時間：2023-05-29 18:00:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)規(guī)劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、現(xiàn)狀
近年來，北京商業(yè)物流取得了長足的發(fā)展，在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)。
（一）倉儲設(shè)施形成一定規(guī)模
**年底商業(yè)系統(tǒng)倉儲面積768萬平方米，廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對集中。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。物流服務(wù)設(shè)施水平也有所提高，部分企業(yè)包括跨國公司已投資興建大型物流服務(wù)設(shè)施，也有企業(yè)利用自己原有的設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)代化改造并提供第三方物流服務(wù)。
（二）交通運輸網(wǎng)絡(luò)初步形成
――道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具備良好的物流體系建設(shè)基礎(chǔ)
北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達(dá)”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡(luò)線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機場通達(dá)世界各地，海運毗鄰天津港。
――公路運輸占據(jù)絕對優(yōu)勢，貨物流向三分天下
20*年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3％。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運量的70％以上。
（三）物流企業(yè)迅速增加，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模
近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，20*年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。
北京商業(yè)物流產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展較快，但物流管理水平與技術(shù)水平同國際先進(jìn)水平以及建設(shè)國際化大都市的要求相比還有較大差距，多數(shù)物流企業(yè)的專業(yè)化程度不高，工作效率低，成本高；許多倉庫設(shè)施落后，設(shè)備老化，約40％物流企業(yè)的信息化建設(shè)還是空白；由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，存在物流設(shè)施重復(fù)建設(shè)造成社會資源浪費的可能。
二、發(fā)展思路
（一）商業(yè)物流需求
商業(yè)物流的服務(wù)對象包括各種制造商、經(jīng)銷商、物流企業(yè)及最終消費者等，隨現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展，迫切需要提供現(xiàn)代物流服務(wù)。
1、商業(yè)布局的變化對物流提出了新的需求
“九五”以前，營業(yè)面積1萬平方米以上大型商場約有75％主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的47.4％；倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢越來越明顯，三環(huán)路以外占全市總數(shù)的80％。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。
2、商業(yè)物流逐步社會化，需要第三方物流服務(wù)
隨著商品流通規(guī)模的擴(kuò)大，部分企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到物流對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，為加速商品流轉(zhuǎn)、降低采購和分銷物流成本，迫切需要提供現(xiàn)代化第三方物流服務(wù)。
3、新型網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的發(fā)展，對物流水平提出了更高要求
作為“十五”時期北京商業(yè)發(fā)展重點的新型網(wǎng)絡(luò)商業(yè)，對物流有著高度依賴性。物流基礎(chǔ)設(shè)施的水平、物流條件的完備程度，對加快和推進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展起著決定性作用。
4、舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會
目前整個物流體系尚處于初級水平，舉辦2008年奧運會將對其起到催化劑的作用，促進(jìn)其盡快提升水平；加入WTO國外企業(yè)資本的進(jìn)入，不僅帶來產(chǎn)品、技術(shù)，同時也帶來高水平物流服務(wù)的需求。
（二）發(fā)展目標(biāo)
1、總目標(biāo)
20*年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的商業(yè)物流體系框架；2010年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。
2、基本指標(biāo)
――20*年物流成本（倉儲費用、庫存成本、運輸費用、管理費用）占GDP的比重從20*年的27％左右降低到20％以下；2010年降低到12％左右。
――20*年第三方物流業(yè)務(wù)比重從**年的5％左右提高到10％；2010年進(jìn)一步提高到15％。
――20*年通過物流基地處理的物流業(yè)務(wù)量約為5000萬噸；2010年約為7200萬噸。
――20*年采用“貨架＋叉車＋托盤”的商業(yè)倉庫由**年的40％左右提高到70％左右；2010年提高到90％。
――20*年50％的物流企業(yè)和100％的第三方物流企業(yè)通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等手段處理用戶的物流信息，60％的企業(yè)的內(nèi)部物流信息經(jīng)由計算機處理；2010年90％的企業(yè)用以上手段處理物流信息，100％的企業(yè)內(nèi)部物流信息采用計算機處理。
（三）規(guī)劃原則
1、適度超前
首都商業(yè)物流體系的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)綜合考慮近期和遠(yuǎn)期發(fā)展的需要，按照現(xiàn)代流通發(fā)展需求和發(fā)達(dá)城市物流發(fā)展水平制定物流發(fā)展目標(biāo)，遠(yuǎn)期以滿足加入WTO后吸引外資以及2008年奧運會需求為目標(biāo)，近期以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃的落實與調(diào)整以及制造業(yè)和流通業(yè)的發(fā)展對物流的需求為目標(biāo)，分階段實施，最終實現(xiàn)遠(yuǎn)期總目標(biāo)。
2、分布合理
物流基地、物流配送區(qū)在地域、規(guī)模、行業(yè)等方面的分布要滿足首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和首都城市總體規(guī)劃的要求，避免物流資源重復(fù)配置。
3、功能整合
充分利用現(xiàn)有倉儲設(shè)施，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代電子、信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，整合傳統(tǒng)儲運功能，推動物流基地和物流配送區(qū)的建設(shè)，倡導(dǎo)方便用戶的物流增值服務(wù)。
4、整體優(yōu)化
通過物流基地、物流配送區(qū)在布局、功能、業(yè)務(wù)方向等環(huán)節(jié)上的優(yōu)化，在城市總體范圍實現(xiàn)物流體系的高效運營。
三、規(guī)劃布局
商業(yè)物流以大型現(xiàn)代化物流基地為核心，物流基地與綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)共同構(gòu)成高效的物流網(wǎng)絡(luò)體系。到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區(qū)。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射全國乃至亞太地區(qū)的重要物流樞紐。為本市進(jìn)出貨物的集散和大型廠商在全國及亞太地區(qū)采購和分銷提供物流平臺。
2、選址
在房山閆村―豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺3處各規(guī)劃建設(shè)一個大型物流基地。
類型：
閆村―王佐物流基地－－－－鐵路－公路貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國道和城市六環(huán)路。
馬駒橋物流基地－－－－公路－海運國際貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環(huán)路。
天竺物流基地－－－－航空－公路國際貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托首都機場、101國道和城市六環(huán)路。
3、規(guī)模
每個物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
――內(nèi)陸口岸功能。可設(shè)置海關(guān)、衛(wèi)檢、動植物檢疫檢驗機構(gòu)，為以北京為生產(chǎn)、加工基地或者最終銷售市場的制造商、分銷商提供儲存、保管、運輸、加工、貨代等服務(wù)。
――貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達(dá)的貨物，并進(jìn)行分揀、儲存，將本市發(fā)出貨物進(jìn)行集中，通過直接換裝方式向外發(fā)運。
――配送功能。通過物流基地內(nèi)的物流配送中心實施對客戶的商品配送服務(wù)。
――流通加工功能。包括商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等。
――商品檢驗。商品檢驗與養(yǎng)護(hù)等。
――物流信息服務(wù)。物流狀態(tài)查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關(guān)系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。
5、設(shè)施
規(guī)劃和建設(shè)完善的內(nèi)部市政基礎(chǔ)設(shè)施，道路交通與高速公路、城市快速路、鐵路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備。
物流基地建立先進(jìn)的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)，廣泛應(yīng)用計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等。
建立公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺。建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立北京物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標(biāo)與拍賣系統(tǒng)等。
在物流基地內(nèi)建設(shè)完善的生活、辦公、商品展示等輔助及配套設(shè)施。
（二）物流配送區(qū)。
1、定位
城市基礎(chǔ)設(shè)施，覆蓋北京市及周邊地區(qū)的物流樞紐。為本市進(jìn)出貨物的集散和廠商在北京及周邊地區(qū)采購和分銷提供物流平臺；為進(jìn)行末端配送服務(wù)提供專業(yè)化的物流設(shè)施。
2、選址
（1）綜合性物流配送區(qū)
在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口4處各規(guī)劃建設(shè)一個綜合性物流配送區(qū)。
（2）專業(yè)性物流配送區(qū)
在海淀四道口、豐臺玉泉營、大紅門3處結(jié)合現(xiàn)有冷庫設(shè)施，各規(guī)劃建設(shè)一個專業(yè)冷鏈（食品）物流配送區(qū)；在朝陽洼里、來廣營、樓梓莊、管莊、青年路、百子灣、海淀清河、豐臺五里店、久敬莊、昌平馬池口等10處結(jié)合現(xiàn)有倉庫改造各規(guī)劃建設(shè)一個滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)。
3、規(guī)模
每個綜合性物流配送區(qū)占地20－50萬平方米；每個專業(yè)性物流配送區(qū)占地1―10萬平方米。
4、功能
貨物集散、配送、流通加工、商品檢驗、物流信息服務(wù)。個別進(jìn)出口業(yè)務(wù)量較大的物流配送區(qū)具有口岸功能。
四、實施步驟
（一）第一階段（20*－20*年）
按照國際先進(jìn)水平和現(xiàn)代化物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，重點進(jìn)行“三地一港”即閆村－王佐、馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區(qū)（北京物流港）的開發(fā)建設(shè)和運營；加快完善其他物流配送區(qū)的功能調(diào)整和存量資源的整合。
組建物流開發(fā)公司，發(fā)展一批專業(yè)化的第三方物流配送公司；完成馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用，完成閆村―王佐物流基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完成50％的物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用。初步形成商業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)體系框架。
（二）第二階段（20*－2010年）
完成規(guī)劃確定的全部物流基地、物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用，形成高效、成熟的商業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平。
五、政策措施
（一）發(fā)展措施
商業(yè)物流體系的建設(shè)，應(yīng)采取“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場運作”的發(fā)展模式，相關(guān)政府部門應(yīng)按各自職責(zé)加強協(xié)調(diào)和管理，鼓勵社會投資參與物流設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)物流資源按照規(guī)劃合理布局和調(diào)整。
1、制定物流現(xiàn)代化推進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
參照國際、國內(nèi)先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，制定物流網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、智能化方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過托盤化率、條形碼、EDI、GPS、GIS等先進(jìn)手段應(yīng)用階段目標(biāo)的制定和推行，促進(jìn)無縫化連接，有效整合物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，提高物流網(wǎng)絡(luò)體系的運行效率。
2、公開物流建設(shè)指南
根據(jù)物流發(fā)展規(guī)劃及階段性目標(biāo)，向社會物流建設(shè)項目指南，提出有關(guān)項目建設(shè)規(guī)模、數(shù)量、功能、現(xiàn)代化水平等方面的基本要求，以引導(dǎo)社會投資合理配置。
3、建立物流設(shè)施開發(fā)運營的招標(biāo)制度
物流基地及部分重要物流配送區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營應(yīng)由物流管理部門采取公開招標(biāo)的方式，鼓勵國內(nèi)不同所有制投資者和外商投資企業(yè)以多種方式積極參與，以確保物流設(shè)施的開發(fā)和運營嚴(yán)格按照國際慣例和國際水準(zhǔn)操作。
4、實施市場化的重組調(diào)整
在存量物流資源整合過程中，要打破部門所有，倡導(dǎo)原隸屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯(lián)運、集裝箱運輸企業(yè)，完全按照市場經(jīng)濟(jì)的原則和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，形成專業(yè)物流經(jīng)營公司和專業(yè)冷鏈（食品）配送公司，促進(jìn)物流業(yè)內(nèi)部的整合。
5、組建物流開發(fā)（或運營）公司
組建物流開發(fā)公司，主要負(fù)責(zé)物流基地的一級開發(fā)和后續(xù)的招商引資，以專業(yè)化的運作，按照國際通行辦法，建設(shè)、管理、運營物流基地；整合現(xiàn)有物流資源，提升全市物流的組織化程度；在條件成熟的情況下，通過與國際知名物流企業(yè)的嫁接，引進(jìn)先進(jìn)的物流管理理念與技術(shù)，提升總體的經(jīng)營管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流園區(qū)政策
將物流基地與物流配送區(qū)明確為物流園區(qū)，參照科技園區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的政策建設(shè)物流園區(qū)，將其列為城市經(jīng)濟(jì)高效率運行的重點設(shè)施和政策試驗區(qū)。優(yōu)先吸收國際知名的物流企業(yè)、流通企業(yè)入園。
2、參照執(zhí)行工業(yè)外遷政策，鼓勵物流業(yè)的區(qū)域調(diào)整
為避免物流設(shè)施分散布局而造成城市土地功能區(qū)劃混亂，原倉儲、運輸及批發(fā)商業(yè)企業(yè)按照物流發(fā)展規(guī)劃外遷，應(yīng)參照《北京市調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)若干配套政策實施辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定，允許符合政府引導(dǎo)、積極遷入物流園區(qū)的企業(yè)（包括原物流企業(yè)、批發(fā)商業(yè)企業(yè)等）享受同工業(yè)企業(yè)一樣的外遷優(yōu)惠政策。
3、鼓勵外資進(jìn)入
在國家開放政策允許條件下，適時減少外商參與物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的限制，鼓勵世界著名物流企業(yè)以多種方式在物流技術(shù)、管理模式、服務(wù)體系、信息管理、人才培養(yǎng)等方面與北京市展開合作，確保北京市現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系按照國際水準(zhǔn)建設(shè)開發(fā)和運營。
4、安排“物流發(fā)展資金”
物流基地、物流配送區(qū)作為城市功能性基礎(chǔ)設(shè)施，具有一定公益性，所需的一次性投入較大。參照日本物流發(fā)展“助成金”制度，今后5年內(nèi)，由商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金中每年安排一定比例的資金作為“物流發(fā)展資金”，專項用于符合規(guī)劃的物流基地、物流配送區(qū)開發(fā)建設(shè)的貼息或擔(dān)保。
第一章總則.3
第二章指導(dǎo)思想和原則.3
第三章城市定位和商業(yè)定位.4
第四章商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目標(biāo).5
第五章規(guī)劃布局.7
第六章商業(yè)網(wǎng)點管理措施.29
第七章附則.33
第一章總則
第一條規(guī)劃依據(jù)
《商務(wù)部建設(shè)部關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（商建發(fā)〔2004〕18號）；
商務(wù)部《關(guān)于印發(fā)“城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范”的通知》（商建發(fā)〔2004〕180號）；
東莞市人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)東莞市大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的實施意見的通知》（東府辦〔2004〕39號）；
《東莞市城市總體規(guī)劃（2000-2015）》（下稱《總規(guī)》）。
第二條規(guī)劃對象
本規(guī)劃對象是東莞市行政區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)主、副中心，城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、會展場館、農(nóng)產(chǎn)品市場、生產(chǎn)資料市場、其它商品交易市場、物流基地和酒店。
第三條規(guī)劃期限
本規(guī)劃的期限為2005年－2015年；近期規(guī)劃：2005年－2010年，遠(yuǎn)期規(guī)劃：2011年－2015年。
第二章指導(dǎo)思想和原則
第四條指導(dǎo)思想
進(jìn)一步貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以推進(jìn)富裕型小康社會發(fā)展為動力，建設(shè)“統(tǒng)一、開放、競爭、有序”的商品市場體系，提升東莞市的商業(yè)服務(wù)業(yè)競爭力。
以建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)名城為目標(biāo)，優(yōu)化市場布局；以集約化、規(guī)模化經(jīng)營為基礎(chǔ)，大力發(fā)展現(xiàn)代流通方式；提高資源配置效率，促進(jìn)東莞城市商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)互動，構(gòu)建現(xiàn)代化的商貿(mào)和產(chǎn)業(yè)支援服務(wù)業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。
創(chuàng)新消費服務(wù)方式，滿足市場需求，提高人民生活水平，促進(jìn)東莞工業(yè)化發(fā)展模式向現(xiàn)代化宜居型城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
第五條規(guī)劃原則
將城市商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)與發(fā)展納入城市總體規(guī)劃。
以人為本，創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。
以發(fā)展新型業(yè)態(tài)、調(diào)整網(wǎng)點結(jié)構(gòu)為主，大型商業(yè)網(wǎng)點與中小型網(wǎng)點互為補充、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。
規(guī)劃引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)機制相結(jié)合，盤活存量，優(yōu)化資源配置。
充分體現(xiàn)科技進(jìn)步，注重電子商務(wù)平臺建設(shè)。
第三章城市定位和商業(yè)定位
第六條城市發(fā)展定位
東莞市的城市發(fā)展定位是：以現(xiàn)代制造業(yè)名城為特色，集生態(tài)綠城和文化新城于一體的現(xiàn)代化城市，成為國際性制造業(yè)中心和區(qū)域性產(chǎn)業(yè)支援服務(wù)業(yè)中心。
第七條商業(yè)定位
東莞市是廣東省和珠江三角洲地區(qū)重要的區(qū)域性商貿(mào)中心，是內(nèi)外貿(mào)易、物流、旅游、會展等第三產(chǎn)業(yè)功能突出的現(xiàn)代流通業(yè)樞紐型城市。
第四章商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目標(biāo)
到2015年，東莞市將建成以“一主八副”商業(yè)中心為主導(dǎo)，以城鎮(zhèn)商業(yè)為支撐，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以各類商業(yè)街為特色，市場結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)優(yōu)化，電子商務(wù)功能完善的商業(yè)網(wǎng)點體系，形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)、會展經(jīng)濟(jì)、物流基地與現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的繁榮局面。
第八條近期目標(biāo)（2005－2010年）
東莞市2004年社會消費品零售總額為389.04億元，以近期增長率為15%預(yù)測，2010年為899.87億元。目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，全市折合消費人口人均大型零售網(wǎng)點營業(yè)面積約為0.61平方米，總量達(dá)212萬平方米。規(guī)劃近期，折合消費人口人均大型零售網(wǎng)點面積達(dá)到0.87平方米，增加96萬平方米，總量達(dá)308萬平方米，以滿足消費需求。同時，調(diào)控大型零售網(wǎng)點的業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)，提高零售商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)中新型業(yè)態(tài)比例，大力扶持連鎖企業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的近期目標(biāo)是：
（1）建設(shè)一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心，發(fā)展松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍八個商業(yè)副中心；
（2）確定九類城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)的定位與整合優(yōu)勢資源；
（3）構(gòu)建四類社區(qū)商業(yè)組合的建設(shè)管理模式；
（4）調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)街定位；
（5）規(guī)范批發(fā)市場管理；
（6）提升集貿(mào)市場經(jīng)營檔次，規(guī)范經(jīng)營行為；
（7）調(diào)控會展場館建設(shè)，完善配套功能；
（8）規(guī)劃建設(shè)三個功能明確、定位互補發(fā)展的物流基地；
（9）調(diào)控四、五星級酒店建設(shè)，提升酒店業(yè)服務(wù)水平；
（10）鼓勵和促進(jìn)電子商務(wù)的應(yīng)用。
第九條遠(yuǎn)期目標(biāo)（2011－2015年）
社會消費品零售總額以年均增長率13%計算，到2015年約為1657.96億元。規(guī)劃遠(yuǎn)期，折合消費人口人均大型零售網(wǎng)點面積達(dá)到1.04平方米，大型零售網(wǎng)點新增74萬平方米，總量達(dá)到382萬平方米。同時，大型商業(yè)網(wǎng)點適度發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合，進(jìn)一步提升零售商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)中新型業(yè)態(tài)的比例。
至2015年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的具體目標(biāo)：
（1）強化商業(yè)主中心的集聚和輻射力度，完善商業(yè)副中心的服務(wù)功能；
（2）培育九類特色城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)，均衡互補發(fā)展；
（3）完善四類社區(qū)商業(yè)組合的服務(wù)與管理模式；
（4）優(yōu)化商業(yè)街的形態(tài)、結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新管理模式；
（5）加強批發(fā)市場的集約化經(jīng)營管理和電子商務(wù)功能；
（6）創(chuàng)新集貿(mào)市場經(jīng)營方式，整合配送資源；
（7）健全會展場館的功能；
（8）完善物流基地的各項設(shè)施和服務(wù)功能；
（9）構(gòu)建完善的區(qū)域酒店業(yè)服務(wù)體系，發(fā)展三星級以下經(jīng)濟(jì)型品牌酒店；
（10）大力發(fā)展電子商務(wù)，提升服務(wù)業(yè)管理水平。
第五章規(guī)劃布局
第十條總體布局
東莞市商業(yè)網(wǎng)點總體布局主要由城市商業(yè)主中心、城市商業(yè)副中心、城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)、社區(qū)商業(yè)組合四級商業(yè)功能區(qū)構(gòu)成，并合理分布商業(yè)街、商品交易市場、專業(yè)會展場館、物流基地和星級酒店等大型商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布、相互補充的組團(tuán)式商業(yè)網(wǎng)點布局。
第十一條規(guī)劃重點
本規(guī)劃的重點是對城市商業(yè)發(fā)展起主導(dǎo)作用的商業(yè)主中心、副中心，在明確其商業(yè)發(fā)展定位和商業(yè)中心區(qū)范圍的基礎(chǔ)上，提出鼓勵發(fā)展和限制發(fā)展的方向。適度調(diào)控營業(yè)面積3000平方米及以上的零售網(wǎng)點、營業(yè)面積10000平方米及以上的商品交易市場、物流基地、專業(yè)會展場館和四、五星級酒店等大型商業(yè)設(shè)施的新建和發(fā)展。
第十二條城市商業(yè)主中心
東莞城市商業(yè)主中心具有相對廣泛的商業(yè)定位，在我市商業(yè)發(fā)展中具有引領(lǐng)時尚消費、領(lǐng)銜娛樂新潮、發(fā)展多元化的商業(yè)地位，輻射整個市域和周邊地區(qū)，是城市商業(yè)活動的核心與窗口。商業(yè)主中心由莞城、東城、南城和萬江的主要商圈集聚而成，在不同的商業(yè)區(qū)發(fā)展各具特色的商業(yè)網(wǎng)點。考慮設(shè)置專門展銷、營銷東莞自產(chǎn)名牌產(chǎn)品的區(qū)域，使商業(yè)網(wǎng)點與制造產(chǎn)業(yè)形成優(yōu)勢互動。
莞城商圈：莞城的商業(yè)網(wǎng)點主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向陽路、振華路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和東縱大道兩旁。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)結(jié)合舊城改造，綜合開發(fā)利用舊城資源，整合現(xiàn)有網(wǎng)點，合理配置市政交通設(shè)施，提升舊城商業(yè)價值。注重商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)與嶺南文化內(nèi)涵的有機融合，保護(hù)和修繕大西路、振華路、中山路騎樓街，在傳統(tǒng)商業(yè)街的運營中展示東莞特有的商業(yè)文化與歷史內(nèi)涵，使購物和旅游融會貫通，創(chuàng)新消費方式，振興傳統(tǒng)特色商業(yè)街。東縱大道商業(yè)網(wǎng)點與東城商圈東城大道的商業(yè)網(wǎng)點相連接，逐步形成以新型中高檔業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。調(diào)控大型零售網(wǎng)點的建設(shè)，引導(dǎo)綜合百貨商場、超市等拉開消費檔次，確立消費主題，錯位經(jīng)營。鼓勵品牌特別是東莞自有品牌專賣店和專業(yè)店的發(fā)展。調(diào)整“邁豪街”、“市橋河商業(yè)街”等商業(yè)街道店鋪布局，引導(dǎo)小型商業(yè)網(wǎng)點創(chuàng)新經(jīng)營模式，完善街道配套設(shè)施，營造安全、舒適的購物環(huán)境，提升經(jīng)營檔次。調(diào)控集貿(mào)市場建設(shè)，引導(dǎo)集貿(mào)市場規(guī)范化管理。
東城商圈：東城大道和東城中路十字交叉的臨近地帶以及花園路、紅荔路、育興路等主要街區(qū)組成南北兩個商業(yè)集聚地。規(guī)劃期內(nèi)，東城的網(wǎng)點應(yīng)以新型業(yè)態(tài)的時尚、個性化、娛樂、餐飲消費為特色，帶動舊城商業(yè)街區(qū)經(jīng)營模式更新，創(chuàng)新消費熱點，集聚新型商業(yè)板塊。規(guī)劃近期，限制重復(fù)開設(shè)業(yè)態(tài)雷同的大型商業(yè)網(wǎng)點，鼓勵知名品牌店、專賣店、特色店的經(jīng)營。扶持東城南路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、賓館為主的娛樂休閑區(qū)；東縱大道、東城中路及東城大道一帶以中高檔主題消費為主，形成時尚購物區(qū)。規(guī)劃遠(yuǎn)期，東城的商業(yè)集聚區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場應(yīng)對周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展與消費需求形成有力的補充和擴(kuò)展，大型批發(fā)交易市場應(yīng)逐步向市區(qū)外部轉(zhuǎn)移，減少城市交通壓力。
南城商圈：南城的商業(yè)網(wǎng)點主要集中在莞太大道兩側(cè)以及銀豐路、宏遠(yuǎn)路、富民商業(yè)街等地。規(guī)劃期內(nèi)，以鴻福路和東莞大道為景觀主軸，展示我市新型政企形象和現(xiàn)代商業(yè)、產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌，重點體現(xiàn)商務(wù)功能特色。商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)應(yīng)以新型業(yè)態(tài)為主，以綜合百貨和綜合超市為主力店，構(gòu)建一個大型購物中心，配套品牌專賣店、專業(yè)店、便利店以及各類品牌連鎖餐飲網(wǎng)點等；購物中心及其配套網(wǎng)點設(shè)施必須與行政、商務(wù)的整體規(guī)劃發(fā)展環(huán)境協(xié)調(diào)一致；設(shè)立配套的品牌商務(wù)酒店，引入知名金融機構(gòu)、專業(yè)管理咨詢公司和職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)等商務(wù)服務(wù)機構(gòu)，構(gòu)建完善的電子商務(wù)信息服務(wù)平臺。充分利用東莞國際會展中心，定期或不定期舉辦各類產(chǎn)品尤其是高科技產(chǎn)品的博覽會、洽談會、學(xué)術(shù)交流和研討會等活動，吸引各地商家，擴(kuò)大東莞制造、研發(fā)的影響力，提升品牌的知名度。
萬江商圈：萬江商業(yè)網(wǎng)點主要集中分布在萬福路、教育路和萬江汽車總站、華南MALL等地附近。規(guī)劃近期，以商業(yè)網(wǎng)點集聚度較高的萬福路和教育路為核心向外輻射。規(guī)劃遠(yuǎn)期，將向西城路附近的萬江商貿(mào)中心擴(kuò)展。重點以華南MALL和麥德龍等大型商業(yè)項目為主形成購物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結(jié)合，體現(xiàn)多元化服務(wù)特色。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)適度控制大型零售網(wǎng)點和大型購物中心等的建設(shè)；鼓勵調(diào)整中型綜合超市作為商業(yè)集聚地的主力店；扶持連鎖經(jīng)營；限制不規(guī)范的專業(yè)批發(fā)市場的建設(shè)，鼓勵大型網(wǎng)點與中堂鎮(zhèn)的大型網(wǎng)點形成連鎖與錯位經(jīng)營，以增強向西部各個鎮(zhèn)區(qū)的輻射力度。
第十三條城市商業(yè)副中心
城市商業(yè)副中心要與城市行政區(qū)域相協(xié)調(diào)，輻射周邊主要社區(qū)，是城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)的主要集聚地，帶動區(qū)域需求升級。規(guī)劃期內(nèi)設(shè)立的八個城市商業(yè)副中心是松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍。
松山湖副中心：松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)在《總規(guī)》制定的城鎮(zhèn)體系中呈“弓箭”形空間構(gòu)架，在我市由外向型加工制造基地向區(qū)域性商貿(mào)中心的轉(zhuǎn)變過程中，具有支撐技術(shù)平臺的核心地位，承擔(dān)區(qū)域商務(wù)中心職能，是我市新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品的展示、交易及交流中心，區(qū)域研發(fā)服務(wù)中心、學(xué)術(shù)及人才交流服務(wù)中心。在松山湖大道兩側(cè)沿線逐步發(fā)展形成現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)域連接市區(qū)商業(yè)主中心。大朗、寮步、大嶺山鎮(zhèn)區(qū)的商圈發(fā)展逐步融入松山湖副中心，強化我市中部以現(xiàn)代商業(yè)元素為特色的商貿(mào)集聚與輻射作用。規(guī)劃近期，做好商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的配套建設(shè)，規(guī)劃調(diào)控其規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、標(biāo)準(zhǔn)及用地等方面，高起點優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局，同時為遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)預(yù)留發(fā)展空間。規(guī)劃遠(yuǎn)期，完善商業(yè)網(wǎng)點功能、結(jié)構(gòu)和布局；提高商業(yè)網(wǎng)點標(biāo)準(zhǔn)，增強商務(wù)輻射功能，為東莞市乃至珠三角地區(qū)提業(yè)支援服務(wù)和物流服務(wù)，進(jìn)一步提升城市競爭力。
虎門副中心：虎門是珠江三角洲地區(qū)區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心城鎮(zhèn)。虎門應(yīng)整合設(shè)計、培訓(xùn)、信息服務(wù)和物流資源，強化服裝服飾、布料和皮具皮料批發(fā)零售業(yè)從珠三角輻射整個華南地區(qū)乃至全國的商貿(mào)優(yōu)勢。規(guī)劃期內(nèi)，扶持和鼓勵資金雄厚的商業(yè)批發(fā)企業(yè)向集團(tuán)化管理、集約化經(jīng)營發(fā)展。建立倉儲式超大型網(wǎng)點，以加快交易周期，降低交易成本，培育、提升和強化自有品牌，引進(jìn)和世界名牌。重點建設(shè)分別以銀龍路為主軸線、以白沙擬建鐵路樞紐為中心、以在建國際商貿(mào)城為主力網(wǎng)點的三個“1平方公里”的商業(yè)集聚區(qū)。將部分現(xiàn)有批發(fā)市場外遷至規(guī)劃中的商貿(mào)物流中心，原地改造為面向城市居民服務(wù)的商業(yè)、休閑娛樂區(qū)；增加城市綠地，優(yōu)化人居環(huán)境，從長遠(yuǎn)考慮提升商業(yè)中心的土地增值空間。
常平副中心：常平應(yīng)憑借鐵路樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展成為東莞東部商貿(mào)流通業(yè)中心城鎮(zhèn)。商業(yè)核心區(qū)由“田”字形的中元商貿(mào)區(qū)和常平大道為主軸線的鎮(zhèn)中央商貿(mào)區(qū)構(gòu)成。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)重點建設(shè)大京九物流基地；增強酒店業(yè)的商務(wù)、度假功能。在常平大道、常朗路、大京九物流基地及環(huán)城路一帶逐步形成商品交易集散地；適度調(diào)控大型零售網(wǎng)點、星級酒店和批發(fā)市場的建設(shè)，著力調(diào)整業(yè)態(tài)，引導(dǎo)錯位經(jīng)營。
厚街副中心：厚街是我市家具業(yè)、酒店業(yè)和會展業(yè)的商貿(mào)重鎮(zhèn)。商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展以珊瑚路、康樂路、東風(fēng)路、學(xué)校路為主要集聚中心。規(guī)劃近期，應(yīng)以廣東現(xiàn)代國際展覽中心為龍頭，發(fā)展會展業(yè)，打造會展品牌。充分利用家具產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢，逐步發(fā)展成為國際家具營銷中心。規(guī)劃遠(yuǎn)期，以專業(yè)化的會展設(shè)計、咨詢和酒店服務(wù)、培訓(xùn)為重點，服務(wù)于全市會展和酒店市場。
塘廈副中心：塘廈是我市東南部電子信息產(chǎn)品生產(chǎn)和商貿(mào)重鎮(zhèn)。由環(huán)城北路、環(huán)城西路、塘龍東路以及迎賓大道等街區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成鎮(zhèn)中央商業(yè)區(qū)、綜合性的商業(yè)區(qū)和專業(yè)街。規(guī)劃近期，強化商業(yè)街區(qū)的綜合商貿(mào)功能，加快商業(yè)網(wǎng)點“穿衣帶帽”的翻新改造工程，控制大型零售網(wǎng)點、專業(yè)批發(fā)市場和酒店的建設(shè)。規(guī)劃遠(yuǎn)期，突出商貿(mào)服務(wù)業(yè)對制造業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)的支援服務(wù)功能，打造一批競爭力強的大型商貿(mào)服務(wù)企業(yè)。塘廈商業(yè)網(wǎng)點格局的成熟與發(fā)展，應(yīng)對清溪、鳳崗、黃江的綜合性加工工業(yè)基地和旅游度假區(qū)的建設(shè)產(chǎn)生互動型集聚效應(yīng)。
長安副中心：構(gòu)建功能明確、服務(wù)均衡合理的鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)體系。規(guī)劃期內(nèi)，鎮(zhèn)北部中心區(qū)包括長青街、錦繡路兩側(cè)街區(qū)，配套金融貿(mào)易、辦公管理、信息服務(wù)、大型商業(yè)及文娛等服務(wù)設(shè)施，形成具有區(qū)域影響力的商務(wù)區(qū)；圍繞沙頭社區(qū)貓山涌形成以商業(yè)、休閑、教育、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等為特色的城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)。以產(chǎn)業(yè)和市場為基礎(chǔ)，完善機械五金模具批發(fā)、展銷功能，提高產(chǎn)銷集聚度和輻射力，逐步形成機械五金模具集散地，推動產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。長安的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)還應(yīng)與虎門、大嶺山的資源進(jìn)行整合配置，以其外資經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢與周邊鎮(zhèn)區(qū)形成商業(yè)消費的互補、互動。
樟木頭副中心：大型商業(yè)網(wǎng)點主要集中在鎮(zhèn)中心區(qū)和莞惠公路一帶，利用交通區(qū)位優(yōu)勢，形成輻射珠三角的商品流通集散地。規(guī)劃期內(nèi)，以服務(wù)于人居環(huán)境建設(shè)和配套房地產(chǎn)發(fā)展為目標(biāo)，完善集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)副中心的功能。規(guī)范和提升現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點管理水平，提高樟木頭糧油飼料批發(fā)市場等專業(yè)批發(fā)市場的檔次和集聚效應(yīng)，以規(guī)模經(jīng)營帶動周邊鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
石龍副中心：石龍是東莞市東北部的商貿(mào)古鎮(zhèn)，應(yīng)融合嶺南文化，以IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展為引導(dǎo)，貫穿“高效、精品、優(yōu)質(zhì)”的品牌理念，形成一個集約統(tǒng)一、獨具魅力的鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)整體營銷模式。規(guī)劃期內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點主要集中在舊城中山路、綠化路和興龍路為主的商貿(mào)區(qū)，新城以龍城路為主軸、東至京瓷路、西至裕興路的商務(wù)區(qū)以及西湖五金、服裝市場集聚的批發(fā)流通區(qū)。應(yīng)以綠化路歐美風(fēng)情商業(yè)街引領(lǐng)區(qū)域消費時尚，以IT產(chǎn)品專業(yè)街區(qū)形成展示和營銷我市IT產(chǎn)品的窗口和集聚區(qū)。石龍商業(yè)網(wǎng)點對我市北部鎮(zhèn)區(qū)的商貿(mào)發(fā)展起到區(qū)域拉動和輻射作用。
第十四條城鎮(zhèn)商業(yè)組團(tuán)
為推動城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，完善城鎮(zhèn)商業(yè)體系，在規(guī)劃期內(nèi)形成商業(yè)強勢聯(lián)合，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)影響力，有效地帶動?xùn)|莞市各個鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展互動，根據(jù)不同規(guī)模、等級城鎮(zhèn)間現(xiàn)有商業(yè)功能基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)分工、效益差異和競爭力差距，按現(xiàn)行商業(yè)集聚、運行能力與產(chǎn)業(yè)親和力，將東莞市的城鎮(zhèn)商業(yè)體系規(guī)劃下述商業(yè)組團(tuán):
高新技術(shù)與信息產(chǎn)品商業(yè)組團(tuán)：西北部以石龍鎮(zhèn)和石碣鎮(zhèn)為主力鎮(zhèn)區(qū)。石龍的“三網(wǎng)融合”、E-town綜合門戶網(wǎng)站、數(shù)字社區(qū)和96993社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)成為對外展示東莞市IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要窗口。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)重點建設(shè)石龍的高新技術(shù)產(chǎn)品專業(yè)化展示展銷廳和電子產(chǎn)品營銷專業(yè)街區(qū)，以推動石龍、石碣、石排、企石、高埗等周邊地區(qū)的高技術(shù)產(chǎn)品交流與貿(mào)易。東部以塘廈、清溪與黃江為主體，向南延伸拉動鳳崗高科技產(chǎn)品交易市場發(fā)展，構(gòu)成電子信息產(chǎn)業(yè)的強勢組合。寮步應(yīng)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新技術(shù)應(yīng)用與研發(fā)能力有效整合，形成促進(jìn)東西兩個商業(yè)組團(tuán)交流、聯(lián)合與差異發(fā)展的高新科技產(chǎn)品發(fā)展帶。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)充分發(fā)揮松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)在高新技術(shù)方面的積聚效應(yīng)，培育和構(gòu)建我市具有代表性、特征性的信息產(chǎn)品交易市場。
會展商業(yè)組團(tuán)：西部組團(tuán)主要由南城、厚街、長安和虎門組成。南城的東莞國際會展中心將與厚街的廣東現(xiàn)代國際展覽中心協(xié)調(diào)聯(lián)動，組織電腦資訊、家具、服裝、機械五金模具和汽車供銷資源，統(tǒng)一運作我市的文化品牌專業(yè)展銷會，實現(xiàn)會展資源的最大化、最優(yōu)化運作，擴(kuò)大東莞會展品牌影響力。東部組團(tuán)以常平、大朗為主。規(guī)劃期內(nèi)，配套常平會展中心建設(shè)，組織好大京九農(nóng)交會及大朗國際織交會等專業(yè)會展。
汽車商業(yè)組團(tuán)：由寮步、南城和厚街組成，在汽車銷售的基礎(chǔ)上，延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈，加快汽車零配件、汽車用品的加工生產(chǎn)和銷售，配套各項汽車服務(wù)業(yè)的發(fā)展。組團(tuán)的發(fā)展應(yīng)注重不同品牌、不同檔次的汽車經(jīng)銷商的集聚度，為不同的消費者提供充足的選擇余地。汽車專賣店在空間布局上應(yīng)采取“條塊結(jié)合”，既有沿街條形分布的小型品牌專賣店，又有塊狀空間格局的大型汽車交易中心和展銷廳，且必須具備足夠的展示場地和安檢、保險等配套服務(wù)，并以專業(yè)化的技術(shù)向顧客提供系列化延伸服務(wù)，以高品質(zhì)、專業(yè)化的優(yōu)勢淘汰品質(zhì)差的專賣店和經(jīng)銷商，以全方位服務(wù)贏得客戶信賴，最終樹立名牌美譽度，實現(xiàn)商家的經(jīng)濟(jì)效益。汽車營銷應(yīng)率先與國際服務(wù)商接軌，從網(wǎng)點的布局到市場定位，從配套設(shè)施到整體形象，進(jìn)行組織化的系統(tǒng)營銷，提升市場競爭力。
服裝商業(yè)組團(tuán)：主要以虎門服裝服飾、大朗針織服裝的生產(chǎn)和批發(fā)為支撐。規(guī)劃期內(nèi)，二者在服裝品類上實現(xiàn)相互結(jié)合、互為補充，形成較完整的服裝產(chǎn)品分銷體系，擴(kuò)大市場份額，提升東莞服裝品牌、品種的影響力，創(chuàng)新服裝款式，引領(lǐng)服裝服飾消費時尚潮流。
家具商業(yè)組團(tuán)：主要由厚街和大嶺山組成。厚街以名優(yōu)家具設(shè)計、加工、展銷為優(yōu)勢，大嶺山以家具和原材料生產(chǎn)為主，二者可充分整合資源與優(yōu)勢互補，形成完整的生產(chǎn)營銷鏈條，創(chuàng)新產(chǎn)品和售后服務(wù)機制，建立客戶信心，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和品牌影響力，拉動周邊配套商業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
旅游服務(wù)商業(yè)組團(tuán)：南部組團(tuán)主要由虎門的博物館、威遠(yuǎn)島旅游區(qū)和松山湖生態(tài)景區(qū)組成，是東莞厚重的歷史與現(xiàn)代科技、生態(tài)相結(jié)合的主題旅游組合，將給人鮮明的感觀與形態(tài)體驗。適時考慮將道滘美食與厚街酒店服務(wù)融入主題旅游，創(chuàng)新消費熱點。北部組團(tuán)的旅游資源主要包括莞城的可園；石碣的袁崇煥紀(jì)念公園；石龍古鎮(zhèn)的地王廟、祠堂文化、特色商業(yè)街和國際龍舟賽活動；茶山的南社古民居群落；高埗和萬江的水鄉(xiāng)特色旅游；石排的燕嶺摩崖石刻、土特產(chǎn)品；東城的榴花公園。東部組團(tuán)以回歸大自然、享受生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂運動為主題，彰顯樟木頭觀音山、謝崗銀瓶嘴森林公園、常平隱賢山莊等旅游資源，突出環(huán)保、自助休閑度假、娛樂、健身的營銷內(nèi)容。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)考慮配合各組團(tuán)旅游時段與當(dāng)?shù)匚幕⑸虡I(yè)活動，統(tǒng)籌規(guī)劃旅游線路、食宿和購物網(wǎng)點，達(dá)到旅游、觀光、購物、休閑相互融合的目的。
日用小商品商業(yè)組團(tuán)：東部以樟木頭為主力，依托鐵路貨運和新建成的汽車客運中心，建設(shè)小商品批發(fā)市場；東北部以企石的小商品城和橋頭的兒童文化商品市場為主；兩者與西部虎門擬建的小商品批發(fā)市場及寮步的燈飾市場形成東西呼應(yīng)態(tài)勢，成為輻射珠三角乃至華南地區(qū)的小商品集散地。
花卉盆景商業(yè)組團(tuán)：市區(qū)東側(cè)組團(tuán)以茶山鎮(zhèn)為中心，西側(cè)組團(tuán)以萬江小享社區(qū)的“花卉博覽中心”為核心向西部拓展。茶山、高埗、望牛墩、道滘、洪梅、中堂具有“三高”農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和土地資源，適合與萬江的花卉展銷進(jìn)行優(yōu)勢互補，為萬江及周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綠色環(huán)境開發(fā)提供生態(tài)產(chǎn)品服務(wù)。借助“三高”農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和生態(tài)環(huán)境，開展“農(nóng)家樂”、“時令果菜采摘節(jié)”等旅游項目。
農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)組團(tuán)：規(guī)劃期內(nèi)，為改善人居環(huán)境和城市交通，應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展東莞市西部的中堂、中部的東城—大嶺山一帶、北部的石碣、南部的虎門和東部的常平—樟木頭一帶的五個農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場組團(tuán)，每個組團(tuán)應(yīng)以不同特色的批發(fā)市場為主力，構(gòu)成生鮮、蛋禽、果蔬、副食、糧食營銷功能配套齊全的規(guī)模化整體，以滿足全市需求，輻射珠三角地區(qū)。
第十五條社區(qū)商業(yè)組合
時尚社區(qū)商業(yè)組合：社區(qū)居民以中、高收入者為主體，消費能力強，消費半徑大。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要定位于滿足其日常生活必需品的供應(yīng)。網(wǎng)點設(shè)置應(yīng)與其生活氛圍和環(huán)境協(xié)調(diào)，網(wǎng)點應(yīng)采取在社區(qū)會所集中設(shè)置的原則，保證人居環(huán)境的整潔、交通順暢。會所的商業(yè)網(wǎng)點主要以小型24小時便利店、小型生鮮超市、家政服務(wù)、小型連鎖品牌餐飲店等組合而成；店面應(yīng)以租賃方式經(jīng)營，以便于物業(yè)的統(tǒng)一管理。
經(jīng)濟(jì)社區(qū)商業(yè)組合：經(jīng)濟(jì)社區(qū)以工薪階層和本地化的外來人口居住為主，年齡和文化層次相差較大，是需求多樣化的群體。這類小區(qū)居住空間和人口相對密度較大，安全和人居活動環(huán)境的衛(wèi)生條件與私秘空間至關(guān)重要。因此限制在居住區(qū)內(nèi)新設(shè)底商形式的商業(yè)網(wǎng)點，應(yīng)在其臨近的和步行10分鐘路程內(nèi)的街區(qū)設(shè)置以大、中型綜合超市為主力店，以生鮮超市、連鎖經(jīng)營的小型專業(yè)店和專賣店、大型餐飲店（或食街）等服務(wù)性網(wǎng)點為配套。
村改居社區(qū)商業(yè)組合：針對村改居社區(qū)和建設(shè)尚不規(guī)范的舊宅基地和新宅基地的集聚區(qū)，在規(guī)范居住區(qū)建設(shè)的同時也必須充分考慮本地居民和租住該地的外來人口的基本生活需求。網(wǎng)點組合應(yīng)沿其主要街道或街區(qū)的交叉路口集中設(shè)置，以保證居住區(qū)的安寧、舒適和方便。網(wǎng)點組合應(yīng)按實際人口設(shè)置中小型超市、生鮮超市、24小時便利店、快餐店以及服務(wù)維修網(wǎng)點，配套報亭、小書店、郵局、儲蓄所等設(shè)施以滿足居民生活必需品就近購物的需求。目前，全市各村集貿(mào)市場基本滿足社區(qū)居民生活需求。因此，規(guī)劃期內(nèi)，村改居社區(qū)現(xiàn)有的集貿(mào)市場應(yīng)規(guī)范經(jīng)營行為，提升經(jīng)營檔次。
工業(yè)園社區(qū)商業(yè)組合：廠區(qū)集中的工業(yè)園社區(qū)內(nèi)，網(wǎng)點組合的建設(shè)應(yīng)注意利用綠化帶的空間阻隔，營造寬松、舒適的休閑和消費環(huán)境，以利于消費群體的聚集。網(wǎng)點以中型綜合超市為主體，配套小型餐飲、洗衣、美容、公話超市、耐用消費品租賃、二手貨商店、郵局、儲蓄所等網(wǎng)點。在廠區(qū)分布集中且數(shù)量較多的地區(qū)可設(shè)置大型量販店或均價店，店內(nèi)設(shè)置休閑座椅和快餐區(qū)，給企業(yè)員工營造一個集休閑、購物、交往、消費于一體的便捷和舒適環(huán)境。
第十六條商業(yè)街
綜合型商業(yè)街（包括傳統(tǒng)商業(yè)街和現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街）
傳統(tǒng)嶺南文化特色商業(yè)街：以莞城的振華路、大西路、中興路，石龍的中山路，道滘的興隆路等為代表。這類商業(yè)街應(yīng)以深厚的嶺南文化精粹作為底蘊，其商業(yè)布局應(yīng)在保持和恢復(fù)傳統(tǒng)街市格局的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代元素，改善交通系統(tǒng)，提高衛(wèi)生環(huán)境質(zhì)量，完善安全、消防條件，突出經(jīng)營特色，以現(xiàn)代化的運營方式經(jīng)營傳統(tǒng)商業(yè)項目，樹立品牌形象和城市整體形象。規(guī)劃近期，應(yīng)對街道建筑進(jìn)行進(jìn)一步修復(fù)和環(huán)境改造，盡可能還原街道古貌，增加街道的公共衛(wèi)生設(shè)施及自動取款機等現(xiàn)代服務(wù)設(shè)備；增設(shè)綠化、觀賞設(shè)施和可供游客休憩的涼椅、涼亭；限制街內(nèi)機動車輛的通行，設(shè)置配套的停車場地。調(diào)整街道兩側(cè)店鋪的業(yè)態(tài)、業(yè)種，引入適當(dāng)比例的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃店，引導(dǎo)其突出地域商業(yè)特色；提升商品經(jīng)營檔次，限制與商業(yè)街整體營銷風(fēng)格不相符，甚至污染、影響周邊環(huán)境的商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)立。規(guī)劃遠(yuǎn)期，強調(diào)街道文化內(nèi)涵的體現(xiàn)和品牌形象的樹立，貫徹“文化興商”的理念，系統(tǒng)地展示商業(yè)街的發(fā)展歷史與經(jīng)營特色，定期或不定期地舉辦各類歷史文化等旅游與培訓(xùn)活動，擴(kuò)大品牌影響力。
現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街：以莞城的西正路—市橋路、新芬路、新風(fēng)路，東城的花園路、萬江的萬福路以及一批新開發(fā)、規(guī)劃的商業(yè)街為主，如東城風(fēng)情步行街、愉景步行街，南城富民商業(yè)街、常平國際風(fēng)情步行街、石龍匯聯(lián)步行街、虎門步行街等。這類商業(yè)街應(yīng)突出引領(lǐng)時尚消費潮流和國際文化趨向，與傳統(tǒng)商業(yè)街形成鮮明對比與錯位，確立季節(jié)和文化消費主題。
專業(yè)型商業(yè)街
餐飲專業(yè)街：完善南城銀豐路飲食一條街、厚街珊瑚路美食街、望牛墩中華美食街、橋頭風(fēng)味食街、大嶺山朗尾埔飲食商業(yè)街、石排食街等餐飲專業(yè)街。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)引進(jìn)不同風(fēng)味、不同檔次、不同文化的餐飲網(wǎng)點，配套一定比例的娛樂休閑設(shè)施，注重商業(yè)街品牌知名度、美譽度的建立。突出“綠色、安全、環(huán)保”意識，改善餐飲店的衛(wèi)生環(huán)境和排污設(shè)施，規(guī)范食品衛(wèi)生經(jīng)營。政府可作適當(dāng)引導(dǎo)，以商家入股、參與等形式在飲食街的周圍建設(shè)大型停車場，改善街道內(nèi)車流混雜、停車?yán)щy的狀況，提高消費吸引力。
其它專業(yè)街:包括五金機電、裝飾建材、電子通訊等專業(yè)街。如向陽路電訊專業(yè)街、八達(dá)路五金機電專業(yè)街、育興路—紅荔路裝飾建材街等。規(guī)劃近期，要規(guī)范經(jīng)營管理，完善相關(guān)配套設(shè)施，鼓勵品牌商、加盟連鎖經(jīng)銷商的發(fā)展，提高服務(wù)質(zhì)量。規(guī)劃遠(yuǎn)期，促進(jìn)商品的集約化經(jīng)營，引進(jìn)大型專業(yè)店、倉儲式賣場等新型業(yè)態(tài)，讓更具規(guī)模、更有實力和品牌效應(yīng)的大型連鎖企業(yè)進(jìn)行更加專業(yè)的服務(wù)，減少交易的中間環(huán)節(jié)，降低成本費用，節(jié)約社會資源，促進(jìn)專業(yè)街向綜合型商業(yè)街或大型專業(yè)市場轉(zhuǎn)化，在經(jīng)營上更具可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢與功能。
規(guī)劃期內(nèi)，我市商業(yè)街應(yīng)由政府或行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)成立各自的商業(yè)街管理機構(gòu)，從經(jīng)營城市的理念上統(tǒng)一管理商業(yè)街，調(diào)整商業(yè)街的網(wǎng)點布局，改善商業(yè)街的發(fā)展環(huán)境。逐步提升商業(yè)街的文化蘊涵、商業(yè)經(jīng)營和管理檔次，充分發(fā)揮嶺南商業(yè)文化中開拓進(jìn)取、多元融合的特性，真正使商業(yè)街成為我市商業(yè)增長的新亮點和現(xiàn)代生活時尚的一部分。
第十七條商品交易市場
商品交易市場是各類商品集中、公開交易的固定場所，在我市多具有批零兼營或以批發(fā)為主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市場通常又分為農(nóng)產(chǎn)品市場、生產(chǎn)資料市場和其他商品交易市場。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)立足現(xiàn)有市場資源的整合和改造，在提升現(xiàn)有市場規(guī)模和檔次的基礎(chǔ)上催生一批交易主體組織化、交易方式現(xiàn)代化、交易商品標(biāo)準(zhǔn)化，具有多種服務(wù)功能、規(guī)范化的中高級批發(fā)市場。大型商品交易市場原則上設(shè)置在城市主、副中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)不再設(shè)立污染環(huán)境、堵塞交通、有礙市容的大型商品交易市場。提升市場經(jīng)營檔次，規(guī)范經(jīng)營行為。鼓勵大型專業(yè)市場的建設(shè)與物流基地相結(jié)合，以現(xiàn)代物流支持市場發(fā)展。完善市場配套設(shè)施，加快信息化建設(shè)和現(xiàn)代化交易方式的引入。我市交易市場的建設(shè)、改造要嚴(yán)格按照《總規(guī)》的用地規(guī)模和網(wǎng)點規(guī)劃審批，避免重復(fù)建設(shè)。
農(nóng)產(chǎn)品市場
農(nóng)產(chǎn)品市場是專門進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品及其相關(guān)副產(chǎn)品交易的固定場所，又分為集貿(mào)市場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。
集貿(mào)市場：我市集貿(mào)市場按居民的集聚分布在各個社區(qū)，通常以肉菜、果品等農(nóng)產(chǎn)品的交易為主，也有兼營少量日雜百貨。交易方式以批零兼營、零售為主。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)對現(xiàn)有集貿(mào)市場實行規(guī)范化管理，提高經(jīng)營檔次，創(chuàng)新經(jīng)營模式，優(yōu)化消費環(huán)境，提高群眾的生活質(zhì)量。
農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場：我市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場包括糧油批發(fā)市場、副食專業(yè)市場、干鮮果品市場、茶葉市場和禽肉蛋批發(fā)市場等。按照“區(qū)域均衡”的原則，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的規(guī)模、商品數(shù)量和種類及其分布應(yīng)能夠提供滿足全市居民基本日常生活飲食需要。
大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場作為我市居民“菜籃子”工程中的重要流通節(jié)點，發(fā)揮著全市乃至珠三角地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品集散及價格形成功能。在規(guī)劃期內(nèi)，我市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)流通體系將以均衡分布、各具優(yōu)勢特色的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場為主體，呈組團(tuán)方式輻射全市乃至珠三角地區(qū)。虎門市場以北菜、海產(chǎn)、干鮮類產(chǎn)品為經(jīng)營強項；石碣市場以出口蔬菜批發(fā)交易為主；常平和樟木頭市場依托鐵路公路交通條件，突出糧油飼料批發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢；中堂、東城以農(nóng)副產(chǎn)品為特色；大嶺山以果菜、副食為特色；東城及常平依托三鳥批發(fā)市場，形成本市三鳥批發(fā)的龍頭。我市原則上控制新設(shè)立農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。
生產(chǎn)資料市場
我市的生產(chǎn)資料市場主要包括機械五金模具市場、電子材料市場、塑膠原材料市場、布料輔料市場、皮料市場、夾板木材市場、鋼材建材市場等。生產(chǎn)資料市場交易商品大多規(guī)格統(tǒng)一、大批量交易，便于實施標(biāo)準(zhǔn)化管理、交易和流通。在傳統(tǒng)交易方式下，這類商品需要占用大量倉儲用地，庫存量大、運輸成本高。規(guī)劃期內(nèi)，生產(chǎn)資料市場應(yīng)率先與物流中心聯(lián)合，新建或改建市場選址應(yīng)當(dāng)向物流基地或物流中心靠攏，利用其倉儲、運輸?shù)扰涮自O(shè)施和專業(yè)物流服務(wù)公司降低交易成本。同時在市場標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運作基礎(chǔ)上，加快市場信息化步伐。利用電子商務(wù)平臺，建立“無形”市場，開展網(wǎng)上交易，減少交易中間環(huán)節(jié)，節(jié)省土地資源空間，優(yōu)化城市資源配置。生產(chǎn)資料市場原則上設(shè)置在有相應(yīng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場資源，能配套上下游產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)。我市的城市商業(yè)主中心應(yīng)適度控制新建生產(chǎn)資料市場。
對具有易燃、易爆、易揮發(fā)和污染性的化工產(chǎn)品，其設(shè)置和交易場所應(yīng)遠(yuǎn)離市區(qū)和居民居住地，符合市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)保與安全法律法規(guī)。經(jīng)營者必須具備專業(yè)資質(zhì)和安全資質(zhì)，且實行專業(yè)市場規(guī)范經(jīng)營。
其他商品交易市場
其他商品交易市場包括服裝市場、鞋業(yè)皮具市場、家具市場、電子信息產(chǎn)品市場、圖書市場、燈飾市場及以舊貨交易市場和舊機動車交易市場為主的特種商品交易市場。
這些市場涵蓋商品類別多、差異大。從形成原因來看，可分為與本地產(chǎn)業(yè)互動的產(chǎn)地型市場、與本地消費市場相連的銷地型市場和依托本地鐵路、水運、公路等交通優(yōu)勢規(guī)劃形成的集散型市場。規(guī)劃期內(nèi)，我市應(yīng)注重培育大型市場集群和資金雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)，以應(yīng)對加入WTO后與國際大型批發(fā)集團(tuán)的激烈競爭。一是產(chǎn)地型市場，其建設(shè)應(yīng)與本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過展銷、大型會展的形式提高市場知名度、宣傳本地產(chǎn)業(yè)形象，大力推廣和鼓勵經(jīng)銷商制，使本地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、銷售、消費環(huán)環(huán)相扣，形成完整的供應(yīng)鏈，延伸市場功能。對于具有原創(chuàng)性的產(chǎn)品市場，如大朗的毛織市場，應(yīng)注重市場建設(shè)的集約化和組織化程度的提高，完善市場交易的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)程序和機制。二是銷地型市場，是直接面向消費群體，以零售和批發(fā)為主。規(guī)劃近期，提升現(xiàn)有市場的硬件設(shè)施和經(jīng)營環(huán)境，培育商家的品牌意識。規(guī)劃遠(yuǎn)期，積極引導(dǎo)市場向現(xiàn)代大型倉儲式、量販?zhǔn)匠修D(zhuǎn)型。三是集散型市場，承擔(dān)了物流中心原始的商品集散功能，依托交通便利、廉價地租或原有的基礎(chǔ)設(shè)施等資源優(yōu)勢，易于向物流中心轉(zhuǎn)化。規(guī)劃近期，完善市場的電子信息系統(tǒng)和相關(guān)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，遷移地處鬧市的市場，配套物流設(shè)施。規(guī)劃遠(yuǎn)期，引導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型，鼓勵有實力的物流企業(yè)介入市場運營。
舊貨交易市場：是整合可再生資源和可重復(fù)使用的商品進(jìn)入社會資源再循環(huán)的重要交易場所。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)在政府引導(dǎo)下制定詳盡、規(guī)范的舊貨交易市場的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)和規(guī)范，以確保交易的安全性、衛(wèi)生性和環(huán)保性。對舊貨交易市場的經(jīng)營者在運營資金、誠信度、規(guī)范管理等方面進(jìn)行嚴(yán)格審核，對從事交易價值較高的舊貨交易的企業(yè)和市場，應(yīng)明確規(guī)定其在經(jīng)營前必須先建立電子信息管理平臺，對入場交易商品的來源、交易客戶資料等信息作詳盡登記，并在售后跟蹤保留服務(wù)信息，以便查詢備案。規(guī)劃近期，可在遠(yuǎn)離繁華市區(qū)的區(qū)域開設(shè)1－2個大型的舊貨交易市場，取得經(jīng)驗后再行推廣；規(guī)劃遠(yuǎn)期，我市大型舊貨市場不應(yīng)超過4個。
舊機動車交易市場：規(guī)劃期內(nèi)，在市區(qū)外可設(shè)置不超過2個（含2個）舊機動車交易市場，交易企業(yè)實行入場集中交易、管理。舊機動車的交易應(yīng)符合我國交通管理和汽車使用標(biāo)準(zhǔn)、交易等方面的法律法規(guī)，并適時引入拍賣制，實行更加公開、公平、公正的競價拍賣制度。
第十八條物流基地
規(guī)劃期內(nèi)，我市將建立以虎門港、常平、松山湖三大物流基地為龍頭，面向全市以及珠三角提供全方位的綜合物流服務(wù)；以其它物流中心為補充，提供專業(yè)物流與物流配套服務(wù)的城市物流體系。
我市物流業(yè)的功能定位是：服務(wù)于我市建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)名城的發(fā)展戰(zhàn)略，利用由港口、鐵路和公路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和市場優(yōu)勢，把東莞建設(shè)成為大珠三角地區(qū)制造業(yè)物料供應(yīng)中心和產(chǎn)成品倉儲轉(zhuǎn)運中心；發(fā)揮城市功能互補優(yōu)勢，將東莞建設(shè)為廣州、深圳兩大中心城市和大珠三角區(qū)域的生活資料后勤供應(yīng)和儲備基地、成為銜接大京九沿線和珠三角地區(qū)的雙向物資集散要道。
虎門港物流基地：位于虎門出海航道要沖，擁有珠江干流黃金水道最好、最長的深水岸線，而且深槽靠岸，港區(qū)泊穩(wěn)條件好。虎門港包括麻涌、沙田、沙角、長安和內(nèi)河五大港區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)，做強做大虎門港保稅物流中心，港口以貨物中轉(zhuǎn)、拼裝、配送和預(yù)配送為主，主要服務(wù)于中低值、大重件、對時效性要求不高的石化、家具、五金機械、服裝、玩具、紙品、木材和糧油等行業(yè)，運作方式主要為海陸聯(lián)運、海鐵聯(lián)運。規(guī)劃近期，立足我市和鄰近城市港口物流需求；規(guī)劃遠(yuǎn)期，面向整個珠三角地區(qū)，發(fā)展成為華南沿海港口群中繼深圳、廣州之后的又一物流、集散、儲運功能強大的綜合性港口。
常平大京九物流基地：常平的東莞站和東莞東站是大京九、廣梅汕、廣深鐵路的交匯處，鐵路運輸功能配套齊全，是華南地區(qū)重要的鐵路運輸樞紐之一。規(guī)劃期內(nèi)，常平大京九物流基地立足本市、面向珠三角，背靠大京九，輻射省港澳，連接虎門港口，開拓海鐵聯(lián)運。以現(xiàn)有的常平糧油飼料批發(fā)市場和鐵路貨場大宗貨物流通為基礎(chǔ)，重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品、食品、工業(yè)品及原材料、建筑裝飾材料的批發(fā)、流通加工中心、配送中心和中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心，使之成為銜接大京九沿線和珠三角地區(qū)的雙向物資集散基地。
松山湖物流基地：位于我市松山湖北部，緊鄰松山湖北部科技產(chǎn)業(yè)園和莞深高速公路，以精細(xì)和專業(yè)物流需求為主要服務(wù)對象，重點為電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)。利用優(yōu)越的交通和高科技優(yōu)勢，集聚第三方、第四方物流企業(yè)，建設(shè)成為我市以精細(xì)物流為主導(dǎo)的專業(yè)性物流中心，滿足產(chǎn)業(yè)高端技術(shù)和物流技術(shù)的需求。規(guī)劃期內(nèi)，松山湖物流基地將依托人才和高新技術(shù)優(yōu)勢，建設(shè)全市的物流信息系統(tǒng)，為全市物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供技術(shù)支撐平臺。
第十九條會展中心
會展經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)中信息產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)與商品流通交易相互滲透、相互結(jié)合的產(chǎn)物，具有強勢產(chǎn)業(yè)帶動作用和直接的品牌經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。我市目前已逐步形成電子信息、服裝、家具、玩具、五金模具等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)交易的會展體系，現(xiàn)有的東莞國際會展中心和廣東現(xiàn)代國際展覽中心兩大專業(yè)展館發(fā)揮會展產(chǎn)業(yè)主力作用。規(guī)劃期內(nèi)，除考慮在松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)可設(shè)立更具特色的國際會議展覽中心外，原則上不再新增展館項目。將注重現(xiàn)有展館設(shè)施和資源的深度整合，建立健全會展市場的準(zhǔn)入機制，提升會展檔次、專業(yè)化程度、文化內(nèi)涵，促進(jìn)外向型發(fā)展；重點拓展服務(wù)我市制造業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)品牌的生產(chǎn)服務(wù)性展會，推動和提升產(chǎn)業(yè)集群的集聚力和影響力，建立健全會展推廣機制、營銷平臺和技術(shù)服務(wù)平臺，培育和發(fā)展品牌展會，增強國際競爭力；鼓勵、支持行業(yè)協(xié)會和企業(yè)辦展；發(fā)展與會展中心相配套的第三產(chǎn)業(yè)；實現(xiàn)會展產(chǎn)業(yè)化，樹立和打造東莞會展的國際品牌形象。
第二十條酒店
規(guī)劃期內(nèi)，調(diào)控四、五星級酒店的建設(shè)，適度發(fā)展三星級中檔酒店；鼓勵發(fā)展品牌經(jīng)濟(jì)型酒店，扶持本地酒店企業(yè)向連鎖化、會員制發(fā)展，建立、健全梯級合理的酒店體系；對現(xiàn)有高檔酒店，鼓勵其注重市場細(xì)分基礎(chǔ)上的錯位經(jīng)營和資源整合；引導(dǎo)酒店業(yè)向度假酒店、商務(wù)酒店、會議酒店等主題型酒店發(fā)展，滿足各種消費層次的需求和對有限資源的充分利用，以更加規(guī)范、優(yōu)良的服務(wù)和更加實惠的性價比吸引商務(wù)、旅游消費群體；發(fā)展具有大型會務(wù)、培訓(xùn)等專業(yè)商務(wù)接待能力的商務(wù)型酒店，在配合我市現(xiàn)代會展業(yè)發(fā)展需求的同時，也為周邊地區(qū)提供更專業(yè)、更全面、更完善的商務(wù)服務(wù)；在具備旅游資源優(yōu)勢的地區(qū)建立一定數(shù)量的家庭旅館、度假公寓，以滿足自助游等市場的特殊需求。
第六章商業(yè)網(wǎng)點管理措施
第二十一條各類商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置除按本規(guī)劃執(zhí)行外，還應(yīng)符合國家和省市現(xiàn)行的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
第二十二條本規(guī)劃主要用于新建商業(yè)網(wǎng)點的指導(dǎo)。已形成的各級商業(yè)網(wǎng)點的改造、改建應(yīng)參照執(zhí)行。
第二十三條新設(shè)立或擴(kuò)大至營業(yè)面積3000平方米及以上的大型零售網(wǎng)點和營業(yè)面積10000平方米及以上的大型商品交易市場（以下統(tǒng)一簡稱為“開設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點”），應(yīng)把項目可行性研究報告等有關(guān)資料上報至市流通主管部門，由市流通主管部門等相關(guān)職能部門根據(jù)本規(guī)劃文本第二十四條，組成聽證委員會和舉行聽證會，對其設(shè)立的可行性進(jìn)行論證，使大型商業(yè)網(wǎng)點開設(shè)符合城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃。
第二十四條我市大型商業(yè)網(wǎng)點聽證委員會由市經(jīng)貿(mào)、發(fā)改、城市規(guī)劃、交通、國土、工商、環(huán)保、市政、旅游等相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人和有關(guān)的商業(yè)、規(guī)劃和法律專家等人員組成，由市流通主管部門負(fù)責(zé)具體工作。聽證會參加人員包括聽證委員會成員、擬開設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點方和聽證會代表等。聽證會代表包括鎮(zhèn)區(qū)流通、城市規(guī)劃、工商等部門和街道代表，相關(guān)行業(yè)協(xié)會代表，大型商業(yè)網(wǎng)點擬設(shè)立地的居民代表及相關(guān)同行代表等相關(guān)人員。
第二十五條聽證會出具意見后，擬開設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點方持聽證會的綜合意見，到市經(jīng)貿(mào)、發(fā)改、國土、城市規(guī)劃、工商、外經(jīng)貿(mào)等部門辦理相關(guān)手續(xù)。有關(guān)部門應(yīng)將聽證會意見作為項目審批的依據(jù)。外商投資商業(yè)企業(yè)設(shè)立大型商業(yè)網(wǎng)點，聽證結(jié)束后按照外商投資的相關(guān)規(guī)定辦理。
第二十六條大型零售網(wǎng)點的建設(shè)與改造，以整合、提升、培源、固本為指導(dǎo)原則，以整合資源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、規(guī)范發(fā)展、提高水平為內(nèi)涵。嚴(yán)格控制營業(yè)面積10000平方米及以上的大型零售網(wǎng)點的設(shè)置，納入我市“一主八副”的商業(yè)主、副中心，可根據(jù)商業(yè)發(fā)展的實際需要適當(dāng)放寬；營業(yè)面積3000平方米及以上大型零售網(wǎng)點的建設(shè)與改造亦應(yīng)根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)實際商業(yè)存量和總量規(guī)模適度控制發(fā)展；鼓勵大型零售網(wǎng)點錯位經(jīng)營與結(jié)構(gòu)調(diào)整；對大型購物中心應(yīng)視其經(jīng)營狀態(tài)進(jìn)行數(shù)量和結(jié)構(gòu)調(diào)控；鼓勵零售網(wǎng)點集約化、集團(tuán)化、連鎖經(jīng)營；鼓勵小型零售商業(yè)網(wǎng)點加盟和加入連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營，規(guī)范管理，建立服務(wù)和質(zhì)量管理誠信機制。
第二十七條我市商業(yè)街應(yīng)遵循適度控制、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、統(tǒng)一規(guī)范化管理的原則發(fā)展。商業(yè)街的建設(shè)與改造應(yīng)以綜合性經(jīng)營為主，納入大型商業(yè)設(shè)施范疇，實行單獨上報、審批，遵循與開設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點的同類聽證、管理辦法；對現(xiàn)有商業(yè)專業(yè)特色街區(qū)加強引導(dǎo)，實行非終身命名制；引導(dǎo)商業(yè)街的規(guī)范化管理，成立有商家代表參加的各商業(yè)街的統(tǒng)一管理機構(gòu)。
第二十八條各類商品交易市場的設(shè)置應(yīng)充分考慮集約化、規(guī)模化經(jīng)營，運用電子商務(wù)手段進(jìn)行規(guī)范化管理，建立健全商品來源和商品走向的監(jiān)督機制，引入物流配送、商品安全與質(zhì)量管理體系。
第二十九條酒店建設(shè)與發(fā)展遵循一個鎮(zhèn)區(qū)可設(shè)置一家四星級以上酒店的原則。已有四星級以上酒店的鎮(zhèn)區(qū)，新建四星級以上酒店必須按規(guī)定嚴(yán)格審批，并逐步實行聽證制度。
第三十條大型商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)與改造必須按我市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定設(shè)置相應(yīng)停車場地。
第三十一條禁止在居住區(qū)底商新開設(shè)具有安全隱患、污染環(huán)境的化工、餐飲、娛樂、洗車場、集貿(mào)市場等商業(yè)設(shè)施。底商網(wǎng)點的設(shè)立與管理應(yīng)接受環(huán)保部門的監(jiān)督，已造成安全隱患和環(huán)境污染的網(wǎng)點應(yīng)限期逐步退出市場。
第三十二條住宅禁商，屬居住性質(zhì)的房產(chǎn)不得擅自改變用途。禁止房地產(chǎn)項目與大型商業(yè)項目捆綁立項，新建房地產(chǎn)項目與大型商業(yè)用地項目要分別單獨立項；新建居民區(qū)必須按總建筑面積的相應(yīng)比例和社區(qū)網(wǎng)點設(shè)置原則預(yù)留配套的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)面積；新增和調(diào)整的商業(yè)用地，屬經(jīng)營性用地必須納入土地有形市場進(jìn)行招標(biāo)拍賣。
第三十三條各職能部門應(yīng)根據(jù)本規(guī)劃制定相關(guān)的實施意見或管理辦法，以保證規(guī)劃的執(zhí)行。
第三十四條做好本規(guī)劃的宣傳工作。根據(jù)東莞市建設(shè)重點和市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求，滾動提出商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的階段性目標(biāo)，向社會公布階段性的鼓勵、允許發(fā)展和限制、禁止的設(shè)施項目類別，引導(dǎo)社會投資。
第三十五條積極推廣高新技術(shù)的應(yīng)用，走科技興商之路。依靠科技進(jìn)步，提高商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)、運營管理、服務(wù)的技術(shù)含量。在條件成熟時，采用GIS（地理信息系統(tǒng)）平臺，對商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行動態(tài)管理和監(jiān)測。
第三十六條鼓勵和扶持電子商務(wù)的發(fā)展，全面推進(jìn)商業(yè)信息化基礎(chǔ)建設(shè)，積極運用計算機與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)改造傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程；抓住信息技術(shù)革命帶來的機遇，發(fā)展虛實網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的電子商務(wù)，推廣網(wǎng)上采購、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上服務(wù)，帶動流通交易方式和服務(wù)方式的革新，減少交易環(huán)節(jié)，降低交易成本。
第三十七條進(jìn)一步強化行業(yè)管理。逐步建立行業(yè)協(xié)會，完善行業(yè)規(guī)章，加強對商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，實現(xiàn)行業(yè)自律管理。行業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮對商業(yè)網(wǎng)點投資的有效引導(dǎo)與服務(wù)作用，制定相關(guān)的行規(guī)行約、經(jīng)營規(guī)則等自律性規(guī)章，使該行業(yè)能在守法自律中發(fā)展壯大。
第七章附則
第三十八條本規(guī)劃由規(guī)劃文本、規(guī)劃說明書、基礎(chǔ)資料研究和規(guī)劃圖則四部分組成。規(guī)劃文本與規(guī)劃圖則具有同等效力；規(guī)劃說明書是規(guī)劃文本的補充說明；基礎(chǔ)資料研究匯集了本次規(guī)劃編制中搜集的相關(guān)數(shù)據(jù)與參考信息。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)街；規(guī)劃；設(shè)計；研究
一、引言
商業(yè)街是實現(xiàn)商業(yè)活動的物質(zhì)空間形式。在改革開放以后，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了大幅度的調(diào)整，尤其是加入WTO以后，我國的商業(yè)得到了革命性的大發(fā)展。當(dāng)前，商業(yè)街在國外發(fā)達(dá)國家發(fā)展的比較成熟，但是直到20世紀(jì)90年代中期商業(yè)街才開始引入我國，國內(nèi)商業(yè)街發(fā)展大體上經(jīng)歷三個階段：以上是通過交通疏導(dǎo)吸引顧客；二是強調(diào)對步行消費者的關(guān)懷；三是強調(diào)成為地區(qū)中心。目前國內(nèi)商業(yè)街還存在著一定的問題，比如利潤下滑、經(jīng)營序列矛盾、商業(yè)功能單一以及文化休閑功能不強等，這都嚴(yán)重阻礙了我國商業(yè)街的發(fā)展。
二、商業(yè)街的特色定位
商業(yè)街的特色定位不僅是商業(yè)街的個性體現(xiàn)、品牌特征，更重要的是它是商業(yè)街后期設(shè)計的主題，這一主題將貫穿商業(yè)街設(shè)計的全過程和內(nèi)容，要在商業(yè)街的建筑特色、文化特色、經(jīng)營特色等各方面得到體現(xiàn)。商業(yè)街的特色有兩種方法獲得。
2.1專業(yè)化
所謂專業(yè)化是指將各類產(chǎn)品集中銷售滿足一類消費者的需要。小型的商業(yè)街，可以根據(jù)其周邊的商業(yè)環(huán)境，如緊鄰某種商品的大型市場，可以借用其人氣，規(guī)劃與之互助或互補的特色社區(qū)商業(yè)街，但也要注重營造自有的風(fēng)格特色；對于有些大型的商業(yè)街是不能滿足居民的需求的，可以多規(guī)劃幾條，并以不同的功能進(jìn)行專業(yè)化定位。
2.2經(jīng)營商品與經(jīng)營文化結(jié)合
挖掘地區(qū)、歷史、民族、人文、民俗等的文化特點，經(jīng)營反映這些文化特點的商品，結(jié)合餐飲、娛樂，商業(yè)街的整體定位要反映當(dāng)?shù)氐奈幕厣c氛圍，開發(fā)旅游潛力，同時有利于形成社區(qū)意象，加強居民的認(rèn)同感。
城市商業(yè)街中經(jīng)營成功，比較有特色的大多是有一定的歷史與文化沉淀的。對于新建商業(yè)街特色的營造，可以借用其城市與所在地區(qū)的歷史文化特征，但要注意與文化特色相協(xié)調(diào)。
目前新建商業(yè)街以歐式風(fēng)格、異國情調(diào)居多，也有體現(xiàn)我國傳統(tǒng)民族特色的設(shè)計。
三、商業(yè)街的規(guī)劃與設(shè)計
3.1 街道空間的尺度
3.1.1 商業(yè)街的寬度
商業(yè)街是一種融合了城市商業(yè)街和生活性街道特征的特殊的街道空間形式，它要求既有商業(yè)的繁華感受又要有生活的氣氛。如果過于寬敞，則缺少生活性街道的舒適感，且對商業(yè)街的方向性、引導(dǎo)性和街道兩側(cè)店鋪的可達(dá)性都有影響；較窄的街道空間雖然能加強人與人的接觸，有利于生活氣氛的培養(yǎng)，但由于現(xiàn)代商業(yè)街的功能復(fù)合化特征，它需要一定寬度的空間來滿足各種人群的活動行為，另外，商業(yè)氣氛的營造需要大量的人流聚集來形成，因此對空間容量的要求提高了，尺度也相應(yīng)加大。
通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)商業(yè)街與入口廣場結(jié)合的方式較多，與入口結(jié)合的部分，一般尺度較大，有的甚至達(dá)到25m以上，雖然利用鋪地、綠化及其它景觀設(shè)施分隔不同的交通空間，但在此尺度下，空間感受開始逐漸失去街道的意義，傾向于廣場的做法。當(dāng)空間的尺度超過其人流交通量和使用能力范圍過多時，稀少的人流不能起到聚集效應(yīng)，因此無法形成熱鬧的商業(yè)環(huán)境。另外，這也是對空間資源及其它設(shè)施等資源的浪費。
普通商業(yè)街道寬度在7～12米，建筑視覺高度在二至三層左右的街道空間最為宜人；與入口廣場結(jié)合的街道部分，可根據(jù)最大人流量的預(yù)估，在滿足基本交通和功能使用下，合理定位，建議不超過20m。
3.1.2 商業(yè)街的長度
商業(yè)街的長度主要與商業(yè)量有關(guān)，要根據(jù)條件具體布置，但規(guī)模不宜過大，長度宜控制在200米以下。
3.2 街道空間形態(tài)設(shè)計
3.2.1 “直”與“曲”
“直”與“曲”是從商業(yè)街道線型走勢來談。
“直”，方向性強，一目了然，容易造成單調(diào)的空間視覺感受。
“曲”，在這種空間中，行人隨著空間的方向、大小等變化，視野中景物不斷變化，其空間效果猶如造園藝術(shù)的“步移景異”。
3.2.2 “收”與“放”
“收”與“放”是從空間組合的變化來談。
單一的重復(fù)性的街道空間使人極易產(chǎn)生視覺和心理的疲勞，因此商業(yè)街道的縱向空間應(yīng)在連續(xù)基礎(chǔ)上富有收放的節(jié)奏變化，空間的變化可以通過圍合的方式和不同性質(zhì)空間的組合來實現(xiàn)。
3.2.3 “高”與“低”
“高”與“低”是從空間層次來談。
高低錯落的空間組合能豐富街道景觀，提升空間容量，也能滿足“人看人”的心理需求，促進(jìn)居民交往。
3.2.4 與自然環(huán)境的結(jié)合
起伏的地形、多樣的動植物資源都是社區(qū)環(huán)境發(fā)展的依托，與自然環(huán)境結(jié)合的商業(yè)街不僅在形態(tài)上產(chǎn)生豐富的變化，也使生態(tài)設(shè)計的最佳選擇。
3.3 建筑設(shè)計
與其它類型建筑相比，商業(yè)建筑更強調(diào)豐富性與多樣化，以烘托繁華熱鬧的商業(yè)氣氛。
3.3.1 天際線與空間的融合
商業(yè)街天際線設(shè)計要注意連貫性。
單體建筑的屋頂造型豐富多樣，高矮各不相同，因此在組合中要注意屋頂造型風(fēng)格的一致和高度的自然承接，可以利用并置、重復(fù)和對比的手法進(jìn)行組合，形成連續(xù)的、跳躍的節(jié)奏。
3.3.2 垂直界面的連續(xù)與變化
商業(yè)街道垂直界面是步行環(huán)境空間的背景和輪廓。界面的連續(xù)可以使商業(yè)街道實現(xiàn)視覺上的統(tǒng)一、連貫性，從而加強商業(yè)街道整體的識別性和形象性。
西方城市的街道空間給人以強烈的連續(xù)統(tǒng)一感，相似的材料、色彩和開窗等醞釀的迷人氛圍讓人流連忘返，街道中除主體建筑外每一棟建筑都表現(xiàn)得很謙和、寧靜，共同組成一個整體。中國傳統(tǒng)的商業(yè)街道的垂直界面也有很好的連續(xù)性和整體性：統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，連續(xù)的建筑立面和天際線，連續(xù)的木質(zhì)結(jié)構(gòu)。
3.3.3 底界面的設(shè)計
商業(yè)街地面鋪裝的連續(xù)和統(tǒng)一可以對行人起到明示或暗示，引導(dǎo)他們行走方向和路線的作用；根據(jù)不同的空間形態(tài)做相應(yīng)的風(fēng)格變化既能加強既定的場所特性，使場地上的各類建筑物和設(shè)施良好結(jié)合，又有鮮明的個性特征。
比如，沙礫的鋪地設(shè)計，既可以營造濱水環(huán)境的氣氛也從視覺和心理給人們帶來別具一格的空間享受并可以增添新鮮的娛樂項目。鋪地的圖案設(shè)計還可以有一定的意義和文化內(nèi)涵。
另外，和人流方向垂直的圖案可以減弱步行的漫長感，向心性的圖案具有方向性，可以吸引人流，并使人停留。
3.4 商業(yè)街的休閑性設(shè)計
商業(yè)街的環(huán)境空間強調(diào)休閑氛圍，營造特色休閑、風(fēng)情購物區(qū)，在購物中休閑，在休閑中購物。因此休閑環(huán)境設(shè)計要適應(yīng)居民休閑行為的特點，與之形成互動，反映休閑文化，為居民提供安全、方便、舒適、豐富多彩的休閑場所。
3.4.1 休閑綠化景觀
現(xiàn)代景觀多采用綠化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，豐富的綠化和水景配置不僅豐富景觀和空間層次，而且?guī)砣说妮p松怡然的感受。
3.4.2 休閑設(shè)施
（1）休息空間與設(shè)施
休息空間與設(shè)施不僅能為購物者提供歇腳之所，更是留住人氣的重要一環(huán)。如雕塑基座、水池、花壇圍沿等等，皆設(shè)計成為一種可以坐的特殊類型的座位。
休息設(shè)施應(yīng)結(jié)合景觀、活動空間、商業(yè)設(shè)施設(shè)置，休息椅數(shù)量滿足需要，形式多樣化，講究趣味性、舒適性。同時，休息椅可與綠化、水景、樹木、帳篷、太陽傘、燈柱等一起形成親切宜人的休息空間。另外，休閑環(huán)境設(shè)施，如路燈、花壇、標(biāo)識、電話亭等，都要與人體尺度相比較來設(shè)計。片面追求宏偉或圖面效果，大而無度，大而空洞，都不能誘發(fā)休閑行為。
（2）設(shè)置娛樂設(shè)施
在商業(yè)街內(nèi)布置一些兒童游戲設(shè)施，供孩子們玩耍，享受玩的樂趣。多彩的游戲設(shè)施本身就豐富了空間，孩子們的歡笑更活躍了商業(yè)街空間。此外，青少年和年輕人也是娛樂設(shè)施熱情的光顧者。
四、結(jié)束語
總的來說，社區(qū)商業(yè)街的規(guī)劃與設(shè)計要考慮規(guī)模等級、地理環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)、周邊商業(yè)環(huán)境、區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化特色等方面因素，既有商業(yè)街道的繁華氣氛又能營造舒適宜人的居住環(huán)境是衡量社區(qū)商業(yè)街空間設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)未來的發(fā)展變化。
參考文獻(xiàn)：
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業(yè)態(tài)多樣化與消費享受化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級與變革，形成了休閑商業(yè)聚集的全新創(chuàng)造――商業(yè)綜合體，如高郵的波司登世貿(mào)廣場、萬達(dá)的綜合體、上海新天地的時尚聚集、成都錦里、北京798藝術(shù)區(qū)等等，都成為了代表城市品牌與生活方式的標(biāo)志區(qū)。商業(yè)綜合體代表著各種休閑需求的實現(xiàn)。無論是商業(yè)辦公、文化娛樂、教育運動、商務(wù)招待、健體美容、選貨購物，都可以通過“消費功能+模式+商業(yè)空間”創(chuàng)新完成。
“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體包含多種業(yè)態(tài)，如何將項目中各業(yè)態(tài)合理規(guī)劃是綜合體項目成功的前提。
進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先需明確項目定位，房地產(chǎn)定位是指在操作房地產(chǎn)項目時，對房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)群體及其心理上價格、功能、服務(wù)、品牌等進(jìn)行明確的指向和遴選，并確定其層面、價位眾寡、優(yōu)劣。簡單而言，就是要在生產(chǎn)之前，為房地產(chǎn)這塊“蛋糕”尋找一個心理上所渴求的“模型”，為房地產(chǎn)這“蛋糕”的出品鎖定目標(biāo)及其消費群體。
一、房地產(chǎn)定位的目的
房地產(chǎn)定位就是要充分明確在市場中公司產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明特點有別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受公司產(chǎn)品。“定位”就是要給那些購買公司產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個完美而充分的理由。
定位決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發(fā)商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無歸。很多地產(chǎn)項目在建筑、設(shè)計、銷售招商準(zhǔn)備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。
以前，包括現(xiàn)在，很多開發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開發(fā)，但不懂市場。因此，在目前開發(fā)商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，再到消費者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競爭對手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯誤。
房地產(chǎn)市場定位需做好項目前期的策劃工作，房地產(chǎn)市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在目標(biāo)市場上的地位和顧客對該類產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實體商品一樣，房地產(chǎn)市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，一個好的市場定位，最基本的要進(jìn)行戰(zhàn)略3C的分析。
（一）競爭對手分析
在“房地產(chǎn)前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關(guān)的各個參數(shù)或指標(biāo)整體列出來，標(biāo)出競爭對手在常規(guī)重要指標(biāo)上的數(shù)值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結(jié)合，最終清楚地認(rèn)識競爭對手的真面目。
（二）目標(biāo)顧客分析
同樣，對目標(biāo)顧客的分析，也可以利用指標(biāo)參數(shù)表，即在對競爭對手進(jìn)行分析研究時用過的由一系列指標(biāo)組成的簡明表。這時我們分析的內(nèi)容有所不同，填進(jìn)表里面的是顧客對樓盤各方面參數(shù)的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調(diào)研時獲取的數(shù)據(jù)，或做專項調(diào)研或補充調(diào)研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態(tài)，了解顧客對房地產(chǎn)市場的需求特點，以作為本房地產(chǎn)項目市場定位的依據(jù)之一。
（三）自身分析
這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標(biāo)系列表，把本企業(yè)項目的各個指標(biāo)參數(shù)值填進(jìn)去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)市場定位項目各方面的素質(zhì)，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標(biāo)顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現(xiàn)出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發(fā)的這個房地產(chǎn)市場定位項目在這些方面較有優(yōu)勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位內(nèi)容
（1）確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè);
（2）明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能;
（3）篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項目的目標(biāo)客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作;
（4）進(jìn)行項目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進(jìn)行項目的初步設(shè)計，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;
（5）根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力和項目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的適應(yīng)性及可行性原則
（1）適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。
（2）可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準(zhǔn)確設(shè)計項目的實施進(jìn)度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，分析各經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應(yīng)該得到解決。
商業(yè)綜合體其實并不是像某些人吹噓得那么神秘，或者那么高不可攀。實際上就是一頭大象：真正的商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型的表現(xiàn)，原來所了解的復(fù)合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認(rèn)為就是單純集中功能結(jié)合在一起。城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、會展、停車還有其他相關(guān)的東西。
一、指導(dǎo)思想
堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立統(tǒng)一開放的商業(yè)發(fā)展體系為目標(biāo)，以城市商業(yè)發(fā)展需求和提高人民生活質(zhì)量為出發(fā)點，以優(yōu)化市場布局和調(diào)整市場結(jié)構(gòu)為主線，充分發(fā)揮市場資源優(yōu)化配置的基礎(chǔ)性作用，避免低水平重復(fù)建設(shè)和無序競爭，促進(jìn)城市文化與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，按照國家商務(wù)部和建設(shè)部的要求，全面科學(xué)編制一個符合城市總體規(guī)劃要求，適應(yīng)商貿(mào)流通現(xiàn)狀和流通業(yè)發(fā)展及對外開放需求的具有定性、定點、定量的城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃。
二、基本原則
一是堅持以人為本的原則。充分體現(xiàn)商業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展和人的全面發(fā)展服務(wù)的功能，引導(dǎo)生產(chǎn)、促進(jìn)消費、完善城市服務(wù)功能，滿足人民群眾消費需求。二是發(fā)揮優(yōu)勢的原則。充分發(fā)揮地理位置、交通發(fā)達(dá)、商貿(mào)歷史悠久、旅游資源豐富等優(yōu)勢，規(guī)劃與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化的商業(yè)網(wǎng)點布局。三是適度超前的原則。積極借鑒國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗，把近期規(guī)劃同中長期發(fā)展規(guī)劃結(jié)合起來，既要規(guī)劃好現(xiàn)狀，又要勾畫一個時期的發(fā)展藍(lán)圖。四是與其他規(guī)劃相銜接的原則。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市建設(shè)總體規(guī)劃相適應(yīng)，與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃及其他行業(yè)發(fā)展規(guī)劃密切聯(lián)系，緊密結(jié)合，互相銜接。五是優(yōu)化結(jié)構(gòu)的原則。優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，形成整體適宜、局部相對集中、布局合理的商業(yè)網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；優(yōu)化規(guī)模結(jié)構(gòu)，形成大中小結(jié)合，以中小網(wǎng)點為主的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，改造傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)流通經(jīng)營業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。
三、范圍與時限
規(guī)劃的范圍為縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
規(guī)劃的期限分近期和遠(yuǎn)期，以近期規(guī)劃為主。近期規(guī)劃到2015年，分解到年度，落實到項目。遠(yuǎn)期規(guī)劃到2020年。
四、規(guī)劃內(nèi)容
規(guī)劃的內(nèi)容：包括中心商業(yè)區(qū)、零售商業(yè)網(wǎng)點、餐飲休閑服務(wù)場所、商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場、物流基地及配送中心、早餐網(wǎng)點及社區(qū)便利店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施七個部分。
規(guī)劃重點：摸清現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點狀況，制作現(xiàn)有網(wǎng)點分布圖表，并根據(jù)以上原則，在科學(xué)分析充分論證的基礎(chǔ)上，提出規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的總規(guī)模、空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。在空間上，著重對縣城商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)和專業(yè)特色商業(yè)街、專業(yè)市場、物流基地進(jìn)行規(guī)劃。在結(jié)構(gòu)上，結(jié)合空間布局對各類商業(yè)流通設(shè)施和零售業(yè)態(tài)進(jìn)行合理定位。構(gòu)筑布局和結(jié)構(gòu)合理、功能完善、層次分明、體系完整的市場格局。
五、規(guī)劃的編制程序
（一）審批編制計劃。由縣商業(yè)局向縣政府寫出編制規(guī)劃的實施方案，經(jīng)縣政府審批并落實編制工作經(jīng)費。
（二）成立組織機構(gòu)。由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，縣政府辦、縣商業(yè)局、縣規(guī)劃局主要負(fù)責(zé)人任副組長，縣發(fā)改委、縣財政局、縣國土資源局、縣建設(shè)局、縣環(huán)保局、縣城管局、縣經(jīng)貿(mào)委、縣交通局、縣工商局、縣統(tǒng)計局、縣旅游局、縣糧食局、縣供銷社、縣市場物業(yè)管理局、縣工業(yè)園區(qū)管委會、縣公安局、消防大隊以及冰溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府等部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人為成員，組成規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣商業(yè)局，商業(yè)局局長兼任辦公室主任。
（三）委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位。由縣商業(yè)局、縣規(guī)劃局采取競標(biāo)或議標(biāo)的方式，確定規(guī)劃設(shè)計單位，并與其簽訂規(guī)劃編制協(xié)議，訂立編制目標(biāo)任務(wù)書。縣商業(yè)局、縣規(guī)劃局與規(guī)劃設(shè)計單位分工合作，其他成員單位密切配合，共同搞好《規(guī)劃》的編制工作。
（四）進(jìn)行前期調(diào)研，整理編制數(shù)據(jù)。根據(jù)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作需要，進(jìn)行調(diào)研和收集相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，摸清現(xiàn)狀，找出問題，分析發(fā)展趨勢。主要內(nèi)容包括城區(qū)總體規(guī)劃資料，交通、旅游規(guī)劃資料，歷史地圖集，第三產(chǎn)業(yè)及人口普查資料，有關(guān)圖紙（城區(qū)地形圖或行政區(qū)劃圖、商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀分布圖、居委會的用地界限圖及用地面積、土地使用及道路交通現(xiàn)狀圖等），城區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，旅游資源環(huán)境調(diào)查，商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀調(diào)查，專業(yè)批發(fā)市場及農(nóng)貿(mào)市場調(diào)查，餐飲服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀調(diào)查等。
（五）形成《規(guī)劃》初稿。依據(jù)縣城總體規(guī)劃及有關(guān)材料，對規(guī)劃提出的七部分內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場勘察、分析和研究，形成《規(guī)劃》初稿。
（六）征求意見。初稿形成后，向冰溪鎮(zhèn)政府、縣直有關(guān)職能部門、大型骨干流通企業(yè)以及相關(guān)專家征求意見，在征求意見的基礎(chǔ)上，對初稿加以修改、補充，然后再征求意見，再修改，最后形成提交論證的文本。
（七）組織評審。組織召開專家論證會，通過專家評審。
（八）縣政府批準(zhǔn)并實施。經(jīng)過上述論證、修改、評審后，正式報縣政府批準(zhǔn)并實施。
六、時間安排
（一）年9月20日至10月20日做好初步準(zhǔn)備工作，召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議，進(jìn)行安排部署。
（二）年10月21日至11月30日進(jìn)行前期調(diào)研和相關(guān)數(shù)據(jù)整理，完成編制規(guī)劃的前期基礎(chǔ)工作。
（三）年12月1日至年元月31日形成《規(guī)劃》初稿。
（四）年3月20日前討論征求意見，舉行市民聽政會，修改完善《規(guī)劃》。
關(guān)鍵詞：商業(yè)步行街；發(fā)展趨勢；規(guī)劃設(shè)計
Small city commercial pedestrian street planning and design
Jiang Li Long Zhang Xiansheng Zhang Cancan
Yanzhou source and sink of Planning and Design Institute
Abstract: In recent years the development of a commercial pedestrian street, appeared to follow the trend of the gas, commercial pedestrian street in many Chinese cities to start, and sweeps across to the small and medium urban sprawl. In this context, this paper focuses on the small city commercial pedestrian street of the status quo in-depth analysis, a reasonable judge of small city commercial pedestrian street trends, combined with the small city the actual situation on the commercial pedestrian street and urban space relations in a detailed interpretation of the proposed Pedestrian street planning and design elements for commercial pedestrian street planning and design can provide a reference basis.
Keywords: commercial pedestrian street; trends; Planning and Design
1.引言
商業(yè)步行街作為城市中一個濃縮社會歷史、文化的場所，始終處于一個多層面、多方位、多形態(tài)的動態(tài)平衡空間體系之中，其形態(tài)總是隨著社會形態(tài)、社會生活、社會意識的變化而變化。
2.小城市商業(yè)步行街發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢
近年來，步行街的出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為一些小城市城市的一個商業(yè)窗口。然而，從大多數(shù)的商業(yè)步行街建設(shè)來看，由于規(guī)劃的分期性、不完整性，商業(yè)開發(fā)自身的多次性、自發(fā)性等等客觀和主觀的因素，使得許多商業(yè)步行街呈現(xiàn)出一種混亂和急功近利的狀態(tài)。因此，如何營造商業(yè)步行街統(tǒng)一、連續(xù)、和諧、豐富的空間界面，創(chuàng)造一個健康、愉悅的商業(yè)環(huán)境，是一個值得我們深入思研究的問題。
3.小城市商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計
近年來，一些小城市步入了大拆大改地興建商業(yè)步行街的“運動”中，卻也有很多不盡如人意的地方，如“模式單一，模仿過多”、“商業(yè)氛圍與文化環(huán)境脫節(jié) ”、“經(jīng)濟(jì)與社會效益不協(xié)調(diào)” 等等問題逐漸凸現(xiàn)出來。在商業(yè)步行街在規(guī)劃的過程中，如何科學(xué)合理規(guī)劃，切實保證商業(yè)步行街的經(jīng)濟(jì)、文化、社會效益成為各個小城市建設(shè)者所共同關(guān)注的問題。
3.1商業(yè)步行街與城市之間的關(guān)系
步行商業(yè)空間多數(shù)位于城市中心區(qū)，是城市中心商業(yè)區(qū)更新的重要手段，由于現(xiàn)狀條件比較苛刻，所以往往會面臨很多問題和困難，特別是需要處理好與城市之間的關(guān)系
3.1.1功能關(guān)系
商業(yè)是小城市中心區(qū)域的重要功能之一，而商業(yè)活動往往與其他社會活動交織在一起，商業(yè)步行空間不僅需要滿足城市商業(yè)功能的要求，而且要滿足城市綜合的、相互滲透的多功能的需要。
3.1.2交通關(guān)系
交通規(guī)劃設(shè)計，首先要保證周圍地區(qū)的交通狀況不因為步行街的設(shè)立而惡化；其次步行街路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、出入口設(shè)置和停車規(guī)劃都需要處理好與城市之間的關(guān)系，同時步行街自身交通問題是一個難點問題。
3.1.3商業(yè)區(qū)位關(guān)系
從商業(yè)角度考慮，步行商業(yè)空間的設(shè)立需要考慮其在城市中的區(qū)位，市場狀況和周圍居住人口狀況，以及人口的消費狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和購買能力狀況等，確保服務(wù)范圍內(nèi)有足夠的步行人流來源。
3.1.4空間關(guān)系
凱文?林奇（Kevin Lynch）認(rèn)為城市空間由路徑、邊界、區(qū)域、節(jié)點和坐標(biāo)五種結(jié)構(gòu)構(gòu)成，他把城市的線性空間作為城市空間的要素，而且起著聯(lián)系城市其他空間的作用，商業(yè)步行街無論是線性還是面性的都不是孤立存在的，它是城市公共空間的一部分，因此需要和城市空間相互協(xié)調(diào)融合，符合整體城市空間的連續(xù)性，空間收放變法以及對景、軸線等美學(xué)需要。
3.2小城市商業(yè)步行規(guī)劃設(shè)計要點
3.2.1 合理選址，準(zhǔn)確定位
商業(yè)步行街應(yīng)該考慮建在人流密度大，相對中心的城區(qū)，但又不能以犧牲周圍環(huán)境、交通為代價。同時，應(yīng)有明確的主題定位，并與自身情況和周邊城市環(huán)境相呼應(yīng)。
3.2.2 規(guī)模尺度適度
商業(yè)步行街并不是規(guī)模越大，街道越長越好。一般來說，商業(yè)步行街應(yīng)該控制在 300 米左右，對于某些大城市的一些大型的商業(yè)步行街也不應(yīng)該超過600米，寬度應(yīng)該控制在20 ― 25米。街道兩旁的建筑物一定不能太高，一般不要超過三層。所以，高層建筑的商家在商業(yè)步行街上，往往成了擺設(shè)，并沒有多少商機可言。
3.3 營造良好的購物氛圍
這里所指的購物環(huán)境，主要包括商業(yè)步行街的整體特色，商業(yè)布局等客觀環(huán)境。商業(yè)步行街應(yīng)該以明亮、暖性的顏色為整體基調(diào)。因為暖性的顏色容易使人興奮，激發(fā)購物欲望。同時，商業(yè)布局應(yīng)做到錯落有致，不應(yīng)該布置成在某一家商店就能把顧客所需的所有物品都購買到。
3.4 道、場空間的合理安排
“道”空間是從流動性角度來考慮，商業(yè)步行街應(yīng)該給人一種流動向前的感覺，這樣才會吸引行人。如何安排商業(yè)步行街縱向布景，成為解決這一問題的關(guān)鍵。
3.5 以人為本，充分考慮不同層次顧客的需要
商業(yè)步行街在規(guī)劃設(shè)計的過程中，應(yīng)充分考慮到顧客的需要，同時要兼顧到不同情況顧客的需要.
3.6 結(jié)合本地文化，突出特色
每一個城市無論大小都會有其值得驕傲的歷史，把這些寶貴的文化財富挖掘出來，形成商業(yè)步行街的特色。就能成為吸引行人的重要因素，同時也把自己介紹給外地來的游客。這樣，不但能增強本地游客的自豪感，而且能夠增強外地游客的認(rèn)同感。
4 小結(jié)
商業(yè)步行街的科學(xué)發(fā)展，不僅需要規(guī)劃師的努力，還需要當(dāng)?shù)卣⒅鞴懿块T以及社會公眾的共同參與。這就要求必須有一個非營利性的機構(gòu)對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面。
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作者簡歷:
江禮龍（1981-） 男 就職于兗州市源匯規(guī)劃設(shè)計院 助理工程師
【關(guān)鍵詞】商業(yè)街 規(guī)劃 設(shè)計 理念 要點
一、城市商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計理念
1、注重“人本”思想
城市的商業(yè)街建設(shè)越來越注重人文關(guān)懷。在進(jìn)行商業(yè)街的設(shè)計規(guī)劃上，人本理念變得越來越重要，時刻遵循人們身心規(guī)律，注重人的本性、特性與共性，滿足人們在身體與心理上的不同需求。隨著人們生活水平的不斷提高，消費對象與消費的年齡階層也在不斷的擴(kuò)大。在商業(yè)街的設(shè)計中，要充分考慮到不同性別、年齡、背景的市民消費群體，以消費的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行功能區(qū)的合理劃分與設(shè)置，進(jìn)而配置相關(guān)的先進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施與高質(zhì)量的管理服務(wù)人才保障商業(yè)街的長效運作。
2、體現(xiàn)城市文化內(nèi)涵
城市的歷史、文化、環(huán)境是城市最寶貴的遺產(chǎn)。它代表著城市的歷史文脈，象征著城市的文化品格，展現(xiàn)著城市的環(huán)境特色，承載了城市無限的精神魅力和價值。居住商業(yè)休閑區(qū)不僅是美化環(huán)境規(guī)劃的一部分，而且還是繁榮城市商業(yè)活動和有機活力的重要手段。
3、注重生態(tài)因素
隨著生活水平的不斷提高，人們對生態(tài)環(huán)境的要求也越來越高。所以，商業(yè)街在設(shè)計建設(shè)的過程中不僅要注重空間布局的豐富多樣，還要構(gòu)建出具有鮮明特色的環(huán)境景觀，使人們在更舒適的商業(yè)街中進(jìn)行消費與娛樂休閑。良好的生態(tài)環(huán)境與鮮明的景觀布局，是商業(yè)街功能設(shè)計的又一出發(fā)點。在商業(yè)街中進(jìn)行綠色景觀的設(shè)計，不僅可以改善商業(yè)街的小環(huán)境，還能為市民在消費娛樂之余有一休憩的空間，為市民提供更加優(yōu)質(zhì)的享受。注重生態(tài)因素的商業(yè)街設(shè)計，會喚起人們對自然的強烈記憶，促使更加“和諧、綠色、自然”的商業(yè)街建設(shè)。
二、城市商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計應(yīng)注意的問題
1、空間和交通規(guī)劃設(shè)計
（1）空間的合理規(guī)劃布局。無論是步行街、購物廣場，還是大型商業(yè)街，在城市規(guī)劃中的選址十分重要，要充分考慮人口密度、交通、商場、景點等要素，特別在建成區(qū)和繁華區(qū)，步行街、購物廣場的建設(shè)對交通的影響要科學(xué)論證。在新城或新開發(fā)區(qū)建商業(yè)街要有充足的空間，保證綠地、停車、交通、休憩、觀光等各功能區(qū)的完善。
（2）合理設(shè)計容量。交通與容量是商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的核心問題。容量是指在有限的地塊內(nèi)盡量安排密度比較高的商業(yè)、娛樂、餐飲建筑，安排盡量大的戶外活動空間，另外還要盡可能多地容納人。人、建筑、外部空間三者是密切聯(lián)系的。在商業(yè)街，經(jīng)濟(jì)效益是決定容量的主要因素，經(jīng)濟(jì)效益取決于游人量，而游人量與購物環(huán)境、商品種類、娛樂項目、環(huán)境質(zhì)量、景點、服務(wù)等有關(guān)。同時，從空間上講，游人、建筑物和外部空間是矛盾的。例如，為了提高環(huán)境質(zhì)量，就要增加綠地面積，相應(yīng)的就要減少建筑量，也就要減少店面，這樣會使商家效益降低，影響開發(fā)的積極性。所以，要從商家和游人兩方面衡量容量：既要提{經(jīng)濟(jì)效益，還要營造良好的戶外景觀。如果處理好二者的關(guān)系，會吸引更多的游人，增加他們停留的時間，相應(yīng)的也會增加經(jīng)濟(jì)效益。因為商業(yè)街內(nèi)很大一部分購物行為并不是顧客事先想好的，而是看到了覺得不錯而買下來的，與旅游購物有所類似，屬選擇性購物范疇，與環(huán)境、人的停留時間很有關(guān)系。
（3）合理解決交通問題。在商業(yè)街，人流、車流、物流密集，交通組織非常重要。特別是隨著私家車的快速發(fā)展，停車問題已成為商業(yè)街、步行街最頭疼的問題。由于商業(yè)街的土地資源緊缺，地面價值高，解決停車問題的最佳途徑是開發(fā)地下空間，將停車轉(zhuǎn)人地下，步行交通搬到二樓以上，有限的地面主要用作景觀、觀演及商業(yè)活動。
2、建筑規(guī)劃設(shè)計
（1）尺度近人。建筑物的尺度設(shè)計是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動為基準(zhǔn)，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍一般也就在10米―20米之間，而超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20米寬的范圍內(nèi)“之”字前行。這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計的重點應(yīng)該在建筑外觀的設(shè)計重點應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運用。商業(yè)街的設(shè)計重點也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等等。
（2）建筑風(fēng)格色彩的多元化。自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時期建造，風(fēng)格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達(dá)到統(tǒng)一的繁華效果。新設(shè)計的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境，設(shè)計師應(yīng)有意識地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應(yīng)刻意創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。不同風(fēng)格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風(fēng)情。即便是同樣設(shè)計的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強外觀差異化。
（3）建筑面材的軟化與精化。商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計僅僅是一個基礎(chǔ)平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設(shè)計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。
3、景觀和休閑設(shè)施規(guī)劃設(shè)計
商業(yè)街的環(huán)境空間強調(diào)休閑氛圍，營造特色休閑、風(fēng)情購物區(qū)，在購物中休閑，在休閑中購物。因此休閑環(huán)境設(shè)計要適應(yīng)居民休閑行為的特點，與之形成互動，反映休閑文化，為居民提供安全、方便、舒適、豐富多彩的休閑場所。
（1）休閑綠化景觀。現(xiàn)代景觀多采用綠化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，豐富的綠化和水景配置不僅豐富景觀和空間層次，而且?guī)砣说妮p松怡然的感受。
（2）休閑設(shè)施。
①休息空間與設(shè)施。休息空間與設(shè)施不僅能為購物者提供歇腳之所，更是留住人氣的重要一環(huán)。如雕塑基座、水池、花壇圍沿等等，皆設(shè)計成為一種可以坐的特殊類型的座位。休息設(shè)施應(yīng)結(jié)合景觀、活動空間、商業(yè)設(shè)施設(shè)置，休息椅數(shù)量滿足需要，形式多樣化，講究趣味性、舒適性。同時，休息椅可與綠化、水景、樹木、帳篷、太陽傘、燈柱等一起形成親切宜人的休息空間。另外，休閑環(huán)境設(shè)施，如路燈、花壇、標(biāo)識、電話亭等，都要與人體尺度相比較來設(shè)計。片面追求宏偉或圖面效果，大而無度，大而空洞，都不能誘發(fā)休閑行為。
②設(shè)置娛樂設(shè)施。在商業(yè)街內(nèi)布置一些兒童游戲設(shè)施，供孩子們玩耍，享受玩的樂趣。多彩的游戲設(shè)施本身就豐富了空間，孩子們的歡笑更活躍了商業(yè)街空間。此外，青少年和年輕人也是娛樂設(shè)施熱情的光顧者。。
三、結(jié)束語
總之，商業(yè)街的設(shè)計不應(yīng)是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指標(biāo)，也應(yīng)重視它所給人的心理感受。而為達(dá)到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設(shè)計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設(shè)計的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計成果。
[關(guān)鍵詞] 商業(yè)街 規(guī)劃
商業(yè)街一般都位于城市地價最高、商業(yè)最繁華地段，它是一個城市展示魅力的很重要窗口。因此，搞好商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計，對于改善城市環(huán)境，提高城市活力，進(jìn)而提升城市的整體功能都有舉足輕重的意義。本文試結(jié)合濟(jì)南泉城路商業(yè)街規(guī)劃改造談?wù)勆虡I(yè)街規(guī)劃的指導(dǎo)原則。
一、規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指商業(yè)街的長度、寬度、高度都要適度，不能盲目求大、無限發(fā)展
1.據(jù)觀察，商業(yè)街的“有效長度”大多為600米到1000米。在一些城市中，被稱為商業(yè)街的道路總長達(dá)數(shù)公里甚至數(shù)十公里，但商業(yè)的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾迭起，而是有最熱點、次熱點的。為考慮留有一定的發(fā)展空間結(jié)合濟(jì)南未來商業(yè)發(fā)展需要泉城路全長1560米，主要分為三個段落。
2.根據(jù)調(diào)查商業(yè)街的寬度應(yīng)在30米至50米，不宜過寬。因為人們逛商業(yè)街行走規(guī)律是走“之”字形折線，即先在一側(cè)走上一段距離，再穿行到另一側(cè)，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會使人們在街兩邊往來體力耗費過大，抑制觀賞、購物的欲望。為此，濟(jì)南泉城路商業(yè)街規(guī)劃為平均寬度為50米。
3.據(jù)調(diào)查分析商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在2層～3層樓高，個別大商場可到4層～7層，部分具有金融功能的建筑可以更高一些。主要考慮的原因首先是逛商店一般不喜歡爬樓，即使有電梯，人們也不喜歡過多地上上下下地來回折騰；其次是過高的建筑會產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛商店的心境。事實證明商業(yè)效益好的商業(yè)街平均樓層一般在3層左右。
二、商業(yè)街布局應(yīng)遵循適當(dāng)錯位經(jīng)營原則
商業(yè)街推行錯位經(jīng)營，能夠減輕內(nèi)部相互競爭的壓力，減少內(nèi)耗，從而增加凝聚力，發(fā)揮整體優(yōu)勢，這也是商業(yè)街振興的關(guān)鍵所在。商業(yè)街布局要避免大型商場過于集中，導(dǎo)致重復(fù)經(jīng)營、定位雷同。因此，如何錯位經(jīng)營、特色經(jīng)營和個性化經(jīng)營，不僅關(guān)系到企業(yè)自身的存亡，也關(guān)系到能否發(fā)揮整體優(yōu)勢，共同發(fā)展的問題。
三、以人為本原則
商業(yè)街服務(wù)對象是人。所以商業(yè)街的規(guī)劃改造要體現(xiàn)以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺出發(fā)，滿足人們對城市環(huán)境空間多方位、多層次的需要；注意環(huán)境空間的組織和環(huán)境設(shè)施的安排；以人的視覺、觸覺以及由此引起的心理感受為參照，在功能、樣式、質(zhì)感、色彩等方面，強調(diào)精品意識，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境，突出景觀性、功能性和安全性。如在街道兩旁和建筑主體種植樹木花草或擺放盆栽，創(chuàng)造輕松、愜意的視覺效果。在功能方面，設(shè)置方便小巧的公用電話亭、美觀舒適的休閑座椅、干凈明亮的公共廁所、垃圾桶、統(tǒng)一管理、和諧協(xié)調(diào)的廣告設(shè)施和標(biāo)識系統(tǒng)，做到使用方便、造型美觀、制作精良。在街道出入口、上下臺階設(shè)施方面還要充分考慮殘疾人的特殊要求，以及環(huán)境保護(hù)、防火防災(zāi)、緊急疏散的要求等。同時還應(yīng)采用特殊的照明方式、特殊的地面鋪裝，使空間、建筑、景觀的設(shè)置布局渾然一體，并運用好導(dǎo)游圖、標(biāo)志牌、時鐘、噴泉、雕塑、小品景觀、象征物等人性化的配套設(shè)施，體現(xiàn)出以人為本的現(xiàn)代城市理念。
四、突出休閑功能的原則
改造前，顧客在泉城路上的逗留時間比較短，80%以上的消費者逗留時間不超過2個小時，逗留時間短的結(jié)果直接影響了泉城路的銷售額。如果消費者逗留時間更長，無疑會使商家贏得更多的銷售利潤。但是據(jù)測算，一般消費者連續(xù)逛街購物的疲勞時間最多為3小時，中老年顧客還要低于這個水平，要延長顧客逗留時間，主要依靠增加休閑、娛樂、餐飲等功能。因此，泉城路改造注重了商業(yè)街休閑功能的完善與改進(jìn)，處處為逛街的顧客提供休息、娛樂方便，增加商業(yè)步行街的活力。
五、體現(xiàn)現(xiàn)代化與保護(hù)發(fā)掘傳統(tǒng)文化相結(jié)合的原則
西門至省府前街燈光景觀區(qū)，突出其莊重典雅，恢弘大方的燈光效果，形成夜景序曲，體現(xiàn)濟(jì)南現(xiàn)代化大城市的一面。這一段通過各種美倫美煥的燈光設(shè)計，諸如玲瓏的街燈，巨幅廣告燈箱，閃爍的霓虹燈，漢白玉的綠化燈光實現(xiàn)。但是，作為泉城路上古老的街道――芙蓉街，原以具有古老特色的老商業(yè)街著稱，在充分開發(fā)其商業(yè)價值的同時，也應(yīng)該還原其特有深厚的傳統(tǒng)文化底蘊的本來面貌，展現(xiàn)其獨特魅力。將芙蓉街南部恢復(fù)成古文化一條街，整修現(xiàn)有的古建筑，恢復(fù)部分老字號；將芙蓉街北段改建成居民文化旅游一條街，對原有的街道，居民按照古色古香的傳統(tǒng)風(fēng)格進(jìn)行整修和改造，結(jié)合對民舍的整修，恢復(fù)泉池荷塘，小橋流水，栽植市樹市花，再現(xiàn)“古老泉城”的迷人風(fēng)貌，將府學(xué)之廟按照歷史原貌進(jìn)行恢復(fù)，向游人開放。既要展現(xiàn)其現(xiàn)代化大都市的風(fēng)采，更要保留老城原有的韻味，使古城的文化風(fēng)貌在源遠(yuǎn)流長。
六、重視城市作為旅游吸引物的功能，突出城市特色的原則
泉城路作為標(biāo)志性產(chǎn)物，它體現(xiàn)了泉城的人文精神。泉是濟(jì)南的靈魂也是濟(jì)南的驕傲。百年前劉鄂在《老殘游記》中對濟(jì)南“家家泉水，戶戶垂楊”的絕妙描寫，使?jié)厦麚P天下，成為聞名全國的泉城。所以，在關(guān)于泉城路的規(guī)劃實施中，突出泉水與柳樹的景觀文化價值。芙蓉街作為泉城路商業(yè)街的主題廣場，通過在芙蓉街設(shè)置老殘人物群雕及垂柳泉井等物景的設(shè)置，引導(dǎo)游人進(jìn)入芙蓉街及曲水亭街王府池子等傳統(tǒng)街區(qū)。根據(jù)沿街老房老院的格局分期整修開發(fā)，形成一條連接大明湖至泉城路的泉城老街精品旅游線路。對它的設(shè)計還輔以海螺形涌泉水池，泉水沿石階潺潺流動，撫過古城的石板，留下青青石板路上水痕劃過的印跡，綠地中心的水體是一個高出地面0.9米直徑15米的水池，柳樹倒影水中，魚兒自由自在地游動，生動而有趣，迸發(fā)著盎然生機，重現(xiàn)著當(dāng)年泉城的風(fēng)韻。
現(xiàn)代化商業(yè)物流體系是與國際化大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代商業(yè)體系的重要組成部分。為推進(jìn)北京市商業(yè)信息化、現(xiàn)代化進(jìn)程，加速連鎖、電子商務(wù)等網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)物流合理化，降低社會流通成本，并促進(jìn)城市環(huán)境改善、完善城市功能、提高城市綜合競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，特制定《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃(2002-2010年)》。
一、現(xiàn)狀
近年來，北京商業(yè)物流取得了長足的發(fā)展，在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)。
（一）倉儲設(shè)施形成一定規(guī)模
1998年底商業(yè)系統(tǒng)倉儲面積768萬平方米，廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對集中。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。物流服務(wù)設(shè)施水平也有所提高，部分企業(yè)包括跨國公司已投資興建大型物流服務(wù)設(shè)施，也有企業(yè)利用自己原有的設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)代化改造并提供第三方物流服務(wù)。
（二）交通運輸網(wǎng)絡(luò)初步形成
----道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具備良好的物流體系建設(shè)基礎(chǔ)
北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達(dá)”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡(luò)線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機場通達(dá)世界各地，海運毗鄰天津港。
----公路運輸占據(jù)絕對優(yōu)勢，貨物流向三分天下
2000年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運量的70%以上。
（三）物流企業(yè)迅速增加，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模
近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。
北京商業(yè)物流產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展較快，但物流管理水平與技術(shù)水平同國際先進(jìn)水平以及建設(shè)國際化大都市的要求相比還有較大差距，多數(shù)物流企業(yè)的專業(yè)化程度不高，工作效率低，成本高；許多倉庫設(shè)施落后，設(shè)備老化，約40%物流企業(yè)的信息化建設(shè)還是空白；由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，存在物流設(shè)施重復(fù)建設(shè)造成社會資源浪費的可能。
二、發(fā)展思路
（一）商業(yè)物流需求
商業(yè)物流的服務(wù)對象包括各種制造商、經(jīng)銷商、物流企業(yè)及最終消費者等，隨現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展，迫切需要提供現(xiàn)代物流服務(wù)。
1、商業(yè)布局的變化對物流提出了新的需求
“九五”以前，營業(yè)面積1萬平方米以上大型商場約有75％主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的47.4%；倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢越來越明顯，三環(huán)路以外占全市總數(shù)的80％。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。
2、商業(yè)物流逐步社會化，需要第三方物流服務(wù)
隨著商品流通規(guī)模的擴(kuò)大，部分企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到物流對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，為加速商品流轉(zhuǎn)、降低采購和分銷物流成本，迫切需要提供現(xiàn)代化第三方物流服務(wù)。
3、新型網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的發(fā)展，對物流水平提出了更高要求
作為“十五”時期北京商業(yè)發(fā)展重點的新型網(wǎng)絡(luò)商業(yè)，對物流有著高度依賴性。物流基礎(chǔ)設(shè)施的水平、物流條件的完備程度，對加快和推進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展起著決定性作用。
4、舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會
目前整個物流體系尚處于初級水平，舉辦2008年奧運會將對其起到催化劑的作用，促進(jìn)其盡快提升水平；加入WTO國外企業(yè)資本的進(jìn)入，不僅帶來產(chǎn)品、技術(shù)，同時也帶來高水平物流服務(wù)的需求。
（二）發(fā)展目標(biāo)
1、總目標(biāo)
2005年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的商業(yè)物流體系框架；2010年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。
2、基本指標(biāo)
----2005年物流成本(倉儲費用、庫存成本、運輸費用、管理費用)占GDP的比重從2000年的27%左右降低到20%以下；2010年降低到12%左右。
----2005年第三方物流業(yè)務(wù)比重從1999年的5%左右提高到10%；2010年進(jìn)一步提高到15%。
----2005年通過物流基地處理的物流業(yè)務(wù)量約為5000萬噸；2010年約為7200萬噸。
----2005年采用“貨架+叉車+托盤”的商業(yè)倉庫由1999年的40%左右提高到70%左右；2010年提高到90%。
----2005年50%的物流企業(yè)和100%的第三方物流企業(yè)通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等手段處理用戶的物流信息，60%的企業(yè)的內(nèi)部物流信息經(jīng)由計算機處理；2010年90%的企業(yè)用以上手段處理物流信息，100%的企業(yè)內(nèi)部物流信息采用計算機處理。
（三）規(guī)劃原則
1、適度超前
首都商業(yè)物流體系的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)綜合考慮近期和遠(yuǎn)期發(fā)展的需要，按照現(xiàn)代流通發(fā)展需求和發(fā)達(dá)城市物流發(fā)展水平制定物流發(fā)展目標(biāo)，遠(yuǎn)期以滿足加入WTO后吸引外資以及2008年奧運會需求為目標(biāo)，近期以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃的落實與調(diào)整以及制造業(yè)和流通業(yè)的發(fā)展對物流的需求為目標(biāo)，分階段實施，最終實現(xiàn)遠(yuǎn)期總目標(biāo)。
2、分布合理
物流基地、物流配送區(qū)在地域、規(guī)模、行業(yè)等方面的分布要滿足首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和首都城市總體規(guī)劃的要求，避免物流資源重復(fù)配置。
3、功能整合
充分利用現(xiàn)有倉儲設(shè)施，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代電子、信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，整合傳統(tǒng)儲運功能，推動物流基地和物流配送區(qū)的建設(shè)，倡導(dǎo)方便用戶的物流增值服務(wù)。
4、整體優(yōu)化
通過物流基地、物流配送區(qū)在布局、功能、業(yè)務(wù)方向等環(huán)節(jié)上的優(yōu)化，在城市總體范圍實現(xiàn)物流體系的高效運營。
三、規(guī)劃布局
商業(yè)物流以大型現(xiàn)代化物流基地為核心，物流基地與綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)共同構(gòu)成高效的物流網(wǎng)絡(luò)體系。到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區(qū)。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射全國乃至亞太地區(qū)的重要物流樞紐。為本市進(jìn)出貨物的集散和大型廠商在全國及亞太地區(qū)采購和分銷提供物流平臺。
2、選址
在房山閆村—豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺3處各規(guī)劃建設(shè)一個大型物流基地。
類型：
閆村—王佐物流基地----鐵路-公路貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國道和城市六環(huán)路。
馬駒橋物流基地----公路-海運國際貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環(huán)路。
天竺物流基地----航空-公路國際貨運樞紐型物流園區(qū)，主要依托首都機場、101國道和城市六環(huán)路。
3、規(guī)模
每個物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
----內(nèi)陸口岸功能。可設(shè)置海關(guān)、衛(wèi)檢、動植物檢疫檢驗機構(gòu)，為以北京為生產(chǎn)、加工基地或者最終銷售市場的制造商、分銷商提供儲存、保管、運輸、加工、貨代等服務(wù)。
----貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達(dá)的貨物，并進(jìn)行分揀、儲存，將本市發(fā)出貨物進(jìn)行集中，通過直接換裝方式向外發(fā)運。
----配送功能。通過物流基地內(nèi)的物流配送中心實施對客戶的商品配送服務(wù)。
----流通加工功能。包括商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等。
----商品檢驗。商品檢驗與養(yǎng)護(hù)等。
----物流信息服務(wù)。物流狀態(tài)查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關(guān)系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。
5、設(shè)施
規(guī)劃和建設(shè)完善的內(nèi)部市政基礎(chǔ)設(shè)施，道路交通與高速公路、城市快速路、鐵路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備。
物流基地建立先進(jìn)的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)，廣泛應(yīng)用計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等。
建立公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺。建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立北京物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標(biāo)與拍賣系統(tǒng)等。
在物流基地內(nèi)建設(shè)完善的生活、辦公、商品展示等輔助及配套設(shè)施。
（二）物流配送區(qū).
1、定位
城市基礎(chǔ)設(shè)施，覆蓋北京市及周邊地區(qū)的物流樞紐。為本市進(jìn)出貨物的集散和廠商在北京及周邊地區(qū)采購和分銷提供物流平臺；為進(jìn)行末端配送服務(wù)提供專業(yè)化的物流設(shè)施。
2、選址
（1）綜合性物流配送區(qū)
在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口4處各規(guī)劃建設(shè)一個綜合性物流配送區(qū)。
（2）專業(yè)性物流配送區(qū)
在海淀四道口、豐臺玉泉營、大紅門3處結(jié)合現(xiàn)有冷庫設(shè)施，各規(guī)劃建設(shè)一個專業(yè)冷鏈（食品）物流配送區(qū)；在朝陽洼里、來廣營、樓梓莊、管莊、青年路、百子灣、海淀清河、豐臺五里店、久敬莊、昌平馬池口等10處結(jié)合現(xiàn)有倉庫改造各規(guī)劃建設(shè)一個滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)。
3、規(guī)模
每個綜合性物流配送區(qū)占地20-50萬平方米；每個專業(yè)性物流配送區(qū)占地1—10萬平方米。
4、功能
貨物集散、配送、流通加工、商品檢驗、物流信息服務(wù)。個別進(jìn)出口業(yè)務(wù)量較大的物流配送區(qū)具有口岸功能。
四、實施步驟
（一）第一階段（2002-2005年）
按照國際先進(jìn)水平和現(xiàn)代化物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，重點進(jìn)行 “三地一港”即閆村-王佐、馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區(qū)（北京物流港）的開發(fā)建設(shè)和運營；加快完善其他物流配送區(qū)的功能調(diào)整和存量資源的整合。
組建物流開發(fā)公司，發(fā)展一批專業(yè)化的第三方物流配送公司；完成馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用，完成閆村—王佐物流基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完成50%的物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用。初步形成商業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)體系框架。
（二）第二階段（2006-2010年）
完成規(guī)劃確定的全部物流基地、物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用，形成高效、成熟的商業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平。
五、政策措施
（一）發(fā)展措施
商業(yè)物流體系的建設(shè)，應(yīng)采取“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場運作”的發(fā)展模式，相關(guān)政府部門應(yīng)按各自職責(zé)加強協(xié)調(diào)和管理，鼓勵社會投資參與物流設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)物流資源按照規(guī)劃合理布局和調(diào)整。
1、制定物流現(xiàn)代化推進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
參照國際、國內(nèi)先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，制定物流網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、智能化方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過托盤化率、條形碼、EDI、GPS、GIS等先進(jìn)手段應(yīng)用階段目標(biāo)的制定和推行，促進(jìn)無縫化連接，有效整合物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，提高物流網(wǎng)絡(luò)體系的運行效率。
2、公開物流建設(shè)指南
根據(jù)物流發(fā)展規(guī)劃及階段性目標(biāo), 向社會物流建設(shè)項目指南，提出有關(guān)項目建設(shè)規(guī)模、數(shù)量、功能、現(xiàn)代化水平等方面的基本要求，以引導(dǎo)社會投資合理配置。
3、建立物流設(shè)施開發(fā)運營的招標(biāo)制度
物流基地及部分重要物流配送區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營應(yīng)由物流管理部門采取公開招標(biāo)的方式，鼓勵國內(nèi)不同所有制投資者和外商投資企業(yè)以多種方式積極參與，以確保物流設(shè)施的開發(fā)和運營嚴(yán)格按照國際慣例和國際水準(zhǔn)操作。
4、實施市場化的重組調(diào)整
在存量物流資源整合過程中，要打破部門所有，倡導(dǎo)原隸屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯(lián)運、集裝箱運輸企業(yè)，完全按照市場經(jīng)濟(jì)的原則和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，形成專業(yè)物流經(jīng)營公司和專業(yè)冷鏈（食品）配送公司，促進(jìn)物流業(yè)內(nèi)部的整合。
5、組建物流開發(fā)（或運營）公司
組建物流開發(fā)公司，主要負(fù)責(zé)物流基地的一級開發(fā)和后續(xù)的招商引資，以專業(yè)化的運作，按照國際通行辦法，建設(shè)、管理、運營物流基地；整合現(xiàn)有物流資源，提升全市物流的組織化程度；在條件成熟的情況下，通過與國際知名物流企業(yè)的嫁接，引進(jìn)先進(jìn)的物流管理理念與技術(shù)，提升總體的經(jīng)營管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流園區(qū)政策
將物流基地與物流配送區(qū)明確為物流園區(qū)，參照科技園區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的政策建設(shè)物流園區(qū)，將其列為城市經(jīng)濟(jì)高效率運行的重點設(shè)施和政策試驗區(qū)。優(yōu)先吸收國際知名的物流企業(yè)、流通企業(yè)入園。
2、參照執(zhí)行工業(yè)外遷政策，鼓勵物流業(yè)的區(qū)域調(diào)整
為避免物流設(shè)施分散布局而造成城市土地功能區(qū)劃混亂，原倉儲、運輸及批發(fā)商業(yè)企業(yè)按照物流發(fā)展規(guī)劃外遷，應(yīng)參照《北京市調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)若干配套政策實施辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定，允許符合政府引導(dǎo)、積極遷入物流園區(qū)的企業(yè)（包括原物流企業(yè)、批發(fā)商業(yè)企業(yè)等）享受同工業(yè)企業(yè)一樣的外遷優(yōu)惠政策。
3、鼓勵外資進(jìn)入
在國家開放政策允許條件下，適時減少外商參與物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的限制，鼓勵世界著名物流企業(yè)以多種方式在物流技術(shù)、管理模式、服務(wù)體系、信息管理、人才培養(yǎng)等方面與北京市展開合作，確保北京市現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系按照國際水準(zhǔn)建設(shè)開發(fā)和運營。
4、安排“物流發(fā)展資金”
物流基地、物流配送區(qū)作為城市功能性基礎(chǔ)設(shè)施，具有一定公益性，所需的一次性投入較大。參照日本物流發(fā)展“助成金”制度，今后5年內(nèi)，由商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金中每年安排一定比例的資金作為“物流發(fā)展資金”，專項用于符合規(guī)劃的物流基地、物流配送區(qū)開發(fā)建設(shè)的貼息或擔(dān)保。
5、建立物流基地用地預(yù)留制度
規(guī)劃確定的物流基地用地，實行一定時期的預(yù)留制度。預(yù)留地保持啟動期的優(yōu)惠價格。
北京市商業(yè)委員會
得名于東晉，距今已2000多年，可謂歷史悠久。街（東段）東起靈應(yīng)橋，西至象山北路，全長約400米，地處象山北路、環(huán)湖路、民德路、疊山路之間，周邊有兩湖、畫苑、佑民寺、八一公園。這里交通十分便利，沿街居住人口稠密，人氣旺盛，臨街店面110家，主要業(yè)態(tài)有火鍋、餐飲、小吃、集貿(mào)市場、超市、干鮮果、美容美發(fā)等。
1、改造前街的整體布局。街東側(cè)100余米，是以經(jīng)營火鍋為主，火鍋在市的消費者當(dāng)中有相當(dāng)?shù)闹龋ㄎ堵槔薄⑶宓x鴦風(fēng)味火鍋，適應(yīng)各類口味的消費者。沿街房屋大部分是在1990年前后建成的，由于年久失修，沿街房屋都比較陳舊、墻面污濁比較嚴(yán)重，有礙市容觀瞻的亂搭、亂吊、亂掛、凸出墻體防盜窗等現(xiàn)象隨處可見，沿街招牌規(guī)格大小不一，五花八門，生意清淡，每當(dāng)夜幕降臨時，整條街顯得很蕭條，人行道坑洼不平，與市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市和花園城市建設(shè)的需要已不相適應(yīng)。
2、黨政領(lǐng)導(dǎo)的決策過程。2003年，區(qū)委、區(qū)政府將打造風(fēng)味小吃街列入工作重點。這是圍繞區(qū)委、區(qū)政府提出的“三產(chǎn)富區(qū)”、“商貿(mào)富區(qū)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，以發(fā)展區(qū)域性經(jīng)濟(jì)為主線的具體體現(xiàn)。根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，通過政府引導(dǎo)、社會響應(yīng)、商家參與，有效地凝聚了各方面力量。在以精品火鍋為龍頭，創(chuàng)新火鍋特色，引入地方各種知名小吃、燒烤，在此基礎(chǔ)上，逐步形成一條以火鍋為主，小吃為輔，以娛樂、文化休閑等多功能為一體的，多行業(yè)并存，聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)街。有利于做大、做特、做精、做強，并與其它商業(yè)街相輔相成、相得益彰；有利于商業(yè)街功能的完善和品位提升；有利于引導(dǎo)相關(guān)經(jīng)營的企業(yè)（業(yè)主）的集中，提高聚集效應(yīng)。
3、街改造后的整體情況。商業(yè)特色街的改造堅持政府、業(yè)主共同建設(shè)的原則，按照完善功能、整治拓新、加大宣傳、凝聚商氣的要求，對整條街進(jìn)行全面改造。建成后的風(fēng)味小吃一條街全長400米，形成了一條以火鍋特色為主，風(fēng)味小吃為輔，融娛樂、休閑為一體的一條商業(yè)特色街。總投入約270萬元，其中社會投資約120萬元，主要用于部分產(chǎn)權(quán)單位的立面改造、店堂、店面、招牌的裝修，下水道的改造和制作過街牌樓。政府投資約150萬元，主要是用于區(qū)屬單位住房立面改造，人行道、車行道、沿街下水道的改造，景觀燈的安裝。整個資金籌措采取政府為主，產(chǎn)權(quán)單位、商家、個人為輔的辦法，本著投資少、見效快的原則，由政府牽頭協(xié)調(diào)，確保資金全部用于該街的建設(shè)上，以達(dá)到商業(yè)街美化、亮化的目的。
改造建設(shè)的具體內(nèi)容包括沿街房屋立面的美化、亮化，人行道鋪設(shè)彩色地磚和花崗巖地板、改造下水道、新栽行道樹，車行道將不同程度拓寬。沿街招牌統(tǒng)一規(guī)劃、制作，安裝了新穎別致的景觀燈，制作造型新穎的過街牌樓。據(jù)統(tǒng)計，拆防盜窗（網(wǎng)）200余戶，粉刷沿街房屋立面約10000平方米，彩色地磚鋪設(shè)1800平方米，花崗巖石板800平方米，新的路沿石850米，新栽行道樹160余棵，鋪瀝青3000余平方米，安裝景觀燈55盞。
商業(yè)特色街的改造改善了政府在人民群眾中的形象，改善了整條街的經(jīng)營狀況，改善了周邊居民的居住環(huán)境。為進(jìn)一步規(guī)范管理，我們協(xié)調(diào)成立了業(yè)主委員會，調(diào)整了經(jīng)營結(jié)構(gòu)，如今，火鍋等風(fēng)味小吃餐飲店已由原來的8家增加到37家，日均營業(yè)額提高了200%以上，有效地聚集了人氣、商氣，促進(jìn)了風(fēng)味小吃一條街的繁榮與發(fā)展。
商業(yè)街商業(yè)布局
建設(shè)改造后的街，對乃至市的商業(yè)發(fā)展提供了一個模式，已成為領(lǐng)導(dǎo)思路的新特點、花園城市的新亮點、商業(yè)發(fā)展的新熱點，為下一步的發(fā)展起到了良好的示范和推動作用，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。
1、黨委政府高度重視，管理機構(gòu)已應(yīng)運而生
區(qū)委、區(qū)政府對全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分重視，并列入支柱產(chǎn)業(yè)之一。并提出要把建成“首善之區(qū)”，建成市的商貿(mào)中心，并對“三產(chǎn)興區(qū)，商貿(mào)富區(qū)”提出了優(yōu)惠的招商政策，制定了商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，使進(jìn)入的商業(yè)企業(yè)有穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境、良好的發(fā)展機遇和豐厚的經(jīng)濟(jì)回報，這是商業(yè)發(fā)展十分重要的條件，而且，相應(yīng)成立了街業(yè)主管理委員會，以求商家自主經(jīng)營、自主管理和自主決策，真正做到誠信守信經(jīng)營，隨著目標(biāo)和總體規(guī)劃的實施和逐步實現(xiàn)，將為發(fā)展提供政策、組織和規(guī)劃保障。
2、商家看重風(fēng)水寶地，廣大消費者紛至沓來
通過整條街的綜合改造，火鍋等特色行業(yè)將不斷發(fā)展壯大，部分業(yè)態(tài)將隨著市場的變化作相應(yīng)的調(diào)整，現(xiàn)代餐飲業(yè)，風(fēng)味小吃休閑娛樂行業(yè)，將集聚，進(jìn)行新的組合，并得到進(jìn)一步的發(fā)展。市正處于一個大發(fā)展、大建設(shè)的歷史時期，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，文明城市的創(chuàng)建，都為市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了一個巨大而廣闊的空間，街的建設(shè)，順應(yīng)了地區(qū)發(fā)展的趨勢，也為其自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展、壯大創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境。現(xiàn)在市民逐步喜歡吃火鍋，特別是年輕一族，對火鍋的風(fēng)味、特色和整條街的良好氛圍是情有獨鐘。區(qū)委、區(qū)政府打造火鍋街目的，就是提升火鍋街的品位，成為市第一條火鍋特色街，為廣大消費者提供一個安全、舒適、賞心悅目的餐飲、休閑環(huán)境，提供一個人們互相交往，感受都市繁榮和社會文明的人文氛圍，依靠各具特色的商業(yè)服務(wù)吸引更多的本地及外地來昌的游客。
3、地理位置優(yōu)勢明顯，已逐步形成聚集效應(yīng)
火鍋街的建成，為區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展逐步融入全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一大環(huán)境跨入了一大步。以周邊良好的自然資源為依托，構(gòu)筑現(xiàn)代服務(wù)餐飲業(yè)與具有深厚文化底蘊的風(fēng)景點完美結(jié)合。在精心培育和打造中，已明顯地提高了聚集效應(yīng)。以火鍋街為龍頭，形成適度規(guī)模，并向西發(fā)展，形成小吃專業(yè)街。東湖地處市的黃金地段，人氣旺、商氣濃，再加上交通條件的優(yōu)勢，而且是市的商貿(mào)中心，因此，有利于推動商業(yè)街的發(fā)展。
商業(yè)街發(fā)展思路
經(jīng)過有序引導(dǎo)，合理布局，歸行劃市，以現(xiàn)有的傳統(tǒng)行業(yè)布局為基礎(chǔ)，使已形成集餐飲、火鍋、小吃特色為一體的風(fēng)味小吃一條街，為了進(jìn)一步迎合消費者的需求，提高整條街的品位，還需在以下三個方面做工作。
1、提高層次。目前，市專業(yè)火鍋街還沒有，現(xiàn)在的火鍋店是檔次不高、層次不齊、特色單一，沒有形成規(guī)模經(jīng)營。隨著火鍋小吃專業(yè)街的建成，消費水平在提高，消費層次在擴(kuò)大，而且，針對不同消費層次，形成相應(yīng)的特色火鍋店。從發(fā)展趨勢看，以后將形成大眾化消費和較高品位消費的火鍋街，要不斷引入省內(nèi)外有競爭力和影響力的名店入駐，要在經(jīng)營規(guī)模、提高檔次和改善口味上下功夫，以適應(yīng)各類消費者和省內(nèi)外旅游者的消費需求。
關(guān)鍵詞： 中心商業(yè)區(qū)公共交通 改善 沈陽市太原街
Abstract: taking Shenyang city Taiyuan Street commercial district as an example, the central business district of public traffic improvement are studied theoretically, summarizes some countermeasures and methods for Taiyuan Street business district traffic improvement used in public. Based on the analysis of the business district status problem, starting from the overall traffic planning of Shenyang City, straighten out the relationship between the transportation system and the development of public transport, bus priority, and through the arrangement of public transport facilities, rational organization of bus line and other measures, put forward the strategies for the regional public transportation improvement and management.
Keywords: Taiyuan street Shenyang City Public Traffic Improvement Center Business District
D035.37
隨著中國城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市交通問題日趨凸顯。而中心商業(yè)區(qū)作為城市道路交通矛盾最突出的區(qū)域，其交通問題越來越引起人們的關(guān)注。對于大多數(shù)城市而言，交通擁擠主要是發(fā)生在中心城區(qū)。中心城區(qū)的交通質(zhì)量低，制約整個城市的交通質(zhì)量。從抓主要矛盾，解決主要問題的角度來看，把中心城區(qū)交通治理好了，就解決了整個城市的大部分交通問題。
而在中心商業(yè)區(qū)的交通問題中，公共交通問題尤為重要。目前我國公交優(yōu)先理論已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可，但在中心商業(yè)區(qū)范圍內(nèi)，公交問題較為復(fù)雜，不是簡單的優(yōu)先就能解決的。只有通過系統(tǒng)研究，綜合運用合理的規(guī)劃、有序的交通組織、科學(xué)的設(shè)計、有效的交通管理和明確的交通政策等手段，進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，才有可能使中心商業(yè)區(qū)的公交問題得到改善，進(jìn)而有效緩解是整個中心商業(yè)區(qū)的交通壓力，保證經(jīng)濟(jì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的效果。
本文在對商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀問題進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，理順交通系統(tǒng)和公交系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，合理組織公交流線，并布置公交設(shè)施，為該地區(qū)的公交環(huán)境改善和治理提出對策以及規(guī)劃方案。
1 太原街商業(yè)區(qū)公交現(xiàn)狀研究
1.1太原街地區(qū)公共交通區(qū)位情況分析
太原街位于沈陽市中心城區(qū)，是沈陽市兩大中心商業(yè)步行街之一，這里集聚了多座大型商場、賓館酒店，是集商務(wù)、購物、娛樂等多功能多元素的生活文化娛樂中心。
在空間布局上，太原街毗鄰沈陽站，太原街商貿(mào)圈與沈陽站對外交通用地緊密相連。沈陽站是沈陽市重要的公路、鐵路對外交通運輸樞紐，而太原街是沈陽市重要的商業(yè)街區(qū)，在規(guī)劃中，軌道線網(wǎng)也經(jīng)過太原街地區(qū)，這些都造成太原街地區(qū)交通情況復(fù)雜。加之地理位置需要和城市內(nèi)外交通結(jié)合的要求，此地區(qū)也是沈陽市最重要的大型公交樞紐站之一。
1.2 太原街地區(qū)公交客流特征
按照沈陽市居民出行方式結(jié)構(gòu)比例10%判斷，太原街地區(qū)平均日客流量34.3萬人次，則公交平均日客流量則是3.43萬人次。高峰時間為19：30左右，在高峰時間內(nèi)，中華路的公交到達(dá)量為1.8萬人次，太原街的公交到達(dá)量為3.06萬人次，勝利大街的公交到達(dá)量為1.16萬人次，三條主要道路的公交到達(dá)量為6.02萬人次，離開量為5.30萬人次。由此看來，太原街地區(qū)是公交客流的主要聚集地區(qū)。
根據(jù)調(diào)查，經(jīng)過太原街地區(qū)的公交線路有49條，其中有15條線路起始站在
沈陽站，4條線路起始站在太原街地區(qū)。這40多條線路連接到沈陽市的東西南北
各個地區(qū)，西到張士開發(fā)區(qū)、沙嶺，東到大東居住區(qū)，北到道義開發(fā)區(qū)、新城子，南到渾南開發(fā)新區(qū)。可以看出，太原街地區(qū)是重要的公交節(jié)點。加之沈陽站地區(qū)
的公交樞紐站，更使太原街地區(qū)的交通在全市公共交通中起到了重要作用。
由此看來，太原街地區(qū)公共交通具有客流量大、公交線路多、車輛繁雜、路面狀況復(fù)雜等交通特性。
1.3 現(xiàn)狀公交問題分析
1.3.1 公交首末站占用道路用地
由于民族街和北二馬路兩側(cè)沒有場站用地，所以車輛只能停靠在路邊。民族南街路面作為公交停車場，一般在此停5-6輛公交車，雖然此路段機動車交通量較小，但在核心區(qū)占用道路用地作為場站用地極大的浪費了資源。
1.3.2 線路走向不合理
由于中華路是人流集中地區(qū)，多條公交線路繞行到此處，造成線路設(shè)置重復(fù)，增加了中華路的交通壓力。個別線路車輛在這一地區(qū)的上下客不多，由于線路的重復(fù)設(shè)置，不但占用了過多的道路資源，而且增加了這一地區(qū)的交通壓力。是造成中華路交通堵塞的原因之一。
車輛線路繞行至中華路，線路繞行到中華路反而降低了本地區(qū)的公交線網(wǎng)密度，另外對于太原街的南北向發(fā)展也不利。公交運行性質(zhì)是點狀性質(zhì)而不是線狀性質(zhì)，公交依靠點來構(gòu)成線，對于公交的點的特質(zhì)體現(xiàn)不出，過于集中在同一條道路上的公交線路連接的點要少。根據(jù)太原街現(xiàn)狀公交線路走向，根據(jù)太原街地區(qū)的業(yè)態(tài)分布，共有10個主要節(jié)點，現(xiàn)狀公交線路通過了8個節(jié)點。調(diào)整的線路填補了2個節(jié)點，使太原街地區(qū)的公交線網(wǎng)的服務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。公交的服務(wù)半徑一般在350米，太原街中心地區(qū)東西長800米，南北長接近2000米，按照服務(wù)半徑及客流主方向，此地區(qū)應(yīng)該設(shè)站。先選擇出主要的客流集散點，按集散點設(shè)站。再根據(jù)客流主方向?qū)⑦@些集散點聯(lián)合起來形成線路，再形成網(wǎng)絡(luò)，最后對網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行優(yōu)化。太原街地區(qū)主客流方向在中華路，每天客流量為34.3萬人次。因此線路集中于中華路是依據(jù)客流主方向而決定的。
1.3.3 中華路上公交站點設(shè)置無序
在進(jìn)行大型商業(yè)專業(yè)市場項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。
1、商業(yè)方案設(shè)計
商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過 市調(diào)對項目進(jìn)行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：
在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。
大型商業(yè)專業(yè)市場項目的可行性研究要以項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。
定位是項目入市的第一步。項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進(jìn)行定位：
a.項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。
b.項目功能定位——明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。
c.項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。
d.項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標(biāo)消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā) 展，歸根結(jié)底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。
2、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是專業(yè)市場項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。
在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：
1）城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。
2）城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。
3）項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4）商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機構(gòu)的個性需求設(shè)計。
項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)配合以提供保障。
3、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計
在完成了項目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)入第二個設(shè)計階段，第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。
商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、室內(nèi)公共區(qū)域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。
4、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計
商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、綠化景觀設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。
5、二次商業(yè)裝飾設(shè)計
二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下：
服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。
導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。
店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。
6、商業(yè)管理模式設(shè)計
完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。
商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、
制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下：
組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。
制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。
流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。
7、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計
品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進(jìn)行的，解決項目提供什么服務(wù)的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。
品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標(biāo)品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標(biāo)品牌計劃；其二，目標(biāo)品牌退換計劃；其三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標(biāo)品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科 學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。
