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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟效益
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關鍵工作，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點
2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進企業(yè)的市場競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力的項目經(jīng)理與項目管理部門的有關人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時完成，提高工程管理的效率。
2.2以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設計管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居
住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所
休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理?，F(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設計審批有關法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設計工作符合有關法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結構設計，降低工程成本，便利施工。
2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)勞務分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等主要因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場協(xié)調(diào)、專題會議等，確保工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身
安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對各參建公司的嚴格要求保障工程建設施工質(zhì)量。
作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標部、設計部、項目部等部門。但是最重要是工程建設現(xiàn)場的項目部，他們在現(xiàn)場工作中起到監(jiān)督與管理，在項目經(jīng)理領導下負責協(xié)調(diào)各專業(yè)技術工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設計圖紙質(zhì)量、材料設備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，最終確保工程質(zhì)量。項目工程部的嚴格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎。
2.5、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。
保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以整個開發(fā)過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強企業(yè)的資金周轉能力。
3、小結
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關系到企業(yè)綜合市場競爭力。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力。
參考文獻
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關鍵詞：房地產(chǎn)工程；進度管理；質(zhì)量管理；管理模式
房地產(chǎn)工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中重要組成部分，其管理水平的高低直接影響到工程的整體質(zhì)量和經(jīng)濟效益。因此，如何做好工程管理成為了房地產(chǎn)開發(fā)商首要關注的話題。本文通過工作實踐，主要從房地產(chǎn)進度、質(zhì)量和成本、人員管理論述了房地產(chǎn)工程管理中相關要點，并提出了一些有效的管理措施。
1 房地產(chǎn)工程管理的重要性
房地產(chǎn)工程管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重要組成部分，不僅關系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，更關系著房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督的正常進行，同時直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工質(zhì)量、進度、資金及工程管理等。加強房地產(chǎn)工程項目的管理，能夠有效促進房地產(chǎn)工程建設的順利施工，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，在確保工程項目質(zhì)量的同時，增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。
2 房地產(chǎn)工程管理要點
2.1 房地產(chǎn)工程的進度管理
工程建設單位在進行工程進度計劃的制定時，要嚴格按照項目管理制度來進行，不僅要能夠保證計劃工期內(nèi)正常完工，而且制定的施工進度計劃要有一定的預見性，要盡量保證施工進度能夠滿足工程施工的臨時狀況的變化等。與此同時，房地產(chǎn)工程的建設單位在制定工程進度的計劃時，要根據(jù)工程的實際情況，聘請專業(yè)的技術人員。在制定工程進度計劃時，還要能夠保證工程在預計工期內(nèi)完工，而且要制定每一個施工項目中的詳細的施工安排。要根據(jù)施工要求，科學合理地配置施工人員和建筑材料等，一定要保證人力、物力的優(yōu)化配置。
2.2 房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理
對于房地產(chǎn)工程來說，質(zhì)量管理顯得非常重要，它直接關系著整個房地產(chǎn)工程的好壞，因此，需要做好房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理工作，具體主要包括以下幾個方面：
（1）在房地產(chǎn)工程項目施工前，要明確工程建設的質(zhì)量目標。任何一個工程建設單位，在工程施工前都必須要與承建單位簽訂施工合同，在合同中要明確工程建設的質(zhì)量標準。工程的建設單位在工程竣工時，要按照合同中規(guī)定的施工標準對工程的質(zhì)量進行驗收，以此來保證工程施工的質(zhì)量。（2）要對房地產(chǎn)工程的設計工作進行嚴格控制。在房地產(chǎn)工程的設計階段，工程的建設單位一定要做好調(diào)研工作，對工程的設計嚴格審查，將工程的質(zhì)量隱患降低到最小。（3）在房地產(chǎn)工程的施工過程中，要嚴格把握建筑材料的質(zhì)量。工程建設單位在進行建筑材料的購置時，要嚴格按照工程設計確定的材料購買，而且要對建筑材料的質(zhì)量進行嚴格的審查，嚴格執(zhí)行建筑材料的驗收制度。工程施工的關鍵部位既是工程施工的重點，又是工程施工的難點，因此，工程的建設單位必須要給以高度的重視。
2.3 房地產(chǎn)工程的造價管理
在房地產(chǎn)工程的管理工作中，工程造價的管理也是工程管理的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)工程的造價管理貫穿于工程建設的整個環(huán)節(jié)，其中最主要的是造價估算，要對房地產(chǎn)工程施工中的人力、物力進行科學的管理。而且在工程量清單的招投標中，對投標單位報價進行審查時，要細致地查看每一項工程項目的造價，總價符合要求并不等于每一項工程項目的報價都符合要求。在工程的造價管理工作中，房地產(chǎn)工程的建設單位要及時掌握過程建設的盈虧狀況，并且要能夠根據(jù)建設施工的實際情況采取有效的措施，以此保證工程造價的最優(yōu)化。科學有效的成本控制不僅能夠使工程項目實施目標的實現(xiàn)，而且能夠使施工企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益得到雙贏，進而促進建設工程的發(fā)展。
2.4 人員管理問題分析
在房地產(chǎn)工程的施工中，施工人員是工程建設的直接參與者，更是決定工程質(zhì)量的關鍵。因此，在工程的施工中，要充分調(diào)動工作人員的積極性，強化工作人員的責任意識，全面提高人的素質(zhì)，切實避免由于人員管理問題造成損失。房地產(chǎn)工程的人員管理策略主要包括以下幾個方面：（1）對工程建設參與者進行思想政治教育，提高他們的職業(yè)道德，在參與工程建設的人員隊伍中強化工程施工管理的重要性，要讓工程施工人員明白只有強化管理，才能夠生產(chǎn)出高質(zhì)量的產(chǎn)品，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的提高。（2）加強人才的引入。在房地產(chǎn)工程的施工中，要引入高水平的、具有專業(yè)技能的人才，這樣才能夠將工程施工中的項目管理工作做好。在工程施工中，施工企業(yè)要集中技術骨干和領導親自抓管理，制定相關管理制度，將責任落實到人。
3 房地產(chǎn)工程管理的有效措施
在房地產(chǎn)工程的管理工作中，工程管理涉及到的各種問題一定要妥善處理。要想處理好工程管理問題，還需要采取以下幾個方面的有效管理措施。
3.1 采用先進的工程管理模式
先進的管理模式，是當前實現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用先進的房地產(chǎn)工程管理模式應做到以下幾方面的工作：（1）采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業(yè)能力的基礎上，對管理人員的管理職責進行細化分工，并確定管理者的具體權力，通過對管理人員進行精細化管理，使管理人員的能力得以充分發(fā)揮，充分利用工程管理方面的人力資源；（2）采用項目經(jīng)理制的管理模式，這種模式也是目前房地產(chǎn)工程管理中得到了廣泛認可的管理模式，即企業(yè)在總經(jīng)理之下根據(jù)項目內(nèi)容設置項目經(jīng)理，通過項目經(jīng)理對項目的實施進行直接管理，并由項目經(jīng)理承擔項目管理責任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細化程度，增加了管理的實際效果和范圍。
3.2 充分明確工程的施工目標
要想保證工程施工任務的完成，就必須在工程施工前做好施工準備，讓工程施工人員明確施工目標。在工程的施工過程中要嚴格按照施工設計和各項文件的要求，以工程質(zhì)量、工程成本為中心，在工程施工的每一個階段要對工程的施工任務進行協(xié)調(diào)控制，使工程項目施工的人力、物力、財力等有機結合在一起，保證工程施工的順利進行。工程建設的基層施工技術人員要能夠認真分析工程的不同情況，根據(jù)事件的實際，有重點地實現(xiàn)工程施工的目標，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效的解決措施。
3.3 加強工程施工管理與監(jiān)督
房地產(chǎn)工程的建設單位要實時掌握工程的施工情況，及時總結經(jīng)驗教訓。施工過程是一個動態(tài)的過程，施工中存在著一些不確定因素，因此，房地產(chǎn)工程的建設單位一定要掌握工程施工的最新情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。
3.4 加強竣工資料的審核
當前，許多工程的施工管理中，資料管理都是一個非常薄弱的環(huán)節(jié)。工程資料的管理控制通常只在工程的竣工階段進行，而在工程的施工中的檢查與工作錯誤的糾正工作幾乎沒有。事實上，工程施工資料的控制只局限在工程的竣工階段，與現(xiàn)場施工嚴重脫離，工程施工中的一些實質(zhì)內(nèi)容不能夠在工程資料中顯示出來，有的施工資料甚至是工程施工方偽造的，資料沒有真實性。因此，加強竣工資料的審核顯得非常重要。
4 結論
綜上所述，在房地產(chǎn)項目管理過程中，我們應高度重視房地產(chǎn)工程項目的管理工作，并積極培養(yǎng)優(yōu)秀的管理人才，采用先進的管理模式，結合市場現(xiàn)狀做好房地產(chǎn)工程管理工作，以提升房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
關鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問題；措施
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
國內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無疑問已成為國內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有十分重要的意義。
房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
所有的投資的目的都是為了追逐利潤，房地產(chǎn)投資之所以這么火爆，也是因為其利潤可觀。房地產(chǎn)商終極的目的就是把商品（各類商品房）銷售出去，要想實現(xiàn)這一目的就需要更多的去滿足消費者的需求。消費者購買房產(chǎn)關注的無非就是地段、價格、房型、周邊配套、增值潛力、開發(fā)商品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、景觀等因素，除地段外，要最大限度滿足這些內(nèi)容就必須做好房地產(chǎn)的工程管理工作。
2.1 項目啟動會管理制
項目啟動會的目的是作出項目土地取得后的第一次、也是最重要的一次決策，明確項目的成功標尺及具體指標，需要對項目進行沙盤推演，設定項目的決策點、控制點，識別項目風險點，提出預案，建立本項目開發(fā)的總綱領文件。
2.2 設計管理
房地產(chǎn)狂熱的年代，設計對地產(chǎn)的重要性可能還沒體現(xiàn)，投資者是房子就來搶購，而現(xiàn)階段，投資及政策風險加大、市場競爭激烈，一個好的規(guī)劃設計方案往往直接能關系到整個工程的命運。項目設計研發(fā)階段就決定了項目總貨幣價值的90%，在房地產(chǎn)項目中，有了好的設計方案，在同等價位上就更有競爭優(yōu)勢，這往往也是吸引消費者眼球的主要地方。在好的設計方案的基礎上才會產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品，蘋果成功的核心就在于對產(chǎn)品設計的狂熱追求，所以做好設計管理工作是房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容之一。
2.3 前期管理
整個房地產(chǎn)過程中的各類證照申領行業(yè)中都籠統(tǒng)地歸到前期部門，或者叫前期開發(fā)部門，貫穿項目從申請建設用地預審及立項開始，到建設項目竣工驗收、交付使用的全過程，正式開工前以“一書五證”為前期工作的主要成果：選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，項目完成以“一表一證”為竣工手續(xù)的主要成果：建設工程竣工備案表及商品房交付使用許可證。各個證照能否按時拿到，意味著項目開發(fā)是否多快好省，各階段是否合法合規(guī)，前期管理的重要性不言而喻。
2.4 施工及成本管理
施工管理直接決定了整個項目工程質(zhì)量的好壞，由于房地產(chǎn)的施工時間較長，參與施工的各個合作單位眾多，住宅類地產(chǎn)項目簽訂的施工及材料采購類合同數(shù)量一般超過30個，涵蓋了酒店、辦公、酒店式公寓的大型商業(yè)綜合體項目的合同可以近百個。一個地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中往往會遇到不少意料之外的困難，如何加強對整個施工過程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。
相對與其它工程管理的不同點
房地產(chǎn)工程管理是伴隨著房地產(chǎn)的興起而發(fā)展起來的一種新的管理形式，雖然都屬于管理的范疇，特別是這個發(fā)展跨越性時代賦予了更多的內(nèi)涵，有著不同于常規(guī)的東西。其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點:
3.1 過程上的不同
常規(guī)的工程管理都是走的“設計-組織施工-現(xiàn)場管理-驗收”這個基本過程。而房地產(chǎn)的工程管理包含了從拿地前工程成本預測、內(nèi)部可行性研究，到拿地后的規(guī)劃設計階段再到各類合作單位招標、施工實施、竣工交付、售后服務、竣工結算等全過程，特別是商業(yè)項目，不同的業(yè)態(tài)落位，涉及到大量的工程設計條件協(xié)調(diào)，它不僅是施工的管理，更應該說是做項目管理，是資源的分配、協(xié)調(diào)管理，從過程和范圍上比其它的管理更為廣泛、更具有挑戰(zhàn)性。
3.2 管理的主體上的差異
關注主體的不同也就決定了方法上的差異，首先在控制進度上，常見的工程管理主要是微觀上的工程本身的管理，而房地產(chǎn)則是從宏觀上對整個項目建設進行整體的布局和掌控。其次，相對于主要關注于施工方案、構造和方法的常規(guī)管理，房地產(chǎn)工程管理更多的把營銷理念作為設計的參數(shù)，然后再根據(jù)設計出的參數(shù)進行招標和施工，這更貼近消費者，營銷意圖十分明顯。然后，常規(guī)的管理更注重的是如何把整個工程成本的控制到最低，而房地產(chǎn)工程管理除對成本的關注外，同時關注項目創(chuàng)造的總貨幣價值，換句話說它更注重的是投入和收益比，比如在階段性的銷售火爆期，給予施工方更好的付款方式、甚至額外支付趕工費，力爭提前銷售。最后，一般的工程都是要求按照設計要求和相關部門的質(zhì)量標準去控制質(zhì)量，房地產(chǎn)除此之外，更看重的是客戶對開發(fā)品牌的認可度，著力提高本地品牌的知名度、認知度。
3.3 監(jiān)控對象的差異
一般的工程管理主要就是組織施工，然后對施工過程中的人和物料以及機械進行合理的管理，以保證實現(xiàn)對成本、進度和質(zhì)量的最優(yōu)的控制。房地產(chǎn)工程管理更多關注的是從內(nèi)到外整個體系的完整情況、是否有序進行，真正的是做項目管理，不同深度地管理協(xié)調(diào)所有的參與者，而非單純的工程管理。
房地產(chǎn)的工程管理中常見的問題及解決方法
每年竣工的房地產(chǎn)項目眾多，但是真正的能讓消費者有口皆碑的卻極少，交房后會出現(xiàn)各種問題。其根本原因在于工程管理上存在著很多問題，這些問題如果不能解決，將會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。主要問題如下：
4.1 項目開發(fā)戰(zhàn)略目標缺失
早期的地產(chǎn)項目頗有點做到哪算哪，跟著市場走，市場火多賺，市場差少賺，而現(xiàn)階段的地產(chǎn)項目最忌諱的就是，管理構架、項目目標、實施方案的缺失混亂，再次強調(diào)項目啟動會制度是確立該項目戰(zhàn)略目標的決策性會議，項目啟動會應采取總經(jīng)理負責制，形成的會議決策是本項目的總綱領，是最重要的決策會議。各職能部門也是通過項目啟動會達成共識、做出各部門承諾，比如工程指標、銷售指標、財務指標等等，有了目標，才有努力、才有落實。項目啟動會制定的各項指標、工作節(jié)點是項目開發(fā)的核心控制要素，也是一次向項目團隊的交底會，項目啟動會不完整，絕不急于進入下一階段工作，否則只會在偏離的方向上越走越遠。
4.2 規(guī)劃設計的不完善，撒手制
很多小型房地產(chǎn)企業(yè)，把規(guī)劃設計這塊工作全部扔給設計院，本公司可能就派個有過從業(yè)經(jīng)驗的人員跟蹤，拿到圖紙就去報規(guī)報建，而事實上，很多設計單位不一定了解客戶需求，把握不住客戶的設計控制要點，不清楚開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，不擅長如何通過設計強化對工程質(zhì)量通病進行預防，更不要說如何深入挖掘項目潛在價值，在設計階段創(chuàng)造更大的總貨幣價值。事實上在產(chǎn)品價值鏈中，利潤最高的部分是研發(fā)、營銷與服務，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤最低。在研發(fā)方面具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制造能力具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)有更高的競爭力。解決問題的方法無他，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把設計管理的意識提高到戰(zhàn)略高度，建設一支從業(yè)經(jīng)驗豐富，水平出眾的設計管理團隊，真正把設計研發(fā)、設計管理作為核心要素之一進行管理。
4.3 光注重進度，施工質(zhì)量仍不夠重視，
如何在保證進度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高產(chǎn)品質(zhì)量標準，是衡量一個建設方管理的水平重要標準，項目承包制下總承包單位“以包帶管”現(xiàn)象嚴重，其自身質(zhì)保體系大多無法保證工程質(zhì)量，承包單位不了解也不關心房地產(chǎn)的市場標準、客戶標準、部品標準、成本控制要求，造成建設方和施工方在質(zhì)量意識上的較大差異，在施工的過程中，質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)。
現(xiàn)階段建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)雖有提高，但和房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍不甚相配的，勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強、質(zhì)量意識、主人翁意識單薄，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系。
工程質(zhì)量的管理手段要從常用的事后檢驗轉變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和零缺陷質(zhì)量控制（分戶驗收）。從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標準。從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變，通過設計完善的動態(tài)管理工具，輔以先進的信息設備，可以實現(xiàn)對施工部位、施工班組的動態(tài)跟蹤。
從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗轉為向為產(chǎn)品定位、設計研發(fā)和建造的全過程質(zhì)量控制，房地產(chǎn)企業(yè)要真正做到以客戶質(zhì)量標準作為施工質(zhì)量的驗收標準。
4.4 成本管理落后，需與時俱進
傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制，無外乎采取招標管理和合約管理作為降低施工成本的主要手段、通過施工組織和施工工藝控制施工成本、對主要材料設備價格進行控制和管理、控制現(xiàn)場簽證、審查工程結算進行成本管理。
而新階段的地產(chǎn)成本管理已經(jīng)由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經(jīng)營成本控制，由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、產(chǎn)品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造、運營維護的全過程成本控制。
項目投資分析是項目成本控制的起點，開發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場銷售價格、經(jīng)營風險控制等條件的多重制約，產(chǎn)品定位的準確性、差異性決定了項目成本控制的優(yōu)劣。
規(guī)劃設計方案指標、功能、技術參數(shù)、配套檔次的確定，決定了70%以上的工程成本。設計專業(yè)計算、設計參數(shù)確認、設計選型等決定工程成本的關鍵因素，如果不能在設計階段逐一研究確定，一旦反復將造成工程成本的極大浪費，依靠后期工程招標壓縮施工成本，只是治標不治本的做法。
對參與投標企業(yè)的考察篩選、招標文件中指定統(tǒng)一的管理標準、質(zhì)量標準、技術標準、配合標準等方面的考核及要求，選擇高效率，重信譽重合約，管理組織扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜絕層層轉包是從成本角度選擇承包商的重要指標，而采取最低價中標仍是控制工程建造成本的重點。
4.5 企業(yè)不重視知識積累、不重視知識沉淀
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，多個項目的開發(fā)，項目總結經(jīng)驗時，常常發(fā)現(xiàn)，同一問題在不同區(qū)域不同項目多次重復犯錯，之前犯過的錯誤沒有形成寶貴的公司開發(fā)經(jīng)驗，現(xiàn)階段很多地產(chǎn)企業(yè)中都意識到經(jīng)驗的積累、知識的沉淀的必要性，有了雛形的“知識管理系統(tǒng)”想法，盡可能降低錯誤重犯的概率，避免在同一個地方摔倒兩次的現(xiàn)象產(chǎn)生，當然這種系統(tǒng)初級階段是一種非正式的、零散的、不系統(tǒng)的應用，但是隨著組織或企業(yè)的成長，特別是地域的擴張，一個自動化的知識管理系統(tǒng)就顯示出非常重要的意義，相對與原始的手工知識管理它可以為企業(yè)帶來更加巨大的利益。
根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)的特點和實行相匹配的管理深度要求，一方面，企業(yè)可以通過辦公自動化系統(tǒng)，使產(chǎn)生信息的工作與處理該信息的工作盡可能地有效結合，從而壓縮總部和項目組的決策層次，使其向扁平化方向發(fā)展，以提高組織的應變能力；另一方面，可先構建集團層次的知識管理庫，每個項目公司在項目結束后，分部門分專業(yè)把項目獲得的經(jīng)驗、技術等傳遞到集團的知識管理庫，先保存起來，隨后進行加工整理，最后通過網(wǎng)絡實現(xiàn)組織成員共享。其中，經(jīng)營管理層負責制定企業(yè)的遠景目標和戰(zhàn)略，負責執(zhí)行日常管理工作；項目小組層是項目小組在項目實施結束后，回到知識庫層，把他們在項目中獲得和創(chuàng)造的知識（成功與失敗的經(jīng)驗教訓、工作中獲得的體會等）進行整理并存儲到知識庫層；知識庫層不是一個組織實體，它是一個“知識蓄水池”，主要是將經(jīng)營層和項目小組層創(chuàng)造的知識以文本、數(shù)據(jù)、視頻的形式存儲到計算機中，并重新分類和整理。之后，將存儲的知識借助于集團內(nèi)部信息網(wǎng)絡，在組織內(nèi)部迅速擴散和傳播，達到知識共享的目的，實現(xiàn)經(jīng)營管理層和項目小組層的創(chuàng)新。
總結
房地產(chǎn)的工程管理在目前來說還處在不斷的發(fā)展和成熟階段，還有很多的東西需要慢慢的去學習和完善，充分利用和學習其他企業(yè)的先進的管理方法和施工經(jīng)驗，不斷的總結和完善管理制度，使得整個房地產(chǎn)項目都保證在一個很高的水平，這對房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展有著十分重要的意義。本文通過對該問題的分析和研究，對房地產(chǎn)工程管理所面臨的問題給出了基本的應對方案，希望能給相關人員起到一定的借鑒作用。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；項目；設施；管理
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。它貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為開發(fā)管理、項目管理和設施管理三個部分。
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理
1、開發(fā)管理
開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)項目管理及設施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。
2、項目管理
項目管理是指從項目規(guī)劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：（1）開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應對規(guī)劃方案進行檢驗與評估。（2）規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。（3）提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。（4）通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。（5）將規(guī)劃設計成果轉成基礎資料。
施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。
3、設施管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入設施管理的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務內(nèi)容及服務質(zhì)量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。
二、過程管理的協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。
1、規(guī)劃設計管理與施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案實施困難，影響了項目建設的成本和進度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近流行的管理方法?？墒┕ば允侵浮皩⑹┕ぶR和經(jīng)驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師/工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出能滿足計劃目標的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設計階段對建筑師/工程師提出建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{(diào)工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計內(nèi)容進行討論、分析和改進。另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑物竣工后和規(guī)劃設計不一致。
2、項目管理與設施管理
物業(yè)建設與設施管理之間的銜接問題成為令廣大房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者都非常頭疼的大難題。造成設施管理階段住戶和（開發(fā)企業(yè)的）物業(yè)管理公司存在大量糾紛的原因主要有以下幾個：（l）開發(fā)商及施工單位的“遺留問題”。如規(guī)劃設計問題（停車位不夠等）、建設質(zhì)量問題（房屋質(zhì)量低劣，滲水、漏水等），這些問題多是物業(yè)管理企業(yè)靠自身力量無法解決的。（2）開發(fā)商在銷售樓房時對物業(yè)管理做了違規(guī)的或不實際的承諾，以及對客戶維修基金的擅自挪用等。（3）客戶與開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司之間的權、責、利沒有進行科學有效的界定。（4）現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理公司的服務內(nèi)容和質(zhì)量還不夠高。（5）住戶的消費意識也不成熟，短視性、自利性太明顯。在所有的問題當中最核心的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設完成后留下很多的“后遺癥”讓物業(yè)管理公司來解決，而物業(yè)管理公司對其中的大部分問題是無能為力的，這正是導致住戶和物管公司沖突的主要根源。這就需要開發(fā)企業(yè)在施工階段就為以后的物業(yè)管理構筑良好的設施基礎。
三、結語；
一個企業(yè)的目的都是為了獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢的，當然，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)也不例外。所以在對房地產(chǎn)進行開發(fā)管理的時候，要運用專業(yè)化的管理模式，這樣才能夠加強管理，使得房地產(chǎn)經(jīng)營更加成功，才能夠滿足顧客的居住需求，提高人們的居住水平和質(zhì)量。
參考文獻：
【關鍵詞】設計管理；房地產(chǎn)；開發(fā)
Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1.前言
為了推動房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、增加房地產(chǎn)產(chǎn)品賣點、提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及減少投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設計優(yōu)化和對工程管理的案例與實務經(jīng)驗不斷地進行總結，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值[1]。首先，筆者意識到，工程設計的重要性顯而易見，一個科學合理的工程設計，不僅能縮短工程的工期，起到節(jié)約資金的作用，更能促進該房地產(chǎn)的開發(fā)，起到良好的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想在競爭中占有一席之地，具有更強的競爭力，需要加強自身的設計管理和企業(yè)綜合素質(zhì)。
2.綜合項目設計管理發(fā)展趨向
現(xiàn)階段的建筑項目設計，應該充分人性化，設計時都應該考慮貼近群眾、方便生活，不應盲目追求建筑標新立異從而忽略了其實用于民的本質(zhì)。于是，設計上追求以人為本，強調(diào)人與居住環(huán)境的和諧統(tǒng)一。對于住宅樓來說，它是居民們的安家之所，是人們生活休息的場所，在設計時，雖然有不同戶型之分，房間大小與布局有別，但是都應該注重各個戶型房間的寬敞明亮性。而對于辦公樓或寫字樓，其設計采用較高層高，簡約明快的設計，不僅給上班族帶來工作環(huán)境的明朗開闊，更使人們在工作中一定程度緩解疲勞休閑身心。
隨著人們對物質(zhì)精神生活要求的提高，各種樓宇房屋帶給人們的不只是一個棲息的休閑場所或者工作娛樂的場所，更要有人文色彩與貼近自然的景觀。這就要求設計中不是單一考量華麗與精致，更應該貼合當?shù)匚幕?、歷史背景，或者使用者的個人需求等等，設計出一系列符合人們思維模式、適應周邊環(huán)境的人文景觀。再者，對于商品房，現(xiàn)在的戶型設計都越來越要求空間功能劃分的明顯與合理化，于是要求設計更明朗、適合。首先改過去因區(qū)分不合理造成的空間利用受阻等問題，達到美觀同時更加實用與合理。再次，隨著大型住宅區(qū)的逐漸增多，住宅區(qū)周邊的配套設施也是關系到居民正常生活的一部分。因此，設計時也應把握這一點，將住宅區(qū)周邊可能出現(xiàn)的超市、醫(yī)院、學校、物業(yè)中心等配套設施加入規(guī)劃設計范圍內(nèi)，滿足居民正常生活的需要的同時，也便捷了生活，優(yōu)化了服務。
而之于寫字樓而言，其發(fā)展趨向更不僅是單一的辦公場所，更加趨向于綜合類型，辦公與休閑一體化，不僅有設計分明的各個辦公區(qū)域，更會有人們在辦公之余休閑的餐廳、咖啡館等。而商業(yè)樓就更需考慮其容納性與便捷性，滿足商鋪的宣傳與消費者的舒適消費心理。酒店設計則趨向于特色化、定位明確的趨勢，使不同的入住者滿足了其不同的心理，酒店也進一步宣傳了自身文化與特色。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)人員應該充分考量未來各類建筑的發(fā)展趨勢，觀察房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，在設計中融入新工藝新理念等，不僅要注重提高樓宇的工程質(zhì)量，更要注重住宅實用性設計、周邊環(huán)境規(guī)劃及配套設施的建立，更加完善房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)服務。3.設計過程管理
設計問題主要是各種各樣的沖突，而設計過程中的沖突又是難以避免的，沖突必須被解決，被管理，因此設計管理應運而生，設計管理人員需要在理解并準確把握設計意圖的基礎上進行沖突管理，從而達到使各方滿意的結果 [2]。
要注重設計過程中的質(zhì)量管理，即規(guī)劃設計質(zhì)量管理和施工圖設計質(zhì)量管理。在規(guī)劃設計質(zhì)量管理中，首先，必須重視房地產(chǎn)開發(fā)中與各個單位部門的相互合作，房地產(chǎn)開發(fā)并不是由施工企業(yè)建成相應建筑物，而更需要建成后保持其供應水電燃氣、通訊網(wǎng)絡等生活必須功能正常實現(xiàn)，這就需要協(xié)調(diào)好與各合作單位的關系。例如，在居民住宅小區(qū)中，規(guī)劃設計尤為關鍵，因為其關系著居民們的生活是否便捷舒適，于是小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設計、周邊配套設施的設置情況對居民的生活質(zhì)量有著很大的影響，這就要求設計中注重自然綠色的小區(qū)環(huán)境，針對小區(qū)或城市文化，建立其獨具人文特色的景觀，同時，住宅區(qū)內(nèi)各個部分功能的有效分工，區(qū)分出不同的區(qū)塊，方便居民的日常生活與文娛活動。再者，保證住宅區(qū)內(nèi)的安全更為重要，這不僅需要小區(qū)安保人員的負責巡邏保衛(wèi)，更需要在設計規(guī)劃中，設計出一些能讓居民避險的通道或設施。比如，各個住宅樓內(nèi)設有緊急出口，住宅樓內(nèi)各個通道安放有攝像頭，有工作人員二十四小時監(jiān)控，以便對意外情況早發(fā)現(xiàn)早行動。
不僅僅是住宅區(qū)，其他類用途的建筑業(yè)也應加強設計管理的引導作用。對于商業(yè)用樓，可針對其使用上的特點，設計中加強各商鋪的區(qū)分性，同時也不能使通道過于繁多雜亂，造成顧客逛街購物的不便。而對于酒店，也應該針對每一個酒店的不同文化理念，設計出不同風格的樓宇及樓層分隔，例如，一些酒店主打溫暖溫馨的環(huán)境，就應該將設計緊貼“家”這個主題，樓層與環(huán)境應該給人親切和諧的感覺。而某些酒店定位是接納商務人士與貴賓，就應該采用高檔具有品位的設計風格。
對于施工圖設計質(zhì)量管理，是要求選取良好的設計方案，針對實際情況進行合理創(chuàng)新的設計，使房屋內(nèi)部功能結構個各個空間合理利用。因此不僅要保證房屋建筑建構穩(wěn)固，更要合理確定不同功能房間的面積，充分考慮使用者的方便與需求，與此同時，房屋樓宇外在精致，房間敞亮也的最終效果也不可忽視。
4. 設計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用
Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.
關鍵詞：項目管理質(zhì)量控制安全控制成本控制進度控制
中圖分類號：O213文獻標識碼： A
Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control
從施工企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)四年了，綜合施工總承包企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的特點，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其項目管理要點進行論述。在論述開始之前，先闡述一下自己的幾個觀點，本篇文章也是以這幾個觀點為基本原則進行論述的：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為整個項目全生命周期的組織者和項目利潤及風險的最大承擔者，在項目管理上除了要對各參建單位提出明確要求外，也要為各參建單位尤其是施工總承包企業(yè)創(chuàng)造條件。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工總承包企業(yè)不僅僅是簡單的甲方與乙方的關系，更是項目合作方和利益相關方的關系。雙方以項目工程為核心，以總承包合同為紐帶緊密的聯(lián)系在一起。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點不僅僅是施工一個環(huán)節(jié)，還要重點關注前期定位、方案設計、銷售、交房入住等關鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品最終是用來銷售的，在項目管理過程中，尤其在規(guī)劃設計階段，應始終牢記這一點。
4、資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目公司管理的另一個重要內(nèi)容。在規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與項目進度時，必須充分考慮項目公司的資金能力，項目開發(fā)進度一旦確定，必須嚴格控制，以確保資金平衡。
房地產(chǎn)開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、驗收移交、運營管理及貫穿始終的財務運作等環(huán)節(jié)組成。施工建設階段只是房地產(chǎn)開發(fā)的一個組成部分，施工企業(yè)的項目管理，和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程管理是共通的，兩者之間有很多相同之處，其工作內(nèi)容無非都是項目管理上的“四控兩管一協(xié)調(diào)”，只是二者的利益關注點和側重點有所不同。在利益分配上，二者之間是對立的；在工作目標上，兩者之間又是統(tǒng)一的，只有理性的對待和容忍雙方之間的分歧，找出雙方的利益共同點，才能真正做好工程項目管理。下面就先從質(zhì)量、安全兩個個角度，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立場，就其項目管理過程中一些重要的，容易被人們忽視的內(nèi)容進行論述。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的質(zhì)量控制：
質(zhì)量關乎企業(yè)的聲譽和品牌，無論對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是施工企業(yè)來說，都是如此。在質(zhì)量控制上，兩者之間既有相同點又有不同點。施工企業(yè)的質(zhì)量控制應從屬于房地產(chǎn)企業(yè)，其控制內(nèi)容要少一些，是房地產(chǎn)企業(yè)的一個組成部分。下面就站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其質(zhì)量控制的主要內(nèi)容進行分析。
（一）設計質(zhì)量控制：
房地產(chǎn)企業(yè)作為工程項目的投資方，有四個主要的合同相關方，即勘察、設計、監(jiān)理和施工總承包，每個相關方的質(zhì)量控制都要納入質(zhì)量控制的范疇。其中設計質(zhì)量控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為關鍵，設計質(zhì)量不僅直接直接影響到建筑物的使用功能、結構安全，對開發(fā)成本的控制也起著至關重要的作用。
1、做好設計方案的選擇：
在設計方案的選擇上不應盲目追求建筑設計的新、奇、怪，過度追求方案的視覺沖擊。在設計方案滿足美觀、實用、舒適等銷售需求的前提下，要著重關注方案設計的合理性。建筑布局的合理性、建筑單元組合的經(jīng)濟性、建筑立面的簡單化等都可以為后續(xù)設計階段優(yōu)化成本提供廣闊的空間。在方案選定的過程中應該請施工圖設計人員、成本管理人員和營銷策劃人員介入其中，加強對方案實用性和經(jīng)濟性的論證審核，確保設計方案合理可行。營銷策劃的提前介入，可以在一定程度上改善項目產(chǎn)品與市場的契合度，尤其在房地產(chǎn)市場逐步進入供大于求的階段，這一點尤為重要。
2、做好設計單位的招標比選：
在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質(zhì)量，因此對設計單位的選擇應特別注意對該設計單位中主要設計人員及的選擇，以確保最終設計成果的質(zhì)量。高質(zhì)量的設計成果可以減少設計階段浪費的發(fā)生。同時注意施工圖設計應盡量本土化，盡量選擇當?shù)卦O計單位，這些單位對當?shù)氐刭|(zhì)情況、地方規(guī)范、生活習慣等都了解較深，對縮短設計周期與實現(xiàn)設計合理性都是有利的。
3、高度重視設計任務書的編制和實施：
設計任務書是確定工程項目和建設方案的基本文件，是設計工作的指令性文件，也是設計工作的主要依據(jù)，是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、建筑風格等要求的具體化反映。編制好設計任務書，對整個項目完成得好壞至關重要。設計任務書不僅考慮總體布局、平面關系、立面效果、空間面積、交通導向、功能要求，還要分析建設成本、維護費用、分期建設的可能等。甚至要明確到每個房間插座、開關等預留預埋的具體要求。在設計任務書編制完成后應組織營銷、造價、工程等相關人員進行論證。在論證通過并經(jīng)批準后，不能隨意修改，要保證設計任務書的嚴肅性，從源頭避免設計的隨意性。
（二）施工質(zhì)量控制
1、重視施工總承包的招標選擇
施工單位是工程項目建設實施的主體，是工程項目建設的主要組織者和實施者，是工程項目建設的核心，在工程項目的建設過程中處于主導地位，對工程項目的建設質(zhì)量負主要責任。施工總承包單位的招標選擇結果對工程建設的質(zhì)量目標的實現(xiàn)具有決定性的作用。在招投標階段，要把資格預審落到實處，不能走過場，選擇一個有經(jīng)驗，負責任的承包商是實現(xiàn)工程項目質(zhì)量目標的基本條件。在合同談判與簽約階段，要明確約定工程項目的質(zhì)量目標，并把施工企業(yè)擬派出的項目經(jīng)理及項目部核心管理人員在合同中明確約定，不得隨意更換。選擇一個信譽良好的施工總承包企業(yè)，一個優(yōu)秀的項目管理團隊，才能為工程項目的順利實施奠定堅實的基礎。
2、嚴格驗收程序，加強施工過程控制
（二）安全管理的重點內(nèi)容
通常，安全事故發(fā)生的原因包括：人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)和管理缺陷。其中人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)作為施工過程中的客觀主體是事故發(fā)生的直接原因，管理缺陷是事故的間接原因。安全管理工作就是要重點解決施工現(xiàn)場的主體因素，從人和物兩個方面著手，消除事故產(chǎn)生的源頭因素，有針對性的確定安全管理的重點內(nèi)容，進行重點管理。
1、提高施工人員的自我安全防護能力，消除“人的不安全行為”
自我安全防護能力是指施工人員在施工現(xiàn)場對施工過程中出現(xiàn)的不安全因素的敏感、預見、控制和排除的能力。施工人員自我防護能力的大小主要取決于五個因素，即：安全意識的強弱、安全操作技術的熟練和實踐經(jīng)驗的積累、心理因素的影響、身體疲勞的程度以及周圍環(huán)境的狀態(tài)。因此，在對人的管理上，也要有針對性的從這幾個方面進行著手。
首先，要提高全員的安全防護意識，包括施工管理人員的安全管理意識和施工操作人員的自我保護意識。意識支配行動，施工人員具有較高的安全意識，就會主動的學習安全技術知識，自覺遵守安全規(guī)章制度，主觀能動的控制不安全因素，達到自我保護的目的。一方面，施工管理人員作為現(xiàn)場生產(chǎn)的指揮者和管理者，他們對安全施工的認識水平、技術水平和管理水平的高低直接影響到施工人員自我防護能力的提高。施工人員不僅要理解安全施工的重要性和危險性，更要認識到安全生產(chǎn)的迫切性。安全生產(chǎn)與質(zhì)量進度要齊抓共管，把安全管理變被動為主動。另一方面，施工操作人員普遍由于素質(zhì)較低，缺乏對安全施工的感性認識，安全意識普遍較差，提高施工工人的安全意識任重而道遠。
其次，對施工人員進行認真詳細的培訓和考核，尤其要加強特種作業(yè)人員的培訓和考核。對施工人員的培訓包括工人入場安全教育、安全技術交底和施工工序的技術交底、班前講話等各種手段，另外還可以通過農(nóng)民工夜校等平臺對工人進行系統(tǒng)、持續(xù)的安全教育，不斷提高他們的安全意識和安全技術操作水平。特種作業(yè)人員一般從事危險性較大的作業(yè)工種，提高特種作業(yè)人員的自我防護能力是減少事故發(fā)生的重要措施。對特種作業(yè)人員要組織專門的脫產(chǎn)培訓，進行嚴格的考核，考核合格后持證上崗，并定期進行復審，復審不合格者，收繳其上崗證，取消其特種作業(yè)資格。
第三，密切關注施工人員的心理因素和勞動強度。施工現(xiàn)場不要盲目搶進度，造成工人違章、冒險作業(yè)，要控制施工節(jié)奏，避免施工作業(yè)人員勞動時間過長，勞動強度過大。加強對工人安全心理的研究和分析，有針對性的采取對策，增強操作人員的自我防護能力和操作人員之間互相保護的能力。避免因為工人心理因素影響或勞動強度過大的疲勞感出現(xiàn)不安全行為，降低事故發(fā)生的可能性。
第四，嚴格施工現(xiàn)場管理，消除安全隱患。加強對施工現(xiàn)場的安全檢查和巡視，及時消除和處置施工現(xiàn)場存在的安全隱患，依靠制度對現(xiàn)場施工人員的操作進行約束和控制，通過施工現(xiàn)場的合理布局、科學組織、嚴格管理、文明施工等，為操作人員提供一個安全、整潔的作業(yè)環(huán)境。
2、加強施工現(xiàn)場安全防護的檢查和驗收，消除“物的不安全狀態(tài)”
作為建設單位應組織監(jiān)理單位和施工總承包單位進性定期的安全檢查、專項檢查和季節(jié)性檢查。檢查的主要內(nèi)容包括：查領導，即檢查領導是否認真貫徹“安全第一、預防為主”的方針政策；查教育，即是否對施工人員進行三級安全教育和考核，特種作業(yè)人員是否全部持證上崗；查防護，即施工現(xiàn)場的臨邊、洞口、腳手架、作業(yè)面等是否按照要求進行了安全防護，機械設備及臨電設施是否滿足標準要求；查制度，即總承包單位的各項安全管理制度是否健全，是否真正得到落實；查隱患，即施工現(xiàn)場是否還存在安全事故隱患。
安全檢查只是發(fā)現(xiàn)不安全因素的一種手段，采取措施認真整改落實，消除不安全因素，把事故消除在萌芽狀態(tài)，實現(xiàn)安全施工才是目的。因此，在檢查中要認真貫徹落實“邊檢查，邊整改”的原則，對檢查出的隱患，要定人、定措施、定標準、定完成日期，盡快完成整改。對在檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患可以根據(jù)隱患的嚴重程度和發(fā)生頻率進行分類，并采取相應的處理措施。
（1）對于具有重大傷亡事故危險，或發(fā)生事故可能性較大的隱患，應立即停工進行整改 。整改完成之后進行復查，復查合格后，才能復工；
（2）對于事故隱患比較嚴重，但發(fā)生可能性不大，或者由于客觀條件的限制不能立即解決，則要限期整改，并采取臨時防護措施，確保施工安全；
（3）對于一般隱患，不會造成重大事故，一時又不能馬上整改的，也應進行登記，明確整改責任人和檢查人，待整改完成后進行銷項。
這里需要強調(diào)一點，建設單位組織的安全檢查，不應該只是簡單的以查代管，檢查組成員應該共同對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和隱患進行研究和分析，提出有效可行的處理意見。建筑施工安全不是施工總承包單位一家的責任，所有參建單位應該群策群力、齊抓共管，唯有如此，才能確保工程現(xiàn)場正常施工。
安全驗收主要是指對安全防護設施、臨時設施、設備等，依照國家、地區(qū)、行業(yè)有關規(guī)定和規(guī)程進行的驗收，確保設施、設備的安全、穩(wěn)定、可靠。驗收范圍包括：腳手架、安全網(wǎng)、卸料平臺、臨電設施、塔吊、外用電梯等。安全設施、設備等未經(jīng)驗收，不得投入使用。
參考文獻：
1、《工程項目管理》成虎編著高等教育出版社
關鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競爭逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中求得生存，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛把降低成本，提高企業(yè)利潤率作為生存的關鍵。如何有效降低工程成本成為了當前所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急。成本控制是一項系統(tǒng)的、全過程的、全方位的管理活動，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的唯一途徑。以下本人從財務成本、工程建設成本和營銷成本三方面闡述如何進行項目成本控制。
一、財務成本控制財務成本（約占項目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務成本。
1.1降低稅務成本。財務部需協(xié)同各部門提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。
1.2降低資金成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項。財務部需依據(jù)項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預算》，合理安排資金計劃，發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。二、工程建設成本控制1、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段設計是工程建設的關鍵，它對工程造價、建設工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度達75%以上，由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用。1.1將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。1.2推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優(yōu)化設計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。實行設計監(jiān)理。設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。防止設計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。工程設計管理2、在施工過程中的成本控制2.1設計變更、現(xiàn)場簽證的管理包括辦理和審查兩個階段。
設計變更、現(xiàn)場簽證根據(jù)工程實際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設計部門后，出設計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設計，降低工程造價。
加強對設計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容準確性。
2.2做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計包含工程施工過程中的質(zhì)量控制、成本控制、進度控制、安全管理以及技術管理等多方面內(nèi)容，它可以說是施工活動中的綱領性的技術性和經(jīng)濟性文件。因此，通過對施工組織設計工作的審查，優(yōu)化施工組織設計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應當能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進度之間的關系。在保證工程質(zhì)量與工程進度的基礎上，盡量的降低工程造價。2.3材料、設備的成本控制
在工程成本中，材料設備等費用約占整個工程成本的70%左右，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關鍵的作用。加強材料、設備的成本控制，應當首先抓緊材料的采購關。在材料的購買過程中，投資方應當通過建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡對建筑材料的貨源、價格都有動態(tài)而準確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應當應盡可能通過集中招標采購的方式進行，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設備，合理控制工程造價。2.4做好工程竣工結算工作。
結算資料審查 。工程竣工后進行結算工作前各相關部門應首先對施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結算書等資料的真實性、完整性，進行聯(lián)合會審，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應要求責任部門落實補齊。
結算造價審核。若公司項目不多，就可以由公司預算部專業(yè)工程師進行全面審核。若公司項目較多，專業(yè)工程師有限，為了合理控制工程造價，可以采用三級審查方式。即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初步審核，扣除結算書中不合理之處，再由公司預算部專業(yè)工程師作好復審工作，最后再由集團公司審計部進行終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結算的準確性。
三、營銷成本控制
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；品質(zhì)問題；對策；
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房地產(chǎn)行業(yè)自80年代逐漸興起至今，逐步走上專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，行業(yè)競爭日益激烈，行業(yè)政策不斷規(guī)范，產(chǎn)品品質(zhì)對企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)是項目工程管理的指揮控制中心，對產(chǎn)品品質(zhì)控制起到?jīng)Q定性作用，也是產(chǎn)品品質(zhì)最直接的利益相關人，做好房地產(chǎn)項目的品質(zhì)管理對于提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品競爭力及企業(yè)品牌具有非常積極的意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的品質(zhì)問題
房地產(chǎn)項目質(zhì)量通常容易狹義的理解為施工質(zhì)量，如門窗滲水、屋面漏水、墻面開裂等，這僅僅是房地產(chǎn)項目質(zhì)量的內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉化為經(jīng)濟、社會、自然的全面發(fā)展需求，對于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的要求也越來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)反映了產(chǎn)品在適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟性能等五個方面滿足市場需要的程度，并能夠直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格和銷售上，具有直接的現(xiàn)實經(jīng)濟意義。
房地產(chǎn)項目品質(zhì)管理貫穿項目管理的全過程，從可研及立項階段、設計及前期準備階段、施工階段到驗收及使用階段的管理都對品質(zhì)有明顯的影響，尤其立項及設計階段對于產(chǎn)品品質(zhì)的影響最為明顯，而在施工及使用階段時很多問題就難以解決或者沒有完善的解決方案。
1、房地產(chǎn)項目可研及立項階段存在的品質(zhì)問題
可研及立項階段對于項目品質(zhì)至為關鍵，這個階段所確定項目的業(yè)態(tài)及品質(zhì)是否滿足目標客戶的品質(zhì)要求，直接決定項目的成功與否。項目在規(guī)劃、立面、戶型、景觀綠化、用材需要精細準確分析判斷，也是最容易出現(xiàn)問題的方面。
2、房地產(chǎn)項目設計及前期準備階存在的品質(zhì)問題
項目的設計過程中需要施工圖考慮全面、設計嚴謹，如果設計太過于表面化、細節(jié)考慮不足，將會使得施工圖紙的設計失去了其實際意義。目前，施工圖普遍存在細節(jié)考慮不足、設計變更較多、各專業(yè)之間圖紙存在設計矛盾、節(jié)點詳圖及大樣圖大量套用圖集而實際適用性差等問題。
3、房地產(chǎn)項目施工階段存在的品質(zhì)問題
在房地產(chǎn)施工階段需要按照嚴格的質(zhì)量驗收程序控制項目施工及用材質(zhì)量，能夠對項目總體的安全及質(zhì)量進行較為有效的控制。除此之外，質(zhì)量通病及細節(jié)瑕疵是項目中最易忽視和出現(xiàn)的問題，如平整度不滿足要求、標高控制差、立面及內(nèi)部觀察差等問題，都是進一步提高產(chǎn)品質(zhì)量的重點控制內(nèi)容。
4、房地產(chǎn)項目驗收及使用階段存在的品質(zhì)問題
在房地產(chǎn)施工項目中僅最后的驗收環(huán)節(jié)，會出現(xiàn)大量難以彌補的質(zhì)量問題，需要分階段進行驗收檢查，及時整改。項目使用階段也是品質(zhì)管理的重要階段，好的產(chǎn)品需要好的維護，后期客服工作不到位，直接影響客戶對于項目品質(zhì)的感受。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中品質(zhì)問題的對策
1、持續(xù)的品質(zhì)文化建設
產(chǎn)品品質(zhì)需要人來實現(xiàn)的，如果人對品質(zhì)理念或態(tài)度出現(xiàn)偏差，則品質(zhì)體系再完善、品質(zhì)控制方法再先進，都是沒有用的。要保證全員參與并按照統(tǒng)一的品質(zhì)理念執(zhí)行，建立良好的品質(zhì)文化并持續(xù)加強是一個非常重要并且必要的措施。
品質(zhì)文化建設需要從三個方面著手：一是完整的品質(zhì)理念，產(chǎn)品品質(zhì)不是狹義的產(chǎn)品質(zhì)量，它包含了產(chǎn)品全部性能、細節(jié)、服務。尤其在產(chǎn)品的人性化設計、完美的細節(jié)處理、產(chǎn)品服務等方面需要加強品質(zhì)理念的培養(yǎng)；二是全員的充分參與的制度保證，將產(chǎn)品品質(zhì)的理念深入每一個人的心中，并制定相應的管理制度，保證品質(zhì)工作的有效實施；三是品質(zhì)文化的持續(xù)加強，產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)需要品質(zhì)理念需要不斷的深入和持續(xù)的強化。
2、針對目標客戶制定清晰的品質(zhì)目標
以顧客為關注焦點是品質(zhì)管理的首要原則。要經(jīng)過科學的市場調(diào)查合市場分析，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結合對自身資源運作的準確評估，充分了解目標客戶的共性、偏好，諸如支付能力、置業(yè)特征、興趣愛好、身體特征、生活方式等等，完成對樓盤的市場定位。
確定項目市場定位后，應制定具體的品質(zhì)目標以指導設計、施工及售后服務等階段品質(zhì)管理的實施。除產(chǎn)品風格、戶型配比、特色建筑功能、景觀、裝修之外，品質(zhì)目標還應根據(jù)市場定位對一些重要內(nèi)容進行深入分析：
2.1、目標客戶對戶內(nèi)功能的喜好和需求；首次置業(yè)、首次改善、再次改善及老齡住宅等不同客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)有不同的要求，如對功能空間的布局和面積喜好；對于特殊功能空間如玄關的設置、影音室、活動室等的需要。
2.2、廚衛(wèi)功能和設備的配置習慣；如開敞式與封閉式廚房的選擇，廚房設備配置及預留空間的考慮，衛(wèi)生間設備選配、實用功能設備、小配件的考慮及預留空間和建議。
2.3、對私密性的要求。
2.4、新技術的集成應用；如空調(diào)系統(tǒng)、智能家居等或其部分應用。
2.5、細節(jié)品質(zhì)的要求；主要是對于用材及外觀品質(zhì)要求的程度。
2.6、是否采用菜單式裝修及可選內(nèi)容；如對于個性化比較強一些設備配置、墻紙、潔具等提供2～3款可選型號；在條件允許的情況下滿足客戶的裝修改動需要。
3、目標明確的人性化的產(chǎn)品設計
項目的前期控制對于項目品質(zhì)的影響最大，人性化的產(chǎn)品設計是產(chǎn)品品質(zhì)好壞的關鍵之一。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產(chǎn)品 。目前的實際現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。
3.1、產(chǎn)品功能設計人性化，對于同的客戶群體提供合適的產(chǎn)品設計。需要帶給顧客“功能經(jīng)過細心設計、細節(jié)進行了用心雕琢”的良好品質(zhì)感。
3.2、理順設計流程，明確建筑、裝修、水電等專業(yè)的設計參與時間及設計內(nèi)容，避免設計圖紙反復。
3.3、對于用材、外觀、關鍵部位的設計品質(zhì)提出重點要求，如入口及主要道路景觀綠化、小區(qū)綠化、單元門庭、公共設施的隱蔽、室內(nèi)裝修細節(jié)等。
3.4、對于常見功能可總結制定不同品質(zhì)的參考設計做法；如變壓器箱的隱蔽、公共管井隱蔽、消火栓設置、照明插座配置、廚衛(wèi)功能配置要求等。
4、過程控制與細節(jié)管理
在項目的施工建設階段，同樣對產(chǎn)品品質(zhì)起到至關重要的作用。項目的實施過程是產(chǎn)品品質(zhì)形成的關鍵時期，一方面要能夠完美的落實設計意圖，實現(xiàn)產(chǎn)品的人性化功能；另一方面需要提升工程質(zhì)量，尤其是細節(jié)部位的品質(zhì)控制，以獲得高品質(zhì)的感受。
4.1、細化設計圖紙、嚴格實現(xiàn)設計意圖、及時提出改進意見。以裝修設計為例，容易出現(xiàn)對戶型和水電的大量改動、人性化功能考慮少、細部節(jié)點圖紙不詳、設計尺寸及排磚與實際存在偏差、觀感粗糙等問題，一是需要深化設計圖紙、實施前加強審圖并及時提出改進意見；二是需要在土建、裝修施工階段嚴格尺寸控制及對設計圖紙的落實，避免空間大小、龍頭面板等的隨意布置，做到美觀有序；三是要制定樣板，明確打膠、填縫、各類過渡交接等細部施工的品質(zhì)要求。
4.2、分析產(chǎn)品品質(zhì)的核心競爭點，制定關鍵質(zhì)量通病、品質(zhì)標準的控制要求。要獲得良好的產(chǎn)品品質(zhì)需要減少質(zhì)量通病和問題的發(fā)生、交付給業(yè)主精心設計和施工的產(chǎn)品。在項目招投標及施工前應提出適合項目品質(zhì)目標的質(zhì)量通病控制措施、重點部位品質(zhì)的標準、關鍵部位的用材及設備配置標準，做到成本和品質(zhì)均衡。
4.3、立面、景觀綠化、室內(nèi)裝修等細節(jié)處理質(zhì)量的控制。管理方針容易制定、用材質(zhì)量也容易控制，但要把細節(jié)做好不是一件容易的事情。細節(jié)決定成敗，產(chǎn)品品質(zhì)重點體現(xiàn)在細節(jié)功能設計和細節(jié)部位的施工處理上，產(chǎn)品的人性化設計、施工質(zhì)量的精益求精最終都是通過細節(jié)的感受傳遞給客戶，做好產(chǎn)品細節(jié)能夠增強產(chǎn)品的品質(zhì)感受，是成本投入更具價值。
5、提高客戶服務質(zhì)量
建立完善的客戶服務制度，在項目交付使用后，對于產(chǎn)品質(zhì)量問題給予及時有效的檢查、維修和回訪，如限定響應時間、明確高標準的維修要求等，讓客戶對產(chǎn)品滿意。
6、產(chǎn)品品質(zhì)技術標準文件的建立
善于總結無論對于企業(yè)還是個人都是至關重要的，哪些是品質(zhì)關鍵的控制點、有關品質(zhì)的設計圖紙審查要點、有哪些成熟設計技巧、現(xiàn)場管理控制的重點部位、有哪些高品質(zhì)施工措施等都是需要企業(yè)不斷總結的品質(zhì)管理經(jīng)驗。通過學習、借鑒、積累建立產(chǎn)品品質(zhì)技術標準文件，對于品質(zhì)管理實施和延續(xù)能夠起到很好的推動作用，以制度和標準來保證產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)步提升。
結束語
房地產(chǎn)項目品質(zhì)管理貫穿項目管理的全過程。項目初期的品質(zhì)管理主要體現(xiàn)在項目設計品質(zhì)，進行準確的市場定位，設計出滿足客戶需求并能夠符合項目市場定位的產(chǎn)品，是項目品質(zhì)贏得市場競爭的關鍵。在項目實施階段產(chǎn)品品質(zhì)管理的重點是控制和調(diào)整。項目使用階段的重點是產(chǎn)品的良好維護。
總之，品質(zhì)管理的不斷改善是企業(yè)永恒的追求，房地產(chǎn)企業(yè)應當在項目的發(fā)展過程中找到適合企業(yè)自身的管理方法和項目管理特色，形成企業(yè)自己的品質(zhì)文化。
參考文獻
[1]朱立恒；淺談我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理[J]；經(jīng)營管理者，2013年04期：329.
[2]吳平；探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的途徑與策略[J]；品牌（理論月刊），2011年12期：27.
關鍵詞：商品房成本控制造價管理
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A
Abstract: in recent years, along with the real estate business rise continuously, the huge profits attract investors for investment. Commodity house prices remain high, one of the main reasons is the high cost of commodity housing development construction, led directly to the house prices started to go up. Real estate developers want to reduce development construction cost increase profits must improve their engineering cost management level. Some developers in the engineering cost management, often appear unknown division, theoretical knowledge is insufficient, the plan is not scientific and other characteristics, these factors led directly to the commodity housing development construction cost is too high, high house prices.
Keywords: commodity house cost control cost management
一、前言
近年來，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷興起，巨大的利潤吸引著投資者進行投資；商品房房價一直居高不下，主要原因之一是商品房開發(fā)建設成本過高，直接導致房價節(jié)節(jié)升高。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商想要降低開發(fā)建設成本提高利潤，就必須提高自身的工程造價管理水平。部分開發(fā)商在進行工程造價管理時，往往出現(xiàn)分工不明，理論知識不足，方案不科學等特點，這些因素直接導致商品房開發(fā)建設成本過高，房價居高不下，開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術措施已難以保證在激烈地競爭中，維持長久的競爭力。經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被開發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。對于每一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強房地產(chǎn)項目的全過程成本管理是一個亟待解決的問題，因為其最根本目的是為了實現(xiàn)預期利潤目標，為了達到實現(xiàn)利潤的最大化，每個房地產(chǎn)企業(yè)都必須將重點放在如何在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中有效實施建設成本控制與工程造價管理。
那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環(huán)節(jié)——抓好管理是基礎，成本控制是核心！
二、有效控制建設成本與工程造價管理
只有努力的堅持把重點轉到前期階段上來, 才能夠有效地控制建設成本與工程造價,在房地產(chǎn)企業(yè)中的建設成本與工程造價控制方面，未雨綢繆,及時的對于一些關鍵的控制要點和主要因素進行更好的捕捉，進而做到更好的控制和管理，這樣往往可以使得前期階段的工程造價的控制更好的被掌控，起到的將是事半功倍的結果。在前期的階段中，從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價的有效控制和管理。一直以來，控制工程造價最為有效的手段就是技術與經(jīng)濟的相互結合，但是在我國因為工程造價的發(fā)展時間和狀態(tài)的各種因素，所產(chǎn)生的技術和經(jīng)濟相互分離的現(xiàn)狀是一種不太好的現(xiàn)狀，這種狀態(tài)亟待改變，使得工程造價能夠不如技術和經(jīng)濟相互結合的正常軌道中一直發(fā)展下去。則應該在經(jīng)濟合理的基礎上同時做到了技術的先進,只有正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者之間的關系, 按照原先就已經(jīng)擬定好的計劃和一系列的標準,采用有效方法，并且把對于工程造價進行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設項目所運行的各項設計和施工的措施中去，才能真正做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的控制和合理的管理。
1、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環(huán)節(jié)的控制
工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。
1.1投資決策階段的管理與投資控制
投資決策階段主要取決于企業(yè)領導的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部門應配合財務部或前期策劃部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、造價咨詢費、監(jiān)理費等）等可能發(fā)生于工程建設項目全過程中的費用。積極主動進行工程經(jīng)濟相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設的全過程中，正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者之間的相對統(tǒng)一關系。主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
投資決策階段是項目開發(fā)中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。
1.1.1組織優(yōu)秀的項目團隊
項目可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或項目經(jīng)理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
1.1.2進行詳細的成本分析
(1)土地開發(fā)成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間。
(2)前期工程費用估算
前期開發(fā)費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別?！叭ㄒ黄健?和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。
(3)建筑安裝工程造價成本
建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
(4) 小區(qū)配套設施費
區(qū)內(nèi)配套應堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應考慮其適應性。
(5)園林環(huán)境工程費
園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關。
1.2設計階段的管理與投資控制
設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.2.1 根據(jù)項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
1.2.2做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。
1.2.3實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
每平方米鋼筋含量指標； (2)每平方米砼含量指標； (3)單位施工圖預算指標；(4)設計變更費用限額指標。
1.2.4加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規(guī)定因設計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。
2、做好招投標工作的幾個主要措施
根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。
招標階段控制造價的主要方法有：
2.1單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。
2.2甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。
2.3區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。
2.4智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調(diào)價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大）。
2.5土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業(yè)施工單位進行施工，專業(yè)施工單位之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。
3、完善合同的管理體系
3.1合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產(chǎn)生分歧和矛盾。
3.2合同的可操作性
合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠實際執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
4、施工階段的成本控制
施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：
4.1加強設計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
4.2加強設備和材料的品質(zhì)與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
4.1.1自行采購
自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
4.1.2總承包單位采購
開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。
4.1.3甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。
4.3加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控
4.3.1資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎工作。
4.3.2施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
4.3.3資金計劃與成本的動態(tài)控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
5、結算階段的成本控制
結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：
5.1會議確認制
結算原則采用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。
5.2二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經(jīng)驗豐富的造價人員，也可委托中介機構。
5.3獎懲制度
結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質(zhì)量（含本企業(yè)設計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。
三、結束語
投資大、周期長，成本構成比較復雜以及控制的難度比較大是房地產(chǎn)企業(yè)的幾個顯著的特點，在當今的市場經(jīng)濟大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈,房地產(chǎn)雖然在我國的起步比較晚，但是隨著這些年的不斷發(fā)展，它也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高,那么對于房地產(chǎn)工程項目能夠有效地控制其工程造價，使其在一定的預期范圍內(nèi)上下波動，并且通過控制工程成本來降低房地產(chǎn)工程的成本，這是工程造價管理的一個關鍵因素所在。防止投資的突破限額不僅僅是控制工程造價的目的，促進并加強建設管理體現(xiàn)了控制工程造價更為積極的意義，這樣就能夠使我們有限的使用資源在一些造價管理措施的作用下得到最為充分以及合理的利用，使其充分發(fā)揮體現(xiàn)它們的價值，最終使得房地產(chǎn)項目的建設達到最佳的效益，促進社會的不斷發(fā)展。
關鍵詞：景觀管理、專業(yè)化、品質(zhì)控制、質(zhì)量要點。
中圖分類號：S759.92文獻標識碼： A 文章編號：
隨著我國城鎮(zhèn)化建設的推進和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對城市環(huán)境和居住品質(zhì)的要求日益提高，房地產(chǎn)開發(fā)需要充分認識和注重構建景觀環(huán)境對于提升人居品質(zhì)的作用與意義，要求我們按現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，創(chuàng)新建立房地產(chǎn)景觀管理體系，提高景觀工程精細化管理能力，不斷加強景觀營造總結和技術研究，提升房產(chǎn)項目景觀品質(zhì)，構建綠色人居環(huán)境，把居住小區(qū)營造成為舒適美觀、設施完善、綠色生態(tài)的都市花園。
一、房地產(chǎn)景觀管理的創(chuàng)新提升與總體管控
（一）建立房產(chǎn)景觀矩陣制管理模式，實現(xiàn)集團對項目景觀的專業(yè)化管理
1、建立房產(chǎn)景觀矩陣制管理模式和專業(yè)化管理體系，實行集團對項目景觀的雙向管理與控制。集中各項目景觀專業(yè)人員歸口納入集團景觀管理部門，實現(xiàn)集團對項目景觀從設計到工程全過程的職能化、專業(yè)化管理與控制。
2、集團景觀管理部門設景觀專業(yè)經(jīng)理分管項目景觀，在項目景觀工程實施階段，集團景觀部派出景觀專業(yè)人員階段性加入項目部（公司）工作，實現(xiàn)景觀專業(yè)化管理與項目管理的結合，同時降低了人力資源及管理成本。
3、建立和推行集團公司《標準化景觀設計與工程管理模板及規(guī)程》，確定景觀專業(yè)部門管理職責和工作；建立景觀設計和工程營造的各項規(guī)范、標準體系，并組織檢查促進各項管理規(guī)程、標準的執(zhí)行與完善。
4、集團景觀專業(yè)部門對項目景觀實行全過程管理，并將景觀工程納入項目工程計劃統(tǒng)一組織管理，形成景觀設計、工程管理、綠化植栽等的整體銜接與配合，實現(xiàn)規(guī)范管理，集中資源，優(yōu)化設計及控制成本的目標。
（二）專業(yè)化的景觀設計管理，從設計階段提升項目景觀品質(zhì)
1、實現(xiàn)從設計階段提升項目景觀品質(zhì)，委托專業(yè)化的景觀設計公司是前提。通過對各項目景觀設計資源進行整合及優(yōu)化，樹立設計品牌提升項目景觀設計水平；注重高端樓盤項目的景觀方案優(yōu)化，及設計品牌對市場營銷的影響力。
實行專業(yè)化的景觀設計管理，景觀規(guī)劃和方案設計階段統(tǒng)一由集團景觀專業(yè)部門委托設計，負責景觀設計管理和審圖把關；并組織景觀方案比選及景觀設計評審；完善景觀設計出圖的審核確認程序，加強景觀設計品質(zhì)管理與控制。
提高景觀設計委托及合同管理水平，按照景觀設計管理規(guī)程及標準化模板，規(guī)范項目景觀設計委托書和設計合同制訂；提高景觀審圖的專業(yè)化和精細化水平，做好階段性設計成果的評審和確認，有效控制景觀設計進度和圖紙質(zhì)量。
項目規(guī)劃設計和建筑方案階段整體結合環(huán)境景觀，強調(diào)景觀概念、景觀規(guī)劃設計與整體項目理念、產(chǎn)品定位和建筑風格的諧調(diào)；注重景觀風格、空間及功能性，體現(xiàn)人文和地域特征，滿足住區(qū)的文化與精神生活。
（三）專業(yè)化的景觀工程管理，是實現(xiàn)景觀品質(zhì)效果的保障
1、按照集團景觀工程管理規(guī)程及標準化模板，組織檢查促進各項景觀管理規(guī)程、標準的執(zhí)行與完善，落實景觀工程標準化的各項工作；開展項目景觀工程的日常巡查及專項檢查，加強景觀工程合同的履約管理與控制。
有效開展項目景觀工程招投標工作，為項目景觀工程管理、質(zhì)量效果和成本控制創(chuàng)造條件，認真進行景觀施工單位的考察與選擇，提高施工單位專業(yè)技術和施工水平要求，以及對專業(yè)廠商資源的掌握和運用能力。
積極發(fā)揮景觀專業(yè)化管理對現(xiàn)場把控與調(diào)整景觀的水平和作用，以及對各項景觀元素、設施及配套工程等專項深化設計的把握能力，并通過專業(yè)化管理和技術措施防止景觀工程質(zhì)量通病，是提高景觀品質(zhì)和實施效率的保障。
按景觀工程管理規(guī)程組織開展項目景觀評審及工程檢查驗收；認真做好項目工程驗收交付后的景觀技術評估和營造總結，包括項目景觀營造經(jīng)驗和景觀工程質(zhì)量通病案例總結。
（四）集團景觀專業(yè)管理部門的職責和工作
1、編制景觀設計及工程管理的年度、月度工作目標計劃；按照項目公司工程節(jié)點計劃和工作目標，幫助各項目梳理制訂景觀工程計劃及保障措施。
3、組織各項目工程大檢查和景觀工程專項檢查，及景觀工程日常巡查與指導，做好檢查圖文記錄，形成景觀整改意見工作聯(lián)系單，對景觀工程進行動態(tài)管理。
4、組織景觀方案、擴初設計和施工圖審圖與評審，以及硬質(zhì)景觀、綠化植栽等工程評審工作，對涉及景觀品質(zhì)、成本優(yōu)化、質(zhì)量通病等問題提出意見建議。
5、按景觀工程招標與實施的需要進行景觀材料樣板和價格管理，對景觀工程技術、質(zhì)量標準和材料樣板的確定提供支持和把關；匯總建立景觀工程合格供方資料庫。
6、參加各項目景觀工程招投標及相關工程單位的考察工作，檢查景觀工程招標條件和開工的各項準備工作計劃及落實情況，有效開展景觀工程合同的履約檢查與監(jiān)管。
7、建立和推行集團公司《標準化景觀設計與工程管理模板及規(guī)程》，及景觀設計和工程營造的各項規(guī)范、標準體系，并組織檢查落實各項管理規(guī)程、標準的執(zhí)行。
8、組織各項目景觀營造經(jīng)驗和景觀工程質(zhì)量通病案例總結評估；開展景觀工程新材料、新技術、新工藝等的研究和交流，及在新項目中應用和創(chuàng)新從而提升景觀品質(zhì)。
二、項目景觀的全過程管理控制及品質(zhì)提升
搞好項目景觀管理提升品質(zhì)，首先需要具有景觀把握能力和提高設計效率；協(xié)調(diào)統(tǒng)籌景觀設計與施工營造；及進行景觀深化設計等景觀各項要素資源整合利用；通過現(xiàn)場景觀調(diào)整及品質(zhì)控制等，最終實現(xiàn)項目的景觀設計效果。
（一）項目景觀設計管理與品質(zhì)控制
1、設計階段統(tǒng)一由集團景觀管理部門負責景觀設計委托和管理，對新建項目的景觀規(guī)劃、方案、擴初設計等審查把關，并組織項目公司及相關單位部門進行評審。
2、項目需要分組團進行景觀擴初設計，進行深入研究和評審；對于需另行委托景觀施工圖深化設計的，必須做好景觀施工圖與擴初設計的銜接管理，由擴初設計單位進行設計交底及對深化施工圖審圖確認。
3、景觀施工圖審查應著重控制設計深度和圖紙質(zhì)量，研究和改進優(yōu)化鋪裝設計及綠化植栽設計；在施工圖設計階段必須確定景觀細部設計，并要求景觀設計單位提供較完整的物料樣板和參考圖片。
4、景觀施工圖設計深度必須滿足工程招投標要求，要做好景觀施工圖物料表選樣和工程招投標前的材料封樣管理；景觀配套專業(yè)的施工圖設計要求齊全并同步出圖。
5、項目景觀專業(yè)工程師應結合工程條件和現(xiàn)場實施，進行景觀施工圖審圖和提出補充完善意見；并負責施工階段景觀設計變更、景觀配套專項設計等的把關；跟進設計現(xiàn)場服務和圖紙問題處理，控制好實施過程中的景觀調(diào)整。
（二）項目景觀工程管理及品質(zhì)控制
隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放發(fā)展模式向精細化發(fā)展模式轉變。在這一過程中，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的精細化管理顯得尤為重要。項目開發(fā)成本的精細化管理將房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)管理引向了深入管理，是管理模式的轉變，是一種資源管理方式，可極大減少管理所占用的資源，將管理責任具體化、明確化，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的管理、決策分析以及信息使用具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本構成
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)經(jīng)營為了開發(fā)一定數(shù)額的住房所支出的全部費用，主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝工程成本、公共配套費用、基礎設施建設費用和不可預見費用等。其中，所占比例最大的是建安裝成本，約占整個項目成本構成的40%～60%，是所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和；其次是土地成本，約占整個成本的30%～60%，主要指獲取土地需要的費用，包括土地出讓金、契稅、動遷費用等；基礎設施建設費用主要指項目開發(fā)過程中發(fā)生的道路、自來水、雨污水、電力、電信、天然氣、室外景觀綠化等基礎設施的建設費用；公共配套費用指為小業(yè)主提供基本配套服務的各種非營利性的公用設施和各種營利性的配套設施所發(fā)生的費用，基礎設施建設費和公共配套費用合計共占項目總投資的15%～30%；前期工程成本主要是在取得土地開發(fā)權之后，項目開發(fā)的早期階段地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究等費用，一般占整個成本的在 5%左右；不可預見費用是因風險等因素造成的不可遇見，但極有可能發(fā)生的費用，包括人工、材料價格上漲，小業(yè)主賠付、質(zhì)保金外發(fā)生的售后維修費用等，一般根據(jù)項目的復雜程度，預留項目開發(fā)成本的 3%～5%作不可預見費用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本管理存在的主要問題
（一）成本管理意識淡薄
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者雖然意識到成本管理的重要性，但是對于成本的管理并沒有精細到項目開發(fā)中各環(huán)節(jié)，員工也沒有把成本管理融入到自身的意識中。在實際工作中，施工者只負責施工，采購員只負責采購，監(jiān)督者只負責監(jiān)督，沒能形成統(tǒng)一的全方位的目標成本分解和成本精細化管理制度和辦法，致使當成本控制出現(xiàn)問題時，責任不清、問題解決措施不到位、成本管理效果不顯著。
（二）企業(yè)組織機構設置不夠合理
我國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)企業(yè)雖然都有國家承認的資質(zhì)，但在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、經(jīng)營業(yè)績、信用等級等方面各有不同，在組織機構設置方面也存在著很大差異。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織機構設置極不合理，很多機構形同虛設，新項目開始動工時臨時成立新的項目部，項目部的人員配置很多情況下是從其他部門臨時借調(diào)的。這樣一來，項目部人員會由多個領導來分管，從而造成責任不明確、管理混亂的現(xiàn)象，遇到問題很難追責，導致成本管理水平和效果欠佳。
（三）成本核算科目設置不夠明確
很多房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算比較簡單，財務部門一般根據(jù)工程施工的實際耗費確定各工程施工項目的成本支出。會計科目設置級次較少，一般只在“開發(fā)成本”科目下設“土地征用及交易費”、“拆遷補償費”、“過渡費”、“搬家費”、“前期工程費”、“建筑安裝費用”、“基礎設施建設費”、“公共配套設施費”、“間接費用”等二級科目，即為末級科目。如果想?yún)^(qū)別二級科目下的具體工程子項目的成本構成，財務人員只能通過手工錄入憑證摘要來對各子項目進行描述。在會計核算業(yè)務量較大的情況下，現(xiàn)行的會計核算難以對各部門成本費用進行有效控制。
（四）投招標管理狀況不夠規(guī)范
雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投招標過程中都會制作標書，進行投標和招標，但在實施過程中難免有人情參與的情況，達不到標書規(guī)定的要求。很多企業(yè)沒有一個系統(tǒng)明朗的招標流程，或不注重對圖紙的審核，或忽略充分的前期準備，致使投招標進展不盡如人意。
三、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)進行成本精細化管理的措施
（一）預測階段的成本精細化管理
在成本預測階段，應充分考慮項目投資金額大小，因此開發(fā)成本前期的土地費用預測顯得尤為重要。此階段應明確成本控制的要點，包括：行政部門對項目的合法合規(guī)性、潛在的風險和收益進行分析；財務部門對開發(fā)成本和投融資金額進行估算；市場部門對市場進行調(diào)研。最后綜合以上信息形成項目可行性報告。
（二）決策階段的成本精細化管理
根據(jù)預測階段的項目可行性報告，企業(yè)相關管理者、技術人員、財務人員和人力資源部門人員，要對項目實施中會產(chǎn)生成本的各個環(huán)節(jié)以及項目實施過程可能的影響因素進行詳細分析，然后依據(jù)預測結果有針對性地制定控制成本相關制度，條理化、細致化地制定相應的獎懲措施，建立詳細的項目實施問責機制，使責任到部門、到個人。
（三）計劃階段的成本精細化管理
1.要充分發(fā)揮招標機制在項目工程設計的作用，遵從高質(zhì)量、高標準、嚴把關的原則，綜合考慮各種設計方案，擇優(yōu)而用。其次，在設計工作中，要求保質(zhì)保量，限額設計，對可以進行準確定量分析的設計部分，盡量用數(shù)據(jù)作為依托。
2.應反復論證、審核，精益求精，最好能做到自我審核和第三方專業(yè)審核相結合，確保設計方案準確、無誤、可行。
（四）控制階段的成本精細化管理
1.將工程變更控制在合理范圍內(nèi)。要求施工方加強自我約束，不得輕易擅改工程計劃。對于工程計劃的變更要依照嚴格的變更程序進行變更。
2.在項目實施過程中，要對承包商提出的賠償方案嚴格審查，對可能產(chǎn)生的問題進行預判，以便更好的控制成本。
3.嚴把選用材料的質(zhì)量關和價格關，在保證材料可靠性的同時也要保證價格限定在一個合理的范圍之內(nèi)。
4.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控。施工階段的工程款支付嚴格以資金計劃為基礎，同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。
（五）核算階段的成本精細化管理
1.理順成本核算程序。對開發(fā)產(chǎn)生的費用進行合理匯總，明確成本結算的原則、方法、標準、程序。
2.明確成本計算對象。確定具體成本核算對象時應結合項目實施地、項目整體規(guī)模大小、項目實施所用時間、項目實施方法、施工技術水平、裝潢設計品位高低、樓層高低、施工組織方的管理水平等實際情況綜合考慮。
3.合理設置會計科目和相關賬簿。成本核算對象可分層次設立，即一級科目“開發(fā)成本”科目用來核算產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，在二級科目“土地征用及交易費”、“拆遷補償費”、“過渡費”、“搬家費”、“前期工程費”等科目下，再按各成本核算對象設立具體核算項目，如可增設“待分攤成本”、“待開發(fā)土地”、“在建X期”、“開發(fā)間接費用”等三級科目。
4.合理進行成本費用的歸集與分配。能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定成本核算對象中；分不清成本核算對象的，可先在“待分攤成本”核算項目中進行歸集，再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集，直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。
xx年還剩下最后的幾天就要和我們說再見了，展望即將來臨的xx年我充滿著期待和希望。時間過的很快，五月份從杭州來到恒邦房產(chǎn)大半年了，站在年尾總結一年的工作和生活感觸很多，新的公司、新的同事、新的交流空間，同事們相互學習、相互提高相處的非常融洽和諧，這時刻激勵著我的工作。感謝公司給了我工作的機會和成長的空間，雖然萬邦國際中心項目進展的不是十分的順利，不過今年的工作還是取得了一定的進展。工作中即取得了成效，但是也存在著不足，總結經(jīng)驗和教訓，我一定會以更加積極向上的工作態(tài)度時刻保持激情和活力，以百倍的努力敢于挑戰(zhàn)困難，相信xx年會做得更好！
還記得今年五月十二號正好是“汶川大地震的二周年紀念日”,全國以不同的形式紀念這場災難，街道上拉響了防災警報，當人們看到一幅一幅災區(qū)震后傾倒的建筑物照片，對于我（一個剛從事建設行業(yè)不久的從業(yè)人員）的感觸是可想而知的，這也激起我從事房產(chǎn)建筑工作的決心，朋友的鼓勵也讓我堅定來到這里，就在這一天我和童工經(jīng)過樓總的安排一起從杭州來到杜橋，融入到恒邦房地產(chǎn)公司。臺州是—片美麗且處處充滿生機的熱土，臺州恒邦置業(yè)有限公司是我職業(yè)的新起點，因為這個剛剛成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司在全球經(jīng)濟復蘇進程尚不明朗和國家宏觀調(diào)控政策對整個樓市影響初見的情況下，公司依然注冊成立并竟得杜橋鎮(zhèn)第三菜場地塊，對于公司和每個員工來說這不僅是個機會更是一個挑戰(zhàn)。
五月份是踏上征程的起點，工程部里的五個人便開始了自己的工作，樓總是工程總監(jiān)，周經(jīng)理是工程部經(jīng)理，謝工負責強弱電，童工負責土建，我負責給排水，領導很親切，大家很好溝通，很有意思的是我們都不抽煙。
第一件事、熟悉“萬邦·國際中心”設計方案。對于我而言就著重給排水專業(yè)的了，地下一層作為未來的停車場、設備用房，地上一層至三層為酒店、商業(yè)用房，四層至二十二層為住宅區(qū)，這個現(xiàn)代化的高檔型小區(qū)在未來的兩三年里必將以她那美輪美奐、溫馨舒適、功能齊全、交通便捷的綜合優(yōu)勢吸引無數(shù)人的目光。
第二件事、配合建筑工程質(zhì)量通病的總結，我們查閱了多種版本的建筑工程質(zhì)量通病及防治，包括當?shù)氐暮秃贾菔薪ㄔO工程質(zhì)量監(jiān)督站總結的。把一些容易發(fā)生質(zhì)量問題的節(jié)點分專業(yè)歸類，這對于今后我們?nèi)f邦國際中心項目的總包合同的制定，工程的質(zhì)量目標控制，確保整治不合格工序，有效地管理總包方，做到有依有據(jù)都是十分必要的。
第三件事、臨水方案的確定。在工程部李主任的協(xié)調(diào)下，自來水公司同意給我們在杜北路的市政給水管網(wǎng)末端開一個dn100的口引至工地的西北角圍墻內(nèi)，相應的管道、閥門、水表已安裝到位，這一工作在五月二十一日順利完成，臨水點的確定使我們完成了“三通一平“的其一。
第四件事、配合地塊周邊已建建筑物的測量。我們經(jīng)過幾次的實地測量，終于測量出了項目所在附近牌門路、杜北路、沿河路和中心路兩側已有建筑物總高和一層陽臺高，經(jīng)過整理把這些數(shù)據(jù)傳遞給設計院，設計院進行日照分析這是必不可少的。
第五件事、配合地質(zhì)勘探。五月二十號是個重要的日子，勘探工作的全面展開，標志著我們向前邁進了一大步，南北兩臺鉆機緊張工作，經(jīng)過將近一個月的施工四十個勘探井將全部結束，其中十六個鉆井取土樣送往核工業(yè)金華工程勘察院經(jīng)過他們分析，所得出的地質(zhì)勘探研究成果將作為設計院設計樁位圖的依據(jù)。
第六件事、配合工程總工期計劃的排列。經(jīng)過不斷地討論和多次的修改初步完成了一級節(jié)點計劃，這個工期計劃將會根據(jù)實際情況不斷調(diào)整完善，這對于控制施工進度和總工期將起到指導作用，預計到xx年底“萬邦·國際中心”將通過竣工驗收，到時一座有標志性的高層商住小區(qū)將以她那美麗的姿態(tài)呈現(xiàn)給在杜橋。
第七件事、配合圍墻施工和廣告架的放置。六月二十九工地圍墻砌筑開始，按照當?shù)乜古_風要求圍墻采取了加固措施，確保圍墻堅固可靠。
第八件事、配合臨電施工和安裝。八月十日臨海供電局接通箱式變壓器內(nèi)部電路和電表，至此“三通一平”中的通水、通電、通路工作已經(jīng)基本結束。
第九件事、審查初步設計。十月份設計院初步設計文本和設計圖紙設計完畢，送到工程部審查，樓總和周經(jīng)理指導審圖工作，我們分專業(yè)把初步設計的不足之處和遺漏之處包括結構、建施、強弱電、給排水、暖通。所能查到的問題初步逐項列出，然后反饋給設計院以便在施工圖階段得到修整。
以上是我今年所做的主要工作，本著在“專業(yè)上明確分工，工作上相互配合的工作思路”給排水是我的重點，其他專業(yè)我也緊密配合。不過在工作中也感到自己所存在的不足一、本專業(yè)知識，需要不斷的更新和提高，專業(yè)能力是基礎，只有不斷的充實專業(yè)知識才能更有效的工作。
二、協(xié)調(diào)能力，努力培養(yǎng)當?shù)卦挼哪芰?，向有?jīng)驗的同事們學習，協(xié)調(diào)能力體現(xiàn)在工程管理各參建單位的方方面面，在建筑工程管理過程中協(xié)調(diào)占得比重是比較大的，高效的協(xié)調(diào)能力對促進質(zhì)量、進度等等方面的管理是富有成效的。
三、專業(yè)間配合能力，專業(yè)的分工并不意味著工作的獨立，比如給排水專業(yè)在管理過程中，就必須和土建、強弱電、暖通緊密協(xié)調(diào)。因此爭取以全面發(fā)展的能力來彌補單一專業(yè)的缺陷。
四、房產(chǎn)開發(fā)流程的掌握，房產(chǎn)開發(fā)過程復雜，這點我要不斷的深入學習，關注國家政策的出臺和變動，及時了解房產(chǎn)信息。
只有不斷總結經(jīng)驗教訓，才能發(fā)現(xiàn)自己的不處，明年的工作才能找到努力的方向和目標，到明年的工程開工后，那時的工作量會比現(xiàn)在大很多，提前規(guī)劃自己的工作才能理清思路，我規(guī)劃了一下幾個方面一、緊跟項目進展，密切配合現(xiàn)場。
二、根據(jù)設計的不斷深入，不斷完善給排水工程材料和設備的清單。
三、排列給排水工程計劃工期。
四、給排水工程專業(yè)質(zhì)量通病的完善，做好工程管理的事前控制。
五、施工前的準備，理清項目管理要點，積極配合各類合同的制定。
以上是我明年的重點規(guī)劃，同時我也會根據(jù)實際情況和領導的安排不斷地完善自己的工作，相信明年的工作會做的更好。
恒邦房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司今年成立，站在一個高的起點用發(fā)展的觀念去規(guī)劃自己，我們要走的路還很多。在全球經(jīng)濟危機復蘇還很脆弱，國家宏觀調(diào)控不斷出臺的時候，我們靠什么在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上突出自己的優(yōu)勢掌握主動權，我想最關鍵的一點就是：以質(zhì)量打造品牌，以創(chuàng)新的思路優(yōu)化管理?！叭f邦國際中心”明年就要開工了，對于項目的管理我也歸納了自己的看法。
一、以發(fā)展的思路全面提升自身能力。管理是關鍵，技術是前提。管理人員和技術人員只有不斷學習專業(yè)知識和技能，從工作中積累經(jīng)驗，才能有效的管理。
二、關注恒邦公司其他在建項目的進展，積極互動，相互學習，取長補短。
三、合同管理。合同管理貫穿整個建設過程，是保證質(zhì)量、成本和工期的關鍵。
四、成本管理。通過有效的組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內(nèi)，并進一步尋求最大程度的成本節(jié)約。
五、質(zhì)量管理。質(zhì)量管理的好壞，直接反應的就是自身的技術管理能力水平，品牌形象的最終也靠質(zhì)量來樹立。
