時間：2023-05-29 17:39:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產廣告策劃，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】廣告策劃營銷；企業(yè)形象推廣
社會對廣告人才的需求方向，應該是我們廣告專業(yè)的辦學方向。在教學中貫穿高等職業(yè)教育的功能和作用，就是要結合社會任務，結合市場需求，確定學生的專業(yè)發(fā)展方向。2011年我院新專業(yè)教學改革的目標是：把房地產項目的實踐技能作為廣告與藝術設計專業(yè)整體教學中的一個重要組成部分。隨著房地產市場競爭日趨激烈，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。房地產廣告市場是一塊“香饃饃”，正是這種以適應中求發(fā)展的思路，為高等職業(yè)教育培養(yǎng)房地產策劃、推廣、實時型的技術應用性人才提供了一個可行性方案。同時，房地產項目的實踐技能作為檢驗學生設計能力和專業(yè)水平的一個重要手段，可以把我院廣告專業(yè)教學推向一個更高的發(fā)展階段，為學生拓寬就業(yè)道路。
1.房地產項目教學的內容
房地產廣告作為一項新的研究領域包括樓書、房地產廣告策劃及設計，樓盤包裝，CI戰(zhàn)略及設計等，幾乎囊括了廣告課程的主要研究領域。
1.1其中，房地產廣告是我院廣告專業(yè)實踐的主要項目，大致可分為四種類型：
（1）促銷廣告。大多數的房地產廣告屬于此類型，廣告的主要目的是傳達所銷售樓盤的有關信息，吸引客戶前來購買。
（2）形象廣告。以樹立開發(fā)商、樓盤的品牌形象并期望給人留下整體、長久印象為廣告目的所在。
（3）觀念廣告。以倡導全新生活方式和居住時尚為廣告目的。傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。
（4）公關廣告。通過以軟性廣告的形式出現。
1.2根據營銷戰(zhàn)略的需要，我們將以上幾種廣告類型結合起來考慮，組合運用和策劃。
（1）要適合目標受眾的利益需要。在進行廣告策劃時應使策劃觀念符合社會變革和人們居住需求變化的需要。
（2）要有創(chuàng)新性，策劃要富有創(chuàng)意。
（3）要有實用性。策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，具有成本低、見效快和可操作的特點。
（4）階段性。策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開。
2.房地產項目教學的方法
2.1方法之一，是帶著課題去進行參觀實習。設計與商業(yè)發(fā)展是同步的，商業(yè)越發(fā)展，就越需要大量的設計，通過參觀，使學生開闊眼界，拓展思路，使得學生能夠緊隨時代風格，適合銷售，教師應該以敏銳的觀察力和前瞻性，牢牢把握時代風格運用新視覺引導學生不斷創(chuàng)造，這才是真正意義上的社會實踐。通過實習，目的是能使學生開闊視野，增長見識，擴大知識面，為今后的工作打下良好的基礎，驗證、鞏固、深化所學理論知識，取得感性認識；通過專業(yè)設計知識及模擬工作實際崗位的學習，初步培養(yǎng)分析問題、解決問題的能力并進一步樹立設計專業(yè)從業(yè)人員應具備的全局觀念和市場經濟概念，從而實現由學生向崗位任職的過渡。實習的目標是，主要任務是掌握各類房地產方案設計的程序及方法、房地產廣告策劃、營銷、制作的程序及方法；掌握專業(yè)軟件的應用；掌握后期印刷、制作的技能等。
2.2方法之二，導入房地產企業(yè)CI設計，統一企業(yè)形象：
（1）包括標志設計――通過對房地產企業(yè)形象的正確定位，圍繞企業(yè)MI進行標志設計。
（2）VI的基礎項目設計――能夠深入分析每項設計形式和作用，把握塑造鮮明個性的房地產企業(yè)形象的視覺表現能力。
（3）VI設計手冊的設計與制作――通過版面設計，能夠很好的展現企業(yè)視覺項目；獨立完整的制定一套VI手冊。
2.3方法之三：借助廣告公司和相關的企、事業(yè)單位參與相應的社會實踐，學生可以將企業(yè)經營需求和實踐主題聯系在一起，根據方案需要確定實際工作的內容，做用人單位急需的，以及符合用人單位需求從而構成最佳設計等等，這是以社會實踐帶動學習的。如學生自己聯系中型或大型廣告和房地產設計公司；按實踐指導書要求，在教師的指導下，學生立足崗位，承擔相應的工作任務，如專題項目：海亮廣場的房地產總體策劃實施方案。技能訓練前的準備工作：包括講授名家樓盤、教師范圖、學生優(yōu)秀作業(yè)等，這是為了給學生提供學習典范。這樣做的目的可以最大限度的發(fā)揮學生的創(chuàng)造能力，調動學生的主動性和積極性，使學生在校期間通過參與社會實踐課題，借助社會實踐親身體驗行業(yè)的運作，縮短他們走上社會后的磨合期。并利用所學知識及時解決工作上的難題。學生通過社會實踐應初步了解房地產策劃的一般步驟和方法，承擔實習單位分配的設計工作、廣告策劃營銷、文案、企業(yè)形象設計、排版印刷裝訂等相關工作。對所從事工作能夠做到理論聯系實際，有一定認識深度，達到能力目標要求。然后再通過直接間接承攬設計，達到舉一反三，觸類旁通的效果。最后進行社會實踐整理完善工作。主要完成實習日記、總結報告、實習成果的整理。
3.綜上所述
我認為高等職業(yè)教育的廣告與藝術設計專業(yè)畢業(yè)設計，“從學校――企業(yè)，再從企業(yè)――學?！保@樣學生可以根據自己的實際需要，進行多方位的設計，不受形式感的束縛和影響，在廣闊的功能空間中尋找自己最合理的創(chuàng)造設計，這種做法既適合高等職業(yè)教育的特點，又可以有效的加強創(chuàng)造性和可行性的結合，審美性與實用性的結合。從某種意義上說，我們希望這門課程能夠給予廣告專業(yè)其他課程一個指導性和綱領性的意義。我們在去年陸續(xù)開設了相關課程，并得到院系的一致好評。當然，這只是教學實踐中的一點嘗試與探索，還尚無更多、更深的體會可談，為此，今后的廣告專業(yè)教學需要我們師生共同努力，進一步拓展思路，開創(chuàng)更新的局面。
參考文獻
2003年上半年，筆者到威海晚報經濟?？咳巍白≡谕?房地產專刊”的編輯。盡管曾在新疆經濟報工作過幾年，但要編好房地產?？?，還是很具挑戰(zhàn)性的。在部門負責人的指導下，到崗的頭一周，筆者便順利完成了7個周刊版的編輯任務。同時為“房地產?？睌M訂定位：致力于建設廣大購房者與房地產項目之間互動的信息平臺和快捷的信息渠道；將辦刊方向定位為：擦亮城市品牌、構建供需平臺、促進地產繁榮。
當時，威海晚報的“住在威海”專刊已經深入人心，隨后推出的一系列大型策劃活動，更在房地產界引起熱烈反響。在我接編時，這個專刊正在向第二階段“美麗威海大慶行”等主題推進。當時的首要任務，是要盡快編出具有專業(yè)特色的版，并配合好“住在威?！辈邉澋目v深推進。這對筆者來說，是有相當壓力的。既要思考專刊各版的定位、欄目設置、選題策劃、組稿組片，又要思考怎樣才能為配合這一策劃的成功實施作好份內工作并添力加熱。以前編熱線新聞等版，考慮社會效益多一些，現在編的是房地產版，在堅持正確的辦報方向下，如何配合廣告策劃并拉動廣告是必須要考慮的。
為了辦出一份讓市民和房地產商都滿意的專刊，我要求自己所編的版應具有以下幾個特點：信息要新而快；資訊要有用；服務功能要強；深度報道應貼近百姓。
一年下來，“房產視角”、“城市名片”等版面和欄目因刊發(fā)了一些有分量的文章和有策劃意識的報道，較好地配合了大型策劃主題，受到了讀者的肯定。“城市名片”欄目還在省以上的新聞評獎活動中獲過獎。
整合資源 讓樓市新聞信息量再大些
筆者認為，為了整合新聞資源，可以讓本地房地產新聞的報道再多一點。具體的做法是：在威海晚報范圍內，凡是可在“房地產?？鄙习l(fā)的房地產新聞、通訊、特寫和圖片，都集中在經濟專刊上采用。當然，突發(fā)性的、有時間要求的一些新聞，就應當及時在動態(tài)新聞版上見報。另外，本地新聞熱線組在接到讀者報料時，如果收到關于房地產方面的新聞線索，也可及時與?？挠浾呗撓?。
如此運作了一段時間，大家發(fā)現，盡管威海晚報有讀者熱線，但不影響房地產?？约阂查_辟一條“樓市熱線”，這樣，既能為讀者咨詢買房、置業(yè)提供最快捷的服務，也可為經濟專刊的記者及時提供房地產等方面的新聞線索。這樣，“房地產?？睆木W上摘全國的動態(tài)消息這一被動局面不見了，取而代之的是本土房地產市場的新聞報道及市場的走勢分析。
在相關采編和廣告部門人員的努力下，威海樓市各主流企業(yè)對報社的廣告投放熱情日益高漲，威海晚報的“房地產?？币蚕蚯翱绯隽艘淮蟛?，每周一期的“住在威海?房地產?？睌U為每周兩期。
創(chuàng)新欄目，與企業(yè)互動的形式再豐富些
擴版后的威海晚報“房地產專刊”致力于成為廣大購房者與房地產項目之間互動的信息平臺，但這與讀者和市場對媒介的需求還有距離。這時，報社廣告公司要求版面編輯也要有市場策劃意識，要在辦好版面的同時，還能拿出好的方案和設計，以推動廣告業(yè)務發(fā)展。
為此，每到年末，我們都要策劃一期房地產主流企業(yè)向全市人民大拜年的“特別報道”。這期間，要做大量的準備工作：記者采訪亮相的房地產企業(yè)老總；向他們約新年祝福的稿件；為他們拍攝個人圖片；向他們約寫個人簽名的復印件。這樣一期?？瘯袌蟮蓝曳康禺a企業(yè)。編輯要將這些元素一一對接到位，還要為這個聯版寫出精到的編者按和編后語。忙碌到深夜是常有的事。不過，當我們得知，僅這樣一期特別報道的策劃，就可為報社一次性帶來近30萬元的廣告收入后，心里覺得很快樂。
除了每周編10個房地產版、接聽“樓市新聞熱線”以外，筆者還嘗試著開設一些個性化的小欄目，以拉動廣告。這就是為消費者購房、售樓、租房進行溝通服務的欄目――“家博士”和“芳芳搜房”。前者一經亮相，就有廣告業(yè)務員告訴我，有房地產廣告客戶看中了這個欄目，并投放了幾萬元廣告?！胺挤妓逊俊睓谀侩S后也與廣大讀者見面。這個欄目設計了一個跑樓市的女孩“芳芳”，用她穿針引線，為消費者提供購房信息；活潑可親，看上去很有親和力。這些欄目的創(chuàng)辦，加強了與各個部門的合作，同時也拉近了讀者與報紙、購房者與開發(fā)商的距離，體現了辦報宗旨。
《湖北日報》在拓展地產類廣告中，堅持打破常規(guī)思路，緊扣省內第一政經大報定位，結合政府、政策資源，通過一系列創(chuàng)新策劃方案，有效開拓了黨報地產廣告市場，成績顯著。
一、發(fā)揮黨報優(yōu)勢是創(chuàng)新地產廣告策劃的源泉
《湖北日報》作為省委機關黨報，是黨和政府的喉舌，已經在老百姓心目中形成了強大的公信力、權威性。在市場經濟時代，黨報依然享受著執(zhí)政黨發(fā)言人的優(yōu)勢，《湖北日報》所信息的真實性、可靠性和權威性，在受眾中產生較高的品牌號召力。另外，《湖北日報》和政府各級機關部門有著緊密的聯系，無論是新聞資源的供給還是公關活動的運用，都是占優(yōu)、占先，甚至獨家。
房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，關系到老百姓的切身利益，一直為黨和政府以及人民群眾所關注。我們緊抓這個契合點，在大小策劃方案中，依托政府規(guī)劃、房地產政策調整等，注入地產客戶的需求，平衡政策宣傳與廣告價值雙項指標，從區(qū)別于同城其他媒體的角度策劃專題、定制活動，將這種優(yōu)勢轉化為廣告商機，上演了一幕幕獨具聲色的活劇。
二、好的創(chuàng)意方案是贏得客戶的籌碼
自2011年以來，國家出臺了多輪房地產市場調控政策，房地產住宅市場投機日趨減少，老百姓持幣觀望情緒濃重，樓市庫存急劇飆高，而開發(fā)商的資金鏈不足以支撐高額的廣告費用，報紙廣告銳減。
面對這一形勢，《湖北日報》地產部召開頭腦風暴會，紛紛建言獻策，針對“如何在政策加壓下為開發(fā)商尋找產品營銷的賣點？”“通過何種方式喚起市場的關注度？”等問題，提出各種創(chuàng)造性的想法。
一場場暢談，一次次評議，最終結合武漢城市發(fā)展規(guī)劃與國家調控政策，地產部對2011年武漢房地產市場進行全方位的行業(yè)回顧與梳理，總結出2011年每月發(fā)生的行業(yè)大事，結合城市發(fā)展規(guī)劃，在2012年初創(chuàng)新策劃推出年度大型地產特刊——《主角》，首次采用橙色新聞紙，當日出版24個版，從內容到形式，一改以往傳統路線，以深度大氣之勢推向市場，受到地產客戶高度評價與認可，由此也帶來55萬元的廣告創(chuàng)收。這樣一方面避免了受眾對硬性廣告的低需求及審美疲勞，另一方面從宏觀政策、市場走勢、行業(yè)精英等多方面解析了2011年的武漢地產風云變化，并瞻望2012的整體發(fā)展形勢。
趁此《湖北日報》開始實施大客戶戰(zhàn)略，地產部不斷發(fā)現和捕捉政府的戰(zhàn)略動向和政策導向，再根據房地產市場狀態(tài)創(chuàng)造性地整合資源，策劃一些品牌活動，使之成為政府與房地產市場之間的聯系紐帶，同時也成為《湖北日報》開發(fā)地產廣告的經營落點。
2012年9月，武漢第33屆房地產交易展示會在國際博覽中心舉行，《湖北日報》與官方主辦單位武漢房地產企業(yè)協會合作，獲準唯一房交會會刊。會刊共創(chuàng)收25萬元，更為重要的是由此開始逐漸培養(yǎng)房地產廣告主自覺選擇《湖北日報》作為品牌宣傳的窗口和推廣平臺的良好習慣。
當2012年武漢各大媒體房地產廣告均有不同程度下滑時，《湖北日報》房地產廣告卻逆市飄紅，創(chuàng)造了可觀的業(yè)績，見報、回款、收益3項指標均大幅上升，截止2012年12月24日，廣告收益1508萬多元，回款1297萬多元。
這在很大程度上依賴于我們的創(chuàng)新策劃拉動廣告提升，不僅極大提升報紙行業(yè)影響力，同時也為我們儲備了大量的市場資源。
三、策劃富有創(chuàng)意的活動營銷，顯著提升廣告份額
在媒體廣告泛化的時代，傳統的硬性廣告形式已無法達到地產客戶的要求，在創(chuàng)新廣告?zhèn)鞑バЧ倪^程中，活動營銷是必不可少的一個步驟，這也成為《湖北日報》地產廣告的一大“法寶”。
不同于市場媒體的操作方法，《湖北日報》更側重自身屬性所能延伸的價值，在進行活動營銷策劃時，首要考慮的是如何將政府資源轉化為經營資源，讓報紙在某一個點上既成為政府實施經濟發(fā)展戰(zhàn)略的有力推手，又成為房地產企業(yè)重要的信息渠道。
基于這方面的考慮，地產部審時度勢，策劃了“2013青山濱江城市中心發(fā)展論壇”，與武漢市青山區(qū)政府、本土知名房地產企業(yè)聯合舉辦，就企業(yè)關心的青山濱江發(fā)展規(guī)劃，通過權威政府部門解讀，讓論壇成為企業(yè)與政府溝通的一個很好的渠道，而青山區(qū)政府也在房地產企業(yè)推動片區(qū)發(fā)展、產業(yè)帶動勞動力轉移方面零距離接觸房地產企業(yè)，雙向互通，達到了政府走近企業(yè)、企業(yè)了解政府政策方向的目的，為房地產企業(yè)贏得了社會公眾關注度。
此外，由地產部精心策劃、牽頭，并聯合中國建設報，于2013年1月初共同舉辦“湖北首屆地產金邸獎評選暨頒獎活動”，從區(qū)域領導力、文化創(chuàng)新力、社會推動力等五大方面權衡考量省內地產企業(yè)的發(fā)展狀況，評選出最具代表性的十大房地產企業(yè)。
這一強強聯合的頒獎活動，是全年湖北省房地產市場的大盤點、大檢閱、大總結，不僅在湖北省內，在全國其他地產業(yè)內和新聞界產生了廣泛影響。它是發(fā)揮黨報權威性優(yōu)勢精心組織的大策劃、大制作，堪稱湖北省房地產市場運作的大品牌、大手筆。
房地產策劃人才需求日益細化
據瑞爾特房地產顧問機構董事長朱曙東介紹,房地產策劃人才的工作主要是產品策劃、營銷策劃、品牌和管理策劃三個方面?，F在市場對房地產策劃人才的需求呈現出越來越專業(yè)細化的趨勢。據了解,房地產策劃人員,過去通常主要負責地產個案的前期策劃報告等前期開發(fā)過程中的策劃工作以及后期銷售營銷策略。而現在,市場真正青睞的房地產策劃人員的工作則是從房地產項目的前期就開始介入市場調研。
但是,現有的高等教育對房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)體制還不夠完善,與市場發(fā)展及政策完善的契合度不高。我國房地產業(yè)已經顯露出專業(yè)人才的極度匱乏的問題,尤其是專業(yè)策劃類人才的缺乏,這些都成為了制約產業(yè)升級與管理創(chuàng)新的重要因素。目前,國家人力資源和社會保障部已經出臺房地產策劃師的國家職業(yè)標準,并開展了相關的認證培訓。
作為房地產策劃師職業(yè)技術支持單位,北京凌志通成教育科技有限公司李南燕總經理表示,“房地產策劃師”國家職業(yè)資格認證體系,根據申報者的學歷和從業(yè)年限不同,從低到高共分4個職業(yè)等級:房地產策劃員、助理房地產策劃師、房地產策劃師、高級房地產策劃師。
房地產策劃人才年薪可達百萬
目前,我國的房地產策劃行業(yè)直接和間接從業(yè)人員數以百萬計,其中從事項目策劃的各級管理人員約15萬人,其職業(yè)范圍涵蓋了房地產開發(fā)、項目咨詢、產品設計、建設規(guī)劃、廣告策劃、房產銷售等領域。北京凌志通成教育科技有限公司李南燕總經理表示,“房地產策劃師”國家職業(yè)資格等級證書是表明持證者具有從事房地產職業(yè)所必備的學識和專業(yè)技能。它是在房地產領域求職、任職、晉級的權威憑證;是用人單位招聘、錄用的主要依據;也是境外就業(yè)、對外勞務合作人員辦理技能水平公正的有效證件。
房地產職業(yè)認證網總裁溫兆曄表示,一般房地產策劃人員的平均年薪為6萬元左右,行業(yè)經驗對收入的影響很大。這個職位的入門薪資,在大城市中月薪大為3500至5000元。而工作年限6年以上的房地產策劃人員,北京、深圳、上海的房地產策劃資深人員的年薪均在10萬元以上,房地產策劃的收入方式由基本工資加房產提成兩部分構成,如果能夠策劃出好的樓盤項目,推動樓盤熱賣,那么提成將相當豐厚,年薪可達到百萬元。
9成房地產企業(yè)策劃崗位空缺
由于房地產策劃目前在我國還處于較為年輕的專業(yè)服務階段,房地產企業(yè)普遍面臨著策劃人短缺的困境。目前有65%的房產企業(yè)急需策劃人員,其中90%的企業(yè)因招不到經過系統培訓的人才而出現崗位空缺。
我國房地產業(yè)的發(fā)展不斷走向理性和規(guī)范，然而房產地營銷策劃仍處于初級階段，一方面，開發(fā)商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統的理論方法來指導工作實踐，另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學性弱，一些所謂的營銷專家正將營銷策劃導入歧途。這在一定程度上加劇了大量商品房空置，造成社會資源的極大浪費。
為此，筆者立足于當前中國房地產發(fā)展大環(huán)境，針對成都房地產營銷策劃的現狀，結合成都某房地產企業(yè)項目營銷策劃實際，對房地產營銷策劃過程的重點內容和操作流程進行了闡述，分析了當前國內房地產市場的現狀，構建了房地產營銷策劃的框架。在實證研究中，通過對成都H房地產公司的實際情況論述，同時對產品的定價、價格調整、廣告推廣進行了詳實的闡述。本文試圖在房地產營銷策劃上進行一些有益的探討研究，希望總結出一套既科學又切實可行的房地產營銷策劃框架，為房地產開發(fā)企業(yè)提供有益的幫助。同時，筆者通過房地產營銷策劃的實際操作來佐證房地產營銷策劃理論，使理論與實踐相互映證，期望對房地產營銷策劃實踐起到一定的指導作用。
關鍵詞：房地產企業(yè)，營銷策劃，產品定價，價格調整，廣告推廣
ABSTRACT：
Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.
Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the
author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.
Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion
一．緒論
1．1研究背景
隨著中國市場經濟體制的逐漸完善和上世紀末中國經濟的“軟著陸”成功，中國已進入一輪以住房、汽車為主導消費品拉動的新的經濟增長時期。2003年國務院頒布的18號文件在對房地產業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導的同時，宣布房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱性產業(yè)，肯定了房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用，房地產開發(fā)項目投資已成為帶動地域經濟發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來，房地產業(yè)開始迅速市場化，市場竟爭日益加劇，企業(yè)盈利能力同比降低。
由于開發(fā)商自身實力及營銷策略不當等因素的影響，市場出現各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區(qū)域殘局不計其數。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導入歧途。
房地產營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區(qū)位、配套設施、消費對象、建筑設計、材料設備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調查，制定與此相適應的營銷策略以指導實踐和取得競爭優(yōu)勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創(chuàng)造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統的產品銷售或勞務提供為手段的全方位決策的經營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導致投資策略失誤，開發(fā)產品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢。
由于營銷策劃過程中出現的上述問題，很多房地產企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產營銷策劃，使房地產企業(yè)在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產企業(yè)項目投資的盲目性，從而降低風險，使房地產企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。
1．2研究的意義
隨著我國房地產市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業(yè)作為國民經濟新的增長點，房地產業(yè)在國民經濟中的作用將日益顯現出來。然而，目前我國的房地產市場的總體現狀是:一方面各地房地產投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經濟中占有相當大的比重，出現了所謂的房地產熱。另一方面，是許多房地產企業(yè)仍然是以產定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質量和品牌，忽視市場調研，盲目投資，開發(fā)的產品與市場脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。
目前，我國的房地產市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產企業(yè)想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產適銷對路的，能以吸引顧客的產品，成為房地產公司把握住市場、成功營銷的關鍵。
房地產企業(yè)必須在房地產還未動工之前就應開始著手營銷戰(zhàn)略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設計、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問題進行綜合評價和全程跟蹤，充分體現以銷定產，最大限度地滿足消費者的需要.房地產企業(yè)營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產企業(yè)經營能否成功?，F代企業(yè)的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。
二．房地產企業(yè)營銷策劃理論分析
2．1房地產市場概論
2．1．1房地產市場的影響因素
房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在現階段，影響國內房地產市場的因素主要體現在以下幾點：
宏觀經濟環(huán)境。作為微觀經濟的產業(yè)之一，房地產業(yè)必然要受國際、國內宏觀經濟環(huán)境的影響。
政府政策環(huán)境。政府通過產業(yè)政策及金融政策對房地產市場進行規(guī)范和影響。政府政策對房地產業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。
人口統計環(huán)境。市場是由人構成的，房地產業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。
產品的供應者。由于我國房地產市場起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤率提高，吸引了眾多的市場進入者。隨著市場的日益完善，房地產開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對路的產品。
產品的需求者。如果需求者很少，在這種產品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高?，F階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發(fā)項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業(yè)存在著嚴重的供求錯位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>
其它因素，包括城市建設、交通發(fā)展等。與其它商品市場相比，房地產市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。
2．1．2房地產市場的特性
房地產作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、唯一性和價值高昂等特點。房地產的商品特性決定了房地產的市場特性。
1．市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產者對市場需求或價格變化的反應敏感程度。由于房地產產品的位置、稀缺、不可替代、建設周期長等特點，房地產生產企業(yè)通常在短時間內很難增大其市場供應量。
2．市場供給的異質性
因為房地產的位置、環(huán)境、數量的差異，市場供給的房地產一般不是同質商品，所謂不同質商品是指一類商品的內部，由于可按不同方式或標準劃分，而導致商品質量上的差異。
3．市場的區(qū)域性
一方面由于房地產的不可移動性，使整個房地產市場按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產固定性、稀缺性、永久性等特點決定房地產產品范圍較一般商品要小，房地產產品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內的需求者。正是由于城市經濟環(huán)境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產價格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經濟發(fā)展程度。
4．市場的周期性
房地產市場與國民經濟一樣表現出很強的周期性。經研究，經濟周期與房地產投資周期之間的關系密切，二者的相關系數為0.86，屬高度相關；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經濟發(fā)展，其發(fā)展進程不僅限于自身的發(fā)展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產業(yè)協同共進。除此之外，房地產市場還具有季節(jié)性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預示著整體經濟發(fā)展的總趨勢。
5．市場容量難以估算
由于房地產需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產市場需求量的估算十分困難。
6．市場的政府主導性
房地產在市場經濟體制下屬于私人財產，其所有者應具有自由處置的權利。但是，由于房地產開發(fā)使用有著巨大的外部效應，因此若聽任私人自由經營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達到合理配置。因此，政府為了增進全社會福利，勢必要動用“公眾權力”，對土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產市場整體上是一個較易受政府干預的市場，是一個政府主導型市場。由于國家性質決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預的特點更為突出。
2．2房地產營銷策劃理論和方法
美國哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會對房地產營銷策劃作了如下總結:
第一，房地產營銷策劃是在現實所提供的條件的基礎上針對房地產公司所開發(fā)的項目和產品進行的謀劃。
第二，房地產營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產公司所開發(fā)的項目和產品最大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。
第三，房地產營銷策劃可以比較與選擇方案。
第四，房地產營銷策劃是按特定程序運作的系統工作。
房地產營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產開發(fā)公司所開發(fā)的房地產項目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發(fā)什么產品的過程。另一種則是具體針對某個房地產項目產品所開展的市場調查、依據市場調查做出最佳銷售方案的過程。
三．成都房地產市場分析
3．1成都市房地產市場的基本勢態(tài)
3．1．1成都住宅建設持續(xù)增長
近年來，成都市房地產開發(fā)投資出現了持續(xù)增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產開發(fā)投資414.21億元，比2005年增長17.2 % ；2006年，全市完成房地產開發(fā)投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產開發(fā)投資和住房消費拉動成都市GDP增長達4.1個百分點。商品住宅建設的投資比重逐年上升，使房地產投資結構得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產開發(fā)投資的比重進一步上升到71% 。經過多年的努力，全市人均居住面積己經由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現每人一間房。
3．1．2成都住宅建設與城市發(fā)展方向同步
邁入新世紀，成都市的住宅建設與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎設施的建設，東郊工業(yè)區(qū)結構大調整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實施，促進了房地產開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產郊區(qū)開發(fā)熱潮。2006年，成都14個郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達39%。
3．1．3成都房地產市場持續(xù)活躍
隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現不斷上升的態(tài)勢，房地產交易市場日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費結構中，居住消費所占的比重從1990年的0. 8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數量、質量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴大。
另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區(qū)輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產市場空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達城市。同時，居民的家庭設備用品及服務支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產市場持續(xù)活躍，政府組織的房地產交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。
四．案例分析——成都市H房地產企業(yè)營銷策劃
根據科特勒的定義，產品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產產品是由核心產品、形式產品和附加產品所組成的立體復合體。H房地產公司的核心產品層次是指房地產產品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產產品概念的理解。消費者購買某種房地產產品的目的并非是為了擁有該產品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質量，更方便、更舒適的進行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產公司的營銷管理者的任務，就是從滿足消費者的需求出發(fā)，揭示消費者購買每一房地產產品的真正目的。H房地產公司的形式產品層次是核心產品層次的外在表現形式，是消費者選購房地產產品的直觀依據，一般表現為房地產產品的質量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設施等特征。附加產品層次又稱延仲產品層次，它是消費者通過房地產產品的購買和使用所得到的附加服務以及附加利益的總和，它表現為H房地產公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產品的構成層次如圖所示。[論-文-網 LunWenData]
H房地產公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產有形產品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務，即將核心產品轉變?yōu)樾问疆a品，并在此基礎附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產產品系統。因此，H房地產公司的開發(fā)過程中從小區(qū)的規(guī)劃設計到每戶的戶型結構，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質量，從業(yè)務人員的銷售服務到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進行了充分的策劃和準備，以適應市場的發(fā)展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續(xù)的竟爭優(yōu)勢。
4．1成都市H房地產企業(yè)市場定位分析
市場定位是指企業(yè)根據目標市場上同類產品竟爭狀況，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視程度，為木企業(yè)產品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認同。
根據周邊樓盤及市場調查，結合H房地產企業(yè)周邊區(qū)域竟爭對手的情況，在分析項目自身資源的基礎上，充分挖掘項目的核心竟爭優(yōu)勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產企業(yè)與其他企業(yè)的項目區(qū)分開來，讓顧客明顯感覺和認識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認可。
國際風尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產品市場中的表率，以其優(yōu)越的性價比，贏得消費者的一致追捧。
最后，H房地產企業(yè)的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領導者，具有國際時尚的綠色家園。
4．2成都市H房地產企業(yè)定價策劃
從房地產產品的消費行為來看，“開發(fā)商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產企業(yè)的定價策略要結合以下策略視情況而綜合運用。
1．總體定價策略
從房地產企業(yè)定價的主要目的來看，房地產企業(yè)總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據。
（1)低價策略
采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標，而營銷利潤往往為次要目標。該策略適宜實力雄厚的公司進入新的市場。
（2)高價策略
采用高價策略的主要目的是在短時間內賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現實中高價策略公司需謹慎使用。
（3)中價策略
這種策略適用于房地產市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內的樓盤銷售，房地產企業(yè)希望在現有的市場狀況下保持其市場占有率。
2．過程定價策略
房地產銷售全過程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環(huán)境可能相當復雜，房地產企業(yè)往往需要在確定總體定價策略后，根據實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:
（1)低開高走定價策略
低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據銷售進展情況，每到一個調價時點，按預先確定的幅度調高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數開發(fā)商都采取低開高走的定價策略。
（2)高開低走定價策略
這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。
（3)穩(wěn)定的價格策略
這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。
根據H房地產公司以往的銷售經驗表明，前期低價入市，促進轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實際的方式。因此H房地產企業(yè)一期項目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳的平衡。
3．時點定價策略
時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準，根據不同的銷售情況適當調整各出售單位價格的策略，先根據建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進銷售。在H房地產企業(yè)的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。
①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。
②在開盤和房交會期間給予額外99折優(yōu)惠。
③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。
4．3成都市H房地產企業(yè)廣告策劃
1．項目導入期廣告促銷
H房地產企業(yè)一期項目的導入期，即開盤前期。在此階段廣告的內容是通知性的，廣告的運作應努力在短時間內將產品概念灌輸到目標消費者的頭腦中，讓產品在消費者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購買欲望。H房地產企業(yè)產品牌宣傳H房地產企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達到顯著的效果，以求在目標消費群體心目中建立H房地產企業(yè)國際風尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標受眾對項目有較為全面的了解，對項目的帶來的生活產生向往，以產生購買欲望，對于房地產產品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規(guī)模效應對房地產銷售是十分顯著的。因此，對于導入期的廣告投入應是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達到廣告宣傳量的飽和。
2．項目成長期，即項目的開盤期
在這一階段廣告的內容是勸說性的，廣告促銷應強化H房地產企業(yè)的市場定位與確立產品品牌個性，確定產品在目標消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據有利位置。
在這一階段的廣告，應側重于高品質國際時尚生活與H房地產企業(yè)一期的對接。
由于第一階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導在目標消費群體中已產生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產企業(yè)與其心目中理想生活相呼應，以求實現銷售開盤的理想預期。
電視廣告對于完成上述對接可達到理想的效果。以及揭示H房地產企業(yè)成為“國際自由人的家”的遠景生活。從而，帶了目標客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟爭品牌有效差異化，形成H房地產企業(yè)的國際風尚品牌資產。值得注意的是:由于現代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。
這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進作用。
3．項目成熟期廣告促銷
項目經歷了開盤期后，銷售進入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內容是以提醒廣大消費者注意本案產品為主要目標，對產品的品質強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進展都十分關注。將項目的建設情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產企業(yè)項目最好的銷售賣點。
因此，在這一段的廣告運作中應側重于項目承諾與項目實施的對接?！半娨曎彿俊笔沁@一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產類節(jié)目通常都會有所關注，這些欄目的節(jié)目制作要結合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現在目標群體而前，對他們是最好的吸引。
4．項目衰退期廣告促銷
當項目進入衰退期，即尾盤期后，應對項目的銷售工作做總結。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績，購房者的滿意和業(yè)主的忠誠，這些都是對H房地產企業(yè)項目尾盤最好的推廣，同時，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項目奠定基礎。
五．結論
房地產市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉變?yōu)椤罢堊⒁庀M者”的模式，房地產公司所做的任何調整都應有利于更好地服務消費者，向消費者提供高附加值的產品，提高消費者和市場營銷的調研質量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動的，環(huán)境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內容及方式的選擇。而對日益激烈的竟爭，開發(fā)商們必須進行經營理念的調整，對房地產營銷進行深層次調整和整合策劃，這是房地產企業(yè)決勝未來市場的關鍵因素之一。
成都H房地產公司對房地產公司項目進行營銷策劃，要做中國有竟爭實力的公司就要以客戶需求為導向，以市場為龍頭，以策劃工作牽頭引導其他工作，實現從產品型向服務型企業(yè)轉化，從資源優(yōu)勢企業(yè)向能力優(yōu)勢型企業(yè)的轉型。
本文在對H房地產公司項目的市場營銷策劃研究的寫作中，結合該公司的客觀實際，確定市場定位，最后制定了產品策劃、價格策劃、廣告策劃等一系列的房地產項目營銷策劃。運用理論和實踐相結合的方法，對H房地產公司項目的營銷策劃作了較深入的研究。
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1房地產廣告的版式設計分析
版式設計的主要功能就是把圖形、文字和色彩等視覺要素有效地設計到一定的畫面中，向大眾傳達設計意圖和各種信息。版式設計要考慮圖文的整體訴求效果，給人清晰的視覺感受和合理的信息訴求。版式設計可以從藝術性的角度避免畫面的繁雜零亂，使各種設計元素統一到視場力上，從而有效地表達設計的主題和構想意念。房地產廣告的版式編排首先要注重信息細節(jié)，細節(jié)是信息性和藝術叉的碰撞處，細節(jié)決定廣告的成敗。房地產廣告屬于戶外廣告，而且是近距離的，觀者能夠清晰地看到所有的細節(jié)，甚至置身于廣告環(huán)境畫面中與其產生互動。因此在進行文字、圖形等設計元素的編排設計時，要注重廣告主題和廣告語的設計、廣告插畫的創(chuàng)意與表現、圖文的穿插與禮讓、廣告主的信息的表達等細節(jié)。特別是要突出標題的設計和圖形的創(chuàng)意表現，這樣才有邏輯性的處理它們之間的關系。在版式設計實踐中，廣告主都有一個共同點就是畫面都要體現出樓盤的“貴氣”“大氣”和“洋氣”等，大大的畫面、小小的標題，居中對稱排列，一切都要顯得有檔次、有品位、有時代性和有文化性，只有這樣的設計才能提升設計主體的價值，其實就是所謂的整體的版式風格定位。例如萬科的比小更小、創(chuàng)意V空間房地產廣告，以卡通形象甲殼蟲為創(chuàng)意的載體進行的版式設計，整體活潑、單純、可愛為基本定位，給人以年輕、自由、時尚的視覺感受，充分抓住了年輕人的心理和需求。
2房地產廣告的圖形創(chuàng)意分析
在創(chuàng)作廣告時，設計師可以根據廣告主體的特點進行針對性的設計圖形和廣告語，而廣告策劃案要從圖形、色彩、文字中的標題和廣告語等多方面進行思考。它主要從圖形的創(chuàng)意角度出發(fā)，要充分利用發(fā)散思維進行思考，它是一種“非線性”思維過程，可以使廣告設計更容易的有效方法；集聚思維進行設計創(chuàng)造，將想象、意念形象化、視覺化。這是創(chuàng)意的最后環(huán)節(jié)，也是關鍵的環(huán)節(jié)。因此只有美感的、極具藝術性的圖形才引起大眾的關注，從而實現相關信息的傳達。在當代房地產廣告中往往最缺乏的就是創(chuàng)意圖形的運用，這樣會使設計作品缺少設計感和趣味性，最終使整個設計作品顯得死板、商業(yè)性和信息性太強，無法引起消費者的興趣和注意。在設計房地產廣告中，我們總是無意識地運用一系列相關的圖像，漂亮的洋房、豪華的汽車、舒適的會館、高檔的健身房等場景；也會想到大幅的廣告主題字和財大氣粗的房地產老板等。至于對房地產廣告的風格定位，則一會兒歐陸風情，一會兒所謂的綠色環(huán)保社區(qū)，洋房別墅、都市田園，豪華公寓等，一味地追求信息的強硬傳達，沒有自己的個性和藝術美感，更別談品牌魅力了。房地產廣告只追求效果的大震撼，自我陶醉感嚴重，不調查消費者真正需求，這種不以消費者為主體的觀念往往使廣告設計漸漸地偏離了創(chuàng)意的本位。萬科的青青家園房地產廣告就設計的相當有創(chuàng)意，他們利用青蘋果和綠蘋果關系，藝術巧妙地表達了一期二期的關系，同時也體現了一期的成熟美和二期的希望美，雖然沒有運用華麗的畫面，只用了兩個普普通通的蘋果，但是表現具有極強的親和力。
3房地產廣告的色彩的搭配分析
色彩在廣告上有著鮮明的訴求力，它傳達的目的在于充分表現商品、企業(yè)的個性特征和功能，以適合商品消費市場的審美感，利用色彩設計的創(chuàng)意造成一種更集中、更強烈、更單純的形象，加深公眾對廣告信息的認知程度，達到信息傳播的目的。色彩在房地產廣告視覺表現中也同樣具有迅速呈現的作用，它與公眾的生理和心理反應密切相關，公眾對廣告的第一印象首先是通過色彩而得到的。飽和、明快、和諧的設計色彩組合會對公眾產生良好的吸引力，引起興趣、注意和行為。在設計過程之中，首先確定主色調后，再給主色設計輔助色，這往往是較難的過程，需要大量比較和選擇。色彩不能出現的太多，太多反而會使畫面出現“花”“亂”的現象。同時，房地產廣告設計中的色彩，要符合廣告的主題和創(chuàng)意，充分展現出樓盤的特有的魅力，并不是只有一味地追求色彩的艷麗和對比，這樣的廣告設計才會引起大眾的注意和識別。萬科的水榭花都房地產廣告中的環(huán)境藝術運動篇，就運用黑白的圖像與具有一定飽和度的色塊搭配，既有較強的藝術審美個性，配合創(chuàng)意性的版式設計，又鮮明的傳達了創(chuàng)意和廣告信息。當代房地產廣告設計的版式設計的信息細節(jié)是廣告設計成敗的關鍵因素，而藝術設計風格的定位也是設計檔次高低的重要部分；對于圖形而言，只有美感的、極具藝術性的圖形才引起大眾的關注，從而實現信息的傳達；而飽和、明快、和諧的設計色彩組合，才會對觀者產生良好的吸引力，引起信息的傳遞和消費行為。因此，房地產廣告首先具有藝術設計性的視覺表現，才能引起信息的有效傳達；只有信息性的實現，才能有藝術設計性的提升和廣告設計水平的提高，二者相輔相成，缺一不可。
作者：冀德玉 單位：哈爾濱學院藝術與設計學院
新《廣告法》自2015年9月1日起正式施行，這部法律將會對高?！稄V告學》教學產生重要影響。筆者作為長期從事《廣告學》教學的高校教師，擬從廣告思維、廣告理論教學、廣告實踐教學等三方面談一下新《廣告法》對《廣告學》課程教學的影響。
一.新《廣告法》施行對廣告思維的影響
高校廣告學專業(yè)擔負著為國家培養(yǎng)新世紀廣告人才的重要責任，要順利完成這個任務，每一門課程尤其是核心課程的教學非常重要。在傳統的《廣告學》教學中，熱衷于對西方廣告理論和文化的轉述，重點強調培養(yǎng)學生的“創(chuàng)新思維”能力[1]，但是在新《廣告法》背景下，筆者覺得應該強調法律與創(chuàng)意思維并重。再好的廣告創(chuàng)意，如果不符合廣告法律的要求，也是無法和消費者見面的。高校所培養(yǎng)的廣告學專業(yè)人才，不僅應該具備良好的專業(yè)素質和專業(yè)能力，而且應該具備懂法、遵法、守法的良好法律素質，尤其在廣告學實踐活動中，如果不具備法律思維，就會使得廣告活動的開展很可能是徒勞無功，最后是得不償失的。因此，在高校的《廣告學》教學中，可以以新《廣告法》的施行為契機，轉變傳統的教學思維和教學模式，注重學生法律思維與創(chuàng)意思維雙方面的培養(yǎng)。
二.新《廣告法》施行對廣告理論教學的影響
新《廣告法》自2015年9月1日開始正式施行，作為直接傳授知識的高校教師，應該將新《廣告法》的若干內容結合理論教學的實際，及時傳達給學生。筆者總結以下幾個方面：
1.廣告?zhèn)惱?/p>
廣告?zhèn)惱韱栴}是廣告中一個非常重要但是被很多人忽視的問題，主要集中在廣告的真實性問題、針對兒童的廣告問題、廣告的個人隱私問題、廣告中的認可與證明問題等。在新《廣告法》中，對虛假廣告的范圍及認定做了明確的規(guī)定，并且加大了對虛假廣告的處罰力度，第五十五條“---廣告費用處罰款從原來廣告費用的1到5倍，增加至3到5倍，廣告費用偏低或者難以計算的，現在最高可以罰到200萬?！贬槍和膹V告問題，新《廣告法》第三十八條“不得利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人?！钡谌艞l“不得在中小學校、幼兒園內開展廣告活動，不得利用中小學生和幼兒的教材、教輔材料、練習冊、文具、教具、校服、校車等或者變相廣告，但公益廣告除外。”針對廣告的個人隱私問題，新《廣告法》第九條“廣告不得有下列情形：損害國家的尊嚴或者利益，泄露國家秘密;危害人身、財產安全，泄露個人隱私?！标P于廣告中的認可與證明問題，新《廣告法》第三十八條“廣告代言人在廣告中對商品、服務作推薦、證明，應當依據事實，符合本法和有關法律、行政法規(guī)規(guī)定，并不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務作推薦、證明。”第五十六條“關系消費者生命健康的商品或者服務的虛假廣告，造成消費者損害的，其廣告經營者、廣告者、廣告代言人應當與廣告主承擔連帶責任。”第六十二條“廣告代言人處罰標準，由工商行政管理部門沒收違法所得，并處違法所得一倍以上二倍以下的罰款?！毙隆稄V告法》針對以上廣告?zhèn)惱砭唧w問題新的規(guī)定，必將對“廣告?zhèn)惱怼边@一章的教學產生重要影響。
2.廣告媒體
新《廣告法》要求廣告的可識別性，第十四條“廣告應當具有可識別性，能夠使消費者辨明其為廣告。廣播電臺、電視臺廣告，應當遵守國務院有關部門關于時長、方式的規(guī)定，并應當對廣告時長做出明顯提示。”并且在第二章“廣告內容準則”中對醫(yī)藥、保健、農藥、飼料、酒類、教育培訓、招商、房地產等相關品類的廣告內容作出了非常詳盡的規(guī)定，如果違反規(guī)定，作為廣告者的媒體機構都將被處以不同程度的罰金，情節(jié)嚴重的該媒體的主管人員與直接責任人員將受到處分，甚至可以暫停媒體的廣告業(yè)務。
可見，新《廣告法》對各媒體的廣告經營與管理提供更加嚴格、具體的要求，媒體的日常廣告運用需要更加規(guī)范。在這樣的背景下，媒體應該在內容產品的策劃和制作方面有所建樹，提高媒體自身的綜合競爭力和社會影響力，從而打造媒體品牌，同時改變原有的、較為單一的以廣告收入為主的媒體盈利模式，積極推進媒體周邊產品開發(fā)、媒體文化創(chuàng)意相關產業(yè)的發(fā)展，實現多渠道盈利[2]。
3.廣告文案
作為廣告作品的語言文字部分，廣告文案有著重要的地位。新《廣告法》第九條“不得使用國家級、最高級、最佳等用語;”這將對文案創(chuàng)作人員提出嚴格的詞語要求，包括“國家級、世界級、宇宙級、全球級、世界領先、全國首家、最、最佳、最新、最低、最高、最大、最具、最具、最優(yōu)、史上最、最先進、全球最新、全網最低價、最新發(fā)明、最新科學、最新技術、全球最新專利、最先進加工工藝、頂級、頂尖、頂端、頂峰、極品、極端、巔峰、絕對、首選、第一、唯一、全國銷量第一、市場占有率第一、第一品牌、市場主導品牌、首選品牌、中國公認品(名)牌、絕無僅有、萬能、銷售冠軍、抄底、空前絕后”都不能出現在廣告文案中，想靠“語不驚人死不休”來創(chuàng)作廣告文案肯定是不行了。
4.網絡廣告
針對舊版《廣告法》對互聯網領域的缺場，新《廣告法》新增了關于互聯網廣告及廣告活動的相關規(guī)定，第四十三條“任何單位或者個人未經當事人同意或請求，不得向其住宅、交通工具發(fā)送廣告，也不得以電子信息方式發(fā)送廣告。”第四十四條“利用互聯網、發(fā)送廣告，不得影響用戶正常使用網絡。在互聯網頁面以彈出等形式的廣告，應當顯著標明關閉標志，確保一鍵關閉。”
三.新《廣告法》施行對廣告實踐教學的影響
《廣告學》是一門和現實聯系緊密，實踐性很強的課程，我?！稄V告學》課程的實踐教學包括9課時課內實訓和為期一周的廣告策劃實訓，新《廣告法》施行對廣告實踐教學也將產生重要影響。主要體現在以下幾個方面：
1.廣告調查
廣告調查是編制廣告計劃的依據，具體包括廣告市場調查、企業(yè)形象調查、廣告媒體調查、廣告效果調查，而其中最復雜的是廣告市場調查，它包括廣告市場所在的社會環(huán)境調查、消費者調查和產品調查等。新《廣告法》施行后，廣告調查的很多內容也發(fā)生了變化，廣告市場所處的法律環(huán)境，就是進行廣告策劃重要的依據。在廣告法律環(huán)境變化的情況下，原來可以做的廣告現在有可能就成了非法廣告，例如關于煙草廣告的問題，新《廣告法》第二十二條“禁止在大眾傳播媒介或者公共場所、公共交通工具、戶外煙草廣告---禁止利用其他商品或者服務的廣告、公益廣告宣傳煙草制品名稱、商標、包裝、裝潢以及類似內容?！焙团f版《廣告法》比較起來，明確回避了煙草廣告在各種媒體中出現的可能性，防止了打擦邊球的任何可能，因此熟悉了這一規(guī)定，對于煙草公司任何形式的廣告，策劃都只能說“NO”。
2.廣告創(chuàng)意
廣告創(chuàng)意是一則廣告的靈魂，好的廣告創(chuàng)意能使廣告脫穎而出，但是廣告創(chuàng)意在新《廣告法》背景下，好比“戴著鐐銬跳舞 ”，不僅要創(chuàng)意獨特，而且要符合相關法律的規(guī)定，不然再好的創(chuàng)意也無法通過審查部門的審核。以廣播醫(yī)藥專題廣告為例，新《廣告法》第十九條“廣播電臺、電視臺、報刊音像出版單位、互聯網信息服務提供者不得以介紹健康、養(yǎng)生知識等形式變相醫(yī)療、藥品、醫(yī)療器械、保健食品廣告?！痹诖吮尘跋拢t(yī)藥專題廣告的創(chuàng)意需要改變，從傳統的醫(yī)療養(yǎng)生節(jié)目推介轉變?yōu)闃藴蕪V告投放，可以考慮在標準廣告基礎上加入公益性內容、科普性內容、教育性內容，加強品牌與消費者之間的情感溝通，從而形成固定客戶群，建立起長期的品牌效應[4]。
3.廣告策劃
《廣告法》1994年版共6章49條，現2015年版變?yōu)?章75條，新增了33條，刪除了3條，同時修改了37條。原來廣告法只有7種商品和服務的廣告準則，這次增加到17種[3]。原來七種商品和服務有：藥品、醫(yī)療器械、農藥、煙草、食類、酒類、化妝品。新增的10種商品和服務有：保健品、嬰兒乳品、教育培訓、有回報預期商品或服務、房地產、種植養(yǎng)殖類、互聯網廣告的規(guī)定、廣告代言人的法律義務和責任的規(guī)定、未成年人廣告管理的規(guī)定、公益廣告。對于專業(yè)從事某專題商品廣告策劃的人員來說，熟悉這一領域的相關法律規(guī)定顯得特別重要。例如新《廣告法》第二十六條“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應該表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：(一)升值或者投資回報的承諾;(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;(三)違反國家有關價格管理的規(guī)定;(四)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳?！睂τ谧龇康禺a廣告專題的策劃者來說，在進行廣告策劃時，就要嚴格遵循這一規(guī)定。
廣告學教學效果最終要通過市場來檢驗，新《廣告法》的修訂要求廣告教學做出最及時的反應。廣告教學工作者只有及時跟進，將最新的《廣告法》內容傳達給學生，才可能培養(yǎng)出合格的廣告專業(yè)人才。
公共關系學專業(yè)培養(yǎng)要求
1.具備對新知識、新技能的學習能力和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力;
2.具備良好的組織內外的溝通與協調能力;
3.掌握市場調查的相關知識與技能;
4.掌握策劃學的相關知識與技能，具備與企業(yè)形象、品牌、廣告等相關的活動的策劃能力;
5.掌握市場營銷的相關知識與技能，具備企業(yè)形象與產品營銷能力;
6.掌握危機處理的基礎知識與技能;
7.掌握經濟學和會計學的基礎知識，在活動策劃過程中具備一定的經營意識與風險意識;
8.掌握基本的社交禮儀知識與技能;
9.了解國家相關政策法規(guī)，具有較強的法律意識。
公共關系學專業(yè)就業(yè)方向
本專業(yè)學生畢業(yè)后可在政府部門、企事業(yè)單位或社會團體，從事公眾信息傳播管理、公共關系協調、信息咨詢、活動策劃與實施及教學科研工作。
從事行業(yè)：
畢業(yè)后主要在新能源、房地產、互聯網等行業(yè)工作，大致如下：
1 新能源;
2 房地產;
3 互聯網/電子商務;
4 金融/投資/證券;
5 建筑/建材/工程。
從事崗位：
畢業(yè)后主要從事辦公室主任、總裁助理、銷售經理等工作，大致如下：
1 辦公室主任;
2 總裁助理;
3 銷售經理;
4 客服經理;
5 市場總監(jiān)。
公共關系學專業(yè)主要課程
公共關系學專業(yè)課程包括傳播學、管理學、市場營銷學、政治學、社會學、社會心理學、公共關系學原理、公共關系實務與案例、廣告學原理、廣告策劃與策略、廣告設計、CI戰(zhàn)略、企業(yè)文化、領導科學與藝術、組織行為學、人際溝通與禮儀、公共關系寫作等。
[關鍵詞]高端地產 項目營銷 STP分析 營銷組合策略
中圖分類號：F274；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0309-01
近年來，太原房地產市場相繼有多個高端住宅項目進駐，如星河灣、萬達公館、恒大華府、天璽公館、復地別墅等，從而使得太原高端地產市場競爭日益激烈。本文在營銷理論指引下，對太原SUMERU高端地產項目營銷策略進行研究，以此促進太原SUMERU高端地產項目良好的營銷業(yè)績。
一、太原SUMERU高端地產項目及其營銷現狀
太原SUMERU項目由山西JL房地產開發(fā)有限公司開發(fā)。太原SUMERU項目作為高端地產的象征，其從設計到施工，到后期的物業(yè)管理和營銷策劃，均力求做到行業(yè)的最高端，但在項目實踐中，離現代化的市場營銷理論還有一定的距離，存在諸多不足，主要體現在：
1、產品體系不完善。以太原SUMERU項目在2014年可售房源來看：一是在戶型方面，平層產品中3#樓剩余存量占30%，躍層產品占總貨存和34%；二是在面積方面，低樓層、14、18層素質較低產品占平層剩余存量59.6%，這不利于產品的營銷。
2、產品定價不規(guī)范。目前太原SUMERU項目沒有建立起相對科學與規(guī)范的價格控制標準，隨意性較強，沒有在客戶中形成非常穩(wěn)定的價格指引。另外，SUMERU項目對于一些重點客戶給予了特殊關照，這在某種程度上是對其它客戶的不公平。
3、銷售渠道較傳統。目前太原SUMERU項目更多的還是采取傳統的營銷渠道，即通過營銷中心，加之一些傳統的營銷廣告，而對現代創(chuàng)新的營銷渠道模式運用不足。
4、促銷推廣不到位。目前太原SUMERU項目更多的還是依靠傳統廣告的方式進行營銷推廣，但受限于較高的費用支撐，廣告效益也不是很明顯[1]。
二、太原SUMERU高端地產項目STP分析
結合太原高端地產項目激烈的市場競爭，SUMERU高端地產項和各競品項目在網簽成交量、均價、主推面積區(qū)間、成交面積區(qū)間等相關指標，存在一定的營銷差異性[2]，SUMERU高端地產項目要定位為：借助太原第一高樓面世，突出SUMERU項目在太原市場頂級豪宅地位，借勢推出超大平米平層產品及樓中樓產品，以此在消費者打造高質、高價、高速、高形象。
SUMERU高端地產項目客戶定位為：當代名仕和城市隱貴，事業(yè)有成，三代之家，對“品質”與“品位”有著極致追求，注重家庭傳承、圈層認同。
三、太原SUMERU高端地產項目營銷組合策略設計
1、產品策略。SUMERU高端地產項目要構建高端住宅的完善產品體系，如實質產品、形式產品、附加產品，進而打造出SUMERU“6重卓越”體系。一是在業(yè)內及領先客戶中充分傳遞項目整體商業(yè)配套價值，建立口碑；二是深入滲透產品細節(jié)打造品質，提升客戶對產品價值的認知；三是高標準產品價值展示，客觀詳盡傳遞SUMERU大戶型產品價值體系。
2、價格策略。SUMERU高端地產項目要按照競爭導向，重點實行降價策略。目前太原高端地產除了SUMERU，所有豪宅項目都在降價，但SUMERU直接降價也不適宜，老客戶也可能會有意見，所以采取隱性降價是比較合理的。
3、渠道策略。SUMERU高端地產項目除了堅持傳統的直銷、網絡營銷、委托外，可以考慮創(chuàng)新圈層銷售渠道，通過在高端客戶中尋求潛在客戶，以實現銷售效益。
4、促銷策略。SUMERU高端地產項目要在促銷策略方面有所創(chuàng)新并發(fā)展，充分利用SUMERU園林自有資源，滲透生活居住價值。同時，全面啟動線上推廣，系統傳播產品核心賣點，持續(xù)保持市場影響力。
5、關系營銷策略。SUMERU高端地產項目要將日常服務“做足、做深、做細”，與客戶持續(xù)保持緊密聯系，在強烈的市場競爭背景下，減少客戶流失[3]。
四、太原SUMERU高端地產項目營銷策略實施及保障措施
1、建立營銷組織管理體系。SUMERU高端地產項目必須以客戶為中心，通過團隊建設管理，來推進對客戶的悉心保養(yǎng)，最終全力提升客戶滿意率，這是SUMERU高端地產項目營銷策略的制勝之道。
2、整合市場營銷中介資源。SUMERU高端地產項目業(yè)主必須強化市場營銷的總策劃地位，策劃、廣告、銷售三個乙方分擔廣告策劃與執(zhí)行、營銷策劃以及銷售執(zhí)行工作，通過資源優(yōu)化和整合，從而形成有效的合力。
3、提升地產項目品質保障。從細節(jié)入手，加強工程質量監(jiān)控，是客戶的需要，也是SUMERU高端地產項目運營的本質屬性：一是落實責任，加強監(jiān)管，開展檢查；二是進一步改進和創(chuàng)新監(jiān)控方式和方法；三是研究確定加強質量管理的具體措施；四是加強住宅檢測工作管理[4]。
4、推進公司內部能力建設。一是加強人才隊伍建設，吸引、培養(yǎng)公司核心員工，盡快形成適應公司快速發(fā)展條件下的人才梯隊；二是推進資本運營，通過將現有地產項目的已售單位的應收賬款和未來利潤進行抵押，從銀行取得低利率的再融資貸款；三是打造企業(yè)品牌，通過加強與媒體交流、參與更多社會活動，以及公益回饋活動等，進一步提升品牌形象。同時，要通過事件營銷、謀求上市等多重方式，擴大SUMERU品牌的影響范圍，將SUMERU高端地產項目品牌的宣傳重點向外擴張，走出太原，走出山西，走向全國。
參考文獻
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[2] 徐麗蓉.新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學，2011（3）：129-131.
關鍵詞：馬斯洛需求層次理論 廣告創(chuàng)意 具體案例
一、馬斯洛需求層次理論
（一）何謂馬斯洛需求層次理論
馬斯洛需求層次理論（Maslow’S hierarchy ofneeds theory）是激勵理論中最著名的理論之一。亞伯拉罕?哈羅德?馬斯洛（Abraham Harold Maslow，1908-1970）于1943年初次提出了需求層次理論，他把人類紛繁復雜的需要分為生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實現需要五個層次。該理論認為這五個需要層次具有漸進的關系，只有當低層的需要得到滿足之后，人們才會產生更高層次的需要。
二、馬斯洛需求層次理論與廣告
（一）馬斯洛需求層次理論在廣告中的應用
馬斯洛需求層次理論并不是專門針對商品消費的，但是卻可以被運用到商品廣告推廣中來，營銷者通過對馬斯洛需求層次理論的充分研究來了解消費者的不同層次的需求，從而將其產品分門別類，滿足各個層次消費者的需要。如：生理需求所涉及到的商品包括食品、飲品等方面。商家在對其進行廣告設計時，應將重點定位在其功能和給人帶來的味覺上，越具體越能夠使人感覺到產品的價值所在。
安全需求涉及到防盜門、保健品、保險等方面。商家在廣告設計時應著重突出其安全性。
社會需求涉及到娛樂、休閑、禮品等方面。廣告設計時應該突出“社會性”，強調人和人之間的情感交流，達到溫暖、鼓舞人心或其他積極的效果。
尊重需求涉及到服飾、煙酒、房子、汽車等商品?！白鹬亍睉瞧渲匦麄鞯奶攸c，要突出地位、聲望、成就、獨立、賞識等方面內容。
自我實現需求涉及到的產品具有彈性化特點，可能包括前面四種產品，但廣告策劃方案與前面有所不同，應更注重不斷攀登、追求卓越等精神品質方面的信息，將產品層次升華。
（二）廣告創(chuàng)意
大衛(wèi)?奧格維說：“除非你的廣告源自一個大創(chuàng)意，否則它將仿佛夜晚航行的船只無人知曉。”由此可以看出廣告創(chuàng)意的重要性。
廣告創(chuàng)意是根據市場、商品、消費者等多方面的情況，根據廣告目標的要求，把廣告?zhèn)鞑热葑兂上M者易于接受的表達藝術，是一個意念、一種技巧、一個新的組合手段。
三、廣告案例分析
（一）生理需求和廣告創(chuàng)意
與生理需求相掛鉤的商品較多，此處著重分析食品和飲品方面的廣告。這兩類產品的廣告要想吸引消費者關注，就必須讓他們感受到品嘗后的感覺，這也就要求其廣告需要著重表現人的表情和感覺，同時適當突出產品的味覺直觀感受。
“牛奶香濃，絲般感受?！边@一廣告語已經成了巧克力界的經典廣告語。短短八個字，卻準確描述了該巧克力的牛奶香味和口感。廣告運用水平思考的創(chuàng)意手法，把巧克力細潤的口感用絲綢來形容，充分利用通感，把語言力量發(fā)揮到極致。當消費者看到此則廣告，聽到廣告語時，很難不聯想自己品嘗后的感覺，從而促使其進行購買行動。這正是因為德芙巧克力廣告商利用了馬斯洛需求層次理論中人的生理需求來制定相應廣告策劃。而獨特的創(chuàng)意技巧，也為身為領導品牌的德芙牛奶巧克力帶向全新的境界。（圖1）
（二）安全需求與廣告創(chuàng)意
安全是人們進行購買活動的前提，很多產品也抓住了這個需求。在廣告制定時強調安全的重要性，以此來吸引消費者購買。這種策略在汽車廣告中運用十分廣泛，汽車安全性能成為消費者購買家用轎車的首選要素。
如：富蘭克林牌汽車廣告語――一輛永遠不會給你帶來麻煩的汽車；沃爾沃（VOLVO）汽車廣告語――關愛生命、享受生活；奧迪――奧迪A6的主動安全系統，改變您對道路的以往觀念；雪弗蘭――對雪弗蘭而言，安全可靠是至關重要的一環(huán)……
（三）社會需求與廣告創(chuàng)意
注重人的社會需求是現代廣告區(qū)別于傳統廣告的主要特征?，F代廣告把訴求的目標從產品轉向消費者，通過情感打動消費者，把人類共通的情感注入于商品之中，使公眾在情感的體驗、想象、享受中自覺地接受商品?？梢哉f，情感是廣告走向消費者的橋梁。
國外曾有人做過一個試驗，在兩個擦鞋機前各掛上一塊小廣告牌，一塊寫著“請坐，擦鞋?！绷硪粔K上寫著：“約會前請擦鞋！”字數相差無幾但效果卻大不相同。后者的顧客要遠遠超出前者。因為后者誘發(fā)了人們的某種情緒，在情感上引起美好的聯想，使公眾易于接受。
臺灣地區(qū)的一則中華汽車的電視廣告叫做“爸爸的肩膀篇”，廣告從一個中年而立、事業(yè)有成的兒子的角度講述一個感人的故事。質樸的畫面配著一段兒子的講述：“如果你問我，這世界上最重要的一部車是什么，那絕不是你在街上看得到的。30年前，我5歲，那一夜，我發(fā)高燒，村里沒有醫(yī)院，爸爸背著我，穿過山，越過水，從村里到醫(yī)院，爸爸的汗水濕遍了整個肩膀。我覺得這個世界上最重要的一部車是爸爸的肩膀。今天我買了一部車。我第一個想說的是‘阿爸，我載你到處看看?！逼┩怀鰪V告語：“中華汽車，永遠向爸爸的肩膀看齊。”本來作為物質商品的汽車是不具備情感上的功能的，但廣告將情感附加到了汽車當中進行宣傳，無形之中就給中華汽車增加了情感上的功能。
（四）尊重需求與廣告創(chuàng)意
“不同的商品，不同的品牌有不同的象征意義……消費者通過選擇不同的商品能夠在某種程度上體現自我，滿足自尊心的需要。”抓住了這點，廣告就能達到預期的效果。
以房地產為例，為顯示樓盤的尊貴之感，房地產商都會想出極其體現地位感的廣告，如：碧桂園――給你一個五星級的家；世紀村――傾情演繹國際文明居住標準；翡翠郡――品質成就生活；美荔園――鉆石地段，美麗恒久；黃埔雅苑――尊貴生活嘉年華；異悅居――你有權要求更高，等等。
在眾多房地產廣告中，香格里拉的房地產廣告語略為精致、有新意：“精雕細琢玉玲瓏鐘愛一生，國寶級窗景的永久居留權。別人有的香格里拉也有，而香格里拉有的，別人卻不一定有?！痹搹V告語在古色古香當中透露著現代商家的霸氣和自信，既表明了居住在香格里拉將擁有國寶級的窗景，同時還大膽展示了其獨特性。
（五）自我實現需求和廣告創(chuàng)意
自我實現需求是五大需求的最高層次，在廣告設計時，一些較為成熟的企業(yè)會運用這種方式給人以精神上的鼓勵或是對人生道路的啟迪，從而提升自身產品的檔次。如安踏廣告語：“Keep moving，你沒有他的天賦，你沒有他的條件，你無人喝彩。世界不公平？但你有夢想的權利。讓心跳成為你的宣言，讓傷痕成為你的勛章，讓世界的不公平在你面前低頭！”他們所想表達出來的便是人生自我實現的價值。
四、馬斯洛需求層次理論對廣告創(chuàng)作的啟示
（一）合理細分市場
商家應該根據不同消費者的不同需求合理細分市場。以服裝為例，既要有低端服裝，也要有能滿足大部分具有中等消費水平而希望能夠穿出個性和美麗的顧客的中端購物商場，還要有滿足高端人群消費的奢侈服裝品牌。
（二）合理制定廣告策略
不要把只需要突出生理需求的商品夸大化，過分突出其精神層面的給予，更不要將需要突出其精神上的價值的商品簡單化，以致降低品質。
（三）提高產品檔次
有些產品目前只滿足第一或第二層次的需求，但產品是可以不斷進步的，不光是產品自身質量、樣式等方面的進步，也要借助廣告手法不斷提升產品價值。
（四）為同一產品設定多個訴求點
從我國正式建立國有資本經營預算制度時算起，至今已經5年。然而與這項制度密切相關的國企對此的態(tài)度以及他們在這項制度下的實踐情況，相關信息卻有透露。
“兩會”期間亮相的預算報告顯示，今年進一步擴大了中央國有資本經營預算覆蓋范圍，將工信部等6個中央部門所屬企業(yè)共301戶納入編報范圍。為此，記者參照這份名單，聯系了即將實施國資預算的相關企業(yè)。
層層受阻
因為此前并沒有多少采訪國企的經驗，在這個領域建立的聯系更是少之又少，在拿到名單后，記者曾帶著它向一位經常跟企業(yè)打交道的業(yè)內前輩請教，他在看到這長串企業(yè)名單后第一句話就是，“這些大都是二、三級附屬小企業(yè)嘛?！彼耘c記者在最初看到名單時產生的印象一致。但為何這些部委“敷衍”了事？記者并未從被采訪者口中了解到事實，但也并不樂觀。
經過多次查詢企業(yè)電話，與企業(yè)相關部門工作人員交涉，得到的回復大多是“抱歉，我們對這個事情不了解?！被蛘摺皩Σ黄?，我們不接受采訪。”直到聯系上名單內一家在北京從事廣告策劃的企業(yè)，這家企業(yè)原本隸屬于某中央媒體，如今這位工作人員告訴記者，“我們原本是上級單位的一個部門，后來獨立劃分出來經營廣告業(yè)務，大概從去年底開始，我們已經停止繼續(xù)經營了，并且向工商部門提交了注銷申請，因為涉及到一些國有資產的問題，目前手續(xù)還沒有通過批復?！甭牭竭@樣的情況，記者不禁有些意外。
推行不明
隨后，記者又聯系了某國有大型建筑施工企業(yè)總會計師，針對上述企業(yè)注銷事件，他認為這或許是起突發(fā)事件，“對于我們從事預算工作的來說，出現這種情況很正常，這里面有各種原因，比如以我熟悉的房地產領域來說，很多企業(yè)沒有預想到去年國家會花那么大的力度調控房地產市場，這對他們來說是致命打擊，很多小型房地產商可能就此被淘汰掉了，不應該是故意為之?！?/p>
記者問道，他所在的企業(yè)有沒有被納入到國有資本經營預算體系時，他回答說，“不同的央企推行的是不同的預算管理制度，我們企業(yè)如今依然按照國資委的要求推廣的是全面預算，逐層下達，好多企業(yè)都是這么做的。至于每年國家拿走了多少利潤，這個不便多說?！?/p>
這位總會計師表示，“從國企職工的角度理解，推行國有資本經營預算是一個從無到有的過程，需要人們首先從觀念上能夠接受。我認為，既然實行了國有資本經營預算，就要對每年企業(yè)經營結果進行考核，經營者也該像市場化公司一樣有個說法，做的好是什么樣，做的不好又是什么樣。只有預算，沒有績效，這種預算又有什么用？”
工作當誘餌騙人先掏錢
數據支持：在我們聯合所做的調查中，有關求職者遇到的各種招聘陷阱中，收取費用的情況最多，占了27%。收取費用陷阱是指在求職過程中收取求職者各種費用，如風險押金、培訓費、服裝費、建檔費等。
經典案例：北京科技大學的學生王宇說，3月7日下午打開自己的郵箱時，發(fā)現了一封來自廣州某電子科技有限公司的來信，大概意思是：企業(yè)看到他的個人簡歷之后十分滿意，已決定錄用他，并為他建立了個人檔案，今年畢業(yè)之后即可到該公司上班，工資待遇每月3000元。但公司先要向他收取200元的抵押金，讓盡快匯到公司的賬號上。
“當時看到要交抵押金時，我確實猶豫了，但是轉念又一想，不能因為200元錢而失去這么好的機會啊，所以第二天我就把錢匯過去了。當我在9日打那個公司的電話詢問錢是否到賬時，發(fā)現所有的電話不是關機就是占線，就是聯系不上?！蓖跤钫f。
專家破案：智聯招聘專家指出，凡是那種簡單聊幾句就同意留下試用并要交一些押金的公司往往都是看中了此“財”而非彼“才”，求職者一定要三思而后行。
據中關村人才市場會展部經理劉禹先生介紹，目前不少房地產公司在招聘員工時就玩這樣的貓膩。他們經常打著入職培訓的旗子，收取幾百元甚至更多的培訓費用，求職者在培訓結束后干不了幾天就被用人單位以各種理由辭退，且不返還培訓費。
應對措施：北京重光律師事務所勞動法專家楊志剛律師提醒求職者，早在1995年，國家就明確要求用人單位不得以任何名義向應聘者收取報名費、抵押金、保證金等費用。另外，在求職過程中，首先要對求職目標公司的真實性進行核實。而且，遭遇詐騙后要及時報案，不能抱著認倒霉的心態(tài)而聽之任之，這樣不僅本人的損失難以挽回，也會讓更多的人上當受騙。
傷害二
招聘是幌子剽竊你作品
數據支持：此次調查結果顯示，有23%的被訪者遭遇過智力陷阱，也就是說他們的勞動成果被招聘方以招聘為由而順利竊取。
經典案例：北京市某職業(yè)技術學院廣告專業(yè)畢業(yè)生劉濤，半年前在招聘會上看中一家廣告公司。她擠進去一打聽才知道，這家公司要求應聘者每人寫一份不同產品的廣告策劃文案，包括服裝、飲料、小家電等。招聘負責人表示，公司將對所有上交的作品進行比較，最終選兩個人。
劉濤領到的是一種功能飲料在北京市場推廣的策劃案，內容包括廣告語、戶外宣傳畫、電視廣告創(chuàng)意及市場推廣活動的詳細計劃。劉濤用了一周時間交了自己的策劃方案，但至今招聘方都沒有宣布招聘結果。劉濤表示：“盡管懷疑人家騙取自己的點子，但如今工作不好找，要是策劃案真被‘白用’了，也只好自認倒霉。”
專家破案：智聯招聘專家表示，智力陷阱則是指以考試為名無償占有程序設計、廣告設計、策劃方案、文章翻譯等?，F在招聘過程中的騙取“智力”很常見。這種堂而皇之地占有他人的勞動成果，性質更為惡劣。而廣大求職者要具備慧眼，多加小心。
應對措施：楊律師告訴記者，在不能判斷招聘單位真實意圖，又想取得工作的情況下，需要對自己的勞動成果進行保護。
一、提交策劃案等勞動成果時要準備兩份，一份提交，一份自己留存，在留存份上要求招聘單位簽字確認，以便將來能夠證明勞動成果內容。
二、提交策劃案時附上《版權申明》，并要求招聘單位簽收。最好申明：“任何收存和保管本策劃案各種版本的單位和個人，未經作者劉濤同意，不得使用本策劃案或者將本策劃案轉借他人，亦不得隨意復制、抄錄、拍照或以任何方式傳播。否則，引起有礙作者著作權之問題，將可能承擔法律責任?！?/p>
傷害一
工作當誘餌騙人先掏錢
數據支持：在我們聯合所做的調查中，有關求職者遇到的各種招聘陷阱中，收取費用的情況最多，占了27%。收取費用陷阱是指在求職過程中收取求職者各種費用，如風險押金、培訓費、服裝費、建檔費等。
經典案例：北京科技大學的學生王宇說，3月7日下午打開自己的郵箱時，發(fā)現了一封來自廣州某電子科技有限公司的來信，大概意思是：企業(yè)看到他的個人簡歷之后十分滿意，已決定錄用他，并為他建立了個人檔案，今年畢業(yè)之后即可到該公司上班，工資待遇每月3000元。但公司先要向他收取200元的抵押金，讓盡快匯到公司的賬號上。
“當時看到要交抵押金時，我確實猶豫了，但是轉念又一想，不能因為200元錢而失去這么好的機會啊，所以第二天我就把錢匯過去了。當我在9日打那個公司的電話詢問錢是否到賬時，發(fā)現所有的電話不是關機就是占線，就是聯系不上。”王宇說。
專家破案：智聯招聘專家指出，凡是那種簡單聊幾句就同意留下試用并要交一些押金的公司往往都是看中了此“財”而非彼“才”，求職者一定要三思而后行。
據中關村人才市場會展部經理劉禹先生介紹，目前不少房地產公司在招聘員工時就玩這樣的貓膩。他們經常打著入職培訓的旗子，收取幾百元甚至更多的培訓費用，求職者在培訓結束后干不了幾天就被用人單位以各種理由辭退，且不返還培訓費。
應對措施：北京重光律師事務所勞動法專家楊志剛律師提醒求職者，早在1995年，國家就明確要求用人單位不得以任何名義向應聘者收取報名費、抵押金、保證金等費用。另外，在求職過程中，首先要對求職目標公司的真實性進行核實。而且，遭遇詐騙后要及時報案，不能抱著認倒霉的心態(tài)而聽之任之，這樣不僅本人的損失難以挽回，也會讓更多的人上當受騙。
傷害二
招聘是幌子剽竊你作品
數據支持：此次調查結果顯示，有23%的被訪者遭遇過智力陷阱，也就是說他們的勞動成果被招聘方以招聘為由而順利竊取。
經典案例：北京市某職業(yè)技術學院廣告專業(yè)畢業(yè)生劉濤，半年前在招聘會上看中一家廣告公司。她擠進去一打聽才知道，這家公司要求應聘者每人寫一份不同產品的廣告策劃文案，包括服裝、飲料、小家電等。招聘負責人表示，公司將對所有上交的作品進行比較，最終選兩個人。
劉濤領到的是一種功能飲料在北京市場推廣的策劃案，內容包括廣告語、戶外宣傳畫、電視廣告創(chuàng)意及市場推廣活動的詳細計劃。劉濤用了一周時間交了自己的策劃方案，但至今招聘方都沒有宣布招聘結果。劉濤表示：“盡管懷疑人家騙取自己的點子，但如今工作不好找，要是策劃案真被‘白用’了，也只好自認倒霉?！?/p>
專家破案：智聯招聘專家表示，智力陷阱則是指以考試為名無償占有程序設計、廣告設計、策劃方案、文章翻譯等?，F在招聘過程中的騙取“智力”很常見。這種堂而皇之地占有他人的勞動成果，性質更為惡劣。而廣大求職者要具備慧眼，多加小心。
應對措施：楊律師告訴記者，在不能判斷招聘單位真實意圖，又想取得工作的情況下，需要對自己的勞動成果進行保護。
一、提交策劃案等勞動成果時要準備兩份，一份提交，一份自己留存，在留存份上要求招聘單位簽字確認，以便將來能夠證明勞動成果內容。
二、提交策劃案時附上《版權申明》，并要求招聘單位簽收。最好申明：“任何收存和保管本策劃案各種版本的單位和個人，未經作者劉濤同意，不得使用本策劃案或者將本策劃案轉借他人，亦不得隨意復制、抄錄、拍照或以任何方式傳播。否則，引起有礙作者著作權之問題，將可能承擔法律責任?！?/p>
傷害一
工作當誘餌騙人先掏錢
數據支持：在我們聯合所做的調查中，有關求職者遇到的各種招聘陷阱中，收取費用的情況最多，占了27%。收取費用陷阱是指在求職過程中收取求職者各種費用，如風險押金、培訓費、服裝費、建檔費等。
經典案例：北京科技大學的學生王宇說，3月7日下午打開自己的郵箱時，發(fā)現了一封來自廣州某電子科技有限公司的來信，大概意思是：企業(yè)看到他的個人簡歷之后十分滿意，已決定錄用他，并為他建立了個人檔案，今年畢業(yè)之后即可到該公司上班，工資待遇每月3000元。但公司先要向他收取200元的抵押金，讓盡快匯到公司的賬號上。
“當時看到要交抵押金時，我確實猶豫了，但是轉念又一想，不能因為200元錢而失去這么好的機會啊，所以第二天我就把錢匯過去了。當我在9日打那個公司的電話詢問錢是否到賬時，發(fā)現所有的電話不是關機就是占線，就是聯系不上?！蓖跤钫f。
專家破案：智聯招聘專家指出，凡是那種簡單聊幾句就同意留下試用并要交一些押金的公司往往都是看中了此“財”而非彼“才”，求職者一定要三思而后行。
據中關村人才市場會展部經理劉禹先生介紹，目前不少房地產公司在招聘員工時就玩這樣的貓膩。他們經常打著入職培訓的旗子，收取幾百元甚至更多的培訓費用，求職者在培訓結束后干不了幾天就被用人單位以各種理由辭退，且不返還培訓費。
應對措施：北京重光律師事務所勞動法專家楊志剛律師提醒求職者，早在1995年，國家就明確要求用人單位不得以任何名義向應聘者收取報名費、抵押金、保證金等費用。另外，在求職過程中，首先要對求職目標公司的真實性進行核實。而且，遭遇詐騙后要及時報案，不能抱著認倒霉的心態(tài)而聽之任之，這樣不僅本人的損失難以挽回，也會讓更多的人上當受騙。
傷害二
招聘是幌子剽竊你作品
數據支持：此次調查結果顯示，有23%的被訪者遭遇過智力陷阱，也就是說他們的勞動成果被招聘方以招聘為由而順利竊取。
經典案例：北京市某職業(yè)技術學院廣告專業(yè)畢業(yè)生劉濤，半年前在招聘會上看中一家廣告公司。她擠進去一打聽才知道，這家公司要求應聘者每人寫一份不同產品的廣告策劃文案，包括服裝、飲料、小家電等。招聘負責人表示，公司將對所有上交的作品進行比較，最終選兩個人。
劉濤領到的是一種功能飲料在北京市場推廣的策劃案，內容包括廣告語、戶外宣傳畫、電視廣告創(chuàng)意及市場推廣活動的詳細計劃。劉濤用了一周時間交了自己的策劃方案，但至今招聘方都沒有宣布招聘結果。劉濤表示：“盡管懷疑人家騙取自己的點子，但如今工作不好找，要是策劃案真被‘白用’了，也只好自認倒霉?！?/p>
專家破案：智聯招聘專家表示，智力陷阱則是指以考試為名無償占有程序設計、廣告設計、策劃方案、文章翻譯等?，F在招聘過程中的騙取“智力”很常見。這種堂而皇之地占有他人的勞動成果，性質更為惡劣。而廣大求職者要具備慧眼，多加小心。
應對措施：楊律師告訴記者，在不能判斷招聘單位真實意圖，又想取得工作的情況下，需要對自己的勞動成果進行保護。
一、提交策劃案等勞動成果時要準備兩份，一份提交，一份自己留存，在留存份上要求招聘單位簽字確認，以便將來能夠證明勞動成果內容。
二、提交策劃案時附上《版權申明》，并要求招聘單位簽收。最好申明：“任何收存和保管本策劃案各種版本的單位和個人，未經作者劉濤同意，不得使用本策劃案或者將本策劃案轉借他人，亦不得隨意復制、抄錄、拍照或以任何方式傳播。否則，引起有礙作者著作權之問題，將可能承擔法律責任。”
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經典案例：北京科技大學的學生王宇說，3月7日下午打開自己的郵箱時，發(fā)現了一封來自廣州某電子科技有限公司的來信，大概意思是：企業(yè)看到他的個人簡歷之后十分滿意，已決定錄用他，并為他建立了個人檔案，今年畢業(yè)之后即可到該公司上班，工資待遇每月3000元。但公司先要向他收取200元的抵押金，讓盡快匯到公司的賬號上。
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專家破案：智聯招聘專家指出，凡是那種簡單聊幾句就同意留下試用并要交一些押金的公司往往都是看中了此“財”而非彼“才”，求職者一定要三思而后行。
據中關村人才市場會展部經理劉禹先生介紹，目前不少房地產公司在招聘員工時就玩這樣的貓膩。他們經常打著入職培訓的旗子，收取幾百元甚至更多的培訓費用，求職者在培訓結束后干不了幾天就被用人單位以各種理由辭退，且不返還培訓費。
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傷害二
招聘是幌子剽竊你作品
數據支持：此次調查結果顯示，有23%的被訪者遭遇過智力陷阱，也就是說他們的勞動成果被招聘方以招聘為由而順利竊取。
經典案例：北京市某職業(yè)技術學院廣告專業(yè)畢業(yè)生劉濤，半年前在招聘會上看中一家廣告公司。她擠進去一打聽才知道，這家公司要求應聘者每人寫一份不同產品的廣告策劃文案，包括服裝、飲料、小家電等。招聘負責人表示，公司將對所有上交的作品進行比較，最終選兩個人。
劉濤領到的是一種功能飲料在北京市場推廣的策劃案，內容包括廣告語、戶外宣傳畫、電視廣告創(chuàng)意及市場推廣活動的詳細計劃。劉濤用了一周時間交了自己的策劃方案，但至今招聘方都沒有宣布招聘結果。劉濤表示：“盡管懷疑人家騙取自己的點子，但如今工作不好找，要是策劃案真被‘白用’了，也只好自認倒霉。”
專家破案：智聯招聘專家表示，智力陷阱則是指以考試為名無償占有程序設計、廣告設計、策劃方案、文章翻譯等。現在招聘過程中的騙取“智力”很常見。這種堂而皇之地占有他人的勞動成果，性質更為惡劣。而廣大求職者要具備慧眼，多加小心。
應對措施：楊律師告訴記者，在不能判斷招聘單位真實意圖，又想取得工作的情況下，需要對自己的勞動成果進行保護。
