開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇東部華僑城一日游，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

那時，華僑城總部所在地還是沙河農場的一片灘涂，4.8平方公里的荒山野嶺，幾乎沒有一寸平整的土地，而且距離深圳城區還有十多公里。但是今天，當人們提到“華僑城”這三個字時，最先想到的是什么呢？是歡樂谷、錦繡中華、世界之窗，是優美的環境、高品質的生活方式，還是中國主題公園的開拓者、“旅游+地產”模式的最佳實踐者？實際上，對于一家總資產約850億元，年銷售收入340億元的大型企業集團來說，無論以上哪一種解釋，似乎都顯得有些片面。

27年來，華僑城在摸索中不斷前行，從一個“三來一補”式的開發區管理單位，發展成為由旅游及相關文化產業、房地產及酒店開發經營、電子及配套包裝產品制造三項核心業務為主，并在行業保持多年領先的大型國有企業集團。華僑城以“優質生活創想家”為發展理念，通過旅游、地產與城市的融合發展，形成了獨具特色的經營模式和創新的產品形態，并且為我們的客戶、企業和城市提供了多元的價值創新。

“誤入”合適的行業

以主題公園為主體的文化旅游業是華僑城最具社會影響力的業務，也可以說是華僑城的一張名片。從1989年建成中國第一個主題公園――錦繡中華至今，華僑城已擁有主題景區13處，累計接待游客2億人次，實現營業收入173億元，并且連續多年進入年入園人數千萬人次以上的全球旅游景區集團八強，也是躋身八強的唯一亞洲企業。

然而，華僑城最初進入主題公園領域時，并沒有在一開始就考慮按照產業化方式來發展它，甚至對當時的華僑城而言，它并不是一個“合適的行業”。

按照邁克爾?波特的觀點，行業結構決定了該行業的競爭狀況和平均獲利能力，并對公司戰略及其成效產生巨大影響。選擇一個“合適的行業”應該是企業發展戰略的起點，追求“行業中最有競爭力地位”則是企業發展戰略的目標。

據我們的經驗，在目前中國的經濟發展水平之下，單純投資一個區域性主題公園，土地成本之外的投入也不能低于10億元人民幣。但我們在建設錦繡中華時，整個華僑城的資產還不足10億元，邁開這一步時對這個行業的特性和要求并不了解，只是出于一個簡單的吸引投資者的動機。

1985年國務院批準建設華僑城時確定的方針是“工業為主，肝膽俱全，環境優美，具有特色”。從內涵上來看，只是搞工業還好辦，當時到處都存在加工區、開發區的概念，但是又強調了是相對完整的一個城區，規劃上要求不完全像工廠區，要環境優美、具有特色。如何貫徹這個方針呢？當時的華僑城前瞻性地提出了“城區規劃科學合理、城市建筑具有特色，城區環境清潔優美，城市風貌高尚文明”的規劃和開發方針，并確立了“在花園中建城市”的現展理念。在國內時興大搞經濟開發區、大建工業廠房的熱潮中，華僑城另辟蹊徑，大搞規劃和環境建設，并且引進了主題公園的概念。

1986年，錦繡中華起步，沒有人才，沒有經驗，更難的是不為人理解。在當時，“主題公園”絕對是大多數中國人聽都沒聽過的新鮮玩意，在華僑城片區開發旅游也違背了招商引資建設工廠的初衷，許多人投了反對票。不過，在主管單位和華僑城主要領導的支持和堅持下，錦繡中華最終還是在一片質疑和反對聲中開工了。

我們的幸運在于進入的時機是一個“合適的時機”――那是中國主題公園發展的黃金時期：整個社會經濟水平快速提高，高速公路網出現，私人汽車擁有量呈幾何級數增長；國家推行帶薪休假制；刺激內需的政策及黃金周安排；改革開放不斷擴大；小平同志南巡對深圳特區吸引力的極大提升等等。所有這些經濟和非經濟因素，都誘導了旅游業的繁榮，而簡單的山水游已不能滿足當時的社會需求。投資1億元的錦繡中華一建成，“一步邁進歷史，一日游遍中國”的主題就產生了巨大的吸引力。

1989年9月，錦繡中華開放當天，雖然沒有慶典和宣傳，但入園人數卻超過3000人。那年國慶期間，每天都有3萬多人涌入園中。臨近的深南大道不得不封閉一半用來停靠車輛。有調查顯示，當年國慶期間深圳的沖印店中80%的照片是錦繡中華的景觀。公園里人滿為患。錦繡中華甚至在電視上播放了第一則廣告：“希望深圳市民暫時不要參觀錦繡中華”。

繼錦繡中華之后，我們接連滾動投入中國民俗文化村、世界之窗，均獲得很大成功。如今，華僑城已經發展成為一家集主題公園規劃設計、投資建設、經營管理于一身的大型企業集團。華僑城旗下有以錦繡中華、世界之窗為代表的第一代靜態微縮景觀型主題公園，以歡樂谷為代表的第二代互動游樂型連鎖主題公園，以東部華僑城為代表的生態旅游度假區，還有以歡樂海岸為代表的最新一代都市娛樂主題目的地。華僑城的文化旅游產業形成了一個覆蓋各種產品形態的強大的市場產品組合。通過產業的融合與互補，提升了旅游業的附加值，突破了旅游業微利時代的障礙，成功把旅游業創新為高利潤產業。可以說，歷史的機遇使我們將一個“誤入”的行業變成了一個“合適的行業”，并且出現了取得“行業中最有吸引力的競爭地位”的機會。

獨具特色的經營模式

縱觀華僑城的發展史，成功經驗之一就是經營模式的創新。20多年來，華僑城將國外主題公園發展的先進經驗與中國市場需求特征相結合，創新了“旅游+地產”的經營模式，優化了贏利結構，并且成為華僑城難以復制的核心競爭力。

為什么是“旅游+地產”？

主題公園是根據某個特定的主題，采用現代科學技術和多層次活動設置方式，集諸多娛樂活動、休閑要素和服務接待設施于一體的現代旅游目的地。因此，主題公園從策劃到經營，每個環節都是一個復雜的創意過程，每一個公園都需要相當的投資規模。而公園不可移動的特性，更要求用規模化的發展方式在不同區域市場布局，以提高市場占有率，保持在行業中的領先地位。

然而，要在不同市場布局，不但需要大量資金，還需要相適應的成長性支撐擴張的過程。用波士頓矩陣來分析，主題公園屬于金牛業務，問題是：這個金牛業務如何擴大規模，如何催生新的金牛業務？這時候，發展相關性業務，實現新的價值創造，就成為我們關注的核心。

華僑城建設主題公園，第一輪增值的就是周邊的土地。起初，地產業并不是華僑城的主要產業模式之一。轉變發生在上世紀90年代早期。當時，我們嘗試在臨近錦繡中華的區域開發商品房，一上市就受到熱捧，效益非常好。這給了我們有益的啟示：第一，主題公園改善了周邊區域的環境，增加了方便大眾的服務設施；第二，主題公園對主題文化的塑造和追求，增加了所在區域的文化氛圍；第三，周邊地區房地產價格明顯高于同地段的其他地區。那時候，華僑城區域內的住宅價格比毗鄰的沙河地產每平方米高出1000元；東京迪士尼周邊地價曾達到400萬日元/平方米。這些現象也提示我們：主題公園與周邊土地價值的上升有密切的關系，或者說，主題公園的邊際效益潛藏在它周邊的土地之中。開發地產業務，挖掘其邊際效益，是確立主題公園發展中持續贏利結構的良好途徑。

因此，在上世紀90年代末期，我們明確提出了“旅游+地產”的商業模式，將房地產融入華僑城的主題公園產業鏈，實現了從旅游主導產業到房地產業等關聯產業的延伸和發展，有效地實現了行業的優勢互補。一方面，主題公園等旅游景點的建設，創造了良好的周邊生態環境，積聚了人氣，形成了良好的品牌效應、社會效應和環境效應，以此為依托，配套適度的主題地產開發，既實現了人與自然的和諧，建成了具有示范效應的主題社區，又使得地產經營具有不可復制的特征，避免產品雷同。

“旅游+地產”模式實際上是將旅游和文化項目的外部正效應進行了內部化，即通過項目周邊地產的開發，最大限度地降低了項目價值的“溢出”。當然，我們不可能將這種“價值溢出”完全內部化，因為“旅游+地產”又構成了一個具有正外部性的新綜合體，由此對更大區域產生了“價值溢出”。正是這種特性，構成了我們對豐富和完善城市功能的貢獻，也成為我們在不同區域獲取開發資源的優勢。

房地產主題化

在中國，房地產是回收快、利潤高的產業，正好彌補了主題公園業的不足。在操作層面，我們采取了兩方面舉措：

其一，旅游上市的華僑城控股公司參股經營房地產的公司，獲得房地產開發的收益，用地產的快速盈利來支撐對主題公園的長期投資。

2001年，華僑城控股公司將持有房地產公司的權益從2000年的25%增至40%，這樣華僑城控股公司將從所持房地產公司的40%權益中獲得長期的業績支撐。同時聯手房地產公司開發深圳之外以主題公園為核心的成片綜合開發項目，分享地產部分收益。房地產較高的盈利能力和良好的現金流量，大幅提高了旅游上市公司的資產盈利水平，改善了現金流量狀況，為其在旅游業中拓展未來的發展空間提供了條件；2009年，華僑城主營業務整體上市，房地產公司整體進入上市公司，實現了兩大業務的完全融合。

其二，運用旅游業的主題化包裝手法包裝開發房地產產品。

通常，買房子的人并非簡單地購買一種物品，隨著生活質量的提高和市場的變化，購房者更多地是在購買一種生活、格調和品位。一個獨到而富有吸引力的主題文化，無疑能夠激活整個項目的靈魂，給項目帶來很大的號召力。

錦繡中華、世界之窗、歡樂谷等主題公園項目的成功為我們積累了寶貴的經驗，我們借鑒主題公園的方式來開發房地產，推出了獨具風格的地產項目。這些地產項目在各自獨有的文化主題之外，還以旅游作為主題地產的吸引物，形成“旅游+地產”的成片綜合開發運營區。基本的發展模式是“旅游聚集人氣，景觀創造環境，文化提升品位”，建構了“旅游帶旺地產，地產反哺旅游”的良性循環。

2000年，華僑城控股與華僑城房地產公司合作開發了位于深圳歡樂谷西側的國內第一個主題地產樓盤――波托菲諾項目，這是一個用意大利文化包裝的主題社區。項目推出后獲得了市場的高度認可，一直被認為是深圳最好的高尚住宅小區，連續8年榮獲深圳豪宅單個項目銷售金額冠軍，無論是每平方米的銷售單價，還是每套房的總價，都是其他項目無法企及的。

關于旅游主題地產，華僑城人曾有過一個完整的表述：旅游主題地產是一種獨特的房地產開發模式，它以旅游主題的策劃和注入為特點，以對相關資源整合為核心，以住宅、旅游、商業、辦公、休閑娛樂、文化會展等諸多產業的互動為發展動力，以持續創新為進步源泉，通過“差異化”的大型綜合社區的開發和運營，滿足人們對現代優質生活的需求，從而形成“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”的核心競爭力。

這種獨特的開發方式為華僑城帶來了高于同行的溢價。目前，華僑城已成為深圳人向往的居住區，它開發的地產項目每平方米平均要比周邊的地產項目高出3000元?4000元。某次居民調查顯示，81.57%的居民認為吸引他們居住在華僑城的理由是環境優美富有文化氣息。據不完全統計，在華僑城重復置業的業主占總數的20%。

持續的產品創新

加拿大學者巴特勒（R.W.Butler）曾經提出旅游地生命周期理論，認為每個旅游地都難免要經過早期探險、地方參與、發展、鞏固、停滯和衰退這幾個階段，這一理論在主題公園領域同樣具有廣泛的適用性。甚至有研究認為，一個新的主題公園從興到盛再到衰，大概只需要7年時間。因此，要打破公園原有的生命周期軌跡，不斷延長生命周期，就必須通過持續的產品創新，創造新的吸引物來實現。

因錦繡中華的成功，20世紀90年代中期，國內一哄而起，建起了2400家各類主題公園，紅火了一陣。據說，如今70%處于虧損狀態，20%基本持平，僅有10%左右能夠盈利。于是業界盛傳一種理論：中國主題公園的生命周期只有5年左右。按照這個理論，到現在為止，華僑城的四大主題公園（錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷）早就“超齡”，但它們仍然青春煥發，歡樂谷更是走上了遍地開花的連鎖之路，其長盛不衰的秘訣是什么呢？我認為，其中的核心就是持續的價值創新。

歡樂谷成功的啟示

1995年?1997年的三年，是華僑城主題公園發展的一段非常茫然的時期。伴隨著國家經濟的高速發展，旅游市場的消費水平發生了許多新的變化：首先是出境旅游的發展，新的境外目的地不斷增加，出境的旅游半徑不斷擴大。富裕起來的中國人不再滿足于在國內游山玩水參觀主題公園，而是將視野和足跡擴大到世界各地。在這種情況下，錦繡中華等微縮景觀已經滿足不了日益增長的旅游消費需要。另外，從旅游消費需求上看，世界上最受歡迎的主題公園，應該具有非常大的市場需求對象，特別是受到那些不斷成長的年輕人的喜愛。如果這樣一個巨大并且不斷更新的消費群體能成為某一主題公園的消費主力，那么這個產品就會具有生命力，也會創造更大的價值。

經過對主題產品發展趨勢和市場的分析，以及在全世界范圍對主題產品進行對比，在華僑城股份籌備上市過程中，公司董事長任克雷提出建造一個符合世界消費潮流，又有中國市場需求特色的、創新性主題公園產品――歡樂谷。2002年8月歡樂谷二期建成之后，開業100天迎來100萬游客，一舉成為眾多主題公園中的明星。

分析歡樂谷成功的主要原因，我認為有以下幾點：

強調參與和娛樂，符合現代都市消費需求，代表了一種城市休閑的生活方式和時尚；

有廣泛的市場，從青少年到中年，都會成為它的消費群體，特別適合年輕家庭的消費；

歡樂谷是一個以大型娛樂機械為基礎的文化娛樂項目的聚集，又是有各類活動可以參與的產品組合，可以與世界的科技進步、文化多元化以及生活消費理念更新同步，還可以根據市場的變化，不斷對設備和內容進行調整。

所以，既引領著休閑消費的時尚和潮流，同時市場需求又會激發推動“歡樂谷”的創新發展，就形成了一種良性互動。沿著這個思路，最近幾年，我們先后投巨資對世界之窗等其他景區進行大規模的更新改造，緊跟消費者需求的變化，打造了一個不斷創新的旅游產品平臺，實現了從靜態產品到動態產品、從單一產品形式到混合產品形式的全方位的演變過程，同時也突出了與競爭對手的差異性。

延伸產品線

房地產主題化的成功經驗促使我們進一步思考商業模式和產品模式。通過對產業鏈的認真研究，我們發現有機組合主題公園、度假區、酒店、美術館、劇院，甚至學校、醫院、運動場等要素，可以非常好地利用這些要素各自的優勢，使得各個業態既能相對獨立，又能積極互補。通過不同要素的搭配，我們不僅能營造良好的適宜居住的小區，也能建設大規模的生態旅游度假區，還能在許多城市中心區域找到適合建設旅游綜合體的資源。這種具有華僑城自身特色的綜合開發模式，不僅解決了旅游業務發展的資金問題，更大大豐富了我們的產品線，拓展了發展空間。

具體說來，華僑城產品線的延伸主要表現在兩方面：

向城市綜合體延伸。即發揮華僑城在以主題公園為核心的成片開發優勢，豐富成片開發的產品內容，發展娛樂設施、商業、酒店、地產等符合城市功能需求的綜合體。我們在深圳的歡樂海岸項目就是基于這一發展方向的有益嘗試，這個項目通過保護性開發具有濱海特色的旅游資源，建設大型的集生態旅游、環保教育、都市娛樂、節慶活動、休閑度假為一體的綜合性、開放式城市公共空間。項目開放一年，盛況空前，成為深受深圳市民歡迎的城市文化客廳。

向新型旅游產品的延伸。目前華僑城正在積極探索兩類旅游景區的連鎖發展：一類是以歡樂谷為核心的主題公園連鎖發展，另一類是以東部華僑城為代表的生態旅游景區的連鎖發展，它同時也是我們在研究旅游需求發展趨勢后大力發展的新產品領域。

我們的調查顯示，每年的黃金周假期，涌入華僑城公園群的有五六十萬人，而同時以酒店居住、參觀和休憩等方式進入華僑城城區的游客流動人口也達到了五十多萬人。華僑城以其豐滿的城市文化環境和特色滿足了人們日益增長的個性心理需求，滿足了人們對美好生活的追求，給生活于其中的城市居民帶來了領域感、歸屬感、認同感和自豪感，同時也為城市營造了獨特的生活文化區域，增強了對外來游客的吸引力。用華僑城董事長任克雷的話說，城市主題公園和常住居民的關系是共生的。正是這種良性的共生賦予了城市永續生機。

“華僑城的理念是造城，而不是建房”，這是在華僑城內部流行一句話。經過多年的規劃和建設，華僑城已經逐漸和深圳市區融為一體。站在華僑城的山頂向四周望去，建設初期的荒涼早已被花團錦簇的園林和綠化所替代，酒店、高樓和四通八達的道路已讓人無法辨認當年破敗的華僑農場，更看不出這里曾經是深圳荒涼的遠郊。