時(shí)間：2023-05-29 17:49:42
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋維修基金，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）08-0198-01
前言
社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科技的快速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)也隨之發(fā)展起來(lái)，近幾年來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較為突出，但是在發(fā)展的同時(shí)，人們?cè)诰幼『褪褂玫倪^(guò)程中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢(shì)在必行。
1 房屋維修基金管理不足
我國(guó)房屋實(shí)行商品化是在最近幾年開(kāi)始實(shí)施的，正是由于實(shí)施的時(shí)間還不夠長(zhǎng)，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問(wèn)題。
1.1 房屋維修基金管理力度比較弱
造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因主要是顯現(xiàn)的房屋維修管理模式下機(jī)構(gòu)不健全，相應(yīng)的管理手段也不夠先進(jìn)，導(dǎo)致矛盾、糾紛的出現(xiàn)。房屋維修基金在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)之前主要由房屋所在地的房產(chǎn)主管部門進(jìn)行管理。該部門通常情況下會(huì)選擇當(dāng)?shù)劂y行來(lái)對(duì)房屋維修基金進(jìn)行專項(xiàng)管理，同時(shí)在該銀行設(shè)立一個(gè)專戶。自從有了業(yè)主大會(huì)，房屋基金也被存放在當(dāng)?shù)劂y行，但是進(jìn)行基金賬目管理的部門則要由業(yè)主會(huì)選取，從這一點(diǎn)上可以看出，有三個(gè)管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)侵吞、挪用現(xiàn)象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴(yán)，損害了業(yè)主利益，從而導(dǎo)致矛盾發(fā)生。
1.2 資金運(yùn)用不到位
業(yè)主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區(qū)公用部位和設(shè)備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運(yùn)行也是基于維修目的的。維修基金如果沒(méi)拿來(lái)進(jìn)行房屋維護(hù)與建設(shè)，那么它的收繳也就沒(méi)有了意義。但是，盡管絕大多數(shù)人知道這一道理，但是實(shí)際使用維修基金的過(guò)程中還存在維修不足的問(wèn)題，即資金在維修工作中沒(méi)有落實(shí)到位。
1.3 資金管理成本耗費(fèi)大
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)專戶進(jìn)行基金管理，那么需要做好設(shè)帳工作，首先要先以小區(qū)為單位，在此基礎(chǔ)之上根據(jù)房屋設(shè)置分戶賬。對(duì)于沒(méi)有物業(yè)管理的，則設(shè)帳的時(shí)候按樓來(lái)進(jìn)行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復(fù)雜，各環(huán)節(jié)工作量很多導(dǎo)致管理工作既耗時(shí)又費(fèi)力，增加了資金管理成本。
2 完善房屋維修基金管理模式
2.1 完善法規(guī)建設(shè)
針對(duì)現(xiàn)階段房屋基金管理力度弱，管理機(jī)構(gòu)不健全的情況，可以采用完善法律法規(guī)建設(shè)的方式來(lái)進(jìn)行解決。這主要是因?yàn)橘Y金管理力度差是缺乏上層指導(dǎo)。關(guān)于房屋基金管理的法律法規(guī)或是相互存有沖突，或是在某一領(lǐng)域內(nèi)涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個(gè)阻礙。因此，為了優(yōu)化管理模式，國(guó)務(wù)院或其它權(quán)利部門應(yīng)該就房屋維修基金相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行完善，比如對(duì)維修基金的收取數(shù)量及收取范圍做好明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)于歸集、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時(shí)何地都能有法可依。另外，在執(zhí)行期間，政府及相關(guān)部門也應(yīng)據(jù)此制定關(guān)于基金管理的具體細(xì)則，保證上方制度和下方執(zhí)行的統(tǒng)一，以完善和規(guī)范基金的歸集、管理工作。
2.2 加強(qiáng)基金監(jiān)管
房屋維修基金管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯(lián)系性較強(qiáng)且比較復(fù)雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。特別是要確保收繳上來(lái)的資金安全，因此要做好基金監(jiān)管，保證基金應(yīng)用到位，防止資金管理和使用過(guò)程中有違法亂紀(jì)情況出現(xiàn)。
2.3 規(guī)范資金的歸集和使用
歸集和使用是進(jìn)行基金管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此想要保證基金管理工作的的落實(shí)，首先要先做好基金的歸集工作，這一點(diǎn)上可以先從地方政府和房地產(chǎn)管理部門入手，由它們建立一個(gè)專門機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行資金的歸集和使用。對(duì)于已經(jīng)收繳到的維修基金，應(yīng)盡快交到管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，已經(jīng)被挪用的基金一定要進(jìn)行追繳和補(bǔ)足。其次，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋維修基金管理模式創(chuàng)新
為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優(yōu)化利用，對(duì)于現(xiàn)階段房屋維修資金管理模式的創(chuàng)新變得十分必要。為了讓基金避免投入風(fēng)險(xiǎn)，提高基金利用率，可以采用一種政府主導(dǎo)模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)房屋維修基金的管理。
3.1 創(chuàng)新原則
這種新型管理模式下主要由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)來(lái)支配維修基金運(yùn)作，同時(shí)也有政府進(jìn)行日?；鸬墓芾怼＿@樣做的主要原因政府在物業(yè)公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統(tǒng)籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風(fēng)險(xiǎn)力。在這一模式中，業(yè)主繳納的房屋維修資金和資金運(yùn)作下的經(jīng)濟(jì)收益是維修基金的主要來(lái)源，由政府統(tǒng)一進(jìn)行支配和操縱可以將房屋資金運(yùn)作規(guī)劃到國(guó)家融資計(jì)之中，這樣既有利于資金安全，同時(shí)也能達(dá)到其增值性要求。
3.2 理論設(shè)計(jì)
首先，政府主導(dǎo)下的房屋維修基金管理模式實(shí)行基金的統(tǒng)一運(yùn)作和管理。應(yīng)盡量選擇高等級(jí)的行政單位來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌基金運(yùn)作，如省政府?？梢赃x擇在政府的支持之下開(kāi)設(shè)一個(gè)國(guó)有制公司，該公司為獨(dú)資性質(zhì)，主要進(jìn)行房屋維修基金信托，它應(yīng)用于其它公司一樣正常管理，但是其性質(zhì)卻為非營(yíng)利性。在這個(gè)公司中，設(shè)有專職人員進(jìn)行基金理財(cái)工作、審計(jì)或風(fēng)險(xiǎn)管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產(chǎn)管理部門來(lái)進(jìn)行。在公司進(jìn)行理財(cái)?shù)倪^(guò)程中，所得到的收益有一些會(huì)轉(zhuǎn)進(jìn)業(yè)主賬戶，其它的一些則留下支持機(jī)構(gòu)日常運(yùn)轉(zhuǎn)。
其次，在基金歸集方面，政府則是使用強(qiáng)制性的方式來(lái)進(jìn)行確保的。例如：在給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，會(huì)提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業(yè)主繳納房屋維修基金。如個(gè)人基金余額過(guò)低，相關(guān)部門需要負(fù)責(zé)同時(shí)繳納維修費(fèi)，業(yè)主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來(lái)收繳。
最后?；鶎臃抗芩哂泄芾砺毮埽饕?fù)責(zé)對(duì)維修基金的統(tǒng)計(jì)管理，在這一模式之下，政府應(yīng)負(fù)責(zé)強(qiáng)化房管所這一職能，當(dāng)其管理職能大到一定范圍之后，如果業(yè)主在物業(yè)方面存在問(wèn)題便可以直接同房管所交涉，這樣業(yè)主不需要在多個(gè)行政主管方之間處理問(wèn)題。
4 總結(jié)
綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實(shí)關(guān)系到每一位業(yè)主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義?，F(xiàn)階段，我國(guó)的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對(duì)于已經(jīng)存在的問(wèn)題相關(guān)部門一定要由足夠的重視并及時(shí)制定出相關(guān)政策去改進(jìn)和完善，同時(shí)可以嘗試去創(chuàng)造新型管理模式。無(wú)論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。
參考文獻(xiàn)
[1] 龐喜錄.加強(qiáng)維修基金歸集與管理建立房屋維修保障新體制[J].中國(guó)房地信息.2012（04）.
為進(jìn)一步加大房屋專項(xiàng)維修基金征收力度，有效保障房屋售后維修管理，切實(shí)維護(hù)房屋業(yè)主和使用人的共同利益，不斷改善城市居民生活環(huán)境和居住條件，確保社會(huì)和諧穩(wěn)定，特制定本方案。
一、工作目標(biāo)
通過(guò)開(kāi)展房屋專項(xiàng)維修基金清欠工作，有效遏制長(zhǎng)期欠繳或拒不繳納房屋專項(xiàng)維修基金行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)全市房地產(chǎn)行業(yè)更好更快發(fā)展。
二、清欠對(duì)象
拖欠房屋專項(xiàng)維修基金的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，城市建成區(qū)內(nèi)的單位集資房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主。
三、組織機(jī)構(gòu)
成立**市房屋專項(xiàng)維修基金清欠工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府主管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，市政府辦公室、房管局、檢察院、法院、公安局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)稅局、地稅局等部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)在市房管局。在此基礎(chǔ)上，成立五個(gè)聯(lián)合工作組，共同開(kāi)展清欠工作。各工作組單位組成及職責(zé)分工如下：
第一組：由市建設(shè)局、國(guó)土資源局、房管局等部門組成，負(fù)責(zé)20**年**月底前竣工商品房的專項(xiàng)維修基金清欠工作。
第二組：由市公安局、國(guó)稅局、地稅局、房管局等部門組成，負(fù)責(zé)20**年11月至**年12月竣工商品房的專項(xiàng)維修基金清欠工作。
第三組：由市法院、房管局等部門組成，負(fù)責(zé)**年竣工商品房的專項(xiàng)維修基金清欠工作。
第四組：由市財(cái)政局、房管局等部門組成，負(fù)責(zé)**年竣工商品房的專項(xiàng)維修基金清欠工作。
第五組：由市檢察院、規(guī)劃局、房管局等部門組成，負(fù)責(zé)**年元月至20**年6月底前竣工商品房的專項(xiàng)維修基金清欠工作。
市房管局負(fù)責(zé)為各個(gè)工作組提供拖欠房屋專項(xiàng)維修基金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主的信息資料。
四、工作步驟
此次清欠工作自20**年**月15日開(kāi)始，20**年1月31日結(jié)束，分三個(gè)階段進(jìn)行：
（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（20**年10月15日—31日）。組織召開(kāi)動(dòng)員會(huì)，安排部署房屋專項(xiàng)維修基金清欠工作。
（二）初步清欠階段（20**年11月1日—30日）。
1．對(duì)20**年**月底以前竣工的房屋補(bǔ)征房屋專項(xiàng)維修基金。此部分維修基金由現(xiàn)有房屋業(yè)主按時(shí)間段、按比例補(bǔ)繳：**年前所建房屋，按維修基金征收標(biāo)準(zhǔn)的75%繳納；**年—**年所建房屋，按維修基金征收標(biāo)準(zhǔn)的85％繳納；**年—20**年所建房屋，按維修基金征收標(biāo)準(zhǔn)的90％繳納；20**年—20**年**月底前所建房屋，按維修基金征收標(biāo)準(zhǔn)的95％繳納。
2．對(duì)20**年11月—20**年6月底前所建房屋，按實(shí)際拖欠金額征繳房屋專項(xiàng)維修基金。
3．20**年**月31日前主動(dòng)補(bǔ)繳的，免交滯納金。20**年11月1日以后補(bǔ)繳的，按拖欠金額的2‰收取滯納金。新晨
（三）強(qiáng)力清欠階段（20**年12月1日—20**年1月31日）。對(duì)截至20**年11月30日未補(bǔ)繳房屋專項(xiàng)維修基金的房地產(chǎn)企業(yè)和房屋業(yè)主，依法提訟，適時(shí)向社會(huì)公示。對(duì)拖欠房屋專項(xiàng)維修基金的企業(yè)，依法施行市場(chǎng)禁入制度，暫停辦理各種證照、審批事項(xiàng)。
五、工作要求
（一）提高思想認(rèn)識(shí)。房屋專項(xiàng)維修基金清欠工作，既是保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的迫切需要，也是促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、保持社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措。各有關(guān)單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，采取有效措施，加大工作力度，扎實(shí)做好清欠工作。
在我國(guó)，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問(wèn)題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問(wèn)題的方法。目前我國(guó)物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：
（一）關(guān)于維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購(gòu)買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
2.維修基金繳納時(shí)間。從道理上講，專項(xiàng)維修資金可以采用一次納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲(chǔ)存，或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法，這些做法分別在不同國(guó)家實(shí)行。但考慮到目前我國(guó)法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識(shí)尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國(guó)專項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)宜采用主要在購(gòu)房時(shí)一次納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時(shí)再向業(yè)主續(xù)籌。
3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購(gòu)房款的2～3％，或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來(lái)看，按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價(jià)基數(shù)較購(gòu)房款小得多，若采用建安造價(jià)為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。
（二）維修基金的管理現(xiàn)狀問(wèn)題。在收取維修基金時(shí)候，通常都是在辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)公司強(qiáng)制代收房屋維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業(yè)主的權(quán)利得不到有效保障。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開(kāi)發(fā)商的手里，安全性讓人擔(dān)心是可以想象的。開(kāi)發(fā)商可以利用職權(quán)容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時(shí)，雖然法規(guī)明確規(guī)定由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督卻沒(méi)有明確的說(shuō)法。從客觀條件上，造成某些業(yè)主委員會(huì)成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開(kāi)發(fā)商往往成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售完后，項(xiàng)目公司也就不存在，業(yè)主所交的維修基金也就無(wú)法追繳。個(gè)別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費(fèi)支出的設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在維修基金里開(kāi)支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負(fù)擔(dān)。
有的地方規(guī)定維修基金的使用必經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難或業(yè)主大會(huì)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問(wèn)題無(wú)法解決，影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。
也有地方規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公共地方或公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生維修、更新時(shí)，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費(fèi)，另方面業(yè)主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個(gè)業(yè)主就失去了維修基金的處分權(quán)，有些業(yè)主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態(tài)對(duì)維修小區(qū)共同部位共用設(shè)施的事不大關(guān)心，不愿參與。這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交物業(yè)維修基金，維修基金使用方案無(wú)法通過(guò)，許多小區(qū)的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
（三）亂用維修基金問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開(kāi)支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理
費(fèi)和物業(yè)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。
二、解決物業(yè)維修基金管理存在的問(wèn)題對(duì)策
要有效解決上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：
第一，確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
第二，為了防止開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業(yè)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論。
第三，要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，可以說(shuō)是目前物業(yè)維修管理中的一個(gè)極大的問(wèn)題。先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。立法應(yīng)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)之間在管理使用維修基金上的連帶保證責(zé)任，以防開(kāi)發(fā)商解散后，前期物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責(zé)。
第四、當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭(zhēng)取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理。現(xiàn)階段我國(guó)的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國(guó)際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零；流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。
通過(guò)對(duì)維修基金的問(wèn)題及原因進(jìn)行分析，盡量最大限度發(fā)揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自律的和政策法規(guī)的進(jìn)一步完善，使物業(yè)管理這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)被多數(shù)人認(rèn)知，不斷成熟和壯大。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。
維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。
維修基金的收取比例按照購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)按照總房?jī)r(jià)2%-3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。如何建立與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化相適應(yīng)的房地產(chǎn)維修管理體制。理順?lè)康禺a(chǎn)維修工作中政府主管部門、售房單位及購(gòu)房人的關(guān)系，保障房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新工作的順利實(shí)施，成為社會(huì)各界和居民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。為解除居民購(gòu)房后的后顧之憂，減少房地產(chǎn)維修工作的糾紛，維護(hù)好廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益，現(xiàn)就如何建立房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度，完善產(chǎn)權(quán)多元化房地產(chǎn)維修關(guān)系作一探索。
一、房地產(chǎn)維修基金的現(xiàn)狀
在我國(guó)，房地產(chǎn)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問(wèn)題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問(wèn)題的方法。目前我國(guó)房地產(chǎn)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：
1、 相當(dāng)業(yè)主對(duì)收取房地產(chǎn)維修基金存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)
(1)部分業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)維修基金是什么。用來(lái)做什么等基本情況毫不了解。除房地產(chǎn)價(jià)格以外．房地產(chǎn)維修基金是最大一筆費(fèi)用支出，數(shù)額巨大的房地產(chǎn)維修基金容易對(duì)業(yè)主造成心理暗示作用。業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業(yè)主容易把房地產(chǎn)維修基金等同于房地產(chǎn)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分。認(rèn)為交納的房地產(chǎn)管理費(fèi)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產(chǎn)維修基金保值增值、續(xù)籌體制不健全
房地產(chǎn)維修基金在保值、增值和續(xù)籌方面措施不到位。房地產(chǎn)公司為了自身利益會(huì)抵觸這一做法：政府出面進(jìn)行過(guò)多的管理，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；進(jìn)一步說(shuō)，房地產(chǎn)維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產(chǎn)維修基金續(xù)籌方面，各方主體的責(zé)任及關(guān)系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由房地產(chǎn)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開(kāi)支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出：前期房地產(chǎn)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開(kāi)發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產(chǎn)管理費(fèi)和房地產(chǎn)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)維修基金管理的對(duì)策
1、確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建房地產(chǎn)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
2、為了防止開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)管理企業(yè)在前期房地產(chǎn)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產(chǎn)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策
住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金如何歸集、管理和使用，各級(jí)政府主管部門能夠了然于胸且說(shuō)得頭頭是道，可是對(duì)廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過(guò)各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策，使廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號(hào)召和鼓勵(lì)J。大業(yè)主參與監(jiān)督和管理，有條件的城區(qū)應(yīng)建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺(tái)，通過(guò)上網(wǎng)或房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸摸屏等信息渠道，使廣大業(yè)主及時(shí)了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規(guī)和歸集使用情況。同時(shí)還可由政府主管部門開(kāi)辦學(xué)習(xí)班或講座，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及房地產(chǎn)管理企業(yè)進(jìn)行政策、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，使之熟悉維修基金相關(guān)業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而促進(jìn)維修基金歸集，管理和使用的規(guī)范化。
4、統(tǒng)一制定維修基金籌集辦法
應(yīng)明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動(dòng)用有嚴(yán)格界定，避免房地產(chǎn)公司將由自身負(fù)擔(dān)的中、小費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主負(fù)捐。另外，在測(cè)算基金籌集比例時(shí)應(yīng)注意涵蓋需更新的共用設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用，其中高層建筑費(fèi)用更高。更新費(fèi)用總額相對(duì)而言比較大．在設(shè)計(jì)維修基金籌集比例及籌集時(shí)間時(shí)應(yīng)充分考慮并涵蓋這些費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者間按合理比例分?jǐn)?，避免在更新?dāng)時(shí)向業(yè)主一次性收取，給業(yè)主造成沉重負(fù)擔(dān)。
5、加強(qiáng)維修基金的獨(dú)立核算
從當(dāng)前各地反饋的情況看，有的把房地產(chǎn)維修基金與房地產(chǎn)款混同核算，有的把房地產(chǎn)維修業(yè)務(wù)基金業(yè)務(wù)與管理者的自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)通核算，有的作簡(jiǎn)單掛賬處理等。房地產(chǎn)維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規(guī)定進(jìn)行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執(zhí)行，不利于房地產(chǎn)維修基金業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開(kāi)展。所以房地產(chǎn)維修基金應(yīng)有規(guī)范的會(huì) 計(jì)科目。維修基金運(yùn)營(yíng)管理部門應(yīng)根據(jù)自身需要設(shè)立科目，應(yīng)清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時(shí)應(yīng)有統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。有關(guān)房地產(chǎn)維修基金的信息只是部分的體現(xiàn)在一些統(tǒng)計(jì)報(bào)表里。遠(yuǎn)不能滿足對(duì)房地產(chǎn)維修基金規(guī)范管理的需要，這是亟需解決的問(wèn)題。
6、促進(jìn)基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托房地產(chǎn)管理企業(yè)實(shí)際操作使用：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金可由政府主管部門代營(yíng)；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產(chǎn)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長(zhǎng)期使用。如果房地產(chǎn)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會(huì)引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監(jiān)督
維修資金的使用核準(zhǔn)：已售公房維修基金利息由房地產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)業(yè)主確認(rèn)后，到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理資金支用手續(xù)。商品住房維修資金由房地產(chǎn)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)豐大會(huì)審議后，由業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理支用手續(xù)；未成立業(yè)主大會(huì)前，維修資金支用申請(qǐng)須經(jīng)三分之二以上業(yè)主確認(rèn)。購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理維修基金交接過(guò)戶手續(xù)。因房地產(chǎn)拆遷或其他原因造成房地產(chǎn)滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結(jié)語(yǔ)
維修基金管理工作目前仍處于發(fā)展探索階段，許多問(wèn)題有待進(jìn)一步解決?？傊?，房地產(chǎn)維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購(gòu)房后房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問(wèn)題。對(duì)完善住房市場(chǎng)機(jī)制將起到積極的作用。
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在現(xiàn)實(shí)中，通常成為“看得見(jiàn)，摸不著”的一筆錢。一方面，公共維修基金啟用的手續(xù)異常繁雜;另一方面，這筆資金大量壓在賬上，利用率極低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬(wàn)元，使用率為0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元，使用率為0.53%。更為嚴(yán)重的是，以上資金被個(gè)別代管部門當(dāng)作“生財(cái)工具”在私用，私吞、截留、挪用、創(chuàng)收，這樣的事例并不鮮見(jiàn)。
有錢，就是不能用
因?yàn)樽约曳宽敽蛪γ鎳?yán)重滲水，造成墻面大面積脫落，北京錦繡花園7棟的張守成多次向物業(yè)和業(yè)委會(huì)反映，希望啟用公共維修基金進(jìn)行維修。但得到的答復(fù)是：小區(qū)的部分業(yè)主還未繳納公共維修基金，所以無(wú)法啟用。該小區(qū)物業(yè)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)房齡超過(guò)15年，房屋已經(jīng)進(jìn)入了維修期，但根據(jù)規(guī)定，只要有一戶業(yè)主沒(méi)有繳納公共維修基金，全部業(yè)主就不能啟用這筆錢。張守成感慨地說(shuō)，真沒(méi)想到會(huì)發(fā)生這樣荒誕的事情，“我自己的錢，非得讓別人管著，管著就管著吧，還不能用。急著要用，還得看街坊配合不配合，然后看代管部門給不給好臉子。如果遇上一戶死活不交的，難不成大家都要坐等塌房不成？”
該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說(shuō)，他曾到現(xiàn)場(chǎng)勘查，房損的情況不容樂(lè)觀，初步估計(jì)維修費(fèi)需要10萬(wàn)元以上。業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)都知道不能再拖下去了，但都沒(méi)轍，錢攥在政府的手里就是拿不出來(lái)，怪不得大家都說(shuō)公共維修基金是一筆“看得見(jiàn)，摸不著”的錢。其實(shí)，張守成還不明白，即使小區(qū)里面的所有業(yè)主都交了公共維修基金也不等于就可以啟用這筆錢。2007年頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，若要支出維修基金，需遵循“雙三分之二特別多數(shù)原則”，即占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用（實(shí)踐中，在空置率較高或沒(méi)有建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，該規(guī)定成了幾乎不可能實(shí)現(xiàn)的條件）?！奥仿湫捱h(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，張守成需要走的路確實(shí)還很長(zhǎng)。
兩個(gè)“三分之二”都同意才能啟用
張守成住的是聯(lián)排別墅，一排8家，家家頂層都出現(xiàn)了不同程度的漏水。他最初找到物業(yè)公司還是5年前的事情，那時(shí)候的張守成還很天真，他以為在購(gòu)房時(shí)就繳納了幾萬(wàn)塊錢的公共維修基金，如今動(dòng)用維修基金來(lái)整修自己家的房頂是天經(jīng)地義的事情，但是他想錯(cuò)了。
物業(yè)公司接到張守成的報(bào)修，馬上拿出一張單子讓他簽字。張守成剛要簽，卻被另一個(gè)細(xì)心的業(yè)主攔下了。原來(lái)，這只是一張《施工委托書(shū)》，上面的條款大致是：業(yè)主某某委托物業(yè)公司代為維修自家的房屋，業(yè)主承諾預(yù)先墊付全部的維修費(fèi)用給物業(yè)公司，由物業(yè)公司支付給施工單位。待本小區(qū)的公共維修基金具備啟用條件的時(shí)候，由住建部委托的房屋主管部門派員來(lái)對(duì)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的維修量進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估多少報(bào)多少，以前發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用不作數(shù)，業(yè)主不得要求按實(shí)際發(fā)生額向其索要公共維修基金。不看則已，一看，張守成就急了：“好嘛，讓我花兩份錢干一件事不說(shuō)，最后結(jié)賬的時(shí)候還得你們說(shuō)了算，哪有那么不講理的！你們不給錢，讓業(yè)主自己掏也就算了，可但凡負(fù)責(zé)任一點(diǎn)，也應(yīng)該事先來(lái)評(píng)估啊，這樣業(yè)主委托施工單位也有個(gè)譜兒，簽合同的時(shí)候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉錢。你們也太官僚，太欺負(fù)人了，這不是拿我們的錢‘綁架’我們自己?jiǎn)幔俊蔽飿I(yè)公司的業(yè)務(wù)員經(jīng)得多了，一攤手說(shuō)：“我也沒(méi)招兒，公共維修基金不在我們的手里，要用，得業(yè)委會(huì)去跑啟用手續(xù)，聽(tīng)說(shuō)老難辦的！可咱們小區(qū)到現(xiàn)在還沒(méi)成立業(yè)委會(huì)，誰(shuí)也沒(méi)有資格去要這筆錢?！睆埵爻蓡?wèn)：“我們業(yè)主自己找代管部門去要這筆錢成不？”業(yè)務(wù)員說(shuō)：“你以為你是誰(shuí)？一來(lái)，人家根本不會(huì)接待個(gè)人;二來(lái)，人家那么大一個(gè)機(jī)關(guān)怎么能管你這一家一戶的維修？最少也得是一棟樓以上的維修量啊?！睆埵爻烧f(shuō)：“難道說(shuō)，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏嗎？”業(yè)務(wù)員說(shuō)：“正是這個(gè)意思。您也別再說(shuō)了，說(shuō)了我也解釋不了，更解決不了。反正都知道眼下的事的確有點(diǎn)扯，誰(shuí)都沒(méi)有辦法，愿意您就簽，不愿意簽?zāi)妥约合朕k法解決去。丑話說(shuō)在前面，不是我們不修，是您不讓我們修，出了事我們可概不負(fù)責(zé)?！辫b于張守成所在小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，他有苦也沒(méi)處訴，只得咬牙忍著，自己到街上找了幾個(gè)臨時(shí)補(bǔ)漏的農(nóng)民工去對(duì)付了一下，可這一對(duì)付就是5年多。5年間，張守成好幾次找農(nóng)民工堵漏，用于自費(fèi)修房頂?shù)腻X累計(jì)花去兩萬(wàn)多。
終于，張守成所在的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，過(guò)去消極怠工的物業(yè)管理公司也更換了。趁著新來(lái)的物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)正在“新官上任三把火”的當(dāng)口，張守成聯(lián)合本樓另外7家業(yè)主集體找到物業(yè)公司要求啟動(dòng)公共維修基金。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)都很積極，他們到維修基金代管單位奔走了好幾天，最后告訴張守成一個(gè)令人失望的壞消息：公共維修基金還是批不下來(lái)，雖然小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，但要啟動(dòng)維修基金需要兩個(gè)“三分之二”――一個(gè)是占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò);另一個(gè)是占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，啟動(dòng)公共維修基金這件事才可以進(jìn)入審批程序（注意，是進(jìn)入審批程序，不是批準(zhǔn)）。另外，即使做到了雙三分之二也啟動(dòng)不了，因?yàn)楸拘^(qū)有一部分業(yè)主還沒(méi)有繳納公共維修基金，要等那些人都交了以后才具備爭(zhēng)取“雙三分之二”的條件。張守成很疑惑，公共維修基金是強(qiáng)制繳納的，當(dāng)初買房子的時(shí)候，不交就不給辦購(gòu)房手續(xù)，怎么還可能有至今沒(méi)有交的？業(yè)委會(huì)的人跟他透了一個(gè)底，說(shuō)業(yè)主中有個(gè)別人的房子是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部分配過(guò)來(lái)的，當(dāng)時(shí)就沒(méi)交公共維修基金。現(xiàn)在一倒后賬，自然影響到了其他業(yè)主。張守成說(shuō)，既然這樣就讓他們趕緊交吧。業(yè)委會(huì)說(shuō)，這是人家的事情，人家不交，我們沒(méi)有這個(gè)強(qiáng)制權(quán)。反正人家一天不交，主管部門就一天不批，看誰(shuí)耗得過(guò)誰(shuí)?？蓱z你們這幫人就得跟著吃瓜落了。不行您試試找找住建部、房管局，或者打打市長(zhǎng)電話，找找新聞媒體什么的。反正這件事的難度太大，沒(méi)有點(diǎn)奇葩的思路和超長(zhǎng)發(fā)揮，估計(jì)錢是很難拿到的。
張守成急了，趕緊動(dòng)員其他業(yè)主對(duì)公共維修基金的啟動(dòng)程序進(jìn)行細(xì)致的了解和排摸，不摸不知道，一摸嚇一跳。敢情要想啟動(dòng)那筆公共維修基金，除了需要滿足兩個(gè)“三分之二”同意和全部繳納的基本條件外，還有一套十分繁瑣的審批流程。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的使用最終都要得到房產(chǎn)行政部門或相應(yīng)管理部門的備案與審核同意才能成行。業(yè)主要想得到這筆資金，須先后到相關(guān)的房管局、房屋安全鑒定部門、審計(jì)局、專戶銀行等多個(gè)單位辦理房屋安全專業(yè)鑒定申請(qǐng)、維修方案預(yù)決算審計(jì)、聘請(qǐng)正規(guī)施工單位進(jìn)行維修施工、申請(qǐng)專戶銀行劃撥款項(xiàng)等九大事項(xiàng)。張守成頭都大了，此前的一次次打擊早就讓他銳氣大衰，沒(méi)有再找下去的勇氣了。飽經(jīng)世事的他明白，這種多角糾纏耗他個(gè)一年兩年跟玩兒一樣，與其做這種傷神且無(wú)效的勞動(dòng)，還不如認(rèn)頭花自己的冤枉錢算了，就只當(dāng)當(dāng)年交的公共維修基金打了水漂了吧。張守成開(kāi)始游說(shuō)街坊自費(fèi)維修，反復(fù)衡量利害關(guān)系后，其他七家終于答應(yīng)自費(fèi)維修。張守成長(zhǎng)出一口氣，他哪里知道，真正的麻煩才剛剛開(kāi)始。
跳河一閉眼
業(yè)主們?cè)詾樽约撼鲥X，全權(quán)委托給物業(yè)公司就可以了。沒(méi)想到物業(yè)公司根本不管，說(shuō)他們沒(méi)有為業(yè)主維修建筑主體結(jié)構(gòu)的義務(wù)和資質(zhì)，如果業(yè)主授權(quán)給他們，他們可以代業(yè)主物色專業(yè)的房屋維修公司來(lái)施工。但要由業(yè)主、物業(yè)公司、房屋維修公司共同簽署一個(gè)三方合同，至于施工費(fèi)用、施工質(zhì)量監(jiān)督等由業(yè)主直接和房屋維修公司協(xié)商，物業(yè)公司不承擔(dān)以上監(jiān)管責(zé)任。好嘛，一紙合同簽下來(lái)，物業(yè)公司把責(zé)任擇了個(gè)干干凈凈，剩下的就是業(yè)主們和房屋維修公司的直接對(duì)壘了。談吧，業(yè)主們對(duì)防水工程的價(jià)格、工藝、質(zhì)量、工期一竅不通，人家說(shuō)什么就是什么。有心再找?guī)准腋?jìng)標(biāo)吧，無(wú)奈不懂技術(shù)和行情，找了也是白找，再說(shuō)又不好駁物業(yè)公司的面子。得，跳河一閉眼，就這么著吧。
合同一簽，首付款一到位就開(kāi)始進(jìn)料了，水泥、砂子、瓷磚堆了一大堆。問(wèn)題來(lái)了，水泥的標(biāo)號(hào)、砂子的質(zhì)量都不懂，于是張守成們開(kāi)始到處咨詢。聽(tīng)人說(shuō)，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反堿，質(zhì)量不能保證;辨別河沙和海沙的辦法是用舌頭舔。于是，一幫人開(kāi)始試著伸出自己的舌頭舔，你說(shuō)咸，他說(shuō)淡，大家莫衷一是。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
瓷磚的質(zhì)量呢？聽(tīng)人說(shuō)，敲敲，有金石之聲的就是好磚。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人說(shuō)，聲音忒好了，就像南陽(yáng)出土的編鐘、石磬，聽(tīng)了以后三天不知肉味。有人說(shuō)，聲音喑啞，一聽(tīng)就是劣貨，扔到河里都沒(méi)有響兒。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
做防水關(guān)鍵是油氈的質(zhì)量，眾人聽(tīng)說(shuō)世紀(jì)雨虹牌的油氈是好油氈，施工單位一口答應(yīng)就用世紀(jì)雨虹。等有人發(fā)現(xiàn)是“世紀(jì)虹雨”不是“世紀(jì)雨虹”一切都來(lái)不及了，全鋪上了。施工單位說(shuō)，你們外行，好牌子是世紀(jì)虹雨，世紀(jì)雨虹是仿冒的。眾人也弄不出個(gè)子丑寅卯，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
四次“跳河”后，張守成們?cè)桨l(fā)后悔自己不懂防水專業(yè)技術(shù)。有明白人說(shuō)，你們應(yīng)該找一家專業(yè)的監(jiān)理公司來(lái)監(jiān)理，只有這樣才能切實(shí)保證質(zhì)量。張守成們大夢(mèng)初醒，趕忙通過(guò)朋友找到一個(gè)監(jiān)理公司。人家來(lái)了一看說(shuō)，一來(lái)，你們這活兒太小，我們根本不接;二來(lái)怎么都干到這份上了才想起找監(jiān)理，晚了！張守成問(wèn)，您是內(nèi)行，您對(duì)施工質(zhì)量大概齊的印象如何？那人說(shuō)，糟糕透了，要按規(guī)矩都應(yīng)該返工。業(yè)主們問(wèn)：有沒(méi)有補(bǔ)救辦法？“有，查查合同里面的工藝標(biāo)準(zhǔn)和材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按合同辦。”張守成趕忙找來(lái)合同看，一看就傻眼了，合同里根本就沒(méi)有這些東西。得，咬牙忍肚子痛吧。
雨季一到，突然就停工了，工人也找不著了，房子漏得不行。張守成急忙給維修公司的頭頭兒打電話，人家說(shuō)，價(jià)錢定得太低，賠了。手里的活兒多，只能先緊著不賠錢的項(xiàng)目做。張守成們心急如焚，但合同上又沒(méi)定個(gè)明確的工期標(biāo)準(zhǔn)，只好百般央求。人家答應(yīng)來(lái)，但堅(jiān)持要追加10%工程款才行，張守成們一番抗?fàn)幉怀蛇€是同意了。結(jié)果干了沒(méi)幾天又停了，說(shuō)發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，問(wèn)修還是不修？不修也行，直接鋪上油氈也看不見(jiàn)，但過(guò)不了一夏就會(huì)崩開(kāi)，還是漏。要修，再追加10%。當(dāng)然要修，沒(méi)辦法，又追加了10%。過(guò)幾天又停了，說(shuō)建筑材料漲價(jià)，要用便宜貨就不能保修三年。當(dāng)然要用好材料了，于是又加了10%。后來(lái)又多出好多活兒，山墻修不修，要修單算錢;窗戶修不修，要修單算錢……一次次追加，一次次要挾，張守成們學(xué)會(huì)了一個(gè)行業(yè)術(shù)語(yǔ)，感情這叫“洽商”。就這么“洽”著、“商”著，親爺祖奶奶地伺候著，終于對(duì)付著完工了。一算費(fèi)用，比原計(jì)劃多出了兩倍多，有明白人告訴他們，你們讓他們糊弄了，“洽商”卷走的錢也就算了，施工單位通常還會(huì)在施工面積上搗鬼，你們趕緊自己上房頂上量一量吧。這個(gè)難不倒張守成們，人家畢竟是一幫知識(shí)分子，大家拉著皮尺，拿著三角儀就上了房頂。不量不知道，一量嚇一跳，敢情每家都多算出了2000多元。維修公司的人開(kāi)始還不承認(rèn)，沒(méi)想到張守成一幫人平方面積、立方體積算得精熟，就差用上微積分了。最后只得認(rèn)，說(shuō)了一句實(shí)話：“得，我認(rèn)栽了，我這回算是‘兵遇見(jiàn)秀才’，你們這些知識(shí)分子真是夠‘軸’的?！保撆_(tái)詞是，人都掉井里了，還非想用耳朵掛住，你們傻不傻啊?。埵爻蓚兛刹荒敲凑J(rèn)為，他們覺(jué)得自己打了一場(chǎng)漂亮的翻身仗，足以證明，知識(shí)就是力量啊！
整個(gè)雨季，張守成們著的這個(gè)急，生的這個(gè)氣，費(fèi)的這個(gè)心思，學(xué)的這個(gè)本事可就大了去了。張守成講話：“早知如此，我就考清華土建工程系去了。”窩囊之余又感慶幸，他想，這是一樓8家，家家房頂漏水，一聯(lián)合，受點(diǎn)罪、花點(diǎn)冤枉錢就湊合著補(bǔ)上了。要是單元樓可就慘了，一樓幾個(gè)單元，一個(gè)單元幾十戶，上哪兒湊那“雙三分之二”去啊。
第二年的雨季馬上就到了，又有點(diǎn)漏，好在前一年都看見(jiàn)過(guò)了“豬跑”，各家都買了油氈鋪上去對(duì)付著，全然忘記了還有一筆“看得見(jiàn)、摸不著”的公共維修基金從理論上還是屬于他們的。
實(shí)際上，對(duì)于公共維修基金的使用，國(guó)際上早有成功的做法：在國(guó)際上，業(yè)委會(huì)管理維修基金早已成為通行方式。在美國(guó)，各州物業(yè)產(chǎn)權(quán)法一般都規(guī)定，業(yè)委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理。在日本，《標(biāo)準(zhǔn)公寓管理規(guī)約》第25條規(guī)定，所有人必須向管理組合（業(yè)主委員會(huì)）上交用于社區(qū)內(nèi)共用部分以及設(shè)施設(shè)備的維修和改良方面的費(fèi)用。
在美國(guó)，“維修基金”的收取數(shù)額，由業(yè)主委員會(huì)做預(yù)算，經(jīng)業(yè)主們通過(guò)，業(yè)委會(huì)再收取維修費(fèi)，并將其存入銀行?？紤]小區(qū)設(shè)施、設(shè)備維修或更新的費(fèi)用支出，如電梯需要維修或更換、小區(qū)道路的翻修等。對(duì)這部分費(fèi)用的核算，往往是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的工程師或建筑師來(lái)進(jìn)行研究分析，并出具研究報(bào)告，而不似內(nèi)地采取行政手段強(qiáng)制性要求業(yè)主繳納。
在美國(guó)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，相對(duì)于中國(guó)需要“雙三分之二”以上的業(yè)主同意，只需要20%以上的業(yè)主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執(zhí)行更具可操作性。難不成這也要重搞一套中國(guó)特色不成？
某專家作過(guò)這樣的估計(jì)：我國(guó)目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過(guò)6600億元，而北京、上海、廣州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大。由此推斷，我國(guó)公共維修基金達(dá)到上萬(wàn)億元。然而，這部分資金幾乎都停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。某銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長(zhǎng)表示，銀行將此類資金停放在活期對(duì)公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。也就是說(shuō)，購(gòu)房者被強(qiáng)制繳納的公共維修基金主要用來(lái)為銀行生財(cái)牟利。
好在政府相關(guān)部門一直在做出積極的表態(tài)。北京市住建委曾公開(kāi)表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續(xù)可以再簡(jiǎn)化。北京市也曾出臺(tái)新規(guī)――居民房屋如果因?yàn)楸┯暝斐陕┯辏梢跃o急啟用公共維修基金，無(wú)須再經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意，但鮮見(jiàn)成功使用的范例。倒是外地近年來(lái)出臺(tái)了許多具有實(shí)際效果的新辦法。譬如青島市規(guī)定，市民已購(gòu)買的具有產(chǎn)權(quán)的房屋，在動(dòng)用房屋維修基金時(shí)不需要所有鄰居簽字，可以在預(yù)算后進(jìn)行公示，如果沒(méi)有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過(guò)了“需再經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意”的要求。
你的錢我花，花了也白花，不花白不花
張守成始終想不通，國(guó)際上有那么多現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和辦法可以借鑒，為什么偏要自己跛足而行，難道這也必須堅(jiān)持“中國(guó)特色”嗎？以上疑問(wèn)很快就有了答案――代管環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象越來(lái)越多了。
根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國(guó)債。而且需要“?？顚Ｓ谩?，嚴(yán)禁挪作他用。但實(shí)際中，房屋維修資金大量沉淀，常被代管部門用來(lái)“借雞生蛋”，這樣的實(shí)例在社會(huì)上比比皆是。它們成了代管部門的“生財(cái)工具”，沒(méi)有機(jī)構(gòu)監(jiān)督這筆錢如何使用，卻有機(jī)構(gòu)無(wú)償拿走這筆錢的增值部分。
2005年5月，北京斯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業(yè)家苑項(xiàng)目”業(yè)主繳納的公共維修基金、契稅、物業(yè)費(fèi)等人民幣1000萬(wàn)元，用于王民杰個(gè)人控制的公司。2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案成為北京最大一起涉及業(yè)主公共維修基金被挪用的案件。
南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于2005年，共交維修資金1097萬(wàn)元。早從2006年開(kāi)始，江寧區(qū)住建局就已將這筆錢轉(zhuǎn)為一年期定期存款，至少產(chǎn)生了329萬(wàn)元的利息，其中包括293.5萬(wàn)元“一年定期”利息。但是住建局支付到業(yè)主個(gè)人賬戶的卻是“活期”利息35.7萬(wàn)元，大約有293.5萬(wàn)元利息被截留。
炒股也是“借雞生蛋“的一種方法。2007年5月17日，上海房屋維修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，維修基金閑置時(shí)，是不能投資高風(fēng)險(xiǎn)性股票的。但上海房地局和相關(guān)部門并沒(méi)有對(duì)此提出“不同意見(jiàn)”。
與上述代管部門的近水樓臺(tái)先得月相比，有些相關(guān)的部門和單位也看重了這塊不吃白不吃的“唐僧肉”，他們開(kāi)始變著法兒地巧用這筆本來(lái)屬于業(yè)主的錢。北京某小區(qū)就出現(xiàn)了這樣的事情，高層建筑，采用蓄水池供水，相關(guān)部門要求改成高壓泵供水，要小區(qū)自己花20多萬(wàn)元。那個(gè)小區(qū)的物業(yè)很狡猾，他們?cè)诠簿S修基金上動(dòng)了心思。他們告訴居民，不用他們出錢，直接用公共維修基金，小區(qū)的居民傻傻地就簽字了。結(jié)果，物業(yè)公司一毛不拔就解決了設(shè)備的升級(jí)換代，等業(yè)主明白過(guò)來(lái)的時(shí)候就一切都晚了。正規(guī)的使用途徑提不出錢來(lái)，明顯違規(guī)的卻可以拿來(lái)為我所用，看來(lái)這筆錢的監(jiān)管也出了問(wèn)題。
“煤改氣”近年來(lái)呼聲強(qiáng)烈，風(fēng)傳政府下了死命令，某某年之前必須強(qiáng)制實(shí)施，于是廢掉鍋爐房，由業(yè)主出錢“改氣”，正在許多小區(qū)上演。針對(duì)大多數(shù)業(yè)主的不買賬，有人開(kāi)始游說(shuō)業(yè)主動(dòng)用公共維修基金，這其實(shí)就是給業(yè)主設(shè)下了一個(gè)套兒。錢是你的，別糊里糊涂地就交給別人花。這可需要善良的業(yè)主們懂一點(diǎn)政策、維權(quán)和經(jīng)營(yíng)之道了。
很多辦法可借鑒
按照規(guī)定，公共維修基金用掉了70%以后就需重新集資。鑒于目前這筆資金的使用狀況，屆時(shí)，根本享受不到服務(wù)的業(yè)主誰(shuí)還能心甘情愿地再掏一份不明不白的錢呢？事實(shí)上，北京許多小區(qū)隨著房屋大修期的臨近，已經(jīng)出現(xiàn)了公共維修基金入不敷出的現(xiàn)象。公共維修基金從設(shè)計(jì)到管理、使用的層層怪圈何時(shí)能得到破解？
新加坡國(guó)際大學(xué)客座教授鄭偉軍，用“跑不贏通脹率，抵不了維修費(fèi)”來(lái)描述中國(guó)多個(gè)城市公共維修基金的尷尬。“對(duì)于普通業(yè)主而言，上萬(wàn)億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務(wù)，無(wú)法給出資方帶來(lái)相應(yīng)的收益，無(wú)論如何都是不公平的?！笨磥?lái)還不完全了解中國(guó)國(guó)情的鄭教授還沒(méi)有把公共維修基金增值額旁落的問(wèn)題考慮進(jìn)去。
一、杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理概況
1.收繳依據(jù)
杭州市蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金從1993年開(kāi)始收繳，當(dāng)時(shí)根據(jù)《蕭山市城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》的規(guī)定，在公房出售時(shí)，由售房單位按售房款的10%繳交，個(gè)人按購(gòu)房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時(shí)，由售房單位按售房款的20%繳交，個(gè)人按購(gòu)房款的2%繳交。而商品房的物業(yè)維修基金收繳是從1997年12月1日開(kāi)始，分三個(gè)階段：第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日，根據(jù)《蕭山市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第二十八條的規(guī)定，由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)按15元/平方米繳費(fèi)，購(gòu)房人在辦理房產(chǎn)證時(shí)再繳交房?jī)r(jià)款的1%；第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區(qū)，根據(jù)蕭財(cái)綜〔2001〕247號(hào)、蕭價(jià)〔2001〕161號(hào)、蕭建設(shè)房〔2001〕238號(hào)的規(guī)定，統(tǒng)一由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳。收繳的標(biāo)準(zhǔn)為多層30元/平方米，高層、別墅為60元/平方米；第三階段是2008年1月1日以后領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)單位不再預(yù)繳物業(yè)維修基金，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，由建設(shè)單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。
2.收繳情況
多年來(lái)，杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心在相關(guān)部門的配合下，采取強(qiáng)有力的措施，確保物業(yè)維修基金歸集到位。至2015年底，全區(qū)共有500余個(gè)住宅小區(qū)繳交物業(yè)維修基金，累計(jì)繳交物業(yè)維修基金本金12億元，增值收入1.6億元，增值部分支取共計(jì)6500萬(wàn)元。物業(yè)維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存、專款專用，無(wú)截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金現(xiàn)象。
二、物業(yè)維修基金的籌集途徑及繳交標(biāo)準(zhǔn)
1.物業(yè)維修基金的籌集途徑
新建住宅物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收?。汗凶》砍鍪蹠r(shí)，由售房單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心繳交；分戶對(duì)外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業(yè)維修基金比照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)以前按規(guī)定應(yīng)繳而未繳的房屋，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)向物業(yè)所有權(quán)人收取。
2.物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)
現(xiàn)行杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)及政策依據(jù)（見(jiàn)表1）。
三、物業(yè)維修基金的管理和使用
1.強(qiáng)化信息管理，促進(jìn)公開(kāi)透明
一是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的年度自動(dòng)計(jì)息。當(dāng)年繳存物業(yè)維修基金以繳存次日為結(jié)息起始日，以每年12月31日為結(jié)息終止日。當(dāng)年繳存或使用的部分按結(jié)息起始日對(duì)應(yīng)活期存款利率計(jì)息。繳存和使用部分以外的物業(yè)維修基金，每年按一年期定期存款計(jì)息，存款利率以當(dāng)年1月1日一年定期存款利率為準(zhǔn)。
二是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的實(shí)時(shí)查詢。業(yè)主憑產(chǎn)權(quán)證明及身份證明可電話或書(shū)面查詢個(gè)人基金信息；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可查詢小區(qū)物業(yè)維修基金信息。
三是采用媒體公告和進(jìn)小區(qū)公告兩種形式，公開(kāi)物業(yè)維修基金信息。每年的物業(yè)維修基金的收繳、使用等信息以小區(qū)為單位在相應(yīng)小區(qū)開(kāi)展公告工作，同時(shí)在《蕭山日?qǐng)?bào)》和杭州市蕭山區(qū)政府網(wǎng)站上公布上一年度物業(yè)維修基金管理情況，以更多渠道落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)維修基金管理工作透明度。
2.完善內(nèi)控機(jī)制，保障資金安全
一是建立聯(lián)系單制度。為了加強(qiáng)物業(yè)維修基金繳交工作，杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修管理中心與杭州市蕭山區(qū)房產(chǎn)登記管理中心、測(cè)繪所之間建立了物業(yè)維修基金繳交聯(lián)系單，新建商品房必須在繳納物業(yè)維修基金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，確保了及時(shí)、足額繳交。
二是保障資金安全。根據(jù)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》（杭州市政府令第209號(hào)）第十條的規(guī)定是，物業(yè)維修基金閑置期間，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行，嚴(yán)禁挪作他用。杭州市審計(jì)局和杭州市蕭山區(qū)審計(jì)局多次對(duì)蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金管理和使用情況進(jìn)行了審計(jì)，審計(jì)肯定物業(yè)維修基金管理規(guī)范，符合相關(guān)規(guī)定。
3.業(yè)主決策，建立監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)
本著“基金專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，對(duì)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)審批物業(yè)維修基金要明確“本次物業(yè)維修基金使用計(jì)劃為業(yè)主大會(huì)作出的決定，已經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，原則上不動(dòng)用物業(yè)維修基金，如確實(shí)需要?jiǎng)佑?，則由物業(yè)項(xiàng)目所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主簽署書(shū)面同意意見(jiàn)（書(shū)面同意意見(jiàn)上要明確表示維修內(nèi)容和動(dòng)用物業(yè)維修基金數(shù)額），并經(jīng)屬地社區(qū)居委會(huì)簽署意見(jiàn)。
房改房和零星商品房的物業(yè)維修基金使用，由相應(yīng)業(yè)主或所屬社區(qū)提出申請(qǐng)，并在小區(qū)進(jìn)行為期七天的公示，最后申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金的使用，在業(yè)主決策基礎(chǔ)上，業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，使用好物業(yè)維修基金。
四、物業(yè)維修基金管理中存在的問(wèn)題
1.物業(yè)維修基金使用率偏低
雖然物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)的相關(guān)材料均由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)審核蓋章，尤其是業(yè)主意見(jiàn)是否過(guò)雙2/3是由業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)審核同意后提出申請(qǐng)時(shí)，雖然業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)在申請(qǐng)表上已書(shū)面承諾“征求業(yè)主意見(jiàn)如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”，但書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)仍存在業(yè)主身份難以確認(rèn)、參與投票意愿低、表決的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)、耗費(fèi)比較大等問(wèn)題，極大地制約了物業(yè)維修基金的使用效率。
2.物業(yè)維修基金續(xù)籌工作難度大
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)物業(yè)維修基金余額不足首期交存額的30%時(shí)應(yīng)續(xù)籌。業(yè)主委員會(huì)在資金續(xù)籌過(guò)程中困難較大，很難續(xù)籌成功。資金續(xù)籌不到位，勢(shì)必會(huì)影響后續(xù)維修費(fèi)用的申請(qǐng)。
五、物業(yè)維修基金管理工作的建議
1.加強(qiáng)宣傳，普及物業(yè)維修基金知識(shí)
物業(yè)維修基金是小區(qū)業(yè)主的一個(gè)物權(quán)，業(yè)主作為決策者應(yīng)了解相關(guān)的法律、法規(guī)。杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心編制了大量的《基金知識(shí)問(wèn)答》小冊(cè)子印發(fā)至各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)，開(kāi)展政策解讀、業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流等多種形式宣傳物業(yè)維修基金政策法規(guī)及業(yè)務(wù)知識(shí)。讓廣大業(yè)主進(jìn)一步了解小區(qū)的物業(yè)狀況，自主地參與到小區(qū)的物業(yè)管理中去，推動(dòng)了小區(qū)的物業(yè)管理更上一個(gè)新臺(tái)階。
2.擴(kuò)大公告范圍，增加物業(yè)維修基金管理透明度
為了增進(jìn)物業(yè)維修基金管理的透明度，在《蕭山日?qǐng)?bào)》和區(qū)政府網(wǎng)站上公布基金使用情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合蕭山區(qū)各小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)郵寄送達(dá)物業(yè)維修基金年度帳單，并以電話回訪的形式，了解收集業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主對(duì)郵寄帳單送達(dá)工作的意見(jiàn)和建議，以便更好地落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)。
3.優(yōu)化審批流程，提高物業(yè)維修基金申領(lǐng)服務(wù)效率
進(jìn)一步優(yōu)化維修基金使用流程，即服務(wù)前移至征求業(yè)主意見(jiàn)之前，提前察看現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范填寫(xiě)申請(qǐng)材料，提前審核要件，避免申請(qǐng)單位多次返往，提高申領(lǐng)業(yè)務(wù)的服務(wù)效率。
4.啟動(dòng)物業(yè)維修基金簡(jiǎn)易申請(qǐng)程序，提高基金使用效率
新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2014年5月1日起開(kāi)始施行，第五十六條規(guī)定，電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意，可以按簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要持質(zhì)監(jiān)或消防部門的確認(rèn)書(shū)和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意等資料，即可申請(qǐng)物業(yè)維修基金，無(wú)需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。物業(yè)維修基金簡(jiǎn)易申請(qǐng)程序，將最大限度地方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)申領(lǐng)物業(yè)維修基金，提高使用效率。
2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【1】
小區(qū)的主要工作是為住戶提供各種常規(guī)服務(wù),通過(guò)歷任領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)全體員工的共同努力，小區(qū)的各項(xiàng)工作已基本成形。但為了迎接下一步物業(yè)收費(fèi)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，就必須使小區(qū)的各項(xiàng)工作在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更上一個(gè)臺(tái)階，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。伴著學(xué)院迎評(píng)促建的春風(fēng)，我首先在廣泛征求各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，從完善各項(xiàng)規(guī)章制度出發(fā)，先后制定了《小區(qū)員工崗位規(guī)范》、《小區(qū)保安管理辦法》、《小區(qū)應(yīng)急處理程序》、《保安執(zhí)勤文明用語(yǔ)》、《小區(qū)食堂管理實(shí)施細(xì)則》及《小區(qū)物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區(qū)內(nèi)利用宣傳欄進(jìn)行迎評(píng)促建宣傳，力爭(zhēng)從工作實(shí)際出發(fā)，細(xì)化和規(guī)范各塊管理。其次是狠抓細(xì)節(jié)管理：
一、組織辦公室人員和保安對(duì)小區(qū)內(nèi)前期遺留的一些問(wèn)題進(jìn)行了全面的清理整治：
1、 對(duì)小區(qū)內(nèi)遺留的建筑垃圾進(jìn)行了全面清理;
2、 對(duì)與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進(jìn)行了全面清理，同時(shí)對(duì)東大門及其它一些衛(wèi)生死角也進(jìn)行了全面清理，保證小區(qū)內(nèi)無(wú)死角或盲區(qū);
3、 對(duì)所有路燈進(jìn)行了清洗，全面清除燈罩內(nèi)外的污染物;
4、 對(duì)所有消防及供水閥門、健身器械進(jìn)行了加油防護(hù)，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;
5、 對(duì)所有球場(chǎng)及游樂(lè)場(chǎng)長(zhǎng)條凳進(jìn)行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個(gè)舒適、安全的休閑場(chǎng)所。
二、由于小區(qū)的四周都是開(kāi)放式的圍欄，給小區(qū)的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為重點(diǎn)來(lái)抓。首先通過(guò)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語(yǔ)，到宿舍的清潔衛(wèi)生等，都作了細(xì)致的規(guī)定，并由辦公室人員監(jiān)督落實(shí)。其次針對(duì)夜班的重要性，專門安排由保安隊(duì)長(zhǎng)帶隊(duì)，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，在暑假期間投資八千多元，在小區(qū)內(nèi)的一些死角地帶安裝了鐵絲網(wǎng)，并添置了保安器材。同時(shí)，為了解決小區(qū)圍墻死角照明不足帶來(lái)的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上，我也注意加大和派出所民警、社區(qū)，以及友鄰單位的溝通協(xié)調(diào)，力求通過(guò)將內(nèi)外部相結(jié)合，來(lái)為小區(qū)住戶營(yíng)造一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境。
三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應(yīng)，小問(wèn)題及時(shí)解決，大問(wèn)題爭(zhēng)取在12小時(shí)內(nèi)完成。對(duì)無(wú)力解決的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)或商請(qǐng)有關(guān)部門協(xié)助解決。同時(shí)加大公共路燈的修理維護(hù)力度，并根據(jù)氣候變化，及時(shí)對(duì)路燈數(shù)量和照明時(shí)間作出相應(yīng)調(diào)整，既保證小區(qū)內(nèi)有足夠的照明，又最大限度的節(jié)約電能損耗。
四、 在對(duì)小區(qū)綠化做好日常管理維護(hù)的同時(shí)，組織綠化人員積極開(kāi)展育苗補(bǔ)種工作，同時(shí)加大修剪、除草和病蟲(chóng)害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區(qū)花木的正常生長(zhǎng)和綠化景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;同時(shí)監(jiān)督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節(jié)約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內(nèi)的肥料，對(duì)小區(qū)內(nèi)的灌木進(jìn)行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長(zhǎng)提供了充足的養(yǎng)分。
五、在總結(jié)日常管理經(jīng)驗(yàn)和聽(tīng)取保潔人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制定了《小區(qū)保潔制度》，細(xì)化保潔員工作流程和監(jiān)督程序，將每人每天的工作量明細(xì)化，做到工作到哪里，就監(jiān)督到哪里，同時(shí)加大了對(duì)室外球場(chǎng)、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛(wèi)生間、信服箱、房頂?shù)鹊那鍧嵙Χ?，使小區(qū)的保潔工作得到了極大提升。
六、制定了《小區(qū)食堂管理細(xì)則》，對(duì)食品采購(gòu)、飯菜售賣等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，同時(shí)積極幫助食堂主任解決一些工作中的實(shí)際問(wèn)題，保證小區(qū)住戶有一個(gè)安全衛(wèi)生的就餐環(huán)境;
七、在增收節(jié)支方面，除了大力開(kāi)展水電節(jié)約管理外，我們對(duì)外單位在小區(qū)內(nèi)的用電情況進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)。通過(guò)多方聯(lián)系協(xié)調(diào)，并經(jīng)雙方確認(rèn)，追回電信局在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小靈通機(jī)站的電費(fèi)15386元，但由于電信局年終結(jié)算，所以該筆費(fèi)用推至XX年1月份支付。另外在中心領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，投資39000多元對(duì)小區(qū)食堂進(jìn)行了改造，力圖將其作為小區(qū)創(chuàng)收的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，但由于我個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力有限，未能實(shí)現(xiàn)這一愿望。
2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【2】
在XX年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實(shí)際情況，對(duì)全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個(gè)方面的工作。
一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)
今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個(gè)工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時(shí)也要求記好個(gè)人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報(bào)等情況，從提高個(gè)人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
二、建立、建全單位的檔案管理工作
為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時(shí)對(duì)近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：(1)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時(shí)能夠做到及時(shí)便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物業(yè)維修基金的管理工作
(1)、為進(jìn)一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過(guò)業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴(yán)禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時(shí)憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。
(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細(xì)，細(xì)化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會(huì)計(jì)及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)結(jié)合琿春實(shí)際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細(xì)。從而為今后使用維修基金準(zhǔn)備了有效的基礎(chǔ)材料。
(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行對(duì)全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對(duì)琿春使用房屋進(jìn)行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報(bào)，經(jīng)研究決定，市政府向我市開(kāi)發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案。現(xiàn)正在實(shí)施當(dāng)中。
四、業(yè)主委員會(huì)的管理工作
為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、金臺(tái)花園業(yè)主委員會(huì)、國(guó)聯(lián)花園業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進(jìn)入海關(guān)住宅小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理。
五、基金的使用情況
關(guān)于進(jìn)行出售已出租公有住房試點(diǎn)的規(guī)定為了進(jìn)一步轉(zhuǎn)換機(jī)制、搞活存量，推進(jìn)住房商品化，有計(jì)劃按步驟地向本市居民出售已出租的公有住房，根據(jù)深化住房制度改革的要求，制定本規(guī)定。
第一條 出售已出租的公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、整幢出售、維修自理的原則，并對(duì)購(gòu)房人在售房?jī)r(jià)格和購(gòu)房政策上給予優(yōu)惠。
第二條 凡已出租的獨(dú)用成套公有住房，均可向該租住居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋，以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。
在試點(diǎn)階段，由各區(qū)選擇不同類型的獨(dú)用成套、結(jié)構(gòu)基本完好、已出租的多層和高層工房三至五幢進(jìn)行出售。通過(guò)摸索經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)批準(zhǔn)后逐步擴(kuò)大。
第三條 購(gòu)買已出租公有住房的對(duì)象為在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或同住成年人。
第四條 多層和高層工房類型住房的售價(jià)均以上一年的房屋綜合造價(jià)的重置價(jià)為基準(zhǔn)。試點(diǎn)時(shí)的售價(jià)為一九九二年的房屋綜合造價(jià)的重置價(jià)每平方米建筑面積867元。在房改起步階段，綜合造價(jià)中的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政和公建配套費(fèi)、人防工程建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套費(fèi)給予減免。出售時(shí)再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣。
住房成新折扣率每年為百分之二。
第五條 對(duì)在房改起步階段購(gòu)買已出租公有住房者，給予下列優(yōu)惠：
（一）按承租人或同住成年人每一年工齡給予房?jī)r(jià)百分之一的優(yōu)惠。工齡可以承租人和成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長(zhǎng)者再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享受優(yōu)惠。
（二）為鼓勵(lì)職工買房，并考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，給予房?jī)r(jià)百分之十的一次性優(yōu)惠。
（三）購(gòu)買現(xiàn)已租住的住房，給予房?jī)r(jià)百分之十的優(yōu)惠。
（四）購(gòu)房者仍享受住房補(bǔ)貼。
（五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。
（六）購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。
以上售房的各項(xiàng)優(yōu)惠，在售價(jià)的基礎(chǔ)上以連乘方式計(jì)算，每購(gòu)房戶只能享受一次。已出租公有住房的售價(jià)，連乘以各項(xiàng)增減系數(shù)、成新折給予優(yōu)惠后，甲級(jí)地段內(nèi)每平方米建筑面積的實(shí)際售價(jià)低于150元的，以150元計(jì)價(jià)；市區(qū)其他地段每平方米建筑面積的實(shí)際售價(jià)低于120元的，以120元計(jì)價(jià)。
此外，出售人免繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。
第六條 購(gòu)買的已出租公有住房，在購(gòu)房款未付清和購(gòu)房后未住滿五年的，不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓；在此期間，購(gòu)房者需要轉(zhuǎn)讓該住房的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按重置價(jià)扣除房屋折舊后，由出售人退還購(gòu)房人。購(gòu)房款已付清并購(gòu)房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，該住戶今后的自住房需自己負(fù)責(zé)從房產(chǎn)市場(chǎng)上獲得。
第七條 購(gòu)買已出租公有住房按下列程序進(jìn)行：
（一）在確定試點(diǎn)的范圍內(nèi)，由房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購(gòu)房辦法，征詢住戶購(gòu)房意向。在整幢住戶均同意購(gòu)房的前提下，即可辦理購(gòu)房手續(xù)。
（二）由購(gòu)房人與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購(gòu)房款后，發(fā)給房屋所有權(quán)證。
購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部房款的，給予房?jī)r(jià)百分之二十的優(yōu)惠。但申請(qǐng)職工住房抵押貸款的除外。
第八條 房屋維修責(zé)任和費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
（一）室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理；
（二）高層住房的水泵、電梯運(yùn)行費(fèi)，由整幢購(gòu)房人按建筑面積合理分?jǐn)偅?/p>
（三）住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，費(fèi)用在房屋維修基金中提??；
（四）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償；
（五）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等公共設(shè)施的管理維修暫按現(xiàn)行管理體制的職責(zé)權(quán)限繼續(xù)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
第九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
（一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期按售價(jià)的百分之一點(diǎn)五繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中按售價(jià)的百分之六繳付房屋維修基金。
（二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期按售價(jià)的百分之一點(diǎn)五繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中按售價(jià)的百分之十二繳付房屋維修基金。
高層住宅電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由住戶自行負(fù)擔(dān)。在房改起步階段，考慮到居民的承受能力，出售人應(yīng)從售房款中提取一定比例的費(fèi)用，作為電梯和水泵等共用設(shè)備的大修或更新基金。
上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)，按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息，專項(xiàng)用于房屋公用部位和共用設(shè)備維修。以后再次籌集維修基金均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p>
第十條 在試點(diǎn)階段，地區(qū)政府應(yīng)幫助購(gòu)房人成立自管組織或由購(gòu)房人委托物業(yè)管理部門管理。
第十一條 房屋出售后的資金由房管部門負(fù)責(zé)核收后，解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。
第十二條 系統(tǒng)單位自管公房的出售按照上述規(guī)定執(zhí)行。住房出售后的資金暫由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。
第十三條 本規(guī)定由市房管局組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。
第十四條 本規(guī)定自之日起施行。
附件：已出租公有住房出售價(jià)格的增減系數(shù)和成新折扣一、增減系數(shù)房屋出售基價(jià)的增減系數(shù)是根據(jù)出售房屋所處的地段、房屋的層次、朝向確定。具體標(biāo)準(zhǔn)為：
1、房屋地段等級(jí)按甲、乙、丙、丁、戊分為五個(gè)等級(jí)；地段等級(jí)增減率為：甲等130％，乙等115％，丙等100％，丁等85％，戊等70％。
甲級(jí)地段：南至復(fù)興東路、西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯；西至徐家匯、華山路、江蘇路，向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路；北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過(guò)共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路；東至歐陽(yáng)路、四平路、溧陽(yáng)路、沿虹口港至黃浦江邊；
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
乙級(jí)地段：甲級(jí)地段向外，東至騰越路、隆昌路、營(yíng)口路；北至走馬塘、國(guó)康路，延伸到東體育會(huì)路（楊浦、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界處），再沿東體育會(huì)路、大連西路、中山北路；西至中山西路，徐匯區(qū)與閔行區(qū)交界處；南至黃浦江邊。
丙級(jí)地段：甲級(jí)、乙級(jí)地段向外的市區(qū)部分（閔行區(qū)、寶山區(qū)除外）；已開(kāi)辟和將開(kāi)的住宅小區(qū)（如長(zhǎng)風(fēng)、田林等）。
丁級(jí)地段：閔行區(qū)、寶山區(qū)；衛(wèi)星城鎮(zhèn)（如金山、安亭等）。
戊級(jí)地段：郊縣城鎮(zhèn)。
2、房屋層次增減率為底層98％，頂層96％，二層100％，其他層次102％。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；維修資金；使用
引言
在城市化建設(shè)水平持續(xù)提升的狀態(tài)下，人們對(duì)居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)逐漸提升，住宅物業(yè)管理細(xì)致化程度與規(guī)范化程度不斷提升。住宅建筑在長(zhǎng)期使用下，被客觀環(huán)境乃至人為因素所影響而損壞，為業(yè)主或用戶的生活、工作造成惡劣影響。以往，住宅建筑的公用設(shè)施、部位的維修均具有責(zé)任模糊、資金來(lái)源不清等方面的問(wèn)題，為了有效處理這一問(wèn)題，我國(guó)已相繼頒布了關(guān)于住宅維修資金管理方面的相關(guān)條例，以便有利于優(yōu)化物業(yè)的管理及服務(wù)，提升住宅保障水平，在遇到問(wèn)題時(shí)，可以有效使用維修資金。
一、物業(yè)管理中維修資金使用的問(wèn)題
1、住宅維修資金歸集環(huán)節(jié)中的問(wèn)題
為了保障《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有效執(zhí)行，各地政府相應(yīng)投入了諸多資源，通過(guò)將交納住宅維修資金與發(fā)放房屋所有權(quán)證相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣，對(duì)其住宅維修資金收交工作給予支持?？墒窃谡骷?dāng)中，依舊有以下問(wèn)題：（1）相較于商品房建設(shè)速度，維修資金的建立過(guò)于緩慢。商品房的銷售與維修資金的收交無(wú)法銜接，有的小區(qū)銷售時(shí)間跨度較大，通常在收交維修資金時(shí)并未將之前銷售的住房維修費(fèi)用交齊。（2）維修資金收集困難。我國(guó)目前的維修資金歸集困難主要由于政府在登記和資金歸集方面缺乏合作機(jī)制，無(wú)法有效與物業(yè)形成良性的管理工作流程，雖然政府部門于去年實(shí)施了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但對(duì)于房屋的維修資金歸集并未做到統(tǒng)一管理，不動(dòng)產(chǎn)證明發(fā)放部門為做到有效管控，使得房屋的維修資金歸集出現(xiàn)困難，為物業(yè)管理帶來(lái)巨大的影響；（3）諸多業(yè)主分戶賬面住宅維修資金在余額方面不到首期交納款的30%，并且未續(xù)交。以上問(wèn)題是物業(yè)管理中關(guān)于維修資金使用方面存在的主要問(wèn)題，嚴(yán)重影響到住宅資金后期使用及管理，需要加大力度給予處理[1]。
2、維修資金使用當(dāng)中的問(wèn)題
“簽字難”，維修資金使用申請(qǐng)較難獲批。在工作當(dāng)中，諸多住宅會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題，需要進(jìn)行維修，可是業(yè)主在申請(qǐng)運(yùn)用專項(xiàng)資金時(shí)會(huì)遭遇各類問(wèn)題，造成申請(qǐng)難度過(guò)大的狀況，從而降低了專項(xiàng)資金的使用效率。我國(guó)目前的維修資金管理辦法指出，在進(jìn)行維修資金的申請(qǐng)時(shí)，需要住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；依規(guī)定來(lái)看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動(dòng)用住房維修基金，在日常工作中不可避免地出現(xiàn)“事不關(guān)己”的業(yè)主，在維修資金的申請(qǐng)和使用方面帶來(lái)巨大的阻礙。這是由于維修資金無(wú)法收交完全，居住在相同小區(qū)或住宅樓中的業(yè)主有的人交納，有的人不交納，從而在使用方面則會(huì)影響交納業(yè)主的利益，為物業(yè)管理部門帶來(lái)困難，影響了資金的使用申請(qǐng)。還有些是由于物業(yè)管理單位人為設(shè)置問(wèn)題。業(yè)主對(duì)住宅維修資金自身及使用申請(qǐng)的程序并不清楚，會(huì)影響到資金的使用效率。資金還具有違規(guī)使用的現(xiàn)象，因?yàn)榍啡眹?yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管方法，導(dǎo)致維修資金通常會(huì)被違規(guī)使用。
3、維修資金續(xù)籌時(shí)期的問(wèn)題
當(dāng)房屋銷售時(shí)，籌集的房屋維修資金額度有限，在房屋維修次數(shù)增多時(shí)，資金越來(lái)越少，不能持續(xù)擔(dān)負(fù)住宅維修的使用所需。為了保障后期房屋維修的使用所需，則需適時(shí)擔(dān)負(fù)維修資金的續(xù)籌工作。目前，諸多業(yè)主在維修資金方面的關(guān)注度不夠，相應(yīng)資金管理狀況不夠透明，無(wú)法激發(fā)業(yè)主的積極性。維修資金后續(xù)力量不夠，可住宅維修又無(wú)法避免，從而令業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)之間時(shí)常出現(xiàn)糾紛，阻礙到房屋的正常使用[2]。
4、管理制度中的問(wèn)題
目前我國(guó)實(shí)施的是業(yè)主委員會(huì)制度，根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建立，并賦予其相應(yīng)的權(quán)利，但在委員會(huì)工作過(guò)程中，對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所要承擔(dān)的責(zé)任并未細(xì)化，且委員會(huì)屬于非營(yíng)利性質(zhì)機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)成員受到的約束和規(guī)范不夠，進(jìn)而引發(fā)一系列的管理問(wèn)題，需要通過(guò)管理制度進(jìn)行規(guī)范。
5、維修資金增值保值的問(wèn)題
為了擴(kuò)大資金來(lái)源，確保住房維修的所需國(guó)家頒布了相關(guān)文件，令業(yè)主大會(huì)、售房單位以及主管部門依照相應(yīng)制度，運(yùn)用維修資金給予存儲(chǔ)和購(gòu)買國(guó)債等。可是因?yàn)楣芾碇贫鹊牟蛔?，令資金貶值，影響到住宅維修資金的使用。
二、物業(yè)管理中維修資金使用的有效方法
1、創(chuàng)建和完善物業(yè)維修資金的法律條例
當(dāng)前，不論是我國(guó)的物權(quán)法、建筑物區(qū)分所有權(quán)法，還是物業(yè)管理法乃至業(yè)主自治法等相應(yīng)法律當(dāng)中，均有一些不足，令物業(yè)維修資金法律制度一直無(wú)法完善。所以，可以參考國(guó)外已經(jīng)成熟的物業(yè)維修基金管理方法，創(chuàng)建和完善我國(guó)物業(yè)維修資金的法律條例，從而將物業(yè)維修資金的交納時(shí)間、主體、基金管理者、使用方式、監(jiān)管方式乃至法律責(zé)任給予明確，強(qiáng)化基金管理的透明化以及監(jiān)管力度，從而令維修基金工作更加法律化。
2、創(chuàng)建與完善業(yè)主自治管理的機(jī)制
在發(fā)達(dá)國(guó)家，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)備案后會(huì)變成獨(dú)立法人，具備法律地位，這也變成全球各國(guó)區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)立法的趨勢(shì)。我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具備民事權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及財(cái)產(chǎn)權(quán)，不能對(duì)自身的管理行為擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。所以，我國(guó)政府需對(duì)業(yè)主自治組織的創(chuàng)建以及責(zé)、權(quán)、利給予立法，創(chuàng)建小區(qū)業(yè)主自治管理的行為協(xié)會(huì)，從而不斷表明業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)主體地位，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自治管理。并且，還需創(chuàng)建以業(yè)主自治管理的方式給予的物業(yè)維修資金管理制度，包含業(yè)主公約、維修基金管理使用方法等，將維修資金的使用、歸集、增值收益、續(xù)籌等工作做好，極力培養(yǎng)物業(yè)維修資金在業(yè)主自治管理中的專業(yè)化以及市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)方法。
3、對(duì)施工單位的監(jiān)管
根據(jù)目前的物業(yè)管理資金使用問(wèn)題可以看出，許多資金浪費(fèi)來(lái)源于對(duì)施工單位的監(jiān)管不當(dāng)，在維修施工單位的選擇和管理方面出現(xiàn)一定的問(wèn)題，物業(yè)應(yīng)在進(jìn)行維修資金使用前進(jìn)行施工單位資質(zhì)的考核和管理，在確認(rèn)準(zhǔn)入資質(zhì)后簽訂合同，避免不具有施工資質(zhì)的單位或企業(yè)出現(xiàn)，在合同當(dāng)中細(xì)化雙方的責(zé)任內(nèi)容，重視工程質(zhì)量問(wèn)題，使施工單位能夠保證建設(shè)質(zhì)量，尤其在進(jìn)行建設(shè)前，對(duì)施工單位進(jìn)行有效的監(jiān)管十分關(guān)鍵，首先要保證物業(yè)管理過(guò)程中維修資金使用時(shí)的明確性，避免暗箱操作。針對(duì)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析和懲罰，采用科學(xué)的考核制度，并將考核制度加以完善，使物業(yè)管理部門在進(jìn)行維修資金使用過(guò)程中能夠做到“有理有據(jù)”，保證資金在使用過(guò)程中的效率與效果。
4、創(chuàng)建和完善物業(yè)維修基金審批制度與定期審計(jì)制度
維修基金的使用及管理中需要具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟贫纫约岸ㄆ趯徲?jì)制度。首先，政府需要強(qiáng)化對(duì)維修基金的監(jiān)督。其次，相應(yīng)行政主管部門需要將審批程序給予明確，強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)督審查，需對(duì)住房維修基金的相應(yīng)狀況定期向政府及產(chǎn)權(quán)人給予上報(bào)，確保業(yè)主的知情權(quán)。更為關(guān)鍵的是，相應(yīng)行政主管部門需要打造維修基金的相關(guān)制度，以便有利于保障業(yè)主對(duì)代管機(jī)構(gòu)的審核與監(jiān)督。再次，注重社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督能力，業(yè)主委員會(huì)可以聘用常年法律顧問(wèn)以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師等專業(yè)人員對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行管理[3]?？偠灾谖覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)中，物業(yè)維修資金具有了初步的規(guī)模。相應(yīng)部門通過(guò)不斷完善，不但可以保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)與使用人的合法權(quán)益，還為物業(yè)的維修帶來(lái)了有利的幫助。當(dāng)前在創(chuàng)建和完善維修基金管理機(jī)構(gòu)信息公開(kāi)制度中，雖然已經(jīng)取得了一些成績(jī)，可是依舊具有進(jìn)步的空間。應(yīng)當(dāng)從總體上進(jìn)行公開(kāi)管理，令業(yè)主了解所有資金的流向用途以及賬戶動(dòng)態(tài)，以此創(chuàng)建全面、立體、公開(kāi)的制度，為維修資金的管理及使用打下良好的基礎(chǔ)，令物業(yè)的服務(wù)能夠更加完善。
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第二條 凡本市（十區(qū)）范圍內(nèi)的黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位的職工，按市政府規(guī)定的房改售房政策已購(gòu)買了公有住房，在付清購(gòu)房款，取得房屋所有權(quán)證后，所在單位根據(jù)住房分配條件又為其調(diào)整住房的，可予以換購(gòu)。
第三條 職工換購(gòu)住房的面積，原則上執(zhí)行職工所在單位的分房面積標(biāo)準(zhǔn)。
第四條 職工換購(gòu)后的原住房，由提供換購(gòu)住房房源的單位（以下簡(jiǎn)稱換購(gòu)單位，下同）購(gòu)回，同時(shí)出售給符合購(gòu)房條件的職工。
第五條 職工換購(gòu)住房時(shí)，原購(gòu)住房和現(xiàn)購(gòu)住房均按市政府屆時(shí)房改售房的成本價(jià)、調(diào)節(jié)因素和折扣政策，分別計(jì)算房?jī)r(jià)款和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）。有關(guān)購(gòu)房折扣政策如下：
（一）工齡折扣：原購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)住房均按現(xiàn)購(gòu)住房認(rèn)定的職工購(gòu)房工齡予以折扣；
（二）現(xiàn)住房折扣：原購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)住房均不計(jì)算現(xiàn)住房折扣；
（三）付款折扣：原購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)住房，屬一次付清房款的，計(jì)算一次付款折扣，反之，不計(jì)算一次付款折扣。
第六條 原購(gòu)住房房款、維修基金由換購(gòu)單位支付給換購(gòu)職工；現(xiàn)購(gòu)住房房款、維修基金由購(gòu)房職工向換購(gòu)單位繳納。辦理權(quán)證的費(fèi)用由個(gè)人支付。
第七條 原購(gòu)住房換購(gòu)增加的房款，存入換購(gòu)單位的指定銀行售房款專戶，減少的房款，在換購(gòu)單位售房款中列支。
第八條 職工換購(gòu)住房時(shí)，需按下列要求辦理：
（一）換購(gòu)職工填寫(xiě)《南京市職工換購(gòu)住房審批表》（一式四份），由換購(gòu)單位審核后報(bào)市售房辦審批；
（二）換購(gòu)職工須將原購(gòu)住房的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》交換購(gòu)單位。
第九條 換購(gòu)單位重新出售原購(gòu)住房時(shí)，需填寫(xiě)《南京市職工換購(gòu)住房差額結(jié)算表》，連同收回原購(gòu)房職工的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》以及現(xiàn)購(gòu)房職工的購(gòu)房材料報(bào)市售房辦審批后，由市住房基金管理中心辦理售房款繳存手續(xù)；市房屋產(chǎn)權(quán)、土地、交易管理部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。
第十條 職工換購(gòu)的房源原屬政府直管公房的，其換購(gòu)問(wèn)題由市房產(chǎn)管理局依照本辦法另行制定操作辦法。
第十一條 市屬五縣參照本辦法制定本縣操作辦法。
烏魯木齊退休金調(diào)整：烏魯木齊市20xx年養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇資格認(rèn)證正式啟動(dòng)烏魯木齊市的退休人員注意了，4月起，20xx年烏市居住離退休人員養(yǎng)老金領(lǐng)取資格認(rèn)證啟動(dòng)，截至6月30日，無(wú)正當(dāng)理由不辦理者將停發(fā)養(yǎng)老金。
4月9日，記者從烏市退休人員社會(huì)化管理辦公室了解到，認(rèn)證人員包括：在烏市定居，由烏市社保管理局按月發(fā)放養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇的企業(yè)離退休人員、靈活就業(yè)退休人員、被征地農(nóng)民享受養(yǎng)老基本生活保障金人員及其他納入養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的人員。同時(shí)也包含神華新疆能源有限責(zé)任公司原六道灣煤礦、葦湖梁煤礦移交烏市實(shí)行社會(huì)化管理的離退休人員。
屆時(shí)，由本人攜帶身份證原件或社?？ㄔ骄幼〉厣鐓^(qū)勞動(dòng)保障服務(wù)站進(jìn)行年審。沒(méi)做過(guò)居住信息備案的異地退休本地居住人員，到居住地社區(qū)交相關(guān)證件即可。
無(wú)法親自到社區(qū)辦理的，由本人或委托他人提出申請(qǐng)，社區(qū)提供上門認(rèn)證服務(wù)。
烏魯木齊退休金調(diào)整：烏魯木齊城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金提至180元烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行的每人每月115元提高至180元，上調(diào)幅度達(dá)56.5%。新的標(biāo)準(zhǔn)將從20xx年1月1日起執(zhí)行。
17日，記者從市人力資源和社會(huì)保障局了解到，為貫徹落實(shí)自治區(qū)第九次黨代會(huì)和市第十一次黨代會(huì)精神，切實(shí)改善民生，推動(dòng)首府社?；菝窆こ?，經(jīng)市人民政府研究決定，市級(jí)財(cái)政每年投入資金近3000萬(wàn)元，提高本市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)。
此次城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇政策調(diào)整，將直接惠及全市11.5萬(wàn)城鄉(xiāng)居民。
據(jù)悉，20xx年，烏魯木齊市在全疆率先啟動(dòng)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作;20xx年，又啟動(dòng)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，實(shí)現(xiàn)了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的制度上的全覆蓋;20xx年，將新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度并軌，建立了統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。目前，首府城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)參保居民達(dá)11.5萬(wàn)人，其中，年齡在60歲以上享受養(yǎng)老金待遇的有3.7萬(wàn)人。
首府將逐步建立起城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金正常增長(zhǎng)機(jī)制，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，及時(shí)調(diào)整城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金，讓首府城鄉(xiāng)居民共享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革成果。
烏魯木齊退休金調(diào)整：房屋養(yǎng)老金遭遇動(dòng)力不足物業(yè)專項(xiàng)維修資金俗稱房屋養(yǎng)老金大修資金,是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
近日,新疆維吾爾自治區(qū)人民政府法制辦公室會(huì)同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行了《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽(tīng)證會(huì)。聽(tīng)證會(huì)上,住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問(wèn)題,成為與會(huì)人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
近日,《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)烏魯木齊市大修資金的使用情況進(jìn)行了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)很多市民對(duì)大修資金存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。
新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區(qū)竣工近8年,不少外墻已經(jīng)有些斑駁,業(yè)主李明起了用維修基金粉刷墻面的想法。
然而,李明的提議雖然得到不少業(yè)主支持,卻被物業(yè)公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,基金放在那里也沒(méi)人用,為何又不讓我們用?
對(duì)此,小區(qū)物業(yè)工作人員王剛介紹,基金具有公益含意,一般歸政府或慈善機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌。中國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金制度開(kāi)始于1999年,原建設(shè)部、財(cái)政部當(dāng)時(shí)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,20xx年,該辦法更名為《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金。
一字之差,差別很大。據(jù)介紹,在維修基金那個(gè)年代,確實(shí)有部分小區(qū)將這部分錢用于一般性維修項(xiàng)目,效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業(yè)主還是對(duì)維修資金產(chǎn)生誤讀,認(rèn)為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費(fèi)用。
國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法中，規(guī)定了用于物業(yè)共用部位、公共設(shè)施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房者按照房屋價(jià)格的一定比例在購(gòu)房時(shí)同時(shí)繳納，而有的地方政府規(guī)定該基金由承擔(dān)建造的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。近年來(lái)建造的商品房除了預(yù)留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業(yè)費(fèi)用中收取了一定數(shù)額的公共維修補(bǔ)充經(jīng)費(fèi)，收取額度較少且對(duì)車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等小區(qū)設(shè)施并沒(méi)有收取。而因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)的法規(guī)說(shuō)明，由于時(shí)常繳納了物業(yè)管理費(fèi)用，居民業(yè)主認(rèn)為小區(qū)所有設(shè)施(包括業(yè)主室內(nèi)設(shè)施)都?xì)w責(zé)于物業(yè)管理公司維修維護(hù)。
并且由于對(duì)維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)的需求數(shù)額不甚了解，業(yè)主時(shí)常交納小量的公共維修金在小區(qū)新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用也就日益增多，而公共維修經(jīng)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)還維持十幾年前的水平，就出現(xiàn)公共維修金收不夠支的情況。
二、經(jīng)費(fèi)收取困難
物業(yè)管理維護(hù)維修的費(fèi)用收取涉及到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主住戶、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司等多方面的利益，各方意見(jiàn)見(jiàn)解都處在各自立場(chǎng)之上，對(duì)于小區(qū)設(shè)備維護(hù)維修以及更新?lián)Q代的問(wèn)題，小區(qū)維護(hù)維修經(jīng)費(fèi)的籌集收取問(wèn)題，都難免出現(xiàn)觀點(diǎn)沖突。當(dāng)一些缺少維修經(jīng)費(fèi)的小區(qū)公共設(shè)施例如電梯，或者高低配電設(shè)備等出現(xiàn)老化而需要更新時(shí)，征求各方同意和進(jìn)行設(shè)備更新就是一個(gè)艱難的過(guò)程。首先可能要對(duì)設(shè)備是否更換進(jìn)行投票，征求各方意見(jiàn);如果獲得通過(guò)還需要表決換幾個(gè)設(shè)備，換什么價(jià)格的設(shè)備，換什么品牌的設(shè)備等等。即使通過(guò)之后對(duì)維修費(fèi)用的收取也是一個(gè)繁瑣的過(guò)程，如此對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行更新經(jīng)常會(huì)耗費(fèi)多達(dá)1－2年的時(shí)間。對(duì)于一些容易產(chǎn)生安全隱患的隱蔽設(shè)施，例如水、電、氣等，過(guò)長(zhǎng)的維修表決時(shí)間會(huì)帶來(lái)難以預(yù)料的后果。針對(duì)經(jīng)費(fèi)收取的困難，物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)住戶積極溝通，力爭(zhēng)解決以下的問(wèn)題:
(一)經(jīng)費(fèi)如何收取
1．應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家規(guī)定收取維修基金給及政策上明確的定義。對(duì)于商品房，明確規(guī)定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數(shù)額公之于眾。而對(duì)于共有住房，則從職工所在單位自己按照規(guī)定收取和繳納。并且在收取維修基金時(shí)，要按照房屋的材料結(jié)構(gòu)類型(鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu))以及其維修維護(hù)的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價(jià)分類分標(biāo)準(zhǔn)征收，以體現(xiàn)公平合理的原則。
2．對(duì)于部分建造于國(guó)家法規(guī)頒布以前老舊小區(qū)，更是缺乏公共設(shè)備維修基金這一項(xiàng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，且平時(shí)每月向業(yè)主征收公共維修金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新建小區(qū)一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費(fèi)、才能維修。這不但使得公共設(shè)施設(shè)備大修無(wú)法及時(shí)，給廣大用戶日常生活帶來(lái)不便，還存在很多安全隱患。所以應(yīng)該建立一定數(shù)量的“公共維修周轉(zhuǎn)金”，“公共維修周轉(zhuǎn)金”一旦使用就應(yīng)該及時(shí)征收補(bǔ)上。這方面的規(guī)范需要政策法規(guī)上對(duì)于新舊小區(qū)進(jìn)行界定，并對(duì)收取經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，對(duì)于公共維修資金的補(bǔ)充收取辦法和額度做出合理的規(guī)定。并且在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)需要充分考慮到根據(jù)公共設(shè)施老化速度，以及根據(jù)社會(huì)物價(jià)的波動(dòng)而實(shí)行的動(dòng)態(tài)調(diào)整維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)策略，以保障公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用的充足。
對(duì)于那些使用年限已到，無(wú)法維修使用的公共設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)，可以進(jìn)行公告公示后大多數(shù)無(wú)異議情況下，強(qiáng)制分?jǐn)偸杖?所有情況都要等經(jīng)成百上千戶業(yè)主表決并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)再分?jǐn)偸杖∈呛芾щy的);對(duì)長(zhǎng)期拒不繳納公共設(shè)施設(shè)備的更新改造分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設(shè)施設(shè)備，例如對(duì)電梯維修的不繳費(fèi)用戶不發(fā)放電梯乘坐卡等;對(duì)那些使用年限已經(jīng)到期并容易產(chǎn)生巨大安全隱患的設(shè)施設(shè)備政府要強(qiáng)制限時(shí)更新改造，小區(qū)公共維修金不足時(shí)應(yīng)采取應(yīng)采取先由政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)墊資更新改造，再?gòu)?qiáng)制分灘收取費(fèi)用的方法，以免進(jìn)行表決的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成設(shè)備的安全隱患對(duì)居民生命財(cái)產(chǎn)造成威。
3．物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在入駐管理小區(qū)時(shí)積極和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)積極協(xié)商，依據(jù)小區(qū)公共設(shè)施的使用年限和使用狀況，動(dòng)態(tài)調(diào)整對(duì)小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)。如果在小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)再向小區(qū)業(yè)主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費(fèi)用較多，容易引起業(yè)主的反對(duì)情緒，二則費(fèi)用收取周期過(guò)長(zhǎng)可能會(huì)影響設(shè)施的及時(shí)維修更新，對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活以及人身安全帶來(lái)隱患。按照小區(qū)公共設(shè)備使用情況對(duì)維修金進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既能有效地收集到維修經(jīng)費(fèi)，又能及時(shí)的調(diào)用經(jīng)費(fèi)對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，讓小區(qū)用戶切實(shí)的感受到物業(yè)管理工作的成效，起到對(duì)物業(yè)管理的促進(jìn)作用。由于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威性往往不能服眾，在必要時(shí)可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況尋求當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的協(xié)助，針對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施情況進(jìn)行勘查和公布，以達(dá)到公正和權(quán)威的效果，降低經(jīng)費(fèi)收取的難度。
(二)如何對(duì)經(jīng)費(fèi)管理
