時間：2023-05-29 18:22:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項(xiàng)目可行性研究的重要性
項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確
項(xiàng)目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評價可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。
1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述
情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過程中認(rèn)為知識寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。
2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：
2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)
通過在學(xué)習(xí)過程中綜合運(yùn)用市場營銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計與分析、計算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。
2.2 課程教學(xué)內(nèi)容
課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實(shí)用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個課時，實(shí)踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)過程存在的問題
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問題：
3.1 不同學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度高
房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。
3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對知識掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實(shí)施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計重點(diǎn)問題不突出。
3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低
由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當(dāng)時尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項(xiàng)目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。
3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實(shí)時信息
房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時安排、教學(xué)計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實(shí)時動態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對性和實(shí)用性。
4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)的思考
為了能夠規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：
4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識
建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學(xué)、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。
4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開展實(shí)地調(diào)研的情境教育
學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學(xué)生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過程中形成對項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。
第二，由班級同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對土地購買決策、項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計或者項(xiàng)目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫市場調(diào)研方案并進(jìn)行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。
第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
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3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項(xiàng)目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項(xiàng)目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類
1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細(xì)分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機(jī)會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場細(xì)分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競爭性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法2.細(xì)分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風(fēng)險分析的基本方法2.投資風(fēng)險評估的方法
3.投資風(fēng)險防范對策的相關(guān)知識1.項(xiàng)目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營計劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評估投資風(fēng)險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標(biāo)價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實(shí)施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實(shí)施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項(xiàng)目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項(xiàng)目市場定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標(biāo)
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會分析
5.能夠進(jìn)行市場投資預(yù)測
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價目標(biāo)定價2.能夠制定項(xiàng)目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機(jī)制并制估定評估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測評機(jī)制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；定價；沖突
一、引言
發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國的房地產(chǎn)市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細(xì)化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的開發(fā)商越來越多，中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目，開發(fā)商和銷售商的立場不同，專業(yè)知識和能力不同，對項(xiàng)目的定價就會有不同的意見，雙方會產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銷售商的利益，針對實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價原則和方法。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價的重要性及主要策略和方法
房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價格盡快銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益和利潤。要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場中的競爭地位對產(chǎn)品準(zhǔn)確定價，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性價比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競爭優(yōu)勢，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價過高，超過項(xiàng)目的市場價值，則對客戶不能形成較強(qiáng)的購買吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價過低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。
根據(jù)市場營銷理論和價格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導(dǎo)向定價法；（3）需求導(dǎo)向定價法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數(shù)定價等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及多個主體，也存在多個相關(guān)利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開發(fā)商利益集團(tuán)來看，涉及到開發(fā)商本身，設(shè)計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開發(fā)商四個利益主體的角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)商品的定價權(quán)應(yīng)由政府還是開發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價，離不開銷售商的工作。
三、實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價面臨的矛盾和沖突
對于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權(quán)沖突以及價格與銷售進(jìn)度的矛盾。
（一）開發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價上的沖突
目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對產(chǎn)品定價就會有不同的意見。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產(chǎn)開發(fā)商將一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對市場的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價格在盡量短的時間內(nèi)銷售出去。
目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。
2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬元進(jìn)行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項(xiàng)目銷售，便于其在較短時間完成項(xiàng)目的銷售后離場。
但對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷售時，項(xiàng)目的開發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定價方面傾向于高定價，對于產(chǎn)品以較高價格銷售有很高的積極性。
由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。
（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價權(quán)與對市場變化敏感性的矛盾
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價都要發(fā)表意見，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價。
目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價的建議方案，開發(fā)商對銷售商提出的定價建議方案進(jìn)行審核。如果開發(fā)商認(rèn)可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價；如果開發(fā)商不認(rèn)可銷售商提出的方案，則對其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價。總體來講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。
正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識優(yōu)勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強(qiáng)的敏感性，比開發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷售商進(jìn)行銷售后，開發(fā)商直接面對、接觸客戶和市場的機(jī)會就大大減少，主要由銷售商承擔(dān)；所以，銷售商對于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場中的地位和優(yōu)劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價，其定出的價格應(yīng)該更能符合市場的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場中的競爭地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。
但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價稍低于其應(yīng)有的市場價值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價權(quán)交給銷售商，就會發(fā)生道德風(fēng)險問題，銷售商就不會站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價就會偏低，損害開發(fā)商的利益。
雖然理論上銷售商對于項(xiàng)目產(chǎn)品定價的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場定價。但是，定價權(quán)交給銷售商，又會產(chǎn)生道德風(fēng)險，損害開發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價高低與銷售進(jìn)度的矛盾
根據(jù)需求定律，社會對產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價格越高，其需求越小；價格越低，需求越大。
對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價較高，就會影響到項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價，社會對項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時期內(nèi)項(xiàng)目的銷售量降低，項(xiàng)目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售周期延長。
房地產(chǎn)開發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機(jī)會成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對開發(fā)商而言，按時（下轉(zhuǎn)第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關(guān)系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。
因此，開發(fā)商要處理好利潤與資金鏈和機(jī)會成本的關(guān)系，處理好定價高低與銷售進(jìn)度的矛盾。
四、做好實(shí)行銷售項(xiàng)目產(chǎn)品定價的建議
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。
（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動銷售商的積極性
銷售商在產(chǎn)品定價方面存在道德風(fēng)險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內(nèi)銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對于售價提高的貢獻(xiàn)度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價時的道德風(fēng)險行為出現(xiàn)。
（二）開發(fā)商多做市場調(diào)研，提高對市場變化的把控度
由于道德風(fēng)險問題，開發(fā)商本能地對于銷售商提出的項(xiàng)目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發(fā)商本身對于房地產(chǎn)市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場營銷人才，多做市場調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價。
（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。
對于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發(fā)商設(shè)計好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場變化，同時根據(jù)自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動銷售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷風(fēng)險;風(fēng)險應(yīng)對
一、引言
房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，房屋銷售不僅直接關(guān)系到能否將房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為市場所需的商品，實(shí)現(xiàn)投資回收并獲取利潤，也是影響項(xiàng)目成敗的重要因素。
二、現(xiàn)階段我國房屋銷售情況分析
國家統(tǒng)計局的2010年2月到2015年5月份全國商品房銷售面積和銷售額的圖表顯示（圖一）。截止到2015年上半年，全國商品房總銷售額達(dá)到24409億元，同比增長3.1%；商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，階級分化卻日趨嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售中將面臨怎樣的風(fēng)險，以及該如何處理這些風(fēng)險，將成為開發(fā)者首要研究的問題。
三、房屋銷售中的主要風(fēng)險
1．定價風(fēng)險
決定房地產(chǎn)項(xiàng)目獲利能力的關(guān)鍵因素之一是房屋的銷售價格。定價風(fēng)險主要是由于市場定位不準(zhǔn)確、市場調(diào)研不充分，或者是缺乏對房地產(chǎn)市場價格變動的跟蹤，致使房屋銷售定價策略不合理而給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所帶來的損失。在房地產(chǎn)市場，消費(fèi)者對價格最敏感。房屋銷售定價不當(dāng)，盲目提高或壓低銷售價格，均可能產(chǎn)生銷售風(fēng)險。
2．銷售渠道風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)商品房的價值，就必須通過適當(dāng)?shù)匿N售渠道。正確選擇銷售渠道，有助于擴(kuò)大銷售量、加速資金回籠，以達(dá)到投資回收并獲取利潤的目的。如果銷售渠道選擇不恰當(dāng)，可能會影響到銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3．促銷方式風(fēng)險
不管選擇何種銷售渠道，要想順路完成銷售目標(biāo)，還必須有恰當(dāng)?shù)拇黉N方式向消費(fèi)者傳遞樓盤信息，讓潛在的購房者或置業(yè)投資者認(rèn)識、了解銷售的樓盤，引導(dǎo)其購買意愿或投資意向。
四、如何應(yīng)對房屋銷售中的問題與風(fēng)險
1．通過充分的市場調(diào)研找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場定位
房地產(chǎn)企業(yè)要重視前期策劃階段的市場定位，通過充分的市場調(diào)研和細(xì)化市場分析，了解潛在的消費(fèi)群體的居住生活規(guī)律、喜好、社會特點(diǎn)等，在房屋價格、戶型、產(chǎn)品品質(zhì)和適度超前性等方面找準(zhǔn)市場定位，設(shè)計出符合目標(biāo)客戶源要求的產(chǎn)品，從源頭上減少因市場定位失誤而可能帶來的銷售隱患。
2．制定合理的營銷策略
項(xiàng)目營銷策劃應(yīng)與投資策略、資金運(yùn)作方式結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌確定營銷策略，如銷售產(chǎn)品的定價、入市時機(jī)的確定、促銷方式的組合運(yùn)用、銷售渠道的選擇等。
3．加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳和推廣工作
項(xiàng)目的宣傳和推廣要有系統(tǒng)周密的策劃，通過巧妙的新聞攻勢、媒體廣告、公關(guān)活動等，有計劃、有節(jié)奏地將房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)有效傳播給廣大消費(fèi)者；要借助設(shè)計得體的樣板房，不斷激發(fā)購房者情感精神層面的體驗(yàn)要求，以此強(qiáng)化購房者的購買信心。
4．采取靈活的價格策略并準(zhǔn)確把握銷售時機(jī)
價格定位和銷售時機(jī)的選擇往往是影響銷售成果，甚至是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行價格定位時，應(yīng)該采取靈活多變的動態(tài)價格定位和價格策略，根據(jù)市場需求變化、競爭對手情況和樓盤自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，使價格與銷售渠道、促銷方式、入市時機(jī)等更好地結(jié)合，促進(jìn)和擴(kuò)大銷售。
五、總結(jié)
現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，在國家不斷推出利好政策下，尤其是全面放開二胎以后，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的關(guān)注度還將繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是國家宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但面對高庫存的壓力和嚴(yán)峻的市場環(huán)境，如何進(jìn)行房地產(chǎn)營銷應(yīng)該成為企業(yè)首先考慮的問題。
作者:趙駿 單位:華北水利水電大學(xué)
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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；存在問題
1 前言
房地產(chǎn)行業(yè)是一個地域性很強(qiáng)的行業(yè)，即便是同一地區(qū)，由于項(xiàng)目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環(huán)境不同、規(guī)劃不同等等也會帶來項(xiàng)目內(nèi)容的極大不同。與公司管理相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的不同在于其有一個生命周期：開始、執(zhí)行、結(jié)束。由于部分公司分不清公司管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的區(qū)別，混淆了兩種管理從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理無法順暢進(jìn)行；有些人將項(xiàng)目管理與工程管理的概念等同，不同的部門相互推卸責(zé)任，影響了項(xiàng)目的進(jìn)度與經(jīng)濟(jì)效益。理對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是極其重要的部分，開發(fā)商的前期策劃、市場調(diào)研、計劃可行性判斷與論證、經(jīng)濟(jì)分析評價以及后期的營銷策劃等過程都需要項(xiàng)目管理，從而實(shí)現(xiàn)最終產(chǎn)品的出臺。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到多方面多專業(yè)：規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、經(jīng)濟(jì)、營銷、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專業(yè)技術(shù)人員的共同參與、相互協(xié)調(diào)，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得預(yù)期回報。由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的工作，施工項(xiàng)目的成功管理能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，也能提高社會效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作不可或缺。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義及遵循原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個分類，它是指管理者綜合運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論與方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行全方位的綜合管理，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質(zhì)量管理原則；責(zé)任對等原則。房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，近些年房價的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目管理的角度，降低房地產(chǎn)的成本，盡可能實(shí)現(xiàn)最低目標(biāo)成本的要求，同時要保證房產(chǎn)質(zhì)量。質(zhì)量是企業(yè)生命的靈魂，尤其是房地產(chǎn)，其產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到其生死存亡，因此必須嚴(yán)把房產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，行之有效的實(shí)行項(xiàng)目管理。責(zé)任對待原則是針對房地產(chǎn)商提出的，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)注重自己的生產(chǎn)責(zé)任，不能只注重進(jìn)度與資金回籠問題。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題
3.1 可行性研究不夠
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個最基本前提就是前期研究。只有項(xiàng)目確定了，才能進(jìn)行項(xiàng)目的前期投資工作的跟進(jìn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得項(xiàng)目后，沒有足夠的市場調(diào)研以及前期可行性研究就立馬動工，僅僅根據(jù)市場的走風(fēng)做事，西施效顰的做法，導(dǎo)致社會資源的極大浪費(fèi)。
3.2 項(xiàng)目監(jiān)督程序不完善
項(xiàng)目前期的可行性研究不夠，有些房地產(chǎn)商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進(jìn)度，對于工程中的安全問題和質(zhì)量問題監(jiān)督缺少足夠的重視。當(dāng)設(shè)計與實(shí)際施工產(chǎn)生分歧時，房地產(chǎn)開發(fā)商往往一味從利益的角度出發(fā)修改圖紙，缺乏必要的實(shí)際調(diào)查分析，大多數(shù)臨時分析都是一念而定，缺乏可靠性，監(jiān)督工作更是無從說起。
3.3 合同管理意識淡薄
這方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的合同意識中。我國傳統(tǒng)思想強(qiáng)調(diào)有些事情“口頭”意會便可，不注重合同的落實(shí)。隨著我國加入世界經(jīng)濟(jì)競爭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對于我國的傳統(tǒng)思想是一項(xiàng)極大地挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在今后的工作中注重合同的作用，對于合同中每個字每句話都要細(xì)細(xì)斟酌，找出最合適的用語，不能隨意修改合同。
3.4 業(yè)主、承包商、分包商之間矛盾
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的收尾階段，各業(yè)主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土建施工階段，工作較為單一，項(xiàng)目管理相對簡單，在總包合同中已經(jīng)包含了相關(guān)的內(nèi)容，監(jiān)理方與管理工作人員按照合同中關(guān)于分包等問題的規(guī)定能夠很容易的完成項(xiàng)目管理工作。工程招標(biāo)時，有關(guān)工程接口界定、工程配合的內(nèi)容不夠詳細(xì)，所簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)密，這樣就讓一些合作意識不良的總承包商對于工程分包等問題上大做文章，給業(yè)主項(xiàng)目管理人員帶來不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問題中，以致于造成工程延期。當(dāng)業(yè)主分包工程的分包商遇到問題時往往找業(yè)主，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成為協(xié)調(diào)人員，在項(xiàng)目收尾階段，大部分的時間都花在協(xié)調(diào)工作中，造成浪費(fèi)。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在問題的解決措施
對于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的各種問題，應(yīng)當(dāng)積極采用新的管理理念，規(guī)范項(xiàng)目的合理運(yùn)作，避免項(xiàng)目運(yùn)作過程中不合理的管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，好的項(xiàng)目管理決定著其是否能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)競爭中盡早占據(jù)優(yōu)勢。
4.1 確保前期可行性研究的嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)行
項(xiàng)目前期的市場定位與產(chǎn)品研究、項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略等都是前期可行性研究的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，企業(yè)品牌建設(shè)不應(yīng)再局限于單純的廣告投入，越來越多成熟的消費(fèi)者會將眼光放在產(chǎn)品的質(zhì)量與售后服務(wù)上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對自己的產(chǎn)品有一個客觀全面的認(rèn)識，對其進(jìn)行客觀合理的評價。充分的前期可行性研究對于確保產(chǎn)品的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商自身的利益最大化目標(biāo)都有重要的作用，應(yīng)該注重該工作的進(jìn)行，嚴(yán)謹(jǐn)對待。
4.2 完善項(xiàng)目管理的程序
完善程序監(jiān)督制度并透明化，能夠確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的管理不規(guī)范問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況加強(qiáng)監(jiān)委會的作用，借助第三方力量防止自己監(jiān)視自己的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個系統(tǒng)的大項(xiàng)目，其涉及到的項(xiàng)目點(diǎn)較多、戰(zhàn)線較長、項(xiàng)目面廣，中間涉及到的內(nèi)容較為全面，只有項(xiàng)目管理工作確實(shí)到位，按部就班的實(shí)施，并根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整管理方式，積極解決項(xiàng)目進(jìn)行過程中遇到的問題，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4.3 提高開發(fā)商的合同意識
在前期充分完整的調(diào)查基礎(chǔ)上才能切實(shí)提高項(xiàng)目管理意識，針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)商合同意識薄弱的現(xiàn)狀，應(yīng)該不斷強(qiáng)化其管理意識，讓其明白項(xiàng)目管理的重要性。改變房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)觀念，使其意識到合同的作用，意識到合同具有的強(qiáng)制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)商合同意識薄弱的現(xiàn)狀，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理更好地實(shí)現(xiàn)。
4.4 高度重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作
針對項(xiàng)目收尾階段常出現(xiàn)的矛盾問題，應(yīng)該考慮在項(xiàng)目收尾階段建立一個工程項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)由房地產(chǎn)開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、并囊括工程管理、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購人員、銷售人員、物業(yè)管理人員等內(nèi)部工作人員。工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員與工程項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu)分工協(xié)作，更好地完成工程項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理、項(xiàng)目交付工作。
針對各分包商無法完成總承包商組織分包的工程內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商發(fā)包的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，深化各類發(fā)包工程的內(nèi)容的招標(biāo)合同內(nèi)容。最重要的是，實(shí)現(xiàn)研究工程內(nèi)容的建設(shè)時間、驗(yàn)收、資料、協(xié)作、交接、安全、場地等等接口配合條件，事先就可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行策略制定。
5 小結(jié)
房地產(chǎn)是關(guān)系到我國國計民生的重要行業(yè)，其質(zhì)量關(guān)系到國之根本。提高我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平已是刻不容緩的重要問題。因此，堅(jiān)持科學(xué)合理的管理方法，提高項(xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)與管理水平，建立并不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)策劃 前期策劃 市場定位
1 緒論
推動我國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的三架大馬車：消費(fèi)、出口、投資。而作為直接影響地方財政增收，與群眾密切相關(guān)的房地產(chǎn)，則在現(xiàn)今可以說時時刻刻受到關(guān)注。隨著國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)已經(jīng)從大中城市走向城郊、走向鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，正以其旺盛的生命力，和無限的發(fā)展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉(xiāng)村，田園詩畫的居住環(huán)境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉(xiāng)村去現(xiàn)在不是一兩個先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉(xiāng)村房地產(chǎn)，更多的要考慮城市元素，要加上現(xiàn)代的東西，這樣才有生命力。從事鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)前期定位策劃，是一項(xiàng)艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產(chǎn)作借鑒，但是必須在這個基礎(chǔ)上突破，難度更大。可以說現(xiàn)在城市房地產(chǎn)好做，鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)卻不好做。因此系統(tǒng)的研究鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策劃經(jīng)驗(yàn)，可以更好的拉動鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)融合進(jìn)程，可以更多地把城鎮(zhèn)人口從城鎮(zhèn)的擁擠中解放出來，治好城鎮(zhèn)病，更加合理地搭配城鄉(xiāng)居住生活布局。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快的發(fā)展。
2 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃實(shí)證分析
2.1 九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目概況
九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目以整體效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點(diǎn)，著重刻畫純生源態(tài)的生態(tài)環(huán)境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優(yōu)美的居住地區(qū)，住宅區(qū)可以分為功能區(qū)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間、分期開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、構(gòu)成統(tǒng)一整體。目前市場出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項(xiàng)目規(guī)模大小一般，項(xiàng)目戶型以多層住宅為主，有部分商業(yè)產(chǎn)品，另外有少部分別墅產(chǎn)品。這項(xiàng)目顯現(xiàn)了與眾不同的原生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造了既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。
本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉(xiāng)柴璽欣園為案例探討九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策略理論和方法研究。
2.2 市場調(diào)查與分析
本研究采取隨機(jī)抽樣的方式進(jìn)行調(diào)查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉(xiāng)發(fā)放問卷，共發(fā)放300份，回收的問卷數(shù)261份，有效地排除被調(diào)查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時，年齡、職業(yè)和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對問卷得到信息進(jìn)行處理，對問卷中出現(xiàn)的問題進(jìn)行修改，不斷調(diào)整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴(yán)謹(jǐn)性。
樣本基本資料描述主要就年齡、職業(yè)、收入水平等分別進(jìn)行了描述。本研究調(diào)查問卷共有12個題項(xiàng)，所以回收的有效問卷數(shù)量基本符合要求。
2.3 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析
2.3.1 目標(biāo)市場定位
鄉(xiāng)村房地產(chǎn)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質(zhì)，同時凸顯區(qū)域高素質(zhì)住宅的鄉(xiāng)村房地產(chǎn)市場前景。
由于開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉(xiāng)里富裕家庭、外出務(wù)工一族、又想改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要組成部分。通過市場調(diào)研分析，為了適應(yīng)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群購房和適應(yīng)開發(fā)區(qū)住房需求而開發(fā)的，具有原生態(tài)化與人文品位高的基本特點(diǎn)，更而以人為本的體現(xiàn)具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設(shè)綠色住宅的觀念。
2.3.2 九江縣鄉(xiāng)村居民購房意向分析
對本縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群情況的了解，需要充分的利用市場調(diào)查資料。在市場調(diào)查過程中，要綜合運(yùn)用多種調(diào)查方法，本文運(yùn)用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實(shí)驗(yàn)法。
根據(jù)九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目民意購房市場調(diào)研所做的調(diào)查數(shù)據(jù)，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據(jù)年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數(shù)最少。根據(jù)職業(yè)特征來分析：在有意向購房人中，外出務(wù)工人員最多，其次是教師。兩者占總?cè)藬?shù)的53.10%。此外公務(wù)員、醫(yī)務(wù)人員、民營及個體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)很少。根據(jù)家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目標(biāo)客戶定位與分析
本項(xiàng)目是主要以開發(fā)區(qū)附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉(xiāng)事業(yè)成功人士等目標(biāo)客戶享受生活的購房需求和適應(yīng)開發(fā)區(qū)住房需求為目的而開發(fā)的，具有美好自然環(huán)境、智能化、原生態(tài)化和人文品位高的基本特點(diǎn)，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)。營造一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點(diǎn)。所以提出一種營造健康家庭，建設(shè)綠色住宅的觀念。因此，本次項(xiàng)目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務(wù)工一族、其他。
3 結(jié)論與展望
3.1 研究結(jié)論
鄉(xiāng)村房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中一個非常有潛力的項(xiàng)目，中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，發(fā)展鄉(xiāng)村房地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要戰(zhàn)略方向。本文通過定量分析與定性分析相結(jié)合得出了以下前期策劃內(nèi)容與方法方面的研究成果：
①通過對市場調(diào)研分析預(yù)測、產(chǎn)品定位研究、價格定位研究、經(jīng)濟(jì)效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應(yīng)重點(diǎn)研究的內(nèi)容及方法。
②本文研究了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容與研究方法，但房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容和方法應(yīng)隨項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度等因素而有所改變，并且應(yīng)隨著項(xiàng)目進(jìn)度而逐步深化、專業(yè)化指導(dǎo)開發(fā)工作的開展。
3.2 研究結(jié)論應(yīng)用于鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃的建議
首先，在鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位方面，主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。其次，在項(xiàng)目規(guī)劃策略上，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據(jù)市場調(diào)查的情況來看，顧客對戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標(biāo)客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務(wù)工一族。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；經(jīng)濟(jì)評估；可行性
中圖分類號：F235文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
經(jīng)濟(jì)評估是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)科學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、社會環(huán)境、法律因素等方面進(jìn)行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進(jìn)行仔細(xì)的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行合理的預(yù)測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟(jì)效益，評估項(xiàng)目是否可行，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。
一、經(jīng)濟(jì)評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提
1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)。項(xiàng)目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟(jì)評估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。
2、對金融機(jī)構(gòu)而言，審查項(xiàng)目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。
3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準(zhǔn)立項(xiàng)的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中普遍存在的問題
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中因?yàn)樯婕暗揭幌盗袛?shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。
1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設(shè)項(xiàng)目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對于擬建項(xiàng)目來說缺乏針對性，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。
2、立場不公正
為了滿足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實(shí)，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實(shí)際。有的可行性研究單位怕?lián)L(fēng)險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實(shí)際，違背實(shí)事求是原則，立場不公正。
3、經(jīng)濟(jì)評價不客觀
經(jīng)濟(jì)、財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的核心，是決策階段項(xiàng)目排序和取舍的主要依據(jù)。正因?yàn)槿绱耍恍└憬?jīng)濟(jì)評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質(zhì)量不具備可靠性。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大
造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，技術(shù)不過關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。
三、掌握市場動態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強(qiáng)評估管理
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術(shù)、效益三方面對項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：
1、要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。
2、要時刻關(guān)注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)
國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質(zhì)量問題，首先要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅(jiān)決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻理解，慎重立項(xiàng)。
3、要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點(diǎn)。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。
4、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)評價
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評價項(xiàng)目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險，從而達(dá)到利益最大化。
四、如何確保經(jīng)濟(jì)評估質(zhì)量的措施
1、評估團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。根據(jù)管理學(xué)的觀點(diǎn)，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團(tuán)隊(duì)，才能為成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。團(tuán)隊(duì)中首先要有一個能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認(rèn)真仔細(xì)的人選組成一支具有合作精神的團(tuán)隊(duì)。
2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責(zé)、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應(yīng)該注意的問題，調(diào)查時應(yīng)具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實(shí)事求是，不能夸大或縮小事實(shí)，能量化的必須量化，并且計量準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)真實(shí)。然后通過團(tuán)隊(duì)集體討論、分析，匯總出一個準(zhǔn)確的結(jié)果。
3、產(chǎn)品定位。市場營銷學(xué)告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、驗(yàn)收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計階段就應(yīng)該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點(diǎn)是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標(biāo)消費(fèi)者或目標(biāo)消費(fèi)市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標(biāo)市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。
4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項(xiàng)目概算指標(biāo)，它反映了項(xiàng)目建設(shè)各個階段所需的投資量。一個項(xiàng)目按開發(fā)流程劃分為項(xiàng)目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段、運(yùn)行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費(fèi)用，對項(xiàng)目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用主要有機(jī)會分析費(fèi)、市場調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)。啟動階段的費(fèi)用主要有土地取得費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、居民安置費(fèi)、項(xiàng)目申報手續(xù)費(fèi)、圖紙?jiān)O(shè)計費(fèi)。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運(yùn)行及銷售階段的費(fèi)用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護(hù)成本和財務(wù)成本。從各階段的費(fèi)用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項(xiàng)目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段，而項(xiàng)目開發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點(diǎn)多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對前幾個階段的費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點(diǎn)，預(yù)先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點(diǎn)，也就是說在這個節(jié)點(diǎn)上累計投資量最大，也就是項(xiàng)目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點(diǎn)上滿足不了這個需求，項(xiàng)目開發(fā)就有夭折的可能。
所以說，只有正確的經(jīng)濟(jì)評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項(xiàng)目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。
結(jié)束語
在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，經(jīng)濟(jì)評估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報告的質(zhì)量，從而影響到在項(xiàng)目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項(xiàng)目投資建設(shè)的順利完成。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：溫泉旅游經(jīng)濟(jì) 城郊房地產(chǎn) 協(xié)調(diào)發(fā)展
溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠(yuǎn)郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費(fèi)（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個值得探討的課題。
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)對城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響
（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資
溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟(jì)價值已經(jīng)為世人所認(rèn)識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠(yuǎn)市2012年旅游總收入達(dá)到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運(yùn)營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達(dá)到686.57萬人次，清遠(yuǎn)市溫泉旅游總收入達(dá)到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項(xiàng)目招商情況來看，投資額度最大的項(xiàng)目達(dá)到30億元（北京國際體育運(yùn)動培訓(xùn)、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項(xiàng)目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項(xiàng)目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對外部資本吸引力較大，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價值
溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會成為一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而且會帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費(fèi)項(xiàng)目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產(chǎn)價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項(xiàng)目達(dá)29個，其均價為9600元/平米，但度假區(qū)的房價卻達(dá)到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價值增值由此可見一斑。實(shí)際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預(yù)期，同時，部分社會公眾特別是有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動房地產(chǎn)價值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費(fèi)將發(fā)生重要的作用，即由于消費(fèi)者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價格，從而有可能進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售
房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個重要的課題，特別是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進(jìn)而激發(fā)市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ螅磥碓摻紖^(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會通過團(tuán)購等方式投資于該地，進(jìn)而拉動房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的作用
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟(jì)多以度假村（區(qū)）的形勢出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達(dá)到發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動作用明顯，因而會促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮。
（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴(yán)重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的則會大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個方面：一方面是溫泉消費(fèi)本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費(fèi)提供了場所，特別是當(dāng)前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實(shí)際上，在溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴(yán)格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗(yàn)溫泉的文化，同時還要親身體驗(yàn)溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強(qiáng)大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游區(qū)域會產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動力進(jìn)入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個就業(yè)崗位，就可帶動相關(guān)行業(yè)增加4.2個就業(yè)機(jī)會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業(yè)，這些人員會產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學(xué)的《中國民生發(fā)展報告2013》標(biāo)準(zhǔn)，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業(yè)崗位就相當(dāng)于共有5.2個人就業(yè)，會產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟(jì)繁榮，則必然會帶來相當(dāng)?shù)淖≌枨蟆?/p>
（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學(xué)制品、香料、精油等工業(yè)品將會被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學(xué)合理，本地資源優(yōu)勢明顯，甚至可能在某一細(xì)分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對科學(xué)研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。
（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)是一個綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項(xiàng)目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導(dǎo)，配套打造了以休閑旅游與為內(nèi)容的文化旅游項(xiàng)目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項(xiàng)目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察與設(shè)計，此外，還包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。
推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考
《山東溫泉旅游消費(fèi)體驗(yàn)活動調(diào)查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機(jī)，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地?fù)屨纪恋兀@一過程由于溫泉多處于相對偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計不科學(xué)等問題，部分地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念
要堅(jiān)決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠(yuǎn)，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項(xiàng)目文化、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度大。
（二）明確目標(biāo)對象科學(xué)確定不同開發(fā)項(xiàng)目
溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標(biāo)對象，如果以商戶為目標(biāo)則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細(xì)分目標(biāo)確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、布局情況，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢合理選擇開發(fā)項(xiàng)目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢明確開發(fā)模式，控制項(xiàng)目風(fēng)險。
（三）科學(xué)規(guī)劃并推動郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)
作為城郊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學(xué)的規(guī)劃才能達(dá)到開發(fā)的目標(biāo)（封季媛、王寧，2013）。在實(shí)際操作中，要搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局，要針對工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學(xué)的布局房地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到既方便又集約的目標(biāo)，集約即要推動同一類型用地特別是工業(yè)用地相對集中，對于溫泉核心區(qū)域要提高投入強(qiáng)度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)
提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平。此外，在運(yùn)行過程中，要根據(jù)市場發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對殘疾人的需求改進(jìn)一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。
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4.封季媛，王寧.桂林國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)發(fā)展策略―雁山旅游地產(chǎn) LPFs 模式的探討[J].商，2013（7）
一、房地產(chǎn)成本管理主要問題分析
1.取得土地使用權(quán)階段。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和開發(fā)都離不開土地，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)與土地密不可分。取得土地使用權(quán)耗費(fèi)的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的過程中，將其納入到項(xiàng)目可行性研究和分析的進(jìn)程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)前期成本進(jìn)行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)效益，并將取得土地使用權(quán)的過程納入到項(xiàng)目可信性研究中，綜合進(jìn)行投資的評審，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)?shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應(yīng)該時刻關(guān)注土地狀況，做好預(yù)算工作，對成本信息進(jìn)行及時更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢必會影響到后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎(chǔ)上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。
2.設(shè)計和規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)，而設(shè)計和規(guī)劃階段則是對這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的目標(biāo)客戶群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向進(jìn)行深入的研究。在設(shè)計和規(guī)劃階段應(yīng)該對取得土地使用權(quán)過程中確定的方案進(jìn)行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過程中，后續(xù)工作的開展范圍應(yīng)該進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)來看，取得土地使用權(quán)的成本對整個房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響是最大的，再設(shè)計和規(guī)劃階段過程中為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷對初步的設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價#將房地產(chǎn)開發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴(yán)格控制投資過程，強(qiáng)化成本控制。成本管理和控制在設(shè)計和規(guī)劃階段能夠有效降低變動性帶來的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設(shè)計和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。
3.成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴(yán)峻的問題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復(fù)雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價進(jìn)行管理和控制的時候經(jīng)常采取目標(biāo)成本管理的方法進(jìn)行管理，并以其作為控制投資建設(shè)的重要方法。當(dāng)房地產(chǎn)設(shè)計和規(guī)劃方案發(fā)生變化時就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的時候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會達(dá)到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設(shè)計和計劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風(fēng)險，缺乏明確的認(rèn)識。設(shè)計變更將導(dǎo)致施工設(shè)計的整體修改#對工程項(xiàng)目的開展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴(yán)重。
4.缺乏成本動態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行全面的成本管理就需要及時了解工程項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，并且確定在項(xiàng)目執(zhí)行的每一個階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險，這時候就要采取相應(yīng)的成本管理措施進(jìn)行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有完善的動態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時定義發(fā)生問題的本質(zhì)和根源，信息變更時也難以及時回應(yīng)和反饋，導(dǎo)致了企業(yè)簽訂的工程項(xiàng)目很可能不能及時竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對策
1.強(qiáng)化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導(dǎo)下開展。項(xiàng)目設(shè)計和工程施工部門人員應(yīng)該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調(diào)研工作受到市場變化的直接影響，所以調(diào)研過程中應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的定位、目標(biāo)客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過程中應(yīng)該深入細(xì)致的調(diào)查市場經(jīng)濟(jì)效益和相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，進(jìn)行客觀公正的評估。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將收集到的信息及時匯總，并由市場部門和成本管理部門及時對產(chǎn)品進(jìn)行定位，完成對各部門之間成本信息的總體測算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要數(shù)據(jù)參考。
2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的重要途徑是進(jìn)行方案的設(shè)計，方案的設(shè)計應(yīng)該綜合考慮其建設(shè)可行性和經(jīng)濟(jì)效益的增長兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進(jìn)設(shè)計方案的制定，多元設(shè)計方案需要交由專家進(jìn)行綜合對比和評價，保證設(shè)計方案具有實(shí)用性和可行性。以限額設(shè)計為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設(shè)成本都要控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)值之內(nèi)。設(shè)計方案人員應(yīng)該按照這個原則和底線進(jìn)行設(shè)計，不能突破這個標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)計方案如果經(jīng)濟(jì)合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎(chǔ)上選擇創(chuàng)新性較強(qiáng)、品種較好的方案。只有在設(shè)計方案實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進(jìn)一步提升。
3.控制成本差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計和實(shí)施過程中通常會發(fā)生設(shè)計變更的情況，這會增加成本管理的難度。面對這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項(xiàng)目設(shè)計方案時比較常見的，所以我們應(yīng)該對在設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的說明和補(bǔ)充，并根據(jù)市場情況來確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)。成本增加還主要受到項(xiàng)目現(xiàn)場施工的影響和組織結(jié)構(gòu)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中應(yīng)該確認(rèn)各個方面，針對不同的情況采取不同的完善措施。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項(xiàng)目財務(wù)評價時與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時,可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機(jī)拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費(fèi)者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)運(yùn)營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營所可能面對的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評價中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢,也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。
6、高風(fēng)險性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；應(yīng)對措施
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一方面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域性很強(qiáng)，即使在同一個地區(qū)，由于項(xiàng)目的功能和定位不相同，項(xiàng)目的內(nèi)容也相差很多，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理應(yīng)該是全方面的，要求項(xiàng)目的管理者要對項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、成本、進(jìn)度和文明施工等都要標(biāo)準(zhǔn)化和正規(guī)化，只有這樣才能夠使房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)有條不紊地進(jìn)行。目前，房地產(chǎn)一直都是社會各界爭論的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)價格不斷上漲，“北漂”、“蝸居”的出現(xiàn)更是當(dāng)今房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不良狀態(tài)下的真實(shí)寫照。因此，如何合理、正確的對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理更是以后房地產(chǎn)行業(yè)所要解決的一個重要的問題。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義和原則
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要意義
房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是屬于工程項(xiàng)目管理的一個重要分支，它既是房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理者對系統(tǒng)工程理論和方法的綜合運(yùn)用，又是一種對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程、全方位的使用和建設(shè)的綜合管理。而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理真正的意義就在于提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理屬于一種應(yīng)用性和綜合性的新興學(xué)科，它具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本原則
房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理還要遵循三項(xiàng)基本原則，通常包括責(zé)任對等原則、成本最低原則和質(zhì)量管理原則等，具體原則如下所示：
（1）責(zé)任對等原則
房地產(chǎn)是一個暴利的行業(yè)，盡早出售房地產(chǎn)就能盡早收回資金投入下一期房產(chǎn)建設(shè)的投資活動，而責(zé)任對等是對房地產(chǎn)商而言的，房地產(chǎn)所涉及的資金回籠比較緩慢。因此，很多的房地產(chǎn)商為了能夠趕進(jìn)度，經(jīng)常忽視了建筑物的質(zhì)量，制造出了大量不合格的建筑物和違規(guī)生產(chǎn)的建筑，造成社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
（2）成本最低原則
最近很多地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了一些“房哥”、“房姐”，還有很多的建筑企業(yè)的重心陸續(xù)都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，房價不斷的上漲等這些現(xiàn)象的出現(xiàn)引起了不少市民的恐慌和不滿。用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的觀點(diǎn)來對房地產(chǎn)的運(yùn)作進(jìn)行分析，那就要堅(jiān)持成本最低的原則，要通過各種手段和方式使得房地產(chǎn)的成本不斷降低。但是，成本最低并不是房地產(chǎn)行業(yè)唯一需要考慮的問題，若只是注重成本而對房地產(chǎn)的質(zhì)量造成嚴(yán)重的影響，勢必會對企業(yè)長遠(yuǎn)利益造成極大的威脅。
（3）質(zhì)量管理原則
質(zhì)量是一個企業(yè)生命的靈魂所在，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，中國的傳統(tǒng)概念都是“居者有其屋”，這也是個人發(fā)展而言最基本的需求。但是目前市場上有些不法的房地產(chǎn)商，他們?yōu)榱吮M早收回成本而不斷的催趕工程的進(jìn)度，并且過早的對房價進(jìn)行炒賣，時間緊迫勢必就會造成對房產(chǎn)細(xì)節(jié)的忽略，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量差，完工之后經(jīng)常發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。所以，要對項(xiàng)目管理有效的進(jìn)行控制，對房產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。
2 我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭越來越激烈，而房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目還沒有一個較高的管理水平，存在的問題還包括以下幾點(diǎn)：
2.1 前期策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高，可行性研究不夠
前期的研究工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最根本的前提，因?yàn)橹挥星捌诜桨傅拇_定，才能進(jìn)行投資項(xiàng)目建設(shè)的跟進(jìn)。而有些開發(fā)商以市場變化快，項(xiàng)目不能定位太死為借口，不重視前期的決策，項(xiàng)目市場定位不明確，錯失了最有利的時機(jī)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商拿到項(xiàng)目之后，就馬上動工了，根本沒有經(jīng)過前期市場調(diào)研，因此導(dǎo)致后期決策猶豫不決，當(dāng)遇到問題的時候大多會匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品是不系統(tǒng)、不全面和不科學(xué)的。項(xiàng)目決策階段的問題不解決就會造成項(xiàng)目后期管理的很多問題，最后很可能會演變成為工程項(xiàng)目管理問題和技術(shù)問題。
2.2 設(shè)計單位和開發(fā)商忽略項(xiàng)目設(shè)計階段的投資控制
我國的設(shè)計投標(biāo)主要從功能和技術(shù)等角度評價方案優(yōu)劣，較少考慮項(xiàng)目投資，而開發(fā)商常常輕設(shè)計、重施工，他們往往會投入大量人力和物力去檢驗(yàn)建筑安裝工程造價，卻很少重視怎樣才能投入合理的資金才能獲得美觀適用的建筑物。按照通常的慣例，實(shí)際上施工監(jiān)理部門就應(yīng)該是投資控制部門，而這時候的圖紙已經(jīng)定型了，對于投資控制措施也只能在圖紙的基礎(chǔ)上對成本進(jìn)行控制。
2.3 監(jiān)督程序不完善
由于前期的可行性的研究不充足，很多廠商片面的追趕工期進(jìn)度，忽略了在施工過程中最應(yīng)該注意的質(zhì)量問題和安全問題的監(jiān)督，當(dāng)設(shè)計的圖紙與現(xiàn)實(shí)不相符合的時候，房地產(chǎn)商只是一味的從利益角度去修改，并沒有從實(shí)際情況出發(fā)，因此使房地產(chǎn)的整個項(xiàng)目缺少有效的項(xiàng)目監(jiān)督，就更談不上監(jiān)督程序了。
2.4 合同管理的意識淡薄
項(xiàng)目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我國傳統(tǒng)思想強(qiáng)調(diào)很多事情只要口頭答應(yīng)就行了，但是隨著我國加入世界經(jīng)濟(jì)競爭步伐的加快，不同文化間的沖撞不斷，合同是當(dāng)雙方發(fā)生爭執(zhí)時最重要的憑據(jù)，今后房地產(chǎn)商一定要認(rèn)真對待合同管理，不能隨意進(jìn)行修改。
3 改善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)對措施
當(dāng)今社會，為了能夠更有效的對房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行管理，使運(yùn)作的過程更加規(guī)范化和合理化，管理房地產(chǎn)必須采用現(xiàn)代化的管理理念。
3.1 重視可行性研究工作
房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時代，開發(fā)商要能夠在眾多企業(yè)中脫穎而出，既要掌握足夠的商業(yè)情報，例如競爭對手的資訊，市場供需要求和消費(fèi)者的需求等，又要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商只有意識到這一點(diǎn)，對自己的建筑產(chǎn)品有一個合理、客觀的前期可行性研究，才能保證達(dá)到產(chǎn)品的質(zhì)量要求和自身利益最大化的目標(biāo)。
3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計階段投資控制
項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)在于設(shè)計階段，雖然設(shè)計費(fèi)用僅占項(xiàng)目總投資的很小一部分，但是它對整個施工項(xiàng)目的影響程度卻達(dá)到了75%，在方案確定的過程中，可以運(yùn)用價值工程的方法把工程的成本和功能綜合進(jìn)行對比，使設(shè)計工作人員不僅僅可以在建筑物外觀和功能上動腦筋，還可以在如何降低工程造價上多下點(diǎn)功夫。房地產(chǎn)商還可以要求設(shè)計人員在設(shè)備材料選擇上采用性價比較好的新設(shè)備、新材料和新工藝，并盡可能的優(yōu)化每個配套系統(tǒng)方案，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理程序
只有充分的完善房地產(chǎn)的程序監(jiān)督，才能夠確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，保證制定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且要針對目前各個房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序的根本問題，可以邀請第三方介入，畢竟房產(chǎn)項(xiàng)目過多，涉及內(nèi)容更是全面，只有通過有效的管理程序，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整項(xiàng)目中遇到的問題，才能夠使項(xiàng)目快速有效的進(jìn)行。
3.4 提高合同管理意識
要針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的項(xiàng)目管理意識不強(qiáng)的局面，加強(qiáng)其對項(xiàng)目管理的認(rèn)知，首要的就是要轉(zhuǎn)變觀念，意識到合同的強(qiáng)制性和其所具有的威力，只有這樣才能夠從根本上解決房地產(chǎn)項(xiàng)目中合同管理意識淡薄的局面，也更能加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的可行性。
結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理水平對于項(xiàng)目的開發(fā)周期和成本具有極其重要的影響，并且是最終決定項(xiàng)目效益的根本。因此，只有堅(jiān)持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，建立完善的房地產(chǎn)管理流程，提高管理人員的水平和素質(zhì)，才能夠打造出高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程。
參考文獻(xiàn)
