時間：2023-05-29 17:50:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司開發計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產 財務管理 風險防范與控制 研究
一、前言
房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。
三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現象
當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃
我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。
（三）公司資產結構不完善
我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產公司的財務資金管理
我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。
（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。
（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。
（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。
（作者單位為中垠地產有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]
參考文獻
[1] 劉玉勉，姜發根.安徽中小公司法律風險防范機制研究[J].合肥學院學報（社會科學版），2015，03（8）：51-56.
[2] 馮戈利，秦現生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產力研究，2015，05（8）：133-136.
關鍵詞:國有企業 房地產公司 管理模式
隨著我國改革開放的逐步深入,特別是正式加入WTO以后,我國房地產企業迎來了前所未有的發展機遇,同時也面臨了嚴峻的考驗。國有企業房地產公司作為我國房地產行業的“領頭羊”,其承擔了地產開發、土地儲備、工程建設等基本職能,是衡量我國房地產行業整體發展水平的重要企業組織模式。另外,國有企業房地產公司能否迅速實現與全球經濟形勢接軌,并且在最短的時間內融入到世界金融體系中,關鍵在于企業是否可以適時做出科學、合理的管理策略調整。
■一、國有企業房地產公司管理的基本內容
國有企業房地產公司是我國房地產行業中重要的國有經濟組織模式,其具有資金雄厚、政策優惠、組織健全等管理優勢。與其他地產企業相比,國有企業房地產公司的管理中更加突出對于國家各項方針、政策的貫徹和執行,管理模式中受國家相關部門的監督和指導性更強。
(一)發展戰略管理
國有企業房地產公司的發展戰略管理是建立于國家政策指引的基礎上,并依托國家對地產行業實行宏觀調控的相關扶持策略。國有企業房地產公司的發展戰略管理必須堅持長期性、品牌性、政策性、科學性等基本原則,并且自覺接受國家相關部門的監督和管理。發展戰略是企業總體發展目標的主要表現之一,其屬于決策與計劃的范疇,也是企業現代化管理的首要任務。國有企業房地產公司實施發展戰略的實際效果,將直接關系到企業管理模式的革新與完善,以及經營業績提升等重大問題。因此,在社會主義市場經濟環境中,國有企業房地產公司管理者應在充分利用現有資源的條件下,把握好企業管理中部分與整體之間的關系,把企業活動的各個部分綜合為一個可行的均衡計劃,進而實現企業的長期、穩定、和諧發展。
(二)資金運作管理
在國有企業房地產公司的日常管理項目中,資金運作管理占據極為重要的地位和作用。國有企業房地產公司的運作資金主要有國家財政部門直接調配和自籌資金兩種形式。作為國內重要的資金密集性行業,國有企業房地產公司在資本規模、資金運作上的管理優勢十分明顯,管理基礎也較為牢固。在國有企業房地產公司進行重大項目的開發中,一定要充分考慮資金運作鏈條中是否存在弊端與問題,而且對于各類有可能出現的經營風險作出合理的分析,盡量將資金運作管理的風險控制在合理范圍內。
(三)土地獲取管理
土地獲取管理是國有企業房地產公司經營管理的核心內容之一,也是決定企業發展前景及趨勢的重要基礎。國有企業房地產公司對于土地獲取進行管理中,如何通過政策的指引和扶持,逐漸成為企業經營管理中最為關鍵的能力表現。但是隨著國內房地產市場經營環境的規范化發展,以及國家對于土地轉讓制度改革步伐的日漸加快,公平、合理的房地產土地轉讓環境已經基本構建。因此,國有企業房地產公司要充分發揮雄厚的經濟實力優勢,在國家政策允許的條件下,適時加大國有土地資源的儲備量,進而有效降低土地獲得及開發成本。
■二、國有企業房地產公司管理模式中存在的問題
面對充滿挑戰的全新市場經濟和經營環境,國有企業房地產公司管理模式的建設要掌握科學、合理、有效的方法,這樣才能保證所實行的管理模式具有鮮明的時代意義和實用價值。國有企業房地產公司管理模式的構建中,一定要結合市場發展規律和社會主義市場經濟格局的具體要求,進而逐步解決現實中存在的弊端與問題。
(一)內部管理基礎薄弱
國有企業房地產公司是國內一種新興的企業組織模式,其僅有幾十年的發展歷史,在企業管理模式的構建與發展中,國有企業房地產公司也面臨了經營及效益方面的嚴峻挑戰,所以部分企業管理者將管理重點集中于房地產的開發和銷售環節,而內部理管理則處于相對薄弱的地位。國有企業房地產公司在內部管理基礎的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企業的管理者片面認為加強成本、會計、內部牽制等管理內容,即可實現企業的管理建立于牢固的基礎之上,這種觀點是不符合市場發展規律的,對于企業長遠發展也造成了嚴重的阻礙。
(二)管理結構不完善
我國國有企業房地產公司現行的管理結構以開發、經營、銷售、財務等基本組織框架為主,但是由于人力資本、組織機構等構建中矛盾性的客觀存在,企業管理結構不完善的問題仍然亟待解決。目前,國有企業房地產公司的管理結構多是借鑒其他國有企業,而缺乏對于地產行業中企業經營、發展、管理的特性而有針對性的進行改革與完善。另外,由于國有企業房地產公司的管理者多為行政級別較高的領導,其在經營決策及事務管理中一旦出現“武斷專行”的失誤,會給企業帶來極大的傷害,進而導致企業管理結構難以得到科學的完善。
■三、加強國有企業房地產公司管理的途徑與方法
國有企業房地產公司在形成與發展過程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客觀因素的影響與限制,企業往往難以形成一套科學的經營管理模式,依據其制定的各項控制制度自然存在諸多的不合理性。因此,在國有企業房地產公司管理模式的建設中,企業管理者要堅持“推陳出新”的方法,逐步制定和出臺更具科學性、合理性的管理制度。
(一)提高風險意識和加強風險管理
在面對國際金融危機,以及國內經濟持續調整的雙重壓力下,國有企業房地產公司面臨更多的不確定性和風險,而大多數產企業因缺少風險管理理念,而尚未建立起完善的風險管理體系,從而缺乏相應的抗擊風險的能力。因此,國有企業房地產公司在管理模式的完善中,企業的管理層必須提高風險意識,樹立風險管理理念。
(二)逐步完善企業內部管理流程
國有企業房地產公司在內部機構設置上,應當結合自身業務特點和內部管控的要求,逐步明確各部門的職責權限,將權利與責任落實到各具體部門。國有企業房地產公司在內部管理流程的完善中,要逐步制定規范的業務流程管理制度,并編制內部管理手冊,明確內部機構設置、崗位職責、業務流程等情況,使企業上下有據可依。另外,國有企業房地產公司在加強管理的過程中,還要注重各項規章制度的補充與完善。國有企業房地產公司規章制度包括:財務管理制度、人力資源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、資本動作制度、風險控制制度、項目管理制度、營銷制度等多方面的內容,企業管理者要對于不完善的地方進行適當的補充,對于缺乏可操作性和執行價值的規章制度作出有針對性的完善。
(三)實現品牌市場多元化,降低企業經營風險
我國現行的社會主義市場經濟體制下,品牌市場多元化主要是指:企業通過自身品牌戰略的制定與完善,在現代商品市場中逐步樹立牢固的地位和強有力的競爭水平,進而全面實現企業品牌市場的多元化發展。目前,國有企業房地產公司品牌戰略的實施中,往往局限于某一區域或特定行業,這是不符合企業長期發展目標制定和實現的。因此,國有企業房地產公司在確定品牌市場目標時,一定要堅持多元化的品牌經營原則,將企業運作資金有效應用于多個行業的品牌建設中,當某一行業發展受挫時,其他行業的品牌尚有一定的發展空間和足夠的資金,不至于企業的經營風險全系于某一品牌市場目標上,進而實現降低企業經營風險的目標。
四、結束語
在我國社會主義經濟體制的構建與發展中,房地產行業始終處于高速發展的地位。國有企業房地產公司是國有經濟的重要組織模式,也是推進國民經濟發展的重要基礎。因此,在國有企業房地產公司管理模式的研究中,不但要注重企業經營能力的提升,而且要適時加強企業自身管理能力的提高,進而實現其在市場環境中的穩定、科學、和諧發展。
參考文獻:
[1]尚明軒,康寶林. 國有房地產企業內部控制體系建設的幾點思考 [J].湖南財經高等專科學校學報.2008,(4).P31-33
[2]孫麗穎. 國有房地產企業經營管理――新時期發展理念與模式 [J].經濟述評.2008,(8).P20-21
[3]韓思功,趙成平. 國有地產企業在舊城改造工程中抓機遇求發展 [J].北京市經濟管理干部學院學報.2009.(5).P44-45
[4]趙魯杰,錢文. 公司治理理論指導下的國有房地產企業改制研究 [J].合作經濟與科技.2009,(10).P38-39
關鍵詞：房地產企業 資金 合同 成本 稅務籌劃
房地產行業在經歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產行業發展的相關政策，但要想繼續收獲高額利潤已經不可能，如何在現有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產企業需解決的棘手問題。筆者現就所服務的某鋼城房地產開發公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。
房地產開發企業投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從以下四點著手：
一、加強資金管理
1、房地產企業從項目前期調研到產品開發至可預售狀態歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數量較大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。某鋼城房地產開發公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續向銀行爭取項目開發貸款。
2、資金是房地產開發企業的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協助各業務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據資金計劃進行付款。合同付款環節是房地產公司最重要的資金管理環節，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經理審核簽字，經財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執行合同規定，經得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。
二、加強合同管理
合同管理是房地產開發企業財務管理的又一重要環節。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產公司各項目用款的依據。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、高效化、合理化。
三、加強成本管理
1、成本核算既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發生的前期可行性研究費、規劃設計費、工程開發成本、開發間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發原始投入起到項目竣工止），并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、凈現值指數、動態投資回收期等指標。
該公司非常重視基礎數據的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要求員工既從自身做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。
2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區分開發成本和開發費用，否則將帶來經營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻。
四、提高財務人員素質
鑒于房地產企業財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業財務知識，同時也要學習相關知識內容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經常對財務人員進行業務培訓和職業道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。
五、加強稅務籌劃
1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產公司可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
2、相關借款利息的籌劃
由于該房地產公司的開發資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發完工之后發生的利息費用，通過按轉讓房地產項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。
3、銷售房產時的稅收籌劃
該房產公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。
4、遞延納稅時間
一、巧妙用土地增值稅稅收優惠政策降低稅率進行籌劃
按照現行《土地增值稅稅法》規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但稅法規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產開發企業如果既建造普通住宅，又搞其他房地產開發，分別核算與不分別核算，其稅收負擔會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分別核算的情況下，若能把普通標準住宅的增值額控制在可扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，以減輕土地增值稅稅負。
［案例1］江宇房地產開發公司2013年商品房銷售收入為6億元，其中普通住宅銷售額為4億元，豪華住宅的銷售額為2億元。按現行稅法規定可扣除的項目金額為4.4億元，其中普通住宅可扣除項目金額為3.2億元，豪華住宅可扣除項目金額為1.2億元。
［案例分析］分別核算與不分別核算稅負孰輕孰重的問題。在不分別核算的情況下，該公司應繳納土地增值稅的情況為：企業在籌辦期間只有支出沒有收入的客觀實際給予按比例扣除招待費的特殊優惠政策，但是企業必須正確核算不允許扣除的40%部分，待允許扣除時記入當期的“管理費用籌辦費——招待費（40%部分）”，在年度所得稅匯算清繳時調增應納稅所得額，因此，在對籌辦期招待費核算上要分60%和40%兩個子目進行：在執行一次性扣除的方法下，支付業務招待費時：借：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：銀行存款在開始生產經營時的會計分錄為：借：管理費用——籌辦費——招待費（60%部分）管理費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）在年度所得稅匯算清繳時，將40%部分調增應納稅所得額。采取3年分次扣除的方法下，發生業務招待費時：借：長期待攤費用——籌辦期間招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦期間招待費（40%部分）貸：銀行存款結轉到“長期待攤費用——籌辦費”時：借：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦期間招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦期間招待費（40%部分）在開始生產經營年度結轉到“管理費用——籌辦費”扣除時：借：管理費用——籌辦費——招待費（60%部分）管理費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）最后，在年度所得稅匯算清繳時將40%部分，調增應納稅所得額。取得的財政性資金，可結轉到開始生產經營的年度記入收入總額。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,適用第一檔稅率30%土地增值稅=（6-4.4）×30%=0.48（億元）在實行分別核算的情況下，該公司應繳納土地增值稅為：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，適用第一檔稅率30%普通住宅的土地增值稅=（4-3.2）×30%=0.24（億元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數5%。豪宅土地增值稅=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（億元）土地增值稅合計=0.24+0.26=0.5（億元）
由上面計算得出，實行分別核算比不實行分別核算的情況下多繳土地增值稅200萬元。因此，在進行納稅籌劃時，要注意籌劃的特點。如果該筆應稅業務在不分別核算的情況下，其土地增值稅的稅額少于各筆業務分別核算的應納稅之和，此時，可以選擇不分別核算增值額。
二、通過增加可扣除項目金額降低稅率進行籌劃
假定案例1中其他條件不變，江宇房地產開發公司想辦法使普通住宅可抵扣項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%。設普通住宅可抵扣項目為A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（億元）也就是說，該房地產開發公司若能想辦法把普通住宅的可扣除項目增加0.1332億元，即可免交普通住宅的土地土地增值稅。因此，該公司應繳的土地增值稅僅為豪華住宅所繳納的0.26億元，比上述所計算的不分別核算少繳納0.22億元，比分別核算少繳納0.24億元。應該指出，若可扣除項目金額的增加難以實現，江宇房地產公司可以改變策略，從普通住宅的銷售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為3.2億元，另普通住宅銷售收入為B，要使土地增值稅稅率為20%，則有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（億元）即該公司降低普通住宅的銷售收入為0.16億元（4-3.84），則僅需就豪華住宅繳納土地增值稅0.26億元，節省了普通住宅的稅金0.24億元，與減少的收入0.16億元相比節省了0.08億元。同時，由于降低了普通住宅的售價，房屋也更好銷售，企業所得稅等計稅依據也會隨之減少。
三、通過均衡申報各地房地產價格降低稅率進行籌劃
當前，在房地產行業中，通常同一家房地產公司的房地產有不同的檔次，其品味、市場定位不盡相同，既有低價格的普通標準住房，又有中檔住宅、寫字樓，還有高檔住宅、別墅和寫字樓；不同地方或地區的開發成本比例因物價或其他原因也不盡相同，這就會引發有些房屋開發出來銷售后增值率較高，而有的房屋銷售后的增值率較低，各類房地產的增值額和增值率都不盡相同。房地產的增值額和增值率，是計算銷售不動產業務應納土地增值稅的主要依據，而土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值率越大，使用稅率越高。在實行超率累進稅率制度下，納稅的原則是應盡量避免太高稅率的出現，以盡可能避免過高增值率的出現，否則就會加重房地產企業的稅收負擔。因此，為了降低土地增值稅稅負，房地產企業可以采取不逐項單獨核算的方法，將價格不同的房地產項目銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅率；或者對各個開發項目的開發成本進行必要的調整，使得某些開發業務的增值率有所下降，以節省土地增值稅款。
［案例2］正恒房地產公司2013年同時開發4個房地產項目，項目1為安居工程住房，可扣除項目為4000萬元，營業收入5000萬元；項目2為普通住宅，可扣除項目5000萬元，營業收入7800萬元；項目3為別墅住宅，可扣除項目為6000萬元，營業收入為16000萬元；項目4為寫字樓，可扣除項目12000萬元，營業收入40000萬元，可扣除項目總和為27000萬元，營業收入總和為68800萬元。分別對這4項工程應納的土地增值稅進行計算。項目1：增值額=5000-4000=1000（萬元）增值率=1000÷4000×100%=25%，適用第一檔稅率30%。應納土地增值稅=1000×30%=300（萬元）項目2：增值額=7800-5000=2800（萬元）增值率=2800÷5000×100%=56%，適用第二檔稅率40%。速算扣除系數5%。應納土地增值稅=2800×40%-5000×5%=870（萬元）項目3：增值額=16000-6000=10000（萬元）增值率=10000÷6000×100%=167%，適用第三檔稅率50%，速算扣除系數15%。應納土地增值稅=1000×50%-6000×15%=4100（萬元）項目4：增值額=40000-12000=28000（萬元）增值率=28000÷12000×100%=233%，適用第四檔稅率60%，速算扣除系數35%。應納土地增值稅=28000×60%-12000×35%=12600（萬元）應納土地增值稅合計=300+870+4100+12600=17870（萬元）
［案例分析］正恒房地產公司為了減輕稅負，對上述經濟行為進行重新安排，將項目1的營業收入核算為4700萬元，可扣除項目仍為4000萬元；將項目2、3、4合并核算，可扣除項目共為23000萬元，營業收入64100萬元。再對這些房地產項目應納土地增值稅進行計算。項目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率沒有超過20%，可免土地增值稅。合并后項目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，適用第三檔稅率50%。速算扣除系數15%。土地增值稅=41100×50%-23000×15%=17100（萬元）正恒房地產公司應納土地增值稅總額為17100萬元，較納稅籌劃前，該公司稅負得到了有效降低。可見，平均費用分攤是抵消土地增值額、減輕土地增值稅稅負的理想選擇。只要生產經營不是短期行為，而是長期從事房地產開發業務，那么將一定時期內所發生的各項房地產開發成本進行最大限度的平均分攤，就不會出現某處或某段時期土地增值率過高的現象，從而有效地減輕土地增值稅稅負。
四、通過增加流轉環節直接降低土地增值稅率進行籌劃
土地增值稅適用超率累進稅率，增值率越高，所適用的稅率越高，稅收負擔越重。對于土地增值率較高的房地產開發項目，房地產公司應設法降低其增值率和適用稅率，而增加流轉環節是降低土地增值率和適用稅率，減輕土地增值稅稅收負擔的有效途徑之一。
［案例3］紅日房地產公司于2008年以1000萬元的價格取得一塊土地，但一直未對土地進行開發。2013年該土地的公允價值已經增值到4000萬元。紅日房地產公司決定于2013年8月開始在該土地開發商品房（普通住房）。經測算，預計商品房銷售收入約為11000萬元，房地產開發成本3146萬元，當地政府規定房地產開發費用按土地使用權支付額和開發成本金額的10%計算，有關稅費610萬元。可在企業所得稅前扣除的成本稅費為6700萬元（不含土地增值稅）。當地契稅稅率為3%。
［案例分析］開發前，紅日房地產公司財務部門會同營銷、工程、公司發展部門對其有關收益和稅費進行了預測。應繳納的有關稅費如下:土地使用權支付額和開發成本合計為4146萬元（1000+3146），開發費用為4146×10%=414.6（萬元），有關稅費為710萬元，允許加計扣除費用為4146×20%=829.2（萬元）。土地增值稅可扣除金額=4146+414.6+710+829.2=6099.8（萬元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數5%。土地增值稅=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（萬元）企業所得稅=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（萬元）各項稅負合計=610+1655.8+661.05=2926.85（萬元）可見，該項目尚存在部分所得稅前和土地增值稅前不得扣除的成本費用。考慮到這些因素，紅日房地產開發項目的稅后收益將更少。紅日房地產公司決策層提出，可否通過增加幾次土地增值稅轉讓的流轉環節，降低每次流轉的土地增值率，從而減輕稅收負擔呢？紅日房地產公司財務部門會同公司發展部門經認真研討，提出了一個籌劃方案：以土地投資公司再回購。
在開發土地之前，紅日房地產公司將該土地作價4000萬元投資成立江宇公司，然后再由紅日房地產公司吸收合并江宇公司，最后再開發商品房對外銷售。投資環節、合并環節以及商品房銷售應負擔的相關稅費如下：投資環節。紅日房地產公司以土地投資成立公司，不需要繳納營業稅。按現行稅法規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅（財稅［2002］191號）。紅日房地產公司以土地對外投資免征土地增值稅。按現行稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅（財稅［1995］48號）。紅日房地產公司以土地對外投資應負擔的企業所得稅為=75萬元［（4000-1000）×25％］。按相關稅法規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售相關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確定資產轉讓所得或損失（國稅［2000］118號）。江宇公司接受土地投資應繳納契稅為120萬元（4000×3％）。根據《企業會計制度》的規定，江宇公司應當按照土地的公允價值和契稅確認其入賬價值（財會［2000］25號），即土地入賬價值為4000+120=4120（萬元）。
合并環節。關于企業所得稅：紅日房地產公司吸收合并江宇公司時，因為江宇公司資產未發生增值，所以對兩個公司均不會產生企業所得稅負擔。紅日房地產公司吸收合并江宇公司后，該土地的入賬價值仍為4120萬元。紅日房地產公司吸收合并江宇公司可免征契稅。按有關稅法規定，兩個或兩個以上對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅（財稅［2003］184號、財稅［2006］41號）。商品房銷售環節。紅日房地產公司吸收合并江宇公司后，才實施商品房開發和銷售，因而商品房銷售環節的稅收負擔，全部由紅日房地產公司承擔。紅日房地產公司不用繳納土地增值稅。房地產公司吸收合并江宇公司后，土地使用權成本從1000萬元增加到4120萬元。假定開發成本不變，由于商品房銷售收入不變，有關稅費也沒有變化；開發費用和加計扣除費用仍按照土地使用權支付額和開發成本金額的10%和20%計算。土地增值稅可扣除項目金額，具體包含了土地使用權支付額和開發成本，合計7266萬元（4120+3146），開發費用726.6萬元（7266×10%），有關稅費305萬元，允許加計扣除費用（7266×20%）=1453.2（萬元）。土地增值稅可扣除額=7266+726.6+610+1453.2≈10056（萬元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值稅可免征。紅日房地產公司應承擔企業所得稅負擔。因為土地使用權成本從1000萬元增加到4120萬元，增加了3120萬元（4120-1000）,紅日房地產公司可在企業所得稅前扣除，成本費用應該在6700萬元的基礎上增加3120萬元。該公司企業所得稅=（11000-6700-3120）×25%=295（萬元）納稅籌劃后比納稅籌劃前少負擔增值稅1700萬元，但契稅負擔增加了120萬元，企業所得稅增加了427萬元，即總體稅負下降了1153萬元（1700-120-427）。
關鍵詞：房地產企業；投資估算；管理控制
中圖分類號：F275
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。
5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。
二、房地產項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。
（二）管理表格編制及動態更新
嚴控投資買地流程
身在商場，不進則退。對房地產公司而言，掌握了土地與項目，就掌握了未來。所以，投資買地是房地產公司經營的永恒主題。
不過，盡管未來發展需要依托土地與項目，但在目前房地產調整期也須考慮自身的資金情況，在對中短期市場進行合理判斷的基礎上量力而行。其實，這種買地擴張的謹慎性已經開始逐漸顯露。
相關媒體報道，據不完全統計，全國20個大中城市自2008年至今已有超過120幅土地流拍、流標或未成交；而截至今年4月底的統計數據顯示，自去年10月起的半年內，全國范圍內的土地流拍數量也不過40幅。可見，在過去5個月間，全國各城市的土地流拍數量呈激增態勢。另外，據國土資源部下屬全國地價監測中心的統計數據顯示，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數的10%。
確保公司健康運營
確保公司健康運營需要培養一種整體觀、協調觀，即在相關指標上保持一種內在的均衡。
房地產公司的運營是方方面面的，反映在財務指標上，既有業績方面的營業收入、凈利潤相關比率，也有資金方面的凈負債率、貨幣資產比等。相關指標上的均衡狀態往往反映著公司運營的有序進行，所以，這成為CFO管理的一種切入點。在考查房地產公司相關指標時，需要關注其商業模式下的財務特質，并在此基礎上進行分析，方能得出正確、理性的結論。
比如，在2008年上半年房地產市場進入調整期之時，主流房地產上市公司中報的營業收入與凈利潤同比增長情況卻依舊喜人，其中的一個重要原因就是房地產公司的業績慣性。這種業績慣性決定于房地產公司特有的商業模式，即“蓋房子賣房子”需要時間較長，進而導致預收售樓款在先，銷售收入與利潤的確認在后，從而使業績反映存在一定程度的滯后性。只有把握這種房地產公司獨特的商業模式，以及由此決定的財務特質，才能對公司財報進行精準的分析，進而科學地把握其未來變化的趨勢。
保持持續融資能力
持續融資需要考慮在不同的宏觀經濟形勢下，選擇高效、低成本、適合自身的方式。
比如，在2008年A股市場熊市的環境中，債券市場一枝獨秀。3月份以來，金地集團、保利地產、新湖中寶（600208）、北辰實業、中糧地產（112004）與萬科共六家房企分別發行12億元、43億元、14億元、17億元、12億元和59億元的公司債，公司債發行總規模達到157億元，成為公司債券二級市場上第二大權重行業（相關統計數據見下表）。
持續融資不僅關系到存量資產的價值釋放，也涉及到增量資產的取得，甚至還可以進行負債結構的調整，用低利率負債替換高利率負債，從而節省利息支出。同時，各項金融工具的逐漸發展也為房地產公司的精致運作提供了必要條件。
關鍵詞：中南房地產；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業也加入到房地產行業中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業的宏觀調控，銀行業對房地產企業的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業尤其是民營房地產企業只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業健康長久發展。在我國資本市場中，企業IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業更是難上加難，不少民營企業為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業提供相關建議。
二、中南房地產借殼上市的背景
（一）中南房地產公司借殼動因
（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業。公司擁有八家房地產開發子公司，并控股一家物流管理企業和一家建筑施工企業，該公司開發了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發與銷售、物業管理和工程承包為主營業務，在江蘇省房地產行業中首屈一指。在企業借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產公司總資產一直持續快速發展，但其資產負債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發展勢頭較好，但在房地產行業中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發。對民營企業而言，要想規避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業的發展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業資產的證券化，還能調動企業員工參與管理的積極性，分散企業的經營風險。三是加快企業發展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業資本規模，增加企業融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業的經營行為，提高企業的知名度，帶來企業品牌的增值，繼而保證了企業的經營實力，有利于拓展企業的全國性業務實現經營的協同性。因此對民營房地產企業來說，借殼上市可以實現企業跨越式發展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業整體經營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業務，為了避免形成同業競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業的優勢資源，即能有效整合業務資源，又能提升集團的核心競爭力。
三、中南房地產借殼上市效應分析
（一）對上市公司的效應
（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變為4%，中南房地產公司新增加73%的股權。
（2）改變了上市公司的主營業務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發與銷售、物業管理科和建筑施工業務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發與經營、物業管理等相關業務，原來的特鋼經營產業全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發業務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業競爭行為。
（3）改變了關聯交易現象。借殼上市前，由于公司主營業務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯公司關聯交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業務，與大連金牛公司之前的業務關聯度不大，因此，不存在企業間的關聯交易行為，更好地規范了上市公司的經營業務范圍。
（二）對公司治理結構的效應
由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監督和約束，為企業長久健康發展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應
中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業資產負債率居高不下的難題，優化了企業財務報表狀況，為企業經營戰略提供了保障。同時，利用發行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發建設，提高了市場占有率，為企業未來的擴張戰略提供了較強的資金保障。
（四）對公司股價的效應
自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產借殼上市財務指標分析
為了進一步研究并購后企業的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業經營管理的業績水平。為了評價企業的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。
（三）營運能力
公司的營運能力可以評價企業資產運營的效率和水平，企業資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業運營提供了保障。
（四）發展能力
公司的發展能力反映了企業未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業成長能力。
五、民營企業借殼上市的相關建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業發展規劃，保證公司的資金實力，提高企業競爭力，以實現企業的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業長期戰略的有效實施。
（3）借殼資源的整合。不同企業的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰略，制定多贏的業務計劃，實現系統化的協同效應。
（二）抓住資產重組的重心
民營企業進行借殼上市時，要以確保公司未來的發展戰略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業價值提供有力保障。
（三）依靠中介機構實現借力
民營企業借殼上市時要借力于專業的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業今后長遠的發展戰略。
參考文獻：
［1］彭曉潔：《我國民營企業借殼上市的現狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。
［2］王皓：《我國A股市場企業借殼上市相關問題研究》，西南財經大學2013年碩士學位論文。
［3］高文君：《我國房地產企業借殼上市的現狀、動因及問題》，《經營管理者》2013年第10期。
［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團并購成功的案例分析》，《商業會計》2013年第8期。
［5］梁立、董佳：《借殼：房地產企業上市的有效途徑》，《經營與管理》2010年第10期。
［6］戴娟萍：《嘉凱城借殼上市的經驗啟示》，《財會月刊》2012年第35期。
[關鍵詞] 房地產投資信托；投資信托計劃；發展路徑
[中圖分類號] F830.8 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2007)04-0084-03
[基金項目] 國家社會科學基金資助項目“珠江三角洲產業集群模式下的技術擴散研究”(批準號：05BJY056)；華南理工大學人 文社會科學基金資助項目“入世以來我國產融結合的新發展”(批準號：G05N7040610)的部分研究成果
[作者簡介] 朱 暉，華南理工大學經濟與貿易學院講師，研究方向為投資經濟；
齊昌瑋，華南理工大學經濟與貿易學院副研究員，研究方向為產業經濟；
鄺國良，華南理工大學經濟與貿易學院副教授，研究方向為資本市場。(廣東 廣州 510006)
能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業發展的關鍵。房地產企業開始積極尋求創新的融資方式。其中，房地產投資基金被業界普遍認為是改善房地產融資環境、推動金融改革的有效途徑。
一、房地產投資信托
房地產投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產業為特定投資對象的產業投資基金。“房地產投資信托”從字面上來理解，應該是投資于房地產的信托產品，可以看成是契約型的房地產投資基金。但是，1961年第一只房地產投資信托(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)是在美國國會對《國內稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個具有專屬性的概念。
按照美國《國內稅收法》中的規定，經濟實體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實體；(2)由董事會或受托管理人管理；(3)擁有可完全轉讓的所有權憑證；(4)至少有 100名所有權憑證持有人；(5)在前一個稅收年度的下半年，由5人以下人數擁有的所有權不超過50%；(6)總資產中至少有75%投資于房地產資產；(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產的租金或房地產貸款的利息；(8)由應納稅的REIT子公司股票構成的資產不超過20%；(9)每年至少有90%的應納稅收入以股東股息的形式支付。
可見，REIT在所有權的分布、總資產的運用和利潤的分配等方面與一般的房地產投資基金是有區別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產投資基金，它按照有關規定將其資產主要用于擁有或營運能帶來收益的房地產或房地產融資，并按照相關規定將絕大多數應稅收入分配給受益憑證持有者。
作為房地產投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產投資基金的一般特點，如專家經營、組合投資、分散風險、高流動性。還由于其在資產運用和利潤分配等方面的特殊規定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨特優勢。
1.確定性的投資策略。REIT在物業投資活動方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監管方面的規定，REIT只能將投資主要用于房地產投資業務，而且收入主要來源于房地產市場的資產運營，而不是產品經營(即直接進入房地產開發)，極大地回避了房地產一級市場的投資風險。這個確定性的投資策略帶來了較肯定及可預見的管理及業務行為。
2.在多元化的投資組合內做出規模和靈活多變的投資。透過房地產投資組合，實現更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對中小投資者來說，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規模的物業投資組合。因此，投資者可以在其足以負擔的財政范圍內，參與物業投資。
3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過交易所的網站，方便地閱覽重要的企業信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對長遠建立和增強投資者的信心非常重要。
4.稅務方面的優惠。多數國家(地區)的房地產投資信托都設有優惠的稅務安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國，新加坡以及中國香港都規定在90%或以上)，REIT所分派股息不會在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會在個人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問題。投資者可以受惠于較高的稅后回報。
5.信息披露的透明度。投資基金如果沒有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會對其運營的穩健性失去信心的風險。這主要是由于投資者缺乏相關信息所致。REIT會按照規定就其重要的運營事項披露適當的信息，可以幫助投資者了解該計劃的運作及可能涉及的投資風險。
6.收益平穩，波動性小，市場回報高。REIT所投資的房地產都由經驗豐富的房地產專業人員管理，回避風險的能力較強。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報，使很多投資者都認為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產投資信托基金提供穩定的現金收入，將有關基金作為減低證券市場的投資波動的有效途徑。截至2002年底，美國REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%；中國香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國債利率高出不少。
從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國、澳大利亞、日本、新加坡、中國香港等地。美國的REIT是國際上房地產基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國占據了其中60%以上的比例。根據最近的數據，美國目前大約有 180家公開上市交易的 REIT，行業的總市值已經達到2390億美元。全美REIT擁有的商業類房地產超過4000億美元。新加坡市場目前共有7只REIT，市值超過50億美元。中國香港市場上目前有3只REIT。
二、當前我國房地產投資基金的發展現狀
20世紀90年代初，中國曾掀起一陣房地產開發的熱潮。深圳股票交易所上市了藍天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產投資為主上看，它們實際上是我國房地產投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國股票市場中完全消失，或被兼并，或被重組。可見，我國早期對房地產投資基金的探索是不成功的。導致這一結果的主要原因是，這些基金都采取了產品經營型的運作模式，陷入了當時房地產市場的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產“泡沫”的破滅，這些基金的運作也隨之陷入困境之中。這類房地產投資基金衰落的原因主要有：相關的法律法規不健全，基金組織結構不合理，基金管理人員房地產專業能力欠缺，另外房地產投資基金的融資規模小，投資渠道過于單一也是主要原因之一。
2002年7月央行出臺的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開展資金信托業務。2003年央行出臺的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)對房地產信貸采取了從嚴的態度。這使信托投資公司和房地產企業找到了結合點，導致了房地產投資信托計劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規模發展。據有關統計資料：2003年9月，全國房地產投資信托計劃發行額30億元；2003年底為60億元；2004年底達111.74億元。據市場不完全統計，2005年公開披露的集合資金信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元。2005年國內房地產信托市場繼續呈現快速發展態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。
從2003 年底中國第一支商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，到2005年3月，國內首只“準房地產投資信托”――“聯信?寶利”一期的公開發售(這只信托產品首次引進受益大會制度、中介機構參與管理、按照公募產品要求進行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度)。這些其實都屬于房地產投資信托計劃的范疇，離真正意義上的房地產投資信托還有很大的差距。
1.產品性質的區別。REIT屬于股權類的投資產品，購買REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動產，是權益買賣行為；而目前國內的房地產信托投資計劃本質上是債券類產品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產。另有一些房地產租賃收益權信托計劃，雖然不是直接的債權融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優先受益權，并且由于回購承諾的安排，實質上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。
2.產品流動性的區別。REIT具有基金性質而且可以轉讓，可以在公開資本市場交易，而且沒有持有期限，不可以贖回；而信托計劃不具有基金性質，不是一種標準化的金融產品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設定了償還期限。
3.組織結構的區別。REIT發行后，將產權與資產管理權進行徹底分開，真正實現了所有權與經營權的分離，并且REIT設立后，將由專業的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產開發商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進行項目投資與開發，并沒有專業的資產管理機構。
4.收益途徑和收益方式的區別。REIT的收益途徑主要來源于REIT持有不動產的租金收益，收益與經營管理水平直接聯系，而且至交易發生之日起，不動產的收益就已經產生了；而信托計劃幾乎與開發商的經營成果無關，只與風險相關。盡管開發商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益；而一旦開發商償還不了本息，信托持有人卻要承擔風險，形成了風險與收益不對稱的局面。
因此，目前我國的房地產信托計劃只是一個低層次的初級金融產品，與銀行貸款的差別不大。當開發商滿足不了銀行貸款條件時轉而使用貸款信托，只是將銀行業的風險轉移到信托持有人身上。鑒于房地產信托計劃的隱性風險，2005年9月，中國銀監會下發了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文件)。該文件大幅提高了房地產信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發資質，三個條件全部具備才能融資。這一規定的嚴格程度超過了銀行貸款的審核標準(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開發企業二級以上資質的限制)。因此，使得房地產信托市場急劇萎縮。
內地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產信托投資基金。越秀房地產信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產分拆出來的，進入房地產信托投資基金的資產包括城建大廈、白馬大廈、財富廣場及維多利廣場的物業。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預計2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達6.54-7.05%。作為內地首只在港上市的房地產信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認購，在香港和國際資本市場分別獲得496倍和74倍的超額認購。通過越秀REIT募集的資金最終超過20億港元。
內地房地產商將內地所擁有的地產通過香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產公司的資金問題，而且可以將中國銀行業的風險轉移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過REIT這一管道流入內地，會加速房地產市場價格的攀升，而且物業升值和租金收益又會通過REIT流出。所以我國政府應該盡快推出本土的REIT，滿足房地產商的合理資金需求，并為城鎮居民的巨額儲蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產商通過REIT融資，就可減少銀行的房地產信貸，降低銀行的系統風險。
三、我國發展房地產投資基金的路徑選擇
基于我國現行的相關法律法規和現有的房地產投資產品，發展內地房地產信托的路徑有兩種：一是由現在的房地產投資信托計劃向REIT轉化；二是由房地產公司發起組建REIT。
1.由“信托計劃”向REIT轉化。由于REIT是一種集合資金投資產品，房地產投資信托計劃較為符合REIT產品要求的結構。信托計劃模式發展REIT產品的優勢在于從結構上可以確立受托人(信托公司)和資產管理人(房地產投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托憑證持有人的利益。可以先由信托公司面向投資者發行REIT，并承擔托管責任，按照REIT的要求，委托專業性的房地產投資管理公司進行房地產市場的資本運營。
由于法律法規方面的限制因素，我國現在的信托計劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產業基金法》尚未設立；現有《信托法》中規定了“資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元”的限制確定了信托計劃的私募性質。
為了早日推出我國內地的REIT，可以通過先成立私募房地產投資信托計劃把商業模式建立起來。并逐漸將信托計劃產品規范化和標準化，等到私募信托發展到一定規模的時候通過推動相關立法尋求稅收上的優惠，然后再把私募信托上市轉化為公募信托或者發起設立新的公募信托。
從2003年的“121號文件”以來，內地房地產投資信托計劃的商業模式已初步建立起來了，甚至有幾只“信托計劃”也屬于權益類投資，并構建了類似REIT的組織結構。但2005年央行的“212號文件”的出臺使“信托計劃”急劇萎縮。信托業的發展與政策的導向是緊密相關的。所以，我國應盡快制定《信托投資公司房地產投資信托計劃管理暫行辦法》，逐步將信托計劃產品規范化和標準化。在產品設計方面，特別是股權收益類信托產品設計方面進行漸進式創新和突破(對權益類信托產品可考慮放寬信托合同的數量限制，并給予稅收優惠)，大力發展專業化的房地產投資管理公司，以便隨著我國房地產金融體系的逐步完善、房地產行業的不斷發展和房地產投資功能的日益顯現，順利轉型為REIT。
2.由房地產公司發起組建REIT。由房地產公司發起組建REIT，就是由房地產公司與信托公司(或投資銀行)、資產管理公司共同組建REIT，通過向其他投資者發行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購買房地產。
從房地產的行業發展角度看，房地產公司模式發展REIT策略是最具有法律操作性的。依據現有法律如《公司法》，由房地產公司發起設立房地產投資公司，明確投資目標(持有、經營房地產項目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產開發管理的實力和經驗以私募形式籌集房地產投資基金(或公司股份)并進行房地產項目投資管理運作，待相關法律法規出臺后，迅速轉變為公募形式基金并爭取上市交易。
參考文獻：
1.1整合與凝聚
公司中，不可能一次只進行一個項目，多項目同時運作是常事，而項目完成進度是視具體情況的而參差不齊的。而通過全面預算管理機制，能夠對公司全體資源進行統籌規劃，優化配置公司資源，配合不同進度的項目進行及時的資金、業務、信息調整，做到“好鋼用到刀刃上”，協調各部門各業務的運營，實現公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。
1.2激勵與約束
通過全面預算管理機制，明確各部門、員工的職責和權益，同時對公司全體運營進行動態監控，強化公司內部控制，對公司各部門、員工實行獎優懲劣制度，激發公司員工的工作動力，提高員工的工作積極性，提高公司的運營效益，有效系控制公司收支和財務管理，同時約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。
1.3防范與應對
全面預算管理機制對公司實行的是整體控管，對于公司在運營過程中可能遇上的風險預測、定位、分析也包括在預算管理的工作之中，以控制風險為目標，事前對風險進行預測，通過尋找經營活動實際執行結果與預算的差距，找出經營活動中可能存在的風險，并提出防范措施；當風險發生時，第一時間掌握控制情況；風險發生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風險帶來的損失降到最低。全面預算管理機制還可以初步預測公司下年度的經營情況，根據預算結果，公司對未來的經營計劃進行或大或小的調整，對于風險預先防范或控制風險出現的環節，從而對風險進行有效規避和化解。
2.目前房地產公司全面預算管理中存在的問題
2.1全面預算標準不夠健全
由上文可知，房地產公司的項目運作并非單行，而是多重開展，因此是復雜而多關聯的，所以房地產公司在預算方面有著一定的工作難度，并且當前并有一套成文的國家預算定額標準，來標配不同類型的產品，這種情況導致了房地產公司對產品或運營項目的預算編制出現了一定的隨意性，預算的準確性偏離了實際情況。
2.2全面預算管理制度不夠完善
目前我國的房地產公司建立起的公司內的全面預算管理制度仍處在初級階段，存在著許多未完善的問題，系統的預算組織還沒有建立，沒有一套科學高效的管理體制，專門獨立的監督機制和監督組織也沒有設立，這一系列的不足導致房地產公司不能按照預算編制的目標實行工作考核，影響了全面預算管理制度的職能的發揮。
2.3低水平戰略管理制約整體戰略目標
戰略管理是根據公司定下的公司的發展戰略目標而同步進行的，保證公司的政策的貫徹和目標的實現，并在實施過程中對公司內外進行動態管理。然而目前許多房地產公司缺乏長遠的戰略目光，對于公司外部環境的變化沒有掌握到點，沒有及時對外部環境的變化進行分析，制定新的經營策略，發掘新的運營風險，公司的戰略管理仍是傳統模式，用年度全面預算管理來支配項目資金的調度，沒能跟隨變化的市場環境及時變換管理政策，也沒有統籌全局來管理公司內部，調整公司的運營手段。對于公司內部的運作，戰略管理并沒有落實到實處，與公司的實際運作脫離，而公司內部也沒有重視戰略管理，對于戰略管理措施的調整沒有及時反饋實時資訊。由于以上的問題，導致房地產公司的戰略管理很難與全面預算管理并行，公司未能及時發現全面預算管理中出現的各種問題，以至于問題堆積多發，全面預算管理的實施缺少有力的監督機制，大大降低了全面預算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰略目標的達成。
2.4缺乏有效的資金鏈管理
房地產行業屬于資金密集型產業，項目的運營往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長，期間資金的投入是持續性的，資金鏈一旦出現問題導致中斷，將使整個項目功虧一簣。因此，房地產公司中的資金鏈管理是公司全面預算管理中的重點。目前房地產公司的資金來源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產公司需要支付的融資費用不斷上升。而在資金的使用過程中，房地產公司盲目擴張規模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費了公司的大量成本費用。房地產公司中缺乏科學的成本控制體系，項目運營的費用支出往往超出計劃預定，浪費了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產公司中普遍出現經營性現金流持續惡化的問題，為了處理公司內部因為各種體系缺陷或管理不嚴而出現的問題，財務費用也隨之不斷上升，在經歷過金融海嘯、國家調控和對房地產的約束政策出臺之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產的庫存高企，使得公司的資金無法回流，資金鏈無法閉合持續流通。
2.5績效考核制度收效甚微
而多數房地產公司的全面預算管理考核是傳統的業績考核體系，以員工達到的財務指標作為考核標準，而非針對財務指標的評價，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監管實行，考核部門工作不嚴格，考核內容曖昧，考核工作沒有定期開展，缺乏清晰的考核標準，公司全體人員的績效考核不能全面進行。公司人員參與的意識不強，導致績效考核制度在全面預算管理中收效甚微。
3.對于全面預算管理機制的改善建議
3.1創新房地產公司的全面預算管理理念
第一，房地產公司要樹立預算的法律效力意識。房地產公司的一切經濟行動都應該以公司定下的運營目標為核心，以此為前提進行預算工作。當預算工作完成后，要制定好完善的規劃，并分配好公司內各組織各部門的準確工作，明確分工，要求公司全體嚴格按照預算計劃進行工作，提升公司的預算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識，動員公司上下參與到全面預算管理的工作中去，統一人員的管理和預算的標準，加強前面預算管理機制的職能的發揮效力；第三，公司的上層領導要對公司的預算工作投以重視，支持公司的全面預算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時能穩定公司的人員，起到激勵與約束的作用。
3.2完善預算管理制度
公司的管理必須有制度為依據，因此對于全面預算管理工作的開展，必須首先要健全完善好全面預算管理機制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標，是以利潤為主，明確機制參與人員的權責，將全面預算管理機制的細節條目清晰列明，界定好預算制度的目標、編制、匯總、審核、執行與管理，定期要求執行人員報告業績和公司情況差異，定期對預算指標進行考核，根據公司的實際發展情況微調預算目標。根據全面預算管理機制，制定參與人員的考核制度與標準，定時對參與人員進行績效考核，提高參與人員的工作嚴謹度和積極性。同時建立一套房地產項目會計核算科目體系，作為財務會計依據，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標準。
3.3加強資金鏈的管理
房地產公司要學會多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問題，在合法合規的情況下適當引入外資。其次要搭建網絡信息平臺，促進公司內部以及業內的友好信息流通，日常的基礎管理工作在網絡平臺上進行，減少管理成本，方便管理手續，并在公司內部建立起資金的數據庫，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時向上填報，方便預算管理人員能及時掌控公司資金的流向。同時要詳細規劃資金的使用配置，強化資金鏈的良性循環。
4.結語
關鍵詞：小型房地產企業；工程管理部門；定位
Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.
Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization
中圖分類號: TL372+.3文獻標識碼A 文章編號
當前，經過國家持續的行業調控，房地產行業呈現出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發企業面臨的局面也有所不同。大企業加強了策略調整，更加注重周轉率、現金流和風險控制，同時發揮人才聚集優勢，實現了順勢發展。而一些小企業由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產企業采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產品細分市場。下面以房地產企業工程管理部門為例，從優化企業組織機構，合理配置部門職責方面，尋求強化內部管理，增加企業效益的途徑。
1小型房地產公司界定
2012年，全國的房地產開發企業約有65000多家，其中大部分為中小開發企業。如何界定小型開發企業，2003年國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業人員數、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產開發企業。住房和城鄉建設部對中小型房地產開發企業的劃分標準為：二級資質以下的房地產開發企業及年銷售額未達到一億元的開發企業。
綜合以上界定可以看出，小型房地產開發企業都是注冊資金較少，從業人員少，開發項目少，盈利能力受到限制的企業。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產公司不可能像大中型房地產公司那樣將公司的管理運營部門設置齊全，其組織構架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環節及管理成本。
2 小型房地產公司工程管理部門的定位
在大中型房地產公司，工程管理部門的職責更加專業，一般主要承擔公司的技術職能和施工管理職能工作，工作內容具體表現為技術支持和施工現場的協調管理。小型房地產公司的專業部門設置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術、工程有關的工作內容都得負責。
結合房地產的開發流程，給予小型房地產公司工程管理部門的定位是：項目前期的協助部門、技術事務的管控部門、項目成本的控制部門、施工現場的管理部門。
3小型房地產工程管理部門定位所對應的具體工作內容
對應以上小型房地產工程管理部門的定位，其部門的工作內容涉及到項目開發的前前后后，內容龐雜，將其歸攏對應工程管理部門的定位后主要有：
3.1 作為項目前期協調部門的工作內容
在項目前期協調階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規劃進行了解和評估；對項目的工程投資成本進行測算；根據地塊周邊及地塊本身情況對施工現場部署提出評估；對策劃部門的項目策劃方案進行技術論證和施工成本測算，配合項目定位。
3.2作為技術事務管控部門的工作內容
項目技術方面的把控及協調工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發的全過程。工作內容主要有：
對項目所有的技術文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續的技術文件，如項目的總體規劃方案、初步設計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節能、環評等項目的分項技術方案；包括施工期間的技術文件，如工程施工組織設計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設計、招投標過程及施工組織設計中涉及的新工藝、新材料進行技術論證，決定是否使用。
工程管理部門還要向政府部門報送有關資料，辦理工程類的報審報批手續，包括與項目規劃有關的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設備設施（如電梯）的報審報批工作。
同時工程管理部門還要在技術方面配合與公司進行技術性質合作單位的工作，如設計單位、勘查單位、測量單位等。
3.3作為項目成本控制部門的工作內容
在房地產行業競爭加劇的背景下，大部分房地產公司都會設專門的成本控制部門。但小型的房地產公司會將成本控制的職責分配至財務部門或工程部門。依據成本控制具體工作內容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：
設計階段的成本控制，包括依據市場需求和成本控制目標從規劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制；對室內外主要建筑材料的規格和品牌的選用進行成本管控。同時根據施工圖紙分解和編制詳細的預算，為成本控制和招投標提供參考。
項目實施階段，包括招投標、設備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發生的成本數據，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。
3.4作為施工現場管理部門主要工作
施工現場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協調職能。
管理職能方面的工作包括：根據項目建設的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設計；對工程的質量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質，按時完成；按照設計或合同中的規定對乙方采購的材料和設備進行驗看，并按時、按質、按量地組織甲供材料設備到場；參加監理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收；及時審核變更單，并按規定程序依據合同及時簽證與歸檔；處理重大質量事故、責任事故和安全事故；整理有關工程治療、圖紙并做好歸檔工作
協調職能方面的工作包括，開工前期協調土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網接口等；協調對接政府各部門的檢查工作；協調參與施工的設計單位、監理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應商等工程合作單位；協調處理項目周邊單位、人員的關系，確保工程不間斷實施。
4結束語
對小型房地產公司工程管理部門的定位分析，是為了適應房地產行業競爭的新形勢。在不增加管理部門、節約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構架和科學的管理流程，使房地產公司的管理規范、成本降低，增強企業競爭力和市場生存能力。
參考文獻：
[1] 劉列勵著．《房地產建筑工程項目管理》， 中國建筑工業出版社2011年8月版
1 房地產信托投資基金發展的現狀
信托業務和銀行業、證券業、保險業一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發,房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產信托投資基金制度具有很大的優勢,據《2012年中國信托業發展報告》數據顯示,房地產信托密集發行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向,一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產行業進行宏觀調控,加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下,許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。
2 房地產信托投資基金面臨的風險
目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊,信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患。現今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業,先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品,一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。
2.1 提前清盤風險
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數基本都在個位數,而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產商銷售回款大幅下降,而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款,一旦銷售持續下降,兌付風險即呈現,信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗,但房地產信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示,去年三季度以來,房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過,引起了社會輿論的集中關注。
2.2 企業不能集中兌付風險
經過過去兩年的爆發式增長后,房地產信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關注的焦點。2013年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現在3季度,為716億元,單月高峰出現在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會的數據顯示,截止到2011年底,我國信托資產總規模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示,2012年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風險
近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注,此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行,總規模為500億元,一期資金為101億元,根據該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發,該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地,但是由于房地產市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產行業在收益構成方面,協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定,是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。
3 房地產信托投資基金風險產生的根源
房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式,但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮,房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風險
2012年出現的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高,房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款,資質好的地產集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業利率10%左右,有的地產商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發房地產貸款,貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降,因此房地產商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下,不愿意開發項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險,在房地產信托投資基金里面,信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權項目,指派項目監理及財務總監控制現金流,公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險
目前房地產信托投資基金融資規模巨大,到期日又相對集中,陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在2013年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示2012年全年,根據單家公司房地產信托規模排行,發現排在前列的都是大型房地產公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規模遠大于中小房地產企業。
2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉,融資51億港元,而后又轉讓了9個項目給融創中國,套現33.7億元。如此騰挪轉移,皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期,必將給壓力下的信托行業帶來不可預期的兌付風險。
【關鍵詞】工效掛鉤考核分配；公平與效益
工效掛鉤考核實質就是工資收入分配，它是勞資工作的重點和難點。解決收入與分配的矛盾，關鍵是處理好公平與效益之間的關系。 “公平”是人類建設理想社會的價值追求，但過分追求公平，往往會以犧牲效率為代價。但單一地追求效益，就會拉大貧富差距，引發社會各種矛盾，造成社會的不穩定。如何處理好公平與效益的關系？就是“堅持工資收入與效益相聯系，以效率和效益為中心并兼顧公平的原則”。作為擁有十幾家房地產開發公司的沈鐵房地產開發集團，同樣也面臨收入分配的難題。解決好房地產開發企業工資收入分配問題的重點在于如何落實工效掛鉤考核辦法。
一、合理確定掛鉤指標是落實工效掛鉤考核辦法的前提
落實工效掛鉤辦法必須以合理確定掛鉤指標為前提。掛鉤指標應具備兩個條件：一是能夠量化，二是具備可操作性。房地產開發集團公司曾經把開工面積做為掛鉤考核指標，但這個指標有弊端，即規劃戶數確定后，開工面積也就同時確定了。它只能反映工程總量的大小，卻不能反映出工程進度的變化。房地產開發企業需要一個既能反映工作量大小又能反映出工作量變化的指標，折算戶數恰好符合了上述兩個方面的條件。
1.折算戶數。折算戶數就是按施工進度百分比換算完成的戶數。折算戶數將工程從前期到結束每一階段都換算成一定百分比進行計算。具體計算方法是：（1）完成工程前期按5%計算；（2）完成開工準備至“三通一平”按5%計算；（3）完成基礎部分按10%計算；（4）完成主體部分按35%計算；（5）完成裝飾及室內外配套工程按35%計算；（6）完成進戶及園區配套按10%
計算。由于折算戶數將工程的每一個階段都按照對應的百分比確定了計算標準，不僅能體現量的大小，而且也體現了量的變化，同時具備可操作性。
2.銷售收入。工效掛鉤確定的第二個指標是銷售收入。銷售收入是指房地產開發企業（單位）在報告期售出商品房屋的收入。房地產開發企業追求的最終結果是房地產開發利潤，而這個利潤最直接的體現形式就是銷售收入。
3.人均折算戶數與人均銷售收入。折算戶數和銷售收入雖然反映了企業的最終經營成果，但沒有體現出企業的效率水平。因此應將人均折算戶數和人均銷售收入做為房地產開發企業的工效掛鉤指標。人均折算戶數和人均銷售收入將完成工作量與職工人數聯系起來，可以促進各企業有效地控制職工人數，達到減員增效的目的，使掛鉤指標更加科學合理。
二、準確核定工效工資基數是落實工效掛鉤考核辦法的基礎
做為同等的房地產開發企業，其核定工效工資基數的基礎應當一致，即應設在同一起跑線上。但由于各房地產公司承擔的工作量和擔負的責任不同，如果只單純按企業的性質和建制級別核定各企業的工效工資基數，則難以調動那些工作量多、責任大的房地產公司的積極性。因此，在核定各房地產公司工效工資基數時應堅持“統一基數，系數調節”的原則。“統一基數”是在同行業內確定統一的基數標準，即設定同一起跑線。“系數調節”是在統一基數標準的基礎上，依據各房地產公司工作量和責任的大小通過系數進行調節。系數調節具體方法是將人均折算戶數和人均銷售收入劃分成若干個檔次，在統一基礎標準的基礎上進行調整。人均折算戶數與人均銷售收入系數之和作為總的調節系數。人均折算戶數與人均銷售收入每個系數應不超過5個檔次，檔次太多會使操作難度加大。核定工效工資基數=工效工資基數標準×（人均折算戶數系數+人均銷售收入系數）。人均折算戶數系數從1.0開始設定，人均銷售收入系數是人均折算戶數系數的補充，從0.1基礎上開始增加。在檔次設置中應注意兩個方面的問題。一是人均折算戶數和人均銷售收入在總系數中所占的比重；二是設置托底保障線和限高控制線。在考核各房地產公司的工作業績時，其重點應當放在工作量上，沒有建筑實體就沒有銷售收入，人均折算戶數系數占總系數的比重應以不少于60%為宜。設置托底保障線是各房地產公司在完成集團設定的最低任務指標的情況下所能保證的工資收入。限高控制線是各房地產公司在全面完成任務指標的前提下最高可達到的收入，這個控制線主要參考鐵道部、鐵路局下達的各級管理人員工資收入限額標準。因此，總的調節系數應設立上限，以便將工資總收入控制在限額之內。
三、工資收入與指標真正掛鉤清算是落實工效掛鉤考核辦法的關鍵
工效掛鉤辦法的核心體現是一個“掛”字，工資收入不與任務指標真正掛鉤，工效掛鉤考核辦法就不能發揮其應有的作用。（1）工效掛鉤考核辦法能否落實關鍵看指標。在編制掛鉤指標計劃時要科學合理，過低和過高的指標計劃最終都會導致掛鉤辦法無法落實。（2）落實工效掛鉤考核辦法必須將指標考核落實到責任部門和責任人。考核責任部門和責任人要及時收集、統計、整理各項掛鉤指標完成情況，跟蹤指標完成進度，分析指標完成存在問題。對確因指標設置不合理、指標計劃編制不科學致使指標無法完成的要及時進行調整，確保工效掛鉤考核辦法的順利實施。（3）落實工效掛鉤考核辦法要將集團管理部門工資收入與各房地產公司指標完成結果掛鉤。實現效益共享，風險共擔。（4）落實工效掛鉤考核辦法要嚴格按照指標完成結果進行清算，確保工效掛鉤考核辦法的嚴肅性和有效性。掛鉤辦法一旦確定，必須按辦法執行，不能朝令夕改，讓下屬單位無法遵循。
四、實行工資收入限高托底是確保工效掛鉤考核辦法順利實施的有力保證
為確保工效掛鉤考核辦法的順利實施，月份間職工工資支出是否均衡也是工效掛鉤考核辦法在制定時應加以考慮的問題。由于指標計劃編制的不科學性和指標實際完成結果的不確定性，各房地產公司月份間工資支出的不均衡是不可避免的。如何解決效益和均衡這對矛盾，就要在實際工資清算中采取限高托底和效益工資超額暫存制度，實行以豐補欠。對于效益工資的增幅和減幅都應控制在20%左右為宜，即對掛鉤指標和盈虧結算當月增長幅度超過20%以上部分效益工資實行暫存，用于彌補個別月份效益工資結算產生的負增長。對于結算工資低于工效工資基數總額80%的部分，應暫借工資補至80%，待效益好轉時填平補齊。
公平與效益是收入分配的一對矛盾，通過合理確定掛鉤指標、準確核定工效工資基數、工資收入與指標真正聯掛體現了效率和效益這個中心，實行效益工資超額暫存和工資收入限高托底政策兼顧了公平這一價值追求。解決掛鉤指標的確立、工效工資基數的核定、收入與指標的聯掛考核問題以及實行限高托底的政策使工效掛鉤考核形成相對完整的體系，也使工效掛鉤考核辦法得以有效落實。
參 考 文 獻
[1]《沈陽鐵路局工資總額與多元化經濟效益掛鉤實施辦法》.沈鐵勞衛
[2013]8號
[2]《沈陽鐵路局關于非運輸企業內部分配的指導意見》.沈鐵勞衛函
