-G019與2016-G020地塊歷經326輪拉鋸，均被龍湖地產以96608萬元收入囊中，溢價率為202.77%，連下兩城之后，龍湖地產再以45147萬元拿下編號2016-G024地塊。
此次土拍中的絕對焦點當屬圍子山組團的3宗土地，這3宗土地引發了房企近1天的爭奪。不僅是時間，936輪的競價輪數也創造了有史以來濟南土地市場的絕對新紀錄。
合肥地王一個月內付清地款
6月21日下午，合肥市土地管理委員會召開2016年第五次主任（擴大）會議，會上明確合肥不會出臺限購政策，但是會出臺差別化信貸政策，首付門檻提高，地王一個月內付清地款。
在調整土地供應條件上，文件指出，提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時限：出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個月內一次性付清；出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月；在合肥市各區縣（除縣級巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”的，開發企業必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。
南京實施不動產登記
6月20日，南京市了《關于實施不動產統一登記的公告》。公告稱，南京于6月28日起實施不動產統一登記，原登記機構依法頒發的房屋、土地等權利證書和登記簿冊仍有效，并按照“不變不換”原則，權利不變動，簿證不更換。
6月28日啟用不動產登記簿證后，新受理的不動產登記申請將按不動產統一登記程序辦理，并頒發《不動產權證書》或《不動產登記證明》。
《公告》指出，農村土地承包經營權，國家規定5年過渡期，過渡期結束后將納入不動產統一登記業務。“小產權房”無合法用地、建設手續，其產權不受法律保護，不能辦理不動產登記。
深圳建設用地觸頂天花板
6月24日，一場圍繞著城市更新的高峰論壇在深圳市房地產各界人士的見證下舉行。
據深圳市房地產研究中心主任王鋒介紹，“深圳新建商品房的市場需求核心動力取決于供應，能供多少房就能賣多少房，供出來就賣”， 2010年之后商品住房的有效供應開始持續的增長，到2015年達到接近1000萬平米，其中住宅有700萬平米。
“深圳的新增建設用地已經到天花板”王鋒透露，建成區面積接近行政區面積的50%，到2020年全市凈增建設用地不足8平方公里，“基礎設施、道路、住宅加起來8平方公里。”
杭州土拍一日收金54億
6月27日，杭州掛牌出讓4宗土地，其中蕭山區2宗，余杭區2宗。余杭區2宗為姊妹地塊，即未來科技城198號A、B地塊；蕭山區2宗地塊均位于蕭山核心區域，起拍總價逾17億元。當日收金54億元。
經過32輪報價，東原力克合景，以18.44億元拿下杭州未來科技城198號B地塊，樓面價18200元/平方米，溢價率183.97%，刷新了同日中南建設創下的15282元/平方米的樓面價，成為余杭區新晉區域單價地王。中南建設歷經23輪報價，最終成功拿下杭州未來科技城198號A地塊，成交總價14.30億元，樓面價15282元/平方米，溢價率154.69%。
安徽農民退宅基地每畝獎勵不低于5萬元
6月24日，安徽省政府制定《關于去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》，其中，為鼓勵農民進城買房，提出對自愿將宅基地退地，縣政府按每畝不低于5萬元人民幣給予獎勵。
《意見》提出，安徽全省要用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個月以內，各市區的市去化周期控制在18個月左右。
《意見》要求，按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，鼓勵進城務工人員等新市民住房消費，支持居民住房剛性需求和改善性需求。
安徽將實施土地失信懲戒
今年以來，我局把計劃生育工作擺在重要議事日程上，全面貫徹落實《人口與計劃生育法》、《計劃生育技術服務管理條例》，在“三為主”上抓落實，實現了計劃生育工作的良性循環，現將有關工作情況總結匯報如下：一、加強學習和宣傳，提高對人口與計劃生育工作重要性的認識。
人口與計劃生育工作是我國的一項基本國策。為提高大家對此項工作的認識，不斷增強干部職工的計生意識。每期版報按時發下，部分企業做到流動張貼宣傳，做好人口和計生宣傳品的發放工作，不斷提高計劃生育宣傳品的質量和使用效率，人口和計劃生育知識普及率達95%以上。為使我們在外施工人員及時掌握計生政策和工作動態，在金壇建設網上開辟了計劃生育專欄，把政策法規、計生工作、綜合治理和協會工作等信息及時發送到網頁上去，并設了計劃生育留言本，方便及時交流和溝通。
二、強化了組織領導，確保了工作目標的實現。
根據要求，年初制定本年度計劃生育考核目標責任制，把計劃生育工作的范圍和工作任務分解給下屬各單位；局長親自與各駐外辦事處和各建安分公司單位簽訂《計劃生育目標管理責任書》，各辦事處再與各分公司簽訂，做到了一級抓一級，層層抓落實。并把計生工作的考評同文明單位、先進單位的評選掛鉤，實行計劃生育一票否決制。
三、全面做好計劃生育日常工作
1、根據鎮計生辦的要求，建立計生臺帳，按時報送《計生情況月報表》、育齡婦女信息變更等有關報表，并能符合規范要求。
2、我委及直屬單位的干部、職工，做到計劃生育率100%、獨生子女領證率100%、統計準確率達到100%。
3、按時組織下屬各單位和參加金城鎮組織的計生工作例會。準時參加市計生局綜合治理部門會議。
四、強化服務意識，確保群眾滿意率
認真落實《計劃生育技術服務管理條例》，對到期需要更換措施的育齡婦女做好隨訪服務工作，并及時簽好知情選擇同意書交鎮計生辦。為關心婦女身心健康，各單位均組織育齡婦女進行生殖道防治普查，并于近期將花名冊建好。各基層單位對當年生育的人群及時探望，給予關心和避孕節育知情選擇。
五、做好綜合治理各項工作
年初簽訂計生責任書，把市政府與我們簽訂的各項計劃生育目標責任進行分解，進一步明確建管處、房管處、拆遷辦等單位和科室在外來建筑隊伍管理、購房、租賃房戶管理、城市拆遷等工作中都有明確的計劃生育職責。在全市計劃生育“雙創”大會上，黨委王書記作了交流發言，接受了省檢查組領導評論員訪談，我局計劃生育綜合治理工作得到了省檢查組的肯定。
在6月份的建筑質量、安全大檢查的同時，我們一并組織對施工現場計劃生育工作進行檢查指導，查驗外來人員的《婚育狀況證明》，對工地流動人口登記造冊，建立流動人口工作檔案資料，確保05年施工現場不出現計劃外懷孕，計劃外生育的情況，形成良好的服務理念，推動工地的文明進步。
六：協會工作在5月29日中國計劃生育協會成立紀念日，會員集中活動日來臨之際，我們建設局計生協5月18日下午在市園林處會議室召開各單位計生專兼職人員坐談會，重溫協會知識內容，并且把計劃生育協會性質、基本任務、職責、協會會員的權利、義務以及所有計劃生育紀念日等內容發至各基層單位，要求兩個下屬計生協會和各單位會員們組織學習，履行好會員的職責。
與此同時，我們按市計生協會（2007）3號文要求，發動會員們開展“會員奉獻愛心，救助特殊家庭”的捐款活動，共捐得人民幣2450元，于2007年5月24日交市計生協。
關鍵詞：商品房預售資金；監管主體信息平臺；監管主體
中圖分類號：D922 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2012）06-0003-03
我國現行商品房預售制度在運行過程中，因開發商挪用預售資金，甚至卷款潛逃而暴露出的諸如延期交房、“貨不對板”、重復抵押騙貸、“爛尾樓”等侵害購房人利益、擾亂房地產市場秩序的不誠信現象，給房地產市場發展帶來嚴重影響，從而引發業內對預售資金管理制度的高度關注。如何來加強預售資金監管的力度，保障廣大購房人的合法權益，完善我國的商品房預售資金監管就成了當務之急。
一、商品房預售資金監管主體應具備的能力
目前，國內各地選擇的監管主體有所不同，但主要是政府、銀行、監理單位和擔保公司。各地之所以存在不同的監管主體，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是從根本上對于監管主體的選擇標準認識不準確。但監管主體的選擇標準本身就不應是單一的，應綜合考慮相關因素，即監管主體既應當脫離實際的經濟利益束縛而具有公正性、中立性與權威性，又應當實際置身于預售商品房的經濟往來關系中，對被監管主體、預售情況與工程情況有比較細致地掌握；既通曉國家相關政策、法規又對工程專業技術有一定的了解，或者能夠綜合利用相關的資源；既不以監管收費作為營利性指標，又具有相當的責任能力，在由于監管造成損失的時候可以承擔相應的賠償責任。
由此可知，監管主體主要應具備以下三方面的能力，但決不僅限于這三個方面：一是資金管理能力，二是建設工程管理能力、三是責任承擔能力。
二、監管主體的選擇
在以上論述中可以發現，單一的機構很難能同時具備預售資金監管的三個條件。根據目前我國一些地方的實踐結果，得出由政府、監理單位和銀行三方組成預售資金監管小組為最優選擇。具體分析如下：
（一）政府為監管主體
目前房地產市場出現的問題已經超出了市場機制自發調節的范圍，在這種局勢下，如果僅選擇市場中的經濟主體（銀行、監理單位和擔保公司等）作為預售資金監管主體，不能從根本上保證預售資金的合理使用。因為市場中的經濟主體是以個人利益為導向的，在確保自己的利益下才會對預售資金進行適當監管，并不能做到以公共利益為己任。而政府機構代表著國家履行管理經濟的職責，以實現社會公共利益、維護經濟運行秩序、實現市場經濟民主為己任，沒有自己單獨的利益，政府可以從公共利益出發，集中社會資源以確保市場的正常運行，有必要時可以使用公共權力進行強制，以確保公共福利的實現。因此，政府作為江蘇省預售資金監管主體之一是最佳選擇。
因此，政府作為預售資金監管主體是不可置疑的，但是僅政府作為監管主體并不可行，因為預售資金監管是一項高難度、跨行業的監督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相關領域，政府并不是建筑行家，在金融和經濟方面也不能和銀行相比。因此，除了政府作為監管主體外，監理單位和銀行也應該作為監管主體，這樣才能真正達到對預售資金的監管作用。
（二）監理單位作為監管主體之一
監理單位作為預售資金監管主體的優點如下：
1．具有很強的建筑工程專業知識。監理單位具有熟悉房地產業務和建設工程知識的專門人才，可以根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，準確判斷出項目需要使用預售資金的時段。這一點是其他機構無法超越的專業優勢。
2．減少監管成本。在監管過程中，開發企業可能會虛報、瞞報一些信息，如果沒有專業知識，就可能無法識別這些隱藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，監理單位作為監管主體的另一個優點便是，政府就不需要專門委托專業機構對工程進展情況進行監督評估，大大節省了監管成本。
監理單位作為監管主體的不足之處是，監理單位一般是由開發商通過招投標的方式確定的，往往受制于開發企業，難免會影響其資金監管工作的公正性。針對這個問題，可以借鑒香港的預售制度，在香港，預售資金的監管主體為律師事務所和獨立工程師。獨立工程師對工程進度出具的證明就可以成為律師事務所允許放款的憑據。獨立工程師出具的證明之所以具有如此的效力，是因為在制度設計時，將資質、權利、利益與責任直接地聯系在一起。因此，在規定各監管主體的職責時，監理單位可以是基于公共職責及政府的委托，其工作職責集中于考核工程實際進度情況，同時還需要向政府提供有關的信息服務，即開發商是否及時支付了工程進度款、設備材料費和其他費用等，并且要保證提供的信息真實可靠。監理單位具有監管預售資金的權力的同時，必須承擔與其相對應的責任。一旦發現監理單位默認甚至協助開發企業非法使用預售資金，必須對其進行嚴厲的處罰，做到權責對等。
（三）商業銀行作為監管主體之一
銀行應作為商品房預售資金的監管主體，首先，銀行是預售資金的保管者與直接經手者，其對于預售資金的使用用途、數額、時間等有最清晰的把握；其次、銀行處于金融市場的最前沿，其通過具體金融數據的統計完全可以反應一定時期單個預售人乃至整個預售市場的狀況，這為政府制定監管政策、施行監管措施與宏觀調控都提供了有力的數據支持。其次，銀行在金融領域、資本市場與資金流向把握上的特殊功能與地位，使得它對資金的掌控、相關數據的統計方面具有特殊的優勢，對于相關市場主體的制約方面可以發揮獨特的作用。最后，經過經濟體制改革，我國金融機構都屬于具有法人資格的企業組織，具有獨立的人格和雄厚的經濟實力，能夠承擔因監管不力而引發的責任。由此可知，銀行具有監管預售資金使用的天然優勢。在對銀行的監管職責進行定位時，可以將其作為監管流程的最后一道關口，履行書面審核、資金管理等的監管職責。此外，商業銀行作為監管主體的另一個理由是，因為商業銀行承擔著發放預售資金的職責，為了防止其他監管主體濫用權利，使得銀行只能被動的撥款，也應賦予其最后審核預售資金使用的資料的監管職責。
三、建立商品房預售資金監管信息平臺
（一）建立商品房預售資金監管信息平臺的重要性
通過以上分析，監管主體的最佳選擇為政府、監理單位和銀行組合而成的多機構監管主體。但是，監管主體越多，各監管主體之間的協調性、信息傳遞等就會出現越多的障礙。此外，在監管預售資金過程中，很有可能因為監管信息不透明，致使監管主體出現了“道德風險”。因此，建立商品房預售資金監管信息平臺具有重大意義。其具體意義如下：
1．打破監管部門自身利益和職能上的隔絕，使之共同發揮監管的職責，實現政府、銀行和監理單位的信息互饋、督辦等功能，保證監管的有效性和全
面性。
2．解決了許多以往手工操作監管帶來的諸多痼疾。很多地方的預售資金監管主要是采取原始的手工操作，雖然房企的預售資金賬款存入監管部門指定的專門賬戶，監管部門也按照項目開發進度和工程資金所需實行“專款專用”。但在操作過程中，由于當月銷售數據只能在下個月才統計出來；另外，按揭辦理下來的具體很難及時把握，都會帶來監管的信息滯后。因此，建立預售資金監管信息平臺可以解決許多以往手工操作監管帶來的諸多痼疾。
（二）商品房預售資金監管信息平臺披露的主要
信息
1．嚴格規定房地產開發企業應公開的信息。房地產開發企業必須及時告知購房人監管項目的監管賬戶、進度進展情況、資金使用計劃、建設資金使用情況、預售資金剩余情況等一些重要信息。
預售資金監管專用賬戶是由房地產開發企業向購房人提供的，向購房人公示預售資金監管賬號主要是為了方便購房人直接將預售資金存入到監管賬戶；根據《消費者權益保護法》第十九條規定，“經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。”商品房是特殊的商品，購房人更應知道商品房相關的真實信息。購房人對于商品房的關注主要是以下兩方面：一是工程的進度情況，房地產開發企業是否能保證商品房按時交付；二是購房人所支付的預售資金是否用于本項目的建設。工程形象進度是工程進展情況的有力證明，因此，購房人有權知道工程形象進度情況；眾所周知，資金對于建筑工程項目順利進行的重要作用，所以購房人也有權利知道預售資金的使用計劃、實際使用情況等。
2．監管主體應公開的預售資金監管信息。監管主體建立信息共享平臺主要是為了方便監管信息的傳達和共享。為了將監管主體監管預售資金的信息透明化，減少監管主體的“道德風險”，信息共享平臺應該向購房人公開，這樣購房人完全可以隨時關注自己所付的購房款的實際使用情況。監管主體具體應公開的主要信息內容如下：（1）每一筆預售資金支付的時間、用途、數額；（2）銀行出具的收繳、支出對賬單；（3）監管部門每一次同意撥付預售資金的依據；（4）監管部門對房地產開發企業違法違規行為的處理過程、處理結果。所有的這些信息都應在預售資金監管信息平臺中可以查看到。
3．商品房預售資金監管信息平臺的具體操作程序設想。預售資金監管信息平臺通過收入平臺和支出平臺進行實際操作。購房人簽訂購房合同時，商品房預售資金監管系統的預售款收入平臺將自動生成新的賬戶信息。通過信息平臺，監管的政府人員可在第一時間獲知包括開發商、監管銀行、賬號及購房者的應繳金額和實付金額等在內的重要信息。同時，購房人將會收到一張政府工作人員發出的“預售款交款通知單”，表明其首付及按揭的款項及監管銀行和監管
賬號。
預售資金監管系統還有一個支出平臺，通過這個平臺開發商可以在網上提出支付申請。系統將顯示預售資金支付申請，申請理由。經系統查驗，工作人員將與監理機構取得聯系，進行審核，檢查房企申請的理由是否真實。審核通過的，政府工作人員點擊確認后，開發企業就能在系統打印支付通知書，并加蓋相關單位印章，監管銀行收到到撥付通知書，銀行柜員登錄監管系統進行核實，查驗相關數據信息是否一致，數據信息確認無誤后，監管銀行及時將款項匯至收款人。
四、結語
綜上所述，商品房預售資金監管主體應為多機構組合而成的預售資金監管小組。為了達到監管的目的，還應明確各個監管主體的角色定位。依據監管過程中的主體的重要性兼顧發誓的時間先后，建立商品房預售資金監管信息平臺。總之，加大對商品房預售資金的監管，保護的不僅僅時購房者的利益，也是房地產市場持續、健康發展的內在要求，更是關系到的社會穩定，其意義重大。
參考文獻
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交房之前,買家要詢問賣家是否已付清水費,同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。
2、二手房收房注意事項:告知電表狀況
在房屋交接驗收時,買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。
3、二手房收房注意事項:協助煤氣過戶
按照燃氣公司的規定,買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單,一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的,燃氣部門可能將拒絕辦理。
4、二手房收房注意事項:簽訂新的物業供暖協議
有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議,以免影響來年供暖。
5、二手房收房注意事項:結清電話費
有的家庭已經安裝了多條電話線路,買家要問清楚,并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路,是普通電話線還是ISDN電話線,轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走,然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可,那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單,一并結清后,再辦理過戶手續。
6、二手房收房注意事項:協助有線電視過戶
有線電視實行一戶一卡制,由于有些二手房是空置房,平時無人居住,賣家也沒有去付有線電視的月租費,造成拖欠。時間一長,有線站會作封端處理。因此,在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證,以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證,即可辦理過戶手續。
7、二手房收房注意事項:結算維修基金
按照相關規定,住宅轉讓時,維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的,其中賣家繳納的剩余部分,由物業管理企業提供證明,憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取,同時維修基金的所有人更名為買家。
8、二手房收房注意事項:附屬設施
一般來講,買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
