時間：2023-05-29 18:22:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房建設，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近年來，隨著城市化發(fā)展的的快速推進，我區(qū)進入了快拆大建的高速期，使我區(qū)城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了顯著變化。經(jīng)過幾年來的持續(xù)建設發(fā)展，一批高起點、高標準、高質(zhì)量的道橋逐步建成，各類建設大廈拔地而起，重點片區(qū)改造和地塊開發(fā)加快推進，蠡湖新城和太湖新城建設初具規(guī)模······。城市建設的推進，也帶來了巨大的拆遷量，20xx年至20xx年，全區(qū)共拆除各類建筑1098萬㎡，其中集土住宅3.1萬戶，拆除總面積585萬㎡。有拆遷就有建設和安置，下面圍繞如何按科學發(fā)展觀的要求，既好又快地做好安置房建設和安置工作作一些探討。
一、全區(qū)安置房建設及安置總體情況
據(jù)初步統(tǒng)計，至20xx年底，我區(qū)拆遷安置房累計開工1058萬㎡，累計竣工678萬㎡，累計安置拆遷戶21518戶，30515套，327萬㎡。其中05年開工102萬㎡，竣工91萬㎡，安置2365戶，35萬㎡，全過渡戶2710戶﹔06年開工181萬㎡，竣工99萬㎡，安置3645戶，52萬㎡，全過渡戶5588戶﹔07年開工309萬㎡，竣工153萬㎡，安置4076戶，66萬㎡，全過渡戶9495戶﹔08年開工307萬㎡，竣工211萬㎡，安置6045戶，94萬㎡，全過渡戶16224戶（以上全過渡戶不包括國土拆遷）。由以上數(shù)據(jù)看出近幾年來，安置房開、竣工數(shù)逐年快速上升，過渡戶也不斷快速增長。至08年底通過市級安置審批5697戶，9651套，104萬㎡，辦理房產(chǎn)證1279戶，土地證729戶。總的安置審批通過率不高（08年安置審批達50萬㎡，占歷年一半），辦證率就更低了，只有四個街道辦好了很少一批產(chǎn)權(quán)證。
二、全區(qū)安置房建設及安置中存在的主要問題
目前，安置房建設及安置各個環(huán)節(jié)存有諸多問題和制約因素，歸納起來主要有：
1、拆遷安置不能平衡，過渡戶數(shù)不斷增加
⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年來拆遷總量和速度明顯快于建設總量和速度，一方面對開拆項目準備和認識不足，缺少超前謀劃和提前建設的意識，突然間落實下來的拆遷項目又是限時要求完成拆遷，常常是先拆后建，甚至是先拆遷后騰地再建設，導致安置房建設大大落后于拆遷，常常是一年落后，三年被動。另一方面，一個項目從開拆到拆平一般只需二個月，而用來安置的安置房建設從辦理前期手續(xù)到建成安置少則一年有余多則二年半，如不超前建設，必定產(chǎn)生過渡。
⑵ 建設前期準備不足是重要障礙。安置房建設是一項系統(tǒng)工程，開工前必須辦理建設計劃審批、立項、定點、設計、審圖、招投標等一系列手續(xù)，期間還須辦理規(guī)劃、環(huán)保、國土、消防專項審批，大都還要進行騰地拆遷，由于不能統(tǒng)籌規(guī)劃建設時須，時常導致卡在某個節(jié)點，遲遲開不了工，例如建設計劃沒辦理、設計方案沒審批、騰地不及時等，其實有些工作大可提前落實，以備隨時開工。
⑶ 建設資金十分緊張是主要瓶頸。安置房建設需要大量資金，由于對上資金落實不能及時到位，按市拆遷補償費用結(jié)算協(xié)議所定標準（多層1400元／㎡，小高層1650元／㎡，高層1980元／㎡）與實際拆遷建設成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的開發(fā)區(qū)還要自籌資金用于拆遷安置，通常拆一戶（按200㎡算）拆安資金為45～55萬，幾年積累下來使基層政府資金嚴重不足，進而影響安置房建設進度。
⑷ 施工隊伍良莠不齊是制約因素。由于城市建設的急劇擴張，到處是一個個大工地，建設需求量十分巨大，一些實力差、水平低的施工單位也千方百計搶得了一些安置房建設任務，但由于墊資壓力大，管理水平低，使其不堪重負，時常是做做停停，既影響進度又影響質(zhì)量。
2、建設成本日益增大，資金平衡難度增加。
⑴ 專業(yè)管理水平不夠。安置房建設工程管理是一項技術(shù)性很強的工作，不少建設單位管理人員普遍專業(yè)水平不高，專注程度不強，思考謀劃不深，成本控制不專，造成建設成本相應增加。
⑵ 建設要求不斷提高。由于國家建設規(guī)范要求越來越高，建設標準也不斷提高，使安置房建設成本水漲船高。例如混凝土板厚最小從10厘米提高到12厘米，外墻采用保溫墻面，外窗采用保溫窗，墻體禁止使用粘土磚，12層以下采用太陽能等，以及安置區(qū)景觀要求、造型要求、智能化要求等也相應提高，都使建設成本增加不少。
⑶ 建材價格快速上漲。由于鋼材、砼等建材近些年總體上漲速度較快，室外工程的水、電、氣相應規(guī)費和建設費也不斷提高，導致安置房建設成本剛性增加較大。
⑷ 其它相關影響因素。由于現(xiàn)在安置小區(qū)一般都要求建相應量的人防、車庫、學校等配套項目，這些項目收益很小，投入很大，導致建設成本相應增加。目前安置房建設大都采用建筑商墊資代建，無形中增加了建設方的財務成本。由于工地太多民 工緊缺，同時物價指數(shù)上漲，使人工費也在不斷上漲。
3、審核辦證相對滯后，潛在矛盾日益凸現(xiàn)。
被拆遷戶所拆房屋大都有證，而安置房辦證率低，日積月累造成群眾意見較大。究其原因，安置審核中基礎資料不齊是造成安置審核滯后的主要原因，在住宅拆遷中，未能統(tǒng)籌考慮后期安置工作并及時收齊安置審批所需原始資料，導致安置審核無法正常進行；部分街道把關不嚴，拆遷中實際安置面積超過政策允許，安置面積過多，造成審核通不過；另外各種產(chǎn)權(quán)變更、分割中未按要求簽字或辦理公證導致無法審核。
房產(chǎn)證辦證中主要問題是基本建設法定手續(xù)不全，造成項目無法竣工備案；大修理基金及電梯維護費沒有計入結(jié)算成本中，拆遷戶和基層政府都不愿繳納，影響辦證；產(chǎn)權(quán)人變更需交費公證，群眾不愿接受；被拆遷戶產(chǎn)證和建房手續(xù)不齊等。
三、應對目前問題的相關對策和思考。
1、規(guī)劃建設適度超前，全力壓降過渡戶數(shù)
安置房規(guī)劃建設中要有超前意識，一方面要從造型、戶型、景觀、配套等多個方面超前規(guī)劃，提升建設檔次。拆是為了建，但建不是為了拆，把安置房當作自己的房子來建設。另一方面面對拆建時間差的現(xiàn)象，要從早建多建快建出發(fā)，提前做好建設前期準備工作，圍繞拆安匹配的原則先建后拆，至少也要邊建邊拆，再也不能先拆后建，逐步減少過渡戶。
2、多方籌集建設資金，盡力控制建設成本
⑴ 多方建立融資平臺，確保建設資金到位，也可采取bt制等代建方式，減輕眼前支付壓力，使安置房得以順利建設，減少過渡費的支付。
⑵ 從強化管理入手，做到優(yōu)化設計、集約利用土地、合理建設配套面積，切實執(zhí)行工程招投標、政府采購、跟蹤審計等程序，規(guī)范合同簽訂、工程簽證，用規(guī)范有序的管理制度來降低不必要的支出。
⑶ 積極爭取調(diào)整協(xié)議結(jié)算標準，要爭取考慮人工費、材料費上漲后建設成本上漲因素，逐年按實提高與市級結(jié)算標準，增加大修理基金和電梯維修基金結(jié)算內(nèi)容。
⑷ 嚴格公平執(zhí)行拆遷政策，嚴控超面積購買，提高超買價格，嚴控拆遷認定面積，嚴控評估補償標準，以此減少不合理支出。
3、主動銜接審核辦證，協(xié)調(diào)解決歷史難題
在審核辦證過程中，各基層單位要搭建專業(yè)工作機構(gòu)，梳理資料，排查難點，找出問題癥結(jié)，研究解決問題的方案。經(jīng)辦人員要積極對下溝通，對上銜接，分析整合解決問題的辦法，區(qū)主管部門要全力協(xié)調(diào)，積極對上爭取政策，在實事求是的原則下，尊重事實、兼顧歷史、簡化程序、按實解決目前審核辦證中的難題。
關鍵詞：BT模式；自主建設；舊城改造；三方共贏
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式簡介
BT模式是國際上項目建設的通常模式之一，而且有不斷發(fā)展、擴大的趨勢，其重要的原因就是因為它對于業(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個“三贏”的方案。項目建設是否采用BT模式的主動權(quán)在于業(yè)主，BT模式對業(yè)主而言是“借雞下蛋”的經(jīng)營方式。在BT模式下，業(yè)主在項目建成之前不需任何投資，建設期的資金由工程總承包企業(yè)安排，業(yè)主不承擔建設期的風險，建設風險由工程總承包企業(yè)負責。銀行通過參與BT項目，有業(yè)主和工程總承包企業(yè)雙方的保證，為資金找到一個長期而安全的出路。工程總承包企業(yè)憑借自己的設計力量、施工力量、管理能力和融資能力積極參與，推動BT項目的開展。
2、BT模式與自主建設的比較
2.1 從投資角度來分析
2.1.1建設單位自主建設需要的總投資
以某區(qū)舊城改造江北片02-07區(qū)塊安置房工程為例
工程費用
工程費用的估算價詳見如下:
主體工程造價(包括公建建筑和住宅建筑)為37149萬元; 總圖配套工程(包括道路及公共綠地、供配電、給排水、燃氣) 為2797.83萬元,總價為39946.83萬元。
（注：多層建筑單位造價已綜合地基處理、土建、初步裝飾、水電、消防安裝，高層建筑單位造價已綜合地下室、樁基、土建、初步裝飾、水電、消防、電梯安裝）
工程建設其他費用
其他費用的估算詳見下表:
工程建設其他費用表
序號 費用項目 費用標準 取費基數(shù) 依據(jù) 費用
1 建設管理費
1.1 建設單位管理費 0.85% 39946.83 財建[2002]394號 339.55
1.2 建設單位其他費 0.70% 39946.83 浙價服[2003]112號 279.63
1.3 工程監(jiān)理費 0.90% 39946.83 價費[1992]479號 359.52
1.4 建設工程質(zhì)量監(jiān)督費 0.9元/平方 185210.2 浙價費[2003]102號 16.67
2 房屋拆除費 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究費 按建設項目估算投資額分檔收費 浙價格[1999]411號 4
4 勘察設計費 26.5元/平方 185210.2 計價格[2002]10號 490.81
5 環(huán)境影響評價費 按建設項目估算投資額分檔收費 計價格[2002]125號 9.8
6 勞動安全衛(wèi)生評價費 0.03% 39946.83 國家勞動部[1998]第16號令 11.98
7 場地準備及臨時設施費 0.70% 39946.83 近年來工程項目實際投入測算 279.63
8 白蟻防治費 1.5元/平方 185210.2 浙價房聯(lián)(93)43號 27.78
9 工程保險費(建筑工程一切險和第三者責任險) 0.25% 39946.83 相關保險條款 99.87
10 市政基礎設施配套費 60元/平方 140312.2 浙價房(1997)209號 841.87
11 新型墻體材料專項基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171號令 148.17
12 散裝水泥專項資金 1.5元/噸 31485.734 浙財綜字［2002］139號 4.72
13 臨時安置補助費 3042.44
14 搬家補助費 50.71
合計(萬元) 5957.07
注1：臨時安置補助費：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補償安置實施辦法》中的第十八條，按每月5元/平方（24個月內(nèi)），超過24個月每月10元/平方，過渡期由建設期可知為3年（36個月）
24個月×5元/平方×126768.22平方米+12個月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44萬元
注2：搬家補助費：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補償安置實施辦法》中的第十九條，按建筑面積4元/平方計
4元/平方×126768.22平方米=50.71萬元
預備費用
本項目的預備費用只計基本預備費，不計漲價預備費，基本預備費取工程費用和工程建設其他費用的5%計；
（39946.83萬元＋5957.07萬元）×5%=2295.19萬元
建設期利息
本項目資金65%來自于貸款，總計31288萬元，第一年貸入20%，第二年貸入40%，第三年貸入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54萬元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05萬元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09萬元
則建設期利息為：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68萬元
經(jīng)過計算，本項目總投資為51382.77萬元。
2.1.2項目實施BT模式需要的總投資
項目實施BT模式，建設單位管理費及建設單位其他費變成總承包單位服務費，費率取1.5%。項目移交后，建設單位再給總承包單位一定的融資費用（相當于建設單位的建設期利息）。
建設單位給總承包單位的融資費用（按工程造價的8%計）。
39946.83萬元×8%=3198.75萬元
經(jīng)過計算，本項目總投資為51376.87萬元。
2.1.3方案比選
從投資角度來講，建設單位自主建設需要投資51382.77萬元。采用BT模式需要投資51376.87萬元，比自主建設少投入5.9萬元，優(yōu)于自主建設。
2.2 從其他角度來分析
2.2.1可降低管理成本和建設期風險
在BT模式下，項目的建設由工程總承包企業(yè)承擔，某區(qū)舊城改造指揮部不需要設立項目管理機構(gòu)來實施項目建設中的管理，建設期內(nèi)不投入資金，某區(qū)舊城改造指揮部只需要監(jiān)督工程總承包企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)移交項目即可，節(jié)省了大量人力、物力。同時，某區(qū)舊城改造指揮部只有在項目竣工驗收合格后才開始進行資金支付，這樣大大減小了建設期的風險。
2.2.2可降低項目建設成本，縮短工期
由于工作量的擴大，工程總承包企業(yè)可以給出最優(yōu)惠的總體價格。總承包價格由工程設計、施工造價、各項管理開支費用、合理的利潤、風險費用、財務費用、國家規(guī)定的稅收等部分組成，必須是一個雙方認可的合理的價格，以達到項目總體成本的控制。在BT模式下，工程項目所涉及的管線改移、設計、施工及對外協(xié)調(diào)等工作全部由施工總承包企業(yè)負責，減少了設計招標等中間環(huán)節(jié)。在業(yè)主合同工期的壓力下，施工總承包企業(yè)對外協(xié)調(diào)力度加大，避免了通常模式下業(yè)主設計單位、施工單位相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，大大縮短了工期。
2.2.3有利于業(yè)主控制項目的總體價格
BT模式一般采用固定價格合同，通過鎖定工程造價和工期，可有效地降低工程造價、轉(zhuǎn)移業(yè)主的投資建設風險。工程總承包企業(yè)將統(tǒng)籌安排項目建設期的資金，負責項目的融資，在建設期不需要動用業(yè)主的財務資源，并減少因其融資而增加的財務工作,業(yè)主在項目建成轉(zhuǎn)讓時才需要付款，有利于降低其負債水平。因而，BT模式為業(yè)主在財務狀況不變的情況下早上項目、多上項目創(chuàng)造了條件。按照慣例，項目報價中財務費用依市場利率的水平單獨計算，與業(yè)主自行貸款的費用相差不大，不會因此增加項目的造價。同時，該費用是固定報價、包干使用的，因資金安排不合理而造成財務費用的增加由工程總承包企業(yè)承擔。
3、結(jié)論
通過上述分析可知，項目實施BT模式對于業(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個“三方共贏”的方案。但是在國內(nèi)建設領域，BT方式作為一種新型的融資建設方式，誕生的時間短、實踐經(jīng)驗少，在實際操作過程中，政府有關部門需在立法、審批等環(huán)節(jié)進一步子以規(guī)范，以促進BT方式在我國的建設領域得到泛應用和健康發(fā)展。
參考文獻
[1] 王世杰，劉文豐.BOT投資方式的融資特點與風險管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).
[2] 劉春明. BOT公路項目運作風險初探[J]．遼寧交通利技， 1998(4).
【關鍵詞】安置房；工程質(zhì)量；控制要點
1、安置房的質(zhì)量現(xiàn)狀及影響
目前，城鄉(xiāng)一體化正在有條不紊的進行。各地的舊城改造、城中村改造、城市基礎設施建設等不斷深化。但是，在這個過程中，暴露了許多安置房質(zhì)量問題。例如規(guī)劃設計不符合城市進一步優(yōu)化發(fā)展的要求、施工建設的質(zhì)量不達標以及小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理不完善等。在建設安置房的過程中對于外部環(huán)境也要綜合考慮，主要包括周圍的交通設施、便民市場等。其他問題還有建筑墻體墻皮脫落、管道滲漏、門窗破裂等，甚至也有房屋傾斜、陽臺脫落、墻體開裂、天花板發(fā)霉等嚴重的質(zhì)量問題產(chǎn)生。這一方面侵犯了被搬遷戶的合法權(quán)益，另一方面也容易導致業(yè)主聚集，有一些雖然是質(zhì)量通病，但由于所居住群體的特殊，更容易，擴大成為對政府不信任，成為影響社會安定的不穩(wěn)定因素。與此同時，對于已有建筑出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果進行修復加固，不僅難度大、成本高，而且大量損耗建筑材料。
2、工程質(zhì)量控制要點
導致安置房出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因有很多，除了直接影響工程施工質(zhì)量的施工單位的管理能力、技術(shù)水平等，另外與工程項目緊密相關的經(jīng)濟因素、政治影響和規(guī)劃設計水平、觀念差異、后期使用管理等外在原因也是不容忽視。
2.1規(guī)劃設計工作
安置小區(qū)內(nèi)的建筑設計要求要高，規(guī)劃設計方案整體要和諧、經(jīng)典，經(jīng)得起時間和群眾的檢驗，不能因為安置房就降低相應工程經(jīng)濟指標，一味追求高容積率。樓幢間距、綠化率等指標不能僅限于滿足最低設計指標要求，甚至最低要求還達不到。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、公共服務用房等配套用房要配齊、配足、甚至配豐。項目綠化、景觀、道路、停車等附屬配套設施檔次不能太低，形成與開發(fā)樓盤的明顯差距。
2.2施工前期工作
在安置房建設的工程中實行實際產(chǎn)生公平競爭的招投標制度，顯得尤為重要，可以將安置房建設交給具有較強資質(zhì)的建筑團隊，嚴格控制安置房的質(zhì)量。他們擁有堅實的技術(shù)基礎，有效的管理制度，同時講求信譽，重視房產(chǎn)的質(zhì)量。可以通過簽訂廉政協(xié)議，全方位履行協(xié)議內(nèi)規(guī)定的權(quán)力和義務。同時可以選擇有技術(shù)力量強、責任心重的監(jiān)理單位。招投標工作也延續(xù)到后期的物業(yè)入駐，對資質(zhì)符合、管理完善的物業(yè)公司可以進行公開公正的競爭，以保障后期的小區(qū)管理維護。
2.3工程建設過程管理
工程建設更多的受制于施工單位水平，但即使是再優(yōu)質(zhì)的施工單位也是經(jīng)濟體，更多的也從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，建筑材料以次充好、施工過程偷工減料等對安置房質(zhì)量產(chǎn)生致命影響，所以工程建設過程管理是核心。
2.3.1施工單位，實行安置房質(zhì)量保證書制度。在建設安置房時，要求施工單位將其與商品房同等對待，實行安置房質(zhì)量保證書制度，對于質(zhì)量不合格的安置房不予安置。被拆遷居民與商品房購房者作為消費者，其利益也享受法律保護，應該得到同等重視或者要更為重視。因此，必須對拆遷安置房進行質(zhì)量保證。2.3.2監(jiān)理監(jiān)管，是保證安置房質(zhì)量的一個法定手段、也是常規(guī)手段。要建立專業(yè)的監(jiān)理團隊，規(guī)范監(jiān)理工作的內(nèi)容。監(jiān)理工作的內(nèi)容應當包括施工階段的質(zhì)量、投資數(shù)額、進度控制、安全生產(chǎn)以及對于合同與信息等的協(xié)調(diào)與管理。首先，監(jiān)理工作要引起相關負責人的充分重視，把每一項監(jiān)理任務都認真實行。其次，要優(yōu)先選派具有豐富監(jiān)理經(jīng)驗和較高專業(yè)知識，能夠靈活協(xié)調(diào)處理工程施工中出現(xiàn)的問題，并且具有較強的工作能力、較強的責任心的國家注冊監(jiān)理工程師來擔任總監(jiān)理工程師。再次，對于監(jiān)理團隊人員的選擇，要求其具有扎實的專業(yè)理論基礎、豐富的工程管理經(jīng)驗、較強的責任心，同時，要保證專業(yè)的互補性。最后，監(jiān)理公司可以建立相關記錄表，記錄監(jiān)理人員的相關信息，對工程質(zhì)量實行終身責任制，以此來提高監(jiān)理人員的認真程度與責任心，進而為安置房質(zhì)量提供保證。2.3.3職能部門監(jiān)管。一般安置房用政府部門建設較多，除正常的規(guī)劃、質(zhì)檢、安檢等檢查外，可以協(xié)調(diào)請相關職能部門提高對安置小區(qū)的監(jiān)管頻率和檢查力度，對施工單位、監(jiān)理單位等參建方形成更加高壓的態(tài)勢，以促進施工單位更加重視工程質(zhì)量。2.3.4甲方監(jiān)管。針對可能出現(xiàn)的施工單位和監(jiān)理單位串通一氣等問題，很有必要加強建設單位的工程監(jiān)管，進一步突出主體地位。搬遷安置房質(zhì)量投訴產(chǎn)生矛盾一般由建設主體進行協(xié)調(diào)，為避免質(zhì)量投訴糾紛，避免產(chǎn)生很多更大范圍的社會影響，建設單位在監(jiān)管工程質(zhì)量方面具有更強的責任感、使命感和主人翁意識，加強建設主體在工程施工過程是的監(jiān)管作用，可以全方面監(jiān)管、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位及相關管理部門，在工程質(zhì)量保證上更能發(fā)揮實效。2.3.5業(yè)主監(jiān)管。安置房所居住的對象一般是確定的，組織具備一定素質(zhì)的搬遷戶代表參與工程建設監(jiān)管，更有利于保證房屋質(zhì)量。施工過程中，組織搬遷戶代表進行質(zhì)量監(jiān)督。實行定期不定期的現(xiàn)場察看，參與各重要施工節(jié)點工作例會，全過程參與、了解工程管理。由自己來對自己將來的住房實施監(jiān)理，必將使其責任感在很大程度上得到增強，同時也可以使回遷難度得到降低。
2.4工程后期管理
1、做好驗收工作
防治拆遷安置房在質(zhì)量方面的通病，要遵循“事前-事中-事后”的閉環(huán)管理原則。對于安置房的質(zhì)量驗收是保障質(zhì)量、明確責任的關鍵環(huán)節(jié)。同時，驗收工作也涉及多個方面，包括組織方式、形式的確定、抽樣方案的確定以及制定檢驗標準等多方面的工作。其總思路將提高防治安置房建設通病的效果作為目的。同時，驗收工作要秉承實事求是原則，其技術(shù)資料必須真實準確、完整及時，并具有可追溯性。在實際驗收時，要根據(jù)當?shù)鼐唧w規(guī)定，并結(jié)合工程實際情況制定項目分戶的驗收方案，對安置房進行逐戶逐房間的專業(yè)檢查驗收。在查出問題時，要及時告知施工單位和安置房住戶，并要求施工單位限期整改，將問題處理在竣工驗收之前。
關鍵詞：管理部， 工程部， 生產(chǎn)調(diào)度， 建筑設計
Abstract: in response to spirit under the state council, China's local started large-scale government popular project, security room construction project. At present, large-scale group building as development company managers, not only need to have a strong organization skills, but also to the whole plot construction understand, need more to block the whole major municipal construction control. The control in the construction progress of construction, quality, safety, and costs at the same time, also want to consider the various projects to the unity of the coordination, difference, and the risk and so on carries on the corresponding to control.
Key words: management department, engineering department, production scheduling, architectural design
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
前言：北京亦莊作為北京新南城的重點地區(qū)，開動了12平方公里擴區(qū)項目，其中3.86平方公里拆遷安置房建設，總計建設18387套住宅，226萬平米建筑需在1年10個月內(nèi)同期竣工，成為北京最大的同期開竣工項目，在項目的建設中，所有的甲方項目人員都沒有如此大規(guī)模開復工項目的經(jīng)驗，但是憑著一股勇于向前，鍥而不舍的精神，大家迎難而上，開辟了北京亦莊新速度。下面就對本項目進行一下闡述。
1 項目概況
12平方公里項目開發(fā)建設涉及亦莊鎮(zhèn)寶善村及瀛海鎮(zhèn)等共計18個自然村，約3267個院落、4000多戶村民，宅基地占地面積約140公頃，總?cè)丝诠?2000余人。12平方公里項目自2010年初啟動，將陸續(xù)進行征地拆遷、拆遷安置房建設、市政道路管網(wǎng)建設、市政基礎設施建設等項目工程，預計到2015年底基本完成所有一級開發(fā)建設項目，計劃總投資超過400億元。拆遷安置房工程 12平方公里項目拆遷安置房工程將安置亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)共18個自然村的拆遷村民。整個拆遷安置房工程分為7個地塊，建設用地面積約76公頃，總建筑面積約226萬平方米，共有160棟樓，住宅18387套。地上住宅建筑面積約154萬平方米，小區(qū)內(nèi)配套設施4萬平方米；地下面積68萬平方米，其中車庫建筑面積約55萬平方米。
2大規(guī)模開發(fā)公司的甲方管理架構(gòu)
首先，我們將3.86平方公里的開發(fā)工作分成了6個大部管理，房建工程部、市政工程部、安全管理部、合約管理部、土地事務部、營銷開發(fā)部，226萬平米的建筑由房建工程部分成了9個項目工程部（（X75-X82）和N5供熱站），分別由9家單位進行各個地塊的單獨施工總承包人，甲方管理人員分別在每個地塊設置了項目經(jīng)理一名，水電工程師一到兩名，土建工程師一到兩名。市政工程部主要負責17條街區(qū)市政主干道的建設以及紅鳳灌渠工程，每2-3個市政項目由一位市政工程師負責。安全管理部由6-7位工程師，分管整個開工工地的機械安全，生活區(qū)安全，現(xiàn)場文明施工安全，整個3.86平方公里治安聯(lián)防安全，以及外部協(xié)調(diào)安監(jiān)局、城管、市容、環(huán)境等部門的協(xié)調(diào)合作。合約管理部由每個合約工程師負責2-3個地塊的合約工作，同時有相應的工程師配合外部咨詢、政府審計公司進行相關合約的咨詢與簽訂。土地事務部主要負責相關土地手續(xù)的完備，以及拆遷工作。營銷管理部主要負責相關工程前期的設計方案論證，（規(guī)劃，環(huán)評，交評，設計）等各個委辦局的相關手續(xù)辦理工作，以及后期的物業(yè)移交，配套招商，入住辦理等營銷類工作。
在整個8地塊里集中設置了甲方的總指揮部，配備了安全生產(chǎn)部，技術(shù)質(zhì)量部，合約管理部，前期部，后勤保障部形成一種中央集權(quán)的管理協(xié)調(diào)，地方把控細節(jié)，配合總部行動一致性的管理模式。
2項目實施中溝通與協(xié)作
在整個項目進行過程中，良好的溝通確保了項目實施，在公司每周三都有一次生產(chǎn)調(diào)度會，分別由各個部門經(jīng)理，項目經(jīng)理匯報上周的生產(chǎn)工作總結(jié)和下周的計劃工作重點，同時公司房建部、合約部、市政部等各個部門每周也有一次內(nèi)部協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)各個項目經(jīng)理的相關工作，在房建部內(nèi)部技術(shù)質(zhì)量組也有每周一次的相關地塊工程師有關工程進度質(zhì)量的匯報工作，最后在每個項目部內(nèi)部也有總包，監(jiān)理，地塊審計一起參加的地塊內(nèi)部監(jiān)理周例會，集中解決地塊發(fā)生的有關工程的大小事宜。由于有著這樣的溝通機制，就很好的將工程的各類問題形成鏈條式的傳輸給了相關部門以及公司領導，很好的將各個地塊共性的問題與差異性的問題得到區(qū)分，使得重要的問題能夠集中解決，差異的單獨地塊的問題又能采取單獨的解決辦法，達到相應的效果。由于有著這種良好的溝通機制，使得每個地塊的信息能夠很清新的展現(xiàn)給整個公司員工，實現(xiàn)了相關的信息與資源共享格局，很好的解決了大面積開發(fā)工程信息不暢的詬病。
3保持整體工程協(xié)調(diào)一致
為了保持整體工程的一致性，我們首先選用了一家設計院進行相關建筑的設計工作，對戶型進行了統(tǒng)一的設計，對各個裝修材料采用了統(tǒng)一的技術(shù)參數(shù)，并對相關的廠家進行了統(tǒng)一的考察，嚴格采取封樣選型制度，對每個地塊選擇的產(chǎn)品樣品進行集中封樣把關，優(yōu)勝劣汰，在外觀上保持一致，在內(nèi)部質(zhì)量上統(tǒng)一要求，在價格上采取空間控制，充分進行市場競爭后進行選擇。使得最終入圍的產(chǎn)品存大同，留小異既保持整體效果的一致，有充分考慮各個廠家對產(chǎn)品的自主性與獨創(chuàng)性。
4建筑個性化設計
其次，作為生活小區(qū)，避免同質(zhì)化產(chǎn)生的視覺疲勞，我們要求設計在樓層高度上進行相應的變化起伏，對每個樓體的外立面進行不同觀感材質(zhì)的搭配，使得236萬平米的小區(qū)色彩豐富，造型起伏，互為彌補，形成風格各異的建筑群落，增加了小區(qū)的差異性，使得居住的人們心情舒暢，生活愜意。
5其它難點的解決
另外，作為大體積開發(fā)項目，我們也發(fā)現(xiàn)了一些難以解決的問題。比如因為大市政的工期排布，直接影響地塊內(nèi)與外部已有路的交通導行的問題，以及地塊內(nèi)雨季排水問題，臨時供電線路影響大市政施工問題，也都直接影響了相關地塊內(nèi)建筑施工的工期，這就要求甲方必須提前預想到相關困難，給總包公司提早通知，并安排相關措施洽商費用，協(xié)調(diào)有關部門完成相關難點，如開辟新的圍墻出入口，搶在雨季前完成大市政的雨水管路施工以及修建臨時排水管線，移挪有關地塊的臨時配電線路等等工作。
再次，在保障房建設中另一個集中突出的矛盾就是甲方直接分包隊伍與廠家同各個總包之間的矛盾，包括供電專業(yè)施工，燃氣專業(yè)施工，自來水專業(yè)施工，三網(wǎng)合一專業(yè)施工，配電設備供貨廠商，電梯設備供貨廠商，給排水設備供貨廠商等等施工隊伍與供貨廠商同總包的配合經(jīng)常發(fā)生矛盾，例如供電專業(yè)的管線與其他專業(yè)管線沖突，燃氣施工同廚房間瓷磚裝修工程施工的沖突問題，供電，燃氣，鍋爐房的等設計由于采用專業(yè)設計院與建筑設計院不交圈的問題，以及供電、燃氣、電信的獨立工程監(jiān)理問題，或者配電箱，水表設備，電纜廠商等的供貨周期以及電梯安裝調(diào)試周期都直接或間接影響了施工總體的進度、質(zhì)量、安全和成本，這就要求甲方現(xiàn)場管理人員具備解決這些問題的能力，具備協(xié)調(diào)每家單位同總包工作配合的能力，在良好的溝通中解決每個矛盾，達到順利施工的目的。
6廉政風險的把控
同時，為了保證在大規(guī)模政府投資項目的廉政風險，我們公司對每個員工進行了入職前的廉政教育工作，簽署了廉政責任書，加強廉政風險防控意識的建立，公司還組織了員工參觀大興看守所，每個員工人手一冊的廉政手冊，以及不同階段的廉政風險專題會，從而使得員工清楚意識到廉政工作的重要性，做到自覺防范各種誘惑，使得施工中很好的履行了甲方的責任。
一、加強組織領導
樓區(qū)保障性住房和征收安置房建設工作領導小組（以下簡稱“領導小組”），負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)保障性住房和征收安置房建設、安置、物業(yè)管理等工作；保障性住房和征收安置房建設相關計劃審定、工程質(zhì)量安全、進度督查以及目標考核等工作；審定區(qū)級征收安置房房源使用和調(diào)撥；對區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房建設標準、安置標準等標準的制定；保障性住房和征收安置房項目規(guī)劃（方案）的審查。
領導小組下設的保障性住房建設工作辦公室和征收安置房建設工作辦公室（以下簡稱“領導小組辦公室”），負責承擔領導小組日常工作；研究提出需要領導小組決策的建議、意見；督查聯(lián)席會議議定各事項的落實情況；加強與各相關單位的溝通、協(xié)調(diào)；負責保障性住房和征收安置房建設數(shù)據(jù)統(tǒng)計、信息通報等工作。
各鄉(xiāng)、街道辦事處成立相應的領導小組，具體負責本轄區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房建設協(xié)調(diào)、管理等工作。
二、確定工作目標
根據(jù)市、區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃和政辦號文件精神，制訂我區(qū)3-5年的征拆計劃、選址計劃、供地計劃、建設計劃、安置計劃、配套計劃等六大計劃，強化統(tǒng)籌安排，著力加快我區(qū)保障性住房和征收安置房（含洞庭新城征收安置房）建設，努力實現(xiàn)“房等人”目標。各項目實施主體根據(jù)年度目標任務，制訂詳細的年度建設計劃，報領導小組辦公室備案，并按月報送計劃完成情況。
三、明確職責分工
區(qū)征收安置局：負責保障性住房和征收安置房建設的工程質(zhì)量及安全監(jiān)督管理；基礎設施和小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)管工作；制定城市居民拆遷計劃和統(tǒng)計拆遷、安置進展情況；指導、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項目的人防審批、監(jiān)督檢查、竣工驗收等工作；指導、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項目的監(jiān)督檢查、竣工驗收、接收和管理等工作；農(nóng)轉(zhuǎn)非居民征收安置房的統(tǒng)籌管理和建設工作；洞庭新城、城市居民征收安置房及“城中村”改造項目建設和管理工作。
區(qū)房產(chǎn)分局:負責廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造項目等保障性住房建設及征收安置房建設的基礎性工作；組織協(xié)調(diào)各類保障性住房項目的申報工作，定期向領導小組報告工作，并根據(jù)工作進展情況，及時提出建議和措施；組織籌備領導小組會議和根據(jù)實際情況召開有關部門參加的相關協(xié)調(diào)會；做好宣傳工作，總結(jié)和推廣各地保障性住房先進經(jīng)驗和做法，編制工作簡報；組織開展保障性住房監(jiān)督檢查和指導工作；負責保障性住房考評工作，制定相應標準和評選辦法，匯總初評先進單位和先進個人，報領導小組審定。
區(qū)規(guī)劃分局：負責保障性住房和征收安置房項目的規(guī)劃定點、配合項目的規(guī)劃審批；批后監(jiān)督檢查及竣工驗收；參與規(guī)劃論證等工作。
區(qū)國土資源分局：負責保障性住房和征收安置房項目征地拆遷管理和協(xié)調(diào)工作；集體土地拆遷計劃制定及拆遷進展、安置情況統(tǒng)計；審核安置資格。
區(qū)發(fā)改局：負責協(xié)調(diào)配合保障性住房和征收安置房項目的立項申報；根據(jù)保障性住房和征收安置房建設計劃，優(yōu)先安排年度新增建設用地項目計劃上報。
區(qū)城管局：負責保障性住房和征收安置房項目環(huán)衛(wèi)設施的驗收、接管等工作；行使保障性住房和征收安置房項目范圍內(nèi)的城市亮化、環(huán)境衛(wèi)生等城市管理工作。
區(qū)監(jiān)察局：負責保障性住房和征收安置房建設行政監(jiān)察工作，監(jiān)督檢查保障性住房和征收安置房項目建設各部門對國家法律、法規(guī)、政策等執(zhí)行情況；監(jiān)督、糾正各部門不正之風；組織協(xié)調(diào)相關部門的黨風廉政建設和反腐敗等工作。
區(qū)審計局：負責對保障性住房和征收安置房項目進行跟蹤審計等工作。
區(qū)財政局：負責保障性住房和征收安置房建設平衡地塊土地出讓金的使用指導和監(jiān)管等工作。
區(qū)環(huán)保分局：負責辦理、指導、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項目的環(huán)保審批和驗收等工作。
區(qū)安監(jiān)局：負責保障性住房和征收安置房建設的安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理等工作。
區(qū)衛(wèi)生局：負責指導、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項目的衛(wèi)生審批、監(jiān)督檢查、竣工驗收等工作。
區(qū)局：負責涉及保障性住房和征收安置房建設安置過程中的接待工作。
區(qū)控違辦：負責組織、協(xié)調(diào)涉及保障性住房和征收安置房項目的違法建筑的行動，履行拆違工作的督查、考核、協(xié)調(diào)、指導等工作。
區(qū)公安分局：負責指導并依法監(jiān)督保障性住房和征收安置房項目的安全保衛(wèi)工作，以及群眾性治安保衛(wèi)組織的治安防范工作；維護保障性住房和征收安置房建設的治安秩序，依法對危害保障性住房和征收安置房建設的行為進行處置。
區(qū)消防大隊：負責指導、協(xié)調(diào)幫助保障性住房和征收安置房項目的消防審核、驗收備案等工作。
交警樓大隊：負責指導、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項目的交通審批、監(jiān)督檢查、竣工驗收等工作。
各項目實施單位：負責具體實施保障性住房和征收安置房項目的建設、管理等工作，定期向領導小組辦公室匯報工作進度，及時反映存在的問題等；負責保障性住房和征收安置房項目進展情況報表報送工作。
各鄉(xiāng)、街道辦事處：具體負責本轄區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房項目的征收拆遷和騰地；牽頭負責本轄區(qū)內(nèi)的拆遷統(tǒng)計、安置資格審核和表格填報、安置房建設需求匯總、回遷安置、各項目接收后的物業(yè)管理以及對拆遷戶慰問等工作。
四、完善工作機制
（一）建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。做到“六個統(tǒng)一”，即全區(qū)征收安置房項目由區(qū)征收安置局統(tǒng)一發(fā)文成立建設項目管理部，統(tǒng)一監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導、服務全區(qū)保障性住房和征收安置房項目建設，統(tǒng)一委托市、區(qū)規(guī)劃部門進行項目規(guī)劃，統(tǒng)一比選中介招標公司，統(tǒng)一參與各項目招標事項（融資單位或建設單位、監(jiān)理公司的招標，比選建筑設計方案等），統(tǒng)一項目資金調(diào)度、征收安置房源的回購（移交）、制訂和組織落實全區(qū)征收安置房的分戶及安置方案。建立區(qū)保障性住房和征收安置房建設例會制度，由領導小組辦公室召集每月開一次例會，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房建設工作。如需例會協(xié)調(diào)相關問題，在例會召開前一周報領導小組辦公室匯總，例會將及時通報全區(qū)保障性住房和征收安置房項目相關情況，并對會議決定事項形成會議紀要，統(tǒng)一印發(fā)各相關單位。
（二）建立信息通報機制。由領導小組辦公室負責每月將保障性住房和征收安置房建設進展情況，以及征收、安置、例會交辦事項落實情況匯總后報區(qū)級領導，并通報相關單位。各相關單位要高度重視材料報送，明確專人負責，在每月規(guī)定時間內(nèi)將材料報領導小組辦公室。
（三）建立規(guī)劃方案審查機制。在保障性住房和征收安置房項目方案設計和規(guī)劃完成后，由領導小組組織相關單位進行論證，通過論證后，相關方案進入報批程序。在建項目重大設計變更的，要及時報領導小組研究同意。
（四）建立督查考核機制。領導小組辦公室定期組織成員單位，對全區(qū)保障性住房和征收安置房項目的質(zhì)量、進度和安全等進行檢查。檢查結(jié)果報區(qū)政府督查室，作為年終考核指標。
1.考核實施
對各項目實施單位的考核：主要考核各項目實施單位的項目計劃任務完成情況。各項目年度、月度工作完成情況由領導小組簽署意見后，報區(qū)政府督查室。項目開工以取得施工許可證為依據(jù)，竣工以取得單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄為依據(jù)，交付以抽簽搖號為依據(jù)。開竣工和交付量統(tǒng)一為項目總建筑面積數(shù)（含地下室面積、商業(yè)面積和公共配套設施）。
對領導小組成員單位（除各項目實施單位外）的考核：主要考核各單位對保障性住房和征收安置房建設工作的支持和配合情況，由領導小組辦公室組織各項目實施單位，對領導小組各成員單位進行評分，并報區(qū)考評辦，做為綜合目標考核依據(jù)。
（一）安置小區(qū)由縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司作為建設主體，按照縣委、縣政府確定的安置小區(qū)建設方案實施建設，主要負責安置小區(qū)的招標并組織施工。
（二）在安置小區(qū)樓房基礎出正負零后30日內(nèi)，將安置小區(qū)選房表報送縣財政局。
（三）及時組織相關單位對工程質(zhì)量進行驗收，在小區(qū)樓房和配套工程經(jīng)驗收合格后一個月內(nèi)把房屋移交給縣財政局。
（四）在安置小區(qū)樓房竣工交付使用后2個月內(nèi)將樓房相關資料報送縣審計部門審計。
（五）負責對安置小區(qū)房屋在施工合同約定保修期內(nèi)的維修。
二、縣拆遷管理辦公室職責
（一）在拆遷工作中，縣拆遷管理辦公室要督促被拆遷戶在拆遷時一次性選擇安置形式（貨幣安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換），并在拆遷補償協(xié)議中注明，且一經(jīng)選定不得隨意更改，特殊情況須個人申請，居委會證明，經(jīng)縣拆遷管理辦公室審核報縣領導同意后方可調(diào)整。對拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷協(xié)議簽訂與選房函同步進行，實行即簽即拿。
（二）拆遷工作結(jié)束后，縣拆遷管理辦公室要對拆遷戶進行分類，分別統(tǒng)計貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換戶數(shù)，以小區(qū)或地塊計算拆遷成本，兩周內(nèi)將分類匯總情況報縣財政局和縣拆遷安置辦公室。
（三）縣拆遷管理辦公室要與縣財政局、縣拆遷安置辦公室對清賬務，并在縣財政局貨幣補償金到位兩周內(nèi)與拆遷戶結(jié)清補償事宜。
三、縣拆遷安置辦公室職責
（一）縣拆遷安置辦公室應根據(jù)縣拆遷管理辦公室提供的選房函及拆遷協(xié)議，填寫上房人員基本信息，依據(jù)拆遷地塊拆遷戶數(shù)量情況和安置房源狀況，按選房函順序號及時安排選房。政府安置小區(qū)實行就近安置原則，安置房原則上不跨區(qū)域安置，確因安置房數(shù)量少于拆遷戶數(shù)的，缺口部分經(jīng)縣分管領導批準可調(diào)劑到其他政府安置小區(qū)安置。
（二）縣拆遷安置辦公室負責安置房差價結(jié)算，做到結(jié)算及時、賬務明晰。對開具過選房單的安置戶，從該小區(qū)開始上房結(jié)賬之日起，超過6個月仍未結(jié)算的，則視為自動放棄，已選房號一律作廢，縣拆遷安置辦公室可將該房屋另行安置。每年10月底前，要將安置房差價已全部結(jié)算和安置房已全部安置完畢的小區(qū)，以書面形式報送縣審計局，安排專項審計。
（三）縣拆遷安置辦公室要建立健全科學規(guī)范的拆遷安置和房屋結(jié)算分類臺賬和總臺賬，確保通過查閱，既能反映每宗地安置情況又能反映每個小區(qū)和小區(qū)內(nèi)每棟樓房的安置情況。
（四）對拆遷安置過程中，拆遷協(xié)議剩余面積低于20平方米的，一般不得再選安置房，特殊情況，須經(jīng)縣分管領導批準。安置房面積大于拆遷面積的，其超出拆遷面積10%以上部分，按拆遷時市場價進行結(jié)算，市場價格的確定，由縣發(fā)改局會同住建局共同確定并報縣政府同意，價格每半年按區(qū)域調(diào)整一次。安置戶上房結(jié)賬時限不得超過6個月，否則，視為自動放棄原選房號。
（五）縣拆遷安置辦公室要堅持月報制，每月底根據(jù)房屋安置情況編制報表，對未及時結(jié)算安置差價的房屋，縣拆遷安置辦公室要會同城鎮(zhèn)（縣小區(qū)物業(yè)指揮部）按月進行統(tǒng)計，分別報送縣分管領導、縣財政局。
四、縣財政局職責
（一）政府安置小區(qū)建設資金由縣財政統(tǒng)一安排。縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司根據(jù)《關于規(guī)范政府投資工程項目資金管理和調(diào)整工程款結(jié)算方式的通知》（財字[]149號）文件規(guī)定，辦理安置小區(qū)項目資金審批、項目招投標、變更、工程款申請等手續(xù)。縣財政局按規(guī)定辦理資金撥付手續(xù)。
（二）縣財政局根據(jù)縣審計局對縣拆遷安置辦公室安置房差價款結(jié)算審計結(jié)論，辦理安置房差價款轉(zhuǎn)賬結(jié)算手續(xù)。安置房差價款作為安置小區(qū)建設資金來源，專項用于安置小區(qū)建設。
（三）縣財政局負責做好安置小區(qū)房屋選房表、建成房屋接收、分類處置、移交托管工作。（1）縣財政局在接到縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司提供的選房表后3日內(nèi)完成財產(chǎn)登記，并將選房表送縣拆遷安置辦公室供拆遷戶選房。（2）安置小區(qū)竣工驗收后，由縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司、縣財政局、城鎮(zhèn)三方辦理移交手續(xù)。縣財政局對縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司移交來的安置房、營業(yè)用房等資產(chǎn)要分別進行處置：營業(yè)用房由縣財政局通過縣招投標中心進行公開拍賣；對安置房及小區(qū)綠化、給排水、道路、物管用房等公共設施移交城鎮(zhèn)負責管理，并與城鎮(zhèn)簽訂小區(qū)物管工作移交合同。小區(qū)物管用房產(chǎn)權(quán)歸縣政府所有，由城鎮(zhèn)（縣小區(qū)物業(yè)管理指揮部）負責管理，小區(qū)物管單位使用。縣財政根據(jù)合同約定支付小區(qū)物管安置房前期看管費用。（3）縣財政局負責對縣拆遷安置辦出具的安置房差價結(jié)算單進行審核，審核無誤后出具上房通知單，供拆遷戶辦理上房手續(xù)。
（四）縣財政局要建立科學的績效評審制度，對政府投資建設的安置小區(qū)等，在項目結(jié)束后要逐項進行績效評審，最終計算凈收益結(jié)果，提高財政性資金使用效率。
五、縣審計局職責
縣審計局負責安置小區(qū)建設工程、拆遷成本、拆安辦安置價款結(jié)算等工作的全面審計。縣審計局對安置小區(qū)建設工程應做到事中、事后全過程審計監(jiān)督，對建設過程中發(fā)生的隱蔽工程、增加工程、變更工程量進行跟蹤審計。對縣城區(qū)建設開發(fā)有限公司報送的安置小區(qū)完工項目要及時安排工程決算審計。原則上每年10月底前，縣審計局要對縣拆遷管理辦公室的拆遷成本（按小區(qū)或地塊）和縣拆遷安置辦安置房結(jié)算情況，進行一次專項財務審計，確定拆遷的最終成本和安置房差價款結(jié)算金額，作為縣財政核算安置小區(qū)成本收益的依據(jù)。
關鍵詞 城建征地拆遷安置房建議
Abstract: For collective land the houses, more and more get from the central to local government leaders at all levels, and the social from all walks of life, the media attention of public opinion. Nanjing collective land house dismantlement of houses in principle by district government within their jurisdiction in according to the "relative came near to the" principle, according to the overall urban planning, responsible for building, supply and management; Really due to the reasons such as planning, land to the construction of spanned, must be submitted to the approval by the municipal government. Because the recent years nanjing urban development, the quickening of the process of all sorts of infrastructure, the people's livelihood in project construction, collective land CaQianLiang rapidly rising, the supply of houses appeared relatively lags behind. This article collective land in nanjing, the house dismantlement extended by of the present situation, the transition contradiction, the consequences, and the reasons is expounded, and according to the research results and actual concrete, and puts forward related Suggestions feasible countermeasures.
Key words :urban construction ,land expropriation, relocation room ,Suggestions
中圖分類號： U415 文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，隨著城市建設快速推進，我市城鄉(xiāng)建設發(fā)生了顯著變化，各類建設在帶來巨大征地拆遷量同時，用于安置被拆遷群眾的各類經(jīng)濟經(jīng)濟適用房、拆遷安置房需求也持續(xù)增大。寧政發(fā)2007[61]號文實施以來，由于種種主客觀原因，在安置房建設供應、被拆遷戶過渡等過程中還存在一些問題矛盾，引發(fā)部分被拆遷群眾不滿，影響了社會和諧穩(wěn)定。現(xiàn)在，我們已經(jīng)到了對其進行思考的時候了。
一、超期過渡的基本情況
根據(jù)寧價房[2004]61號、寧國土資[2004]92號和寧國土資[2006]287號文件規(guī)定，拆遷實施單位在與被拆遷人簽訂補償安置協(xié)議中需規(guī)定拆遷安置房交付期限，一般為2年，超過2年的，即為超期過渡。
據(jù)初步統(tǒng)計，截止2011年底，自2007年5月至2011年12月僅四年半的時間，全市征地房屋的拆遷項目總數(shù)為158個，拆遷總面積達1314萬平方米，其中涉及被拆遷需要安置的農(nóng)戶共需要安置農(nóng)戶計28545戶，實際上解決安置的占到42%。其中，按約如期安置戶占總被拆遷戶的28%，而超期的占到了34%。
二、超期過渡引發(fā)的相關問題及產(chǎn)生問題的主要原因
（一）產(chǎn)生的問題。由于安置房的超期過渡的存在，帶來了一系列的矛盾與糾紛，歸納起來主要是以下六個的問題：
一是超期過渡費計算問題。目前安置被拆遷群眾的經(jīng)濟適用房基本是高層建筑，建設周期相對較長，加上建設中的一些不可預期因素，拆遷安置房的建設時間普遍拖延，造成承諾的交付期或拆遷過渡期無法兌現(xiàn)。
二是計息計算問題。根據(jù)“寧政發(fā)[2010]263號”文的有關規(guī)定，從2011年1月1日起，拆遷安置房申購款利息大于一年（含一年）的按銀行同期定期存款利率計算。目前，已經(jīng)存在了跨期利息如何支付、超期利息由誰支付的問題。
三是拆遷安置房差價問題。南京市的拆遷安置房管理辦法規(guī)定，征地房屋拆遷安置房價格由市物價部門核定，由于有的項目核定價格確定時間相對滯后，給拆遷實施過程中拆遷資金的結(jié)算、支付、審計帶來一定的困難，影響到拆遷戶及時安置。
四是新老政策標準銜接問題。2010年，考慮到經(jīng)濟發(fā)展與物價上漲因素，結(jié)合本市的具體情況，南京市出臺并開始執(zhí)行“寧政發(fā)[2010]263號”文件標準。其中，新老政策在拆遷過渡費用的補償中采用了不同的計算方法，導致了跨期項目超期補償?shù)臉藴孰y以規(guī)范統(tǒng)一。
五是拆遷成本控制問題。在重點拆遷工程和市屬重點建設項目在拆遷中，拆遷體量龐大，融資渠道單一；超期過渡費和利息難以進入拆遷成本；安置房的建設方因供地、資金的滯后無法按期啟動，超期過渡的資金沒有政策支撐而無法兌現(xiàn)支付。
六是社會穩(wěn)定問題。目前，安置房超期過渡的各種案件逐步增多，就江南八區(qū)而言，07年以來該類問題涉及到了34個項目，占項目總數(shù)的21.52%，涉及到了353人次。
（二）產(chǎn)生問題的原因。之所以產(chǎn)生上述問題，其主要原因還是在于我們的政府、拆遷人、建設單位、設計單位、以及拆遷實施單位，主要原因有四：
一、在拆遷安置中現(xiàn)新村
在2.41平方公里的首期開發(fā)片里有10個村小組，為改造城中村、建設好新區(qū)，10個村小組都列入了拆遷安置范疇，通過拆遷來徹底消除城中村“臟、亂、差”，以安置來達到干凈、衛(wèi)生、靚麗的新農(nóng)村。08年主要從以下幾點做好拆遷安置工作：
1、加快拆遷速度。在08年3月份村小組房屋已基本拆遷完畢，所有已拆戶都已租好了房屋；在4月初李家拆遷小組已著手李家拆遷的前期準備工作，現(xiàn)在大部分農(nóng)戶都已簽訂了拆遷協(xié)議，在5月份李家村可拆除；孫家、余家、陳家及阮家部分農(nóng)戶預計在6月份開始著手拆遷安置。
2、保障安置房建設。對安置房建設，區(qū)委、區(qū)政府提出了08年安置房建設達30萬㎡（即入住10萬㎡、建成10萬㎡、在建10萬㎡），為完成工作，一是做到人員及監(jiān)管上的保障，辦事處開發(fā)辦做到每天24小時在安置房項目部值班，在監(jiān)管上把好“材料關、檢測關、簽證關”三關，二是保障資金到位，以區(qū)城司為平臺向開發(fā)行申貸1億元用于拆遷安置上，三是安置房建設的土地保障，一期安置房已在建設，二期安置房的征地工作于4月下旬完成，三期安置房的征地工作預計在5-6月份完成。
二、在景觀建設中現(xiàn)新區(qū)
要體現(xiàn)新區(qū)的高品位，景觀建設與建筑風格是同等重要，在新區(qū)景觀建設主要是“三帶一園”建設（沿江景觀帶、景觀路景觀帶、校園路水系景觀帶、橋頭休閑公園），除沿江景觀帶要與新余市“兩江四岸”同步設計外，其余“兩帶一園”已做出了設計圖，特別是橋頭休閑公園在拆遷完畢后即可進行公園的前期建設，到時以“親水”為主題的景觀建設可使新區(qū)煥然一新。
三、在環(huán)境衛(wèi)生中現(xiàn)新區(qū)
1、村莊衛(wèi)生
①自然村垃圾坑建設。今年計劃在新村旁邊建一個垃圾坑，建1—2個垃圾坑。
②拖運垃圾坑內(nèi)的垃圾制度，與承包者簽訂拖運合同，承包者義務是每三天對辦范圍內(nèi)垃圾坑中的垃圾運到垃圾處理廠，若不能及時搬運，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或群眾舉報，一次給予警告，兩次給予罰款，三次解除合同。
2、道路衛(wèi)生
①渝州大道、龍池墅大道實行承包責任制，清掃者每天清掃一次，確保路面清潔，否則扣除適當?shù)墓べY。
一、房屋征收中不容忽視的問題
盡管各級部門在加快房屋征收與補償活動中做了大量工作，但通過近年征收工作實踐來看，個別城市房屋安置工作形勢不容樂觀，有些地方征收政策落實還不夠，征遷中引發(fā)的矛盾和糾紛時有發(fā)生，不僅影響征遷進度，也給社會帶來不安定因素。
1.安置過渡期超期現(xiàn)象普遍，如期還原難
從近年政府實施征收項目來看，各地對征收動遷階段工作較為重視，全力以赴地抓征遷，而對安置環(huán)節(jié)工作重視程度不夠，尤其是對安置房建設顯得力不從心，導致超期安置現(xiàn)象比較嚴重。其主要原因：一是棚戶區(qū)集中改造項目多、規(guī)模大，加上前幾年政府手中又沒有預留足夠可調(diào)劑安置房源，社會閑置房也難以彌補過渡房源缺口問題。二是受凈地掛牌制度的要求，政府必須先行投入征遷資金，然后進行土地掛牌，從實施動遷到引進投資商，再進行規(guī)劃設計、施工建設，其周期不確定。而現(xiàn)行政策設定的高層過渡期則無法滿足掛牌、建設施工周期要求，被征收戶在外過渡時間延長也引發(fā)了矛盾和糾紛。三是部分地塊征收工作完成后，政府又想保證征收成本底線，勢必通過提高土地掛牌價格轉(zhuǎn)嫁征收成本，造成土地價格居高、難以成交。區(qū)域凈地曬地時間長，安置房建設也就自然往后推。
2.項目征收補償金準備不足，造成兌現(xiàn)難
在資金儲備上，政府雖然自我加壓，積極實施招商引資，并通過改造地塊捆綁掛牌等運作方式，推動多種資本共同參與項目征遷。但由于近年來房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，部分城市房地產(chǎn)市場形勢不佳，投資商對市場預期的轉(zhuǎn)變使投資房地產(chǎn)意愿明顯下降，而征收成本卻不斷提高，從而影響到土地的掛牌。個別有意愿投資商兜底實施的項目，因政府與投資方協(xié)議約束力有限，導致房屋征收項目所需資金難以真正落實，這就使得一部分被征收戶雖然簽訂了貨幣補償協(xié)議，但終因補償資金不到位而無法兌現(xiàn)，群眾意見很大。
3.個別征收人員作風不實、方式簡單，造成拆遷難
在房屋征收工作實踐中，個別工作人員職業(yè)道德缺失，政策解釋不到位，工作不透明，方法簡單粗暴，征收補償不能做到公平、公正，甚至置法律法規(guī)于不顧，超越政策底線，出現(xiàn)違法違紀問題，損害了國家利益、群眾利益，引發(fā)群眾對征收工作的不滿。
二、守住政策底線，確保征收工作推進
那么，要力求從根本上解決被征收戶征遷安置問題，減少征遷矛盾和糾紛，還應從以下幾方面做好工作。
1.科學合理確定征收規(guī)模
征收規(guī)模要充分考慮到市情民情，將征收規(guī)模控制在合理的區(qū)間內(nèi)，正確處理好“五大關系”。即：城市征收規(guī)模與安置房建設規(guī)模、征收補償標準與被征收群眾經(jīng)濟承受能力、征收及建設周期與被征收群眾在外過渡期限、征收決定與被征收群眾意愿、房地產(chǎn)開發(fā)與公共利益需要之間的關系，確保這些關系之間均衡和適應。
2.細致扎實地做好項目論證工作
市政府層面在統(tǒng)籌研究制定征遷項目計劃時，充分考慮與之相配套的安置房預先規(guī)劃、土地掛牌的順序關系和相應的征遷安置工作運作模式，確保安置方案明確、過渡時間科學和政府成本合理支出，讓征遷成果真正能夠使群眾看得見、得實惠，最大程度地取得群眾的理解和支持。
3.重視項目的風險評估工作
房屋征收是一項比較復雜的工作，牽涉面廣、利益沖突明顯、穩(wěn)定隱患諸多。項目啟動前，各征收責任主體要全面調(diào)查了解和掌握項目屬性特點，尤其是了解和掌握土地房產(chǎn)界定是否清晰，合理劃定征遷范圍，做到安置方案規(guī)劃在前；強化社會穩(wěn)定風險預先評估，廣泛聽取群眾意見，對絕大多數(shù)群眾反響意見強烈、征收合法性存在一定瑕疵的項目，堅決不予盲目啟動，防止做成“夾生飯”。要切實履行征收項目前期聽證程序，充分聽取各方面意見和建議，不具備征收條件的，特別是征收補償資金不足的，不要輕易啟動動遷工作。
4.把安置房建設作為重中之重來抓
征遷安置工作是一項系統(tǒng)性、復雜性工程，“拆建安”各個環(huán)節(jié)銜接工作非常重要，否則將對后期社會穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重影響。各征收主體應抓好資源整合，完善安置房建設運作機制，把安置房建設放在整個征收工作的重中之重來抓，優(yōu)先建設安置房，優(yōu)先安置被征收人，最大程度地減少征收矛盾和糾紛，確保征收工作有序、平穩(wěn)地推進。
5.多方位地開辟安置渠道
一是建設安置房仍然是安置首位。政府部門應選擇適當?shù)牡貕K集中建設安置房，做到征收過渡量與安置房建設相匹配。二是保證安置房建設落實。征遷項目具有興建安置房要求的，在開發(fā)商要求商品房預售時，征收管理部門實行前置審核把關，安置房建設達不到要求的，不予進行商品房預售。三是探索貨幣化商品房實物安置模式。在棚戶區(qū)改造項目中，利用國開行貸款資金，鼓勵被征收戶選擇購買商品房現(xiàn)房、期房或二手房，以此縮短被征收戶在外過渡期限，解決被征收戶的過渡問題。
6.提升征收工作人員職業(yè)道德素養(yǎng)
被拆遷人可依法選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償安置方式。貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。市住房保障房產(chǎn)管理部門每半年公布一次市區(qū)新建普通商品住宅市場交易均價，以指導房屋拆遷評估。對居住用房選擇貨幣補償?shù)模疬w人在依法支付拆遷補償金額外，按被拆遷房屋合法建筑面積給予200元/平方米的一次性補助。
二、老城區(qū)實行分區(qū)域定點安置
依據(jù)市區(qū)城市規(guī)劃、土地級差和行政區(qū)劃等因素,將市區(qū)劃分為老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)三個區(qū)域。
鼓勵市區(qū)居住用房拆遷由老城區(qū)向外疏散跨區(qū)域安置。老城區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷，拆遷人應提供至少一處安置房源供被拆遷人選擇。老城區(qū)范圍內(nèi)的被拆遷人選擇老城區(qū)安置房源的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1定點安置;選擇區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.2定點安置；選擇新區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.4定點安置。被拆遷人只能選擇一處安置房，在定點安置面積標準范圍內(nèi)，按市物價部門核定的安置房價格執(zhí)行；超出安置面積標準的，超出部分按市物價部門核定的市場銷售價執(zhí)行；實際安置面積沒有達到安置面積標準的，不足部分由拆遷人按200元/平方米給予補償。被拆遷人選擇貨幣補償方式且符合廉租住房保障條件的，可納入保障范圍，符合經(jīng)濟適用住房保障條件的，可優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。
用于拆遷安置的中低價位商品房實行不同區(qū)域不同價格優(yōu)惠。市物價部門負責會同住房保障房產(chǎn)管理部門按老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)，分別以屆時同地段普通商品住宅市場均價低5%、10%和15%標準預核中低價位商品房價格，根據(jù)拆遷時點結(jié)合市住房保障房產(chǎn)管理部門定期公布的市場商品房交易價格，核定拆遷人制定的拆遷實施方案確定的安置房價格。
區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)拆遷安置仍按原相關政策執(zhí)行。
三、多渠道籌集住宅安置房源
提高配建比例，增加安置房源。在老城區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項目安排不低于住宅總建筑面積10%的商品房安置房源。在區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項目安排不低于住宅總建筑面積20%的中低價位商品房。新區(qū)可實行定點安置與配建相結(jié)合的辦法。
組織團購房源，擴大安置范圍。市住房保障房產(chǎn)管理部門要根據(jù)市場價格和普通商品住宅房源情況，向拆遷人提供房源計劃，組織拆遷人與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房團購協(xié)議》，給被拆遷人更多的安置選擇。
加快定點建設，保障安置需求。為不斷疏散老城區(qū)人口，在區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)，選擇符合規(guī)劃要求、具備建設條件的地塊，成片定點建設中低價位商品房。市住房保障房產(chǎn)管理部門根據(jù)拆遷安置預估需求，會同市規(guī)劃、國土、城鄉(xiāng)建設等部門提前制定下一年度拆遷安置房建設年度計劃，落實具體建設地塊，報市政府審定后實施。要加大市、區(qū)兩級國有投融資平臺參與開發(fā)建設中低價商品房的力度，切實滿足市區(qū)拆遷安置需求。
四、規(guī)范認定房屋性質(zhì)
被拆遷房屋用途分住宅用房、營業(yè)用房、其他非住宅房屋。營業(yè)用房是指規(guī)劃、住房保障房產(chǎn)管理部門確認的直接從事營業(yè)活動的商業(yè)服務用房，包括商業(yè)、金融保險業(yè)(直接從事對外營業(yè)的部分)、娛樂、餐飲、服務行業(yè)的用房，土地使用權(quán)供給方式按土地使用證確定；其他非住宅房屋包括營業(yè)用房的配套用房，生產(chǎn)、辦公、倉儲、醫(yī)療、文教、交通運輸、手工作坊等用房。
被拆遷房屋面積及用途不明確的，由市規(guī)劃部門會同相關部門確定；對被拆遷房屋所涉及土地性質(zhì)、取得方式、面積等不明確的，由市國土部門依法確定。
五、統(tǒng)一拆遷獎勵補助標準
第二條本意見僅適用于在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征收、征用農(nóng)民集體所有土地（以下簡稱征地），因房屋拆遷需要對被拆遷人的補償安置。
在城市規(guī)劃區(qū)外征地實施房屋拆遷的，由所在地的鎮(zhèn)（區(qū)）另行制定補償安置意見，報市政府批準后實施。
第三條為節(jié)約集約土地和提高建設用地利用效率，征地房屋拆遷的補償提倡、引導貨幣補償和多層（復式）公寓樓方式安置，對被拆遷人選擇中高層公寓樓作為安置房的給予獎勵。
自本意見公布之日起，除跨年度續(xù)拆、建項目及在現(xiàn)有村民集中住宅區(qū)內(nèi)完善規(guī)劃建設而外，不得再進行規(guī)劃安排自拆自建，嚴格控制聯(lián)排別墅安置。
第四條征地住宅房屋拆遷補償安置方式一般實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以進行貨幣補償。被拆遷人可自愿選擇安置方式。
第五條選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當按被拆遷房屋重置價結(jié)合成新率計算被拆遷房屋的補償金額與調(diào)換安置房的建安造價，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房面積大于被拆遷房屋面積的部分，被拆遷人按政府公布的安置房基準價、優(yōu)惠價支付價款。具體優(yōu)惠條件由鎮(zhèn)政府（區(qū)委會）根據(jù)本轄區(qū)的人口、面積等因素制定。
第六條符合撤組條件尚未撤組，且原村集體經(jīng)濟組織無土地安排進行安置房建設的，可在本鎮(zhèn)（區(qū)）跨村組實施安置，也可以與國有土地上的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。
對在本鎮(zhèn)（區(qū)）跨村組實施安置的，仍以農(nóng)民集體性質(zhì)土地作為安置房建設用地。與國有土地上的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，安置房占用土地為劃撥方式取得，被拆遷人取得安置房權(quán)利后需要轉(zhuǎn)讓的，必須按有關規(guī)定繳納土地出讓金等費用后方可進行交易。
第七條選擇貨幣補償安置的，應當由被拆遷人書面申請，經(jīng)鎮(zhèn)、村備案后，按下列方式計算：
貨幣補償款=（政府公布的每平方米安置房價—每平方米安置房建安價+被拆遷房屋每平方米重置成新的評估價）×被拆遷房屋合法建筑面積。
裝修、樹木、附屬物的補償，搬遷補助費、臨時安置補助費及提前搬遷獎等另行計算補償。
第八條被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的，可按實際大于面積的50%折算增加產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，但每戶實際產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積不得超過250平方米，被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分按其重置價結(jié)合成新的1.5倍給予補償。
被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于65平方米，由拆遷人按65平方米予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，被拆遷人不再支付價款，因戶型原因超過65平方米的部分，按政府公布的安置房屋價格結(jié)算。
第九條被拆遷房屋的合法建筑面積和土地面積，以房屋、土地權(quán)屬證書或相關合法手續(xù)上載明的面積為準。未領取房屋、土地權(quán)屬證書或?qū)γ娣e有異議的，由相關職能部門會同鎮(zhèn)村按規(guī)定確認后作為補償依據(jù)。
未經(jīng)批準、擅自建設的建筑物、構(gòu)造物或侵占國有、集體土地、杠土填河建房的應當按違法認定，不予補償。
第十條對選擇多層或高層公寓安置的被拆遷人按以下標準獎勵：
（一）選擇高層公寓產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原主房為樓房的，每戶獎勵土地節(jié)約獎4萬元；原主房為平房的，每戶獎勵3萬元。
（二）選擇多層（復式）公寓產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原主房為樓房的，每戶獎勵土地節(jié)約獎3.5萬元；原主房為平房的，每戶獎勵2.5萬元。
選擇貨幣補償自行安置的，除按前款規(guī)定享受公寓安置最高比例獎勵外，另可按被拆遷房屋合法建筑面積給予每平方米300元的獎勵；原宅基地面積大于合法建筑面積的部分，給予每平方米200元的獎勵。未取得土地使用證的，其宅基地面積不得超過省市規(guī)定的135平方米。
第十一條**鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會應當會同市規(guī)劃、國土、建設等部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃，因地制宜、合理布局，科學有序地規(guī)劃建設村民住宅集中安置區(qū)。
第十二條村民住宅集中安置區(qū)，應以建設多層（復式）住宅為主，鼓勵建設高層住宅。
第十三條村民住宅集中安置房的建設由所在鎮(zhèn)政府或區(qū)管委會確定項目法人。項目法人應當具備相應的開發(fā)建設資質(zhì)，并應通過招投標等公開方式確定施工、監(jiān)理單位。安置房成本價和市場價由物價部門會同相關部門予以核定。
第十四條村民住宅集中安置區(qū)的建設，必須結(jié)合安置對象的實際，在戶型、面積、附房等關鍵要素方面應充分體現(xiàn)人性化的設計，除滿足基本使用要求外，應盡可能滿足村民的生產(chǎn)、生活和老年體弱及殘疾人的需要。
第十五條被拆遷人為孤寡老人，所在鎮(zhèn)村應當積極鼓勵其實行“五保”集中供養(yǎng)。對愿意集中供養(yǎng)的，被拆遷房屋可按貨幣補償?shù)囊?guī)定計算出補償總金額，專戶儲存，由鎮(zhèn)或村代為管理；要求安置住房的，由鎮(zhèn)村安排面積不超過70平方米的住房。
一、拆遷安置地點
被拆遷戶安置地點由縣政府按規(guī)劃要求統(tǒng)一安排，宅基地安置小區(qū)總體布局詳見規(guī)劃圖。返遷安置房建設的地點、結(jié)構(gòu)、戶型、面積詳見規(guī)劃圖。
二,拆遷補償標準
征用土地涉及房屋拆遷的，被拆遷人可以選擇下列一種方式獲得房屋補償費用：
（一）直接按照下列標準計算：
1、框架結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米360元；
二類房屋：每平方米320元；
三類房屋：每平方米240元；
2、磚混結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米340元；
二類房屋：每平方米300元；
三類房屋：每平方米240元；
3、磚木結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米260元；
二類房屋：每平方米230元；
4、土木結(jié)構(gòu)：每平方米180元；
5、未封閉陽臺按上述相應結(jié)構(gòu)補償標準的50%計算；
6、沒有完成屋頂?shù)慕ㄖ铮磭鷫τ嬎悖缓廊A裝飾的住宅，可結(jié)合評估結(jié)果在同類結(jié)構(gòu)房屋的基礎上相應增加補償。
以上結(jié)構(gòu)類別分別按以下標準界定：
一類房屋系指門、窗齊全，內(nèi)、外墻已粉刷；
二類房屋系指門、窗齊全，但內(nèi)、外均無粉刷或內(nèi)墻粉刷外墻沒粉刷；
三類房屋系指房屋已封頂，但無門、窗，內(nèi)、外均無粉刷。
（二）按照國家和省、市有關城市房屋拆遷規(guī)定及縣政府政發(fā)[]6文件執(zhí)行，房屋拆遷補償以市場評估價為貨幣補償依據(jù)，補償實行貨幣補償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互補差價相結(jié)合的原則進行。
（三）違章建筑（指未按當時審批的）不予補償，均須在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除，不按規(guī)定期限拆除的，由拆遷人或相關單位依法拆除。
三、拆遷安置辦法
征用土地涉及住宅主房屋拆遷，被拆遷人戶籍及實際居住在被征地村、組的，根據(jù)自愿可以選擇下列一種方式進行安置：
（一）房屋安置。由政府統(tǒng)一建造成套房屋對被拆遷人進行安置。
1、對被拆遷住宅主房屋的建筑面積實行等面積安置，按貨幣補償?shù)挠嬎銟藴屎桶仓梅课莸膬r格結(jié)算差價。安置房屋的價格為建筑成本價每平方米540元。
2、安置樓房的面積確定：選擇安置被拆除主房面積與返遷房面積最接近值的樓層、戶型。
3、因房型差異的原因，安置面積超過被拆遷主房屋面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，仍按等面積安置房價結(jié)算；超過10平方米以上的，按同期同類商品房價結(jié)算。
4、安置用房建成后，統(tǒng)一頒發(fā)城市房屋產(chǎn)權(quán)證書。
安置返遷房由被拆遷人按“房屋拆遷驗收單”的先后順序選擇。
（二）宅基地返遷安置。
1、等面積安置：被拆遷人應當提出書面申請，經(jīng)批準同意后，實行與所拆房屋主房占地面積等面積安置。
2、對宅基地辦理國有土地劃撥手續(xù)，如需辦理國有土地出讓手續(xù)，可在補交土地出讓金后，辦理國有土地出讓使用權(quán)證書。
安置用地的選擇辦法，按照“誰先拆遷，誰先安置”的原則執(zhí)行，安置用地由被拆遷人按“房屋拆遷驗收單”的編號順序優(yōu)先挑選安置地塊。
四、拆遷期限及獎勵辦法
1、拆遷范圍內(nèi)房屋全部在規(guī)定時間內(nèi)簽定拆遷安置協(xié)議書，并全部拆除搬遷完畢。逾期拆遷的，將依法。
2、被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)自行拆除房屋或棄房完畢的，可按以下標準進行獎勵：
（1）提前20天拆完的，每平方米40元；
（2）提前15天拆完的，每平方米35元；
（3）提前10天拆完的，每平方米30元；
（4）提前5天拆完的，每平方米20元；
五、安置用地建設和安置房建設有關規(guī)定
1、宅基地安置建房必須按統(tǒng)一設計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一立面建設等有關規(guī)定，房屋建設必須嚴格按照安置區(qū)內(nèi)規(guī)劃標準建設。
2、被拆遷人所取得的安置用地不得轉(zhuǎn)讓，并且必須在分得安置用地起壹年內(nèi)建設好房屋，否則，取消一切優(yōu)惠政策。
3、返遷房安置樓統(tǒng)一建設，需要安置樓房的被拆遷戶必須在房屋拆除十天內(nèi)按每套房價的80%標準預繳房款，逾期視為自行放棄安置，預繳房款者在房屋交付使用時把所欠余額20%交清。
六、其他事項
1、選擇宅基地安置建房需辦理的所有證照費用實行每戶405元包干，即建設局200元，國土局100元，房產(chǎn)局105元。
2、安置區(qū)域的供水、供電主管（干）線由供水、供電部門統(tǒng)一在規(guī)定時間內(nèi)接通，所涉及費用由供水、供電部門自行承擔。項目單位統(tǒng)一把水、電等設施接到門口（免交開戶增容費），若原已交電貼費的，安置重建房屋時免交電貼費。
3、返遷安置房，項目單位負責水到戶、電到門口，辦理城市房屋產(chǎn)權(quán)證。
4、閉路電視遷移按每戶120元補償，未安裝閉路電視戶不予補償。
5、搬遷費和過渡安置費：按縣政府政發(fā)號文件執(zhí)行。返遷房超過一年未交付的，按每戶每月480元發(fā)放臨時過渡安置費。
6、全民所有制單位自管房拆遷由產(chǎn)權(quán)單位自行拆除，安置問題由本單位或其主管部門協(xié)助解決。
7、公安、教育、郵政、電信、供水、供電、廣播電視等部門，應當及時辦理和安排被拆遷人戶口轉(zhuǎn)移、子女轉(zhuǎn)學轉(zhuǎn)托、電話移機、信件投遞、用水用電、閉路電視改線安裝等事宜。
