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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障性住房，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2012年6月18日
民生工程關系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡導改善和保障民生工程，其中保障性住房建設就是人們所關注的熱點問題之一。“保障性住房”，是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。按照“十二五規劃綱要”，整個“十二五”期間，保障性住房的建設量要達到3，600萬套，計劃投資9，000億元。如此龐大的建設資金從何而來？本文僅從保障性住房融資角度著眼，探討解決保障性住房建設資金的有力途徑。
一、當前保障性住房資金投入現狀和問題
（一）現狀
1、稅收優惠。根據財政部、國家稅務總局在2008年印發的《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中的規定，國家對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅：對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房、在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅和印花稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；對個人按《廉租住房保障辦法》規定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅。此外，財稅部門還于2010年出臺了關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策。
2、建設資金壓力巨大。2011年1，000萬套，2012年700萬套，這是保障性住房開工建設的“大計劃”。據初步估算，2011年實際在建的保障性住房約為1，500萬套，2012年開工數和在建數繼續增加，在建工程量達1，800萬套，業內估計2012年資金需求可能超過2011年。如果再考慮建材、人工等建設成本的不斷上升，保障性住房建設的資金壓力進一步加大。保障性住房建設的強力推進讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。
（二）融資存在的問題
1、地方政府透支嚴重。以2011年為例，有5，000多億元的資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。而這5，000億元政府投入中，除中央財政投入的l，000億元外，剩余4，000億元又推給了地方政府。基于保障性住房的目標人群，在保障性住房的土地買賣中，政府不能以高額的競拍價賣地，這樣使得政府在保障性住房土地買賣中損失了大筆收入，同時還要在其他收入中拿出資金來給予其補貼，使很多地方政府早已透支。
2、銀行顧慮多。以2011年保障性住房建設所需的1.3萬億元資金為例，其中有1/4需要社會投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而在銀行信貸額度偏緊的情況下，保障性住房建設卻得不到銀行貸款的垂青。貸款難，體現在擔保抵押環節。按照規定，銀行貸款要求有房產或土地進行抵押。但公租房、廉租房是不能被用來抵押的，而政府手中的土地有限，很難滿足銀行貸款要求。另外，公租房、廉租房等租賃型保障性住房的投資巨大，回報卻緩慢。綜合一些省份的測算，如果按照現在指定的公租房租金標準，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期至少要18年。但是，銀行對待公租房、廉租房貸款時限僅為15年。
3、投資風險大，企業觀望多。由于建設保障性住房的利潤偏低，一般凈利率為3%～5%左右，而商品房的凈利率都在10%以上。所以，開發商基于利潤的考慮不可能對保障性住房有多大興趣，而且前幾年保障性住房開發貸款利率是基準利率或下浮10%，而現在優惠利率已基本取消，資金成本大幅提高，盈利前景不容樂觀。
二、保障性住房融資瓶頸的破解
（一）政策性銀行。商業銀行由于銀根緊張不能進入保障性住房融資市場，政策性銀行則率先動手。國家開發銀行2011年7月28日公布的數據顯示，上半年該行發放保障性安居工程建設貸款余額新增443億元，占到同業保障性住房貸款新增額的近一半。
（二）社保基金。全國社會保障基金對保障性住房的投資正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國社保基金2011年上半年已經在南京、天津、重慶三地，通過房地產信托基金的方式，為當地的公租房建設提供融資105億元。
（三）保險資金。保險資金將保障性住房建設投資作為重要增值渠道。從實際情況看，得以較快推進的融資渠道正是保險資金。保險業的發展沉淀了龐大的“靜態”資金，面臨著巨大的保值增值的內在動力，保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，可以和保險資金的周期相匹配，有助于實現保險資金的資產負債管理。同時，保障性住房屬于債權投資，與股票、債券類資產的特點不同，有利于增強公司資產組合收益的穩定性。
（四）信托基金。在保障性住房建設的規劃設計中，配比合理比例的商業地產面積。商業面積的合理設計，不但能提升社區生活便利水平、幫助解決低收入群體就業問題，還可用商業面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區的物業管理費用，并最終提高保障性住房項目建設的投資價值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商業部分租金收益可預期，這就構成了地方政府發行保障性住房建設債券的信用基礎。因此，通過制度創新，以上述信用為基礎建立各種房地產信托投資基金，可作為未來保障性住房建設的一種主要融資模式。
（五）國債和地方債。發改委于2011年6月通知，明確允許地方政府通過發債為保障性住房建設籌措資金。各地方紛紛試水，發行企業債。由于地方政府債具有準國債性質，鑒于債券信用高、融資成本低的特點，以地方政府債形式籌集保障性住房建設資金，必將大大降低保障性住房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障性住房建設進程。
（六）企業資金。對于資金緊張的保障性住房建設，房地產商以及社會資本被寄予厚望。但保障性住房回報率大多低于社會平均利潤率，如果基于自愿的話，很少有企業會參與保障性住房建設。因而，越來越多的地方開始采用行政手段，強制要求開發商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最終由政府以成本價同購。2011年3月以來，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺商品住房項目配建保障性住房實施辦法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之間。目前，開發商尤其是國有房地產開發商承擔了較多的保障性住房開發建設任務。
（七）售租結合。地方政府、開發商與保障對象圍繞保障性住房展開的利益平衡成為保障性住房建設中最為“糾結”的節點。向保障對象出售一定的產權用以回籠部分保障性住房建設資金的思路成為這一模式的核心。也就是說，在廉租房、公租房等保障性住房中，申請人可以先購買保障性住房的部分產權，政府持有剩下的產權，使得政府可以回籠部分建設資金。達到一定年限后，保障對象可以購買政府所有產權，最終將這套房屋變成自己的產權房屋，政府亦可全部回籠資金。
關鍵詞 社會保障性住房 公共政策 評價
住房問題一直是世界各國政府非常關注的重要問題，住房問題解決得如何關系到社會的穩定，經濟的繁榮。近幾年，大中城市商品住宅價格漲幅較快，已經超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場逐步被邊緣化了。伴隨著住房制度貨幣化改革，我國政府為了解決中低收入階層住房困難問題，在借鑒發達國家住房保障政策的基礎上，根據我國居民的居住狀況和收入水平，制定了相應的住房保障政策，即政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準的，具有社會保障性質的住房。因此社會保障性住房政策的執行問題備受關注，需要有效和嚴格的政策評價。
一、社會保障性住房政策評價的必要性
基于住房問題的重要性和特殊性，國際上把政府介入住房問題作為衡量建立現代住房制度的決定性環節。因此，需要對社會保障性住房政策的預期目的是否明確，對政策執行中可能發生的問題是否有充分估計并準備應對措施，對政策進行成本的收益進行分析。還要對社會保障性住房政策的執行結果進行監督、評價，比較與預期目的之間的差異，為政策調整準備事實依據。
當然，社會保障性住房政策的評價包括政府評價和公眾評價。政府要充分收集意見，協調各方面利益，為政策執行作好準備；在政策出臺后，應定期進行評估，分析政策有無矛盾沖突之處，是否符合公眾和社會需要，是否需要修正。由于社會保障性住房制度是社會保障體系建設的重大舉措，是惠及廣大市民尤其是中低收入家庭的制度建設，因此，需要建立公眾與政府有效互動的公眾評價體系。
二、社會保障性住房政策的評價指標體系
1、適度原則
受一定時期經濟社會發展水平的限制，尤其是政府公共財政能力的限制，城市住房社會保障總是有限度的。城市住房社會保障的度的問題，不僅關系著這一政策本身在當前和今后的社會效果，而且還觸及了政府、市場、個人之間的責任界限這一根本問題。它既關系著一個城市房地產業的健康穩定發展，也關系著一個城市發展活力和內在動力的持續保持，更考驗著政府公共財政的承受能力。具體有三個方面：
1.1城市住房保障對象的范圍
對于城市住房保障對象范圍的確定，直接取決于三個因素：
1.1.1房價收入比。目前，國際上公認的合理的房價收入比為3~6倍，如果房價收入比高于此標準，一般就不具有直接從房地產市場購買商品房的能力。如果以此為標準，則凡是房價收入比高于此標準的都應納入到城市住房社會保障的范圍。
1.1.2政府的公共財政能力。政府提供城市住房社會保障，還要受限于自身的財力狀況。如果政府財力薄弱，那政府能夠投入到城市住房社會保障上的財力也就非常有限。因此，政府的公共財政能力決定著城市住房社會保障對象的可能范圍。
1.1.3城市土地、基礎設施等資源的稀缺狀況。政府提供城市住房社會保障必須耗費一定的社會資源，不但要減少來自土地、基礎設施上的收入，而且還要增加公共財政支出（用在其他資源耗費），從而影響城市住房社會保障的可能范圍和對象。
1.2城市住房社會保障的程度
城市住房保障的程度和標準是在城市住房保障的范圍和對象確定之后緊接著要解決的次一層次的度的問題。城市住房保障的程度通常和保障對象的收入水平呈反比關系，保障對象的收入水平愈高，其自我解決住房的能力就愈強，相應地政府提供的城市住房社會保障的程度就應降低，反之則應提高。
1.3城市住房社會保障的標準和水平
在確定的城市住房社會保障范圍內，影響住房社會保障標準和水平的因素有兩個：一是保障對象的房價收入比；二是政府的財政能力。由于不同地方的政府財政能力差別是很大的，如果各地據此來確定各自的城市住房社會保障標準和水平，那會間接擴大并加劇地區間的經濟社會發展差距。因此，國家一般要統一城市的住房社會保障標準和水平以供各地遵循，具體表現為規定保障住房的基本戶型和面積控制標準。在不違反國家統一標準的前提下，各地可根據保障對象的住房實際需求、政府的財政能力以及特殊的政策需要，對不同的保障對象給予有差別的保障待遇。
2、公平原則
城市住房社會保障的公平原則具體有兩個方面：
2.1實質公平
在城市住房社會保障中，實質公平的內在要求有兩個：一是應保盡保，即經申請受理，凡符合城市住房社會保障條件的，就應按規定給予保障，否則就不予保障。二是同類對象相同對待，即對保障范圍內的同類對象，在城市住房社會保障政策上要給予公平對待，不應有任何的歧視性對待。
2.2程序公平
要在城市住房社會保障的申請、受理、審核、審批程序上盡量做到公平，讓符合城市住房社會保障條件的每一個城市住房困難家庭都能按照規定平等地享受到城市住房社會保障政策的陽光。另外，對那些不再符合城市住房社會保障條件的居民家庭，在進行社會保障性住房清退時，也要規范條件設置和清退程序，盡量做到程序上的公平。不管是實質公平，還是程序公平，其核心是對城市住房社會保障的運作過程相應要有一個健全有效的監督管理機制。
城市住房社會保障的基本目的是確保城市住房困難家庭都能“住有所居”，以滿足其基本的生存和發展需要。因而，政府提供的社會保障性住房能否公平地落實到城市住房困難家庭就顯得非常關鍵。城市住房社會保障公平內在地應包括兩方面含義：一是社會保障性住房必須真正用于保障符合條件的城市住房困難家庭，而不是其他類型家庭；二是在社會保障性住房政策的執行上應公平對待納入城市住房社會保障的每一個住房困難家庭。只要做到了公平，才能確保社會保障性住房真正落實到城市住房困難家庭頭上，城市住房社會保障政策才不會偏離其既定的方向，否則就會沖擊到房地產市場，加劇城市住房分配的不公，影響城市社會的安定和諧。
3、效率原則
城市住房社會保障運作中的政府效率包括兩個方面：
3.1社會保障性住房供應效率
社會保障性住房供應效率建設、收購、回購，主要是建設效率。因為社會保障性住房總量的增加最終還要靠新建來解決。社會保障性住房建設需要耗費各種社會資源，資源耗費可通過具體的建設成本費用反映出來。政府為城市中低收入住房困難家庭提供住房社會保障，基本目的不是要獲取利潤，而是著眼于城市住房分配公平，平抑過高房價，確保城市居民均能“住有所居”。但是，在社會保障性住房的供應上，無論是建設，還是收購、回購，均要發生相應的成本費用。這些成本費用必須依靠政府有關稅費的減免和一定公共財力的投入。因此，社會保障性住房的供應必須要考慮投資、建設、分配、管理過程中資金運作的良性循環，并且要盡量減少不必要的成本費用，用最小的成本費用（或資源）耗費，實現社會保障性住房效益的最大化。也就是說，社會保障性住房的供應必須是有效率的，否則城市住房社會保障就會難以為繼。
3.2社會保障性住房管理效率
社會保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物業管理。建成后的社會保障性住房，最后要具體落實到城市中低收入的住房困難家庭之中，而且分配到具體的住房困難家庭之后，還要有完善的物業管理，并要及時發現和清退不再符合城市住房社會保障條件的家庭的社會保障性住房。在這個過程中也有一個管理的問題，而且同樣要發生相應的成本費用（耗費一定的社會資源）。如果對社會保障性住房的管理不僅是有效的，而且是高效的，那就能將管理上發生的成本費用降到最小，從而在管理上確保社會保障性住房效益的最大化。
政府向符合條件的城市住房困難家庭提供社會保障性住房必定要占用一定的社會資源，不僅建設社會保障性住房要占用一定的資源（如土地、基礎設施等）和成本，而且城市住房社會保障政策的制定和執行也需要耗費一定的人力、物力和財力。因此，在城市住房社會保障運作過程中，政府效率就變得極其重要。如果城市住房社會保障的資源、成本、費用耗費要遠高于市場的平均水平，那就說明政府運作是失敗的，或至少說是運作有問題的。對城市住房社會保障的運作，不管是社會保障性住房的建設（或收購），還是具體政策的制定和執行，都必須考慮政府在資源、成本、費用上的耗費，必須盡量降低和減少不必要的耗費，以實現城市住房社會保障政策各方面效益的最大化，使之真正造福于城市住房困難家庭。
保障性住房建設是重要的民生工程，是構建和諧社會、完善房地產市場體系不可或缺的組成部分，國務院及各部委、各地陸續出臺有關政策支持和加強保障性住房建設，取得了十分明顯的成效，但由于融資模式單一、優惠政策落實不到位等原因，導致資金問題成為 “瓶頸”，嚴重制約了保障性住房建設的加速推進，影響了“住有所居”目標的及早實現。因此，拓展保障性住房建設資金來源渠道、加強融資模式的研究成為一個迫切而現實的課題。
一、擴大參與主體，大力探索BT模式
BT （B―Build，T―Transfer）即“建設-移交”，由投資人完成保障性住房工程建設所需全部資金的投融資，并對工程進行施工建設，在工程驗收合格后完成移交等工作，并由政府在約定時間內向投資人支付建設投資價款和一定比例的投資收益。采取BT模式，通過公開招標的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產開發企業、建筑施工企業，可以是一個投資人，也可以是多個企業組織的投資聯合體，能夠鼓勵各種資本參與保障性住房建設，有效緩解保障性住房建設資金困難。同時，由于保障性住房無須市場推廣和銷售，房地產開發公司的附加值被降至最低，使建筑施工企業的優勢更加凸顯出來。通過招投標的方式可以使建筑施工企業直接參與到保障性住房建設中來，減少了中間環節，在其獲得相對較高利潤的同時，提高了保障性住房建設項目的運作效率和質量，節約了政府建設投資成本。
二、搭建融資平臺，深化銀政合作模式
這一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融資平臺，通過“一攬子”業務加強與商業銀行的合作，銀行通過信貸的形式向保障性住房建設項目主體、購買人（主要指經濟適用住房）提供資金。銀行作為以盈利為目的的企業，其目標是追求利潤最大化，決定了其信貸投向必然是向高回報的行業傾斜，而保障性住房建設作為微利、甚至是保本項目，以及其購買人作為中低收入階層，無法給銀行帶來很高的回報和附加值，導致銀行對保障性住房建設項目投放貸款的積極性不高。對此，為引導和激勵銀行向保障性住房提供資金，各地政府應整合銀行業務資源，在測算分析的基礎上，將政府類（包括地方所屬的國有企業）高回報、高附加值的銀行業務與保障性住房貸款業務進行 “打包”，采取招標的形式選擇合作銀行，通過簽訂銀政合作協議將保障性住房貸款額度、期限、利率等確定下來，并由政府設立的保障性住房投融資平臺（如住房投資公司等）負責與銀行進行有效對接，以確保保障性住房建設貸款按時足額發放到位。
三、細化工作舉措，積極試行專戶模式
按照《經濟適用住房管理辦法》、《城鎮廉租住房管理辦法》和《廉租住房保障資金管理辦法》等規定，廉租住房實物配租和貨幣補貼的資金主要來源于住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額、不低于10％的土地出讓凈收益、市縣財政預算資金，以及中央、省補助資金和社會捐贈資金，稱之為廉租房專項資金。在上述資金中，由于對扣除額沒有明確的界定，導致在實際計算廉租房保障資金時許多不該扣除的金額被扣除，使廉租房保障資金大打折扣。因此，應對《廉租住房保障資金管理辦法》中規定的資金來源進行細化，特別要對允許扣除項予以明確和量化，對地方財政投入廉租住房的資金也要進行量化，如可以將投入資金明確為占財政收入或房地產稅收收入的一定比例。同時，為了提高地方政府對廉租住房的重視程度、督促地方政府履行相應的責任，可以考慮將廉租房資金賬戶上設一級，即市級（省轄市）、縣級賬戶分別設在省、市，由省、市對廉租房資金賬戶進行考核，納入各市、縣的綜合考核。而經濟適用住房建設的優惠政策則體現在對相關稅費的減免上，但在實際執行中，由于部門利益的存在，導致相關優惠政策落實不到位，不該收的稅費在保障性住房建設中照收不誤，變相增加了成本，因此，應在對相關辦法進行梳理的基礎上，出臺或聯合出臺統一的優惠標準，并納入相關部門的考核，使保障性住房的優惠政策真正落到實處。同時，用公積金貸款支持保障性住房建設要在試點成熟的基礎上，積極穩妥地進行推廣。
四、整合產業資源，穩步推進REITs模式
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行基金，集合公眾投資者資金，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。但從保障性住房來看，其資源主要包括廉租房、公共租賃房和經濟適用房三種，其中廉租房、公共租賃住房比較適合做REITs，但其收益一般較低，難以吸引眾多投資者。對此，可以考慮將收益較高的國有商業地產整合到REITs中，適當提高REITs整體收益，也可以考慮通過財政補貼的形式使REITs達到一定的收益水平，以吸引更多的投資者。從投資對象來看，除了廣大的社會投資者，可以考慮將社保基金納入投資對象范圍，因為這類資金在確保安全性的基礎上，對收益水平的要求并不高，而保障性住房REITs能夠很好地兼顧上述兩個方面。
總之，保障性住房建設資金的多元化已是大勢所趨，在財政資金有限的前提下，只有不斷拓寬資金來源渠道，才能保證保障性住房的建設進度和規模，才能更好地實現中低收入家庭“住有所居“的夢想，共同構建和諧社會。
（作者單位：連云港市住房保障和房產管理局）
1.保障性住房政策實施運行的實踐
1.1我國保障性住房政策的主要運行體系
目前，按照土地分類標準來看，保障性住房包括：廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品房、中低價位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價商品房：又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經濟適用房。中低價位、中小套型普通商品住房：是一種嚴格限制房屋建筑面積低于90平方米，房屋出讓價格低于市區平均價格的商品房。
1.2我國主要保障性住房政策的演變
我國主要保障性住房政策的演變主要分為四個階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度并存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調整階段。
福利分房制度階段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城鎮居民職工從單位獲得的分房；住宅私有化與福利分房制度并存階段（1978-1998年），主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消；取消福利分房與住房保障收縮階段（1998-2007年），主要包含三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經濟適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經濟適用房的政策逐步廢棄，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；住房保障政策調整階段（2007年至今），2007-2010年，調控房地產市場，重新重視住房保障問題，住房保障政策調整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎上，加快推進保障性安居工程建設力度，2010年至今，加大房地產市場調控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經濟適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來住房保障的主體。中低價位、中小套型普通商品住房現階段也納入到了各地保障性住房考核體系。
2.“收租”制度運行實踐的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指國家政府行政機關動用國家優先購買和租賃權力，對流入房地產市場的房地產使用權進行購買或租賃，通過市場化運營后作為儲備用房的過程。
“收租”是地方政府和房產部門順應“經營城市，經營房產，保障居住，保障發展”的需要所進行的我國保障性住房制度創新的一個重要成果。 通過實施“收租”，在縮減地方財政支出，發揮城市基礎設施建設效率，提高房地產市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來，國家住房保障政策處于調整和鋪開階段，房價不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會公平的一大頑疾。國家在2010年適時提出了配建1000萬套保障性安居工程。這個過程中，一方面是政府的行政干預不斷加強，另一方面對薄利或無利可圖局面，開發商對保障性住房熱情不高，政府只能以其他優惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風險。
“收租”制度的特點主要包括：實行市場化運作，“收租”制度的實施主體是專門的收儲中心，其具有獨立的法人，并有獨立的財務系統，并可承擔政策實施的金融貸款資格；以非盈利為目的，受托于政府對市場上空置的、即將出租或出售的房屋進行收租，并以無償、收取收租價格或低于收租價格（主要用于償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修）提供給保障房申請者；采取政府補貼運行，政府將投入保障性住房資金補貼“收租”，滿足保障房需求；受行政主管部門監管，“收租”制度實施每個環節都收房產和土地等部門的多向監管，防止腐敗滋生；“收租”房屋定價進行嚴格評估，對于“收租”的每一套住房，收儲中心將委托專業的評估機構對其租金或售價進行評估，減少浪費性支出；租期穩定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。
2.2“收租”制度實踐
江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過實際運行，證明是一條可以深入發展的道路。而且運用此方案有以下優點：
第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實施運行機制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺，政府與申請保障人成本均大幅下降。成本下降為擴大保障范圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源2000多套，已落實房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式創新。在建設服務型政府工作中，保障性住房政策的實施運行通過政府擔保、市場運營等創新方式，推動政府管理結構向社會化轉變，改變了保障性住房供給結構，全面提升了政府的社會管理和公共服務能力。
第三，初步形成了多主體建設運營機制。堅持政府主導、社會參與、市場化運作的原則，支持和鼓勵各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設經營保障性住房。“收租”制度成為現階段保障性住房工程建設全面完成的有效手段之一，得到了相關政府職能部門的認可和大力推廣。
另外，“收租”制度也有一些缺點。首先是主體不明，房屋收租最終應該由市場來做，應該是企業行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲中心和城市開發公司卻是企業性質，在具體實施過程中，主體不明，管理容易造成混亂；其次是金融風險提升，在“收租”融資過程中，政府充當擔保人，一旦收儲中心和城市開發公司出現財務危機，勢必為銀行帶來成倍投資風險，甚至于產生呆賬、壞賬；第三是法規建設滯后，現行“收租”制度都是以規范性文件形式出現的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調節和退出機制不夠完善等問題。
【關鍵詞】保障性；選址；住房；需求
國家高度重視低收入家庭的購房問題，保障性住房的建設是一項促進和諧社會發展的政策工程。在保障性住房工程的建設中，由于選址不當，會影直接響到居民的正常生活以及居民就業困難等，所以通過合理選址，對居民的生活保障起著重要的作用，對推動社會和諧發展業起著至關重要的作用。
一、保障性住房選址的不足之處
（一）居民就業困難
被保障居民普遍存在的特點是他們的教育程度低、選擇就業方向狹窄和崗前培訓不足。以南京為例，南京的經濟適用房在選址上地里位置過于偏僻，房屋周邊沒有可提供就業的單位，缺少交通配套設施，使居民出行困難、出行成本過高。
（二）缺少公共配套設施
從地理位置上看，住房周邊的配套設施極其缺乏，一般的經濟適用房大多位于市中心的外延，以圍繞市中心呈環形布置。保障性住房相對孤立，周邊沒有居民可以借用的配套設施，大部分配套設施尚未完全開放，再加上保障性住房的建設時間不長，沒有帶動房屋周邊的經濟發展，造成經濟適用房的設施不完善的實際現狀。保證性住房的周邊均為未開發地帶，由于居民的消費水平有限，導致商業設施空置。同時，由于住區自身的消費能力有限，大部分住區達不到相應銀行、郵局、商店和超市等商家相應的“最低門檻”，又或是住區提供的門面規模較小，所以無法建立相應的設施，導致不能滿足居民的需求。
所以，從城市發展的角度上看，保障性住房在選址的時候必須考慮到被保障人們的居住、交通、配套和就業等問題。在建設保障性住房的時候，政府應該給與政策上的支持，不能單方面根據土地價格和市場需求進行選址，必須要考慮被保居民長期居住的成本。
二、保障性住房的選址方式
（一）保障性住房的選址合理化
從當前的角度看，保障性住房應該均勻的分布在城市的新市區、老城區和近郊區。這樣不但可以防止住房空間聚集而產生的不良社會問題及不良社會行為，居民還可以享受到更好的設施以及謀生方式，增進社會各階層的交流，促進經濟的共同發展。保障性住房的選址范圍可以分為近郊區、老城區和新市區三個部分，這三個部分在選址方式中存在一定的共同點，其中，近郊區與城市新區有相似性質，老城區有自己的性質。老城區土地有限、地價高，通常不會成為保障性住房選址的對象。通過加強建設新市區，可以整體居住壓力，新市區的建設不但可以為保障性住房提供有價值的土地，還可以解決老城區居民居住擁擠的問題，同時可以為新市區提升人氣。保障性住房必須處理好居民生活中必備的配套設施、交通設施和就業單位設施，讓新市區變得越加繁華。
（二）在城市居住總體的指導下，將保障性住房的選址納入居住社區的范圍里
據相關調查報告，保障性住房周邊較荒涼，缺少相應的商業配套、交通配套和教育配套，導致居民生活極其不便以及多數居民的就業困難、傷病無法及時得到救治以及出行困難。保障性住房的選址不能占用新城區和老城區的綠化帶以及居住與工業之間的綠化帶，因為新城區和老城區中的綠化帶對城市的空氣存在至關重要的作用。如果在綠化帶中建設保障性住房，居民難以分享周邊的設施和周邊完善的配套。更為嚴重的是，如果在綠化帶中建設保障性住房，不但影響了城市的綠色環境，還影響了居民的生命健康。而當前，有些建筑工程行業為了追求低價，已經出現了在綠化帶上建設房屋的問題，這不但是違法的建設，還給保障性住房帶來了較大的隱患。綠化帶對居民具有至關重要的作用，它可以釋放大量氧氣、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身體健康。如果城市中沒有綠化帶，居民的身體健康狀況也會隨之下降。
（三）以公共交通為主導進行建設保障性住宅
根據相關調查顯示，多數保障性住宅都具有居民生活不便和就業困難的問題，其中最主要的原因就是嚴重缺乏公交設施，造成居民出行困難。因此，在保障性住房選址時，應該重視公交設施。在選址時，從住房出發，在步行10-15分鐘之內要有公交。最好將地鐵設施加入到公共交通設施當中，在居住區周邊建設地鐵，可以幫助減少居民出行困難的問題，對社會發展業起著有利作用。
三、結語
綜上所述，任何城市房屋的建設不能只憑借城市規劃管理者進行建設。本文提到的多種保障性住房選址、規劃從實際上滿足了居民在日常生活、交通以及就業的需求。在建設保障性住房的過程中，需要對住區周邊的設施包括超市、商店、市場、交通、單位、醫院和學校同步建設，這樣才能有效的促進社會進步。
參考文獻
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[關鍵詞]“蟻族”；保障性住房；PPP模式
[中圖分類號]F407.9 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-511X（2012）02-0041-05
一、問題的提出
“蟻族”，是當下對“大學畢業生低收入聚居群體”的統稱，被認為是繼農民、農民工、下崗職工后的第四大弱勢群體。與其他弱勢群體不同的是，“蟻族”的文化層次和受教育程度高，雖然處在人生最初的、暫時的困難時期，但有著強大的發展潛力和光明的未來，是民族的希望，國家發展的源動力，也是社會安定的重要成分。但由于住房、就業、發展的綜合壓力，“蟻族”總體心理健康低于全國平均水平，大多數人對生活狀態不滿意。根據教育部公布的有關數據，2008年全國大學畢業生人數為559萬，2009年為611萬，2010年將達到630萬。隨著我國社會城市化、人口結構轉變、勞動力市場轉型、高等教育體制改革等一系列結構性因素的變化，“蟻族”的數量在未來幾年內必將急劇增加。盡管“蟻族”還沒有形成社會學意義上的“社會階層”，但日益嚴重的“蟻族”現象已經引起社會的廣泛關注，尤其是該群體的住房問題。
盡快研究解決“蟻族”住房問題的途徑和方法，并從政策、制度上加以完善和落實，是緩解他們的生存壓力，幫助他們盡快成長的關鍵。本文以“大學畢業生低收入未婚群體”的保障性住房問題作為研究對象，一方面是因為問題的嚴重性和緊迫性，另一方面是現行的住房政策是以家庭保障為主，大學生從畢業到結婚這一特殊階段屬于住房保障的“盲區”。
二、“蟻族”住房的研究現狀
1.“蟻族”住房問題的研究
“蟻族”的住房問題，是近幾年伴隨著我國城市房價快速上漲和大量的高校畢業生走向社會而產生的，有著鮮明的“中國特色”。由于問題來得既快又急，國內的相關研究仍處在初期階段。可歸納為：
（1）廉思等對“蟻族”的居住狀況進行全面的調查分析，揭示了問題的嚴重性及其對社會的影響。但沒能提出有效的解決辦法。
（2）宋英瀟等提出將高校畢業生的住房問題納入到“夾心層”范疇，在政策上并入家庭住房保障體系。解決路徑不清晰。
國外大學畢業生住房問題普遍沒有中國如此突出，大都是將其納入到低收入家庭范疇加以解決。但也有為解決其他問題而建設青年住房的，如俄羅斯為提高生育率而興建“青年公寓”。
2.PPP在保障性住房領域的研究
（1）國外研究現狀
PPP模式的應用已從傳統的公用事業領域拓展到公共住房項目，尤其是在美、英等國已被廣泛應用，并建立了相應的法律法規，以保障其在公共住房建設中的應用效果。美國政府通過設置廣泛的政策及金融機制，激勵私營部門進入公共住房的建設領域，并通過包容性區劃法，要求私人開發商將其開發的部分住房服務于中低收入住戶，增加“廉價”住房的供給。英國將PPP模式應用于宜居住房，通過風險的合理分擔提高資金價值，并在各自的價值鏈上實現增值。而“規劃得益”政策大大地吸引了私人機構參與的積極性。
（2）國內研究現狀
唐祥來等認為保障性住房具有公共產品的性質，并對私人供給機制進行了博弈分析。馮念、巴曙松等認為，充足的民間資本和寬松的政策環境，已初步具備保障性住房PPP模式項目的運作前提。萬冬君、劉友平、賈士靖等對保障性住房PPP模式運行融資、風險、支付能力等進行了一定研究。田一淋等提出建立以中間組織為樞紐的PPP模式住房保障體系。
3.對國內研究的評價
國內研究取得了一定的成果，不足之處主要體現在：
（1）研究尚處于理論階段，停留于定性分析層面。缺乏有效的方法和工具，系統性不強。
（2）沒有解決廉租房的“先天不足”問題：租金過低；對私營資本缺乏吸引力。解決的思路大都是通過加大政府投入和補貼來實現，缺乏造血功能和可持續性。
（3）沒能理順政府、民間資本、保障群體間產權、收益、風險等關系。對共有產權的研究尚處初期討論。
（4）研究大都局限在以家庭為對象，屬于現有住房保障體系范疇，少有針對未婚、低收入高校畢業生住房進行研究，造成制度上的“盲區”。
三、“蟻族”住房及相關問題的社會學分析
1.職業狀況
從廉思對“蟻族”調查的結果來看，“蟻族”的職業集中在專業技術人員、商業服務業人員以及辦事人員三類，其中男性大多數從事專業技術類工作，女性多為商業服務業人員與辦事人員。就工作單位來講，“蟻族”大部分成員（“89%”）任職于私民營企業；其中有16.5%的群體成員的工作單位性質為個體經營；而僅有11%的群體成員就職于政府機關與國有企事業單位。在象征著工作穩定性與保障性的勞動協議與“三險”方面，有32.3%的沒有與工作單位簽訂正式勞動協議，36.4%沒有“三險”的保障。
工作不穩定是“蟻族”的一個鮮明特點，流動性大對社會的穩定造成了一定的不利影響。
2.收入情況
根據廉思的調查數據，北京“蟻族”月均收入為1956元，既大大低于城鎮職工平均工資，也低于大學畢業生畢業半年后的平均工資，屬于典型的低收入群體。此外，“蟻族”的收入風險顯著高于其他群體，收入的增長狀況令人擔憂。
3.消費情況
根據廉思的調查數據，北京“蟻族”每月平均的消費中租房支出占月均花費的比例為22.4%，占月收入的比例為19.3%。對于較低收入的單身者來說，明顯偏高。
4.住房狀況
根據國家統計局2010年月份的《2009年全國房地產市場運行情況》，2009年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%。房價的不斷上漲使大學畢業生擁有自己的住房成為一種奢望，再加上“蟻族”為了降低生活成本，只能考慮在交通便利的城鄉結合部或近郊農村租房。根據廉思的調查顯示，該群體中有70%的成員住房面積不足10平方米，所租的房屋及其配套設施很不完善，有的地方甚至缺少必要的生活條件，周圍的治安狀況和衛生狀況也不能讓人滿意，出現當地居民強行收取“保護費”的情況。
根據筆者對南京及周遍主要城市的調查顯示，現在大學生的婚育觀念比較開放，男女大學生平均期望的結婚年齡不低于27歲。這也就是說，未婚“蟻族”的住房問題在大學生畢業后4-6年內是排除在現有住房保障體系范圍之外的。“蟻族”這一特殊群體的住房問題日益突出，且缺乏配套的住房保障政策。
5.戶口問題
根據廉思課題組的調查數據，大學畢業生聚居村中，超過85%的人為外地戶口，僅15%的人是當地戶口。該群體的絕大多數成員戶口都落在家庭所在地，落在單位所在地的僅有3.3%。家庭所在地有一半以上在農村。
6.助學貸款問題
根據教育部2009年第5次新聞通氣會上公布的有關數據，2008年全國公辦和民辦全日制普通高等學校在校生總數為2103.27萬人。其中，家庭經濟困難學生約為473.96萬人，占在校生總數的22.53%。教育部全國學生資助管理中心公布的數據顯示，從1999年開展助學貸款截至2008年6月底，銀行累計審批了377.4萬高校貧困學子的助學貸款，累計審批金額達到354.3億元，獲貸學生占在校生總數的平均比例已達到11.2%。表明2008年我國高校中身負助學貸款的大學生人數已經超過了230萬。而“蟻族”中身負助學貸款的比例遠遠高于全國的平均值。
按照國家最新助學貸款的有關規定，在校期間國家100%貼息，畢業后6年內還清本息。據測算，如果一個學生在校4年貸款24000元，畢業后6年等額還清本息，則每年要支付利息約為1641.6元，6年合計約為9849.60元。這樣，一個剛畢業的學生一年的負擔近7641.6元。這對于月均收入1956元的“蟻族”來說，著實是個沉重的負擔。
7.心理狀況
根據我們的調查顯示，“蟻族”的總體心理健康水平不高，消極完美主義特征明顯，大多數人對生活狀態不滿意，社會支持較低，社會政治控制力相對較高，且個體強烈地感受到一種心理層面的相對剝奪感。這與該群體目前面臨的較高的生存壓力，頻繁更換工作或找不到自己理想工作的現狀是密切相關的。因此，應該對“蟻族”心理健康狀況給與高度重視。
8.生理需求方面
根據廉思調查結果表明，“蟻族”的性危機凸顯。作為80-90后，他們處于生理活躍期，然而，與異性同居的只有23%，只有33%的人在最近一個月內有過性生活。就全國成年人而言，平均性生活頻率是在每星期1次左右。然而該群體的67%的人最近一個月沒有性生活。對比之下，“蟻族”在性需求方面難以得到滿足，人際性活動的缺失很可能會通過獨自性生活（如：）或其他途徑進行宣泄，如果通過其他途徑則在很大程度上引起社會問題。
通過對“蟻族”現狀的分析，發現該群體存在嚴重的生存和發展問題，而住房問題是最核心、影響面最大的問題之一。
住房是基礎，在當今社會經濟狀況下，以大學畢業生自身的力量是難以得到有效的解決，必須通過政策的保障、全社會的關心和支持，以及大學畢業生自身的努力加以解決。
四、基于PPP技術的“蟻族”保障性住房——“青年公寓”運作模式設計
全面改善“蟻族”生存和發展問題，首先要解決其住房問題。由于“蟻族”是部分高校畢業生走向社會初期階段的一種生活現象，屬于渡過時期的暫時困難，隨著對社會的適應和能力的提高，他們能夠較快地步入良性發展之路。因此，通過政策保障，解決高校畢業生、低收入群體的婚前、過渡性住房，幫助他們渡過暫時的困難時期，不僅有利于他們的快速發展，也能夠完善現行住房保障體系、促進和諧社會的構建。
針對“蟻族”的特點，可以建設保障性的“青年公寓”，來解決大學畢業生低收入、未婚群體的過渡性住房。
1.基本思想
建設“青年公寓”目的是解決“蟻族”過渡時期的住房；手段是采取PPP模式；基礎是政策保障；關鍵是吸引和鼓勵民間資本進入。
從PPP模式在經濟適用房、廉租房領域并不成功的應用來看，關鍵是沒有解決好民間資本進入的問題，過多地依賴政府財政投入，使得PPP建設經濟適用房、廉租房模式走向不可持續的“死胡同”。因此，在應用PPP模式構建“青年公寓”時，必須從建設、產權、定價、機制設計、政策制定、社會認可等多環節、多角度，充分融入對民間資本的激勵思想，從而形成強大的吸引合力，引導民間資本積極進入，增加“青年公寓”自身的造血功能，減少政府財政和管理的壓力，使PPP模式的“青年公寓”建設朝著可持續方向發展。
構建如圖1所示的基于PPP模式的“青年公寓”系統，不失為解決“蟻族”保障性住房的最佳模式。
2.該構架的基本思路
（1）政府劃撥土地，民間資本投資建設，形成共有產權形式、只面向高校畢業、低收入、未婚群體保障性租賃的“青年公寓”。
（2）將“青年公寓”項目納入城市建設管理之中，科學規劃，建設合理數量、適當標準、配套完善、公共交通便利的單身公寓。
（3）制定準入和退出機制，政府統一管理。一方面保障“蟻族”過渡；另一方面使已婚、收入增高者及時退出，提高保障效率。
五、基于PPP模式的“青年公寓”相關問題分析與確定
1.投資問題
（1）政府投資
政府通過劃撥的方式提供“青年公寓”建設的相關用地，民間資本投資建設，形成共有產權形式的“青年公寓”，長期共同持有和經營。
政府劃撥土地，大大降低了“青年公寓”建設的直接資金投入。通過減免“青年公寓”建設、配套和運營過程中的稅費，進一步降低“青年公寓”的建設、運營成本，從而降低民間資本投資回收的風險，增加民間資本投入的積極性。
除此之外，通過政策調整，允許公積金轉付“青年公寓”的部分租金，可以降低“蟻族”房租的實際支付額，減輕他們的生活壓力，加快個人積累。
（2）民間投資
除去土地和建設過程中絕大多數的稅費，“青年公寓”的建設投資量會大大降低，從而給民間資本進入創造出極大的空間，使投資更加容易回收，降低民間資本的投資風險。
2.“青年公寓”的共有產權問題
PPP模式下的“青年公寓”建設，關鍵是要吸引民間資本，否則又回到財政投入解決保障性住房的老路上。吸引民間資本，關鍵是在于：
（1）要產生穩定、滿意的投資收益
“青年公寓”屬于租賃用房，能夠產生長期穩定的租金收入。由于民間資本的投入只用于項目建設，因此所需投資量相對房地產開發項目少了很多。以建筑面積20平方米一套的單身公寓來算，大約所需投資為4萬元人民幣。按靜態計算，如果10年收回投資，每年的租金只需4000元，每月只需支付334元的房租。這樣的結果是政府、民間投資、“蟻族”等三方都能接受的。如果允許公積金轉付“青年公寓”的部分房租，則“蟻族”的實際支付可能會低于200元/月。
（2）產權明晰
設立政府與民間資本共有產權形式的“青年公寓”，能夠實現在保證政府主導的前提下，降低民間投資的風險，最大程度地吸引民間資本，從而降低“蟻族”的住房實際支出，使“青年公寓”走向一條可持續發展之路。
“青年公寓”不屬于城市基礎設施、也不屬于經濟命脈行業，完全可以采取公私共有產權的形式。政府的共有產權，更應體現在保證住房保障上。
3.建設和運營問題
“青年公寓”的建設，只解決高校畢業生、低收入、未婚群體的過渡性租賃住房，當他們結婚成家或收入增高，即可進入家庭住房保障或商品房市場體系。因此，應根據實際情況，規劃建設適合青年人的單身公寓。
（1）選址
“青年公寓”應建設在距城市中心相對較偏，如城郊結合部；公共交通便捷，如地鐵沿線附近；離高科技單位較近，如科技開發區、創業園區等區域。
（2）規劃設計
按照城市不同情況，合理布局，建設適當規模的“青年公寓”社區。
“青年公寓”應主要考慮單身大學畢業生的住房過渡問題，適當考慮“蟻族”結婚后的短期過渡。因此，“青年公寓”的套型設計以20平方米左右的獨室單身房為主，分層設計公共衛生間、集中的洗衣房、活動室等。
（3）建設水平與環境
“青年公寓”的建設水平應符合青年知識分子身份，環境應清新優美，不能粗糙建設成為新的“平民窟”。
（4）配套
配套設施應該齊全、完善，應有相應的餐飲、娛樂、服務、通訊、交通等設施，方便入住者日常生活。
（5）運營
“蟻族”住房問題不是一朝產生的，也不會一夕消亡。如果不及時解決，將會在未來一定時間里極大地影響年輕人的生存和發展，影響社會的安定和經濟的發展。因此，為確保大學畢業生低收入者入住，必須對“青年公寓”的運營進行強有力的管理和控制，嚴格按照政府保障的意志進行運營和管理。
4，價格（租金）的確定
（1）合理租金的標準
要使PPP模式的“青年公寓”得以正常運營，必須確立投資商、被保障群體、政府“三方滿意”的合理租金。
我們認為，合理租金的標準應考慮三方面因素：
①在一定期限內，民間投資回收成本并產生合理利潤；
②保障“蟻族”良好居住，支持其有所積累前提下的合理租金支出；
③正常范圍內的政府財政投入。
（2）合理租金的確定思路
因此，通過對“蟻族”租金支付能力、民間資本最小租金收益、政府正常范圍內的財政投入的綜合分析，以及三方博弈，最終確定合理的、“三方滿意”的“青年公寓”租金。
具體定價分析過程可見圖2所示。
5.“蟻族”進入、退出機制問題
“青年公寓”應保障“蟻族”畢業后最初幾年。隨著成長和能力的提高，收入也會相應提高。當收入增長到一定水平，或者結婚成家，應該脫離保障范疇，進入現行的社會住房體系。因此，要制定完整、系統的進人、退出機制，對“青年公寓”實施動態控制。主要包括：
（1）進入機制
通過對就業狀況、收入水平、生活負擔（助學貸款、父母養老）等因素的分析，設定準入條件，并進行人住控制。
（2）退出機制
通過對保障年限（如5-6年）的合理確定、收入增加到一定高度、結婚成家等因素的分析，設定退出條件，并進行適時的退出控制。
（3）擠出機制
對于超出保障期限、結婚成家、或收入超出保障范圍而不主動搬出者，通過梯度加收租金實現擠出，提高“青年公寓”的保障效率。
六、結論
1.現階段，低收入高校畢業生的過渡性住房，應納入到國家住房保障體系之中。
一、基本情況
（一）建設用地方面
年廉租住房項目用地為1484㎡及年公共租賃住房項目用地為4530.78㎡其性質均為行政劃撥。以上兩個項目的選址意見書、土地使用證、建設規劃用地許可證、建筑工程規劃許可證等相關手續齊全，不存在擅自改變保障性安居工程用地的土地用途及擅自改變保障性安居工程住房用地性質從事商業性房地產開發等違法違規行為。經濟適用房由朝陽三合房地產開發公司在“柏峰紫域”項目中配建，其土地采取出讓形式，其占用土地1736㎡。
（二）招標投標方面
年廉租住房項目及年經濟適用房項目，建設程序要件齊全有效，招標公告通過指定媒介公開，不存在將必須進行招標項目化整為零及以其他方式規避招標問題。招標機構資質符合要求，招標項目依法在建設工程交易中心進行交易，采取隨機抽取方式確定評標專家，專家評委人數符合法定比例。投標資質真實有效，分包工程合規，不存在轉包、掛靠問題。招標人、投標人嚴格按中標通知書的內容訂立施工合同。招投標有關資料全部歸檔，檔案管理規范。不存在領導干部違反規定干預和插手招標活動問題，中標企業施工手續齊全有效。
年公共租賃住房項目選址意見書、土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證等相關手續齊備，正在進行項目招標公示。
（三）工程質量方面
建設單位依法履行工程質量監督、施工圖審查、施工許可等基本建設程序，參建各方主體具有相應資質，項目經理、項目技術負責人、質檢員和其他專業技術管理人員均持證上崗。單位工程開工報告、施工技術交底記錄、施工日記等相關技術文件和資料齊全。工程現場總平面布置符合施工組織設計要求，混凝土攪拌站的設備狀況和工作環境及管理制度符合規定要求。鋼筋規格、數量、間距、錨固長度、接頭位置、鋼筋保護層厚度符合要求，工程地基基礎、地下結構防腐、防水符合要求，結構構件表面平整度符合要求。房屋使用功能中墻體結露發霉、外保溫墻面裂縫、填充墻裂縫、現澆混凝土樓板裂縫、屋面及有水房間地面滲漏、外窗滲漏等質量通病均進行了有效的防治，嚴格執行住宅工程質量分戶驗收制度。
（四）工程安全方面
保障性安居工程項目施工企業均取得了《安全生產許可證》，建設項目按規定進行了項目安全檢查監督備案。建設單位對工程建設過程中可能存在的重大風險進行全面評估，并將評估結論作為確定設計和施工方案的重要依據。建筑施工現場嚴格執行《建筑施工現場環境和衛生標準》（JGJ146—2004）、《建筑施工安全檢查標準》（JGJ59—99）及《施工企業安全生產評價標準》（JGJ/T77—2010）。深基坑工程、模板工程及支撐體系、腳手架工程、起重機械設備及安裝拆卸工程等危險性較大的分部分項工程按《危險性較大的分部分項工程安全管理辦法》進行安全管理。施工現場崗位防火安全責任制落實到位，消防器材配備齊全，建筑施工現場按相關規定開展文明施工。
（五）資金管理使用方面
保障性住房項目工程建設資金嚴格按照國家規定籌集，并基本上按施工進度撥付資金，資金撥付手續完備。按照規定在地方財政年度預算中安排資金，無閑置和影響資金使用效益問題。按規定將土地出讓凈收益的10%以上、住房公積金增值凈收益余額全部用于保障性安居工程，建設補助資金實行“專項管理分賬核算、專款專用”，使用中無擠占、截留和挪用，不存在補助資金、公款私存等違規行為。保障性安居工程項目法人設置專賬管理安居工程資金，財務核算符合規定，嚴格執行財政資金“收支兩條線”管理制度，對發放補貼資金進行認真審核，被補貼對象的確定符合相關規定，按照“先租后補、不租不補”的方式發放補貼。
（六）住房分配方面
編制《縣經濟適用房管理暫行辦法》（建發[]39號）、《縣城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建政辦發[]65號）等相關政策，擬準備頒發《縣廉租住房按份共有產權管理暫行辦法》并在相關政策基礎上對保障性住房的具體分配方案，及時向社會公布，現已建立了保障性住房申請、審核、公示、輪候、復核、退出制度，嚴格執行社區、街道、民政和住房保障部門四級審核，縣報、電視臺兩次公示，公開投訴電話的“四審兩示一公開”制度，建立住房保障管理信息系統，建立每戶一檔，按街道分類，編訂序號，對應入卷，妥善保存，實施動態管理。
二、下步努力方向
一是根據省九個部門下發的《保障性安居工程監督檢查工作方案》的要求，我縣也相應的制發了《縣保障性安居工程監督檢查方案》。根據工作方案的安排各相關部門一定要做好各司其職，各負其責。
二是在工程質量和進度的監管上，嚴格按照工作方案的要求，加大監督檢查和管理的力度，特別是對項目的質量，一方面各監督、監理部門負起責任，另一方面駐在組的相關人員也要履行職責，真正把保障性安居工程建成安全工程、放心工程。
三是為保證“兩租房”工程的順利實施，各相關部門應該全力做好服務工作，特別是在資金的撥付上，應該按項目的預算和形象進度及時足額的撥付到位。對經適房的建設，一方面對開發單位實施監管，以保證工程質量和建設進度；另一方面要加大服務力度，在原有所提供優惠政策的基礎上，在建設過程中盡其可能的為開發商排憂解難。
上周五房地產版塊全線拉升，領漲大盤，但房地產行業下降周期不會隨著政策的變化而改變，行業最差階段還沒有到來，地產板塊難以出現反轉。龍頭地產公司受行業調整影響相對較小，行業集中度的提高會使這些公司受益。
事件：
住房和城鄉建設部副部長齊驥昨日接受采訪時說，計劃用三年時間，總投資9000億元人民幣通過廉租住房的方式解決城鎮747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，其中287萬戶通過實物配租的方式解決，460萬戶通過貨幣補貼的方式解決；同時，根據各地經濟適用房建設規劃，今后三年，全國還將建設400萬套經濟適用房，并將進行國有林業、煤礦、農墾職工的棚戶區危舊房改造，大約解決220萬戶的住房問題。中央財政將給予一定的轉移支付，但主要還是依靠地方政府、住房困難戶本人以及所在單位等幾方面的共同出資。
點評：
我們認為這是建設部配合國務院四萬億投資拉動經濟的響應，該政策出臺會促進內需的拉動、改善房地產行業供給結構、促進商品房市場長期穩定發展，但短期內對商品房市場影響是負面的，房地產行業的調整周期將相應的拉長：
1、該政策是補課，有利于維持社會公平，拉低住房價格，促進房地產行業長期穩定發展；保障性住房是政府早就該做的工作，自從98年貨幣化分房以來，過去十年該政策缺失；從該政策的出發點來看，基本上與07年以來國家房地產行業政策導向一致，即10%廉租房加上20%經濟適用房加上30%的中低價中小戶型商品房，按照這個比例，廉租房超過計劃，經濟適用房符合計劃。
廉租房支出超預期：9000億重點用于747萬戶低收入家庭住房和220萬戶棚戶區改造家庭，以貨幣補貼為主（60%貨幣補貼，40%實物分配），所以對拉動租房市場需求有幫助；而另外287萬套的廉租房需要通過建設或購買來實現；
經濟適用房符合預期：而400萬套經濟適用房約占到商品房年銷售套數不到20%（07年約500萬套），基本上是按照20%的標準來做的，沒有過多的超出預期。另外隨著商品房市場的低迷，限價房供應出現萎縮，所以盡管經濟適用房規模超出很多城市的計劃（見表1），但加上限價房并沒有明顯的增加。
2、短期對商品房市場帶來負面沖擊，但沖擊有限：市場對9000億投入的解讀將在短期內進一步下降購房預期，市場普遍觀點將是對商品房市場需求帶來擠壓，而在房地產行業下降周期中，購房預期是關鍵，所以我們認為短期負面影響是存在的；但正如以往分析的，經濟適用房與商品房是對應不同的市場需求，對商品房市場沖擊有限，中長期來看，合理的市場結構有利于消化房地產泡沫促進商品房市場的健康發展。
3、政策執行是關鍵：按照建設部的說法，中央政策給與一定的轉移支付，投資的主體還是地方政府，這與其它政策一樣，政策的效果取決于地方政府的資金情況，而在土地相對緊缺的情況下，依賴土地財政使得地方政府執行改政策將打折扣，我們認為政策執行將是最大的挑戰。
4、維持房地產股票建議不變：我們認為房地產行業下降周期不會隨著政策的變化而改變，行業最差階段還沒有到來，地產板塊難以出現反轉，我們重點推薦的龍頭地產公司受行業調整影響相對較小，而行業集中度的提高會使這些公司受益，所以A股可以逢低吸納龍頭地產公司，H股估值已經偏高，建議獲利了結，可以關注P/B在0.5倍以下的公司。
Abstract：Most indemnificatory housing units are small units. To ensure affordable housing meet low-income families living needs under the limited condition, space intensive design is required. And the variability of design is an important means to solve the periodic personnel changes in the affordable housing and to maximize the use of small space..
關鍵詞：保障性住房、小戶型、可變性設計
Key Words：Indemnificatory Housing; Unit; Variability
中圖分類號：TU2文獻標識碼：A 文章編號：
所有的建筑類型中，在周期性的需求轉變方面，沒有一種類型能夠與住宅建筑相提并論，也沒有任何其他建筑類型像住宅建筑一樣，在需求的改變方面如此具有可預見性及可估算性，當住房非常緊張時，可適應性和可變化性就實用及經濟的角度而言，總是各項討論的中心議題；在住房平面布局的可變化性上，人們要了解的觀點是：在總居住面積不改變的條件下，對住房進行改裝，以達成更有效率地實用平面布局的目標[ 彼得·法勒.王瑾，莊偉譯.住宅平面，1920~1990年住宅的發展線索[M].北京:中國建筑工業出版社，2002.]。
我國處于經濟和社會快速發展的時期，對于住宅套型模式，取決于居民的生活方式的變化、經濟發展水平和家庭人口構成等原因。相應的如何使住宅在其建筑年齡之內適應居住著需求的變化，是當前住宅設計領域正在探索的新課題。尤其是廉租房，根據住戶生活水平的提高，舊住戶遷出，新住戶遷入，人員數量的變化和生活習性的不同，對戶內使用空間要求也隨之改變，這就要求建筑師在設計時要適當考慮戶型的可變化性。我國住宅建設從早期的磚混結構到現在的鋼筋混凝土框架結構，客觀上也為住房戶型的可調動性提供了可能，香港公屋套型的模塊化設計、日本集合住宅的SI體系等都是在住宅套型方面對以上問題的嘗試，對我國保障性住房具有可借鑒意義。
框架建筑是合適的結構系統，它可以被理性化地制造，而且也允許自由地分割室內空間，它所受的限制僅在于必須將廚房、浴廁裝置作為固定的房間，但居住者可以將其余空間利用可移動調整的墻予以間隔；我相信，利用上述方式可以滿足各種居住要求[ 密斯·凡·德·羅.對于我的組團建筑[J].建筑與住宅,1927:77]。
1、空間的可變性
針對保障性住房戶型整體空間的可變性設計，一種方法是使廚衛空間固定，生活用房變化調動。廚房、衛生間作為戶內的服務空間，其內部又有各種管道和設備，理應把廚房、衛生間作為戶內的固定核心，和生活空間（起居室、臥室、書房）分離開來，使生活空間可以根據家庭成員的變化或者生活的需要靈活變動。（圖1）是套內使用面積為52平方米的保障性住房的小戶型，建筑為鋼筋混凝土框架結構，現把廚衛空間固定在戶型的北側一角，剩下空間根據住戶實際情況布置，筆者根據家庭人口的變動做了四種變化形式。單身舒適型的生活空間有主臥、書房、客廳，營造單身人士相對舒適的生活空間；婚后有子型在主臥室和次臥室之間留出一定與主臥一體的空間，作為嬰兒房，北側布置一次臥室以供不時來的客人，并留出一定空間的餐廳；三代同居型把客廳變為次臥室，考慮家中老年人的入住。
2、墻體的可變性
在局部或者墻體做一些可變性設計，通常能引起空間上意想不到的效果。
旋轉的“墻”。在柯布西耶的晚期作品中，旋轉門變得尤為普遍，我猜想一部分原因，是旋轉門所固有的象征潛力，而另一部分原因是，門打開時所帶來的空間流動感[ Flora Samuel[英].鄧敬,殷紅,王梅譯.勒.柯布西耶的細部設計[M].北京:中國建筑工業出版社.2009,12.]。保障性住房室內空間有限，節省面積的設計顯得空間流動感不足，而開敞的設計又使空間浪費。戶型內部門不可能作為柯布西耶所提出的“旋轉門”形式出現，但可以把室內某段“墻”類比為柯布西耶作品中的“門”，而室內較高的家具（木架，柜）因其可轉動性容易實現，固可以把家具認為代替“門”的“墻”。這種設計手法可用于入口玄關、臥室和起居室一體化空間內。“旋轉墻”為半透明櫥式，用于玄關時，“旋轉墻”垂直于墻，把空間一分為二為玄關和起居室，既起到了“借景”的效果，又使得進入室內空間過渡區的形成，當“旋轉墻”平行于墻時，帶來了空間流動感，整個空間更加通透，還能留出一定就餐空間（圖2）。同樣的“旋轉墻”可以用在臥室、起居室一體化的空間，也起到了類似的空間流動效果（圖3）。
輕質隔斷墻的設置。在30~40平方米左右的公寓型保障性住房戶型內，由于空間和面積的限制，通常把起居空間和臥室空間一體化處理。兩室之間不設隔墻，臥室靠窗，起居空間置在內側，這樣使起居空間獲得充分照明和陽光，然而作為私人空間的臥室也失去了私密性，為了解決這一問題，利用輕質隔斷墻在使用時間差上的折疊和伸展的變化性，使空間具有了雙重意義。在廚房和起居空間設置一推拉隔斷，打開時空間開闊，入廚時關閉，避免油煙氣味侵入起居空間；而在臥室空間和起居空間之間設置折疊隔斷，白天可以把隔斷合上，保持起居臥室的空間一體化，使起居室通透，夜間入睡時封閉，以“墻”的形態分割空間，讓臥室成為單獨的空間，增加私密性（圖5）。
關鍵詞：保障性住房 融資 措施
隨著我國經濟發展不斷加快，社會各項保障措施在不斷的完善當中。現階段，保障性住房建設的任務隨著社會保障措施的完善而不斷的增長。對于有關部門的保障性住房建設工作的開展過程來說，融資問題成為了保障性住房建設的“老大難”問題。
一、保障性住房建設融資問題
首先，融資渠道相對單一，資金來源主要是政府的投入。現階段，我國住房建設的發展不夠均衡，商品房市場發展較快，保障性住房占整體住房結構的比例較低，整體不同類型的住房存在著失衡的現象。與此同時，政府的宏觀調控的實施也存在一定的問題，對于保障性住房的干預較大，不利于保障性住房資金的多樣化有效融入。
其次，保障性住房建設資金的社會組成比例較低。保障性住房的投資整體投資周期較長，并且具備較高的管理與經營成本，整體投資收益較低。現代社會對于投資利益的需求也是不斷提高的，保障性住房的建設投資難以滿足社會投資的需求。另外，社會資金的流入，還要結合考慮當地是實際政策與投資風險等問題。
最后，保障性住房建設的融資手續過于冗余，資金流入手續繁雜，整體投資工作開展的效率較低。保障性住房是基本社會福利體系中的重要一環，與人民群眾的切實生活有著重要的關聯，也是人們的基本利益。目前，保障性住房建設融資還存在很大的滯后性，融資手續以及審批都存在一定的問題，不利于資金的高效流通。保障性住房的建設周期較長，并且資金投入周期較其他項目更長，如果不能保證資金的高效流入，就會影響保障性住房的及時使用，不利于社會福利工作的開展。
二、解決保障性住房建設融資問題的對策
1.提高融資渠道的多元性
要解決現有保障性住房建設融資難的問題，就必須要針對于現有融資渠道進行進一步的完善，并且對于融資路徑進行拓寬。在開展保障房建設的過程中，需要講公益性與自利性進行良好的結合，并且達到合理的平衡標準。首先，政府可以以自身為主體，設立投資基金項目，通過多種渠道來為保障性住房的建設提供有效的資金來源基礎。政府也可以通過補助等有效的措施，提高自身融資能力。其次，在托管融資渠道時，要考慮社會資金的來源，通過采取有效的對策，促進社會資金的進入。最后，政府可以通過設立公租房基金，從而對于公租房發展中存在的問題進行解決，更好的鼓勵房地產企業的加入，并且通過出臺有關優惠政策，促進保險資金的進入。
2.增加財政投入
對于部分困難地區的保障房建設過程中，其地方如果存在任務過重，籌資困難的情況時，政府要加強財政資金的投入。政府有關部門要提高對于保障性住房建設工作的重視程度，并且采取針對性的措施，對于重點地區的保障性住房建設投入進行加強，通過地方財政資金的流入，促進地方保障性住房建設工作的順利開展。
3.為參與建設企業提供良好的政策環境
在地方房地產建設中，住房類的房地產開發商開發地產時，其主要目的是為了獲取企業利潤。因而，商品房成為了房地產開發商的第一選擇，而經濟適用房與租賃類的住房成為開發商的第二選擇。廉租房與公租房等福利性的住房在開展工程建設中，經常存在資金不足的情況。由此可見，要想真正的推動保障性住房的建設工作，就必須考慮到開發企業自身的利潤情況，并且為其提供良好的政策環境，有效的推進開發商參與到保障性住房的建設當中，并且對于目前保障性住房建設資金不足的情況進行環節。例如，對于保障性住房建設完成后，政府可以對開發商所開發的地產賦予商業價值，并且推動配套設施的建設，彌補開發商在保障性住房建設中所造成的例如損失。另外，多種稅收、土地一級信貸方面的優惠，也可以為承建企業提供良好的優惠環境。
4.提高融資手段的靈活性
保障性住房建設融資問題的解決，需要依靠多種手段，積極的對融資手段進行探索，提高融資手段的多樣化與靈活性。首先，可以采用按揭貸款的融資模式。按揭貸款融資的模式的開展，可以以普通個人貸款方式來進行操作，并且將保障性住房作為按揭主體。通過按揭貸款的方式，將保障性住房建設所需要的資金以房產為抵押，并且規定其房屋租賃資金以及周邊配套商業設施的收益為主要還款資金。其次，采用理財的方式來進行融資。政府、商業銀行以及信托公司可以互相合作，發行用于保障性住房建設的有關理財產品，并且由政府進行提供擔保，從而更好的促進保障性住房建設資金的流入，為保障性住房的建設工作提供保障，同時也可以滿足投資者自身的收益要求，提高資金利用效率。最后，企業債券的發行。企業債券的有效期較長，并且利率較低，可以有效的為保障性住房建設融資提供資金來源。企業債券的審批程序較為精簡，可以有效的保證建設資金的快速到位。在利用企業債券的同時，還要注意規避潛在風險，加強監管，有效的落實款項的使用。
三、結束語
現階段，我國保障性住房建設中，存在資金不足的問題，并且融資方式較為單一，融資的手續與審批流程過于復雜，不利于提高資金的利用效率。與此同時，我國保障性住房融資的監管力度與擔保還存在很大的不足，需要不斷的進行改善。一系列的融資問題，對于我國保障性住房建設工作的開展，制造了很多困難。有關部門必須要予以重視，并且拓寬融資渠道，實現融資方式的多樣化，從而更好的為融資提供有效的資金來源保障，促進保障性住房建設工作的開展。
參考文獻：
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關鍵詞：保障性住房；政府主導；屬性缺失
一、我國保障性住房空間選址存在的問題
在運用現場調查、居民問卷調查、保障性住房規劃建設從業人員的深度訪談等調查方法與 GIS 的空間分析方法，對案例中的保障性住房進行了空間特征的分析后，可以得出以下結論：我國保障性住房空間選址中存在邊緣區集中規模化布局、空間布局選址與就業空間分離、部分保障性住房社會服務與公共服務獲取能力較低、建設條件以及建設周期受到布局選址負面影響這四個問題。
保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規模化布局、就業困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區配套，以至于配套服務設施不足。而在如此大片的低收入住區中，自然很難提供互補性的就業機會，配套設施的不足也造成了其交通的就會造成其交通的不便，低收入階層很難在住房附近找到就業、離開住房到城市中心就業又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業空間的分離。
二、我國保障性住房空間選址存在的問題產生的原因
空間選址是保障性住房建設中城市空間資源的主要配置方式，將保障性住房空間選址過程劃分為規劃布局、建設選址兩個階段。正是由于城市規劃在這兩個階段的“屬性缺失”導致相關選址問題的產生。從制度設計、土地供應、宏觀政策背景等角度分析和歸納保證性住房布局選址的特性，就可以發現保障性住房空間選址過程中規劃布局、建設選址的兩個階段中相關問題的根源.
保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規模化布局、就業困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區配套，以至于配套服務設施不足。而在大片的低收入住區中，很難提供互補性的就業機會，配套設施的不足也造成了其交通的不便。低收入階層很難在住房附近找到就業、離開住房到城市中心就業又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業空間的分離。
保障性住房的空間選址的過程分為“規劃布局”和“建設選址”兩個階段。保障性住房的空間選址是一個多個參與主體的動態均衡過程，及幾個利益團體的平衡：以生活需求為導向的中低收入家庭、以社會經濟綜合效益為導向的政府部門、以經濟效益為導向的開發建設企業以及以自身權益為導向的其他利益相關者。而城市規劃則應該在這個多主體的動態平衡過程中扮演著銜接、統籌的重要角色。正是城市規劃的技術理性、公共政策屬性兩方面的“屬性缺失”導致布局選址中的各類問題，成為保障性住房空間布局選址不合理的直接原因。
究其根本，從更深層次的經濟、制度和政策等方面進一步研究。將“政府選址”、“空間尋址”、“應急選址”三點歸納，就是在于“政府主導”。政府具有條件對保障性住房進行選址時，可能存在的“政府失效”導致無法協調不同參與方的利益訴求，導致選址的不合理性。由于政府在財政收益權衡之后的用地壓力或者政府對于“土地財政”的依賴造成的“用地緊張”條件下的“空間尋址”成為保障性住房規劃布局、建設選址困難的直接經濟原因。宏觀調控下驟然加速的保障性住房建設導致的“應急選址”更是由于政策的過于生硬、孤立，缺乏相關政策的支撐。中央政府的宏觀調控變為地方政務的政治任務，可持續性與選址的科學性都會受到極大的影響。
三、我國保障性住房空間選址存在的問題的解決辦法
結合英、美等國保障性住房空間布局選址經驗，從規劃管理、住房保障政策與建設方式、制度保障等角度提出以下政策建議：加強城市規劃調控，完善保障性住房相關規劃編制和建設項目選址規劃管理；加快住房保障相關法制建設，為保障性住房的合理布局選址提供法制依據；推動住房保障方式的發展，創新保障性住房空間布局選址模式與途徑。
問題看似由于城市規劃 的“屬性缺失”實則由于“政府主導”。那么，城市規劃應該在這個多主體的動態過程中扮演什么樣的角色，我們可以從英、美、新加坡等國的經驗中獲得一些啟示。
第一點及彌補城市規劃的“屬性缺失”，及完善相關規劃編制和建設項目的選址規劃。真正做好各類規劃的協調與銜接、做好城市規劃與土地利用規劃的有機銜接，推動公眾參與編制與選址過程。第二點是加快住房保障相關的法制建設，使保障性住房空間布局選址與建設更具完整性、系統性與公正性。第三點是創新保障性住房空間布局選址模式與途徑。
另一個具有多個利益主體的規劃類型，即“歷史文化街區更新與保護”。對于解決保障性住房空間布局選址具有借鑒意義。在“歷史文化街區更新與保護”中有“捆綁式開發”的模式。這種政府給與政策讓步的“糖果”策略，使得開發商與公眾利益都能得到極大的滿足，也可以解決政府的棘手問題。對于保障性住房的開發，如果可以借鑒這種“肥瘦搭配”的“捆綁式開發”模式，將商品房與保障性住房捆綁上市，按照比例給與開發商減免土地出讓金、稅收等等政策優惠，控制開發時序，既可以解決政府的經濟賬、又可以解決保障性住房的區域隔離問題，使“低收入者居住組團”、“中收入者居住組團”、“高收入者居住組團”具有一定的融合性與相互支持性。
對于已建成的保障性住房的聚集區，可以進行適當的產業引入。將無污染的工業、第三產業等等引入或者靠近，以帶動地區活力增加就業機會，即所謂的“筑巢引鳥”。當保障性住房聚集片區具備產業支撐后，不僅增加了居民的就業機會，而且不完善的基礎設施、社會服務設施及配套設施都會加速建設，甚至更多的中、高收入居住區會以商品房的形式在此地出現，以此帶動了地區的發展，增添活力。
【參考文獻】
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關鍵詞：住房建設保障性住房重要意義
社會保障性住房工程建設是相關政府針對國民住房問題進行宏觀調控，實施和完善相關住房保障政策的惠民體系。市場經濟環境下，我國當前住房價格不斷上漲，導致廣大人民群眾面臨著極大的住房壓力。
1.保障性住房概述
市場經濟環境下，相對于商品性住房來說，保障性住房，是指政府為保障和改善國民居住條件，根據國家相關法律政策規定，由政府統一規劃、統籌建設并對其建造標準和銷售價格或租金標準給予限定調控，提供給中低收入家庭和住房困難的特定人群使用，起到社會保障作用的住宅性建筑。
社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的住宅類型，通常由廉租房、經濟適用房、定向安置房和政策性租賃房等構成。廉租房是政府或機構擁有，通過核定低價租金租賃給中低收入家庭居住的非產權保障性住房，廉租房對于緩解居民住房壓力起著重要作用。經濟適用房是具有社會保障性質的商品住房，是由政府劃撥提供土地，實施相關建設費用優惠政策，以政府價格出售給具有一定經濟支付能力的低收入住房困難家庭居住并享有限定產權的住房，經濟適用房在設計和建設標準上強調住房使用效果及市場價格適應于低收入家庭的支付能力，往往具有經濟性和適用性特征。定向安置房是政府針對城市道路或公共設施項目建設過程中所涉及到的征地拆遷住戶進行妥善安置的住宅建筑。公共租賃房是通過政府或政府委托機構按照市場租賃價格向中低收入住房困難家庭提供租房補貼的租賃性住房。
2.加強保障性住房建設的重要意義
2.1 加強保障性住房建設，有利于有效保障和改善民生發展
從國民生活水平的整體發展來看，住房問題是涉及廣大人民群眾特別是中低收入性困難家庭群體的實際性民生問題。社會保障性安居工程建設屬于國家為緩解住房壓力解決住房問題而針對住房困難家庭實施的住房優惠政策和民生工程。社會主義市場經濟體制下，政府宏觀調控在住房資源配置方面發揮著重要的基礎性作用，作為一項德政工程，加強保障性住房建設，解決城鎮居民低收入家庭住房困難，是保障和改善民生的主要途徑。
加強保障性住房建設，有利于實現社會經濟的穩定發展
市場經濟環境下，經濟發展程度是影響和制約住房建設的重要因素，涉及社會發展的多個方面。住房價格持續上漲過快，容易形成金融風險，破壞經濟秩序正常循環。保障性住房是政府為抑制房價快漲而采取的宏觀調控措施，加強保障性住房建設既能有效刺激居民正常消費和擴大內需，又能拉動建筑、建材和服務等相關產業經濟的持續發展，加大建房投資落實住房優惠政策，將有利于控制和降低房價上漲幅度，減少來自住房需求引發的壓力，實現社會經濟的平穩發展。
2.3 加強保障性住房建設，有利于促進和諧社會的科學構建
科學發展觀思想理念下，保障性住房屬于穩定住房秩序，維護社會安定的重要惠民工程，充分體現了黨和政府對于低收入困難家庭的照顧和關愛。當前，很多城鎮低收入家庭居住的破陋建筑、棚戶區以及農村地方危舊房屋，往往會由于住房安全問題而引發不文明或不安定的隱患要素，影響社會秩序的安全穩定。加強保障性安居工程建設有利于改善貧困家庭生活質量，協調緩解群眾困難，有利于團結民心和化解社會矛盾，促進我國社會主義社會的和諧建設與穩步發展。
加強保障性住房建設，有利于優化住房制度體系的完善
社會主義市場經濟體制下，科學合理的住房制度是保障住房市場秩序健康發展的重要體系，將政府調控與市場供應有機結合，健全住房保障體系，保障居民住房供應，是構建和完善住房制度的根本目的。針對房地產市場所具有的定置性特征，加強住房市場監管調控，遏制投機性住房投資的負面影響，保障住房市場滿足困難家庭的正常住房需求。加強保障性安居工程建設，推動住房制度科學發展，加快住房制度改革與實踐，具有重大的現實意義。
3.加強保障性住房建設的措施
3.1 拓寬融資渠道，加大保障性住房建設資金投入
市場經濟條件下，住房建設需要一定的資金投入，加強保障性住房建設應該加大住房建設資金的投入，政府主管部門應該拓寬建設資金融資渠道，通過靈活資金籌集政策，構建長期穩定的保障性住房預算資金，多渠道多方式的籌集資金，引導社會資金投入，減經政府投資壓力，促進保障性住房建設的可持續發展。
3.2 創新住房形式，加強保障性住房建設質量管理
根據市場形式充分考慮居民生活便利需求，創新多種適宜有效的保障性住房形式，注重住房戶型、面積的施工設計與施工質量控制，要加強住房周邊公共服務設施配套建設和優化住房用水電等基礎設施建設，針對住房建設工程施工材料、施工過程、施工質量的嚴格控制，保障住房建筑的適用性。
嚴格準入機制，加強保障性住房建設法制監管
作為一項社會保障政策，保障性住房建設需要相關法律規章制度進行支持，政府應針對不同層次的保障性住房建設進行完善和規范住房標準、資金來源等方面的管理機制，通過完善立法體系細化申請審批程序，及時調整租配銷售制度等內容，嚴格保障性住房準入、退出和監督機制，確保惠民工程的實效性。
3.4 優化市場環境，完善保障性住房市場流轉體系
保障性住房建設的目的是為解決低收入困難家庭的住房問題和壓力，加強對保障性住房分配對象的控制管理，遏制非優惠人群任意占有保障性住房，加強中低收入家庭的住房保障權益，加強保障性住房的實用性監督，嚴謹利用保障性住房進行出租轉售從中謀利，強化住房退出監管與回流機制，加強政府回購。
結束語：
總之，相對于廣大國民生活保障的住房建筑來說，住房建設是穩定社會生活安定實現富民安邦的重要民生工程。社會主義經濟建設形勢下，加強保障性住房建設，是促進當前經濟穩定發展，調整經濟結構的有效途徑。
參考文獻：
