時間：2023-05-29 17:41:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇裝修管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：商品房裝修；資源浪費；加強管理
Abstract: in 1999, China's Ministry of construction, economic and Trade Commission, Ministry of science and technology, the State Administration of Taxation and other departments, in a commercial building renovation problems easy to occur in common, published" on promoting the modernization of housing industry, improve the quality of residential decoration for the several opinions", often the waste, damage phenomena introduced disposable decoration management approach. But in practice, or the emergence of the implementation is not in place, the effect is not obvious and some other problems. This article on how to improve the housing decoration system operating environment with some discussion.
Key words: commercial housing renovation; the waste of resources; strengthen management
中圖分類號： TU767 文獻標識碼：A文章編號：
前言
1999年，我國出臺《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》提出了推廣一次性裝修的辦法，所謂一次性裝修，是指在新建的城市商品樓在完工之后正式交接投入正常使用之前，就完成鋪裝、粉刷和廚房、衛(wèi)生間等全部功能的完成，也既是稱之為精裝修。這樣就會在最大程度上，減少二次裝修所帶來的，擾民、結(jié)構(gòu)破壞、資源浪費等現(xiàn)象。然而從近幾年的推廣過程中來看，還是面對了很多的阻力，使這項管理意見，不能真正的落到實處，發(fā)揮應(yīng)用的效果，在本文中，將對我國住宅裝修的現(xiàn)實情況作簡要的總結(jié)，對“一次性裝修”辦法，進行介紹，以并對如何為 “一次性裝修” 創(chuàng)造良好的推廣環(huán)境作出一些分析和研究。
1.房屋裝修發(fā)展現(xiàn)狀
隨著改革開放進程的不斷加深，我國的國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，我國城鎮(zhèn)中對商品樓的需求空前高漲，但住宅樓的使用離不開裝修，隨之而來的，由商品樓的裝修引發(fā)了諸多的問題，上個世紀九十年代，我國的民用建筑大幅發(fā)展，在這個過程中，毛壞房成為建筑的主流形式，在當時的歷史條件下，政府積極推廣“二次裝修”的形式，它包括兩種形式，第一種是，為住宅樓的購買者提供的商品為毛坯房，所謂毛坯房就是消費者購買后需要進行所有功能的安裝和墻壁的粉刷等裝修行為之后才能正常投入使用的房屋；第二種是，經(jīng)過了一定程度裝修的半毛坯商品樓，通常是已經(jīng)進行各種功能的安裝，可以投入使用，但還是需要消費者根據(jù)自己的審美需要而對墻壁等進行裝修的商品樓。可是，時代是不斷發(fā)展進步的，曾經(jīng)的辦法和措施一定會隨著社會的發(fā)展而越來越體現(xiàn)出其局限性，二次裝修中的弊端，如經(jīng)濟上大投入對消費者造成的壓力，裝修無節(jié)制所造成的結(jié)構(gòu)破壞，裝修時間的隨意性造成的擾民等現(xiàn)象，被暴露無遺。
在這樣的歷史條件下，國家于1999年推出了《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》來大力推廣“一次性裝修”，辦法出臺之后，在我國多個大型城市設(shè)立了試點，大幅度提高商品樓中全裝修的比例，特別是北京市，本世紀初還只是小戶型的商品樓才進行全裝修，而發(fā)展至06年，已經(jīng)一半以上的高檔大型的樓盤達到全裝修。從這一階段性的發(fā)展中充分的體現(xiàn)了，經(jīng)濟水平的發(fā)展以及我國商品樓產(chǎn)業(yè)化程度和裝修行業(yè)的跨越式發(fā)展，住宅樓的“一次裝修到位”，為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會”的建設(shè)起了良好的作用。
2.實行中存在的問題
從以上的介紹我們可以看到，從“二次裝修”到“一次性裝修”的發(fā)展過程，是一項系統(tǒng)工程的發(fā)展史，他產(chǎn)生的影響包括樓房的設(shè)計、施工一直涉及到購房者、監(jiān)督管理部門、開發(fā)商、材料供應(yīng)商、政府、金融機構(gòu)等等，包括人民群眾切身利益，及社會的經(jīng)濟效益，但從目前來看，“一次性裝修”的推廣和發(fā)展還是有一些阻力，具體來說，主要是體現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1與能源和物業(yè)管理不能協(xié)調(diào)一致
裝修行業(yè)的發(fā)展方向，通過觀察，在今后應(yīng)該是高質(zhì)量建筑同裝修及管理相協(xié)調(diào)的運作，但從目前的情況來看，商品房產(chǎn)業(yè)化管理方式，還是處于精裝修過程、節(jié)能管理、物業(yè)三方的各自運轉(zhuǎn)，到目前為止還是沒有一個措施或辦法能夠使這三方面形成協(xié)調(diào)并相適應(yīng)的運轉(zhuǎn)方式，為“一次性裝修”的推廣造成不利的局面。
2.2裝修行業(yè)運營模式的局限性
為了降低成本，最好的手段就應(yīng)該是推進商品房模數(shù)化，這樣就能從根本上使裝修行業(yè)的能夠作到標準化的提供材料，把裝修的全過程實現(xiàn)工廠化管理，使規(guī)模與產(chǎn)量想?yún)f(xié)調(diào)，產(chǎn)量隨著規(guī)模的擴大而增加，進而，就能夠減少造價，為消費者提供更經(jīng)濟的服務(wù)。因此，就應(yīng)該努力達到產(chǎn)品模數(shù)化的管理方式，通過與之相適應(yīng)并能夠促進其發(fā)展的有關(guān)標準的出臺，使之行成流水作業(yè)的工廠化運行，使其產(chǎn)出的商品，能有一個一致統(tǒng)一的監(jiān)督標準，和規(guī)范的安裝操作方式。在新環(huán)境新時期的條件下，我國的有關(guān)商品樓建設(shè)及裝修管理部門亟待制訂《促進商品房裝修一次到位指導(dǎo)意見》。使“一次性裝修”方式的推廣和管理實現(xiàn)政策、制度層面上的提高，來促進住宅產(chǎn)業(yè)化。
2.3社保住房裝修管理制度不統(tǒng)一
我國的居民住宅樓中，社保性的住房也占有一席之地，同時也是實施“一次性裝修”管理的目標。當前，國家有關(guān)部門的一些規(guī)定中，對住房的裝修有專門的條文進行規(guī)范，如，對于經(jīng)濟適用房的裝修要作到“初裝修的標準“，所謂“初裝修標準”就是達到水泥地面、四白落地、并且必須要使用環(huán)保的材料來進行裝修。
而如今，對于我國社保式住房的“一次性裝修”還沒能實現(xiàn)協(xié)調(diào)劃一的管理方式，由于沒有統(tǒng)一的管理模式，其所帶來的后果就是大量資源的浪費現(xiàn)象，如以3060萬的社保性住房為例，假設(shè)裝修投資為200元/，大約會共產(chǎn)生60億元的總投資，如果進行二次裝修，則就會產(chǎn)生46%的浪費，數(shù)額達到28億元。
2.4計稅和銀行按揭缺少合理方式
從我國目前的計稅標準來看，在進行住宅的精裝修過程中，材料供應(yīng)、部件采購等過程還存在著重復(fù)性的納稅。導(dǎo)致了“一次性裝修”的商品樓的造價提高，不僅會使開發(fā)商的繳稅的基數(shù)增加，并且裝修承包商的繳稅以及購房者的購房契稅也受到影響而提升。因此，當前的計稅模式，已經(jīng)很大程度的阻礙了市場主體對“一次性裝修”推廣落實的積極性。
從銀行按揭的方面來看，目前存在的主要這樣兩種形式，等額還貸以及差額還貸。銀行方面通常是運用的等額還貸的借貸方式。然而，不管是等額還貸或者是差額還貸，銀行方面都是以“先還息后還本”為原則，這樣就會使消費者的負擔(dān)增加。
3.對策和建議
3.1建立精裝修與節(jié)能、物業(yè)管理統(tǒng)一的制度
國家的有關(guān)建設(shè)部門已經(jīng)明確指出，對精裝修、能源、物業(yè)三個方面的管理要建立協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機制，在運行中要實現(xiàn)一步到位，同時還指出，現(xiàn)代社會對建筑的意識中越來越體現(xiàn)出綠色和環(huán)保，而只有功能完備并裝修到位的住房，才能夠更好的保證減排的實現(xiàn)，同時，還要為了滿足消費者不同的審美需要，而要大膽嘗試，豐富住宅的裝修形式和審美風(fēng)格。想要作到以上幾點，就要注重以下幾個方面，包括高水平節(jié)能建筑與“一次性裝修”的運行管理結(jié)合；還要大力的倡導(dǎo)結(jié)構(gòu)設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計方式的統(tǒng)一；土建工程與裝修作業(yè)的統(tǒng)一思考；政府機構(gòu)對裝修市場的管理、物業(yè)管理、裝修企業(yè)管理的統(tǒng)一。還要對從業(yè)人員進行督促，使其開發(fā)不同風(fēng)格的建造和裝修形式，為消費者提供更多可選擇的商品。
3.2推動商品房裝修工廠化發(fā)展
實現(xiàn)這一目的就要通過相關(guān)規(guī)范的建立，來確保商品房模數(shù)化、材料提供的標準化、商品產(chǎn)出工廠化、裝修統(tǒng)一裝配化的推行；還要組織好木制品集成中心、材料加工中心、涂裝機械化等環(huán)保材料的大規(guī)模集中；以及家居智能化、供水標準化、中央空調(diào)、等住宅工業(yè)化系統(tǒng)。
3.3規(guī)范對社保性住房的一次性裝修管理
要努力建立統(tǒng)一的招標、設(shè)計、施工體制，必須加強對購房人以及承租人進行二次裝修的管理，在這方面，廈門市社會保障性住房建設(shè)與管理辦公室的措施非常有參考價值，在推出的社保性住房的裝修中，一概由建設(shè)單位進行“一次性裝修”，對二次裝修進行了嚴格有效的監(jiān)管。并且通過制定合理的裝修標準，把裝修成本控制在一定范圍之內(nèi)。這樣的方式，有效的減少了裝修成本，大幅度降低了居民自行裝修過程中產(chǎn)生的資源浪費和對周圍環(huán)境構(gòu)成的污染破壞；另外，這樣的管理方式也非常方便國家有關(guān)主管單位對裝修的質(zhì)量監(jiān)控，有效的保障了居民利益。并且，統(tǒng)一裝修方式也能夠最大程度的減少裝修對房屋的結(jié)構(gòu)造成的損傷，對建筑的使用壽命起到延長的作用。
3.4對裝修計稅和銀行按揭方式進行調(diào)整
要對現(xiàn)行的計稅方式和銀行按揭方式進行適度的調(diào)整，要盡量減少在裝修過程中，材料、構(gòu)件等消費中的重復(fù)繳稅，減少基數(shù)，以減少商品房建設(shè)的成本，減輕購房者的負擔(dān)。調(diào)整銀行的還貸形式，采取適當?shù)氖侄伟蜒b修過程從銀行按揭中剝離出去，來最大程度的減少消費者裝修中的負擔(dān)。
4.一次性裝修中材料、部品的技術(shù)要點
4.1廚房
木材料選擇要達到GB/T3324中規(guī)定的要求，含水率不得高于本地區(qū)木材含水率加1%；甲醛的揮發(fā)要小于9MG/100G；人造板制成品要封邊；柜體尺寸的最大誤差要小于1.5MM；金屬拉手等金屬配件，要對酸堿有耐受力；廚房洗滌臺進水與管線等要嚴密結(jié)實；要選擇環(huán)保無污染的材料。
4.2電氣
廚、衛(wèi)燈具要選用100W的燈具，在主要操作面要有局部照明；電源要有單獨回路，及保護裝置，開關(guān)等附近有易燃時要采取隔熱等方式；選用的電氣設(shè)備要有相關(guān)證書、保修單等。電氣設(shè)備要安裝接線的，必須遠離燃氣設(shè)備、洗滌池等，或加保護層。
4.3五金件
五金件，包括轉(zhuǎn)藍、拉藍、水嘴、接手等要緊密結(jié)實，各零件的表面要光滑、無銹，并要求有耐酸堿性；陶瓷密封質(zhì)量需參考國家有關(guān)標準，如GB/T18145-2000的標準進行試驗和驗收；燃氣部件要經(jīng)過密實度測試，要符合設(shè)計要求，要符合有關(guān)的質(zhì)量標準及合格證明，要附裝熄火配置，報警裝置。
參考文獻：
[1]任宣平，“裝修管理難” 原因分析與對策探討 [J]，中國物業(yè)管理，2007（03）135
【關(guān)鍵詞】土木工程裝飾工程技術(shù)
中圖分類號：S969文獻標識碼： A
一、裝飾技術(shù)的背景介紹
由于我國裝飾裝修行業(yè)起步較晚，從改革開放開始引進現(xiàn)代裝飾至今不過20多年，80年代我國實行改革開放政策以來，房地產(chǎn)業(yè)事業(yè)才蓬勃發(fā)展，裝飾裝修施工企業(yè)就如雨后春筍般的成長。由于起步較快，好多硬件和軟件并不完善。1989年建設(shè)部頒布第一個《建筑裝飾施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》標志著我國裝修裝飾行業(yè)的形成，至今不過20多年，也算是行業(yè)中的年輕人。因此，從施工技術(shù)到技術(shù)管理只是處在摸索的階段，沒有形成系統(tǒng)的技術(shù)管理體系和規(guī)范的施工工藝。還沒有達到前進的地步。因此技巧都是大家積累起來的零散的實踐經(jīng)驗。
從總體來說，整個行業(yè)的技術(shù)管理是相對落后的，這是制約我國裝飾裝修行業(yè)健康發(fā)展的首要因素。因此，迅速建立一套完整的裝飾裝修施工技術(shù)管理制度是刻不容緩的事情。加強建筑裝飾工程施工技術(shù)水平，制定科學(xué)合理的技術(shù)管理制度。
首先要研究裝飾技術(shù)的客觀規(guī)律，利用其自身特點，在科學(xué)合理的制定出一套裝飾技術(shù)的管理制度。但是如何制定制度，要符合施工單位的實際情況。
建筑技術(shù)管理的三個環(huán)節(jié)、五個條件和三個目的，同樣適合裝飾裝修施工技術(shù)管理。
（一）三個環(huán)節(jié)：
1、要做好施工前的各項技術(shù)準備工作；
2、要在施工中貫徹執(zhí)行、監(jiān)督和檢查各項措施的落實；
3、要在施工后進行驗收和總結(jié)。這三個環(huán)節(jié)要緊密銜接，環(huán)環(huán)相扣，互相促進。
（二）五個條件：
1、要有合格的技術(shù)管理人員（包括技術(shù)干部、技術(shù)工人和指揮系統(tǒng)）這方面尚處于薄弱階段，急待培訓(xùn)各類人員。許多企業(yè)系由建筑施工轉(zhuǎn)移過來，人員素質(zhì)尚不適應(yīng)裝修技術(shù)管理的需要。
2、要有先進的技術(shù)設(shè)備（包括先進機械、機具配套）。這又是當前的一個薄弱環(huán)節(jié)。裝飾裝修施工所需機械機具雖不象建筑施工那樣需要大型設(shè)備，但是各種新型的小型手提式電動機具發(fā)展很快，品種也相對多樣，涉及面廣。
3、要有嚴格的技術(shù)要求（包括技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計圖紙和說明及有關(guān)技術(shù)文件）。在這方面，只能部分借鑒建筑施工專業(yè)的有關(guān)文件，目前裝飾裝修施工技術(shù)還沒有系統(tǒng)要求，有待制訂、完善。
4、要有科學(xué)的管理制度（包括技術(shù)崗位責(zé)任制和其他技術(shù)管理制度）。
5、要有科學(xué)實驗條件（如測試手段、材料試驗和檢驗，構(gòu)件檢驗、新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新工藝試驗研究）。作為裝飾技術(shù)，加強科學(xué)實驗條件更有其緊迫性，許多新材料、新設(shè)備、新工藝需要進行科學(xué)試驗。比如，各類防水材料，阻燃材料，粘接劑以及施工濕度控制，除塵措施都有待實驗。
（三）三個目標：
1、縮短施工周期；
2、保證工程質(zhì)量；
3、使經(jīng)濟效益最大化。
二 、如何做好技術(shù)管理工作
(一)明確技術(shù)管理的職責(zé),注重技術(shù)水平的提高
1.以法治企,重在落實。建立和健全各級技術(shù)管理機制和技術(shù)責(zé)任制,明確各級管理人員的責(zé)任、權(quán)力和利益。組織全體員工特別是技術(shù)人員學(xué)習(xí)現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和標準,明確設(shè)計要求及施工中各個分項、分部施工技術(shù)要求和施工方法,并以此來組織施工和檢查驗收。
2.學(xué)習(xí)先進的管理方法和管理經(jīng)驗,組織技術(shù)學(xué)習(xí)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交流,發(fā)揚技術(shù)民主,鼓勵技術(shù)革新和創(chuàng)造發(fā)明,結(jié)合開展全面質(zhì)量管理,通過PDCA循環(huán),解決工程技術(shù)難點。通過高水平的技術(shù)管理,不斷探索研究新技術(shù),推廣運用新技術(shù),不斷進行技術(shù)開發(fā)和創(chuàng)新,使我們在行業(yè)競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。
(二)認真貫徹各項技術(shù)管理制度
貫徹好各項技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理的首要工作,是科學(xué)地組織各項技術(shù)工作的保證。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有:
1.施工圖的閱讀和會審制度;
2.編制施工組織設(shè)計(含施工進度計劃和施工各階段場地布置平面圖);
3.施工圖設(shè)計技術(shù)交底制度;
4.工程設(shè)計變更管理制度;
5.工程質(zhì)量管理制度;
6.材料及半成品試驗、檢驗制度;
7.隱蔽工程的檢查和驗收制度;
8.工程質(zhì)量檢驗與評定制度;
9.工程結(jié)構(gòu)檢查、驗收與竣工驗收制度;
10.工程技術(shù)檔案與竣工圖管理備案制度等。
(三)大力培養(yǎng)人才,不斷加強技術(shù)管理工作
技術(shù)管理工作需要持之以恒,要不斷地加強技術(shù)管理組織機構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制,充分發(fā)揮好技術(shù)人員、尤其技術(shù)骨干的才智。工作重點主要以下幾點:
1.依據(jù)國家和上級主管部門頒發(fā)的各項規(guī)范、規(guī)程、標準和規(guī)定,針對企業(yè)特點,適時地制訂、修訂和貫徹各項技術(shù)管理制度,在生產(chǎn)實踐中不斷地完善和補充。嚴格做到技術(shù)工作有章可循,有法可依。
2.對技術(shù)管理工作建立定期檢查制度,按制度開展施工項目的總結(jié)評比,達到肯定成績、彌補不足、不斷完善、以利再戰(zhàn)的目的。
3.建立良好的激勵機制,實行行政和經(jīng)濟手段相結(jié)合的方法,大力獎勵和提拔既能干又肯干的技術(shù)業(yè)骨干,充分調(diào)動技術(shù)人員和技術(shù)骨干的積極性,最大限度地發(fā)揮他們的潛能。
注重人才培養(yǎng),尊重人才是提高企業(yè)技術(shù)管理水平的基礎(chǔ)。我們現(xiàn)在有些企業(yè)就是因為不注重人才培養(yǎng),不尊重不重用人才,導(dǎo)致管理水平的下降甚至經(jīng)營失敗。只有不斷地發(fā)現(xiàn)人才、挖掘人才、培養(yǎng)人才,同時不斷提高他們的生活待遇,充分發(fā)揮他們的聰明才智,才能使企業(yè)技術(shù)管理水平不斷走上新的臺階。
三、結(jié)束語
裝飾工程中的技術(shù)管理工作一定要不斷地改進完善管理。裝飾企業(yè)只有設(shè)計與施工的技術(shù)力量而疏于對技術(shù)的管理，則企業(yè)的真正技術(shù)實力也不能得到充分的發(fā)揮，質(zhì)量的保證、工期的控制和企業(yè)的經(jīng)營效益都將會受到影響，企業(yè)應(yīng)有的競爭優(yōu)勢也得不到充分的體現(xiàn)，這樣就限制了裝飾裝修企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，裝飾企業(yè)的管理者必須對技術(shù)管理工作予以足夠的重視，在裝飾工程項目上加強技術(shù)管理工作，才能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，裝飾工程行業(yè)也蓬勃發(fā)展起來，面對不斷發(fā)展的市場，建筑裝飾工程施工應(yīng)更加注重技術(shù)上的管理，加強對施工技術(shù)管理人員能力的培養(yǎng)，增強施工技術(shù)管理人員的權(quán)利和職責(zé)，注重裝飾工程施工前的技術(shù)管理，積極應(yīng)用新技術(shù)、改造舊技術(shù)，注重工程質(zhì)量和技術(shù)資料的檢查，進而保證裝飾工程施工技術(shù)管理到位，確保工程施工質(zhì)量。
參考文獻：
【1】谷拴成;任建喜;;土木工程國家級特色專業(yè)建設(shè)實踐研究[A];高等學(xué)校土木工程專業(yè)建設(shè)的研究與實踐――第十屆全國高校土木工程學(xué)院（系）院長（主任）工作研討會論文集[C];2010年
隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，對于裝飾裝修工程提出了更高的要求，這進一步極大了裝飾裝修行業(yè)的競爭力度。在這樣的背景下，裝飾裝修行業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，需要在滿足客戶需求的同時，做好相應(yīng)的工程造價控制，這樣才能獲得更大的經(jīng)濟效益。而在裝修裝飾工程中進行造價控制，必須要有科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度，并且重視每一個環(huán)節(jié)對造價的影響，積極采取科學(xué)合理的措施，將裝飾裝修工程的造價控制在最佳狀態(tài)。本文主要對當前裝飾裝修工程造價管理過程中存在的問題及相應(yīng)的解決對策進行了探討。
關(guān)鍵詞：
建筑工程；裝飾裝修；造價管理
1前言
由于建筑裝飾裝修工程涉及到很多的環(huán)節(jié)，所以在進行裝飾裝修工程造價管理的時候,一定要做好每個環(huán)節(jié)的造價管理和控制,只有這樣才能以最低的造價來完成更加高質(zhì)量的裝飾裝修工程。
2裝飾裝修工程造價管理現(xiàn)狀以及存在的問題
2.1對造價管理的重視程度不夠
從目前的現(xiàn)狀來看，有一部分裝飾裝修企業(yè)沒有高度重視裝修工程造價管理,這樣就促使很多問題的產(chǎn)生；在裝飾裝修中，絕大部分裝修企業(yè)都非常重視施工管理，而忽視了工程造價管理，就造成造價各種造價管理體系得不到完善，在造價管理工作中存在很多方面的問題。同時現(xiàn)在很多施工企業(yè)在管理的時候，沒有全方位的認識造價管理，這就促使造價管理所處的階段不夠成熟，例如：在施工中很多企業(yè)沒有一個全局管理，通常情況下都是對子項目進行管理，進而就促使統(tǒng)籌程度不夠，在這樣的形勢下，如果出現(xiàn)了一些突發(fā)事件，且沒有對其進行合理的規(guī)劃，就會造成資金的嚴重浪費，嚴重一點甚至?xí)φ麄€工程的施工進度造成影響。
2.2造價管理人員的專業(yè)素質(zhì)有待提高
對于裝飾裝修工程，在進行造價管理的時候，造價結(jié)果與工作人員的綜合能力水平有著密切的關(guān)系，如果造價管理人員的綜合能力素質(zhì)比較低，就會嚴重影響整個工程的進度。目前大多數(shù)施工企業(yè)特別是中小型企業(yè)，由于沒有對造價管理工作引起高度重視，且沒有組織和建設(shè)專門的造價管理隊伍，只是根據(jù)一些項目臨時組建一些人員對造價進行管理；同時在這中間有一部分工作人員根本沒有進行專業(yè)的造價管理培訓(xùn)，并且沒有對市場行情進行充分的了解，這樣就促使造價管理只是走走形式，從而造成造價管理的工作效率較低。
2.3對市場了解不足
作為裝修企業(yè)，在對造價進行管理的時候，要根據(jù)工程項目的實際情況制定出不同的方案，只有這樣才能確保造價管理工作的準確性。但是在實際的造價管理中，因為工作人員的疏忽，對其認識性不夠，就促使很多造價管理工作對不同的造價管理采取了相同的方案和標準。現(xiàn)在很多施工企業(yè)在施工前，由于對市場情況了解不夠，也就沒有辦法根據(jù)市場行情進行管理體系的制定，例如：對施工價格了解不夠，對人工費用了解不夠，這樣在進行施工造價管理的時候，就不能制定出科學(xué)有效的造價管理體系，也不能制定出合理的造價方案，從而就阻礙了整個施工進程的前進。
3裝飾裝修工程造價的管理措施
3.1改變傳統(tǒng)的造價管理理念
伴隨著裝飾裝修行業(yè)的不斷進步和發(fā)展，在進行工程造價管理的時候，一定要加強培養(yǎng)工作人員成本意識，在具體的工作開展中，不管是施工還是管理人員，都要具備成本意識，并且要對每一個環(huán)節(jié)的成本進行嚴格的控制，只有這樣才能促使裝修企業(yè)所付出的成本收入成正比例，也能確保裝修企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益
3.2提高相關(guān)人員素質(zhì)
一個工程項目的開展，人員是必不可少的，其中工作人員的素質(zhì)是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵，所以要想對造價進行科學(xué)合理管理，就需要提高設(shè)計、采購、項目管理人員的專業(yè)素質(zhì)，從而確保裝飾裝修工程的造價管理具有更高的效率和質(zhì)量。
3.3加強對各個工程項目的成本核算和管理
為了進一步提高裝飾裝修工程的造價管理質(zhì)量，加強對其成本的核算和管理尤為重要。因為如果工程項目的成本核算不準確，那么勢必導(dǎo)致裝飾裝修工程支付成本出現(xiàn)差錯，進而導(dǎo)致工程項目的造價管理成為一句口號。因此，作為相關(guān)管理人員，需要對工程項目的成本核算與管理給予足夠的重視，從而加大對成本核算人員的培訓(xùn)力度，使其更加專業(yè)，進而保證工程項目的成本核算具有更高的準確性，最終為更好實現(xiàn)裝飾裝修工程的造價管理打下堅實的基礎(chǔ)。
3.4采購性價比更高材料
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，市場上的裝飾裝修材料種類和數(shù)量日益繁多。對于同種類型的材料，不同品牌之間的價格參差不齊，如果采購人員不能很好的掌握裝飾裝修材料的市場價格，那么容易導(dǎo)致材料采購成本的進一步攀升。因此為了進一步控制裝飾裝修工程項目的造價，需要采購人員充分掌握不同材料的市場行情，這樣能夠確保所采購的材料在滿足客戶需求的同時，具有更高的性價比。
3.5建立健全工程造價管理制度
俗話說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。為了確保裝飾裝修工程造價管理工作的更好進行，需要有相應(yīng)的管理制度作為基礎(chǔ)和前提。這就需要企業(yè)的相關(guān)負責(zé)人建立健全工程造價管理制度，使得施工人員能夠根據(jù)相應(yīng)的規(guī)章制度來進行施工，以免造成不必要的浪費。同時，對于施工過程中不注重成本控制的人員，也能依據(jù)管理制度給予處罰，以促進整個工程項目造價管理的順利進行。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，在給裝飾裝修工程帶來發(fā)展機遇的同時，也帶來了極大的挑戰(zhàn)。那么要想確保裝飾裝修行業(yè)得到更好、更快的發(fā)展，就要對造價管理與控制的重要性進行充分認識，并且采取相應(yīng)的措施將工程造價控制在最為合理的水平，這樣既能滿足客戶的需求，同時還能確保裝飾裝修企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益，以促進其今后的更好發(fā)展。
作者：張新 單位：沈陽國際軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司
參考文獻：
[1]湯華.建筑裝飾工程造價管理與控制研究[J].城市建筑,2015(8)：168+173.
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；電梯管理；電梯接管驗收；電梯使用管理
電梯在物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，直接關(guān)乎物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主（租戶）的工作和生活。電梯管理主要包括電梯的接管驗收、使用管理、安全管理、節(jié)能管理等內(nèi)容。本文將對相關(guān)內(nèi)容作簡單介紹，供物業(yè)服務(wù)同行參考。
一、電梯的接管驗收
電梯接管驗收的前提是所接管的電梯經(jīng)當?shù)刭|(zhì)檢部門驗收合格并頒發(fā)了特種設(shè)備準運證。接管驗收分為兩部分：一是資料的接管驗收，二是實物的接管驗收。
（一）資料的接管驗收
資料可分為三部分：電梯制造企業(yè)的資料、電梯安裝企業(yè)的資料以及建設(shè)單位的資料。這些資料由建設(shè)單位統(tǒng)一匯總后向物業(yè)企業(yè)移交。
1．電梯企業(yè)的資料主要有：
（1）電梯裝箱單；
（2）產(chǎn)品出廠合格證；
（3）機房、井道布置圖；
（4）使用維護說明書（應(yīng)含電梯匯總圖表和電梯標準功能表）；
（5）動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明；
（6）電氣敷線圖；
（7）部件安裝圖；
（8）安裝說明書；
（9）安全部件：門鎖裝置、限速成器、安全鉗及緩沖器試驗報告結(jié)論副本。其中限速器與漸進式安全鉗還須有調(diào)試證書副本。
2．電梯安裝企業(yè)的資料
（1）自檢記錄和檢驗報告；
（2）安裝過程中事故記錄與處理報告；
（3）由電梯使用單位提出的經(jīng)制造企業(yè)同意的變更設(shè)計的證明文件。
3．建設(shè)單位應(yīng)提供的資料
（1）電梯準運證；
（2）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；
（3）其他資料。
（二）實物的接管驗收
驗收標準：GB50310―2002《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》
1．根據(jù)《移交設(shè)備清單》核點設(shè)備數(shù)量和各種設(shè)備出廠配制的工具、配件。
2．根據(jù)《設(shè)備移交登記表》中的技術(shù)參數(shù)做設(shè)備運行的驗收調(diào)試。
3．對設(shè)備房環(huán)境進行對應(yīng)性確認，包括噪音、溫度、濕度測試及防鼠、防洪、防雷擊設(shè)施等。
4．對明顯存在表面損毀和運行參數(shù)不符的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)在《設(shè)備交接單》中明示設(shè)施存在的問題，需要整改的應(yīng)盡快以《 工作任務(wù)聯(lián)系單》形式書面通知建設(shè)單位負責(zé)人，避免給公司帶來不必要的損失。
5．對驗收合格的設(shè)施設(shè)備，接管驗收負責(zé)人在《設(shè)備交接單》上簽字確認，交甲方一份，自留一份。《移交設(shè)備清單》和《設(shè)備交接單》均交管理處一份備查。
二、使用管理
電梯和其他的機械設(shè)備一樣，如果使用得當，有專人負責(zé)管理和定期保養(yǎng)，出現(xiàn)故障能及時修理，并徹底把故障排除，不但能夠減少停機待修時間，還能夠延長電梯的使用壽命，提高使用效果。相反，如果使用不當，又無專人負責(zé)管理和維修，不但不能發(fā)揮電梯的正常作用，還會降低電梯的使用壽命，甚至出現(xiàn)人身和設(shè)備事故，造成嚴重后果。
（一）責(zé)任到人，明確職責(zé)
這是電梯投入使用后首先要落實的一項管理措施。電梯使用單位應(yīng)根據(jù)本單位電梯配置的數(shù)量，設(shè)置專職司機和專職或兼職維修人員，負責(zé)電梯的駕駛和維護保養(yǎng)工作。電梯的管理人員可以由電梯專職維修人員兼任，但必須明確其管理職責(zé)。電梯數(shù)量多且使用頻繁的單位，其維修人員必須是專職的。司機和專兼職維修人員須經(jīng)政府主管部門進行電梯業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，考試合格取得崗位證書后，才能上崗操作。
（二）建立電梯使用管理制度
電梯的使用管理制度主要包括崗位責(zé)任、交接班制度、安全使用管理制度、維修保養(yǎng)制度、應(yīng)急突發(fā)事件處理預(yù)案 、備件工具管理制度及技術(shù)檔案資料管理制度等。
（三）電梯的維護保養(yǎng)
電梯的司機或維護人員除每日對電梯做準備性的試車外，還應(yīng)每日對機房內(nèi)的機械和電氣裝備作巡視性的檢查，并應(yīng)對電梯作定期維護工作，根據(jù)不同的檢查日期、范圍和內(nèi)容，一般可分為每周、季度和年度檢查三種。
1．每周檢查
電梯維護人員應(yīng)每周一次對電梯的主要機構(gòu)和設(shè)檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和，其內(nèi)容包括：
（1）轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動作。
（2）轎廂照明、信號(指示器、方向箭頭、蜂鈴)檢查，必要時調(diào)換燈泡。
（3）平層機構(gòu)檢查平層準確度。
（4）轎廂門檢查門的開關(guān)動作。
（5） 自動門檢查門的重開線路(按鈕、安全觸板、光電管等)。
（6）廳門檢查門鎖是否靈活，接點之間是否正常，在必要時進行調(diào)節(jié)更換。
（7）檢查門導(dǎo)軌中有無污物。
（8）檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有否磨損，必要時調(diào)整或更換制動瓦。
（9）曳引機和電動機檢查油位是否在油位線上，必要時添加油。
（10）接觸器檢查觸頭、銜鐵接觸情況是否良好，是否有污垢。
（11）檢查驅(qū)動電動機有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象。
（12）導(dǎo)向輪、運行情況。
（13）檢查開門機磁籠是否靈活，電磁力是否足夠。
2．季度檢查
電梯每次在使用三個月之后，維護人員應(yīng)對其一般重要機械和電氣裝備進行比較細致的檢查、調(diào)整和修理。
（1）機房
1）蝸輪蝸桿減速箱及電動機軸承端是否正常。
2）制動器動作是否正常，制動瓦與制動盤之間的間隙是否正常。
3）曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移。
4）限速器鋼絲繩、選層器鋼帶運行是否正常。
5）繼電器、接觸器、選層器等工作情況是否正常，觸頭的清潔工作和主要部件緊固螺釘有否松動。
（2）轎廂頂和井道
1）檢查門的操作、調(diào)節(jié)和清潔門驅(qū)動裝置的部件，如電動機皮帶輪的皮帶、電動機、磁籠、速度控制開關(guān)、門懸掛滾輪、安全開關(guān)和彈簧等。
2）清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導(dǎo)軌)。
3）檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。
4）調(diào)節(jié)和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開關(guān)門鉸鏈、門滑輪、橡膠停止塊、門與門坎之間的間隙等。
5）檢查并清潔全部廳門門鎖和開關(guān)觸點，以及井道內(nèi)的接線端子。
6）檢查對重裝置和轎廂聯(lián)接件(補償鏈)。
7）檢查轎廂、對重導(dǎo)靴的磨損情況和安全鉗與導(dǎo)軌之間隙，必要時予以調(diào)換和調(diào)整。
8）檢查每根曳引鋼絲繩的張緊是否正常，并做好清潔工作(如井道傳感器、永磁感應(yīng)器等)。
（3）轎廂內(nèi)部
1）檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。
2）檢查轎廂照明、轎廂信號指示器、方向指示箭頭、蜂鈴的工作情況，必要時調(diào)換燈泡。
3）查轎廂門的開關(guān)動作和自動門的重開線路情況(按鈕、安全觸板、光電管、關(guān)門力限制器等)。
4）檢查緊急照明裝置。
5）檢查并調(diào)節(jié)電梯的性能，如起動、運行、減速和停止是否舒適良好。
6）檢查平層準確度。
（4）層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。
3．年度檢查
電梯每次在運行一年之后，應(yīng)進行一次技術(shù)檢驗，由有經(jīng)驗的技術(shù)人員負責(zé)，維護人員配合，按技術(shù)檢驗標準，詳細檢查所有電梯的機械、電氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，修配磨損量超過允許值的和換裝損壞的零部件。
（1）調(diào)換開、關(guān)門繼電器的觸頭。
（2）調(diào)換上、下方向接觸器的觸頭。
（3）仔細檢查控制屏上所有接觸器、繼電器的觸頭。如有灼痕、拉毛等現(xiàn)象要予以修復(fù)或調(diào)換。
（4）調(diào)整曳引鋼絲繩的張緊均勻程度。
（5）檢查限速器的動作速度是否準確。安全鉗是否能可靠動作。
（6）調(diào)換廳、轎門的滾輪。
（7）調(diào)換開、關(guān)門機構(gòu)的易損件。
（8）仔細檢查和調(diào)整安全回路中各開關(guān)、觸點等工作情況。
有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)把電梯維護保養(yǎng)工作分包給電梯專業(yè)維保公司了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好相應(yīng)的監(jiān)管，決不能因此放松警戒。現(xiàn)電梯專業(yè)維保公司對電梯進行的例行保養(yǎng)每月只有2至3次，每次每臺保養(yǎng)時間只有1小時左右。因此要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要安排專人進行日常巡視，填寫《日常巡視記錄本》、《電梯故障記錄表》。一旦發(fā)現(xiàn)故障隱患，立即通知專業(yè)維保公司，在第一時間排除隱患。另一方面做好維保工作的監(jiān)管，切實跟蹤核對維保作業(yè)的內(nèi)容，以防止維保公司作業(yè)不認真，走過場。如果未達到維保作業(yè)單的要求，堅決不予簽字確認。此外，還要注意維保時間盡量避開節(jié)假日和上下班高峰用梯時間。因故障或計劃修理電梯，應(yīng)盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。
四、電梯的計劃性檢修
電梯的計劃性檢修是在日常檢查維護和周期性定期保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)保養(yǎng)中掌握的情況和運行狀態(tài)，結(jié)合電梯的使用狀態(tài)，為恢復(fù)出廠時的性能，延長使用壽命而做出的計劃性檢修安排。通常包括中修、大修和專項修理三個類別，具體內(nèi)容在此不再贅述。
（五）裝修期間的電梯管理
高層樓宇在裝修過程中需要使用電梯，這在很大程度上會對電梯造成“傷害”。如裝修材料及裝修垃圾運送時重載及沙土散落電梯井道；超長、超大物品運送，有些裝修人員將電梯安全窗打開，將超長木方從轎內(nèi)伸出轎頂；裝修施工時產(chǎn)生的粉塵，若樓宇中有幾層在進行整層裝修，大量的水泥、石灰粉塵會通過電梯井道吸上機房；裝修施工時產(chǎn)生的廢棄物，很容易將下水道堵塞，造成積水流入電梯井道。基于裝修的特殊情況，要求電梯管理單位一定要安排專人司梯，做好電梯的防護，并聯(lián)系電梯維保公司加強檢查頻次，及時發(fā)現(xiàn)存在的隱患并予以排除。
三、安全管理
電梯作為一種交通運輸設(shè)備本身就具有一定的危險性，其維修工作又具有高空作業(yè)和帶電作業(yè)的特點，因此對安全工作必須有嚴格的管理制度，電梯的安全管理首先是對電梯司機、電梯操作人員，電梯管理人員和電梯維修人員的安全作業(yè)的訓(xùn)練；其次是對電梯安全監(jiān)督和檢查，對電梯的各項安全開關(guān)經(jīng)常檢查，檢查開關(guān)按鈕是否運作可靠；第三是對用戶的安全教育和宣傳電梯的安全使用知識。
（一）加強對電梯作業(yè)人員的培訓(xùn)考核。
1．物業(yè)公司首先對電梯作業(yè)人員要求持證上崗，電梯作為特種行業(yè)，根據(jù)國家有關(guān)要求從業(yè)人員必須持證上崗。
2．制訂合理的電梯使用操作規(guī)程和電梯維修操作規(guī)程。
3．加強培訓(xùn)與考核工作。
作為物業(yè)公司，經(jīng)常要對電梯值班人員加強電梯困人救援方法的培訓(xùn)和電梯發(fā)生緊急事故時處理方法，一旦發(fā)生緊急事故，電梯值班人員應(yīng)該能夠快速安全救出乘客，確保人身安全。
（二）設(shè)備安全檢查和監(jiān)督。
為了運行安全，電梯本身在設(shè)計和制造上已經(jīng)設(shè)置了多種安全裝置，在使用中必須經(jīng)常檢查這些開關(guān)、按鍵的可靠性和運作靈活性，定期進行安全機構(gòu)動作試驗與整體性能試驗。這些在維修使用說明中有明確的規(guī)定，關(guān)鍵是嚴格執(zhí)行。
作為物業(yè)管理公司，對電梯的安全，還要求有防火、防水、防盜、防震等措施。例如，通向機房的樓梯口應(yīng)設(shè)有防火的安全門，機房應(yīng)裝有防盜報警器和滅火器，機房內(nèi)不應(yīng)有上下管線，井道、底坑應(yīng)有防水措施，機房地板所開的孔洞應(yīng)有防水隔離圈，井道內(nèi)壁不應(yīng)有凸出部分，以保證安裝，維修安全運行的需要。
（三）對廣大用戶加強宣傳電梯的安全使用規(guī)則，確保更多的人都能正確使用電梯。
四、節(jié)能管理
在對賓館、寫字樓等的用電情況調(diào)查統(tǒng)計中，電梯用電量占總用電量的7%～25%以上，僅次于空調(diào)用電量，高于照明、供水等的用電量。因此節(jié)能管理工作顯得非常重要。主要手段有：
1．電梯的并聯(lián)使用；
2．購置節(jié)能電梯或進行節(jié)能改造。
綜上所述，電梯作為人們經(jīng)常使用的設(shè)備，不管是物業(yè)管理者，電梯維保單位，都必須從細微的工作做起，不斷加強完善自己的管理制度，才能使電梯的運行處在一個良性循環(huán)體系之中。
參考文獻
論文以高校宿舍裝修改造項目為研究對象，以裝修改造過程中存在的問題為導(dǎo)向，對高校宿舍裝修改造項目從建設(shè)單位角度對各階段控制的內(nèi)容、關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行剖析并結(jié)合自身實踐工作中的體會提出一些對策及建議。
關(guān)鍵詞：建設(shè)單位 宿舍裝修改造全過程控制
中圖分類號： TU241 文獻標識碼： A
一、高校宿舍樓裝修改造工程的特點
裝修改造專業(yè)多。一些高校宿舍樓建于70、80年代，樓宇年久失修，樓內(nèi)配套設(shè)施不能滿足于學(xué)生日常生活需求及現(xiàn)行設(shè)計、消防等相關(guān)法規(guī)等。因此裝修改造工程需對原有的樓宇進行重新二次設(shè)計，涉及土建裝修、強電、給排水、消防、網(wǎng)絡(luò)、電話，同時對原有宿舍老化的床體家具進行整體更換。
工期較短。宿舍裝修改造工程需將原有宿舍樓騰空，這樣勢必會將樓內(nèi)學(xué)生暫時進行搬家安置，但如果宿舍緊張的話，只能在寒暑假期間進行施工，工期比較短，施工任務(wù)比較重。
二、裝修改造工程中一般存在的問題
1、招投標較多采用最低價中標法，不利于工程管理。
宿舍裝修改造工程在招標的過程當中目前較多采用低價中標法，對經(jīng)濟標中最低報價的投標單位打滿分，而其經(jīng)濟標在整個投標當中的分值占主導(dǎo)地位，這種最低報價的投標單位如不被評標委員會確認為“廢標”，可以說就是中標單位。簽訂合同后，由于施工單位采用的是最低報價，利潤非常低，就會想盡一切辦法找利潤，利用招標文件及合同的漏洞鉆空子，增補洽商。施工中偷工減料時有發(fā)生，這就給監(jiān)理及甲方的管理造成很大困難。
2、施工過程中由于專業(yè)工種較多，相互間溝通配合不夠。
裝修改造工程涉及土建裝修、強電、給排水、消防、網(wǎng)絡(luò)、電話、家具等多個專業(yè)，每個專業(yè)都有其自己的施工隊伍，雖然施工內(nèi)容不一樣，但不可避免的要和其他專業(yè)進行交叉，很多專業(yè)隊伍只顧自己干活，相互間不進行溝通，影響的是工程整體。
3、監(jiān)理單位的人員配備不能滿足工程管理的要求。
自國家實行監(jiān)理制度以來，極大促進了我國建筑市場的深化改革，在工程管理中由于監(jiān)理方的參與，工程質(zhì)量總體得到很大提高。當然，也存在一定的問題，特別對宿舍裝修改造工程，相對于其他上千萬造價的建筑工程而言造價不高，監(jiān)理費偏低，因此在監(jiān)理的人員配備上經(jīng)常多個工地“兼職”，幾天到一次工地；人員配備上也以監(jiān)理員偏多，具備監(jiān)理工程師資格的不為多見，因此對建設(shè)單位來說，聘請監(jiān)理的作用并不凸顯。
4、施工企業(yè)項目管理人員素質(zhì)不高，管理制度不完善。
施工企業(yè)在進行投標時，在其技術(shù)標中所填報的項目管理人員較多是資質(zhì)較高，里面不乏一級建造師、工程師等，而在施工階段其項目部管理人員又是另外一批人，具備較高專業(yè)知識與管理技能的人員并不多見，很多一人身兼多職。
三、裝修改造工程中存在的問題分析
（一）關(guān)于低價中標法不利工程管理的分析
選擇最低報價的投標單位中標，對建設(shè)單位而言其最大的利益當然是節(jié)省了項目資金，避免資金浪費，可以用節(jié)省下來的資金做其他的事情；對施工企業(yè)而言可以提高企業(yè)的競爭力；在一定程度上促進建筑市場的良性發(fā)展。然而，我國目前的建筑市場還處于成長期，在這個領(lǐng)域許多現(xiàn)存的有關(guān)法律法規(guī)還不健全，以及在建設(shè)工程招投標實踐中暴露出來的許多問題，最低價中標現(xiàn)象的普遍化，逐漸演變成了“低價大比拼”，許多低價中標的工程往往是中標價低于實際工程成本價，市場“供小于求”的現(xiàn)狀，“僧多肉少”使得眾多建筑企業(yè)為了生存不得不在“最低價中標”的勢頭下做出了“最低價搶標”的無奈抉擇。這就阻礙了正常的工程管理和工程質(zhì)量控制，從這個意義上講又阻礙了建筑市場的良性健康發(fā)展。這種低價中標的招標辦法是誘使施工企業(yè)及建設(shè)單位導(dǎo)致各自工程管理出現(xiàn)弊端的源頭之一。嚴重時會使建筑企業(yè)生產(chǎn)力水平的停滯和下降，對社會發(fā)展極其不利。
（二）施工中各專業(yè)工種相互間溝通配合不夠原因分析
宿舍裝修改造工程是一個多工種施工的項目，土建、強電、給排水、弱電、網(wǎng)絡(luò)、家具等等，由于施工隊伍眾多，施工技術(shù)水平也差異很大，在各自的承包范圍內(nèi)，施工隊往往只注重本工種的進度，而忽視各專業(yè)配合的施工，造成互相扯皮，施工協(xié)調(diào)困難。造成這種現(xiàn)象主要是各單位間沒有直接的責(zé)、權(quán)、利合同關(guān)系，很多專業(yè)施工項目都是與建設(shè)單位直接簽定的合同，認為自己只對建設(shè)單位負責(zé)，其他單位的活和我關(guān)系不大，因此施工時只管自己的“一畝三分地”，施工遇到問題時相互扯皮推委。這種現(xiàn)象會對整體裝修改造工程造成如下影響
1、由于專業(yè)工種間不能很好的溝通，很多時候會造成返工現(xiàn)象，延誤工期。如墻面的插座位置、網(wǎng)絡(luò)的插口位置都要與床體家具的安裝擺放位置進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一；強電橋架、弱電橋架吊裝不能相互干擾，進入宿舍進口位置與走線錯開等等，任何一個專業(yè)不和其他專業(yè)進行溝通盲目施工都會造成自己或其他專業(yè)的返工，從而影響整體的工期。
2、一些專業(yè)工種需在其他工種完成一定程度后穿入，其在已完成的工作面上不注意成品保護，也不和前面的專業(yè)協(xié)調(diào)在已完成的成品隨意開口、打孔等，造成二次施工，使人工、材料及時間成本得到很大的浪費。
(三)、監(jiān)理單位的人員配備不能滿足工程管理的要求的分析。
1、目前監(jiān)理單位的人員現(xiàn)狀
我國目前從事監(jiān)理工作的人員主要來源于設(shè)計單位的離退休人員，施工單位的管理人員，建設(shè)單位的基建管理人員，設(shè)計單位的對設(shè)計圖紙非常熟悉而施工管理經(jīng)驗和協(xié)調(diào)能力相對較弱，施工單位的有較豐富的施工經(jīng)驗總體協(xié)調(diào)能力欠缺乏，而建設(shè)單位的基建人員熟悉基建基本程序，協(xié)調(diào)能力強但施工管理經(jīng)驗又較弱。目前經(jīng)過監(jiān)理工程師資格考試取得監(jiān)理工程師注冊資格證書的人員占監(jiān)理從業(yè)總?cè)藬?shù)的比例不高，因此監(jiān)理單位的人員整體素質(zhì)還需進一步提高。
2、目前監(jiān)理企業(yè)的狀況
我國目前監(jiān)理行業(yè)費用取值較低，約為工程造價的0.6%-2.5%，遠遠低于5-10%的國際水平，使得監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展一直在低水平徘徊，無法吸引年富力強、層次較高的人員，造成監(jiān)理企業(yè)人才流失，從業(yè)人員素質(zhì)不高，技術(shù)裝備投入較少、企業(yè)的競爭力較低。
宿舍裝修改造工程由于其工程造價較低，對監(jiān)理公司來說監(jiān)理費用并不高，因此給建設(shè)單位配備的監(jiān)理人員的綜合能力相比其他項目而言還會低一些，或較多的由其他監(jiān)理項目的人員進行兼職，幾天來一次工地，這樣對裝修改造項目監(jiān)理的力度不夠。裝修改造項目由于其施工專業(yè)工種較多，工期緊，其質(zhì)量、進度、安全監(jiān)控、協(xié)調(diào)工作非常多，如果監(jiān)理的工作不能滿足現(xiàn)場管理的需求，就會加大建設(shè)單位的工作量，就使得建設(shè)單位聘請監(jiān)理的實際意義并不大。
（四）對施工企業(yè)項目管理人員素質(zhì)不高，管理制度不完善的分析
目前很多的投標“企業(yè)”由于受到招標公告關(guān)于企業(yè)資質(zhì)等級要求的限制，往往利用其他企業(yè)的資質(zhì)在進行投標，為評標取得高分或贏得評委的好感，投標文件報送的項目部管理人員都是經(jīng)驗豐富、能力較強的人員，不乏一級建造師、造價市、工程師等，而一旦中標，為了節(jié)約工資成本，同時也是受最低價中標的影響，為了減少項目開銷和費用投入，組建的又是另外一個“全新”項目部，當初報的人員寥寥無幾，其人員綜合素質(zhì)不高，一人多職，項目管理制度不健全或形同虛設(shè)，不能相對滿足施工管理的要求。這對裝修改造工程會造成如下不利的影響。
1、管理人員對工程一些環(huán)節(jié)的預(yù)見性、前瞻性和遇到特殊問題處理的能力不足，使得工程遇到一些特殊問題的時候不知所措，處理不當，對工程造成影響。宿舍裝修改造工程大都在學(xué)校的暑假及寒假施工，對農(nóng)民工來說，寒假正好趕個春節(jié)，這個階段是勞動力明顯不足的時候，因此就要提前將勞動力進行資源整和與儲備，提早作好勞動力的安排，避免勞動力一旦出現(xiàn)間斷或供應(yīng)不足影響工程進度。
2、管理制度如隱蔽工程檢查驗收制度，“三檢”制度等不健全、不落實會對工程質(zhì)量埋下很大的隱患。
三、對策及建議
宿舍裝修改造項目要經(jīng)過設(shè)計、招標、施工、竣工等多個階段，本人認為要想做好項目管理工作，就要做到全過程控制，針對項目實施當中的每個階段找出其重點存在的問題，進行研究，分析、解決。根據(jù)以上對工程容易出現(xiàn)的問題及原因的分析，本人認為可從如下幾個方面進行嘗試和解決。
（一）、合理確定評標辦法，避免最低價中標法
最低價中標法雖然是目前工程上較多采用的招標辦法，但其對工程本身、企業(yè)的發(fā)展以及建筑市場、社會進步的不利影響已顯而易見，合理確定評標辦法，將最低價中標進行改進，已是迫在眉睫的事情。本人認為可以從如下幾個方面進行改進。
1、建立良好合作企業(yè)資料庫，對已經(jīng)有過合作經(jīng)歷的施工企業(yè)建立備案制度，從施工質(zhì)量、工程進度、安全管理、協(xié)調(diào)配合、誠實守信等多方面進行綜合評價，考評良好的企業(yè)可直接耐入下次招標的投標者，考評不好的企業(yè)進入黑名單，杜絕以后的投標，這樣就保證入圍投標的企業(yè)素質(zhì)比較高，信譽比較好，即使中標價格較低的話在工程管理的過程中也不會出現(xiàn)太多的問題。
2、根據(jù)實際情況可設(shè)置工程標底，如不設(shè)置標底可在招標文件中設(shè)立最高限價（攔標價），可按略低社會平均水平設(shè)置，按各投標單位的投標情況計算出一個基準價，與基準價一樣為滿分，高低的偏差進行扣分而算出投標價格得分。至于投標價格分占總投標得分的比例可為60%，商務(wù)標和技術(shù)標占40%。最終按總分值高低排列中標候選人。
（二）由于專業(yè)工種較多，多進行協(xié)調(diào)工作，明確相關(guān)交叉配合事項，時間節(jié)點等。宿舍裝修改造項目施工前，由建設(shè)單位召開各專業(yè)全部參加的協(xié)調(diào)會，按總體進度計劃明確各專業(yè)工種開始及完成的時間節(jié)點，分解工作任務(wù)，強調(diào)注意配合事項，使各專業(yè)單位意識到自己是整個裝修改造項目的一部分，任何一個節(jié)點出現(xiàn)問題，都會影響工程整體進度。施工過程中對發(fā)生的偏差、出現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)進行調(diào)整、糾偏處理。
（三）調(diào)動利用好監(jiān)理單位進行工程管理。
針對監(jiān)理單位在監(jiān)理活動中配備的項目監(jiān)理人員兼職的情況，可在監(jiān)理合同中做出明確的要求，對每日在施工現(xiàn)場的監(jiān)理人員數(shù)量及監(jiān)理時間作出具體要求，在現(xiàn)場監(jiān)理部中具有注冊監(jiān)理工程師資格的人員要求占有一定的數(shù)量。
對監(jiān)理的工作給予支持與配合，多與監(jiān)理單位進行溝通交流，一些具體問題達成一致意見，監(jiān)理單位是代表建設(shè)單位在施工現(xiàn)場的唯一管理者，避免建設(shè)單位在現(xiàn)場隨意發(fā)號指令，造成監(jiān)理工作的被動。對監(jiān)理單位的優(yōu)秀人員可給予適當獎勵。
(四)、重點加強總包或土建裝修的管理，加強質(zhì)量、安全意識。
總包單位或土建裝修單位是整個裝修改造項目的重點，總包的分包和建設(shè)單位的直接分包都需要在總包完成一定工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上進行，總包施工的質(zhì)量好壞、進度的快慢，是關(guān)系整個裝修改造項目能否如期完工的關(guān)鍵，因此對總包的施工需進行重點監(jiān)控。可從如下幾個方面進行
1、在施工合同中明確要求總包單位施工項目部管理人員與投標文件中的一致，特別是項目經(jīng)理及主要崗位人員，特殊原因需要書面說明，這樣就保證有一個較高素質(zhì)的項目部進行工程管理。
2、督促施工項目部建立落實各項項目管理制度，特別是關(guān)于施工質(zhì)量及施工安全方面，
“樣板施工制度”，“隱檢制度”、“三檢制度”、“安全管理制度”等層層落實到位，人員明確，責(zé)任清晰，獎懲分明。
3、利用好監(jiān)理單位加強平時的巡視、旁站，使施工現(xiàn)場處于全面受控狀態(tài)。
總之，宿舍裝修改造是一個多單位參與，多專業(yè)協(xié)作配合施工的工程項目，從委托設(shè)計到項目招標、工程施工、竣工驗收歷經(jīng)多個階段，本人從實際工作中體會到作為建設(shè)單位要想做好項目管理就要以工程項目過程為導(dǎo)向，對每一階段容易出現(xiàn)的問題進行思考剖析，找出問題的癥結(jié)所在，這樣就容易得出解決問題的辦法。
參考文獻
1、匡德云 建筑施工質(zhì)量管理與控制策略淺析{J}.中國房地產(chǎn)業(yè)：理論版.2012
本文主要的研究目標是裝修公司的內(nèi)控管理與風(fēng)險防范，我結(jié)合了裝修公司的發(fā)展形勢，發(fā)現(xiàn)了在內(nèi)控管理與風(fēng)險防范中存在了一些問題，這些問題會阻礙企業(yè)的發(fā)展。
(一)企業(yè)內(nèi)控管理存在的問題
首先，在房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，裝修行業(yè)也很熱門，從而裝修行業(yè)的內(nèi)部壓力很小，這會嚴重的影響到企業(yè)的風(fēng)險意識，隨著社會的不斷進步，企業(yè)之間的競爭也變得越來越激烈，但是就裝修行業(yè)的情況來講，企業(yè)的風(fēng)險意識很差，沒有意識到應(yīng)該設(shè)定內(nèi)控管理制度，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險加大。同時，裝修作業(yè)方作為專業(yè)承包方受項目業(yè)主方、項目建設(shè)方、項目施工總包方等利益相關(guān)方影響較大，由于某方的原因都可能影響整個項目的進程，項目組不能及時應(yīng)對，而施工項目獨立性特點常常造成信息反饋滯后，從而加大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。其次，法人的治理結(jié)構(gòu)并不完善，法人不完善的治理結(jié)構(gòu)會讓企業(yè)產(chǎn)生大量的內(nèi)耗，提高企業(yè)的運營成本，從而增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，降低企業(yè)的綜合競爭能力。同時，企業(yè)的信息流通不暢，責(zé)任的劃分也并不是非常的清晰，每個工作的具體分工并不明顯。所以企業(yè)應(yīng)該設(shè)定出一個完善的信息系統(tǒng)，可以保證責(zé)任可以具體的分配到個人，每個人都清楚的知道自己承擔(dān)的責(zé)任是什么，并且將自己的工作完成的很好，比如：在項目管理方面，確立項目經(jīng)理負責(zé)制下的項目管理運行機制，項目組成員都對項目目標和要求有清楚的認識，明確各自在項目中的工作職責(zé)。就目前的形式來講，企業(yè)存在一個嚴重的問題，就一個工作任務(wù)來講，公司里每個人都可以管，但是每個人都可以放任不管。所以在企業(yè)的運營出現(xiàn)問題后，沒有專門的人來承擔(dān)，每個人都可以推卸責(zé)任，最后只能不了了之。最后，內(nèi)控的機制不健全，缺乏內(nèi)控管理控制，會造成隨意性較大，無法真正實現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的有效統(tǒng)一，出現(xiàn)不作為、亂作為甚至舞弊現(xiàn)象的發(fā)生。為了實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標以及經(jīng)營目標，需要就公司的情況，制定出相應(yīng)的措施和程序，一般包括設(shè)計恰當?shù)膽{證、職責(zé)劃分、恰當?shù)陌踩胧┑取Ｍ瑫r，企業(yè)為了完成實現(xiàn)控制的目標，必須制定控制政策和程序，并且嚴格的執(zhí)行。
(二)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險
企業(yè)主要面臨著一下的兩種財務(wù)風(fēng)險，分別是外部原因以及內(nèi)部原因，企業(yè)外部造成風(fēng)險的原因主要有金融市場的變化、國家政策的變化以及經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變等狀況。企業(yè)存在風(fēng)險的內(nèi)部原因主要有一下幾種：企業(yè)的盲目投資會造成巨大的風(fēng)險，很多企業(yè)為了追求自己的利益，會盲目的擴張自己的企業(yè)，希望通過擴張企業(yè)的形式來提高自己企業(yè)的競爭能力以及抵擋外在風(fēng)險的能力，但是，如果企業(yè)盲目的擴張自己的企業(yè)不僅僅不會提高自己的競爭力，還會影響自己的本身的發(fā)展從而增加企業(yè)在財務(wù)上的風(fēng)險。對于企業(yè)的內(nèi)控管理上，如果企業(yè)沒有合理的進行管理，就會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)方面的決策發(fā)生錯誤，很有可能給企業(yè)造成巨大的財務(wù)損失。除了以上的幾種風(fēng)險以外，籌資也有可能會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，在籌資的過程中，企業(yè)會對自己的內(nèi)部失去控制，從而不能對籌資的方向和具體的內(nèi)容進行準確的分析，選擇出不適合自己公司現(xiàn)狀的籌資組合，導(dǎo)致企業(yè)會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。在目前的裝修行業(yè)并不是非常的重視財務(wù)在項目管理中的作用，項目財務(wù)常常因不熟悉工程管理而工作極為被動，所以必須需要項目財務(wù)管理人員全程的參與，不但耽誤時間而且加大了財務(wù)方面的支出。并且項目預(yù)算無法與工程項目的變化相一致，使預(yù)算管理執(zhí)行度較差。各職能之間的協(xié)調(diào)性很差，不利于項目與環(huán)境的適應(yīng)，財務(wù)對項目的控制必須要做到及時知曉項目狀況，并及時的應(yīng)對，才能較好識別出其虛假信息，財務(wù)才能準確理解項目標和懂項目管理情況。
二、加強企業(yè)的內(nèi)控管理與財務(wù)風(fēng)險防范的措施
企業(yè)的內(nèi)控管理和財務(wù)的風(fēng)險防范方面存在著密切的關(guān)系，加強內(nèi)控管理可以降低財務(wù)風(fēng)險，幫助企業(yè)做出正確的決策。
(一)提高風(fēng)險評估管理能力
現(xiàn)在的競爭越來越激烈，企業(yè)都面臨著多種多樣的風(fēng)險，風(fēng)險評估就是分析企業(yè)風(fēng)險發(fā)生的可能性，從而在情況發(fā)生的同時采取正確的策略，那么如何能夠加強風(fēng)險的評估呢?首先，要對會計工作的風(fēng)險有充分的認識并且進行防范，企業(yè)的會計工作的風(fēng)險包含著會計人員的職業(yè)道德風(fēng)險、涉稅風(fēng)險以及會計信息不正確風(fēng)險等多種類型，所以，財務(wù)風(fēng)險防范的主要防范目標就是加強對會計工作人員的專業(yè)素質(zhì)教育以及對會信息的核實等等。并且，對于企業(yè)的資金風(fēng)險也要進行充分的認識和防范，企業(yè)想要加強資金風(fēng)險防范，就必須要對資金的回收進行管理控制，準確的評測投資和融資的風(fēng)險，保證企業(yè)決策的科學(xué)性。
(二)加強企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督
在企業(yè)內(nèi)控管理中，內(nèi)部監(jiān)督是非常重要的組成部分，它能夠保證內(nèi)控制度可以有效地進行，企業(yè)在防范財務(wù)風(fēng)險的過程中通過內(nèi)部審計、財務(wù)監(jiān)督以及其他的方式進行監(jiān)督，在企業(yè)遇到問題后會適時地采取措施，不至于讓企業(yè)造成巨大的損失。
(三)加強控制環(huán)境的管理
控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制首要的一方面，所以我們必須要對自己的實際情況有一個全面的認識，為企業(yè)營造出合適的控制環(huán)境。我們不僅僅要讓管理層次的人員認識到企業(yè)內(nèi)控管理的重要性和必要性，還要建立起來與企業(yè)的現(xiàn)狀相符的法人治理結(jié)構(gòu)，建立起比較規(guī)范的管理制度，最后，形成一個重視研究程序的企業(yè)習(xí)慣。在企業(yè)制定年度計劃的時候，要針對于財務(wù)風(fēng)險的防范進行集體決策，避免少數(shù)管理人員作出不正確的決策，嚴禁少數(shù)或者單個人決定的情況發(fā)生，積極地倡導(dǎo)正義和健康的企業(yè)文化。
(四)加強控制活動的管理
控制活動就是企業(yè)的管理者為了防范風(fēng)險所進行的一系列的管理的活動，在會計活動中存在的風(fēng)險，企業(yè)必須要設(shè)定相應(yīng)的部門。同時，在嚴格執(zhí)行相關(guān)管理制度和程序情況下，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變化，按規(guī)定的程序和權(quán)限適時對相關(guān)管理制度、程序以及計劃或預(yù)算作出合理的調(diào)整，使內(nèi)部控制更加科學(xué)、合理、有效，為此建立相應(yīng)的動態(tài)管控機制，實現(xiàn)系統(tǒng)化、動態(tài)管理。(五)加強信息的溝通每個企業(yè)的管理都離不開信息的溝通以及交流，企業(yè)的管理人員都會通過信息的溝通來達到自己的目的，執(zhí)行每個人自己規(guī)定的職責(zé)。不論是風(fēng)險的評估還是采取適合的控制活動都和信息的溝通和交流息息相關(guān)，所以必須要確保信息的真實準確性，并且還要確保信息的暢通性，在有風(fēng)險后可以快速的將情況傳遞給管理人員，方便他們快速的作出反應(yīng)。
三、結(jié)束語
京國土房管物[2003]127號
各區(qū)縣國土房管局，各物業(yè)管理委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》［京房地物字（1999）、第187號］自頒布以來，在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，維護產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的發(fā)展，該要求已不能適應(yīng)物業(yè)管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表”重要思想，促進我市物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，我局對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》作了修改，并修訂為《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》（以下簡稱“標準”），自2003年5月1日起正式執(zhí)行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）、》同時廢止。
現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。
附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準
北京市國土資源和房屋管理局
二三年二月二十一日
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準
表一、普通商品房居住小區(qū)管理服務(wù)標準
項目范圍工作內(nèi)容及要求
（一）、綜合管理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。（1）、負責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計劃，（3）、并組織實施；（2）、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；（3）、白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4）、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；（5）、管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；（7）、應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；（8）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（9）、每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。
（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備。“）、確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；（2）、保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）、負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；（5）、定期清洗外墻。
（三）、綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）、保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）有健全的保潔制度，（2）清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，（3）有明確的分工和責(zé)任范圍；（4）設(shè)定垃圾集納地點，（5）并每日將服（6）務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（7）對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（8）每日對保潔服（9）務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，（10）做到服（11）務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（4）、對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；（5）、按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）、保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；（2）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（3）、看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管
（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；（3）、保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；（4）、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；（2）、消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；（3）、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養(yǎng)護、運行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。
（九）、電梯養(yǎng)護、運行、維護
（1）、主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；（2）、凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；（3）、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。
（十）、裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理
（1）、有健全的裝修管理服（2）、務(wù)制度；（3）、查驗業(yè)主裝修方案，（4）、與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，（5）、告知業(yè)主裝修注意事項；（6）、裝修期間，（7）、對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，（8）、嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，（9）、調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；（10）、業(yè)主裝修結(jié)束后，（11）、應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，（12）、問題嚴重的報行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
表二、經(jīng)濟適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務(wù)標準
項目范圍工作內(nèi)容及要求
（一）、綜合管理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）、負責(zé)制定物業(yè)管理服（2）、務(wù)工作計劃，（3）、并組織實施；（4）、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備（5）、進行安全普查，（6）、根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；（7）、白天有專職管理員接待住戶，處理服（8）、務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，（9）、受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，（10）、處理急迫性報修，（11）、水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（12）、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；（13）、管理規(guī)章制度健全，（14）、服（15）、務(wù)質(zhì)量標（16）、準完善，（17）、物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）、與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；（7）、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（8）、每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)80％。
（二）、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備。（1）、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備（2）、的日常養(yǎng)護和小修，（3）、執(zhí)行《房屋及其設(shè)備（4）、小修服（5）、務(wù)標（6）、準》；（7）、保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備（8）、正常使用；（9）、確保雨水、污水管道保持通暢，（10）、定期清掏化糞池、雨水井，（11）、相關(guān)設(shè)施無破損。
（三）、綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）、保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）、設(shè)定垃圾集納地點，（2）、并每日將服（3）、務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，（4）、對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（5）、每日對保潔服（6）、務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，（7）、做到服（8）、務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；（9）、按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；（10）、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）、保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：（1）、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，（2）、車輛行駛通暢，（3）、危及人身安全處有明顯標（4）、志和防范措施；（5）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（6）、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，（7）、應(yīng)及時報警，（8）、并配合公安部門進行處理。
（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管
（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，（3）、出門憑證放行；（4）、保證停車有序，（5）、24小時設(shè)專人看管；（4）、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防責(zé)任制；（3）、消防設(shè)施有明顯標（4）、志，（5）、定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；（6）、定期進行消防訓(xùn)練，（7）、保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養(yǎng)護、運行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）、維修服務(wù)執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。
（九）、電梯養(yǎng)護、運行、維護
（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、間斷運行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫運行，（6）、電梯工夜間值班，（7）、公布呼叫電話或房號。凡是樓層設(shè)有電梯門的，（8）、均須開啟載客；（9）、凡有備（10）、梯的，（11）、在高峰期6點－（12）、8點、17點－（13）、19點與主梯同（14）、時運行；（15）、主梯維修時，（16）、用備（17）、用梯運行；無備（18）、梯的，（19）、屬急迫性維修的，（20）、應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，（21）、其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工。（22）、維修服（23）、務(wù)標（24）、準執(zhí)行京房地物字（1998）、第799號文件規(guī)定。
各項目主管對本項目下屬保安員全面負責(zé)管理和考核。因此這次培訓(xùn)要求全體保安員(除值勤外)和項目主管全部參加，并且在培訓(xùn)過程中實行考核。以下是小編為大家整理的保安管理制度規(guī)定及方案資料，提供參考，歡迎你的閱讀。
保安管理制度規(guī)定及方案一
根據(jù)目前實際情況，針對保安員整體業(yè)務(wù)技能和個人素質(zhì)，進行全方位的軍體素質(zhì)、治安管理、消防知識等培訓(xùn)。全面提高保安員綜合服務(wù)素質(zhì)，以體現(xiàn)我公司服務(wù)宗旨，塑造良好的企業(yè)形象。
第一、培訓(xùn)內(nèi)容
一、保安管理制度
1、保安員紀律、職責(zé)權(quán)限、職業(yè)道德規(guī)范、禮儀規(guī)定
2、行為規(guī)范
3、對講機使用規(guī)定
4、保安人員獎懲制度
5、各崗位職責(zé)
二、消防知識
1、消防安全知識
2、滅火器及滅火方法
3、義務(wù)消防隊的任務(wù)
4、火警報警程序
5、發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序
三、治安管理知識
1、物業(yè)管理及治安管理的要求
2、正當防衛(wèi)
3、保安類各種問題的處理方法
4、保安員交接班管理標準作業(yè)規(guī)程
5、停車場管理標準作業(yè)規(guī)程
6、易發(fā)生事故的11個部位強化防范措施
四、軍體素質(zhì)
1、單列考核標準
2、擒敵應(yīng)用技術(shù)動作
五、物業(yè)管理專業(yè)知識
1、物業(yè)管理的概念
2、物業(yè)管理的分類
3、物業(yè)管理的主要內(nèi)容
4、物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與職業(yè)道德
5、物業(yè)管理的基本原則
第二、培訓(xùn)方案
根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示和實際情況。各項目主管對本項目下屬保安員全面負責(zé)管理和考核。因此這次培訓(xùn)要求全體保安員(除值勤外)和項目主管全部參加，并且在培訓(xùn)過程中實行考核。培訓(xùn)結(jié)束后，根據(jù)實際情況對現(xiàn)有保安人員進行篩選和調(diào)整。
一、培訓(xùn)時間
1、全程培訓(xùn)時間為 個月。
2、具體時間按排詳見《培訓(xùn)時間表》
3、培訓(xùn)以操練和理論交叉進行，時間安排根據(jù)具體情況臨時決定。
二、培訓(xùn)地點
選擇我公司項目較集中的地方。
第三、培訓(xùn)目標
一、提高全體保安人員綜合素質(zhì)，樹立良好的社會形象。
二、提高全體保安人員工作效率，服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主(使用人)提供高效、周到的服務(wù)。
三、 提高全體保安人員自我學(xué)習(xí)、自我約束的能力，實現(xiàn)企業(yè)前景。
第四、培訓(xùn)管理規(guī)定
為保證這次全體保安人員的培訓(xùn)工作順利進行，達到預(yù)期的目標，現(xiàn)根據(jù)我公司《員工手冊》制定以下幾條紀律，詳見附則。
保安管理制度規(guī)定及方案二
目的
控制閑雜人員進入大廈,規(guī)范物品出入管理，接待業(yè)主投訴和報修，準確投遞報刊雜志和準確、規(guī)范接轉(zhuǎn)電話。
適用范圍
適用大廈人員和物品出入管理及接轉(zhuǎn)電話的禮節(jié)禮儀等。
職責(zé)
安全保衛(wèi)部經(jīng)理、主管負責(zé)檢查執(zhí)行情況。
保安班長、門衛(wèi)保安負責(zé)實施人員及物品出入管理。
程序要點
人員進出管理。
對熟悉的住戶進入大廈時：
當值保安員立即起立，并主動問好;
待住戶離開當值保安員崗位后，當值保安員方可坐下;
當陌生人進入小區(qū)時：
當值保安員立即起立，并說：“您好!請問您去哪一層?”
當來人說明是業(yè)主時，當值保安員應(yīng)很禮貌的說：“不好意思，剛認識您，謝謝您的合作，請進!”
當來人說明是來訪者，當值人員應(yīng)首先詢問其去哪一層、哪一戶、探訪誰：
——如來人能準確說出去向，則應(yīng)驗證后按《訪客出入登記表》嚴格登記完畢后允許來人進人大廈;
——如來人無法說出要訪的人姓名或房號時，當值人員應(yīng)說：“對不起，請您與您的朋友聯(lián)系好后，再來訪好嗎?”
——如來人不愿登記或說不出要訪的人姓名及單元號碼且要強闖進入小區(qū)時，當值人員應(yīng)立即通知當值班長或其他隊員前來協(xié)助處理。
門衛(wèi)保安員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴格依照《員工手冊》的規(guī)定進行工作。
物品出入管理。
業(yè)主、來訪者及施工人員進入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值保安員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物品帶人大廈內(nèi)。
門衛(wèi)保安員應(yīng)對施工人員帶入大廈的施工用具、材料作好登記工作。
業(yè)主、來訪者及施工人員攜帶物品離開大廈時，門衛(wèi)保安員應(yīng)禮貌檢查后辦理放行手續(xù)：
接轉(zhuǎn)電話時，應(yīng)先說“你好”并報清單位，然后客氣地詢問，接轉(zhuǎn)準確無誤，回答問題時不能直說“不知道”、“不曉得”等，應(yīng)以積極的態(tài)度幫助客人或婉轉(zhuǎn)地回答問題。
接到業(yè)主報修時，要準確記錄業(yè)主的姓名、房號，報修的時間、報修內(nèi)容、業(yè)主的聯(lián)系方式，及時填與報修單并呈保安班長或主管。
接到業(yè)主投訴時，要準確記錄業(yè)主投訴的時間、內(nèi)容，認真做好記錄，及時呈轉(zhuǎn)總經(jīng)理辦公室。
報刊、雜志等投遞。
報紙、平信盡可能地由郵遞員投入業(yè)主的信箱。
掛號信、匯款單、包裹單、雜志要收發(fā)規(guī)定登記，在黑板上及時公布，收發(fā)都要簽字。
快件、貨物門衛(wèi)保安不受理，如受業(yè)主委托又不便推辭，要有專人保管并及時轉(zhuǎn)交，手續(xù)辦理同上。
按規(guī)定時間列崗，列崗姿勢—跨立。
保安員工工作職責(zé)
1、維持公司辦公場所內(nèi)外區(qū)域的正常工作秩序;
2、維護公司內(nèi)部治安秩序，消除隱患于萌芽狀態(tài)，防患于未然;
3、加強對重點部位的治安防范，加強防盜活動，及進發(fā)現(xiàn)可疑人和事，并逐出;
4、監(jiān)督員工遵守安全守則，其他規(guī)則;
5、加強防火活動，及進發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，并消除之;
6、對違反治安條例的行為，查清事實，收集證據(jù)向公司或公安機關(guān)報告;
7、配合領(lǐng)導(dǎo)做好下班后值班工作，檢查公司辦公場所留宿情況;
8、支持、協(xié)助門衛(wèi)履行了責(zé);
9、妥善保管配發(fā)的安保器械，不得丟失和擅自使用;
10、正確記錄值班日志和案件筆錄，及進提出專案報告;
11、完成安保部部長臨時交辦的其他任務(wù)。
保安管理制度規(guī)定及方案三
1、堅持原則，不徇私情，堅持廉政作風(fēng)，認真維護公司規(guī)章制度的嚴肅性，對違法違規(guī)要堅決制止、糾正，及時處理和匯報。
2、掌握小區(qū)內(nèi)部治安、消防情況，了解小區(qū)保安及防火工作特點，熟悉小區(qū)范圍內(nèi)的情況，妥善安排治安保衛(wèi)、消防等工作。
3、深入基層進行監(jiān)督，檢查公司各項規(guī)章制度的落實情況，并如實做好檢查記錄，做到準確、及時地反映情況，認真做好信息反饋工作。
4、確保員工按規(guī)定的時間表值班，若有急事、生病要求請假時，安排替班人員補缺。
5、不斷巡查督導(dǎo)各崗位，檢查保安員履行崗位責(zé)任情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、及時糾正。
6、定時巡查公共區(qū)域及檢查設(shè)施，若有損壞、丟失或有潛在危險，應(yīng)立即通知主管采取適當措施，然后由隊長向上級匯報。
7、對小區(qū)各區(qū)域之水、電、煤氣、門鎖的檢查防范工作。
8、做好值班記錄，每隔半小時巡查各崗位一次，檢查崗位當值情況及配備設(shè)施，做好班次交接工作。
9、保持各崗位的通訊聯(lián)系，及時應(yīng)對突發(fā)事件，在緊急情況下，可按應(yīng)急方案處理。
10、定時對物業(yè)各區(qū)域的清潔、綠化進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即知會物業(yè)管理處進行處理。
11、協(xié)助隊長制定防火安全制度，督促小區(qū)業(yè)主、住戶、管理處各部門及隊員貫徹落實防火安全措施，負責(zé)調(diào)查違反消防規(guī)定的原因，并及時提出整改意見。
12、在隊長的帶領(lǐng)下，開展防火安全教育，并組織消防知識培訓(xùn)及考核工作。
13、對裝修裝飾及臨時施工實施監(jiān)管。
14、建立健全并管理好日常工作事務(wù)檔案及消防業(yè)務(wù)檔案。
15、做好對電梯運行使用的監(jiān)管工作，嚴格執(zhí)行電梯管理規(guī)定。
16、完成保安部及管理處交辦的其它任務(wù)。
保安員職責(zé)
(一)各責(zé)任崗保安員職責(zé)
1、負責(zé)各責(zé)任區(qū)內(nèi)的樓宇，通道，停車場，綠化地，車輛及其它公共場所的治安防范管理。在當班時間內(nèi)對本區(qū)域的安全負有主要責(zé)任。
2、負責(zé)管好進入責(zé)任區(qū)的車輛，保持道路暢通,車輛停放有序，檢查停放的車輛是否已上防盜鎖;注意司機和車輛在開車前有無異樣，發(fā)現(xiàn)可疑立即查證，以確保安全。
3、負責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的清潔、綠化及公共設(shè)施設(shè)備的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知領(lǐng)班進行處理。
4、負責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)裝修施工人員管理。裝修材料不準隨意堆放，在規(guī)定時限內(nèi)不準施工，防止影響其他住戶休息;余坭、裝修垃圾要及時清走,不準放入垃圾桶內(nèi)。
5、負責(zé)接受業(yè)主投訴，收集業(yè)主(商戶)的意見，及時通知管理處，主動熱情為業(yè)主(商戶)排擾解困。
6、完成上級交辦的其他任務(wù)。
(二)巡邏崗保安員職責(zé)
1、負責(zé)按規(guī)定巡邏路線和規(guī)定時間巡查所轄物業(yè)，留意治安消防情況，并作好記錄。
2、負責(zé)查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離轄區(qū)內(nèi)。
3、監(jiān)督檢查業(yè)主(商戶)裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違章裝修。重大違章裝修及時向公司總經(jīng)理匯報。
4、負責(zé)巡查轄區(qū)內(nèi)設(shè)備房、公共設(shè)備設(shè)施和清潔綠化情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處。
5、負責(zé)頂替需要短時離開崗位的保安員。
6、負責(zé)巡查停車場治安、消防情況。
7、完成上級交辦的其它工作。
(三)小區(qū)保安員職責(zé)
1、著裝整齊，按規(guī)定上崗交接班，忠于職守，在崗時不得與其他無關(guān)人員聊天。
2、負責(zé)外來人員和外來車輛的檢查，嚴格按規(guī)定登記。對不符合要求進入小區(qū)的人員和車輛進行禮貌勸阻，對可疑情況提高警惕，及時報告，確保安全。
3、嚴禁收買、推銷、小販等閑雜人員進入小區(qū)內(nèi)，不準裝修隊擅自進入小區(qū)樓層內(nèi)自找“生意”。
4、完成上級交辦的其它工作。
(四)監(jiān)控中心保安員職責(zé)
1、監(jiān)控室值班的保安員要全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設(shè)備功能和使用程序與方法，確保設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
2、負責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各個區(qū)域的治安動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析,果斷決定，及時報告并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系。
3、負責(zé)對重點部位和可疑情況的電視錄象工作。
4、負責(zé)錄象內(nèi)容的保存保管工作。
5、負責(zé)查出報警位置，及時調(diào)動保安員現(xiàn)場查看并處理。
6、負責(zé)接受白天和夜間業(yè)主的投訴，并及時通知有關(guān)專業(yè)組進行處理，積極主動為業(yè)主(商戶)排擾解困，業(yè)主(商戶)反映的有關(guān)問題要主動及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反映，爭取盡早解決。
7、做好資料保管和相關(guān)工作，無關(guān)人員不準進入監(jiān)控室，不準向無關(guān)人員談及監(jiān)控室的運作情況和值班情況。
8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。
(五)停車場保安員職責(zé)
1、維護停車場的治安交通秩序，疏導(dǎo)車場的流量，保證交通暢順，協(xié)調(diào)和指揮車輛停放在指定的車位。
2、提醒業(yè)主(商戶)或客人離車前關(guān)好門窗，帶走車上貴重物品，作好巡檢工作，保證車輛安全。
3、嚴禁裝易燃、易爆及危險品的車輛進入停車場。勸阻超高、超長車輛進入車場。嚴禁車輛亂停亂放。
4、車場內(nèi)出現(xiàn)治安糾紛或交通事故要及時報告、疏導(dǎo)和處理。
5、認真按規(guī)定巡查車場車輛、消防設(shè)施及衛(wèi)生情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或向上一級匯報。
6、認真、如實作好值班記錄表。
1.1基礎(chǔ)和主體施工階段
在基礎(chǔ)及主體施工階段是整個建筑工程施工過程中最易出現(xiàn)質(zhì)量問題的階段。特別是在基礎(chǔ)施工過程中，需要進行灌注樁的施工，因此在施工中極易發(fā)生灌注樁縮頸、斷樁及未達到規(guī)定的支承土層等問題，同時還存在著基層表層沒有進行很好的處理、斷面尺寸不足及構(gòu)造柱移位等問題，這些問題的存在嚴重影響了工程的質(zhì)量。而混凝土澆筑是建筑工程的重要一道工序，但在實施澆筑過程中，極易出現(xiàn)漏振、蜂窩及麻面等問題，不難影響美觀，也使混凝土無法達到施工的標準要求。當前施工中框架結(jié)構(gòu)應(yīng)用的較多，這就導(dǎo)致施工中易出現(xiàn)混凝土的梁、板、柱支模歪斜、箍筋間距存在誤差及在水平或是垂直尺寸上存在著偏差的情況。對于基礎(chǔ)和主體施工階段存在的質(zhì)量問題還有許多，這些問題的存在都嚴重影響了工程的質(zhì)量，為工程的質(zhì)量留下了安全隱患。
1.2裝修及設(shè)備安裝階段
在工程進行裝修和設(shè)備安裝階段，其較易發(fā)生的問題即是滲漏、門窗密封不嚴及設(shè)備沒有嚴格按照安裝要求進行施工。滲漏發(fā)生在屋面、衛(wèi)生間和地下室的情況較多，而門窗問題的發(fā)生，多為在施工過程中偷工減料及缺乏施工管理所導(dǎo)致的。電器安裝工作中，存在著不接零錢、零線和火線錯位及燈具、開關(guān)插座等安裝位置出現(xiàn)偏差等情況。
2影響工程質(zhì)量管理的原因分析
2.1人的因素
任何一項工程的實施都離不開人這個主要的施工要素，而在建筑工程質(zhì)量管理過程中，對工程產(chǎn)生影響的人即包括領(lǐng)導(dǎo)者，也包括施工人員，這兩者之間任何一方的素質(zhì)及行為都直接關(guān)系到工程質(zhì)量的高低。特別是項目法人和業(yè)主對于工程的質(zhì)量影響至關(guān)重要。而在當前的施工隊伍中，專業(yè)性的隊伍較少，多數(shù)施工隊伍都是為了工程項目的實施而進行臨時組建的，而這些施工人員當中包括大部分的農(nóng)民工，這些人員缺乏必要的培訓(xùn)及施工的基礎(chǔ)知識，所以在施工中是質(zhì)量隱患的最大制造者，對工程質(zhì)量的影響較大。
2.2材料因素
材料是建筑產(chǎn)品的重要組成部分，所以建筑材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，使用不合格的建筑材料進行施工，其建筑工程的產(chǎn)品也不可達到規(guī)定的質(zhì)量標準。當前我國建筑材料市場較為混亂，很大一部分建筑材料沒有達到質(zhì)量標準卻在市場上以次充好進行銷售，一旦應(yīng)用到建筑工程施工中，則會對工程的質(zhì)量帶來嚴重的影響。
2.3機械設(shè)備因素
隨著施工的現(xiàn)代化，在目前的建筑施工中，離不開各種大型機械設(shè)備的使用，其不僅有效的提高了工程施工的速度，同時也對工程施工的質(zhì)量起到了關(guān)鍵的作用。這就需要在施工過程中保證設(shè)備的正常使用，確保其性能得到有效的發(fā)揮，因為一旦機械設(shè)備發(fā)生故障，不僅會影響工程的進度，同時也無法保證施工的質(zhì)量。
2.4方法因素
建筑施工過程中的方法包括整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測段、施工組織設(shè)計等。施工方法正確與否，直接影響工程質(zhì)量控制能否順利實現(xiàn)，正確的施工方法是保證工程按期保質(zhì)完成的前提。例如，鋁合金門窗安裝中，門窗框與墻體接縫處按規(guī)范要求應(yīng)嵌填礦棉等彈性材料，其最外面的5mm厚度中應(yīng)注入密封膠，但現(xiàn)在很多建筑工程卻沒有按規(guī)范要求去做，而僅在接縫處嵌填水泥砂漿。不按規(guī)范要求施工的做法必然會導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量的下降。
2.5環(huán)境因素
施工過程中環(huán)境對于工程的質(zhì)量影響較大，因此需要在施工過程中注意關(guān)注氣象變化情況，及時關(guān)注溫度、惡劣天氣，采取提前預(yù)防措施，從而將其可能給工程質(zhì)量帶來的影響控制在最低水平。
3加強建筑工程施工質(zhì)量管理的措施
3.1強化施工質(zhì)量監(jiān)督，落實完善管理制度
為提高建筑工程的施工現(xiàn)場管理水平，促進施工現(xiàn)場管理科學(xué)化、規(guī)范化和系統(tǒng)化，根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要以及工程實際，制定完善的施工質(zhì)量管理制度，諸如施工現(xiàn)場考勤制度、例會制度、檔案管理制度、倉庫管理制度、安全生產(chǎn)管理制度、臨時用電管理制度、保衛(wèi)管理制度、消防管理制度。項目管理人員必須對施工人員及施工班組進行每一道工序的技術(shù)質(zhì)量交底，做好材料準備、施工技術(shù)要點、質(zhì)量要求及檢查方法、常見問題及預(yù)防措施。項目施工人員必須牢固掌握工程的工藝流程及施工技術(shù)質(zhì)量要求。
3.2加強對建筑材料及設(shè)備的管理
3.2.1對于建筑材料的管理，要建立管理臺帳，進行收、發(fā)、儲、運等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理。首先要做好材料的源頭控制。挑選具有扎實的專業(yè)知識、較高質(zhì)量鑒定能力的采購人員負責(zé)各種建筑材料的采購，做到詳細掌握各個材料生產(chǎn)廠家的詳細信息。同時還要做好施工材料的現(xiàn)場管理。提前安排好材料的運送計劃及路線，當材料進入施工現(xiàn)場時，要加強檢查驗收工作，避免混料和將不合格的原材料使用工程上。在施工過程中，還要做好建筑材料的儲存工作，提高工地臨時倉儲的防水、防潮功能。3.2.2加強設(shè)備管理。合理裝備、安全使用、服務(wù)生產(chǎn)，為保證工程質(zhì)量，加快施工進度，提高生產(chǎn)效益，取良好經(jīng)濟效益創(chuàng)造條件。搞好機械設(shè)備管理的基本原則是：尊重科學(xué)、規(guī)范管理、安全第一、預(yù)防為主。在施工過程中要根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求，選擇合適的機械設(shè)備，并確保機械設(shè)備的正確使用、管理和良好保養(yǎng)。同時加強對機械設(shè)備管理、操作人員的管理工作，定配備足夠的工作人員（操作人員、指揮人員及維修人員），貫徹“誰使用，誰管理”的原則，健全持證上崗制度、機械設(shè)備檢查制度等，做好日常保養(yǎng)、小修、中修等維護保養(yǎng)工作，嚴禁帶病運轉(zhuǎn)。
3.3施工工藝的管理
對于建筑工程的施工，要嚴格根據(jù)工程實際，進行施工組織設(shè)計，選擇合理的施工技術(shù)措施、施工方案、施工工藝等。認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設(shè)計。針對不同工程特點，制定相應(yīng)的施工方案，并組織進行技術(shù)革新，從而保證施工技術(shù)的可行性及先進性。對于一些技術(shù)難題，要制定切實可行的處理操作方案，以實現(xiàn)在保證工程質(zhì)量的前提下，能夠加快施工進度、降低施工成本。
4結(jié)束語
關(guān)鍵詞：建筑裝飾工程；造價控制；相關(guān)問題；控制預(yù)算；措施
經(jīng)濟的高速發(fā)展促使人們對建筑物的要求越來越高，其中對建筑裝飾工程的要求最為明顯，不僅要滿足建筑物基本功能的發(fā)揮，而且要追求建筑物外表的美觀性和藝術(shù)性。伴隨著建筑物裝修的日新月異，建筑裝飾工程的造價越來越高，因此，控制建筑物裝飾造價，確保裝飾的質(zhì)量已經(jīng)成為了建筑裝飾工程的當務(wù)之急，而且對降低整個工程項目的成本、保障項目管理目標的實現(xiàn)都有著現(xiàn)實的意義。
1 建筑裝飾工程造價控制的現(xiàn)狀及存在的問題
1.1 裝飾工程沒有制定規(guī)范的要求
由于人們對建筑物裝飾的要求越來越多，建筑物裝飾的材料和方式日新月異，建筑裝飾的成本在逐漸提高，這種情況下，許多裝飾工程為了縮減開支，在材料的采購方面，沒有制定統(tǒng)一的規(guī)范和標準，采購工作中以次充好的現(xiàn)象較為嚴重，這不僅影響了建筑物裝飾的質(zhì)量，也給建筑物的安全留下了隱患；另一方面，部分建筑裝飾工程在動工前沒有進行施工設(shè)計，缺乏完整的施工圖紙，一般情況下，只以簡單的示意圖進行施工，而且在操作上沒有制定規(guī)范的要求，這種缺乏規(guī)范的裝飾過程必定會對工程造價控制產(chǎn)生很大的影響。
1.2 裝飾工程缺乏有效的管理制度，設(shè)計人員專業(yè)素質(zhì)欠佳
設(shè)計階段是建筑裝飾工程最主要的階段，缺乏健全的制度以及設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)較差是現(xiàn)階段裝飾工程設(shè)計所面臨的主要問題。在一些大中型的建筑工程中，承包商都是按照設(shè)計――采購――施工的一體化模式進行建筑工程的裝飾，而負責(zé)裝飾的企業(yè)有著自己的工作模式，這兩種工作模式在實際中就會產(chǎn)生較大的沖突和矛盾，在工程造價控制上很難達成統(tǒng)一的意見；另外，建筑裝飾是一項對專業(yè)技術(shù)要求較高的工作，設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德高低對裝飾工程的質(zhì)量起著決定性的作用，只有職業(yè)素養(yǎng)得以提高，設(shè)計團隊的綜合能力才會得以提升。但在實際中，設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德明顯下降，隨著建筑裝飾要求越來越高，裝飾設(shè)計對高技能人才的需求越發(fā)急切，設(shè)計人員專業(yè)素質(zhì)偏低對裝飾工程造價控制水平有著直接的影響，除此之外，設(shè)計不合格、設(shè)計裝飾成本過高也是當下裝飾工程中常見的問題。
1.3 裝飾工程缺乏標準的合同計價方式和嚴謹?shù)恼袠宋募?/p>
工程造價和工程招標緊密相聯(lián)，實現(xiàn)招標管理的科學(xué)化目標離不開擬定標準的招標合同，當下大多數(shù)施工企業(yè)在招標階段都存在著計價問題，這是招標合同的不規(guī)范所造成的。由于招標合同沒有擬定明確的計價方式，在對計價方式進行選擇的時候，就會出現(xiàn)一系列的不符合現(xiàn)實的問題，這不僅使得計價沒有標準可供參考，也給計價的管理帶去了很大的難度；另外，投標文件沒有引起施工企業(yè)的有效重視，這造成投標文件的內(nèi)容沒有完整性和嚴謹性。裝飾工程是一項繁瑣復(fù)雜的工作項目，如果在投標文件的內(nèi)容上出現(xiàn)了問題，就會使得工程建設(shè)過程出現(xiàn)問題，這無疑會增加成本支出，不僅浪費了資源，也阻礙了工程造價控制目標的實現(xiàn)。
1.4 裝飾工程缺乏有效的監(jiān)督管理
裝飾施工階段施工操作的規(guī)范、施工質(zhì)量的保障以及施工成本的控制都離不開對施工階段的監(jiān)督管理，有效落實監(jiān)督管理能夠提高施工人員工作的積極性和責(zé)任心。但現(xiàn)實中，大部分的施工企業(yè)過分追求經(jīng)濟效益，沒有認清監(jiān)督管理的重要性，使得監(jiān)督管理機制不健全，無法有效發(fā)揮作用。監(jiān)督管理力量的薄弱會助長施工中偷工減料、以次充好等現(xiàn)象的發(fā)生，施工現(xiàn)場缺乏有效的監(jiān)管，施工過程中存在的問題就很難被及時發(fā)現(xiàn)，這對施工進度和施工質(zhì)量都有很大的影響。
2 對建筑裝飾工程造價預(yù)算方法的討論
2.1 造價對象的討論
當下，為了降低裝修費用，國內(nèi)一直提倡對房屋進行精裝修，但精裝修占國內(nèi)住宅裝修的比例還很低，開發(fā)商所開發(fā)的房屋多為小戶型，因此其裝飾思想應(yīng)符合宜居構(gòu)想，對裝飾施工方案和室內(nèi)陳設(shè)的造價控制應(yīng)充分做好對市場的調(diào)研工作，制定出科學(xué)家合理的預(yù)算方案。
2.2 造價預(yù)算方法的談?wù)?/p>
造價預(yù)算是裝飾工程中一項重要的環(huán)節(jié)，一般建筑裝飾工程造價預(yù)算有包工包料定額計價、包工包料清單計價和包工不包料這三種方法。包工包料定額計價是對社會平均水平的反映，是綜合考慮整個裝飾行業(yè)的一種預(yù)算方法，由于施工中工作量的不精確，裝飾材料和技術(shù)的日新月異使得計價的基礎(chǔ)定額制定面臨很大的難度，因此這種預(yù)算方法不適合小戶型住宅的裝飾造價控制；包工包料清單計價是根據(jù)設(shè)計圖紙，對裝飾的材料、方式以及人力支出結(jié)合市場價格進行報價，這種方法要求裝飾企業(yè)既要提供技術(shù)操作，還要負責(zé)裝飾材料的采購工作，這種預(yù)算方法很適合小戶型精裝修房的造價控制；包工不包料計價是裝飾企業(yè)根據(jù)設(shè)計圖紙的裝修方法，只對裝修的人力成本和設(shè)備費用的總和進行報價，而裝修材料是由開發(fā)商自己采購，這樣開發(fā)商可以根據(jù)實際情況對價格進行選擇，這種預(yù)算方法給開發(fā)商在裝修材料的選擇上提供了更大的空間。
3 建筑裝飾工程造價控制的措施
3.1 建立完善的管理制度
完善的管理制度能夠加強施工單位各個部門之間的溝通與協(xié)作，能夠顯著提升裝飾工程造價控制的能力。因為健全的管理制度可以明確工作內(nèi)容和責(zé)任分配，施工單位只有依靠不斷的對制度進行完善，其資源配置和造價控制措施才會在實際工作中落實下去；另一方面，完善管理制度還應(yīng)包含對施工人員培訓(xùn)機制的建立，對施工人員進行定期培訓(xùn)，不僅可以提高其專業(yè)方面的技能，而且對其職業(yè)道德的提升也有很大的幫助，這對裝飾造價的控制有著顯著的效果。
3.2 重視對合同與投標文件的擬定
合同是保障簽訂雙方權(quán)益所必不可少的文件，它具有法律效力，因此，施工企業(yè)為了維護自身的權(quán)益，有必要對合同的完整性和規(guī)范性進行嚴格的要求，在合同的擬定上，要以法律為基礎(chǔ)，逐字逐句進行斟酌，完善和規(guī)范合同條款，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時給予上報修改；另外，投標文件是保障工程施工的重要信息，在投標文件的擬定上，要堅持實事求是的原則，努力掌握市場規(guī)律，制定出準確的投標價格，最大限度地確保企業(yè)既能成功招標，又可以實現(xiàn)利潤的最大化。
3.3 強化施工的監(jiān)督管理機制
監(jiān)督管理不僅可以保障各項措施在施工中得以有效落實下去，而且能夠及時地發(fā)現(xiàn)裝飾施工中存在的問題，從而制定出相應(yīng)的解決措施，有效控制成本支出。強化監(jiān)督管理機制能夠使施工人員認識到自身的不足，不斷的進行自我完善，從各方面提高自己的職業(yè)素養(yǎng)，簡單來講，只有加強對施工的監(jiān)管，施工中的偷工減料、以次充好等現(xiàn)象才會得到有效遏制。
4 結(jié)束語
綜上所述，裝飾工程的造價控制是建筑物成本控制的主要組成部分，只有重視裝飾工程的造價控制，才會使施工企業(yè)適應(yīng)日新月異的裝修規(guī)格，只有努力控制裝飾成本的支出，才會為施工企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]大型商場 消防安全隱患 措施 制度 宣傳
中圖分類號：TU998.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）33-0293-01
中國經(jīng)濟正處在高速發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般在全國各大城市遍地開花，特別是近年來萬達地產(chǎn)、大悅城等品牌全國布局，各種大型商場在品牌效應(yīng)刺激下飛速發(fā)展，提高了城市居民帶來生活質(zhì)量，但因為消防安全管理不到位，埋下了發(fā)生火災(zāi)的安全隱患，因此，加強大型商場的消防安全管理工作勢在必行，是商場管理工作的重中之重。
一、大型商場的消防安全隱患及其原因
1.商場內(nèi)店鋪改造及裝修不符合消防規(guī)范要求
首先大型商場竣工后，許多店鋪業(yè)態(tài)并未進駐商家，后期的店鋪改造及裝修普遍存在，但裝修單位及店鋪業(yè)主就室內(nèi)裝修設(shè)計方案根本不向公安消防部門申報就投入施工。未經(jīng)消防審批的裝修店鋪經(jīng)常打破原有防火分區(qū)或造成火災(zāi)監(jiān)控盲區(qū)，給商場帶來嚴重的安全隱患。其次大型商場內(nèi)的店鋪一般裝修豪華，電氣線路復(fù)雜，著火源多，不易控制，極意發(fā)生火災(zāi)。還有的單位領(lǐng)導(dǎo)“重經(jīng)營、輕安全”、“早裝修、早開業(yè)、早受益”的觀點，對火災(zāi)的發(fā)生抱有僥幸心理，寧愿血本搞豪華裝修，也不愿拿出一分錢做防火保護。
2、消防設(shè)施人為阻擋、破壞，影響消防救援。
大型商場人流量大，胡亂停車，占用消防通道，阻擋地下式消防水泵接合器井情況時有發(fā)生，給消防官兵滅火救援工作的展開增加了難度。火災(zāi)撲救重點在火災(zāi)前期，消防救援車是在跟生命賽跑。許多商場消防設(shè)施處于癱瘓狀態(tài)，報警系統(tǒng)功能不正常，消防水系統(tǒng)管網(wǎng)無水，導(dǎo)致不能及時發(fā)現(xiàn)撲救火災(zāi)。
3.消防安全責(zé)任制度未落實，消防監(jiān)督人員、操作人員自身能力水平的有限。
很多大型商場都具有消防安全責(zé)任制度，多數(shù)在消防控制室、辦公室等區(qū)域都張貼上墻，但這些消防責(zé)任制度往往形同虛設(shè)，未落實到具體人員，甚至相關(guān)制度理論與實際不符，沒有可實行性。其次消防安全管理人員自身水平達不到，一旦發(fā)生火情，消防控制室報警系統(tǒng)前后順序操作都不知道，從而為火災(zāi)埋下隱患。
4.人員密集，疏散困難。未能形成有效的消防演練機制
大型商場商品云集，商戶眾多，又因其經(jīng)營銷售的商品以人民生活密不可分的吃、穿、用為主，客流量大而密集。在一些大城市里，有些大型購物商場每天進出的各類人員高達萬余人，甚至更多。一旦發(fā)生火災(zāi)事故，人員疏散將非常困難。商場員工及群眾消防意識薄弱，缺乏消防自救的基本常識和技能。眾所周知，火災(zāi)發(fā)生初期是有效滅火的最佳時期，如果消防管理及參與人員警鐘長鳴，月月組織消防演戲，將火災(zāi)安全隱患扼殺在萌芽中，將有效保證人民的生命財產(chǎn)安全。
二、細化措施，加強大型購物商場消防安全管理
依據(jù)目前我國大型商場消防安全管理現(xiàn)狀，筆者結(jié)合萬達廣場、大悅城等品牌商場消防安全運行所采取的措施，對大型商場消防安全管理提出以下幾點建議
1、對新裝修、改擴建的商鋪加強消防安全監(jiān)督
依據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定：凡新建、擴建、改建等改變建筑使用性質(zhì)以及進行內(nèi)部裝修的建筑，相關(guān)建設(shè)單位應(yīng)當將消防設(shè)計圖紙以及相關(guān)的資料送往當?shù)叵罊C關(guān)進行審核，經(jīng)審核通過后方可施工；竣工后還應(yīng)通過消防機構(gòu)驗收，才能投入使用；商場等公眾聚集場所在開業(yè)前，應(yīng)當向當?shù)叵罊C構(gòu)進行申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可開業(yè)。因此商場管理者不僅要將商鋪裝修納入監(jiān)管范圍，嚴格執(zhí)行設(shè)計申報、竣工檢測、投入使用的流程，更要在商鋪投入使用后納入整個商場的消防管理系統(tǒng)，確保消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、通風(fēng)排煙系統(tǒng)正常有序運行。
2、加強消防安全制度建立、實施。
大型商場應(yīng)根據(jù)國家的相關(guān)消防安全規(guī)定，并結(jié)合實際情況，建立健全各項消防安全管理制度，如：消防安全操作規(guī)程、消防安全教育、培訓(xùn)制度、防火巡查、檢查制度、安全疏散設(shè)施管理制度、消防控制室值班制度、消防設(shè)施、器材維護管理制度、火災(zāi)安全隱患整改制度、用火、用電安全管理制度等等，通過這些制度的建立，使單位上下形成健全的防火安全系統(tǒng)。
為確保以上消防安全制度的實施，要將責(zé)任落實到每個人的身上，可實行崗位考核機制，末位淘汰機制。首先消防安全崗位的領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，熟悉各項規(guī)章制度，對各崗位責(zé)任人一定不能睜一只眼閉一只眼，發(fā)現(xiàn)問題，要及時糾正處理。
3、加強消防宣傳、安全教育及培訓(xùn)，定期實行消防演練
做好消防宣傳工作，加大消防培訓(xùn)力度。消防宣傳、教育、培訓(xùn)是消防工作的重要基礎(chǔ)。做好員工消防安全教育及培訓(xùn)，提高工作人員的消防安全意識及技能，對于提高人們的消防法制觀念和消防安全意識，增強大型商場抗御火災(zāi)的能力具有重要意義。近年來，由于違反安全操作規(guī)程和違章用火、用電、用氣導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的事故越來越多，另外由于不懂得自救逃生常識或者盲目逃生導(dǎo)致死亡傷殘的事件也屢見不鮮。很多火災(zāi)，本來可以在初起階段就實施撲救或采取相應(yīng)的措施和進行有組織的人員疏散工作，避免人員的較大傷亡和財產(chǎn)損失，但由于防火安全負責(zé)人及員工的消防意識淡薄，缺乏必要的消防安全常識，使火災(zāi)的危害更加嚴重。所以加大對商場工作人員的消防安全培訓(xùn)是很有必要的。
4、大型商場應(yīng)每日定時對商場進行防火巡查
在巡查時就確定巡查人員、巡查內(nèi)容、巡查部位以及巡查的頻次，巡查的內(nèi)容包括；用火、用電是否有違章情況；安全出口、疏散通道有沒有被占用或堵塞；安全疏散示意圖、應(yīng)急照明系統(tǒng)是否正常；消防設(shè)施、消防安全標志是否在位、完好；常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響使用；消防安全重點部位的安全責(zé)任人是否在崗以及其它相關(guān)情況。大型商場在營業(yè)期間應(yīng)當至少每兩小時一次對商場進行防火巡查，營業(yè)結(jié)束時，還應(yīng)對營業(yè)現(xiàn)場進行檢查，發(fā)現(xiàn)遺留火種應(yīng)及時消除。防火巡查人員對違章行為應(yīng)及時糾正，妥善處置火災(zāi)隱患，對于無當當場進行處理的，應(yīng)當及時向有關(guān)部門反映，發(fā)現(xiàn)初起火災(zāi)應(yīng)當立即報警并組織撲救。
5、落實消防設(shè)施的維護及保養(yǎng)
大型商場應(yīng)依據(jù)建筑消防設(shè)施檢查維修保養(yǎng)相關(guān)規(guī)定，找專業(yè)的消防設(shè)施維修保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)。并遵守有關(guān)規(guī)定，定期對商場內(nèi)的自動消防設(shè)施進行全面檢測，以保證消防設(shè)施保持良好狀態(tài)。同時應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，定期對滅火器進行維護保養(yǎng)和維修檢查。
三、結(jié)語
大型商場作為一個人員、物資高度集中的場所，其火災(zāi)危險性是不言而喻的，因此要加強研究大型商場的火災(zāi)危險性，分析其防火對策，采取有效的措施，強化消防安全管理，提高商場自身防控水平，這樣才能有效的預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。
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乙方：
甲乙雙方本著自愿、平等、誠實、信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本協(xié)議：
一、委托管理區(qū)域、期限：
1、甲方現(xiàn)授予乙方XXX品牌系列服飾在：省市委托管理權(quán)。
乙方所獲得的委托管理權(quán)，不得擅自轉(zhuǎn)讓給第三方，否則，甲方不予承認，并有權(quán)終止乙方的委托管理權(quán)，對于未經(jīng)許可擅自跨地區(qū)或跨商場經(jīng)營的，酌情扣減直至全額扣除保證金，甲方有權(quán)取消乙方委托管理權(quán)。
2、委托管理期限：年月日起至年月日止。
二、合作方式
1、保證金：
乙方按每個專柜人民幣萬元作為保證金，在簽定合同后支付給甲方。合同期滿后，乙方在合同期間內(nèi)按本合同履行義務(wù)，保證金全額退還給乙方（不計利息）。
2、拓展計劃：
乙方在委托管理的區(qū)域內(nèi)需要拓展市場的，必須向甲方提出書面的申請，經(jīng)甲方審批同意后，乙方可拓展市場。本年度銷售目標為萬元。
3、所有促銷活動需經(jīng)甲方同意后方可執(zhí)行。
4、所有第三方（商場）結(jié)算的貨款均屬于甲方所有，乙方不得以任何理由占為己有。
5、乙方在收到甲方貨品后須對貨品進行全面檢查，有質(zhì)量問題的須在收到貨品后7日內(nèi)向甲方提出，超過7日因甲方原因出現(xiàn)的質(zhì)量問題由乙方自行承擔(dān)。
6、乙方所管理的商場保底銷售任務(wù)未完成時，買單費用公司承擔(dān)費用，托管商承擔(dān)費用。
7、公司根據(jù)商場的保底任務(wù)與同期銷售數(shù)據(jù)給各店制定月銷售計劃，完成公司銷售計劃的，公司將對托管商提貨折扣下降1%作為獎勵，相對如果未完成公司下達任務(wù)60%的，托管商折扣將上浮1%.（公司任務(wù)會合理制定，每月初下發(fā)）
8、開店后新的店鋪裝修費用經(jīng)公司審核確認后，由公司承擔(dān)費用，托管商承擔(dān)費用。
9、甲方為乙方提供所售商品，折扣率為商品零售價格的25%（特例商品不在本折扣范圍內(nèi)）乙方自負盈虧，過季庫存甲方負責(zé)20%的退貨，所退商品貨款轉(zhuǎn)為乙方下期貨款。
10、商場裝修完畢且在本位置銷售滿12個月以上，公司將負擔(dān)托管商承擔(dān)裝修費的50%，商場裝修完畢且在本位置銷售滿18個月以上，公司將負擔(dān)托管商承擔(dān)裝修費的全部。
11、所有導(dǎo)購員工各類保險、工資、獎金全部由乙方支付；甲方出具相關(guān)的勞動合同，但不承擔(dān)任何責(zé)任；導(dǎo)購員工與乙方所產(chǎn)生的各類糾紛（如：保險費、加班費、獎金等）與甲方無關(guān)。
12、本合同內(nèi)容所指特例商品為皮衣，皮貂，尼克服，羊絨類及配飾等商品。
三、甲方責(zé)任
1、甲方免費按設(shè)計圖紙配給專賣店所需燈箱片、圖片、宣傳品等。免費指導(dǎo)專柜經(jīng)營管理，免費對乙方人員進行培訓(xùn)。
2、甲方對乙方管理的甲方貨品保留完整的所有權(quán)、調(diào)配權(quán)和調(diào)價權(quán)。
3、甲方根據(jù)乙方經(jīng)營管理水平和銷售業(yè)績決定是否續(xù)簽合同。
4、甲方需承擔(dān)營運費用有：貨品、商場合同內(nèi)經(jīng)甲方認可的費用（包括：商場扣率、增值稅發(fā)票等）、貨品運輸費、廣告費、店慶費、促銷費、進場費。營業(yè)員費用等雜費甲方不予承擔(dān)。
5、甲方應(yīng)當根據(jù)協(xié)議規(guī)定向乙方支付約定的委托管理費用。
6、甲方應(yīng)盡可能協(xié)助乙方與第三方（商場）建立好關(guān)系。
7、甲方將確保產(chǎn)品質(zhì)量和標識等符合國家及地區(qū)的各項規(guī)范標準。
四、乙方責(zé)任
1、乙方費用承擔(dān)：公關(guān)費、業(yè)務(wù)費、員工工資及員工獎金、員工社會保險福利、倉儲費、辦公費、禮品費、通訊費、物業(yè)費、市內(nèi)運輸費等相關(guān)費用由乙方負責(zé)承擔(dān)。
2、乙方應(yīng)維護甲方的品牌形象和知識產(chǎn)權(quán)，乙方不得生產(chǎn)和銷售侵犯甲方的知識產(chǎn)權(quán)的假冒產(chǎn)品；乙方保證不從非甲方授權(quán)的渠道進貨，也不得在專賣廳內(nèi)銷售非甲方的產(chǎn)品，并盡力維護甲方利益，避免甲方品牌受損，如有違反視乙方違約。
3、乙方保證在授權(quán)區(qū)域銷售的產(chǎn)品僅向消費者和最終使用者，特別是乙方不得將產(chǎn)品銷售給任何出于再銷售產(chǎn)品為目的而向乙方購買產(chǎn)品的任何人和第三方。
4、乙方未經(jīng)甲方同意擅自關(guān)閉或撤消XXX專柜，甲方有權(quán)終止協(xié)議，并收回專柜貨品，保證金不予退還。
5、乙方應(yīng)遵守甲方財務(wù)管理制度、人事管理制度、貨品管理制度、專賣終端管理制度。
6、乙方應(yīng)指定一名人員負責(zé)與甲方聯(lián)系業(yè)務(wù)等日常工作，且甲方對該人員有管理權(quán)和指揮權(quán)。
7、乙方應(yīng)做好信息反饋工作，及時向甲方報告銷售情況及反饋顧客信息。
8、乙方按照甲方指定零售價格銷售，不得擅自調(diào)動價格。（如商場活動需申請經(jīng)甲方同意）
9、乙方負責(zé)提貨驗收甲方發(fā)出的貨品，并分送到營業(yè)網(wǎng)點。
10、乙方在使用甲方貨柜期間需保證其部件不丟失，但貨柜的自然磨損與乙方無關(guān)。
11、在經(jīng)營過程中，因交際所需自購部分甲方產(chǎn)品，乙方按零售價_ _折結(jié)算現(xiàn)金給甲方。
12、乙方在協(xié)議期間因管理不善造成貨品丟失、
損壞的，乙方應(yīng)按貨品零售價折的賠償甲方。
13、乙方應(yīng)為甲方保守經(jīng)營機密，對于有關(guān)的業(yè)務(wù)文件，不得外泄。
14、乙方為甲方提供除商品外相關(guān)費用的正規(guī)發(fā)票。
五、結(jié)帳方式
1、乙方按甲方財務(wù)規(guī)定，每月對營業(yè)網(wǎng)點做好對帳、貨款催收等工作，乙方須保證甲方的貨款在每月商場結(jié)算截止后，以商場規(guī)定的匯款日期、匯到甲方銀行帳戶。
2、乙方應(yīng)及時通知甲方開立發(fā)票或收據(jù)，將每營業(yè)網(wǎng)點的貨款匯入甲方銀行戶口后，甲方逐筆結(jié)算，再將乙方應(yīng)得款項在__日內(nèi)匯入乙方銀行帳戶。
六、違約責(zé)任
1乙方違反協(xié)議規(guī)定侵吞甲方貨款的，甲方有追究其法律責(zé)任的權(quán)利。
2、因不可抗力事件，如：地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其它不可抗拒的，對發(fā)生及后果不能預(yù)見或防止的事件，致使本協(xié)議無法履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在七天內(nèi)通知對方，并在十五天內(nèi)提供證明的報告。
七、合同終止
1、協(xié)議到期，如無爭議自動終止，甲方需在合同終止后七天內(nèi)將保證金歸還給乙方。
2、乙方管理行為有損甲方信譽、形象時，甲方有權(quán)解除協(xié)議。
3、雙方若有一方提出終止協(xié)議，應(yīng)提前三個月提出申請，經(jīng)雙方協(xié)商同意后，在一個月內(nèi)按雙方核定帳目，結(jié)清款項。
八、其他
1、如雙方因為本協(xié)議所引起的一切糾紛而發(fā)生的訴訟，由甲方所在地的法院管轄。
2、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后即時生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
3、本協(xié)議有效期為年月日至年月日。
甲方：
法人代表：
簽約日期：
乙方：法人代表：
