時間：2023-05-29 17:47:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)檔案管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2007年，我國首次通過《物權(quán)法》，在充分借鑒西方物權(quán)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，公布了適合我國國情的不動產(chǎn)登記制度，為不動產(chǎn)登記法案的出臺奠定了基礎(chǔ)。2015年，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式實施則標志著我國不動產(chǎn)登記制度建設(shè)進入新時期。2016年晉江市頒布了《關(guān)于實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告》，自2016年4月18日起，晉江市實施全新不動產(chǎn)登記制度。因此，完善探索不動產(chǎn)登記檔案信息管理機制，是時展的新要求，更是做好該項工作的關(guān)鍵。
2不動產(chǎn)登記檔案管理工作開展的現(xiàn)狀分析
不動產(chǎn)包含的內(nèi)容比較廣泛，其中包括了土地、房產(chǎn)、礦產(chǎn)、農(nóng)林資源等等，以往不動產(chǎn)登記分別由不同部門負責實施。因此，在實施過程中，登記流程、登記機制、相關(guān)材料都各有標準，并不統(tǒng)一，隨著新的不動產(chǎn)登記制度實施，當前我們在進行不動產(chǎn)登記制度時，統(tǒng)一由國土部門負責實施。對不動產(chǎn)登記檔案管理工作來說，由于以往登記實施的標準和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規(guī)范化標準基礎(chǔ)上，對整個不動產(chǎn)登記檔案資料進行整理。事實上，不動產(chǎn)登記檔案管理工作在整合過程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動產(chǎn)登記的各個部門都有相關(guān)機構(gòu)，而目前只是進行業(yè)務(wù)整合，并沒有對部門機構(gòu)進行統(tǒng)一整合，這就使得不動產(chǎn)登記工作量加大，但人員并沒有增長。其次，業(yè)務(wù)整合難度大，缺乏可供借鑒的經(jīng)驗。盡管通過了相關(guān)業(yè)務(wù)整合文件，但是從根本上看不動產(chǎn)登記制度尚在實施初期，因此缺乏必要的檔案管理經(jīng)驗。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動產(chǎn)登記檔案管理涉及的內(nèi)容眾多，且歷史資料較為復(fù)雜，在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也需要對以往的相關(guān)檔案資料進行統(tǒng)一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國土資源局在實施新的不動產(chǎn)登記管理制度時，在停止實施舊的登記制度的同時，提出簡化不動產(chǎn)登記資料，優(yōu)化檔案信息管理工作開展的效率和質(zhì)量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動產(chǎn)登記制度實施過程中，對相關(guān)檔案資料工作的有效調(diào)整。
3不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作的作用價值
實施不動產(chǎn)登記制度的主要原因在與隨著我國經(jīng)濟發(fā)展不斷成熟，當前各種不動產(chǎn)資源交易頻繁，這就使得不動產(chǎn)權(quán)屬更換頻繁，因此需要通過實施相應(yīng)的登記制度，通過檔案資料信息，實現(xiàn)對權(quán)屬人權(quán)益的有效保護，而不動產(chǎn)登記檔案就是該項工作實施的客觀產(chǎn)物，通過有效開展不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動產(chǎn)的交易情況及相關(guān)信息，從而為不動產(chǎn)交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)提供了充足保障。此外，不動產(chǎn)登記檔案是證明不動產(chǎn)物權(quán)所屬最具權(quán)威的資料。不動產(chǎn)的物權(quán)具有排他要求，因此在某一具體不動產(chǎn)上，不能存在互相排斥的多個物權(quán)。所以，從法律上明確了不動產(chǎn)登記檔案中所記載的內(nèi)容具有唯一和具有法律證據(jù)效力的特點。因此，我們可以將不動產(chǎn)登記檔案作為不動產(chǎn)交易過程中，信息查詢的權(quán)威來源。同時，不動產(chǎn)登記檔案中的信息就成為解決不動產(chǎn)交易糾紛和矛盾的最客觀數(shù)據(jù)。最后，有效開展不動產(chǎn)登記檔案信息管理工作也是現(xiàn)階段我們在資源節(jié)約型社會建設(shè)的客觀要求，目前無論是申報土地開發(fā)，還是相關(guān)資源開發(fā)，都要經(jīng)過統(tǒng)一的不動產(chǎn)申報，通過系統(tǒng)化整理相關(guān)資料，能夠為整個申報工作提供有效依據(jù)，避免低效開發(fā)現(xiàn)象的出現(xiàn)。
4構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案信息管理機制的具體策略
事實上，不動產(chǎn)登記檔案并非全新內(nèi)容。隨著我國不動產(chǎn)登記制度改革不斷推進，原有不動產(chǎn)登記制度中，較為分散的登記現(xiàn)象得到一定改善。只是其以往存在過程中，都是以單一的形式出現(xiàn)。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案信息管理機制就極為必要，這不僅關(guān)系到不動產(chǎn)登記制度實施效果，同時也關(guān)系到人們的具體權(quán)益。因此我們必須在結(jié)合時代特點基礎(chǔ)上，積極探索構(gòu)建符合時代特點、滿足機制建設(shè)要求的檔案信息管理機制。以晉江市不動產(chǎn)檔案信息管理機制創(chuàng)新為例：首先，要豐富檔案館藏場所，構(gòu)建物質(zhì)檔案管理與電子檔案管理相一致的管理機制。在統(tǒng)一規(guī)范的基礎(chǔ)上，要確保及時將各項信息實現(xiàn)電子化錄入，便于管理和查詢。其次，要對不動產(chǎn)登記檔案信息所涉及的內(nèi)容進行分類，統(tǒng)一由門戶網(wǎng)站進行對外公布。開設(shè)規(guī)劃與建設(shè)用地管理、地籍測繪管理、土地利用管理、地質(zhì)礦藏管理各子版塊，并針對不動產(chǎn)登記及檔案管理所涉及到的各項資料內(nèi)容進行公示，在實現(xiàn)便捷工作的同時，實現(xiàn)信息的公開化和最大化利用。此外，晉江市在福建省內(nèi)率先構(gòu)建不動產(chǎn)信息化平臺建設(shè)，通過將實景三維模型應(yīng)用到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，實現(xiàn)檔案信息管理機制便捷運行。最后是增加網(wǎng)絡(luò)公示和查詢，延伸不動產(chǎn)信息服務(wù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)檔案管理融入信息化時代建設(shè)。
5結(jié)語
不動產(chǎn)登記檔案資料是確保該工作開展質(zhì)量的重要依據(jù)和前提。新的不動產(chǎn)登記制度由國土部門統(tǒng)一負責指導(dǎo)開展，而其中涉及的內(nèi)容較多，信息量較大，整個不動產(chǎn)登記檔案信息管理開展難度較大。因此，必須結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)的有效應(yīng)用，更新檔案信息管理思路，構(gòu)建符合時代特征、能有效推動不動產(chǎn)登記制度發(fā)展的信息管理新機制。
作者:柯燕萍 單位:福建省晉江市國土資源局
參考文獻:
[1]白玉.淺析構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺[J].國土資源,2014,5:212-216
一、房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。
3.不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風險的前提。沒有房屋的轉(zhuǎn)讓過戶就沒有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當時交易機構(gòu)和登記機構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)
1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
2.中央編辦《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》第二條第（一）項規(guī)定，各級房產(chǎn)管理部門要強化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)交易信息進行登記。第三條第（三）項規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規(guī)定，加強服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個服務(wù)大廳，進一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實現(xiàn)一個窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。
4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。
5.建設(shè)部2001年第96號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。
6.建設(shè)部2001年第61號令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅持的原則和指導(dǎo)思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。
2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復(fù)提交。
3.堅持為申請人服務(wù)的理念，不動產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。國土部門是各級不動產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當?shù)貙嶋H，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產(chǎn)（房屋）登記工作按期開展
1.向當?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優(yōu)勢；說明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機構(gòu)不宜拆分；國土局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動產(chǎn)登記主管部門負責。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進行培訓，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊，并對辦件質(zhì)量進行檢查把關(guān)。
第二，現(xiàn)在運行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運轉(zhuǎn)20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動產(chǎn)登記部門共同對現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉(zhuǎn)移登記進行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動產(chǎn)登記部門對審核結(jié)果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構(gòu)在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責整體移交不動產(chǎn)登記部門。
第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。
第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。
第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。
第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。
3.房產(chǎn)檔案館更名為不動產(chǎn)檔案館。交易部門、不動產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發(fā)證、統(tǒng)計等功能。將原來打印房屋所有權(quán)證（他項權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認告知單”。
5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個子系統(tǒng)中間設(shè)置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結(jié)果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實現(xiàn)信息實時互通共享。
6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動產(chǎn)登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產(chǎn)登記部門自行負責。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個機構(gòu)合署辦公。申請人提交原件和復(fù)印件一次性申請，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認單轉(zhuǎn)登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費-商品房轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費-配圖補建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-掃描歸檔。
關(guān)鍵詞：房屋預(yù)告登記 登記規(guī)范化 注意事項
1.明確預(yù)告登記的范圍
我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！边@一規(guī)定明確了預(yù)告登記的目的是“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”；預(yù)告登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)，至于房屋的租賃無論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃，都不能辦理預(yù)告登記。此外，法院或其他有權(quán)機關(guān)對不動產(chǎn)進行查封、預(yù)查封等限制不動產(chǎn)處分的情形，依據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預(yù)告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預(yù)告登記的范圍，第六十七條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以申請預(yù)告登記：預(yù)購商品房；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，該規(guī)定并沒有涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預(yù)告登記范圍之外的是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。原因是目前預(yù)購商品房不得轉(zhuǎn)讓，所以不能辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，更不可能辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
2.預(yù)告登記的特征
2.1預(yù)告登記的目的
為了保證將來實現(xiàn)物權(quán)，包括可以實現(xiàn)的用益物權(quán)、擔保物權(quán)及房地產(chǎn)登記時涉及的房地產(chǎn)抵押登記。
2.2預(yù)告登記的前提
當事人簽訂了不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，例如買賣協(xié)議、不動產(chǎn)抵押協(xié)議、分割協(xié)議等。
2.3預(yù)告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預(yù)告登記。
2.4預(yù)告登記的效力
具有排他效力，預(yù)告登記時限范圍內(nèi)具有阻止轉(zhuǎn)讓方處理不動產(chǎn)的效力，可以保護預(yù)告登記權(quán)利人的利益。
3.明確預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案的區(qū)別
在預(yù)告登記制度出臺前，房產(chǎn)登記部門有一項商品房預(yù)售合同登記備案工作，《物權(quán)法》出臺后，很多人認為商品房預(yù)售合同登記備案就是預(yù)告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而預(yù)售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，預(yù)售商品房登記備案制度不僅具有保護預(yù)購人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預(yù)購人或者預(yù)售人進行預(yù)購商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。預(yù)售商品房登記備案制度是一種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性制度。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂了商品房預(yù)售合同，該企業(yè)就應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
四是適用范圍不同。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動
4.推行預(yù)告登記規(guī)范化管理，有利于做好預(yù)告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構(gòu)要通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預(yù)告登記對保護購房者和債權(quán)人合法利益的重要性，提高群眾對預(yù)告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構(gòu)要加強信息系統(tǒng)建設(shè)，整合商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測繪管理、檔案管理等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息的適時傳遞和共享，為預(yù)告登記的做好打下良好的基礎(chǔ)。
4.3健全和完善登記規(guī)則。各房屋登記機構(gòu)要根據(jù)預(yù)告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規(guī)程，梳理業(yè)務(wù)流程，完善工作標準，積極推行規(guī)范化管理，不斷提高預(yù)告登記管理和服務(wù)水平。
5.辦理預(yù)告登記需要注意的事項
5.1預(yù)告登記順序
預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)該在預(yù)購商品房預(yù)告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預(yù)告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預(yù)告登記符合條件即可單方申請?！斗课莸怯涋k法》第69 條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。”
5.3預(yù)告登記的失效
預(yù)告登記只完成了物權(quán)的請求權(quán)，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權(quán)。但下列情形時，預(yù)告登記失效。一是主債權(quán)消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內(nèi)沒辦理本登記的情形。
結(jié) 語
房屋預(yù)告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權(quán)變動中債權(quán)人的合法利益，同時也進一步完善了我國房屋登記制度。做好房屋預(yù)告登記，具有極為重要的意義。
一、當前“三資”管理現(xiàn)狀及存在的問題
從開始，沙洋縣逐步推行了以會計委托制為核心、“五統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的村級財務(wù)規(guī)范化管理工作。運行幾年來，村級財務(wù)規(guī)范化管理工作取得了顯著的成效。一是組建了農(nóng)村經(jīng)營管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和開通“村級財務(wù)公開內(nèi)容自動生成”系統(tǒng)，保證了財務(wù)公開的準確性、及時性。二是健全了一系列的管理制度。三是把村級財務(wù)管理列入對各鎮(zhèn)的年終考核內(nèi)容，加強專項整治，規(guī)范票據(jù)管理。同時，工作中也存在一定的問題與不足，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、在思想上存在誤區(qū)。一是認為實施聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來，村級基本沒有集體資產(chǎn)，不需要管理；二是村民自治，不能管理；三是情況復(fù)雜，不好管理。農(nóng)村“三資”情況復(fù)雜，管理難度大。農(nóng)村“三資”涉及面廣、項目多，既有現(xiàn)金的，又有實物財產(chǎn)的，還有資源性質(zhì)的；既有可移動產(chǎn)，又有不動產(chǎn)；既有國家支農(nóng)資金、各項補償補助款，又有集體收入，還有籌資、捐資等，具有較強的復(fù)雜性、多樣性，帶來管理難度較大。
2、“三資”管理基礎(chǔ)工作薄弱，登記的臺賬管理不完善。由于過去會計人員更換頻繁，會計基礎(chǔ)工作薄弱，會計賬務(wù)不全，以致“三資”管理存在一些問題。首先是“三資”的底子不清；其次是臺賬登記管理不全面，對資金、資產(chǎn)還好一些，而對土地（機動地）、“四荒”等的登記就不全、不細或沒有臺賬登記。如王港村對礦山、魚塘、荒山、荒沙和機動地承包租賃合同沒有存檔保管。通過清理，該村承包租賃礦產(chǎn)資源等項目48個，其中簽訂正式合同34個，以收據(jù)代合同4個，未簽正式合同10個。應(yīng)收承包租賃費119.23萬元，僅收98.22萬元，下欠21.01萬元無賬面反映。沙洋鎮(zhèn)洪嶺村發(fā)包漁池134畝，4年來既未向承包戶簽訂承包合同，也未收取承包費，村里沒有任何記錄。少數(shù)村干部不明“家底”，也不想弄清“家底”，并因此以權(quán)謀私，送人情，搞暗箱操作，已成為滋生腐敗的溫床。
3、村級集體收入管理力度不大，不夠規(guī)范。一是部分村干部擔心自己的崗位報酬不能到位，為了用錢方便，將經(jīng)手收取的資金不及時繳入收入專戶，坐收坐支，報賬時只有一堆發(fā)票。不管開支是否合規(guī)，成了既成事實，會計服務(wù)中心只能被動記賬；二是有抵扣、結(jié)算現(xiàn)象，主要是對稅改財政轉(zhuǎn)移支付等資金在一些地方以抵扣方式結(jié)算，造成村級運轉(zhuǎn)艱難；三是返還收入不交會計入賬。如在清理中發(fā)現(xiàn)，洪嶺村固定資產(chǎn)賬面總額170.1萬元，有效資產(chǎn)151.4萬元，賬實不符達19.5萬元，大多數(shù)為管理不規(guī)范造成。
4、民主管理和村務(wù)公開不規(guī)范。一些地方存在著發(fā)包不按照民主程序、不民主公開、不公開招標投標；村務(wù)公開只強調(diào)財務(wù)公開，不注重“三資”管理的公開。
5、合同簽訂不規(guī)范，集體利益得不到有效保證。合同條款不完善，甚至沒有書面合同等；寅吃卯糧，發(fā)包期限過長，指標降低，集體“三資”承包收益減少。
6、強占強霸集體資產(chǎn)。個別地方存在著農(nóng)村“狠人”強占強霸，隨意侵占集體資產(chǎn)，任期內(nèi)的村干部圖安寧，不愿惹；群眾敢怒不敢言，或“事不關(guān)己、高高掛起”，致使集體資產(chǎn)安全無法保證，造成集體資產(chǎn)的流失。
二、加強農(nóng)村“三資”管理的幾點建議
1、進一步統(tǒng)一各級黨委、政府的對管理好農(nóng)村“三資”思想認識?！叭Y”管理看起來是業(yè)務(wù)工作，實質(zhì)上是政治工作、穩(wěn)定工作。在進一步強化部門責任的同時，要強化地方黨委政府的責任，把“三資”管理作為黨委、政府謀發(fā)展、抓穩(wěn)定的重要內(nèi)容，克服極少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委不夠重視“三資”管理的傾向。
2、進一步清理核查，摸清家底，健全臺賬。首先要在農(nóng)村“三資”清理的基礎(chǔ)上，再摸底，再公示。建立健全“三資”臺賬，加強檔案管理。
3、健全制度，加強管理。建立健全農(nóng)村“三資”管理的各項制度，做到有章可循，用制度規(guī)范行為。具體有：資產(chǎn)資源清查界定、登記臺賬制度、民主公開管理制度、資產(chǎn)處置審批制度、集體資產(chǎn)發(fā)包或產(chǎn)權(quán)變更的資質(zhì)評估制度、招標投標制度、債權(quán)債務(wù)管理制度、承包合同管理制度（合同要鑒證，統(tǒng)一使用規(guī)范文本）、農(nóng)村“三資”年度檢查制度、保值增值的股份制、股份合作制產(chǎn)權(quán)改革辦法、集體土地有序流轉(zhuǎn)制度等。
4、改進方法，強化監(jiān)督。過去實行“村賬鄉(xiāng)管”存在思想障礙：一是法律障礙，如“村民自治”；二是財力障礙，現(xiàn)在隨著情況的變化，這種障礙發(fā)生了變化，村 級資金主體部分由過去自己收，變?yōu)榱松霞夀D(zhuǎn)移支付。為全面推行農(nóng)村會計委托制度，進一步提供了制度和財力保障。因此要以“農(nóng)村會計服務(wù)中心”為平臺，通過建立健全各項監(jiān)管機制等措施，扎實做好“雙代管”工作。加強預(yù)算管理，突出資金管理，加強民主理財小組的作用，民主理財小組的成員要通過民主推選，每年一次。
關(guān)鍵詞：遺產(chǎn)稅;可行性;社會公平
當前，我國公民收入愈發(fā)懸殊，社會矛盾增加，社會公平問題受到嚴峻挑戰(zhàn)，為了實現(xiàn)社會的長治久安、增加國家財政收入，可以將遺產(chǎn)稅的開征作為調(diào)解國民收入差距懸殊的一項重要立法措施。
一、遺產(chǎn)稅的基本問題
（一）概念。大部分國民對遺產(chǎn)稅還是比較陌生的。本杰明?富蘭克林曾說過，世界上只有兩件事情是不可避免的，一是死亡，二是稅收。而遺產(chǎn)稅即是死亡與稅收結(jié)合的產(chǎn)物。所謂遺產(chǎn)稅就是是對公民死亡時遺留的所有財產(chǎn)（包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)）進行征稅。 在《牛津法律辭典》中定義如下：遺產(chǎn)稅是指“在聯(lián)合王國，表示為充分性稅收的目的，對死者全部財產(chǎn)所征收之稅的一般用語。根據(jù)1994年財政法的規(guī)定，對死者的全部財產(chǎn)――不動產(chǎn)或動產(chǎn)、永久性的或非永久性的、附帶的或推定的資本價值――進行稅收?！眲ξ慕淌谡J為遺產(chǎn)稅是以財產(chǎn)所有人死亡之后所遺留的財產(chǎn)為征稅對象，向死亡者的繼承人征收的一種稅。我國學者劉悅觀點是，遺產(chǎn)稅是對被繼承人死亡時所遺留的財產(chǎn)課征的一種稅。關(guān)于遺產(chǎn)稅的定義，每個學者給出的說法不一，但卻都有著相同的要素，如該稅種的課征對象、納稅人的范圍等。我認為遺產(chǎn)稅是一個國家或地區(qū)對公民死亡時留下的個人所有合法財產(chǎn)，向遺產(chǎn)的承繼人，如繼承人或遺產(chǎn)管理人，課征的一類稅種。
（二）性質(zhì)。那么遺產(chǎn)稅到底是屬于稅法上的流通稅還是財產(chǎn)稅呢？各國學者對此也各執(zhí)一詞。第一種看法是遺產(chǎn)稅屬于流通稅。因為流通稅以產(chǎn)品的生產(chǎn)流通及服務(wù)的流通數(shù)額作為課稅對象進行征收。而遺產(chǎn)稅僅對流轉(zhuǎn)財產(chǎn)的行為課稅，不涉及財產(chǎn)的所有權(quán)。此外，不同看法是遺產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)。納稅的主體為財產(chǎn)所有權(quán)人，財產(chǎn)所有權(quán)人的所有動產(chǎn)和不動產(chǎn)作為征稅對象。以上兩種觀點，我更傾向于第二種觀點。財產(chǎn)包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)。而遺產(chǎn)稅的課稅客體正是被繼承人去世后所遺留的各種形式的財產(chǎn)，故財產(chǎn)稅制度中必然包括遺產(chǎn)稅。
（三）功能。從理論上說，遺產(chǎn)稅的開征有很多意義。比如直接調(diào)整公民之間的財產(chǎn)量，加大中央和地方政府部門的財政收入和保證社會穩(wěn)定發(fā)展等。
（1）遺產(chǎn)稅具有社會調(diào)節(jié)功能。我國社會性質(zhì)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，一個重要的目標就是消滅剝削，消滅兩極分化，達到共同富裕。隨著經(jīng)濟發(fā)展，貧富差距懸殊，公平矛盾激化，這種情況將嚴重影響公民的勞動積極性。遺產(chǎn)稅對增加財政收入、調(diào)節(jié)人們的投資消費有一定作用，但它的社會功能遠遠大于經(jīng)濟功能。（2）遺產(chǎn)稅的開征影響消費和投資。開征遺產(chǎn)稅勢必影響人們的投資和消費。在中國人傳統(tǒng)觀念當中，為了子孫后代的幸福生活，人們更多選擇將收入大量存入銀行，避免不必要的消費。開征遺產(chǎn)稅是以財產(chǎn)所有人死亡時的所有遺產(chǎn)作為課征對象，人們?yōu)榱藴p少繳納稅金和降低稅率，會將手中的收入更多的進行投資和消費，享受生活。開征遺產(chǎn)稅有利于改變公民的傳統(tǒng)的消費和投資觀念，促使人們樹立正確的消費觀和投資觀。（3）遺產(chǎn)稅有利于補征偷、漏稅款，加強公共意識。征收遺產(chǎn)稅可以一次性對財產(chǎn)所有者的遺產(chǎn)進行一次大清理，彌補納稅人生前偷漏的稅額，起到補征的作用。對于富豪階層，征收遺產(chǎn)稅使得他們面臨兩種選擇，一種是向國家繳納遺產(chǎn)稅，另外一種是將財產(chǎn)對公益事業(yè)進行捐贈。面對兩種選擇，顯然后一種對他們而言是更好的。因為，征收遺產(chǎn)稅的財產(chǎn)范圍會扣除對捐贈的數(shù)額。從國內(nèi)富豪階層捐贈的數(shù)額來看，以個人名義進行捐贈的很少、數(shù)目也不高，這正是制度缺失導(dǎo)致的。在美國，熱心公益的富人很多，比爾蓋茨已經(jīng)捐出了自己60%的財富，這不得不說和美國征收遺產(chǎn)稅贈與稅制度相關(guān)。
二、我國遺產(chǎn)稅的現(xiàn)狀分析
（一）開征遺產(chǎn)稅的現(xiàn)實背景。在我國是否開征遺產(chǎn)稅，國內(nèi)學者有不同看法。有學者認為，遺產(chǎn)稅是對公民私有財產(chǎn)的粗暴侵犯，不存在開征時機成熟與否的問題，永遠都不應(yīng)該有遺產(chǎn)稅。這種觀點認為公民的私人財產(chǎn)有權(quán)利遺留給自己的子女，一個文明的政府理應(yīng)對此加以保護，而不是主動加以破壞。對私人財產(chǎn)及遺產(chǎn)的尊重是物質(zhì)文明和經(jīng)濟繁榮的基石，從長遠來看，對所有人都有害。沒有儲蓄和投資，就不會有技術(shù)進步和經(jīng)濟增長，就不會有勞動生產(chǎn)率的提升，對經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ钠茐男跃薮?另一方面，開征遺產(chǎn)稅也不可能機會平等，關(guān)鍵是要給予每個公民平等的機會，尊重每個人追求幸福的權(quán)利。另一個觀點認為，目前我國開征遺產(chǎn)稅的條件已經(jīng)成熟。中國改革開放30多年來，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，物質(zhì)生活極其豐富、水平得到極大提高。在多種所有制經(jīng)濟體制下，私人財富明顯驟增，社會財富高度集中，社會貧富差距日益懸殊。遺產(chǎn)稅的納稅主體是富豪階層，其開征集中作用于這一群體的財富，能夠有效平均社會財富、縮小貧富差距。遺產(chǎn)稅最早產(chǎn)生于4000多年前的古埃及，開征的最初目的是軍費籌集，到20世紀，遺產(chǎn)稅逐步成為一個固定的稅種，主要目的也由增加政府財政收入轉(zhuǎn)變?yōu)榱苏{(diào)節(jié)社會成員之間的貧富差距。中南財經(jīng)政法大學薛剛教授指出：“征遺產(chǎn)稅存在一定的必要性，有利于實現(xiàn)社會公平的實現(xiàn);從完善稅收體系方面，到2013年為止，已在百余個國家征收遺產(chǎn)稅，可調(diào)節(jié)收入分配，完善稅收體系”。無論學術(shù)探討觀點怎樣，遺產(chǎn)稅最終是否開征最終取決于我國國情，與其緊密聯(lián)系的就是社會政治制度、經(jīng)濟發(fā)展、文化體制等實際狀況。我認為，為了公平財富分配，保證社會公平與正義，應(yīng)結(jié)合我國的實際征收環(huán)境，在合理設(shè)計稅率、征收管理等方面完善立法制度，開征遺產(chǎn)稅。
（二）我國開征遺產(chǎn)稅的現(xiàn)實困境。我國開征遺產(chǎn)稅還存在著一些現(xiàn)實困難。首先是稅源，遺產(chǎn)稅納稅主體―富豪階層群體總量還不多，稅源有限，且這一群體的財產(chǎn)狀況相對分散和隱蔽，難以掌握他們真實詳細的財產(chǎn)狀況。王德祥教授指出，到2013年為止，中國尚未實行統(tǒng)一的個人財產(chǎn)登記制度，納稅人所擁有的房產(chǎn)、股票、機動車數(shù)量等數(shù)據(jù)，稅務(wù)機關(guān)很難掌握。這對遺產(chǎn)稅的開征產(chǎn)生很大阻力。其次，社會上還有很大一部分群體對遺產(chǎn)稅的意識還很淡薄，對遺產(chǎn)稅的概念比較陌生，沒有真正理解遺產(chǎn)稅以及開征遺產(chǎn)稅的重要意義。最后，在征收管理水平方面，還存在很多漏洞。一方面，是征管力量不足，另一方面由于監(jiān)管不到位，必然會導(dǎo)致征收的可操作性和實效不強。征管過程的長期性和容易“得罪人”，勢必會影響到稅務(wù)人員的工作熱情和效率。
三、我國開征遺產(chǎn)稅的可行性對策
在研究、制定任何一項法規(guī)政策時，應(yīng)全面考察各種現(xiàn)實要素、結(jié)合實際情況，提出可行性的對策，構(gòu)建科學合理的稅收制度。首先，我國憲法規(guī)定，“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務(wù)”。 其次，遺產(chǎn)稅的開征必須以國家承認私有財產(chǎn)的存在為前提。我國憲法承認了公民合法的私有財產(chǎn)權(quán)及保護私有財產(chǎn)的繼承權(quán)?！痘橐龇ā?、《繼承法》等民事法律對繼承人、遺產(chǎn)范圍及分割等等做出相關(guān)規(guī)定，為遺產(chǎn)稅的實施提供必要的法律環(huán)境。2007年10月起實施的《物權(quán)法》明確了物的歸屬關(guān)系，為遺產(chǎn)范圍的界定提供了法律前提。最后，隨著網(wǎng)絡(luò)管理體系的完善，稅務(wù)機關(guān)征管水平大幅度提升，我國公民的納稅意識逐步增強，加上世界各地實施遺產(chǎn)稅的實務(wù)經(jīng)驗、理論可供借鑒。我國已基本具備征收遺產(chǎn)稅的法律環(huán)境。除此之外，還應(yīng)加快解決以下問題：
（一）全面宣傳，在全社會營造對遺產(chǎn)稅的統(tǒng)一認識。人們對遺產(chǎn)稅的概念、功能及意義了解不多，應(yīng)該在全社會予以廣泛宣傳和教育。讓公眾對遺產(chǎn)稅有統(tǒng)一認識，在社會上形成共識，有利于遺產(chǎn)稅的開征實施。
（二）開征初期，合理劃定納稅人的范圍。開征初期，合理劃定納稅人的范圍，征收面不應(yīng)該設(shè)置范圍過寬，起征點也不能簡單以國民的工資收入進行劃分。要綜合考量當前現(xiàn)代人社會成員的收入結(jié)構(gòu)特點，充分考慮非工資收入部分占總收入的比重。起征點也不應(yīng)定的過低，主要征收有巨額資產(chǎn)的社會成員的遺產(chǎn)，排除遺產(chǎn)稅起征點不達標的公民，解決稅收征管可能遇到的難題。
（三）稅率應(yīng)采取累進稅。中國遺產(chǎn)稅可采取逐步推進辦法，先制定相應(yīng)的立法框架，逐步細化規(guī)定，在條件成熟的基礎(chǔ)上，再推廣到全國各地。
（四）建立個人資產(chǎn)價值評估與檔案管理制度。遺產(chǎn)稅這一稅種是世界普遍認為征收難度最大的稅種。要征收遺產(chǎn)稅，前提是要要了查明個人遺產(chǎn)的多少、是否屬于征收的范圍、遺產(chǎn)所屬地等。這就是需要稅務(wù)機關(guān)準確掌握公民的財產(chǎn)數(shù)額，完善交易中心的票據(jù)管理。對無合法交易票據(jù)的一定價值以上的資產(chǎn)，均認定為非法財產(chǎn)。此外，還應(yīng)制定包括評估資產(chǎn)、評估周期、評估對象、價值認定等內(nèi)容的個人財產(chǎn)評估辦法。
（五）建立防止巨額財產(chǎn)向國外轉(zhuǎn)移的監(jiān)控制度。若遺產(chǎn)稅開征后，可能導(dǎo)致大量資本的轉(zhuǎn)移國外。目前，我國對遺產(chǎn)稅的納稅主體―富裕階層缺少有效的財產(chǎn)監(jiān)管，而恰恰是這一部分群體最有可能將巨額資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到外國。針對這一現(xiàn)象，有必要加強這部分群體的海外資本監(jiān)管，防止其資本大量外逃。
參考文獻：
[1] 劉劍文主編.財政稅收學[M].法律出版社，2004：334.
【關(guān)鍵詞】新體制；國土資源管理；問題
0.引言
基于我國社會經(jīng)濟發(fā)展層面分析，在國土資源配置上我國做得還是很到位的，對國土資源進行合理配置及有效利用，無論是對我國社會發(fā)展還是經(jīng)濟發(fā)展，都具備積極推進的作用。然而，在新體制下國土資源管理存在一些較為明顯的問題，比如管理制度落實不到位、技術(shù)支撐體系不夠完善等[1]。鑒于此，本課題對“新體制下國土資源管理存在的問題及對策”進行分析與探究具有較為深遠的意義。
1.新體制下國土資源管理存在的問題分析
新體制下國土資源管理還存在一些較為明顯的問題，問題的存在會在很大程度上弱化國土資源管理的價值作用。具體表現(xiàn)如下：
1.1管理制度落實不到位
在新體制前提，我國國土資源管理所存在的一大重點問題便是國土資源管理制度不夠完善。在新體制下，雖然有了較為完善的管理制度，并且對國土資源所實施的管理制度表現(xiàn)為垂直管理制度，但是卻存在這項管理制度落實不到位的現(xiàn)象[2]。在制定不能很好地落實的條件下，國土資源管理案件的查處便失去有效依據(jù)，同時國土資源管理規(guī)劃也沒有有效的依據(jù)作為保障。顯然，這對國土資源管理的完善是極為不利的。
1.2技術(shù)支撐體系不夠完善
對于國土資源管理來說，所涵蓋的領(lǐng)域諸多，當中涵蓋了許多有著很強專業(yè)性的內(nèi)容，倘若在技術(shù)支撐體系不夠完善的情況下，那么國土資源管理的效果將會在很大程度上降低。顯然， 在沒有完善的技術(shù)支撐體系的情況下，便能夠調(diào)動工作人員的積極性，從而引發(fā)一些配置不合理的現(xiàn)象，比如在人力、物力以及財力分配上，均會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，進一步使環(huán)境遭到很大程度的破壞。
1.3管理部門之間缺乏協(xié)調(diào)與合作
國土資源管理是一項系統(tǒng)化的工作，并且也存在很大的復(fù)雜程度。由于涉及的內(nèi)容諸多，因此要想做好國土資源的管理工作，相關(guān)管理部門之間便需要發(fā)揮自身職能作用的同時，進行密切的合作。然而，新體制下，我國國土資源相關(guān)部門之間的合作關(guān)系卻不夠密切，一些部門的程序比較復(fù)雜，在處理一些事情時花費很長的時間，這顯然對國土資源管理時效性增強是極為不利的[3]。另外，部門與部門之間不能有效協(xié)調(diào)合作的情況下，還可能在一些職能分配與權(quán)益方面發(fā)生矛盾，進一步弱化了國土資源管理的價值作用。
2.加強國土資源管理的有效對策探究
結(jié)合上述分析，認識到在新體制下我國國土資源管理還存在一些較為突出的問題，這些問題的存在會導(dǎo)致國土資源管理的價值作用大大弱化，與此同時也不利于我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展。針對這些問題的存在，便需要在強化國土資源管理方法實施有效對策。具體對策如下：
2.1充分落實國土資源管理制度
基于新體制下對國土資源管理所實施的垂直管理制度需充分落實，在遇到問題的情況下，需結(jié)合制度對問題加以解決。同時，需對人事管理進行強化，在人員管理方面與經(jīng)費管理方面實施垂直管理制度[4]。并且，要想使國土資源管理制度實現(xiàn)有效落實，地方政府官員還需要充分認識到實施相關(guān)制度對強化國土資源管理的重要性，嚴厲杜絕的行為，抓好黨風黨紀的管理工作，對于在國土資源方面出現(xiàn)的違法案件，以相關(guān)制度為依據(jù)，從而采取合理、有效的懲罰。除此之外，還需要參照國土資源管理制度，做好土地的審批，做到公平、公正、公開，以此使的行為實現(xiàn)有效避免，進而使國土資源管理制度的作用價值充分體現(xiàn)出來。
2.2構(gòu)建完善的技術(shù)支撐體系
要想使國土資源管理的效果得到有效增強，便需要構(gòu)建完善的技術(shù)支撐體系。一方面，需要提升國土管理人員的技術(shù)管理水平，做好相關(guān)培訓工作，比如土地登記、土地供應(yīng)、儲備土地、存量土地一張圖規(guī)劃管理便需要進行強化[5]。另一方面，借助現(xiàn)代科學技術(shù)以及相關(guān)GPS儀器設(shè)備，從而使國土資源在獲取信息方面的水平得到有效提升，進而使信息管理水平得到有效強化。
2.3對政府部門的責任加以明確，增強部門之間的協(xié)調(diào)合作
要想使國土資源管理的效率得到有效提升，便需要對政府各部門之間的關(guān)系進行清晰梳理，對每一個部門的相關(guān)責任及權(quán)益加以明確，并做到分配方面的合理性及公平性，進一步增強部門之間的協(xié)調(diào)合作關(guān)系。一方面，需要對中央部門和地方部門兩者之間的責任與權(quán)利加以明確。另一方面，需對地方各個部門的權(quán)利與責任加以明確。各個部門均需要落實自身職責，充分融入國土資源管理工作當中，進一步使國土資源管理效果得到有效增強。除此之外，在各個部門之間權(quán)利的合理劃分上，可以結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)以及國家政府作出的有效政策，在落實相對應(yīng)的權(quán)利的基礎(chǔ)上，對于部門出現(xiàn)違紀違規(guī)的行為進行嚴厲懲罰，從而讓各個部門都能夠認識到國土資源管理工作的重要性。
2.4增強地方性國土資源管理的隊伍建設(shè)
要想使地方性國土資源管理的隊伍建設(shè)得到有效強化。首先，對于出現(xiàn)的問題，需要從制度上加以規(guī)范，無論是在人員管理方面還是經(jīng)費管理方面，均需要實施垂直制度，并進一步對人事管理制度進行完善。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)管所需要將自身的職能作用有效的發(fā)揮出來，對突出的問題及時解決[6]。地方部門需要與干部之間加強交流，對于中央和地方在國土資源收益方面發(fā)生沖突的情況下，需采取有效的處理措施。再則，需要需對不動產(chǎn)稅進行合理征收，并做好相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)工作，比如中心國土資源所的建設(shè)，便需要積極完善，這樣能夠使地方性國土資源的管理更加便利。最后，對于中心國土資源所的權(quán)益及責任需充分明確，對相關(guān)工作人員工作環(huán)境進行改善，增強工作人員整體素質(zhì)，同時完善與國土資源有關(guān)的保障機制，以此使地方性國土資源的管理能夠?qū)崿F(xiàn)有效強化。
3.結(jié)語
通過本課題的探究，認識新體制下國土資源管理還存在一些較為明顯的問題。針對問題的存在便顯得采取有效的強化對策。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。比如充分落實國土資源管理制度、構(gòu)建完善的技術(shù)支撐體系、明確政府部門職責，增強部門之間的協(xié)調(diào)合作等。除此之外，筆者認為還需要對地方性國土資源管理的隊伍建設(shè)工作進行強化，從而使國土資源管理更加完善，進一步為我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
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關(guān)鍵詞：物流金融 中小企業(yè) 融資平臺
中圖分類號：F830
文獻標識碼：A
The logistics finance: A new platform of financing for SM E
Chen Chaohui 2Tan Chunchi
（ 1.Departmet of Finance and Economics, Guangxi College of Financial;2. College of Business, Guangxi University）
Abstract: This is a world difficult problem for Small and medium(SM E) enterprises financing. Funds from traditional manner is not be able to meet the demand of small and medium enterprises. In this paper, the logistics finance is taken as a platform for samll and medium enterprises. Every social group needs to develop the logistics finance strongly to promote the modern finance.
Key words：the logistics finance；Small and medium enterprises；financing platform
一、中小企業(yè)融資難的原因分析
首先，中小企業(yè)融資渠道不暢，融資結(jié)構(gòu)不合理。最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)取決于企業(yè)目標以及各種融資手段的成本收益。按傳統(tǒng)的財務(wù)理論，外源融資中的債務(wù)融資由于具有稅盾效應(yīng)、降低資本成本的作用以及給所有者帶來杠桿效應(yīng)，從而適度的債務(wù)融資能夠增加企業(yè)價值。而有關(guān)調(diào)查顯示，中小企業(yè)主要依賴于內(nèi)源融資，在爭取額度上市或發(fā)行企業(yè)債券方面都存在一定的困難。其次，中小企業(yè)抵押擔保資源匱乏。中小企業(yè)由于自身的原因，在其獲得的貸款中主要是用固定資產(chǎn)抵押貸款，其次為擔保貸款，其它為信用貸款。而發(fā)達國家，銀行不僅接受固定資產(chǎn)抵押物，同時也接受流動資產(chǎn)抵押物。據(jù)統(tǒng)計在抵押的資產(chǎn)中有2/3左右是應(yīng)收賬款和存貨。在我國，銀行往往不愿意接受應(yīng)收賬款、存貨等流動資產(chǎn)作為抵押品，而偏好于以房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為抵押品，使得我國的中小企業(yè)通過抵押獲得銀行貸款相當困難。最后，中小企業(yè)的信用狀況偏低，擔保責任無法落實。一般地，中小企業(yè)由于其資產(chǎn)及生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小、產(chǎn)品市場變化快、經(jīng)營場所不固定、人員流動性大、知名度較小等特點的影響，信用等級較低，資信相對較差。特別是在經(jīng)營過程中，中小企業(yè)很容易發(fā)生道德風險，破產(chǎn)逃債的動機更強，造成銀行對中小企業(yè)存在較重的防范心理。同時，中小企業(yè)的貸款擔保責任往往空缺，要落實抵押、擔保責任非常困難。一旦中小企業(yè)宣告破產(chǎn)， 銀行即使得到這些抵押擔保物，也無法保障銀行債權(quán)。
二、物流金融：化解中小企業(yè)融資困境的良劑
1.中小企業(yè)物流融資的運作模式選擇
在發(fā)達國家，物流金融已成為物流企業(yè)發(fā)展所必需的業(yè)務(wù)，我們可以借鑒國外的經(jīng)驗，選擇以下物流融資模式。首先是倉單質(zhì)押融資。在這種融資方式下，金融機構(gòu)作為信用貸款的提供方，第三方物流企業(yè)作為融通倉服務(wù)的提供方，中小企業(yè)作為資金的需求方和質(zhì)押物的提供方，三方協(xié)商簽訂長期合作協(xié)議。中小企業(yè)在協(xié)作銀行開設(shè)特殊賬戶，其采購的原材料或待銷售的產(chǎn)成品進入第三方物流企業(yè)設(shè)立的融通倉，同時向銀行提出貸款申請，第三方物流企業(yè)負責進行貨物驗收、價值評估及監(jiān)管，并據(jù)此向銀行出具證明文件，銀行根據(jù)貸款申請和價值評估報告酌情給予中小企業(yè)發(fā)放貸款。其次是信用擔保融資。銀行根據(jù)第三方物流企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績、運營現(xiàn)狀、資產(chǎn)負債比例及信用程度，授予第三方物流企業(yè)一定的信貸配額，第三方物流企業(yè)又根據(jù)與其長期合作的中小企業(yè)的信用狀況配置其信貸配額，為中小企業(yè)提供信用擔保，并以受保企業(yè)滯留在其融通倉內(nèi)的貨物作為質(zhì)押品或反擔保品確保其信用擔保的安全。第三種是承兌匯票融資。買方企業(yè)、賣方企業(yè)、物流企業(yè)、銀行先簽訂《保兌倉協(xié)議書》，物流公司提供承兌擔保，買方企業(yè)以貨物對物流公司進行反擔保，并承諾回購貨物。需要采購材料的借款企業(yè)，向銀行申請開出承兌匯票并交納一定比率的保證金后銀行開出銀行承兌匯票；借款企業(yè)憑銀行承兌匯票向供應(yīng)商采購貨品，并交由物流公司評估入庫作為質(zhì)押物；金融機構(gòu)在承兌匯票到期時兌現(xiàn)，將款項劃撥到供應(yīng)商賬戶；物流公司根據(jù)金融機構(gòu)的要求，在借款企業(yè)履行了還款義務(wù)后釋放質(zhì)押物。
2.物流與金融相結(jié)合，成為中小企業(yè)破解融資困境的新平臺
大多數(shù)中小企業(yè)缺乏土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)，但它們資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中卻有很大比重的動產(chǎn)、存貨及賬單，所以商業(yè)銀行提供的貨權(quán)質(zhì)押授信業(yè)務(wù)非常適合中小企業(yè)的需要。在物流金融業(yè)務(wù)中，作為金融機構(gòu)委托方的第三方物流企業(yè)對中小企業(yè)的物流信息有著詳細、動態(tài)的了解，因此金融機構(gòu)能及時獲取中小企業(yè)內(nèi)部的準確信息，并且能夠在這些信息的基礎(chǔ)上對中小企業(yè)的盈利能力和還款能力進行科學判斷，從而保證資金的安全性和收益性。通過物流金融服務(wù)，產(chǎn)供銷企業(yè)只要有貨物、訂單和發(fā)展?jié)撡|(zhì)，便有可能得到銀行金融支持。通過物流金融運行機制將動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為動產(chǎn)質(zhì)押物，使缺乏不動產(chǎn)抵押物的中小企業(yè)有了更多的抵押貸款工具。同時，物流公司通過庫存管理和配送管理，可以掌握庫存的變動，掌握充分的客戶信息，在動產(chǎn)抵押物監(jiān)管及價值保全、資產(chǎn)變現(xiàn)、商品行情等方面有很大的優(yōu)勢，借助物流企業(yè)的幫助，商業(yè)銀行把物流金融監(jiān)管業(yè)務(wù)外包，降低了信息不對稱產(chǎn)生的風險，減少了壞賬的產(chǎn)生。有利于中小企業(yè)建立信用體系，從而降低中小企業(yè)在融資過程中的逆向選擇、道德風險和提高銀行對中小企業(yè)貸款的積極性。由于物流企業(yè)有效地融入了生產(chǎn)企業(yè)的原材料供應(yīng)鏈和產(chǎn)成品的分銷供應(yīng)鏈中，為其提供了優(yōu)質(zhì)的第三方物流服務(wù)，金融機構(gòu)對質(zhì)押物的占有不僅沒有影響借款人正常的產(chǎn)銷活動，而且還使其能把有限的資金和精力投向產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售上。所以，在物流金融這個新平臺上，銀行、物流公司和企業(yè)實現(xiàn)了多贏。
三、物流金融運行過程中應(yīng)注意的問題
1.物流金融運行帶來的風險問題
物流金融的倉單質(zhì)押融資過程中，可能帶來下面一些風險：一是客戶資信風險。有的客戶資信不好，在滾動提取時提好補壞，還有以次充好等。因此，在選擇客時戶要謹慎，要考察其業(yè)務(wù)能力、業(yè)務(wù)量及貨物來源的合法性（走私貨物有罰沒風險）。二是倉單風險?，F(xiàn)在系統(tǒng)多以入庫單作質(zhì)押，它和倉單的性質(zhì)相同，但倉單是有價證券，也是物權(quán)憑證，而入庫單和倉單相比其對外的可信性大打折扣，加之有的物流企業(yè)無法保證倉單和入庫單的唯一對應(yīng)性和可靠性，這就給倉單質(zhì)押的管理帶來難度。三是質(zhì)押品風險。目前的質(zhì)押品種較多，物流金融的質(zhì)押物大多是流動資產(chǎn)，而有些流動資產(chǎn)容易變質(zhì)，價格波動大，或者提供的資產(chǎn)與要求有一定的距離，這些都可能影響融資的效果。所以，在選擇質(zhì)押物時，要選擇價格漲跌幅度不大、質(zhì)量穩(wěn)定的品種，如黑色金屬、有色金屬等。四是提單風險。目前大多由貨主和銀行開提貨單，這與倉單提貨相比無法保證倉單的唯一物權(quán)性質(zhì)。
2.物流金融運行的效率問題
現(xiàn)代物流強調(diào)以最佳的配送方式、最短的配送時間、最高的配送效率、最安全的配送保障和最低的配送成本來實現(xiàn)商品的流通。這就要求金融業(yè)能及時適應(yīng)物流業(yè)的經(jīng)營管理模式，根據(jù)物流業(yè)的資金特點提供與之匹配的資金服務(wù)。然而物流金融，例如質(zhì)押貸款手續(xù)復(fù)雜、所需時間長，無疑降低了資金流的周轉(zhuǎn)速度，影響物流金融運行的效率。在操作過程中，我們可以從以下幾點提高物流金融運行效率。首先，加強對客戶的信用管理以防范金融風險。在物流金融服務(wù)過程中，要通過對客戶的資料收集制度、客戶資信檔案管理制度、客戶資信調(diào)查管理制度、客戶信用分級制度、合同與結(jié)算過程中的信用風險防范制度、信用額度稽核制度、財務(wù)管理制度等等，對客戶進行全方位的信用管理。其資，開展統(tǒng)一授信的方式提高物流金融的效率。物流企業(yè)向銀行按企業(yè)信用擔保管理的有關(guān)規(guī)定和要求提供信用擔保，并直接利用這些信貸額度向相關(guān)企業(yè)提供靈活的質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，銀行則基本上不參與質(zhì)押貸款項目的具體運作。最后，實施有效的過程監(jiān)控。在物流金融實施過程中，如果銀行的風險控制部門對商品的市場價值、企業(yè)的運營狀況有充分的了解和監(jiān)控，也可防范物流金融的風險。
3.物流金融運行的制度環(huán)境問題
首先，現(xiàn)行商業(yè)銀行分業(yè)經(jīng)營的法律規(guī)定，限制了商業(yè)銀行開展證券、信托和保險業(yè)務(wù)。而物流金融，尤其是食品物流金融，對質(zhì)押物的保存期、保管質(zhì)量都有很高的要求。質(zhì)押物自身存在的風險較大，在食品生產(chǎn)、食品運轉(zhuǎn)、食品營銷過程中，需要保險保駕護航，保險業(yè)務(wù)是不可或缺的。而商業(yè)銀行不能提供保險業(yè)務(wù)，如果中小企業(yè)需要資本市場融資，商業(yè)銀行也不能提供。其次，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，非金融機構(gòu)不能從事金融業(yè)務(wù)活動，物流公司不能以自有資本為企業(yè)墊付款項融通資金，只能配合商業(yè)銀行開展金融活動。例如花旗銀行的物流金融服務(wù)主要針對解決中國企業(yè)在海外市場進口原材料的需求和遇到的困難，金融服務(wù)已不僅僅停留在抵押、貸款，旨在從整個供應(yīng)鏈的角度幫助企業(yè)。但由于法規(guī)限制，現(xiàn)只停留在觀望等待階段。
作者單位：陳超惠 廣西財經(jīng)學院金融系 ; 譚春枝,廣西大學商學金融系
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在國外，物業(yè)稅(也稱財產(chǎn)稅)是一個很普遍的稅種。目前我國社會財富總量中的不動產(chǎn)、特別是房產(chǎn)比重在不斷上升，所以，通過開征物業(yè)稅調(diào)節(jié)收入差距是必然趨勢。但在開征之前必須對其進行深入論證，明晰產(chǎn)權(quán)，整頓評估中介市場，清理房地產(chǎn)稅費，為物業(yè)稅的開征做好準備。
在對高收入者進行稅收調(diào)節(jié)的同時，也應(yīng)注重對低收入者的扶持，開征社會保障稅就是出于這樣的目的。可以先將養(yǎng)老、失業(yè)和醫(yī)療保險納入征稅范圍，將城鎮(zhèn)企業(yè)和個人作為征稅對象，再過渡到其他保險項目和全體公民。要建立健全社會保障預(yù)算體系，?？顚Ｓ茫试S社保資金投資，保證社保收入穩(wěn)定增長，切實保障低收入者的生活。
對消費稅進行改革。消費稅也是社會財富再分配的一種形式，它可以調(diào)節(jié)貧富差距，引導(dǎo)合理消費。我國現(xiàn)行的消費稅制在征稅范圍、稅目、稅率的規(guī)定方面還不盡合理，可以進行以下調(diào)整：第一，調(diào)整征稅范圍，將高檔家電、電子產(chǎn)品、裝飾材料、裘皮制品、工藝美術(shù)品等高檔品、非必需品納入其中，將與群眾生活關(guān)系密切的某些消費品從消費稅應(yīng)稅稅目中取消。第二，對煙、酒等市場需求量大，國家限制生產(chǎn)，又不提倡消費的消費品以及對各種高檔娛樂消費行為開征的消費稅，或適當提高稅率，或在多重環(huán)節(jié)征稅。這都有利于擴大稅基，增加稅收收入。
(三)促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的稅收政策
經(jīng)濟增長的過程是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整與升級的過程，當一個產(chǎn)業(yè)的市場需求達到飽和時，增長速度就會下降。我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能巨大，但生產(chǎn)手段落后，產(chǎn)品質(zhì)量較低，已基本處于市場飽和階段，經(jīng)濟效益不高，只有加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，才能提高經(jīng)濟效益，不斷滿足市場需求。
第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)容量大，安置成本低，比較適合中國的實際情況。我國第三產(chǎn)業(yè)約占整個國民經(jīng)濟比重的39．5％，在全世界排名倒數(shù)第三，而發(fā)達國家第三產(chǎn)業(yè)比重約為60％～75％，發(fā)展中國家平均在5l％。這表明，伴隨我國第三產(chǎn)業(yè)的增長，其吸納勞動力的能力還有相當大的增長空間。因此，通過稅收減免等辦法對那些有勞動力需求、就業(yè)容量較大而利潤率較低的行業(yè)給予支持十分必要，同時應(yīng)對于某些壟斷行業(yè)課以較高稅率，以利于公平競爭；可以通過稅收鼓勵勞動密集型產(chǎn)業(yè)在某些地區(qū)的發(fā)展；對服務(wù)業(yè)如零售業(yè)、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)等給予傾斜政策，鼓勵和促進服務(wù)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造具有靈活多樣、制約因素少、準入門檻較低的就業(yè)機會，幫助下崗失業(yè)者再就業(yè)；政府可以放寬從事社區(qū)服務(wù)的政策限制，放手讓從事社區(qū)服務(wù)的民間資本進入，鼓勵人們根據(jù)市場需求進行創(chuàng)業(yè)，給予一定時期免繳營業(yè)稅、所得稅等優(yōu)惠條件；另外，對與科技進步相關(guān)的新興行業(yè)，如咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)等，實行定期免征所得稅的特別優(yōu)惠措施，吸引高素質(zhì)勞動力向這方面轉(zhuǎn)移。
促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心內(nèi)容，也是實現(xiàn)我國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的迫切要求。稅收優(yōu)惠政策對科技創(chuàng)新應(yīng)發(fā)揮一種基礎(chǔ)性的激勵作用，但現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策只起到了“錦上添花”的作用：一是稅收優(yōu)惠政策重點是對科技創(chuàng)新成果、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化進行激勵，無法鼓勵企業(yè)引進、消化吸收和進行自主創(chuàng)新，今后應(yīng)加大對科技研究和開發(fā)方面的稅收優(yōu)惠，如增加R&D費用扣除、加速折舊、提取科技開發(fā)基金、稅收抵免等都是可采用的方法，同時應(yīng)對風險基金的經(jīng)營者和投資者實行優(yōu)惠，以促進科技成果的轉(zhuǎn)化；二是稅收優(yōu)惠政策偏重于新建高科技企業(yè)，而忽略了傳統(tǒng)企業(yè)的技術(shù)改造與更新，使高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為空中樓閣，今后應(yīng)增加技術(shù)改造方面的優(yōu)惠政策，以充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約投資成本。
我國作為能源消費大國，日益面臨能源短缺、生態(tài)環(huán)境惡化等方面的嚴峻問題，要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，必須走循環(huán)經(jīng)濟之路。我們可以通過改革現(xiàn)行稅制、開征生態(tài)新稅、完善稅收優(yōu)惠政策，引導(dǎo)全社會合理利用資源，促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)、低耗能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、小結(jié)
稅收政策作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿，對經(jīng)濟和諧發(fā)展具有積極的意義。稅收政策的作用在于通過中性的稅收政策促進生產(chǎn)要素的自由流動，為經(jīng)濟主體的．市場選擇創(chuàng)造公平的制度環(huán)境，并且引導(dǎo)經(jīng)濟主體實施合理的經(jīng)濟行為，推動經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
但是，任何事物都有兩個方面，在制定稅收政策時，一方面要考慮稅收對經(jīng)濟的積極作用，另一方面，這些政策運行所需要的成本和對經(jīng)濟或社會所造成的一些負面影響也是我們必須要考慮的一個問題。同時，運用稅收政策進行宏觀調(diào)控時需要相關(guān)的配套政策、措施。我們要正確認識稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟運行的能力，注意其他宏觀調(diào)控措施的配套作用，更好地促進經(jīng)濟發(fā)展。
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業(yè)主大會由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，通過業(yè)主大會會議行使權(quán)力。
第二條
為了規(guī)范本市行政區(qū)域建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設(shè)立、活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《*市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合*市實際，制定本規(guī)則。
第三條（開發(fā)建設(shè)單位的報告義務(wù)）
建筑區(qū)劃符合《*市物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會設(shè)立條件的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在90日內(nèi)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報告。
第四條（業(yè)主大會籌備組）
業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總?cè)藬?shù)一般為5至15人。籌備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責及推選結(jié)果，公告期不少于7日。
首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應(yīng)當制定選舉工作實施方案。
籌備組需要查詢業(yè)主清冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以配合。
第五條（首次業(yè)主大會的會議內(nèi)容）
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當按照以下順序進行：
（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（三）表決通過其他需要業(yè)主大會會議議決的事項。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當征求業(yè)主意見進行相應(yīng)修改后，重新組織表決。
第六條（業(yè)主委員會的選舉）
業(yè)主委員會由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產(chǎn)生。選舉應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業(yè)主委員會應(yīng)當依業(yè)主大會的授權(quán)履行職責，并接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員協(xié)助履職，費用在業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第七條（委員組成）
業(yè)主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業(yè)主委員會可設(shè)1至5名候補委員；業(yè)主委員會委員可以連選連任。
第八條（候選人條件）
業(yè)主委員會委員候選人是應(yīng)當符合下列條件的業(yè)主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時）管理規(guī)約，履行交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）辦事公道，作風民主；
（四）組織協(xié)調(diào)能力較強，有必要的工作時間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構(gòu)中任職；
（六）無侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為；
（七）其他符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的條件。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。
第九條（候選人當選）
候選人獲得建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡稱雙過半數(shù)）的業(yè)主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的候選人人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當選。如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，應(yīng)當就票數(shù)相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業(yè)主委員會候補委員。
獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的當選人數(shù)少于應(yīng)選名額時，不足的名額另行選舉。
第十條（設(shè)立備案）
業(yè)主大會依法設(shè)立之日起30日內(nèi)，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含*高新區(qū)）業(yè)主委員會應(yīng)當向當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門提交下列資料，其他區(qū)（市）縣業(yè)主委員會應(yīng)當向當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交下列資料：
（一）業(yè)主大會設(shè)立事項登記表；
（二）經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）表決結(jié)果統(tǒng)計；
（四）經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業(yè)主名冊及其他資料。
業(yè)主大會設(shè)立事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)，依照本條規(guī)定重新記錄備案。
業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當撤銷備案，責令業(yè)主委員會限期改正并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主對業(yè)主大會設(shè)立備案資料有異議的，應(yīng)當依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定進行處理。
第十一條（賬戶設(shè)立）
業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當?shù)缴虡I(yè)銀行開設(shè)建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作經(jīng)費賬戶，并自開設(shè)之日起5個工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告。
第十二條（業(yè)主大會會議）
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議；業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少開一次。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。
業(yè)主大會可以建立鼓勵業(yè)主參與業(yè)主大會會議投票的激勵機制，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第十三條（業(yè)主大會會議議定事項）
建筑區(qū)劃內(nèi)下列事項，應(yīng)當提交業(yè)主大會會議決定：
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案（包括選聘方式、具體實施者）；
（三）決定物業(yè)服務(wù)事項及其質(zhì)量、費用標準等物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；
（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；
（五）選舉、終止業(yè)主委員會委員；
（六）決定業(yè)主委員會的工作職責和經(jīng)費；
（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作報告；
（八）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；
（十）決定利用物業(yè)共有部分停放機動車的車位設(shè)置、管理、收費等事項；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十二）改變和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案；
（十四）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。
業(yè)主委員會應(yīng)當將需由業(yè)主大會決定的事項，在業(yè)主大會會議召開前15日內(nèi)依法定方式告知全體業(yè)主。
業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理公共事務(wù)的意見和建議應(yīng)當向業(yè)主委員會提交，由業(yè)主委員會討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會會議表決。
第十四條（業(yè)主大會會議的參加）
業(yè)主為法人、其他組織的，應(yīng)書面委派代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當書面委托他人出席業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當載明委托的具體事項、權(quán)限和專有部分面積。一名人可同時業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護人參加業(yè)主大會會議。
共有物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當推舉一名共有人參加業(yè)主大會會議。
不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條（業(yè)主大會臨時會議）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理；
（二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項書面提議；
（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業(yè)主大會議事規(guī)則需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。
第十六條（業(yè)主委員會會議）
業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會候補委員可以列席業(yè)主委員會會議。
第十七條（業(yè)主委員會委員補選）
業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業(yè)主委員會在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布；業(yè)主委員會委員缺額超過三分之一時，應(yīng)當在30日內(nèi)按本規(guī)則設(shè)定的程序和方法進行補選。
補選的業(yè)主委員會委員，其任期到本屆業(yè)主委員會任期屆滿為止。
第十八條（業(yè)主委員會換屆改選）
業(yè)主委員會換屆改選的，一個建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告，公告期不少于7日，并抄告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。
換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會委員及按照物業(yè)類型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業(yè)主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會委員候選人。
新一屆業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，換屆籌備組的職責自行終止。
第十九條（物業(yè)服務(wù)的選聘）
一個建筑區(qū)劃，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在啟動選聘程序前由業(yè)主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決，經(jīng)雙過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條（合同簽訂與公示）
業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，并依法辦理物業(yè)服務(wù)的交接手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，將合同在建筑區(qū)劃公告欄內(nèi)公布，并書面或網(wǎng)上抄送當?shù)匚飪r、房產(chǎn)行政主管部門。
第二十一條（印章管理）
建筑區(qū)劃業(yè)主大會印章及其財務(wù)專用印章應(yīng)當統(tǒng)一標明行政區(qū)域、建筑區(qū)劃名稱，業(yè)主委員會印章應(yīng)當標明行政區(qū)劃、建筑區(qū)劃名稱、屆次和任期。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)公共事務(wù)使用業(yè)主委員會印章的，由業(yè)主委員會決定。
第二十二條（財物管理）
業(yè)主大會應(yīng)當建立專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度。
業(yè)主委員會應(yīng)當于每年第一季度末向業(yè)主大會報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當年度工作經(jīng)費使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會應(yīng)當加強對工作經(jīng)費、議事活動用房、購置的設(shè)備設(shè)施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。
第二十三條（財務(wù)監(jiān)督）
業(yè)主大會可建立財務(wù)監(jiān)督小組，監(jiān)督財務(wù)計劃、財務(wù)制度的執(zhí)行情況和物資管理、財務(wù)公開情況。
第二十四條（檔案管理與查詢）
業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案管理制度。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案查詢制度，提供業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業(yè)主的咨詢、投訴。
第二十五條（重大事項公開）
業(yè)主委員會應(yīng)當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內(nèi)容：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十六條（信用監(jiān)督）
本市實行業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當按規(guī)定如實提供相關(guān)信用信息。業(yè)主委員會委員信用信息統(tǒng)一納入全市物業(yè)管理信用體系，在*市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺上公布。
第二十七條（解釋機關(guān)）
本規(guī)則具體應(yīng)用中的問題由*市房產(chǎn)管理局負責解釋，并可制定細則。
建筑業(yè)“營改增”正式實施已五個月，身處微利行業(yè)的建筑施工企業(yè)由于工程項目建設(shè)周期長、耗費資金大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)繁瑣、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多等特點，所以影響范圍較廣，涉及到投標報價、計價結(jié)算、合同協(xié)議、工程分包、物資采購、發(fā)票管理、會計核算、報稅清繳等各個管理環(huán)節(jié)。
建筑業(yè)“營改增”對分供合同管理的影響
分供商選擇與評價。由于工程項目生產(chǎn)環(huán)節(jié)繁瑣、工序繁多，因此涉及的分包商、供應(yīng)商（以下合稱“分供商”）眾多、行業(yè)各異且資質(zhì)不同。大多數(shù)施工企業(yè)內(nèi)部以分供商的專業(yè)資質(zhì)進行分類，但營改增后分供商的納稅人性質(zhì)和所屬行業(yè)的計稅方式及稅率也將是其資信的重要組成部分。特別是在分供商招標和詢價過程中，明確不含稅單價和含稅單價、選擇何種計稅方式、適用何種稅率或征收率，都是選擇和評價分供商報價的關(guān)鍵要素。分供合同履約與控制。分供商的履約管理水平參差不齊，稅制改革后必將面臨一段時間的混沌。特別是對納稅人資格登記、發(fā)票的開具和認證、送達與接收等相關(guān)手續(xù)，需要施工企業(yè)的管理與督促，才能平穩(wěn)順利地開展營改增的推進工作。施工企業(yè)面對銷售建筑服務(wù)的合同風險，必須采取有效規(guī)避風險和轉(zhuǎn)移風險的措施。同時因稅制改革引起的稅負增加，應(yīng)當就分供合同履約過程重新制定并采用嚴格的發(fā)票管理制度，明確對分供商的管理要求和違約責任。分供合同結(jié)算管理。分供合同結(jié)算管理通常重點關(guān)注的是合同結(jié)算價和結(jié)算方式。增值稅制度下，還必須明確以提供符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的業(yè)務(wù)流、資金流及發(fā)票流“三流合一”要求的增值稅專用發(fā)票作為支付合同結(jié)算價款的前提條件。按照增值稅稅制下價稅分離的總體思路，合同結(jié)算中應(yīng)明確結(jié)算方式采用不含增值稅的合同價格（總價/單價）進行結(jié)算，以合同價格條款中約定不含增值稅價格為依據(jù)。合同結(jié)算價中的增值稅稅率/征收率應(yīng)當與合同價格條款中約定的增值稅稅率/征收率相對應(yīng)，并保持一致。若分供商未按要求提供增值稅專用發(fā)票的，施工企業(yè)可以拒絕支付合同結(jié)算價款，也可以按照不含稅結(jié)算價格支付，或者根據(jù)違約責任條款的約定采取一項或幾項措施。
建筑業(yè)“營改增”對分供合同管理的建議和要求
梳理新老項目。全面梳理企業(yè)內(nèi)的新老項目，統(tǒng)計合同的簽約日期，是否取得施工許可證及取得日期、合同金額、工程狀態(tài)、收入確認情況、累計確認收入對應(yīng)的營業(yè)稅、按照納稅義務(wù)時間已經(jīng)繳納的營業(yè)稅、已取得分包發(fā)票尚未抵扣的稅額、已向業(yè)主開具發(fā)票但未計量金額對應(yīng)的營業(yè)稅等內(nèi)容。重新測算項目成本、比較營業(yè)稅和增值稅引起的成本差異、分析影響成本的關(guān)鍵要素，并對稅負增加的情況采取相應(yīng)的措施和管理手段。根據(jù)合同主體的類型和項目具體情況制定不同的談判策略、有效地指導(dǎo)項目部有關(guān)人員開展談判及確認工作，盡快與分供商簽訂補充協(xié)議，明確稅制改革后的權(quán)利、義務(wù)及責任的相關(guān)條款。完善分供商信息。根據(jù)施工企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的分供商信息庫，完善并增加相關(guān)稅務(wù)信息，主要包括：統(tǒng)一社會信用代碼/組織機構(gòu)代碼，即營業(yè)執(zhí)照上載明的統(tǒng)一社會信用代碼或組織機構(gòu)代碼證上載明的號碼；納稅人識別號，即納稅人登記證上載明的號碼；已經(jīng)實行“三證合一、一照一碼”登記的企業(yè)，其納稅人識別號即統(tǒng)一社會信用代碼；納稅人性質(zhì)，即一般納稅人或小規(guī)模納稅人或其他類型。在合同履約過程中，若涉及稅務(wù)信息發(fā)生變化，如公司名稱、納稅人識別號、稅務(wù)登記信息、納稅人性質(zhì)等，建議定期對分供商信息進行變更，修改信息檔案管理制度，明確應(yīng)在變更登記完成后提供相關(guān)紙質(zhì)或電子信息資料，及時告知相應(yīng)變更情況。合同涉稅條款修訂建議。一是增加合同當事人信息條款，明確分供商稅務(wù)信息，如統(tǒng)一社會信用代碼/組織機構(gòu)代碼、納稅人識別號、稅務(wù)登記信息、納稅人性質(zhì)等企業(yè)基本信息，注明當事人信息發(fā)生變更，需及時告知對方變更情況、并提供相關(guān)證明文件。二是明確簽約合同總價為含稅價，由不含增值稅的簽約合同價與增值稅稅額兩部分組成，且注明適用的增值稅稅率或征收率。在單價合同情況下應(yīng)將不同的合同內(nèi)容（貨物、勞務(wù)或服務(wù)）分項列明不含增值稅的單價、暫估量、適用的增值稅稅率/征收率、增值稅稅額。物資采購、設(shè)備租賃等合同內(nèi)容較多的單價合同，可采用列表清單的形式將以上信息逐一列明。合同價格條款中的數(shù)量、不含增值稅的簽約合同價等內(nèi)容為暫估量或暫估價格的，必須明確約定計量計價標準，并在合同結(jié)算時，作為計算合同結(jié)算價格的依據(jù)。三是特別約定提供增值稅發(fā)票的類型、發(fā)票開具的要求及送達與接收等相關(guān)條款。①分供商提供的增值稅發(fā)票的類型，必須依據(jù)合同主體的納稅人性質(zhì)、項目的具體情況和選擇的計稅方式等協(xié)商約定。②分供商提供的增值稅專用發(fā)票必須符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的業(yè)務(wù)流、資金流及發(fā)票流“三流合一”的要求。增值稅專用發(fā)票記載的購買方（發(fā)包方）與銷售方（分包方）的企業(yè)基本信息、貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)的具體內(nèi)容等應(yīng)當準確無誤、完整齊全，與實際發(fā)生交易相一致。尤其是備注欄中應(yīng)注明工程項目名稱和地址，項目名稱應(yīng)當按照備案合同或施工許可證上載明的項目名稱準確填寫。對于合同變更導(dǎo)致的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)的內(nèi)容或價款發(fā)生變化的情況，必須約定處理原則和方法。③增值稅專用發(fā)票的送達方式、送達時間、接收方式等要求必須明確約定。送達方式可以是一種，也可以是多種，但必須確保送達方式是合法、有效及實際可操作的。比如，專人直接送達、郵政特快專遞等。約定由專人負責接收增值稅專用發(fā)票，并將該專人的聯(lián)系方式及聯(lián)系地址寫明，以便分供商能夠準確、及時地將增值稅專用發(fā)票送達。收到增值稅專用發(fā)票后，應(yīng)當及時進行審核及認證。④增加未按約定開具、開具失控發(fā)票、自行作廢（當月）、丟失發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)、未提供繳稅憑證等情況的違約責任條款。對于因分供商原因?qū)е掳l(fā)票不能抵扣的情況，可采用要求分供商重新開具發(fā)票、要求分供商支付違約金、按照不含稅合同價支付款項、拒絕支付款項、解除合同等方式解決。
分項核算不同稅率的服務(wù)內(nèi)容。
“營改增”后，從事多種經(jīng)營的建筑施工企業(yè)面臨多種稅率的經(jīng)營業(yè)務(wù)，甚至同一個合同中包含多種稅率項目的情況也時有發(fā)生。常見的情況如銷售建材同時提供運輸服務(wù)，銷售構(gòu)配件同時提供安裝服務(wù)，提供建筑服務(wù)包含深化設(shè)計與建筑施工等。針對這種情況，必須深刻理解兼營和混合銷售的概念與區(qū)別，從而找到妥善的解決辦法。兼營。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局的《營業(yè)稅改證增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）的規(guī)定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率?；旌箱N售?！稜I業(yè)稅改證增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》明確規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。其中一項銷售行為指一個獨立納稅人發(fā)生一項銷售行為，但相關(guān)業(yè)務(wù)適用兩個或以上不同稅率。上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。如果合同內(nèi)容兼有不同增值稅稅率/征收率的，必須在合同中依據(jù)應(yīng)稅行為清晰描述具體的服務(wù)內(nèi)容，明確不同稅率項目的金額，并進行分項的明細核算。針對兼營的不同業(yè)務(wù)，應(yīng)當分別列明適用不同增值稅稅率/征收率的稅額及不含增值稅的簽約合同價，再計算簽約合同總價，進行分別核算、分別計稅。合同雙方也可采用分別簽訂多份合同的方式，避免混合銷售、兼營項目中的從高適用稅率風險。由于部分地區(qū)及地域的稅務(wù)制度與辦法存在差異，具體要求必須聯(lián)系當?shù)囟悇?wù)機構(gòu)進行溝通，并在實際簽訂合同時，采用符合當?shù)囟愂照鞴苷咔易罱?jīng)濟合理的方式。2016年8月22日國務(wù)院印發(fā)《降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本工作方案的通知》，說明實體經(jīng)濟企業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，加之稅制改革帶來的陣痛，企業(yè)成本面臨較大困難，政府也有決心、花力氣去解決矛盾，幫助和扶持實體經(jīng)濟。身處微利行業(yè)的建筑施工企業(yè)必須清醒認識到稅制改革帶來的機遇和挑戰(zhàn)，以分供合同管理為抓手，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)的前提下，進行合理避稅、節(jié)稅，充分享受稅制改革給企業(yè)帶來的稅收紅利。面對改革帶來的影響和涉稅風險，建筑施工企業(yè)更應(yīng)充分利用“營改增”的倒逼機制推動企業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，加強工程技術(shù)的創(chuàng)新、不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，提升市場競爭力，促進企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
作者：劉麗華
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究。“營改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進行核算，強化經(jīng)營管理，促進經(jīng)濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應(yīng)的側(cè)重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化
(一)適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率。“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計利潤的變化
在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業(yè)稅收負擔的變化
首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務(wù)無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經(jīng)營成本。
(四)發(fā)票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應(yīng)商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。
三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施
(一)優(yōu)化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風險，降低企業(yè)稅收負擔，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應(yīng)當切實完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節(jié)，科學的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。
(二)提升企業(yè)會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓工作，從而促進企業(yè)財務(wù)人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務(wù)人員及時適應(yīng)新的稅收制度。同時強化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復(fù)雜，財務(wù)人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓方法促進財務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。
(三)強化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務(wù)內(nèi)控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風險，減少企業(yè)納稅負擔，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負影響對營銷策略進行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作?！盃I改增”的實行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻：
[1]李妹柔，陳金婷.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化及對財務(wù)報表、財務(wù)指標的影響[J].商業(yè)會計，2015，24：37-39.
關(guān)鍵詞:住房貸款;風險;防范
中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務(wù)新的增長點。然而,作為一項新興的金融業(yè)務(wù),個人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業(yè)務(wù),對于其參與市場競爭,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業(yè)務(wù)的風險影響房地產(chǎn)是中國近十年來發(fā)展最快,勢頭最猛,對國民經(jīng)濟增長貢獻最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國銀行個人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個人貸款業(yè)務(wù)中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。
一、個人住房貸款的風險種類
(一)借款人風險
借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統(tǒng),因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。
借款人的意外風險一方面,由于受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機失利等原因造成經(jīng)濟收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。
(二)開發(fā)商風險
1.信用風險。開發(fā)商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱,監(jiān)督管理欠嚴密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。
2.“假按揭”風險。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟實力不強,房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發(fā)商信用風險,其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。
3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現(xiàn)在:第一,房價定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟風波或地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的變化導(dǎo)致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。
4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產(chǎn)品到期不能按時按質(zhì)交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。
(三)銀行經(jīng)營者管理風險
銀行經(jīng)營管理風險,是在發(fā)放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。
1.貸前調(diào)查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。
2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調(diào)查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導(dǎo)致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。
3.貸后檢查不及時。一是貸款發(fā)放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。
二、個人住房貸款風險成因的分析
(1)國家宏觀經(jīng)濟導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國目前正處于經(jīng)濟體制改革與社會轉(zhuǎn)型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質(zhì)量標準、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場經(jīng)濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。
三、個人住房貸款風險的防范與控制
(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)
(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。
(二)加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管
(1)要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風險狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。
(三)強化管理,從源頭控制風險
1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時,由于開發(fā)商實力較強,一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強開發(fā)商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級,公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營情況及商業(yè)信譽等;2)開發(fā)項目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的進度等。(2)強化開發(fā)商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發(fā)商無關(guān)系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經(jīng)濟的發(fā)展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機制,以求達到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式,所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢,而且符合中國經(jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面的實際情況。
2.加強銀行自身對貸款風險的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風險監(jiān)控體系,加強對抵押物的資產(chǎn)評估,加強對房地產(chǎn)市場的研究分析,加強對銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價,項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經(jīng)銀行確認后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發(fā)商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應(yīng)強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現(xiàn)債權(quán)的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負責保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。
(四)建立個人信用評級制度
個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業(yè)化的機構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關(guān)活動。個人信用評級制度的建設(shè),目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數(shù)。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經(jīng)營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)該機構(gòu)應(yīng)由人民銀行進行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域,并可進行實時跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時調(diào)整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。(2)個人財產(chǎn)申報制度通過個人財產(chǎn)申報可以掌握個人真實收入和財產(chǎn),評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現(xiàn)金為主,改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。
(五)引入保險機制,保證貸款安全
在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度
(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關(guān)系,共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;(3)嚴格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。
總之,個人住房貸款的風險成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據(jù)實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
