時間：2023-05-29 17:50:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在國內(nèi)電子商務(wù)并不成熟的現(xiàn)實下，服務(wù)并不規(guī)范，沒有一個統(tǒng)一的商務(wù)網(wǎng)站標準，特別是本地區(qū)基本沒有成熟的商務(wù)網(wǎng)站。
本公司在電子商務(wù)市場并不成熟的情況下進軍電子商務(wù)市場，能在競爭并不激烈的情況下占領(lǐng)市場，擴大市場份額，以最快的速度實現(xiàn)盈利。
二、市場定位，功能定位
前期類型：C2C、B2C，服務(wù)對象基于本地區(qū)市民，經(jīng)營小商品，食品，書籍，軟硬件等，類似于傳統(tǒng)倉儲型超市的網(wǎng)上超市，另建立小型二手市場平臺。
后期類型：B2C,B2B，增強交易平臺功能，增加企業(yè)交易、產(chǎn)品平臺，擴大網(wǎng)上超市產(chǎn)品內(nèi)容，從經(jīng)營低價商品擴充到大件商品，高產(chǎn)值，高利潤產(chǎn)品。
三、發(fā)展目標
初期：申請域名，申請貸款，吸收風險投資，制作網(wǎng)站。聯(lián)系ISP，申請網(wǎng)絡(luò)介入，購買服務(wù)器等軟硬件設(shè)備。
6個月：建立網(wǎng)站，擴容網(wǎng)站內(nèi)容，規(guī)范網(wǎng)站服務(wù)，吸引加盟營銷商，使網(wǎng)站在本地區(qū)有一定知名度，建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立產(chǎn)品采購網(wǎng)絡(luò)，建立產(chǎn)品配送網(wǎng)絡(luò)，培訓員工，產(chǎn)品采購、配送依托連鎖超市等傳統(tǒng)物流網(wǎng)絡(luò)。依托傳統(tǒng)物流網(wǎng)絡(luò)可以采用合作加盟等方式，可作為一個傳統(tǒng)零售商的從屬企業(yè)。
1年：在本地區(qū)有較強的知名度，能打出自己的品牌，在網(wǎng)站內(nèi)容上有更進一步的充實，爭取更多的加盟營銷商，豐富網(wǎng)上超市的產(chǎn)品，并向高端產(chǎn)品發(fā)展。
吸納投資，擴大經(jīng)營范圍，著手建立B2B商業(yè)交易平臺。
實現(xiàn)網(wǎng)站盈利。
2年：達到本地區(qū)最大的幾個電子商務(wù)網(wǎng)站之一，鞏固市場份額，網(wǎng)站集成，B2B、B2C、C2C三種經(jīng)營方式為一體，建設(shè)獨立的物流體系，降低經(jīng)營成本。在鞏固低端產(chǎn)品市場的同時，重心向高端產(chǎn)品發(fā)展，建立以高利潤，高附加值產(chǎn)品為主的經(jīng)營體系。
3年：收購產(chǎn)品供貨企業(yè)，建設(shè)自己的產(chǎn)銷體系，進一步降低產(chǎn)品成本。完全脫離傳統(tǒng)零售商，物流公司，建立更便捷，更優(yōu)惠的產(chǎn)品營銷網(wǎng)絡(luò)。
3年以后：視情況再定。
四、網(wǎng)站板塊及風格
網(wǎng)站初期分為產(chǎn)品索引、在線交易、新品、BBS、二手市場，五大部分。
以后逐漸增加企業(yè)產(chǎn)品板塊，增加會員板塊，對付費會員實行優(yōu)惠政策。
風格定位為簡潔明快，圖片和文字相結(jié)合，以淡色做基調(diào)。
產(chǎn)品網(wǎng)頁形式采用統(tǒng)一模塊，突出產(chǎn)品圖片。
二手市場平臺用統(tǒng)一格式，從產(chǎn)品名到產(chǎn)品備注都統(tǒng)一格式，并采用類似于易趣的信用制度，鼓勵網(wǎng)下同城交易，避免不必要的糾紛。
倉儲超市產(chǎn)品價格統(tǒng)一定價為XX.99元，百元以上產(chǎn)品定價為XX9.9元。
五、網(wǎng)站維護
初期聘請專門的數(shù)據(jù)庫操作員，網(wǎng)站內(nèi)容每天更新，制定網(wǎng)站規(guī)范。
六、網(wǎng)站推廣
加入大型網(wǎng)站的搜索引擎，如新浪 搜狐 百度等。
初期由于和傳統(tǒng)零售商聯(lián)合，可以在連鎖零售商店內(nèi)做廣告，并在零售商店內(nèi)采取諸如買一定限額商品送會員資格的推廣優(yōu)惠活動。。
等網(wǎng)站有了一定點擊率之后可以找專門的策劃公司來包裝。
從網(wǎng)頁到宣傳口號進行一次大的改版，打響品牌，進一步開拓市場。
七、技術(shù)方案
1、租用虛擬主機
2、操作系統(tǒng)：Window2000/NT
3、采用系統(tǒng)性的解決方案(如IBM、HP)等公司提供的電子商務(wù)解決方案
導(dǎo)語：商業(yè)策劃書是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的商業(yè)策劃書，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。以下是小編整理的資料，歡迎閱讀參考。
那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能“擊中目標”，風險企業(yè)家應(yīng)做到以下幾點：
1、關(guān)注產(chǎn)品
在商業(yè)策劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調(diào)查。這些問題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計劃是什么？把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣出資者就會和風險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單的詞語來描述每件事？商品及其屬性的定義對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在世界上產(chǎn)生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：“噢，這種產(chǎn)品是多么美妙、多么令人鼓舞啊！”
2、敢于競爭
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應(yīng)細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰？他們的產(chǎn)品是如何工作的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領(lǐng)先者。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場
商業(yè)策劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。商業(yè)計劃書中還應(yīng)包括一個主要的營銷計劃，計劃中應(yīng)列出本企業(yè)打算開展廣告、促銷以及公共關(guān)系活動的地區(qū)，明確每一項活動的預(yù)算和收益。商業(yè)策劃書中還應(yīng)簡述一下企業(yè)的銷售戰(zhàn)略：企業(yè)是使用外面的銷售代表還是使用內(nèi)部職員？企業(yè)是使用轉(zhuǎn)賣商、分銷商還是特許商？企業(yè)將提供何種類型的銷售培訓？此外，商業(yè)計劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動的方針
企業(yè)的行動計劃應(yīng)該是無解可擊的。商業(yè)計劃書中應(yīng)該明確下列問題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設(shè)計生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動成本的情況。
餐飲策劃，是餐飲企業(yè)以精準定位為手段，提升品牌形象，強化企業(yè)核心競爭力，擴大盈利能力所進行的系統(tǒng)資源整合。餐飲策劃的主要手段是精準定位，即在對企業(yè)周邊商圈的消費能力和消費習慣，進行充分調(diào)研和系統(tǒng)歸納，實現(xiàn)企業(yè)供給和顧客需求有效對接。提升品牌形象，是餐飲策劃的一個階段性目標，歸根到底，是要強化企業(yè)的核心競爭力，擴大盈利能力。餐飲策劃的工具，是系統(tǒng)資源整合，取長補短，扶優(yōu)限劣，優(yōu)化投入產(chǎn)出比率。
餐飲策劃的內(nèi)容
1、選址策劃。
餐飲經(jīng)營過程中，餐飲選址是一項非常重要的工作。業(yè)界常有“選址決定成敗”的說法。餐飲策劃在選址策劃中有兩項工作：一種，是根據(jù)成熟的經(jīng)營模式去尋找合適的位置;另一種，是根據(jù)已經(jīng)找到的位置，為其量身定做合適的模式。無論是哪一種，對于策劃人都是一個嚴苛的考驗。
2、定位策劃
在深入調(diào)研商圈顧客的基礎(chǔ)上，為餐飲企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，打包一個合適的“商品”，以便切入顧客內(nèi)心的一種方法。定位，就是為企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，尋找在顧客心中的位置。
3、主題策劃
人以群分，物以類聚。顧客的個人愛好是不同的。餐飲企業(yè)以不同的主題張揚個性，渲染環(huán)境，能夠得到擁有共同愛好顧客的認同。
4、環(huán)境策劃餐飲策劃根據(jù)企業(yè)的整體經(jīng)營策略和經(jīng)濟實力，對餐廳提出裝修設(shè)想。
5、投資策劃
測算餐飲企業(yè)的運營狀況，確定盈虧平衡點，以便制定可行性方案，規(guī)劃餐飲經(jīng)營模式，核算投資回收期。
6、產(chǎn)品線策劃
根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營模式和技術(shù)實力，設(shè)計產(chǎn)品特色、品種數(shù)量、價格策略和展示方法，保持企業(yè)的競爭力、產(chǎn)品力和足夠的盈利水平。
7、采購策劃
通過完善管理體系，建立管理機制，確保入庫原輔材料和其它物品，保質(zhì)，足量，底價。
8、人力資源策劃
“用人”從“選人”開始。展望工作愿景，規(guī)劃員工人生，用更多的“非物質(zhì)力量”，激活員工愛崗敬業(yè)的工作熱情，增強員工對企業(yè)的認同感和向心力。
9、管理策劃
職責明確，崗位分清，制度合理，獎罰分明。推行“傻瓜式管理”，杜絕任人唯親、隨意賞罰的“不規(guī)范管理”。
10、品牌策劃
提煉企業(yè)精神，歸納企業(yè)文化，整合內(nèi)外資源。用個性鮮明的品牌形象，擴大影響，承諾品質(zhì)，吸引顧客，激勵士氣。
餐飲策劃的步驟
1、市場調(diào)研
2、相關(guān)人員溝通醞釀
3、高層管理人員討論決策
4、管理團隊現(xiàn)場執(zhí)行
餐飲策劃的原則
1、效益性原則
2、時間性原則
3、便利性原則
4、可操性原則 餐飲策劃的方法
1、重點法。突出主項，主次分明。如：全聚德烤鴨店。
2、主題法。彰顯主題，挖掘內(nèi)涵。如：荷塘月色素食坊。 3、品牌法。品質(zhì)承諾，個性鮮明。如：釣魚臺。
4、特色法。單品規(guī)劃，大眾需求。如：新亞大包。
5、移植法。本地沒有，照搬外地。如：肯德基。
6、嫁接法。改進創(chuàng)新，與眾不同。如：新派川菜。
1、計劃摘要內(nèi)容包括公司的介紹、主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)范圍、市場概貌和營銷策略和銷售計劃。
2、生產(chǎn)管理計劃、管理者及其組織、財務(wù)計劃和資金需求狀況。
3、產(chǎn)品服務(wù)介紹包括顧客希望企業(yè)的產(chǎn)品能解決什么問題，顧客從企業(yè)的產(chǎn)品中獲得什么好處，企業(yè)的產(chǎn)品與競爭對手的產(chǎn)品相比有哪些缺點。
4、市場預(yù)測內(nèi)容包括市場現(xiàn)狀綜述、競爭廠商概覽、目標客戶和目標市場、本企業(yè)產(chǎn)品的市場地位和市場區(qū)域特征。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、總體描述
進入21世紀的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費為主的時期。
旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均GDP1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到2005年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當于全國GDP的5.8%。
而在同時，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當前和會就業(yè)壓力很大，大學生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學生素質(zhì)，拓展大學生思維，解決大學生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關(guān)注的一個熱點和焦點問題。
大學是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應(yīng)對挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動，并于教育部門聯(lián)合，為大學生提供旅行服務(wù)，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標
公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據(jù)大學生的實際消費能力進設(shè)計和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務(wù)、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長期目標是開發(fā)全國市場，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學生生活文化，促進大學生自身發(fā)展和交流的大型平臺。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
（一）休閑旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù)。這項傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項服務(wù)中，我們更加注重對景點的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質(zhì)拓展
這項服務(wù)實在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務(wù)對于大學生學會觀察，學會適應(yīng)自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務(wù)中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導(dǎo)。指導(dǎo)大學生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學生在這項服務(wù)中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學到知識本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學生的體質(zhì)，訓練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。
(三)社會實踐
這項服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務(wù)主要是為了鍛煉大學生素質(zhì)而設(shè)計的。通過這項服務(wù)，可以讓大學生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務(wù)中公司設(shè)計有調(diào)查活動，訪問活動，實習活動，等等。大學生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現(xiàn)大學生地方自身能力，展現(xiàn)個人風采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎(chǔ)。在這項服務(wù)中，大學生既可以學到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會的能力。
(四)Party Time
這項服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。Party Time是我們?yōu)榇髮W生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識而設(shè)計的服務(wù)。在這項服務(wù)中，會提供許多具體的活動，以便于大學生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學生理想的焦急學習場所。在Party Time ，公司會提供各類大學生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學術(shù)自由的樂趣與充實感。Party Time是大學生展現(xiàn)青春風采的舞臺，讓大學生在快樂中學到知識，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓練
潛能訓練就是把大學生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設(shè)計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結(jié)合作的團隊意識，使大學生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓目的。潛能訓練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當人從顛峰“下降”到平凡生活時，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓練已經(jīng)成為學習適應(yīng)社會和終身教育的好方式。
四、市場分析
1.行業(yè)市場
旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。
(1)市場細分
旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。
按職業(yè)細分，大學生的旅游消費市場迅速擴大。由于大學生在社會的特殊性，導(dǎo)致大學生特殊的消費習慣和消費需求。問卷調(diào)查顯示，7.5%的學生每月的全部花費支出在300元之下，40.5%的學生在300-500元之間，35.8%的學生在500-800之間，15.2%的學生在800-1200元，還1%的學生每月花費超過1200元。可見，大部分學生的消費能力不弱。我們的目標市場主要就是月消費支出超過500元的這部分大學生，即約占52%的大學生。即全國884萬的大學生市場。按照平均每人每年的旅行消費所得利潤50元計算，稅前利潤可達44200萬元。另據(jù)調(diào)查顯示，這部分的大學生的潛在消費需求很大。而且消費目標改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學生很容易改變消費習慣。因此，針對公司的服務(wù)項目，便較容易打開市場，并可在短期內(nèi)獲得快速成長。
(2)市場定位
因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。
公司致力于提高大學生素質(zhì)，為大學生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值。
首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計上，更具體在貫穿其中的全新的學習、生活理念。在服務(wù)設(shè)計上，突出了對自然和社會的協(xié)調(diào)，既保證大學生對自然風光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現(xiàn)實意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學生的理想和追求。
在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值，即服務(wù)更周到、更細致、更省錢、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學生服務(wù)，形象上是大學生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會中，成為時代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學生的內(nèi)心感受和生活渴望。
2.競爭優(yōu)勢
公司提供的服務(wù)，周到細致省錢。大學生的需求通過我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：
（1） 專業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計方向突出專業(yè)化，可以讓大學生產(chǎn)生強烈的真實感。針對大學生，無論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、Party Time、潛能訓練、社會實踐，都讓大學生參與其中，獲得價值。
（2） 個性化 公司提供的服務(wù)針對大學生中不同的需求偏向，設(shè)計的服務(wù)也具有明顯的個性化，可以讓大學生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務(wù)，達到大學生的滿意。
（3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務(wù)的組合，以滿足大學生不同的需求。
（4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學生的消費需求。
（5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項服務(wù)都是為大學生量身定做的，一切從大學生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。
（6） 及時性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時性。
3.人才優(yōu)勢
公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。
4.競爭劣勢
由于公司進入的是一個全新的領(lǐng)域，目前尚無人可以學習，因此具有一定的進入風險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。
五、管理和團隊
公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標。
六、財務(wù)與融資
1.公司三年投資計劃
(1)投資方向和資金使用項目
公司在2004年6月到2007年月的第一個三年計劃期內(nèi)，重點投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準備階段。
公司第一個三年計劃內(nèi)，資金的使用和投資項目包括：
(1) 公司管理費用
(2) 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）
(3 )服務(wù)設(shè)計所需要的資金支持
(4) 市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用
(2)投資計劃（第一個三年計劃）
初步計劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬。
(1)公司管理費用（估算）：370萬
初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：
2004年6月----2005年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬
2005年7月----2006年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬
2006年6月----2007年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用 150萬
(2)公司固定資產(chǎn)購置：100萬元
如，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。
(3)服務(wù)設(shè)計所需資金支持：100萬
(4)市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用：130萬
由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。
大學生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表
（2004年6月----2007年7月）（單位：RMB萬元）
項目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合計
1.公司管理費用 95 125 150 370
2.公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100
3.服務(wù)設(shè)計所需資金支持 40 30 30 100
4.市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用 60 40 30 130
合計 245 220 235 700
2.資金來源（三年內(nèi)）
公司在2004年6月2007年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（1） 公司初期投入：通過自籌和引入風險投資，爭取資金200萬
（2） 初步估計，公司在2004年6月----2005年7月可實現(xiàn)營業(yè)收入416萬，2005年7月----2006年6月，可實現(xiàn)營業(yè)收入832萬。2006年6月---2007年7月可實現(xiàn)營業(yè)收入4160萬。
（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭取銀行貸款200萬。
（4） 資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從2004年6月到2005年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預(yù)計2004年6月到2005年7月的一年內(nèi)，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。
3.效益預(yù)測
（1） 股東及風險投資回報的來源：主要是營業(yè)收入。
（2） 投資收益預(yù)測
A、營業(yè)收入：
2004年6月----2005年7月 416萬
2005年7月----2006年6月 832萬
2006年6月----2007年7月 4160萬
三年合計5408萬。
B、經(jīng)營成本
服務(wù)業(yè)的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經(jīng)營成本按收入的70%計算：
2004年6月----2005年7月 291.2萬
2005年7月----2006年6月 582.4萬
2006年6月----2007年7月 2912萬
三年合計3785.6萬。
C、稅前利潤
2004年6月----2005年7月 124.8萬
2005年7月----2006年6月 249.6萬
2006年6月----2007年7月 1248萬
三年合計1622.4萬。
D、稅后利潤
扣除營業(yè)稅及附加 5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤
1622.4—5408×5%-（1248-4160×5%）×15%=1196萬元
由此可見，公司在三年內(nèi)，將創(chuàng)造稅后利潤716萬。按照風險投資100萬計算，站股份的50%，風險投資收益回報率達598%。由于三年內(nèi)的戰(zhàn)略是開發(fā)哈爾濱市場2，業(yè)務(wù)成熟后，向全國推廣時，回報率還會提高。
3.結(jié)論：經(jīng)初步分析，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。贏利預(yù)測見下表。
單位：RMB萬元
年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合計
營業(yè)收入 416 832 4160 5408
經(jīng)營成本 291.2 582.4 2912 3785.6
稅前利潤 124.8 249.6 1248 1622.4
一、比賽背景
“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽是極具導(dǎo)向性和示范性的與企業(yè)緊密聯(lián)系的活動，是全國大學生商業(yè)策劃及商業(yè)案例分領(lǐng)域中層次最高、規(guī)模最大、參賽范圍最廣的賽事，是當代大學生展現(xiàn)職業(yè)能力和綜合素質(zhì)，并與企業(yè)聯(lián)動的重要舞臺，是大學生鍛煉職業(yè)能力和培養(yǎng)職業(yè)能力的重要窗口。大賽已經(jīng)由一項地區(qū)賽事轉(zhuǎn)變成為覆蓋全國北京、上海等知名院校在內(nèi)的中國大學生職業(yè)能力教育界與企業(yè)界交流的年度盛會。我們必將更加充分地整合中國頂級院校、知名企業(yè)以及頂尖傳媒的力量，使該項賽事的水平不斷提高，影響力進一步擴大，成為中國大學生商業(yè)比賽和商業(yè)實踐的第一舞臺。
二、大賽目的
組委會旨在通過舉辦“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽，為在校大學生搭建認知企業(yè)的平臺，實現(xiàn)在校大學生深度認知企業(yè)職能，提升在校大學生的綜合分析能力、溝通技巧和團隊協(xié)作能力，培養(yǎng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力;為學校和企業(yè)之間搭建一個橋梁，達到人才、高校、企業(yè)的相互依賴和提高，實現(xiàn)“三贏”。
三、大賽組委會
騰訊教育 鳳凰教育 萬學教育
華興資本 鳳凰網(wǎng) 紅杉資本
聯(lián)想投資 美國DCM投資 新加坡鳳凰基金
四、參賽項目背景
根據(jù)本次比賽的賽制安排(詳見賽制規(guī)程說明)，只在決賽階段增設(shè)商業(yè)案例分析大賽。為了確保大賽整體的可操作性、評價標準的統(tǒng)一性，以及后期策劃方案的可實施性，同時保證參賽選手能自主發(fā)揮，本次大賽商業(yè)策劃比賽階段采取參賽選手自主選題的形式，但必須在組委會給出的選題范圍之內(nèi)，而決賽階段的商業(yè)案例分析競賽將由組委會統(tǒng)一命題。
五、參賽要求
大賽要求參賽者自行組隊(每隊最多8人)參加，小組成員必須有明確的分工。
六、作品要求
商業(yè)策劃比賽部分
參賽者需提交一份具有市場前景并可操作的方案，在廣泛調(diào)查和深入研究的基礎(chǔ)上，完成一份系統(tǒng)、全面、深入且可執(zhí)行強的商業(yè)策劃方案。
(一)核心內(nèi)容(不局限于以下五方面)：
1、策劃項目的獨特性
2、詳盡的市場分析和競爭分析
3、具體的策略、計劃與措施
4、現(xiàn)實的財務(wù)分析
5、準確的風險分析
(二)評選標準：
1、主題相關(guān)性
2、方案可行性
(1)市場調(diào)研分析部分：資料詳實、可信度高，對潛在需求及競爭性分析客觀全面
(2)營銷策略：明確具體、可操作性強
(3)財務(wù)效益部分：性價比高，回收期短
(4)風險評價：客觀、可解決
3、方案創(chuàng)意性
(三)策劃書具體格式要求如下
2.封面：參賽團隊可自行設(shè)計
3.目錄：單獨起頁3號黑體，內(nèi)容(要標明頁碼)為小4號仿宋，1.5倍行距。
4.摘要：3號黑體，居中上下各空一行，內(nèi)容為小4號楷體，1.5倍行距;關(guān)鍵詞4號黑體，內(nèi)容為小4號黑體。
5.正文：有頁眉、頁腳，文字為小4號宋體，段首空2個字符，1.5倍行距。
6.標題順序：一、(一)、1、(1);一級標題，宋體四號加粗;二級標題，宋體小四號加粗;三級標題，宋體小四號;參考文獻，宋體小四號;注釋內(nèi)容，宋體五號。
(四)參賽作品不得抄襲或做假，如發(fā)現(xiàn)存在該現(xiàn)象，組委會將取消違規(guī)團隊的參賽資格。
(五)文檔中除封面由組委會統(tǒng)一提供隊伍信息表以外，不要在頁眉頁腳等部位出現(xiàn)學校及隊伍的名稱及Logo等標識。
商業(yè)案例分析競賽
參加決賽的隊伍需對組委會提供案例中的問題及其產(chǎn)生原因進行分析，并提出具體解決方案，方案及實施步驟有效，具有針對性、可行性、創(chuàng)新性。
案例文本格式要求
(一)每支參賽隊伍提交的案例分析報告以Word文檔(.doc或.docx格式)形式提交。
(二)對Word文檔的具體要求如下：
1.通過簡要標題(加黑)突出文章重點，一級標題前后空一行間距，二級及以下標題可不空行;
2.圖片和表格的標識請用“圖一、圖二……”和“表一、表二……”按順序排列;
3.使用 Word 2003 及以上版本，A4 紙，頁邊距上/下 2.54cm，左/右 3.17cm，單倍行距，段前段后均設(shè)置為“0行/磅”;
4.中英文標題請用小四號字體，其余正文(包括圖標標識、參考文獻等)均采用五號字體;所有中文均采用宋體，英文均采用 Times New Roman或Calibri;
5.文章標題、作者、圖表標識均居中，正文段落的首行需縮進兩個字符，圖片標識置于圖片下方，表格標識置于表格上方，加入圖表時需與正文內(nèi)容上下各空一行;
6.腳注與尾注：文中所有注釋尾注符號統(tǒng)一用“①，②，③……”;
7.參考文獻先列中文文獻，再列英文文獻;
8.案例正文部分(除概述和附錄以外的所有內(nèi)容)采用單一行距，頁數(shù)不限，圖表可置于正文之后的附錄中，附錄字數(shù)不限。
(三)文檔中除封面由組委會統(tǒng)一提供隊伍信息表以外，不要在頁眉頁腳等部位出現(xiàn)學校及隊伍的名稱及Logo等標識。
(四)案例作品需提交電子版和紙質(zhì)版。
七、比賽進程
? 報名階段
參賽隊伍于2012年11月13日前將項目申報表、團隊情況登記表和團隊成員基本情況表(電子版)發(fā)送至大賽組委會郵箱。
? 初賽——商業(yè)策劃報告撰寫
注：初賽作品規(guī)范及要求詳見“六、作品要求”。
大賽組委會將直接與入圍省級決賽的參賽隊伍隊長電話聯(lián)系，并說明決賽日程及細則;對于未入圍決賽的參賽隊，組委會將以電子郵件形式通知。
決賽—最終案例策劃比賽展示+現(xiàn)場答辯+決賽商業(yè)案例分析
在決賽第二輪，各隊伍將對評審委員會提供的案例進行深入、全面的剖析，并于現(xiàn)場進行案例分析陳述以及評委答辯。
決賽評定：決賽評委會將對參賽選手第一輪的商業(yè)策劃報告和第二輪的商業(yè)案例分析報告水平及現(xiàn)場表現(xiàn)進行全面考核并打分，
各隊伍依據(jù)決賽現(xiàn)場得分情況決定最終獲獎名次。
九、獎項設(shè)計：
1. 校級、省級、國家級各設(shè)一等獎、二等獎、三等獎、優(yōu)勝獎若干。
2. 冠軍團隊有機會優(yōu)先獲得組委會推薦進入優(yōu)秀企業(yè)實習、工作。
注：所有獲獎隊伍的獎狀和證書將在年度頒獎典禮上予以頒發(fā)
十、大賽公約
請參賽隊伍認真閱讀本公約，您報名參加第二屆“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)賽，即表示您同意遵守以下大賽公約，在比賽過程中任何違反本公約行為組委會有權(quán)取消其參賽資格并通報批評。
(一)參賽隊伍和參賽隊員在參賽期間不得將該參賽作品參加其他比賽或發(fā)表于其他媒體;
(二)參賽團隊的所有成員對參賽作品負責，如不具備所有權(quán)，因剽竊、抄襲他人作品而引起的一切后果及責任由參賽團隊的成員自行承擔，大賽組委會不承擔任何責任;（大學生秋游燒烤活動策劃書）
(三)大賽組委會對所有稿件擁有非商業(yè)目的的新聞報道權(quán)及集結(jié)出版權(quán);
(四)參賽者一經(jīng)提交作品參賽即代表完全接受大賽活動所有條款;
(五)大賽組委會對本活動擁有最終解釋權(quán)。
十、本次大賽的最終解釋權(quán)歸“Legend Star”商業(yè)挑戰(zhàn)競賽組委會所有。
關(guān)鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續(xù)發(fā)展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1如何設(shè)計定位商業(yè)建筑
（1）市場調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費特點和趨勢，經(jīng)濟條件，交通狀況，周遍商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計提供充分的設(shè)計依據(jù)。
（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計不同的建筑空問模式來分析和建議。
（3）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
2根據(jù)定位，準確把握設(shè)計原則
現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計里面是要實現(xiàn)項目達成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調(diào)查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進行商業(yè)建筑設(shè)計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計作品。
（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計。商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益
（2）模式設(shè)計。商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計作品。這需要建筑師不斷改進項目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。
（3）人流，物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計成功的關(guān)鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節(jié)上表達更多趣味。進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。
（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的的可持續(xù)收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強烈商業(yè)建筑風采。
建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映了建筑設(shè)計、商業(yè)招商運營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計價值、商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。
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2 顧馥保.商業(yè)建筑設(shè)計[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009.
3 商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范JGJ48-88.
【關(guān)鍵詞】策劃；廣告；經(jīng)濟；房地產(chǎn)
廣告創(chuàng)意者在執(zhí)行廣告設(shè)計之前都會對該次廣告活動以及廣告的主要目的做全面深入的思考與抉擇，它是一個思維嚴密的計劃過程。廣告創(chuàng)意者也會隨著自己知識和經(jīng)驗的積累和日漸豐富對整個廣告的策劃和后期的廣告設(shè)計執(zhí)行越來越考究和成熟。廣告策劃，就是對于廣告運動的整體計劃，是為提出、實施及測定廣告決策而進行的預(yù)先的研討和規(guī)劃。簡言之，廣告策劃是廣告運作的設(shè)計藍圖，是廣告運作之前對于它的整體把握。
近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,各種營銷理念和營銷手法推陳出新,但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代,各房地產(chǎn)公司逐鹿申城,樓市風云,瞬息萬變。激烈的競爭,嚴峻的考驗,使房地產(chǎn)開發(fā)商將營銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營和運作的生命線。盡管房地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)過幾年的探索,開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷策劃的價值,但許多人還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷策劃的合理內(nèi)涵,在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營銷策劃的作用。縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃,許多地方仍值得深思。
一、商業(yè)廣告策劃定位
1.相輔相成的廣告策劃與廣告設(shè)計
在進行廣告策劃之時，要從思維上要有科學的新觀念，力求是廣告策劃與創(chuàng)意得以充分發(fā)揮。首先，廣告是市場營銷的一個環(huán)節(jié)，廣告策劃可以幫助市場營銷順利有效的進行。對于企業(yè)來講，要先利順內(nèi)部環(huán)境中各部分的關(guān)系，有利于廣告策劃的順利開展。廣告的作用盡管不可忽視，但必竟也有一定的局限。而且在市場營銷中的廣告策劃活動會受諸多因素的影響。? 轉(zhuǎn)
2.以消費者為中心
企業(yè)從一開始的生產(chǎn)就應(yīng)該認識到，生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少？不是企業(yè)自己說了算，而是由消費市場中的消費者說了算，也就是說，要有充分、客觀的市場調(diào)查數(shù)據(jù)和可靠的信源。企業(yè)只有生產(chǎn)了適銷對路的產(chǎn)品，才能真正實現(xiàn)顧客的需求，最終實現(xiàn)贏利的目的。從這一點上我們可以清楚的認識到，廣告是市場營銷的一個組成部分，因此，在進行廣告策劃和廣告設(shè)計時，也必須樹立起以消費為核心的意識。而且，每一次廣告的策劃與設(shè)計執(zhí)行都必須緊緊抓住能滿足消費者需求的核心利益和核心價值。找到產(chǎn)品與消費者，廣告與目標受眾等因素之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。
3.調(diào)查分析，有效執(zhí)行設(shè)計
分析的準確與否有兩方面的因素，一是廣告策劃之前的市場調(diào)查資料收集的可靠性和準確性，二是，調(diào)查分析方法的科學性、有效性和及時性。對廣告設(shè)計的有效執(zhí)行同樣也需注意兩個方面，一是廣告設(shè)計人的專業(yè)水平和審美水平?jīng)Q定廣告作品的視覺和心理效果，二是廣告設(shè)計人員的文化、生活經(jīng)驗等知識的綜合積累，直接決定他們根據(jù)具體的廣告活動目的制定和執(zhí)行出高質(zhì)量的廣告創(chuàng)作作品，使廣告信息得以有效傳遞。另外，廣告在設(shè)計時也要根據(jù)消費者對信息理解和需求觀念的轉(zhuǎn)變即時地改變對廣告策劃意圖的信息傳達。
二、具體在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用
1.房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測
市場調(diào)研與獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程；市場調(diào)研時,要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關(guān)系從整體上把握；調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學全面地進行分析與預(yù)測市場前景。通常,一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為:調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個階段
2. 科學的市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標市場,進行科學的市場定位。可以說每一個地產(chǎn)項目、乃至每一套房子都是絕不同的,面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點出發(fā)。
3.策劃應(yīng)實事求是,避免故意炒作
策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目,往往賣點很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中,策劃人應(yīng)做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎(chǔ)上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。
4.注重廣告品質(zhì),重視廣告策劃創(chuàng)意
廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好,消費者會有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。在高端產(chǎn)品的營銷策劃中,口碑同樣可以作為重要的傳播渠道,取得理想的傳播效應(yīng)。
5.加強專業(yè)培訓,提高責任感
加強對策劃人員專業(yè)知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸取眾家之長,吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。
參考文獻：
[1]《淺析民族品牌發(fā)展策略》發(fā)表于《中外教壇》2004年9月，刊號:ISSN1609-977X；
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執(zhí)行總結(jié)
一、總體描述
進入21世紀的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費為主的時期。
旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均gdp1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均gdp已經(jīng)超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到XX年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當于全國gdp的5.8%。
而在同時，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當前和會就業(yè)壓力很大，大學生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學生素質(zhì)，拓展大學生思維，解決大學生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關(guān)注的一個熱點和焦點問題。
大學是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應(yīng)對挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動，并于教育部門聯(lián)合，為大學生提供旅行服務(wù)，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標
公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據(jù)大學生的實際消費能力進設(shè)計和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務(wù)、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長期目標是開發(fā)全國市場，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學生生活文化，促進大學生自身發(fā)展和交流的大型平臺。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
（一）休閑旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù)。這項傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項服務(wù)中，我們更加注重對景點的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質(zhì)拓展
這項服務(wù)實在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務(wù)對于大學生學會觀察，學會適應(yīng)自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務(wù)中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導(dǎo)。指導(dǎo)大學生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學生在這項服務(wù)中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學到知識本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學生的體質(zhì)，訓練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。
(三)社會實踐
這項服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務(wù)主要是為了鍛煉大學生素質(zhì)而設(shè)計的。通過這項服務(wù)，可以讓大學生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務(wù)中公司設(shè)計有調(diào)查活動，訪問活動，實習活動，等等。大學生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現(xiàn)大學生地方自身能力，展現(xiàn)個人風采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎(chǔ)。在這項服務(wù)中，大學生既可以學到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會的能力。
(四)partytime
這項服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。partytime是我們?yōu)榇髮W生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識而設(shè)計的服務(wù)。在這項服務(wù)中，會提供許多具體的活動，以便于大學生的需要得到滿足。在partytime，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學生理想的焦急學習場所。在partytime，公司會提供各類大學生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學術(shù)自由的樂趣與充實感。partytime是大學生展現(xiàn)青春風采的舞臺，讓大學生在快樂中學到知識，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓練
潛能訓練就是把大學生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設(shè)計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結(jié)合作的團隊意識，使大學生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓目的。潛能訓練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當人從顛峰“下降”到平凡生活時，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓練已經(jīng)成為學習適應(yīng)社會和終身教育的好方式。
四、市場分析
1.行業(yè)市場
旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。
(1)市場細分
旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。
按職業(yè)細分，大學生的旅游消費市場迅速擴大。由于大學生在社會的特殊性，導(dǎo)致大學生特殊的消費習慣和消費需求。問卷調(diào)查顯示，7.5%的學生每月的全部花費支出在300元之下，40.5%的學生在300-500元之間，35.8%的學生在500-800之間，15.2%的學生在800-1200元，還1%的學生每月花費超過1200元。可見，大部分學生的消費能力不弱。我們的目標市場主要就是月消費支出超過500元的這部分大學生，即約占52%的大學生。即全國884萬的大學生市場。按照平均每人每年的旅行消費所得利潤50元計算，稅前利潤可達44200萬元。另據(jù)調(diào)查顯示，這部分的大學生的潛在消費需求很大。而且消費目標改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學生很容易改變消費習慣。因此，針對公司的服務(wù)項目，便較容易打開市場，并可在短期內(nèi)獲得快速成長。
(2)市場定位
因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。
公司致力于提高大學生素質(zhì)，為大學生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值。
首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計上，更具體在貫穿其中的全新的學習、生活理念。在服務(wù)設(shè)計上，突出了對自然和社會的協(xié)調(diào)，既保證大學生對自然風光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現(xiàn)實意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學生的理想和追求。
在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值，即服務(wù)更周到、更細致、更省錢、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學生服務(wù)，形象上是大學生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會中，成為時代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。
企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學生的內(nèi)心感受和生活渴望。
2.競爭優(yōu)勢
公司提供的服務(wù)，周到細致省錢。大學生的需求通過我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：
（1）專業(yè)化公司在服務(wù)設(shè)計方向突出專業(yè)化，可以讓大學生產(chǎn)生強烈的真實感。針對大學生，無論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、partytime、潛能訓練、社會實踐，都讓大學生參與其中，獲得價值。
（2）個性化公司提供的服務(wù)針對大學生中不同的需求偏向，設(shè)計的服務(wù)也具有明顯的個性化，可以讓大學生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務(wù)，達到大學生的滿意。
（3）集成性公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務(wù)的組合，以滿足大學生不同的需求。
（4）創(chuàng)新性公司服務(wù)始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學生的消費需求。
（5）完全顧客導(dǎo)向公司的每一項服務(wù)都是為大學生量身定做的，一切從大學生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。
（6）及時性公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時性。
3.人才優(yōu)勢
公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。
4.競爭劣勢
由于公司進入的是一個全新的領(lǐng)域，目前尚無人可以學習，因此具有一定的進入風險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。
五、管理和團隊
公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標。
六、財務(wù)與融資
1.公司三年投資計劃
(1)投資方向和資金使用項目
公司在XX年6月到XX年月的第一個三年計劃期內(nèi)，重點投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準備階段。
公司第一個三年計劃內(nèi)，資金的使用和投資項目包括：
(1)公司管理費用
(2)公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）
(3)服務(wù)設(shè)計所需要的資金支持
(4)市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用
(2)投資計劃（第一個三年計劃）
初步計劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬。
(1)公司管理費用（估算）：370萬
初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：
XX年6月----XX年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬
XX年7月----XX年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬
XX年6月----XX年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用150萬
(2)公司固定資產(chǎn)購置：100萬元
如，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。
(3)服務(wù)設(shè)計所需資金支持：100萬
(4)市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用：130萬
由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。
大學生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表
（XX年6月----XX年7月）（單位：rmb萬元）
項目XX年6月—XX年7月XX年7月--XX年6月XX年6月--XX年7月合計
1.公司管理費用95125150370
2.公司固定資產(chǎn)購置502525100
3.服務(wù)設(shè)計所需資金支持403030100
4.市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用604030130
合計245220235700
2.資金來源（三年內(nèi)）
公司在XX年6月XX年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。
（1）公司初期投入：通過自籌和引入風險投資，爭取資金200萬
（2）初步估計，公司在XX年6月----XX年7月可實現(xiàn)營業(yè)收入416萬，XX年7月----XX年6月，可實現(xiàn)營業(yè)收入832萬。XX年6月---XX年7月可實現(xiàn)營業(yè)收入4160萬。
（3）由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭取銀行貸款200萬。
（4）資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從XX年6月到XX年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬，公司初始投資200萬，銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預(yù)計XX年6月到XX年7月的一年內(nèi)，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。
3.效益預(yù)測
（1）股東及風險投資回報的來源：主要是營業(yè)收入。
（2）投資收益預(yù)測
a．營業(yè)收入：
嘉賓:Eva Pan IADC淶澳設(shè)計 設(shè)計總監(jiān)
沈文驄 DCI 思亞國際設(shè)計集團 副總經(jīng)理
廖開民 加拿大大元設(shè)計 設(shè)計總監(jiān)
“我們和策劃公司之間其實是一個互動的過程,而不是他們做出前面的結(jié)果我們直接拿來用這種一刀切的方式。”
王建軍:今天的話題是關(guān)于室內(nèi)設(shè)計和商業(yè)策劃之間的探討,我想從設(shè)計師的自身出發(fā),這個答案應(yīng)該是肯定的,不懂商業(yè)策劃的,根本接不到項目的。但是這個中間有一個“度”和專業(yè)性的問題還是值得討論。希望各位設(shè)計師能從自身的實際出發(fā),結(jié)合接項目經(jīng)驗談?wù)勥@方面的感受。
廖開民:我先簡單地開一個場,拋磚引玉。一直以來設(shè)計界里都有策劃團隊在前面做引導(dǎo),發(fā)展商或者所謂的商業(yè)不動產(chǎn)的客戶,本身應(yīng)該有一個經(jīng)營管理或者是所謂的策劃團隊在前期做引導(dǎo)。我們不界定室內(nèi)設(shè)計還是建筑設(shè)計,簡單來講,像住宅類一開始也有營銷單位在做前期策劃,如果是商業(yè)不動產(chǎn),會有一個更專業(yè)的商業(yè)部動產(chǎn)的營銷團隊做前期策劃,給出一個產(chǎn)品的方向、架構(gòu)、風格的指導(dǎo),再交由設(shè)計師來落實,大部分是這樣做的。再細的話創(chuàng)意就沒有了,為什么呢?因為商業(yè)營銷策劃的專業(yè)人員,他的專業(yè)在于研判市場的喜好,但是沒有辦法設(shè)計出甲方理想中的東西來,就需要設(shè)計師去幫助他們完善、落實,也就形成了彼此的協(xié)作關(guān)系。
設(shè)計師做策劃師的工作,很多人覺得是半吊子或者是不懂充很懂。我覺得應(yīng)該這樣講,做設(shè)計的要能夠了解策劃公司的功能、定性,但不用去取代他。國內(nèi)一般認為策劃師是拍腦袋想點子的工作,這在國外是非常科學的工作,需要統(tǒng)計學,需要問卷調(diào)查,去研究判斷這個區(qū)域人口的需求是什么樣的等等。國內(nèi)的一般做法很簡單,調(diào)查一些基本個案大概是什么狀態(tài)、流程,做一些經(jīng)驗法則供大家參考就完了。其實,真正做策劃的人,找到該物業(yè)的位置之后,要站在這個地點周邊半徑500公尺之內(nèi)做人流統(tǒng)計分析,大概要派出10幾20個人點人流、車流,每天24個小時,早上什么狀態(tài),晚上什么狀態(tài),放假什么狀態(tài),平日什么狀態(tài),每個小時統(tǒng)計數(shù)量,再把這些人流的狀態(tài)描述清楚,小孩子、大人的比例,性別、年齡層、可能的職業(yè),消費水平怎么樣?可能購買什么樣的產(chǎn)品?根據(jù)這些最后做出一個很嚴謹?shù)慕y(tǒng)計報告,交給策劃師做最后的統(tǒng)籌、定位。
在新加坡、日本甚至臺北,我想遠東地區(qū)都有這樣的做法,他們的策劃費用很高,而且策劃定位的精準度和收費成正比,大概是這樣的。這是我所了解的狀態(tài),因為我們的和這些公司合作大概有20幾次,策劃公司專業(yè)不專業(yè),在溝通的過程中會非常清楚地體現(xiàn)出來。
沈文驄:我們思亞國際基本上專門做商業(yè)項目,我們目前選客戶的一個基本的準則就是這個客戶要對商業(yè)很了解。就像有人找你做酒店設(shè)計,你會問他要不要管理公司,他如果說我不需要管理公司,你可能需要花更多的精力去教育這個業(yè)主,才能得出一個設(shè)計結(jié)果,而且這個結(jié)果可能不是很好,因為他對自己的定位不是很了解。
國內(nèi)經(jīng)過二、三十年的拍腦袋想點子的磨練后,很多甲方也從錯誤當中學到很多的經(jīng)驗。所以目前我們大部分碰到的業(yè)主也都已經(jīng)開始找專業(yè)公司進行規(guī)劃。當然,我們和策劃公司之間其實是一個互動的過程,而不是他們做出前面的結(jié)果我們直接拿來用這種一刀切的方式。所以我們的商業(yè)設(shè)計服務(wù)建議書和一般的不太一樣,我們前期策劃有一個獨立的階段,和一般只是單純從概念設(shè)計開始不一樣,有一個概念策劃,是屬于和商業(yè)策劃公司配合的階段。所以我同意廖先生的說法,我們只能根據(jù)我們的經(jīng)驗配合商業(yè)策劃公司來做這一個階段,而不是說我們?nèi)〈?因為我們在很多專業(yè)上其實是不一樣的。
Eva pan:首先我非常贊同兩位的說法,我們IADC主要做地產(chǎn),一類是大型的,比如說萬科、金地、瑞安、海格(音)等地產(chǎn)公司,他們的體系比較健全,設(shè)計部和合作的策劃公司對市場了解比較完整。這些案子的任務(wù)書會寫得非常清楚,比如說他們對這個產(chǎn)品的定位等等。另一種是相對規(guī)模比較小的地產(chǎn)公司,下面的體制就不像那些大型的地產(chǎn)公司那么完整。有時候他們會問我們有什么建議,可以怎么做。我們一般會與甲方及其銷售部門一起針對項目具體要求分析市場。
“我覺得這一塊存在很大的誤區(qū),有一些設(shè)計師經(jīng)常想把自己非常完美的想法強制實施案子上。有一點很重要,商業(yè)項目必須要有一個嚴謹?shù)纳虡I(yè)分析作為基礎(chǔ),才有可能想出貼切的設(shè)計。”
王建軍:現(xiàn)狀這一塊大家都介紹得比較清楚了,剛剛廖先生也講到下一個議題,就是“度”的問題。對你們來說,這么多年經(jīng)驗應(yīng)該很好把握,但是對很多年輕的設(shè)計師可能比較困難,會出現(xiàn)我們說的半桶水或者是夸大的成分,大家可以談一下。
沈文驄:我覺得這不是反客為主或者是經(jīng)驗的問題,還是專業(yè)的問題吧。比如說我們今天拿到一個商場項目,這會牽涉到招商的問題,如果缺少了策劃公司,無法確定(后期)是否能招商進駐的話,我們做的設(shè)計是一個空的設(shè)計,將來是不會經(jīng)營成功的。
Eva pan:我覺得這一塊存在很大的誤區(qū),有一些設(shè)計師經(jīng)常想把自己非常完美的想法強制實施案子上。有一點很重要,商業(yè)項目必須要有一個嚴謹?shù)纳虡I(yè)分析作為基礎(chǔ),才有可能想出貼切的設(shè)計。
廖開民:我舉一個建筑的例子,以前有一個項目是在高架橋邊上的,這個基地是長型的,沿著高架橋的地方窄,不沿著高架橋的地方寬。一開始策劃公司先規(guī)劃這個基地,大家知道沿著高架橋的部分車水馬龍噪音高,空氣不好,根據(jù)這個情況,策劃公司動腦筋把產(chǎn)品分隔開,做了所謂的量化的、科學的統(tǒng)計之后也進行了創(chuàng)意、創(chuàng)想的部分。在很熱鬧的商業(yè)的中心點住宅區(qū)就是商業(yè)策劃的定位,沿著高架橋規(guī)劃了一整排很小的小套房,面積縮小了總價變低了,他們想項目的客戶群是有錢的白領(lǐng),這些人想要住市中心,可以用低總價取得這個位置,那噪音是可以忍受,而小套房后面再蓋大平數(shù)的產(chǎn)品。給出了這些概念后,很簡單,每一個設(shè)計師都能設(shè)計,前面就規(guī)劃小套房,盡量把靠近高架橋的地方做一些樓梯,后面就是大平數(shù)房子。建成后,策劃公司開始行銷,不賣高架橋邊上的小房,先把里面大平數(shù)的賣掉。業(yè)主知道邊上有高架橋,但是看了模型后原來被一排小套房擋住了,所以安心地買了。然后(策劃公司)再把小套房拿出來,這么好的位置,只剩這些總價不高的小套房,一樣很順利地賣掉。實際上小套房的單價比大平數(shù)的高一點,因為面積小總價低,單價拉高一點沒有感覺。所以營銷策劃公司對項目的策劃是科學數(shù)據(jù)加創(chuàng)想,這是一個很明顯的例子。
沈文驄:我恰恰要舉一個反例。商業(yè)項目尤其是現(xiàn)在經(jīng)過了那么多拍腦袋的錯誤之后,很多的商場在本身空間上其實存在很大的問題。我們?nèi)ツ昱龅竭@樣一個項目,是首都機場開發(fā)公司在北京南三環(huán)的項目,叫大峽谷。去年我們接觸到的時候,它已經(jīng)封頂了,半個月之后室內(nèi)設(shè)計團隊就要進去裝修,但是和甲方后期合作的商業(yè)策劃公司覺得原來做的商業(yè)規(guī)劃平面有非常大的問題,在這個時候因為有工程壓力,開發(fā)商那邊除非看到一個很好的解決方案,不然不會停止工程。商業(yè)策劃公司給不出很具體的答案,所以找到我們,給我們的時間很短,只有4天的時間叫我們出一些想法。因為這個策劃公司和我們是長期的合作關(guān)系,所以我說好吧,我們試試看。這個項目前期的策劃公司是給出了電影場景的概念,因為項目位置有點偏,想做出特色。商場是比較方正的,平面規(guī)劃做了里外兩圈的設(shè)置,外圈一層被中間的環(huán)形島擋住了,從大平面的角度看好像是合理的,但是從商業(yè)角度來講就不一樣了,因為有中心和核心的地方,就會有死角,出租的時候,中間這一圈是人家最想要的,外圈被環(huán)島擋住了,很難租出去,招商會是一個很大的問題。
了解了這些后,我們建議把兩圈之間的走道取消,這樣店面相對來說會變得比較深,甲方覺得店面太深利用率很低,但是現(xiàn)在有很多商店采用集合式,比如說同時賣運動器材、球鞋的店,會用這種方式處理大面積的空間,經(jīng)過這樣解釋,甲方接受了。中間的部分則處理變成基本是透明的中島。我們通過這樣的改變實際上把它的利用率提高了,提升了均衡率(音),對商場來講這是非常基本的東西。雖然說工程滯后了3、4個月,但是甲方覺得是值得的,如果照原來的方式很可能在出租、招商的時候會面臨很大的損失。所以我覺得我們其實不是要去取代這個商業(yè)策劃公司,而是在適當?shù)臅r機能夠反饋很多基于商業(yè)考慮的設(shè)計手法,不單純是為視覺效果,而是為了合理的平面規(guī)劃布局、人流動線等實際的問題,這些是室內(nèi)設(shè)計師必須在早期參與的。
王建軍:你剛才講的案例是驗證了設(shè)計創(chuàng)造價值,通過專業(yè)的設(shè)計讓甲方獲得利益。其實這種項目,我覺得在地產(chǎn)這一塊比較多,最明顯的是樣板房這一塊。
Eva pan:開發(fā)商會要求設(shè)計師賦予它更高的內(nèi)容。最簡單的例子,這個房子原來想賣5萬塊,可能通過做樣板房之后變成5.5萬或者是6萬,就是這么簡單的道理。做樣板房就是想把客人帶進他平時所想不到的生活意境中,我們要給他的是一個夢,促進他的消費欲望。
“如果說無所謂都不管了,我?guī)湍阍O(shè)計沒有問題,反正你讓我拍就拍了,設(shè)計費全收了,最后不僅害到發(fā)展商,還害到千千萬萬后期想要開店的的投資人,可能他們一輩子的儲蓄都投到那個店里了,結(jié)果付諸東流。”
王建軍:我覺得你們討論的是比較正面的案例,有沒有反面的?自己的或者是看到同行的,比如說,不考慮項目本身的一些東西,玩創(chuàng)意導(dǎo)致最后商場……
沈文驄:其實我們剛才講的那個例子的早期設(shè)計就是反面教材。他們在商業(yè)策劃時定出電影場景這種概念,這在設(shè)計上其實是非常難執(zhí)行的,代價很高,做得簡單就會很粗糙,達不到效果。再說這個設(shè)計如果不成功,要重新再做,原來花的錢都廢掉了。它本身不是一個有彈性的設(shè)計,原本商業(yè)策劃定的目標就是一個有問題的目標,設(shè)計公司還不提出這個問題就開始做,問題更大。等超過預(yù)算,到后期進駐的商店和這個場景有沖突的時候,就更麻煩。很多基本的東西沒有考慮,弄到快要施工才發(fā)覺問題,這其實就是一個非常典型的出錯誤的過程。
廖開民:我來講一個反面的例子。我們都知道8號橋是日本人設(shè)計的,8號橋因為它的位置、區(qū)段,還有密集的就業(yè)人口使得它成為一個很好的早期的LOFT。LOFT本身是一種很準的商業(yè)定位,這種東西需要獨到的眼力和科學方式去計量這塊地段適合做什么樣的產(chǎn)品,不是哪里都可以,8號橋出來后,很多想照搬的。也許有這樣的甲方認為找策劃公司麻煩,找名建筑師好,覺得以他個人的魅力或者他的產(chǎn)品的魅力,他的作品放之四海皆準,跑到宜山路蓋一個類似的案子,剛開始可能紅紅火火,到頭來不聚客,講懸一點叫它的氣場和市場對不上,講科學一點叫它的利益條件沒有辦法支撐那樣的理想,很多這樣的案子就是以設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)策劃、設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)的典型錯誤。
30年前,我還在學校學建筑設(shè)計,有一個老師說我們?nèi)ゲ邉澒緦W習見識一下,當時我們覺得很奇怪,為什么建筑設(shè)計要學策劃,其實策劃公司有存在的必要,而且它的專業(yè)深入程度是很科學的。大家都覺得策劃公司是賣嘴皮子,當然不是。我相信目前在中國,50%以上的策劃公司是有專業(yè)性的。
王建軍:商業(yè)策劃有專業(yè)公司來做是最好的,但中國的現(xiàn)狀是,設(shè)計師不懂商業(yè)策劃不可能接到案子。
廖開民:我必須強調(diào)的是,每一次有發(fā)展商找我們?nèi)ヅ哪X袋的時候,只要遇到商業(yè)地產(chǎn),我們第一個問題,有沒有商業(yè)策劃團隊,如果沒有就不要冒這個險,如果是第一次做,更不要冒這個險。因為很多發(fā)展商是從住宅類動產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)不動產(chǎn),商業(yè)不動產(chǎn)做得好是獲利十倍、二十倍的,但是做得不好是一敗涂地,商業(yè)不動產(chǎn)涉及到的專業(yè)層面是很高的,不是像住宅蓋了賣,不是那么一回事,它是不管前期的定位、后期廣告策劃、后續(xù)的長期經(jīng)營都需要很專業(yè)的,(這方面)很多設(shè)計師都掉以輕心。
如果我這樣講可能沈先生更熟悉,目前,全中國80%的商場都是評效不夠的商場,也就是說它的商業(yè)能量沒有達到應(yīng)該有的發(fā)光發(fā)熱的地步,因為前期的策劃沒有做好,后來的規(guī)劃沒有做好,后期的經(jīng)營管理沒有做好,這一連串專業(yè)的問題,大家都把它看得太簡單,尤其是第一次從事商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展商,在沒有吸取之前的經(jīng)驗和教育之下就貿(mào)然投入,然后找建筑師或者室內(nèi)設(shè)計師去拍腦袋,造成后期的嚴重后果。評效不好算好運了,大部分是一敗涂地。在這里我簡單地做一個呼吁,希望不管是大發(fā)展商還是小發(fā)展商都能夠尊重真正專業(yè)的營銷策劃團隊,也不要說隨便地去尋找商業(yè)策劃團隊,因為這個行業(yè)也是良莠不齊。
我特別強調(diào)一下,不是說我們不想幫業(yè)主拍腦袋,隨便是會出大問題的,個人事小,對建筑師來講,反正我畫了就收費了,但這個是不負責的事情,君子愛財取之有道,見利忘義的事情不是好事情。如果說無所謂都不管了,我?guī)湍阍O(shè)計沒有問題,反正你讓我拍就拍了,設(shè)計費全收了,最后不僅害到發(fā)展商,還害到千千萬萬后期想要開店的的投資人,可能他們一輩子的儲蓄都投到那個店里了,結(jié)果付諸東流。這是我們過去做二十幾年做商業(yè)不動產(chǎn)(項目)常常遇到的事情。
“現(xiàn)在據(jù)說是有很多發(fā)展商要求設(shè)計團隊去做策劃公司的事情,這種事情最好不要常發(fā)生。你不能把按摩師當針灸師用,很多人覺得按摩師應(yīng)該懂一點經(jīng)絡(luò)吧,就做針灸吧,這會針出大問題的。”
王建軍:剛才大家聊到了正面的例子和反面的例子,接下來聊一下趨勢,現(xiàn)在廣東有很多設(shè)計公司,會把前期的商業(yè)策劃歸落為自己的設(shè)計公司的業(yè)務(wù)。我覺得大家可以談?wù)勛约旱囊粋€看法,商業(yè)策劃到底是會和室內(nèi)設(shè)計融為一體,比如說一個團隊來操作,還是說分前期的商業(yè)策劃和后期的室內(nèi)設(shè)計?
沈文驄:就我們做商場來講可能比較困難,因為商場一般的策劃公司和后面的招商是有聯(lián)系或連接的。像我們公司來講,這個商業(yè)策劃的部分可能會是我們這個服務(wù)范圍之內(nèi),但是我們會另外找顧問做這件事情,而不是將這個部分變成公司一個常態(tài)性的業(yè)務(wù)。商場策劃通常會和后面的招商有連接不是單純的工作,和我們設(shè)計的工作范圍差異相對來講比較大一些。
廖開民:這個和公司定位有關(guān)聯(lián),把商業(yè)策劃和設(shè)計公司結(jié)合在一起這是屬于管理層面的問題。其實世界前十大建筑設(shè)計公司基本上都有前期定位營銷、策劃團隊,這是他們服務(wù)的一部分。我以前在策劃公司待過,也很清楚地知道策劃公司和設(shè)計公司其實需要合作無間,應(yīng)該強強合作,我覺得兩者結(jié)合是一個企業(yè)在擴大以后的必然。對客戶來講有好處,可以一站式全部解決。當然收費也是雙向的,就像公司里面有子公司,一部分做建筑設(shè)計,一部分做室內(nèi)設(shè)計,有多個團隊。不過,公司沒有龐大到這樣的規(guī)模之前,我不建議納入所謂的策劃團隊。因為策劃團隊要投入很大的心血,如果不專心做,會把你原本的能量降低這樣反而不好,如果體量或者能量越來越大,那是可以的。俗話說兵多將廣的時候,自然可以再立一個部門。不然,根本沒那個實力,到時候人家說你開始很厲害,到后面越做越差,越做越爛,這對甲方對自己都會產(chǎn)生負面東西。
現(xiàn)在據(jù)說是有很多發(fā)展商要求設(shè)計團隊去做策劃公司的事情,這種事情最好不要常發(fā)生。你不能把按摩師當針灸師用,很多人覺得按摩師應(yīng)該懂一點經(jīng)絡(luò)吧,就做針灸吧,這會針出大問題的。這樣的例子也很多,早期的日本和臺北都有很慘的案例,現(xiàn)在大陸也出現(xiàn)很多,在二、三線城市經(jīng)常能看到一片荒城,那就是商業(yè)不動產(chǎn)策劃劃錯了,一條街完全沒有人,像是進了鬼城一樣。
沈文驄:現(xiàn)在很多東西都跨界,就像剛才的廖先生講的,設(shè)計公司大到一個程度,你可能會跨到另外一個領(lǐng)域去。我們的公司現(xiàn)在做零售商業(yè)項目,也會幫一些公司打造形象,包括Logo和視覺的Image,這些本來是廣告公司的事,我們做這一塊并不代表我們是廣告公司。我們會取代它一些業(yè)務(wù),但是不可能取代它全部的業(yè)務(wù)。商業(yè)策劃也是這樣,策劃還是有很多其他的功能,我們只是將設(shè)計、空間量等結(jié)合一些商業(yè)動產(chǎn)的定位來做。所以,我覺得不見得策劃很適合涵蓋到一個單純的設(shè)計公司里面來。這也是一個程度的問題,不是好像真的是兩個行業(yè)合并在一個企業(yè)那種說法。
Eva pan:這個部分其實基本上兩位已經(jīng)說得非常清楚了。我們接觸的一些意大利的設(shè)計公司,比較大型的,他們不單單涵蓋了策劃,還有工業(yè)設(shè)計、廣告設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計。對我來說,一個很簡單的道理就是你有沒有能力做這個事情,當你有能力做廣告、策劃或者其他的,那就都可以,最主要是有專業(yè)的人去開拓這方面的市場。
“你要么就真懂,不要讓人家一知半解,因為設(shè)計師,既然叫做“師”就要教人家正道的,如果你不能夠做但亂講的話,就愧對設(shè)計師這個行業(yè),你這樣跨界跨得多會翻墻,自己會翻墻,又害別人翻墻。”
王建軍:各位是在設(shè)計圈積累了比較多的經(jīng)驗,但對年輕的設(shè)計師來說,他們應(yīng)該怎么樣著手為自己去做這方面的積淀呢?像廖先生說的先去策劃公司待上幾年再來做設(shè)計,還是怎樣呢?
廖開民:我覺得設(shè)計師你要了解一個行業(yè),不一定要待在那個行業(yè)里面。反過來思考,如果你在設(shè)計行業(yè)里面做久了自然會做到策劃公司,自然會遇到這一類的團隊,在工作里面去體會和學習,知道策劃公司會對社會提供什么樣的有價值意見。如果甲方問到你對這個案子有什么看法?他們經(jīng)常是把策劃的看法和設(shè)計的看法混在一起。你可以很謙虛地說,你應(yīng)該請一個更專業(yè)的策劃公司給你提意見,這個東西對我們來講,可能不是我們專業(yè)的一部分,這樣講就好了,這樣你反而顯得更專業(yè)。我個人的建議是這樣,你要么就真懂,不要讓人家一知半解,因為設(shè)計師,既然叫做“師”就要教人家正道的,如果你不能夠做但亂講的話,就愧對設(shè)計師這個行業(yè),你這樣跨界跨得多會翻墻,自己會翻墻,又害別人翻墻。
沈文驄:設(shè)計師不可能今天要了解策劃去策劃公司待,中間你有別的需求,還要去很多的公司待呢,最后你會忘了你自己原來做什么了。以我們公司來講,我們的使命就是把甲方的商業(yè)(價值)極大化,這是我們最終的目的。我們并不太會強調(diào)哪一個設(shè)計師的風格,今天在要這個位置做這樣一個裝飾面,都由它背后的商業(yè)目的和商業(yè)條件來做決定。所以設(shè)計師如果說要積累經(jīng)驗,比如需要商業(yè)項目的經(jīng)驗,就是去從事商業(yè)項目的事務(wù)所里學他應(yīng)該學的東西,從設(shè)計的角度做適當?shù)氖虑椤?/p>
王建軍:我從設(shè)計分工的角度拋出話題,大家探討一下。現(xiàn)在有很多的設(shè)計師專注于做某一個分類的餐廳,或者說地產(chǎn)、夜場的。從這個角度來說,是不是成長得更快一點呢?
沈文驄:那當然。美國有很多專業(yè)做商業(yè)設(shè)計的公司,有很多經(jīng)驗可以從美國過去發(fā)展過程中學到。我們也是走這樣一條路,我們定位自己就是做超級市場和城市綜合體的項目。因為原來什么都想做,太多想做了也做不好,后來冷靜想想就是做高端產(chǎn)品,定位也就越來越準確,這是一個成熟設(shè)計師慢慢的積累過程。
王建軍:這樣對細分的知識會積累得更快一點。
沈文驄:對。
關(guān)鍵詞： 建筑策劃； 高校土地；強度；策劃定位
Abstract: In this paper, Shandong Jianzhu University peaceful district's land functions replacement and redevelopment for example, considering the interests of all parties Game, traditional architects, planners rely on experience and standardize the different indicators of controlling detailed planning of land development,trying to maximize the use of technology and ideas of architectural planning to expand the strength and function to determine land development, win-win situation for the city government, universities, developers, and ultimately the overall interests of the city.
Key words: architectural planning; university land; strength; planning positioning
中圖分類號： 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
1概念釋義
莊惟敏教授將建筑策劃定義為“建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現(xiàn)代科技相結(jié)合，為詳細規(guī)劃立項之后的建筑設(shè)計提供科學而符合邏輯的設(shè)計依據(jù)。”
嚴格的說，我國的建筑過程中沒有完整而正確的建筑策劃。通常人們認為的建筑策劃是項目委托方提給建筑師們的設(shè)計任務(wù)書或是建筑師們提給項目委托方的策劃性設(shè)計，其實這并不是真正的建筑策劃。
2現(xiàn)狀調(diào)研
1區(qū)位概況
山東建筑大學和平校區(qū)地處濟南市歷下區(qū)，城市中心區(qū)邊緣，南臨和平路，北靠解放路，西接歷山路，總用地26公頃。基地東部的山大路商務(wù)科技中心區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集，個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速。基地南部為文東科教區(qū)，高校林立,東部遙望中央商務(wù)區(qū)，周邊居住區(qū)比較集中，生活服務(wù)設(shè)施比較完善。
2體規(guī)劃要求
土地使用性質(zhì)：以居住為主，同時兼有部分商業(yè)、文化娛樂、行政辦公。
商業(yè)：該基地位于老城商業(yè)主中心的邊緣外側(cè)，受老城商業(yè)主中心的輻射。
文化娛樂：根據(jù)總體規(guī)劃，歷下區(qū)圖書館將在該基地附近建設(shè)。
3制性詳細規(guī)劃對基地要求
根據(jù)《濟南市山大路片區(qū)控制性規(guī)劃》，山大路片區(qū)商業(yè)開發(fā)的具有顯著的優(yōu)勢區(qū)位和潛力：
濟南市和山東省行政中心向東部遷移，必然帶動城市發(fā)展重心東移；濟南市已確定發(fā)展總部經(jīng)濟的設(shè)想，本片區(qū)內(nèi)沿二環(huán)路西側(cè)的用地極具商務(wù)開發(fā)的潛力；部分遷出高校原校區(qū)沿街用地會進行商業(yè)開發(fā)，規(guī)模不容忽視。該地區(qū)商品住宅房價水平較高，區(qū)位優(yōu)越，在今后仍然是濟南市商品住宅開發(fā)的熱點地段。
4基地周邊設(shè)施分析
基地位于濟南市文東高教區(qū)核心區(qū)域，周邊有山東鐵道職業(yè)技術(shù)學院、山東醫(yī)科大學、山東師范大學等12所大學。另外，基地周邊還有若干專科技術(shù)學校及培訓學校。
基地位于老城邊緣地區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。周邊文娛設(shè)施分布眾多，高校內(nèi)的綠地，廣場，體育設(shè)施等，也可作為城市共享文設(shè)施。
基地周邊醫(yī)院分布廣泛，且都為大型綜合醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施完善。但是幾所小學基本達到飽和狀態(tài)。由于基地位于濟南市中心，交通相對比較便利，公共交通尤為便利。但存在交通擁擠、缺少南北向交通聯(lián)系、缺少公共停車場等問題。
3居民意愿調(diào)查分析
本次調(diào)查共發(fā)放問卷100份，回收95份，以下是根據(jù)問卷得出的結(jié)論：
近半數(shù)居民對周邊綠化環(huán)境不滿意，希望擴大綠化面積。半數(shù)以上居民平時鍛煉都是利用高校內(nèi)的場地，該區(qū)域公共活動空間的嚴重缺失，高校在周邊區(qū)域中承擔的部分休閑公共場所的功能。
周邊公共服務(wù)設(shè)施可基本滿足居民日常需求。居民希望增加商業(yè)和文化娛樂設(shè)施略多。
半數(shù)以上居民認為建工學院的拆遷對他們的生活有影響，但影響不大。
建工學院拆遷后的再開發(fā)的類型，周邊居民認為適宜開發(fā)成商業(yè)娛樂用地的占到三成，其余多認為適宜開發(fā)成居住和商務(wù)辦公用地，還有部分居民建議開發(fā)成教育或體育用地。
4周邊房地產(chǎn)研究
1基本概況
基地以北：商住，居住為主。該地塊商業(yè)以沿街商業(yè)為主，多分布與解放路沿線，形式較分散。
基地以南：商業(yè)，文化為主。該地段集中分布了較多的高校用地和商業(yè)設(shè)施用地，醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為經(jīng)十路以南的千佛山醫(yī)院。
基地以東：居住區(qū)為主。該地段主要是居住區(qū)。無醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。
基地以西：商業(yè)服務(wù)區(qū)，商業(yè)較為集中，是濟南市重要的商業(yè)服務(wù)中心。醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為泉城路附近的歷下區(qū)醫(yī)院。
2分析評價
住宅開發(fā)大量減少：
目前，以泉城路、泉城廣場周邊區(qū)域為核心的城市中心區(qū)，在開發(fā)項目95%以上是寫字樓和商鋪項目，新規(guī)劃的項目中也有90%以上是商業(yè)地產(chǎn)為主的項目。
濟南市的中心區(qū)域，尤其是泉城路和泉城廣場周邊，不僅是濟南的政經(jīng)濟文化中心，而且還是商業(yè)中心，發(fā)達的交通條件和配套設(shè)施，決定了其房地產(chǎn)價格無可厚非的優(yōu)越。
5策劃定位
1設(shè)計思路
和其他大中城市相對比，濟南市一樣有植物園，體育中心，廣場等。濟南作為全國副省級城市和特大城市，也想有自己的步行商業(yè)街——泉城路。但因為泉城路有著特殊的區(qū)位，無法解決的城市交通問題,最終沒有成為專用步行商業(yè)街。
2在基地內(nèi)開發(fā)建設(shè)專用步行商業(yè)街對城市的收益
城市交通
在基地內(nèi)開發(fā)建設(shè)一條平民化的專用步行商業(yè)街，在步行街外兩側(cè)另劈平行的交通道路。沿商業(yè)街北側(cè)可做一條城市支路，也可解決因為山師附小上下學高峰時段的和平路壓力。
城市經(jīng)濟收益
濟南具用豐富的旅游資源，但景點間缺乏有機的聯(lián)系，濟南成為了旅游“中轉(zhuǎn)站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山懷抱中，在這里做一條專用步行商業(yè)街，可使三大景點有機的聯(lián)系起來。
3策劃定位
按交通控制定位為專用步行街，完全禁止車輛通行，只供步行者使用，同時考慮應(yīng)急的消防、急救、疏散等通道要求。在商業(yè)街的中部提供一個休息環(huán)境，由小賣亭、樹木、草坪、噴泉雕塑和休息椅等小品組成，豐富了步行商業(yè)街的內(nèi)容和景觀環(huán)境。
6效益分析
甲方:地址:電話:傳真:法定代表人:
乙方:地址:電話:傳真:法定代表人:
甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方為全程設(shè)計、策劃、銷售、招商運營、項目經(jīng)營管理*市白塔路*市中醫(yī)學院地塊（以下簡稱該項目）事宜，達成本合同。
第一條招商及經(jīng)營管理的項目及地址
甲方委托乙方商業(yè)策劃、招商及商業(yè)運營管理的物業(yè)為:，地點位于:，項目總建筑面積為平方米。
第二條雙方共識
（1）甲方委托乙方向土地使用權(quán)方*提供該項目全套的競標、設(shè)計方案。
（2）甲方與*達成戰(zhàn)略合作協(xié)議后向乙方一次性支付該項目前期策劃款人民幣50萬元整。（人民幣伍拾萬元整）。
（3）甲方與*達成戰(zhàn)略合作協(xié)議后，乙方即成為該項目唯一的機構(gòu)，負責該項目的策劃、設(shè)計、招標、銷售、招商和商場管理，甲方不得以任何理由更換、撤銷或中止乙方在該項目中的以上權(quán)。
（4）乙方對該項目的策劃、設(shè)計、招標、銷售、招商和商場管理有絕對的主體權(quán)利。若項目開展過程中，甲方需要對委托的事項進行修改的，應(yīng)與乙方協(xié)商并經(jīng)乙方書面同意。
第三條甲乙雙方義務(wù)與權(quán)利
3.1甲方權(quán)利:
（1）負責審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見并和乙方進行磋商，確定其方案得到法定機關(guān)的批準后實施；
（2）擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
（3）有權(quán)隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進行評估，及時向乙方提出改進意見；
（4）享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
（5）在所有的招商、銷售、商業(yè)運營確定后，所有客戶繳納的定金由甲方負責該項目點的財務(wù)主管收取并辦理相關(guān)手續(xù)。
3.2甲方義務(wù):
（1）甲方保證本項目經(jīng)過有關(guān)部門驗收合格，可以進行商業(yè)使用和其他的功能使用；甲方應(yīng)提供有關(guān)資料協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)，向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件證明；
（2）承擔該項目各種廣告宣傳費用和乙方實施該項目的相應(yīng)辦公費用，并向乙方提供固定的辦公場所和相應(yīng)辦公設(shè)備；
（3）甲方應(yīng)書面授權(quán)指派專業(yè)人員作為聯(lián)系人與乙方協(xié)調(diào)該項目工作。
（4）根據(jù)本合同約定，甲方按時支付乙方服務(wù)費用；
（5）承擔乙方招商過程中相關(guān)公關(guān)、物料、宣傳品及各類設(shè)計費用；
（6）不干涉乙方的日常業(yè)務(wù)及人事管理工作，只對乙方周期性的工作指標進行考評；
（7）負責該項目對外一切zf機關(guān)等手續(xù)的辦理工作；
（8）有義務(wù)協(xié)調(diào)乙方與工作相關(guān)機構(gòu)（如:廣告公司、設(shè)計院、施工方等）的工作。
3.3乙方權(quán)利
（1）按合同約定按時收取相關(guān)服務(wù)費用；
（2）乙方可以用書面、電子郵件、電話形式向甲方報告方案或提出相關(guān)建議，甲方應(yīng)在24小時內(nèi)給予回復(fù)，否則視為對該建議或報告的同意；
（3）乙方輔助開發(fā)商達成項目合作之后，乙方即成為唯一此項目的策劃機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)運營方；
（4）甲方承諾獲取項目后不得以任何理由更換、撤銷和中止乙方的策劃機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)運營的公司；
（5）乙方承諾，策劃機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)、策劃費和設(shè)計費用低于同行業(yè)收費百分之十。
3.4乙方義務(wù):
（1）按法規(guī)進行招商及商業(yè)顧問；
（2）根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認后予以實施；
