時(shí)間：2023-05-29 18:23:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機(jī)構(gòu)
為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行，設(shè)立*局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名(兼)，工作人員3名，義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo)，實(shí)行自我管理，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎(jiǎng)罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實(shí)及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價(jià)部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財(cái)務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時(shí)糾正和處理，處理不了時(shí)，報(bào)物業(yè)管理辦公室。新晨
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進(jìn)出關(guān)，維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時(shí)反映和報(bào)警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作，發(fā)現(xiàn)機(jī)關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時(shí)向物業(yè)管理辦公室報(bào)告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實(shí)行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎(jiǎng)罰，不享受其他勞保福利待遇。
聊城物業(yè)管理辦法最新完整版
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第504號)和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理等活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場化、專業(yè)化、社會化管理。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
行政執(zhí)法、財(cái)政、民政、物價(jià)、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理部門聯(lián)席會議制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)積極制定扶持政策，采取措施，引導(dǎo)推動(dòng)舊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)以及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則來進(jìn)行：
(一)同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)有規(guī)劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用證明、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記備案并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中向物業(yè)買受人明示。
第十條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房要求具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等服務(wù)功能。
第十二條 建設(shè)單位在報(bào)批規(guī)劃時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中注明物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和面積。
房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，不得將經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售商品房屋許可范圍。
建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上應(yīng)對物業(yè)服務(wù)用房予以記載，登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)，由所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且不得擅自改變其規(guī)劃用途。
第十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)項(xiàng)目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在物業(yè)項(xiàng)目的銷售場所進(jìn)行公示。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定;有關(guān)約定不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十七條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬聲明文件等資料報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(yù)售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同的附件。
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十九條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用15日前，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的核實(shí)認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，并經(jīng)過建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仁姓迷O(shè)施設(shè)備，經(jīng)綜合驗(yàn)收后移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊備;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二十條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;
(二)移交有關(guān)圖紙資料;
(三)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題;
(五)確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果;
(六)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)20日前，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葴?zhǔn)許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)承接查驗(yàn)所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交給專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。上述專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第二十三條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)后，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接驗(yàn)收后30日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接驗(yàn)收備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)查驗(yàn)與交接記錄;
(四)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第二十五條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十六條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù);
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第二十七條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。
第二十八條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他應(yīng)急處理事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已交付入住面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數(shù)所占比例達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位可以推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人;臨時(shí)召集人應(yīng)當(dāng)召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
第三十條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起30內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房備案證明。
首次業(yè)主大會會議籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)法律法規(guī)要求的其他資料。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后5個(gè)工作日內(nèi)將備案資料抄送縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。
第三十三條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十四條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一的資質(zhì)信用動(dòng)態(tài)考核管理。
第三十六條 業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
屬于前期物業(yè)管理階段的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清繳等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商約定。
業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門和物價(jià)主管部門備案。縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在備案完成后3個(gè)工作日內(nèi)，將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，還應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;
(四)建立各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理機(jī)制和工作預(yù)案;
(五)按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;
(六)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議;
(七)配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
解除或終止物業(yè)服務(wù)合同的，雙方應(yīng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下交接義務(wù)，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本辦法第二十一條規(guī)定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)依法或依物業(yè)服務(wù)合同約定交接的其他事項(xiàng)。
未成立業(yè)主委員會的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請辦理交接代管，待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府將其代為保管的該物業(yè)項(xiàng)目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理名冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目委派指定項(xiàng)目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職注冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定或者更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)類型分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。推廣物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)分等級的菜單式收費(fèi)機(jī)制，尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)。
普通商品住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。
已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會或者業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對于無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進(jìn)行催交。
第四十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴;引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目類型、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期物業(yè)服務(wù)成本信息。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十八條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓宇顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個(gè)月。車庫、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的政府指導(dǎo)價(jià)格確定。
車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第五十條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場地的管理、維護(hù)以及補(bǔ)充業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
第五十一條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的收益，其分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。未作出決定前，可以用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者用作業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，并服務(wù)到最終用戶，保障服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位簽訂專業(yè)經(jīng)營服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位代收專業(yè)經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，且不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位提供服務(wù)。
第五十三條 本辦法實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由市人民政府另行制定。
對列入市、縣(市、區(qū))舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)所銷售物業(yè)的保修責(zé)任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
在保修期間，建設(shè)單位未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第五十五條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五十六條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項(xiàng)維修資金中列支。
本辦法實(shí)施前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交或者續(xù)籌。補(bǔ)交或者續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主共同決定。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生以下情形時(shí)：
(一)屋面防水滲漏嚴(yán)重危及人身財(cái)產(chǎn)安全;
(二)電梯因故障停運(yùn)危及人身安全;
(三)高層樓宇二次供水設(shè)備故障導(dǎo)致供水中斷;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;
(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙。
經(jīng)過房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)后，應(yīng)立即進(jìn)行維修或者更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會同意后，可以直接組織實(shí)施維修或更新。維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)持經(jīng)過審計(jì)的工程決算書和工程驗(yàn)收合格證明到物業(yè)主管部門辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修或更新的，物業(yè)主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金中列支。
第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分賬戶中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理
第五十九條 社區(qū)物業(yè)管理工作，應(yīng)按照縣(市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)，物業(yè)主管部門指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
第六十條 縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)應(yīng)把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)。對暫時(shí)不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)(樓)，應(yīng)組織安排專職人員進(jìn)行保潔、秩序維護(hù)和公共設(shè)施維修;無主管單位的由轄區(qū)辦事處組織落實(shí)，發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。對居住分散的住宅樓，應(yīng)進(jìn)行劃片整合管理。
第六十一條 建立市、縣(市、區(qū))、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級物業(yè)管理工作考核機(jī)制。縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，將物業(yè)管理納入政府部門績效考核體系，物業(yè)管理涉及的政府部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及其主管部門，是物業(yè)管理工作考核的主要責(zé)任人。
第六十二條 物業(yè)管理、行政執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對舉報(bào)的違法行為應(yīng)及時(shí)作出處理。
第六十三條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議制度由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
第六十四條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第六十五條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十六條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第七章 法律責(zé)任
第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已設(shè)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送物業(yè)服務(wù)合同、信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的;
(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的;
(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;
(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第七十一條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱業(yè)主大會，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
本辦法所稱全體業(yè)主，在成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，且建筑區(qū)劃內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積占物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積不低于百分之五十的居住區(qū)或居住組團(tuán)。
本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第一條 為加強(qiáng)本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。
本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。
第二章 物業(yè)管理組織
第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主委托制。
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。
市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；
（二）聽取、審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）通過和修訂業(yè)主公約；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。
第九條 業(yè)主委員會的主要職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；
（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；
（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；
（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；
（二）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；
（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；
（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十三條 申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報(bào)表；
（二）法定代表人證明書和身份證明；
（三）管理章程、經(jīng)營場所證明及資信證明；
（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；
（五）其他有關(guān)的文件、資料。
第十四條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案。
第十六條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用；
（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
（三）管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（四）合同期限；
（五）違約責(zé)任及爭議的解決方式；
（六）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十七條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；
（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)；
（三）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；
（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
（七）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。
第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)。不實(shí)行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。
第十九條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的，招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。
第二十條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；
（三）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限；
（四）違約責(zé)任及爭議解決方式；
（五）其他事項(xiàng)。
第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。
第二十三條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收入的主要來源：
（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；
（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；
（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）專項(xiàng)委托服務(wù)收入；
（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；
（六）其他合法收入。
本條第（一）項(xiàng)所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲存，專款專用。
本條第（三）項(xiàng)所列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會同價(jià)格行政主管部門共同制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十五條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時(shí)，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2％的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。
物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十六條 物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護(hù)；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；
（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。
第二十七條 物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān)；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；
（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；
（四）市政公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時(shí)，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；
（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構(gòu)）筑物；
（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時(shí)，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。
第六章 法律責(zé)任
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條、第十四條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第三十二條 對不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時(shí)，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。
第三十六條 物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十七條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可依法申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十八條 本辦法前已實(shí)施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。
本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實(shí)行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實(shí)行物業(yè)管理。
第三十九條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法20xx第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第四條 國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6.辦公費(fèi)用;
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十一條 政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。
第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行，原國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號)同時(shí)廢止。
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本報(bào)訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發(fā)改委獲悉，本市物業(yè)管理費(fèi)將全面實(shí)行新的收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)。新的收費(fèi)辦法中將去除原來不合理收費(fèi)項(xiàng)目，建立新的價(jià)格協(xié)商機(jī)制，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。與過去的收費(fèi)水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)從今日起在網(wǎng)上征集市民意見，并有望于今年上半年實(shí)行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。
據(jù)市發(fā)改委收費(fèi)處處長王巖介紹，本市共有物業(yè)小區(qū)3000多個(gè)，物業(yè)管理公司2100多個(gè)。現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策主要是針對居住小區(qū)而定。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，這些現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，已不能完全滿足物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的需要。
新擬定的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》與國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主自治，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，成立業(yè)主大會并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟(jì)適用住房、房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由政府價(jià)格主管部門會同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準(zhǔn)價(jià)格并定期公布，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上向上浮動(dòng)20％，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；取消了物業(yè)管理企業(yè)收取的水、氣、熱等各項(xiàng)市政公用設(shè)施費(fèi)用的統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)；房屋大修費(fèi)、中修費(fèi)也不再向已購房人收取；在一定程度上減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，使收費(fèi)更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網(wǎng)站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關(guān)信息并提出自己的意見和建議。
為切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，增強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理責(zé)任，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《區(qū)街道物業(yè)管理工作考核辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合街道物業(yè)管理工作實(shí)際，特制訂本考核辦法。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
考核工作由街道統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，街道物業(yè)管理工作辦公室具體組織實(shí)施。
二、考核對象
項(xiàng)里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)的已建成小區(qū)。
三、考核依據(jù)
堅(jiān)持實(shí)事求是,公開、公平、公正的原則；依據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《項(xiàng)里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。
四、考核內(nèi)容
包括組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、制度建設(shè)、管理工作、社會滿意度四個(gè)方面，具體考核內(nèi)容詳見《項(xiàng)里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。
五、考核辦法
（一）項(xiàng)里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)每年向街道辦繳納年度小區(qū)物業(yè)工作保證金1萬元。保證金根據(jù)檢查考核結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，凡被扣除的保證金充入街道物業(yè)管理獎(jiǎng)勵(lì)基金。街道駐居干部負(fù)責(zé)所駐轄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理督察督導(dǎo)工作，凡被上級有關(guān)部門通報(bào)批評的小區(qū)，將由街道紀(jì)工委以交辦單形式交由駐居干部繼續(xù)指導(dǎo)整改。
（二）考核滿分為100分，得分90分以上的為優(yōu)秀，得分90分以下70分以上的為合格，70分以下的為不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，進(jìn)行匯總和排名。評分辦法為日常巡查占40%，集中檢查占60%。
（三）轄區(qū)內(nèi)小區(qū)在市、區(qū)和街道辦分別組織的評比中，得紅旗的，每次分別加10分、8分和5分，得黃旗的，每次分別扣10分、8分和5分，此項(xiàng)工作列入年度目標(biāo)進(jìn)行考核。對在物業(yè)管理工作中表現(xiàn)突出的單位和個(gè)人另行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
新京報(bào) 4月4日，北京市發(fā)改委和市國土房管局聯(lián)合消息，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網(wǎng)（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時(shí)間為4月15日。這是本市首次將即將執(zhí)行的價(jià)格政策向市民征集意見。與此同時(shí)，現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)體制的種種局限性也更為人們所關(guān)注。
重復(fù)交費(fèi)侵害業(yè)主利益
北京市發(fā)改委收費(fèi)處處長王巖接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。因此，小區(qū)大、中修費(fèi)不應(yīng)再納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中。但1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費(fèi)，存在業(yè)主重復(fù)交費(fèi)問題。
手續(xù)費(fèi)不應(yīng)向業(yè)主收取
國家規(guī)定涉及水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M(fèi)的代收服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符。
普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)落后
《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個(gè)檔次，檔次的劃分是依據(jù)1992年首規(guī)委頒布的“75-85期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”。現(xiàn)在，首規(guī)委出臺了“95期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。
而且現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)三個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，卻未能包括非住宅的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
交費(fèi)主體不清
也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行收費(fèi)問題還包括交費(fèi)主體不清。老收費(fèi)辦法中既有產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目，又有使用人交費(fèi)項(xiàng)目。在界定誰交納產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，出現(xiàn)了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；對于房改售房、按房改規(guī)定出售的拆遷房，老收費(fèi)辦法中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)由原售房單位承擔(dān)，對于安居房，物業(yè)管理費(fèi)用由職工所在單位承擔(dān)。這種規(guī)定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔(dān)所售房屋的物業(yè)管理費(fèi)。
公共和特約不分
按照現(xiàn)在物業(yè)管理通行的做法，房屋室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修屬于特約，產(chǎn)權(quán)人可自愿委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用雙方協(xié)商議定，產(chǎn)權(quán)人也可不委托物業(yè)管理企業(yè)修繕。公共一般包括物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理。北京市普通小區(qū)收費(fèi)辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費(fèi)捆綁在一起，要求產(chǎn)權(quán)人必須同時(shí)交納自用部位與共用部位的維修費(fèi)，剝奪了產(chǎn)權(quán)人的自主選擇權(quán)。
強(qiáng)行“搭車”現(xiàn)象嚴(yán)重
居住小區(qū)管理涉及的專業(yè)管理部門和壟斷企業(yè)較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業(yè)管理部門，自來水、煤氣、供電等企業(yè)。他們對小區(qū)物業(yè)管理的支持程度，對小區(qū)物業(yè)管理的影響很大。目前，大部分專業(yè)管理部門對小區(qū)物業(yè)管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規(guī)范，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。如自來水、供電局等部門不按照國家規(guī)定，實(shí)行抄表到戶，只按總表收費(fèi)，總表與住戶分表之間的差額由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)分?jǐn)偂２铑~是否應(yīng)該分?jǐn)偅謹(jǐn)偸欠窈侠恚闪水?dāng)前物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問題。另外，有些區(qū)縣的自來水公司、供電局強(qiáng)行要求物業(yè)管理代收水電費(fèi)，不僅不給物業(yè)管理企業(yè)代收報(bào)酬，而且不管物業(yè)管理企業(yè)的收繳率如何，強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)墊付全額費(fèi)用。個(gè)別區(qū)縣的交通管理部門、安委會強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)從收取的停車費(fèi)中，上繳一部分費(fèi)用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續(xù)。專題采寫/本報(bào)記者 吳海花 實(shí)習(xí)記者 周曉東 攝
■ 業(yè)主意見
房屋級別定性不清
新的收費(fèi)征求意見稿第七條規(guī)定下列物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)等。
一些業(yè)主認(rèn)為此舉將人為打破現(xiàn)有房屋品質(zhì)格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因?yàn)楝F(xiàn)在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發(fā)商和物業(yè)實(shí)屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。
避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象
新的收費(fèi)征求意見稿第十五條規(guī)定業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
一些業(yè)主認(rèn)為，第十五條的規(guī)定較為合理，但應(yīng)進(jìn)一步明確，在物業(yè)公司確認(rèn)房屋在交付中因質(zhì)量或其他問題影響按時(shí)交付給買受人的，應(yīng)由物業(yè)公司向開發(fā)商追索服務(wù)業(yè)費(fèi)用，以避免開發(fā)商和物業(yè)公司對買受人出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。
而且，新的收費(fèi)征求意見稿仍未明確業(yè)主與物業(yè)公司合同存續(xù)關(guān)系的期限。比如，交房時(shí)候通常和物業(yè)公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨(dú)和業(yè)主繼續(xù)簽署合同，而此時(shí)業(yè)主委員會未建立，成為“權(quán)利真空”。
也有的業(yè)主就“因?yàn)殚_發(fā)商原因或由開發(fā)商建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買受人，物業(yè)費(fèi)由于開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”提出疑問，如何去界定開發(fā)商的交房日期？有的開發(fā)商工地未完工，就提前給購房者發(fā)了交房通知，這么這算不算交房？
第二條 本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)車場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。
第三條 重慶市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（市）物價(jià)部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。
物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第四條 重慶市物價(jià)局與區(qū)、縣（市）物價(jià)部門對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。
重慶市物價(jià)局的管理職責(zé)是：
（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其他有關(guān)政策規(guī)定；
（二）制定全市管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；
（三）辦理在重慶市工商局登記注冊的物業(yè)管理單位和二級以上（含二級，下同）的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；
（四）調(diào)解由重慶市物價(jià)局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。
區(qū)、縣（市）物價(jià)部門的管理職責(zé)是：
（一）辦理所在區(qū)、縣（市）工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位在本轄區(qū)二級以下物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)，并報(bào)重慶市物價(jià)局備案；
（二）對本轄區(qū)二級以上物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)審查成本以后，轉(zhuǎn)報(bào)重慶市物價(jià)局審批；
（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價(jià)格法和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的價(jià)格違法行為；
（四）調(diào)解在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。
第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。
公共收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。
（二）綠化物日常維護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設(shè)保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)或樓宇的安全防患和治安管理工作。
（四）維護(hù)公共蓄水池。樓內(nèi)公共蓄水池定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質(zhì)量。
（五）水電管理。對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修，維持設(shè)備正常運(yùn)行。
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運(yùn)行。
（八）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
房屋共用部位、公共設(shè)備和設(shè)施的更新改造和重大維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修資金中列支，不包括在公共收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)。
第六條 公共收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定提取的費(fèi)用；
（二）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；
（三）綠化管理費(fèi)；
（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（五）保安費(fèi)；
（六）辦公費(fèi)；
（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（八）法定稅費(fèi)；
（九）合理利潤。
第七條 公共收費(fèi)的管理。
未成立業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的樓宇，公共收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的樓宇，公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主（住戶）管理委員會根據(jù)物價(jià)部門公布的同類住宅小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理公共收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的水平，通過簽定合同協(xié)商議定。
物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)管委會協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)到物價(jià)部門領(lǐng)取收費(fèi)許可證，公開懸掛由物價(jià)部門核發(fā)的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌》。收費(fèi)人員收取物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)佩戴收費(fèi)工作標(biāo)志，填寫用戶所持的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)記錄手冊》，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第八條 物業(yè)管理公共收費(fèi)中的公共設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費(fèi)和據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓盟㈦娰M(fèi)由使用人交納。
按房改政策出售的公房，其公共設(shè)施設(shè)備及房屋本體公共部位的維修按房改策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條 由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表之間的差額。
第十條 特約服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
第十一條 物業(yè)管理單位為確保房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施不受損壞，向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取的裝修保證金，在裝修完畢經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施未受損壞，裝修保證金必須如數(shù)退還。若損壞，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
裝修產(chǎn)生的建筑垃圾棄土清運(yùn)傾倒費(fèi)由雙方協(xié)商議定。
第十二條 物業(yè)管理單位在取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后半月內(nèi)應(yīng)向物價(jià)部門申報(bào)，登記備案。
由重慶市工商行政管理部門登記注冊的向重慶市物價(jià)局申報(bào)登記備案，其余向當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（市）物價(jià)部門申報(bào)登記備案。
第十三條 物業(yè)管理單位申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料：
（一）工商部門核準(zhǔn)登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；
（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；
（三）小區(qū)或樓宇管理辦法和房屋使用公約；
（四）物業(yè)管理公共收費(fèi)申報(bào)表和物業(yè)管理服務(wù)公共費(fèi)構(gòu)成的詳細(xì)分析說明；
（五）已入住的小區(qū)或樓宇應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或管委會對收取物管費(fèi)的意見。
第十四條 物價(jià)部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費(fèi)用，又要考慮住（用）戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型的物業(yè)情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費(fèi)用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)努力提高服務(wù)質(zhì)量，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
第十六條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)張貼在住宅小區(qū)（或樓宇）的醒目位置，并將各項(xiàng)收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人和使用人公布，接受管委會和住戶監(jiān)督。
第十七條 依法成立的業(yè)主管委會可依據(jù)管委會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時(shí)按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)交的費(fèi)用。
第十八條 凡物業(yè)管理單位實(shí)施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項(xiàng)應(yīng)交的費(fèi)用。不按規(guī)定交費(fèi)的，管委會和物業(yè)管理單位可依據(jù)管委會章程、業(yè)主公約和管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可向人民法院提起訴訟。
第十九條 凡物業(yè)管理單位接受委托并實(shí)施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共費(fèi)用的住宅小區(qū)或樓宇，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)或內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
第二十條 凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或樓宇內(nèi)的待銷商品房和已購買尚未入住的房屋，開發(fā)商和房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳納50％的物業(yè)管理公共費(fèi)。
第二十一條 物業(yè)管理單位利用小區(qū)或樓宇的公共場地、公共設(shè)施、設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)，其收入應(yīng)用于小區(qū)、樓宇住房的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共費(fèi)之不足。
第二十二條 物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的爭議糾紛，爭議雙方可申請物價(jià)部門調(diào)解，也可申請仲裁委或法院裁決。
第二十三條 物業(yè)管理單位違反本辦法和國家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定的，由各級物價(jià)部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。
第二十四條 為促進(jìn)物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，每年由物價(jià)部門會同物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)單位對物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法和向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人或使用人提供服務(wù)的情況進(jìn)行一次群眾測評。凡獲市以上優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)稱號的，給予表彰并授牌；服務(wù)質(zhì)量差、住戶意見大的，降低核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或責(zé)令進(jìn)行整頓，個(gè)別嚴(yán)重的，吊銷收費(fèi)許可證，停止收費(fèi)。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十七大精神為指針，圍繞建設(shè)全面小康社會和構(gòu)建和諧社會要求，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以提升農(nóng)村新村物業(yè)管理工作活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，增強(qiáng)業(yè)主意識，逐步建立社會化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理工作新機(jī)制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業(yè)管理工作新局面。
二、基本原則
開展新村物業(yè)社會化管理，要堅(jiān)持以下原則：
（一）政府引導(dǎo)，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業(yè)社會化管理工作的重要性和必要性，充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主的積極性和創(chuàng)造性，全面接軌市場，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理新機(jī)制。
（二）因地制宜，分類指導(dǎo)。從各住宅小區(qū)的實(shí)際出發(fā)，區(qū)別不同的區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等條件，采取不同的物業(yè)管理模式，積極推進(jìn)拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業(yè)轉(zhuǎn)化工作。
（三）重心下移，屬地管理。新村物業(yè)社會化管理工作的重心下移到鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)），各地對所屬新村的物業(yè)開展工作具體負(fù)責(zé)，強(qiáng)化綜合管理和服務(wù)功能。
三、工作內(nèi)容
在切實(shí)遵循《市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好以下四方面工作：
（一）成立業(yè)主委員會。每個(gè)新村建設(shè)住宅小區(qū)必須成立業(yè)主委員會。當(dāng)?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處、園區(qū)管委會）負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要充分履行好職責(zé)，在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。村民委員會（社區(qū)居委會）應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)，配合區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物管辦調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。
（二）明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)。對新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，要及時(shí)明晰其產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)定必須配備的設(shè)施，應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有；非必配的設(shè)施，如攤?cè)胱≌ㄔO(shè)成本的，也應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有，未攤?cè)氲膭t歸村經(jīng)濟(jì)合作社所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業(yè)管理辦公用房；同時(shí)考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房，確保物業(yè)公司有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入，具體標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）審批后，報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門備案。
（三）提取物業(yè)資金。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定足額提取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修保證金、專項(xiàng)維修資金等，聯(lián)戶自建的由村負(fù)責(zé)收取。三項(xiàng)資金按屬地管理的原則進(jìn)行保管，即鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）、村級實(shí)施項(xiàng)目由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）保管，區(qū)級實(shí)施項(xiàng)目由區(qū)物業(yè)主管部門保管。
（四）選（建）定物業(yè)服務(wù)單位。新村建設(shè)住宅小區(qū)必須實(shí)行市場化運(yùn)作的物業(yè)管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)單位，實(shí)行市場化的物業(yè)管理；根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，也可由村經(jīng)濟(jì)合作社成立專門的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或由業(yè)主委員會實(shí)行業(yè)主自治的管理形式。
四、工作步驟
推進(jìn)新村物業(yè)社會化管理工作，意義重大，時(shí)間緊迫。各地要根據(jù)新村建設(shè)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。
（一）已交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)。用地性質(zhì)屬于國有行政劃撥的，以政府為建設(shè)主體的項(xiàng)目，必須在年6月底前完成新村物業(yè)社會化管理轉(zhuǎn)化工作；以村集體為建設(shè)主體的，則要在年年底前完成。用地性質(zhì)為集體使用的，則要積極創(chuàng)造條件，適時(shí)開展。
（二）新交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)，必須按規(guī)定及時(shí)建立新村物業(yè)社會化管理體制和機(jī)制。
五、組織領(lǐng)導(dǎo)
新村物業(yè)社會化管理工作，已成為人民群眾密切關(guān)注的重大民生問題。各級各部門必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，齊抓共管，形成有效的工作機(jī)制和強(qiáng)大的工作合力。
（一）組建工作機(jī)構(gòu)。區(qū)建立新村物業(yè)社會化管理工作聯(lián)席會議制度，由區(qū)政府分管城建物業(yè)和新村建設(shè)的副區(qū)長牽頭，研究協(xié)調(diào)新村物業(yè)管理重大事項(xiàng)。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)將新村物業(yè)納入管理范疇，作為重要的職責(zé)之一，研究制定全區(qū)新村物業(yè)社會化管理規(guī)范性文件，指導(dǎo)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物業(yè)管理工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）建立推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成立物管辦，作為最主要工作內(nèi)容，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新村物業(yè)管理相關(guān)工作。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，配合做好相關(guān)工作。
（二）明確相關(guān)政策。新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業(yè)稅、房屋契稅等相關(guān)稅費(fèi)，必須按照舊村改造新村建設(shè)的相關(guān)規(guī)定操作；加強(qiáng)探索，建立城鄉(xiāng)一體化物業(yè)管理、社區(qū)管理等新機(jī)制，為市場化物業(yè)管理提供保證。
關(guān)鍵詞：探索物業(yè)管理策略
一、建立各部門共同參與協(xié)作的共管機(jī)制
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)有別于一般的服務(wù)行業(yè)。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會化行為。同時(shí)物業(yè)管理又與政府各個(gè)部門都有著千絲萬縷的關(guān)系。要理順這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，解決物業(yè)管理中各主體的缺位、錯(cuò)位、越位現(xiàn)象，確保物業(yè)管理活動(dòng)健康有序的發(fā)展，必須著力建立健全各部門參與、協(xié)作的齊抓共管工作機(jī)制。
要理順規(guī)劃建設(shè)、物價(jià)、公安、城管、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、文化等管理部門與物業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)主管部門以政策指導(dǎo)為主；價(jià)格主管部門以“分等定價(jià)”辦法宏觀調(diào)控為主；城管部門要按照有關(guān)法規(guī)要求，嚴(yán)格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區(qū)設(shè)立有污染、噪音的經(jīng)營行業(yè)，工商、環(huán)保、文教衛(wèi)生等部門要征求業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司同意；根據(jù)《浙江省物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關(guān)專業(yè)單位接收，并承擔(dān)日常的維護(hù)修養(yǎng)責(zé)任。形成政府各部門、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體多方協(xié)作，共同參與的共管機(jī)制，使我縣物業(yè)管理活動(dòng)呈現(xiàn)健康、有序發(fā)展的新局面。
二、探索新模式，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序
不論在規(guī)劃建成后的新住宅小區(qū)或老小區(qū)，都要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)管理模式。根據(jù)本縣實(shí)際情況，結(jié)合法律法規(guī)和行業(yè)認(rèn)可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對規(guī)模較大，封閉設(shè)施完善，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較好的小區(qū)，委托物業(yè)公司管理。二是兼容管理模式：對規(guī)模不大，共有設(shè)施設(shè)備比較齊全、業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入不高的小區(qū)，實(shí)行兼容管理模式。即由業(yè)主委員會牽頭，把專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)委托專業(yè)單位或物業(yè)公司管理，專業(yè)程度不高的業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會聘請小區(qū)業(yè)主或外來農(nóng)民工去做。三是自營管理模式，對小區(qū)規(guī)模較小，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較低的小區(qū)，實(shí)行自營管理。自營管理是由業(yè)主委員會或通過小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的管理委員會負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等完全由業(yè)主自治。四是社區(qū)管理模式：前三種管理模式行不通的物業(yè)或小區(qū)業(yè)主愿意委托社區(qū)管理的物業(yè)。在選擇不同的管理模式時(shí)，要根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，由業(yè)主來確定，使管理模式符合多數(shù)人的意愿。
三、出臺積極政策，扶持物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展
針對老小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，物業(yè)管理難，政府應(yīng)出臺相應(yīng)政策，緩解老小區(qū)物業(yè)管理難的矛盾。首先，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的初級階段，對管理舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)在稅收政策上給予一定的傾斜優(yōu)惠，以扶持其發(fā)展。二是要結(jié)合老小區(qū)整治改造，通過改造、調(diào)劑、異地建設(shè)等各種途徑將物業(yè)管理用房逐步配置到位，以滿足物業(yè)管理基本需求。三是出臺老小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼額度設(shè)立老小區(qū)長效管理資金（老住宅小區(qū)約100萬m2，每年約60萬元），專項(xiàng)用于補(bǔ)助重點(diǎn)區(qū)域的難點(diǎn)問題整治和彌補(bǔ)老小區(qū)衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施的日常維護(hù)經(jīng)費(fèi)不足，資金由縣財(cái)政統(tǒng)籌管理，計(jì)入老小區(qū)整治成本，納入住房保障體系，由物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)申撥和使用。通過以上政策扶持，逐步緩解老小區(qū)物業(yè)管理難問題，從而帶動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
四、破解物業(yè)收費(fèi)難的瓶頸，建立行之有效的收費(fèi)和制約機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有合理的收費(fèi)，便沒有相應(yīng)的服務(wù)。一是貫徹實(shí)施分檔分級的收費(fèi)辦法,調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2008年9月, 我縣己出臺了菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)。新辦法的服務(wù)內(nèi)容分6個(gè)等級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以菜單式分檔分級，服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以自由組合，調(diào)整現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理符合質(zhì)價(jià)相符、合理盈利的基本需求和居民的消費(fèi)需求。二是建立行之有效，簡便易行、節(jié)約成本的收費(fèi)方式。提倡業(yè)主通過銀行交納物業(yè)費(fèi)的方式；也可以委托樓長、居民小組長以及業(yè)主所在單位代扣代收等多層次收費(fèi)辦法。三是建立強(qiáng)有力地收費(fèi)制約機(jī)制。針對部分業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)問題，建議政府相關(guān)網(wǎng)站定期公布當(dāng)年未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單，由業(yè)主所在單位通知未交費(fèi)的職工自行交納物業(yè)費(fèi)，或要求業(yè)主所在單位從其工資中代扣代交。
五、實(shí)施內(nèi)外兼修工程，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平
經(jīng)過近四個(gè)小時(shí)的審理后，法庭宣布休庭，沒有當(dāng)庭做出宣判。今年6月，健翔園業(yè)主追討物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)案在海淀區(qū)人民法院做出一審判決，健翔園業(yè)委會敗訴。
物業(yè)公司仍拒絕移交經(jīng)費(fèi)
在法庭上，原告健翔園業(yè)委會和被告北京健翔物業(yè)管理有限責(zé)任公司雙方仍圍繞物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用等焦點(diǎn)問題展開激辯，健翔園業(yè)委會堅(jiān)持要求物業(yè)公司移交300萬物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，而健翔物業(yè)公司仍拒絕移交。
此前，在一審中，針對物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況及渠道，健翔物業(yè)公司人韓小勝律師曾表示，錢已經(jīng)花完了，所用項(xiàng)目包括居委會辦公室裝修、業(yè)委會辦公室的家具及電話費(fèi)、小區(qū)垃圾運(yùn)輸?shù)龋医∠栉飿I(yè)公司均有發(fā)票作證。6月20日，海淀區(qū)人民法院在一審判決中認(rèn)定，健翔物業(yè)公司確認(rèn)曾收到過開發(fā)商撥付的啟動(dòng)性費(fèi)用，但就該項(xiàng)啟動(dòng)性費(fèi)用的性質(zhì)、管理使用與歸屬問題卻與小區(qū)業(yè)委會產(chǎn)生了意見分歧。判決書還稱，“健翔園業(yè)委會未能就其主張的物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)性質(zhì)及上述相關(guān)規(guī)定內(nèi)容的具體落實(shí)、執(zhí)行情況，向本院提供相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)”。
本次庭審中，健翔物業(yè)公司代表提交了一些“新證據(jù)”，包括物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用的清單和票據(jù)。而健翔園業(yè)委會主任任晨光說：“這些證據(jù)均在健翔物業(yè)公司手中，在一審時(shí)可以提供而沒有提供，所以不屬于新證據(jù)。”
任晨光認(rèn)為，按照《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條的規(guī)定，物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理，物業(yè)公司所列出的費(fèi)用沒有一項(xiàng)支出屬于公共維修基金的使用范圍，“健翔物業(yè)公司為非法占有這筆經(jīng)費(fèi)，才拼湊了這些使用項(xiàng)目”。 法庭辯論結(jié)束后，法庭主持了調(diào)解，但由于健翔物業(yè)公司只同意移交資料，不同意移交物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，因此調(diào)解沒有成功。但任晨光說：“我還是有信心的，希望通過我們這個(gè)案子警醒其他存在這類問題的小區(qū)都能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。
《物權(quán)法》無法適應(yīng)本案
由于二審結(jié)果要到10月1日左右才能公布，到記者發(fā)稿時(shí)，對于發(fā)起此次訴訟的健翔園小區(qū)業(yè)主委員會來說，本次庭審的結(jié)果依然難以預(yù)料。根據(jù)慣例，二審的結(jié)果會于10月1日左右宣判，“最多會拖到‘十一’長假之后立刻宣判”，原告律師于啟波對記者強(qiáng)調(diào)。而宣判之日，正好是《物權(quán)法》執(zhí)行之時(shí)。
雖然健翔園案沒能趕上《物權(quán)法》的實(shí)施，不過，法律專家指出，即時(shí)能夠趕上，本案也無法依據(jù)《物權(quán)法》來判決。知名律師孟憲生說：“物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)是根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》以及其他相關(guān)規(guī)定來的，而這些規(guī)定是有法律約束力的，所以法院判決的法律基礎(chǔ)就是北京市的這些相關(guān)規(guī)定。”原告健翔園業(yè)委會律師于啟波說：“由于一審時(shí)法院的判決是依據(jù)北京市的法規(guī)，所以二審還需要依據(jù)這些法規(guī)，而不會依據(jù)《物權(quán)法》判決。”
不過，案件的關(guān)鍵點(diǎn)并不在于此，北京市關(guān)于物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的規(guī)定是不是明確才是決定案件結(jié)果的關(guān)鍵所在。但據(jù)記者了解，到目前為止，除了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》對這筆費(fèi)用以及對費(fèi)用的來源有規(guī)定，但是北京市對于該項(xiàng)費(fèi)用的定性以及引用相關(guān)規(guī)定涉及的制度及具體執(zhí)行情況，尚無具體、詳實(shí)的實(shí)施方案和明文規(guī)定。
北京中實(shí)物業(yè)公司副總經(jīng)理孫建偉表示，據(jù)他了解，大部分開發(fā)商都會履行給予啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的義務(wù)，但在數(shù)額上可能達(dá)不到市政府文件要求的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司很難全部拿到啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；還有的開發(fā)商雖然給了啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，但要求物業(yè)公司在3至5年內(nèi)進(jìn)行返還。目前，還有一些物業(yè)公司在參與招投標(biāo)競爭時(shí)，就明確提出不要開發(fā)商的啟動(dòng)資金，而是自己墊付。
孫建偉還說：“對于北京市政府的這一規(guī)定，后來北京市建委曾就此問題給予某一物業(yè)公司回復(fù)稱，對于物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，開發(fā)商與物業(yè)公司雙方可根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商解決。而現(xiàn)實(shí)是，很多小區(qū)業(yè)主還并不知道有物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。”
健翔園業(yè)委會要繼續(xù)追討經(jīng)費(fèi)
“6月份一審的敗訴并不能說明實(shí)際問題，我們認(rèn)為法官對北京市相關(guān)文件的理解有偏差，真正能對北京物業(yè)管理市場產(chǎn)生巨大影響的還是二審結(jié)果，所以二審這一仗必須要打。”于啟波說。
6月初，海淀法院一審以物管啟動(dòng)費(fèi)的定性和具體執(zhí)行尚無明文規(guī)定，對健翔園小區(qū)的訴訟請求全部予以駁回。不過根據(jù)我國法律二審終審制，無論此番一中院審判的結(jié)果如何都將是最后的終審判決。
據(jù)記者了解，二審?fù)徶螅ü僭鴧f(xié)調(diào)原被告之間和解，不過任晨光表示，物業(yè)管理公司所說的和解只是移交資料，而對政府規(guī)定的300萬元物管啟動(dòng)費(fèi)只字不提歸還。并反問記者：“如果這樣你會和解嗎?” 據(jù)孟憲生的粗略測算，在21號令(《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》)被漠視的10余年中，有數(shù)十億物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)神秘失蹤。從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區(qū)的物業(yè)公司沒有一家公示過這筆費(fèi)用。一旦健翔園業(yè)委會二審敗訴，全市消失的數(shù)十億物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)將很難再通過法律途徑追討。
為此，北京市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長王巖及市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業(yè)主詳細(xì)解讀了“辦法”的新內(nèi)容：（摘自4月5日新京報(bào)內(nèi)容）
1）裝修管理首次列為收費(fèi)項(xiàng)目
「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費(fèi)用不得超過4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費(fèi)用最高不得超過3元。
「解讀：這是首次將裝修管理列為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目。這主要是考慮到業(yè)主在對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，會對小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施產(chǎn)生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業(yè)公司要檢查進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛，對裝修人員實(shí)行出入證管理，以及調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛，及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾（集中堆放時(shí)間不得超過3天）。
2）保安費(fèi)和清潔費(fèi)上漲
小區(qū)規(guī)劃紅線及樓宇公共區(qū)域內(nèi)。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括樓宇對講（可視對講）及門禁系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等5項(xiàng)。
「解讀：以前普通住宅的用戶保安費(fèi)平均每月要交納3至5元，如果按照每戶房屋建筑60平方米計(jì)算，新規(guī)定收取的保安費(fèi)為每月每戶超過6元。同時(shí)，以前普通住宅的用戶清潔衛(wèi)生費(fèi)為每月1.5至5元，按每戶房屋建筑60平方米計(jì)算，新規(guī)定收取的清潔衛(wèi)生費(fèi)一般都超過5元。
3）電梯維修費(fèi)單獨(dú)設(shè)賬
「草案：物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，專款專用。發(fā)生大、中修及專項(xiàng)工程維修時(shí)，才可使用，業(yè)主不再交納。
「解讀：建設(shè)部、財(cái)政部出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》已經(jīng)規(guī)定，購房者按購房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中仍然有產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費(fèi)的規(guī)定。另外，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用中也包括有大中修費(fèi)和折舊費(fèi)，存在業(yè)主重復(fù)交費(fèi)問題。
4）水電交費(fèi)再無手續(xù)費(fèi)
「草案：物業(yè)代收水、電、氣、熱等各類費(fèi)用，將向自來水公司等專業(yè)公司收取手續(xù)費(fèi)，業(yè)主不用再交納任何手續(xù)費(fèi)用。
「解讀：水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取，應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取。如：委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)辦法卻規(guī)定，水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M(fèi)的代收服務(wù)費(fèi)要由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符，因此必須調(diào)整。
5）普通住宅不再劃分檔次
「草案：取消對普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
「解讀：現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)辦法將普通住宅的物業(yè)服務(wù)分成甲、乙、一般3個(gè)檔次，執(zhí)行不同的管理費(fèi)收費(fèi)準(zhǔn)。而現(xiàn)在，出臺了“95期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)
下列5類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：
1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；
2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；
3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；
