時間：2023-05-29 17:38:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇裝修銷售，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
精裝修房銷售，精裝修與房屋未分開的，應全額按銷售不動產交納5％的營業稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產交納5％的營業稅，精裝修按建筑安裝交3％的營業稅。為此開發商多繳營業稅，增加了經營成本。
例如：銷售價值100萬元的房屋，為了達到營銷的目的。房地產公司找裝修公司對房屋進行裝修后對外銷售就是我們稱的“精裝修房”。價格為120萬元。
分析：公司以精裝房按120萬元對外銷售，應按120萬元交納5％的營業稅6萬元。裝修公司按20萬元交納3％的營業稅6000元。合計6.6萬元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發票：房屋100萬元、裝修20萬元。房地產公司應交納5萬元的營業稅。裝修公司還是交納6000元的營業稅。合計5.6萬元。由于房地產公司將房屋價格提高，導致了開發商多交納營業稅1萬元。
由于銷售價格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成商家實際收益的減少。與此同時，由于契稅以房屋的交易價為依據征收，又必然導致買受人多繳契稅3000元和公共維修基金3000元。這樣房屋與精裝修統一銷售，不但沒有給任何一方帶來利益，反而都增加了雙方的交易成本。
問題二：無合同約定產生大量的質量糾紛
現在筆者接受咨詢的有相當一部分投訴在于裝修標準。由于裝修問題比較細碎，《商品房銷售合同》中不便于制定相關條款，精裝修房項目在裝修問題上存在著很大法律風險。由于沒有裝修合同，對質量、品質沒有明確的約定，造成雙方糾紛?，F在媒體類似的報道已經很多。應當引起開發商及買房人的重視。
問題三：責任主體混淆，開發商陷入被動
裝修本是對房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對于由此產生的工程質量問題由裝修公司負責。但是，開發商將裝修作為房屋的一部分一同出賣，開發商就裝修的瑕疵承擔擔保責任。這樣，開發商就成為代人受過。
近日自家裝修，得以換位消費者角度觀察家裝建材的營銷種種，有幾多體會。
建材按裝修類型分家裝與工裝兩類，而家裝建材與老百姓“住”的生活質量最息息相關。
裝修才知道，目前在上海最多的是半包裝修（根據籬笆網在建工地統計半包裝修占全部裝修90%以上）。半包裝修就是委托家裝公司承擔裝修人工與輔料采購，業主購買主材的裝修方式。半包裝修符合中庸之道，既可避免全包裝修的費用高與不透明，又避免了清包施工的勞心費時。半包裝修成為市場主流說明家裝市場的競爭激烈、業主話語權得到提高。曾記否，前幾年大的家裝公司不是全包的不做，裝修總價少于多少萬的不做，而如今有些家裝公司清包都做。半包裝修的主材沒有特別界定，一般指包括櫥柜、地板、瓷磚、衛浴等大件的或價值高、能夠直接體現裝修效果的主要材料。輔料是指水泥、黃砂、砂紙、滾筒等輔助材料。一些主材購買時會包括安裝人工，比如櫥柜、強化地板、鋁扣板吊頂等，而其它的裝修人工全部都是家裝公司做的。
家裝模式的轉變帶來了家裝建材的營銷轉變
首先，家裝主材的采購權由家裝公司向業主轉移，這勢必導致家裝主材的營銷對象也向業主轉移。直接的表現就是家裝主材在家裝公司的銷售有所下降，而終端銷售有所增加。
一些家裝主材銷售商正在加強對業主的直接營銷，比如加強與主要建材團購網站的合作。在參加上海建材團購網站的活動中，經?？梢园l現某店面既是籬笆網的合作店面同時也是上海團購網的合作店面。有些家裝主材銷售商會組織活動，比如邀請團購客戶集體參觀工廠生產線及產品展廳等。美標衛浴在新浪網上宣傳并長期免費寄送的《衛浴設計指南》就是在加強與業主的直接營銷。一直很奇怪的是，家裝主材銷售商為什么死守建材商場進行銷售。DM直郵就是很好的方式。舉例來講，在上海到了夏天沒有裝紗窗的業主會尋找安裝紗窗的，紗窗銷售商如果在夏天來臨之即郵寄或發放DM宣傳頁到居民小區，一定可以找到更多的顧客。櫥柜銷售商如果定期郵寄新產品資料給小區業主，不僅可以提高品牌知名度，有需要裝修的業主也會按圖索驥到店面來看看。
其次，家裝輔材的采購權仍然由家裝公司掌握。一般的家裝公司有固定或根據工程單數調整的若干個施工隊伍，施工隊長有固定工資并須服從公司管理。對于半包裝修，家裝公司負責找到顧客、設計圖紙、簽訂合同、工程監理、售后保修并承擔法人責任等。施工隊長負責按設計及業主要求，根據施工進度組織不同工種的裝修工人具體完成裝修施工。而家裝輔料由家裝公司購買并按施工進度統一供應。為防范浪費，較好的家裝公司有相應的輔料管理或節約制度。在半包裝修開工時，家裝公司向業主提供全部輔料清單，清單中包括詳細的各種輔料名稱、品牌、規格、單價、數量、損耗、家裝公司供應價、市場價等。家裝公司供應價一般都低于市場價但大于家裝公司采購價，也就是說半包裝修家裝公司賺的材料費就是輔料采購差價。
施工隊長沒有家裝輔料采購權但有采購建議權，比如室內批墻用的膩子哪一家的施工批刮性好，防水抗裂不容易出問題；哪一家的木板質量更好等等。這樣看來，家裝輔料在營銷方面更與工裝建材相似，品牌的形成更依賴于家裝公司的口碑相傳。因為做品牌的家裝公司雖然要在輔料里面賺錢，但輔料的質量也就是性價比更為重要。如果裝修后的房子因為膩子或涂料選用不當墻面開裂，衛生間因為防水砂漿不好而漏水，裝修公司因維修及業主投訴的品牌損失更大。
因此在家裝主材的營銷對象發生轉變，家裝公司對于輔材更為重視的情況下，家裝輔材的營銷也將發生轉變。家裝輔材除了必須長期堅持的產品品質外，還應為家裝公司、裝修人員提供更加完善而配套的營銷服務。比如為提供墻面涂裝的工作效率及質量，膩子廠商不僅要開發出具有一定抗裂功能的內墻膩子，同時還必須提高內墻膩子的易施工性；華潤涂料不僅銷售涂料同時也提供優質而高效的涂料噴涂施工（現在一些內墻膩子也可采用機器噴涂）。
目前家裝建材的營銷轉變主要是來自于半包裝修模式帶來的客戶對象的轉變。誰是家裝建材的客戶？這些客戶是直接客戶、間接客戶或是最終客戶？誰的采購權重最大或對采購過程最有影響？在不同市場階段，面對不同的客戶，營銷的手段和方法都不同，營銷的資源投入也不相同，而家裝建材企業對于市場轉變的適應能力也正體現于此。
甲方：三亞萬象島旅游文化開發有限公司
乙方：
1、合同總則
1.1
為了拓展“島嶼傳說”品牌旅游商品的銷售市場，甲方特推出“島嶼傳說”特許專賣計劃。
1.2
甲方根據加盟計劃，鑒于乙方申請，授予乙方專賣店或專柜特許經營權。
1.3
乙方自愿申請加入“島嶼傳說”專賣店或專柜的經營，接受甲方授予的單店、單柜的特許經營權，并自愿成為“島嶼傳說”商品特許專賣之成員。
1.4
甲、乙雙方本著自愿、平等、誠實、信用及共同拓展市場的原則，經友好協商，簽訂本合同（以下簡稱本合同或加盟合同）以由雙方共同恪守。
2、加盟細則
2.1
專賣店規模
2.1.1
簡約型。面積10—12平方米，裝修費3000元，配貨量6000—8000元（按進貨結算價計算）；
2.1.2
標準型。面積15—20平方米，裝修費5000元，配貨量10000—15000元（按進貨結算價計算）；
2.1.3
豪華型。面積25—35平方米，裝修費8000元，配貨量20000—30000元（按進貨結算價計算）；
2.1.4
旗艦型。面積50平方米左右，裝修費15000元，配貨量50000元左右（按進貨結算價計算）。
2.2
專賣店選址
2.2.1
乙方可根據甲方專賣店選址方略自行選定專賣店、專柜地址，并真實填寫《“島嶼傳說”加盟申請表》提交甲方審核，甲方根據乙方填寫的《“島嶼傳說”加盟申請表》進行店址實地考察。
2.2.2
乙方加盟“島嶼傳說”專賣店或專柜，甲方不收取加盟費。雙方認可后再進一步簽訂下列協議。
2.3
裝修及費用
2.3.1
甲方免費為乙方提供裝“島嶼傳說”專賣店、專柜裝修方案。
2.3.2
裝修方式：
2.3.2.1
乙方根據甲方提供的裝修方案設計要求自行進行裝修的，費用由乙方支付。
2.3.2.2
甲方根據乙方申請，甲方負責進行裝修的，按：標準型或簡約型規模進行，費用由甲方支付。
2.3.3
裝修獎勵返利：凡乙方自行承擔費用進行裝修的，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結算價計算），甲方獎勵返利乙方裝修費用3000元；當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到三萬元時（按進貨結算價計算），甲方再獎勵返利乙方裝修費用2000元。
2.3.4
裝修保證金及返還:
凡甲方承擔費用并進行裝修的，乙方需在甲方進行裝修前支付與裝修規模等額的裝修保證金，甲方將根據乙方經營業績，返還乙方裝修保證金。
2.3.4.1
如屬標準型規模裝修，裝修保證金5000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結算價計算），返還裝修保證金3000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到三萬元時（按進貨結算價計算），再返還裝修保證金2000元。
2.3.4.2
如屬簡約型規模裝修，裝修保證金3000元，當乙方專賣店銷售“島嶼傳說”商品累計達到二萬元時（按進貨結算價計算），甲方一次性返還。
2.3.5
本協議采納的裝修方式是：乙方自行裝修；甲方按標準型規模裝修，乙方裝修保證金5000元；甲方按簡約型規模裝修，乙方裝修保證金3000元。（簽訂本協議時需進行選擇，用“∨”、“╳”表示）。
2.4
商品發貨
2.4.1
在本合同簽訂后的二月內、店鋪裝修完成后10天內，乙方須向甲方首次進貨，按專賣店規模，首次進貨量
元（按進貨結算價計算），第一次進貨由甲方統一配貨；
2.4.2
乙方經營期間商品補充由乙方根據經營情況決定，并提前一周傳達至甲方。
2.4.3
甲方每次發貨必須提供發貨清單，發貨清單裝入商品箱內，乙方憑發貨清單驗貨，如有差異（多發或少發），應在收貨兩天以書面形式告知甲方，否則甲方視乙方如數收到發貨清單上的商品。
2.4.4
本合同有效期內，所有進貨運輸費用乙方自行承擔。
2.5
商品退換
2.5.1
所進商品在包裝完好、沒有人為破損及蟲蟻咬壞，并不影響第二次銷售的前提下，甲方承諾100%退換（過季商品退貨量另行協商）。
2.5.2
本合同有效期內，乙方收到的貨物屬商品質量問題的，由甲方負責全額退貨（屬乙方或第三方造成的人為殘次商品除外）。
2.5.3
合同有效期內，乙方可向甲方提出換貨要求：非過季商品和不影響第二次銷售的商品，可在進貨后的二月內按此商品當批進貨量的30%換貨。每次換貨前需提供換貨明細單，其運費由乙方自行承擔。
2.5.4
乙方連續兩個月內未進貨，需向甲方書面報告說明，乙方未提出書面報告，甲方可視為乙方單方自行退出加盟，甲方有權單方面終止本合同。裝修保證金不再返還，并追回乙方進貨余款。
2.6
貨款結算
2.6.1
貨款結算方式：現金價結算、代銷價結算二種方式。
2.6.1.1
現金價結算：建議乙方以現金價結算方式配貨，可享有更大的利潤空間。乙方按專賣店規模一次性支付貨款現金或匯入甲方帳戶，甲方收到貨款后進行商品配送。
2.6.1.2
代銷價結算：如乙方第一次進貨不采納現金價結算方式，則按代銷價結算（代銷結算價高于現金結算價20%左右），由甲方代墊貨款按乙方專賣店規模進行開業前一次性統一配貨；為確保誠信、共求發展，以代銷價結算方式的乙方需在甲方配貨前一周預付甲方貨款總額60%的貨款保證金，40%的余款在第二次進貨時或售后結清（第二次及以后進貨時可選擇繼續按代銷價結算或改為現金價結算，由乙方自定。）
2.6.2
本協議采納的貨款結算方式是：現金價結算；代銷價結算，貨款保證金
元；（簽訂本協議時需進行選擇，用“∨”、“╳”表示）。
2.6.3
終止結算：經營合同到期后，如乙方終止“島嶼傳說”旅游商品經營，在商品保存完好無缺損的前提下，剩余商品可退回甲方，甲方將乙方剩余商品貨款退還乙方。
2.7
銷售獎勵
2.7.1
當乙方商品銷售額累計達到進貨量5萬元時，甲方向乙方返利貨款3%；當乙方商品銷售額累計達到進貨量8萬元時，原5萬元以上部分，甲方向乙方返利貨款5%；當乙方商品銷售額累計達到進貨量10萬元時，原8萬元以上部分，甲方向乙方返利貨款8%。
2.7.2
返利方式：價值等同的“島嶼傳說”品牌貨品或現金。
3、保證與要求
3.1
甲方確保根據雙方確認的訂貨單向乙方供貨，乙方保證只從甲方或甲方指定商處購進甲方品牌的產品。
3.2
甲乙雙方嚴格執行“島嶼傳說”特許專賣計劃，以利于“島嶼傳說”產品市場的健康發展。乙方保證按“島嶼傳說”特許專賣統一的經營模式、服務質量標準向顧客提供服務，甲方提供“島嶼傳說”產品的統一市場零售指導價格（市場零售指導價是指商品經過甲方試銷后，被認定基本合理的價位），供乙方參考。
4、合同及經營期限
特許經營權許可期限與本合同期限自________年______月_____日起至______年______月_____日止，有效期_______年。自本合同簽訂之日起，除非本合同已提前終止，乙方可在合同有效期滿前一個月向甲方提出延長本合同的書面請求，經雙方協商同意，可以延長本合同有效期。
5、特許經營權許可的內容、范圍
5.1
甲方特許乙方于合同期限內在甲方認可的專賣店、專柜使用“島嶼傳說”之商標、商號，并以“島嶼傳說”商品限定的經營模式經營“島嶼傳說”系列產品。
5.2
乙方獲得上述特許經營權許可，須按甲方要求經營，不得超越許可范圍和許可期限，未經甲方
書面同意，不得將該項權利轉讓。
6、專賣店地址
6.1
甲方特許乙方在___________省___________市（縣）___________區域內開設“島嶼傳說”專賣店、專柜。乙方自開店一月內將店面裝修效果圖照片，及營業執照復印件交甲方存檔。
6.2
因地域環境或其它原因乙方希望變更第六條第一項規定的加盟店地點時，須向甲方提出書面變更申請，雙方協商后解決。
6.3
乙方需要在第六條第一項規定的店址區域以外新建“島嶼傳說”專賣店或專柜，必須報經甲方同意，雙方補充簽訂（或修改）原加盟合同。
7、甲方的權利和義務
7.1
為確保專賣經營體系的統一性和產品服務質量的一致性，甲方或甲方的授權人,有權對乙方的經營活動進行監督（審查乙方履行本合同的表現及商店整體形象和服務質量）。
7.2
乙方違反本加盟合同規定，侵犯甲方合法權益，甲方有權提出更正或單方終止本合同。
7.3
甲方需向乙方提供乙方開店的授權文書、證牌、店柜裝修方案。
7.4
甲方提供乙方經營的指導及相關技術支持。
8、乙方的權利和義務
8.1
乙方可自行在本區域內開設新店，但須申報甲方，甲方根據乙方當地市場、店面和乙方的經營狀況而審批。
8.2
乙方在本合同規定的權利的責任范圍內，自行投資、自負盈虧、自聘員工、自行經營和管理。
8.3
本合同有效期內，乙方必須銷售“島嶼傳說”品牌的產品。
8.4
乙方應保持甲方制定的統一裝修標準和店面裝修的完整性。
8.5
乙方需作有關“島嶼傳說”的產品、商標、商號對外廣告時，廣告資料內容須經甲方審核同意。
9、商標的現有權和使用權
9.1
所有帶有表示“島嶼傳說”或與“島嶼傳說”有關的標記均屬甲方所有，在未經甲方事先書面許可，乙方不得注冊甲方任何標記，亦不得將甲方標記用于本合同之外的任何活動。
9.2
乙方只可在加盟店或專柜內使用“島嶼傳說”的商標、服務標志及表示這些標志的標簽或招牌。
9.3
乙方在甲方授權范圍內使用“島嶼傳說”商標及服務標志，且必須按甲方提供之原樣使用，不得自行對其進行任何改變。
10、合同解除及終止
10.1
本合同期滿時，乙方可提前一個月提出續約要求，雙方在正常履行本合同的前提下續訂該項經營合同，乙方未提出續約要求則視為本合同期滿而自動終止。
10.2
本合同有效期內，雙方一致同意提前終止本合同并達成一致書面協議，則本合同可依協議提前終止。
10.3
乙方有下列行為之一，甲方有權單方提前解除本合同。
10.3.1
乙方仿冒，濫用“島嶼傳說”商標。
10.3.2
乙方在專賣店內未經允許、自行銷售“島嶼傳說”產品以外的其它產品，甚至假冒偽劣產品而影響甲方聲譽。
10.3.3
乙方違反本合同，侵犯甲方合法權益，破壞加盟體系。
10.4
本合同終止或解除時，乙方不得繼續使用“島嶼傳說”商標，拆除乙方原所有帶有“島嶼傳說”的商號、標識、商標、服務標志等一切含甲方標識的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等。
11、不可抗力
11.1
如因非雙方所能控制的不可抗力事件發生，包括地震、臺風、水災、火災等意外事件，并導致雙方的任何一方無法履行合同時，遇不可抗力之一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在十五天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
11.2
如因第十三條第一款的原因終止合同，甲乙雙方必須清算清理貨物及帳款，互不追究責任，但乙方仍須在合同終止后一個月內，自行拆除所有“島嶼傳說”專營店標牌箱廣告等。
12、適用法律
本合同之訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，均受中華人民共和國法律管轄。
13、爭議的解決
因本合同引起的或與本合同有關的爭議，雙方應通過友好協商解決，如果協商不能解決的，則任何一方均可訴諸本合同簽訂地人民法院裁決。
14、保密條款
乙方同意本合同有效期內對甲方提供給乙方的商業資料進行保密。如果上述資料中的一部分或者全部被甲方公布，乙方對公開部分則不再承擔保密義務。
15、通知
任何書面通知，按本合約中所述雙方的公司地址、或圖文傳真送達通知人后，即視為送達。
16、
附則
16.1
以上條款未盡事宜由雙方協商解決，另外議定的補充合同條款經雙方簽訂后作為本合同的附件，被視為與本合同具有同等法律效力。
16.2
甲乙雙方茲承認簽署本合同，并已閱讀及明白本合同所列條款包含之規定，并同意受其約束。
16.3
3、本合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，經雙方簽字蓋章后生效。
甲
方：三亞萬象島旅游文化開發有限公司
公司地址：海南省三亞市西河西路天山大廈602室
聯系電話:
0898-88362531
傳
真：0898-88362531
甲方代表：
乙
方：
地
址：
聯系電話：
乙方代表：
簽約時間：
年
月
關鍵詞：樣板房 作用亮點
中圖分類號：TU198文獻標識碼：A 文章編號：
一、制作樣板房的意義：
樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯的意思就是“展示的房子”。事實上，作為一個不同于日常用品的商品，商品房往往是以期房的形式銷售。由于房地產項目的特殊性，客戶在買新房的時候并不能看到房子的真實情況，而必須借助圖紙、模型以及樣板房等手段進行想象，樣板房作為承接客戶夢想和現實的窗口，已經成為一個樓盤必需的外包裝，是一個項目的形象代言人、模特?，F在的樓盤，幾乎都要先做出樣板房才開始發售。
作為一個窗口，樣板房展示的是空間之美，開發商展示樣板房首先是展示樓盤的戶型結構、樓盤定位以及開發商對生活方式的規劃，也是對消費群體的規劃。從一定意義上說，樣板房是住宅項目對未來生活方式的詮釋，而理想的樣板房應該是一個令人充滿驚喜，營造美好生活遠景的所在。樣板房不僅傳達一個樓盤的文化品位，也展示了建造者的市場實力。開發商通過展示，讓客戶透過實地的觀看感知，充分地了解物業價值以及能給客戶帶來的未來的生活圖景，借以達成銷售的目的。
二、樣板房的操作：
樣板房的重要性是不言而喻，它應該是樓盤現場最具有殺傷力的道具。既然樣板房如此重要，樣板房的操作一定要注意以下幾個方面：一是樣板房完成的時間；二是應該選擇什么樣的房型來做樣板房；三是樣板房如何裝修；四是樣板房的種類有哪些。
首先來看第一個方面?，F在的房產銷售，可以說每一個樓盤都需要做樣板房。由于是期望銷售，所以樣板房的完成時間一定要在正式開盤前，同時最好是做成實品樣板房（也就是樣板房建在實際蓋的房子里），這就對開發商的施工管理提出了較高的要求，如果能在開盤前完成樣板區的建設同時再建好樣板房是最佳的，這在別墅或低密度住宅中會使用。對于高層住宅而言，要完成樣板區有一定的困難，但做好實品樣板房也是可以的（未封頂的樓盤也是可以做的），若以上兩種都無法做到，則可以在售樓處內搭建樣板房，這樣做效果會略差些，且成本也較高（因為實品樣板房最后是可以裝修打折銷售的）?？傊朔磺欣щy，在開盤前讓購房者看到樣板房，這一點很重要。
第二，選擇什么樣的房型來做樣板房也很重要。把所有的房型都拿來做樣板房，一般不可能，我們的建議是選擇有閃光點的2－3個主力戶型來做樣板房，同時如果是有一定數量的缺陷房型也要選擇做樣板房，因為房型上的缺陷可以利用裝修進行化解，甚至可以轉化成獨有的魅力，不做樣板房有可能會形成滯銷，若在銷售持續期或中、尾盤銷售階段，某種房型有一定數量的銷售積壓，選擇做樣板房也是一個很好的解決銷售困難的方法。
第三，樣板房如何裝修？這方面目前各地方的操作水準不一樣。有些開發商會有一個思路誤區，認為樣板房就是全裝修展示房，是今后裝修效果的展示，所以會找裝修公司做樣板房，在效果上也盡量貼近今后購房者的實際裝修需要。這類的樣板房的效果會大打折扣，也很難吸引眼珠。一定要清楚地認識到樣板房是最重要的銷售道具，而不是簡單的裝修示范間，兩者最大的區別在于作為銷售道具的樣板房會主打房型銷售賣點，對某一亮點或主題進行夸大和強化，同時在家具的擺放上也有很多學問，力求使空間寬敞（這種家具擺放可能會不適宜今后使用，僅突顯了效果），其作用是沖擊客戶內心的某種內在需求渴望，從而產生購房的沖動。所以有些室內設計公司是專門做樣板房的，他們在這些方面的經驗非常多，當然價錢也很高，但我們認為僅作為幾套樣板房，這樣的投入仍是值得的。例如，佘山某知名的小獨棟別墅樓盤。在開盤前期，該樓盤推出了私家娛樂、私人工作室、私家SPA、私家影院四套針對不同需求的樣板房，效果極好。
第四，樣板房的種類大致有三種。第一種就是現在常見的實景情境樣板房；第二種就是以交房標準為展示的標準樣板房，其目的是告訴客戶他們看到的就是以后交房的實景了，這類樣板房主要用于全裝修的商品房；第三種是工程和工藝樣板房。它能夠把毛坯房中隱藏的東西展現出來，包括電線、水管的走向，墻體的內部用材等。通過對設計工藝、新技術、新材料等工程實質內容的詳細展現，顯示了開發商的扎實功底以及建筑的高品質，加強了客戶對開發商的產品的信任度。由于沒有經過粉飾、墻體、柱等都很容易觀察，甚至還有專門切開的墻體、門窗、水電設備放在現場，可供想知道房子內部結構的購房者探究。這種讓客戶一層層看得清清楚楚的樣板房營銷方式，其目的是要讓客戶對房子有從里到外的了解。而建筑的工藝等特點如果僅僅通過語言來介紹的話，可能需要很多時間，銷售人員也不一定能把它的優點真正傳遞出去，對于非專業的普通購房者，他們也很難直觀地理解。通過這些樣板房，我們就能夠很好地展示房子最真實的一面，讓客戶更真實、更直接地了解到這些優勢。如果你的樓盤采用了新工藝、新材料，這種樣板房就會體現很好的效果。
樣板房的作用
通過樣板房的裝修實踐，可以解決幾個方面的問題：
第一：可以檢測設計效果，通過樣板房的施工實踐，可以反應出設計中存在的不足之處，發現缺點，利于下一步改進。
第二：可以有效檢驗施工方的管理水平，通過樣板房的施工，監理、建設方可以檢查出施工單位管理協調能力，質量進度管理水平。
第三：通過樣板房的施工，實物材料的采購，可以測出工程成本，為以后裝修提供測算的依據，具有參考的價值。
第四：樣板房的裝修完成后，可以給看房客戶提供直觀的形象，為打動準用戶的心理防線，提供一個完整空間形象。
突出亮點
選有閃光點的主力戶型來做樣板房，對閃光點進行夸大和強化，
公司全程策劃工作程序
[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門：策劃部
報告名稱：《會議紀要匯總》
《**項目概念設計提示》
或《項目調整建議》
中心內容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價值分析
負責部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內容：適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內容：上述各內容匯總，初步定位或創意
5、依據定位針對性的市場調查
負責部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、經濟可行性分析
負責部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、規劃、設計方案及跟蹤
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容：草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目營銷整體規劃》
中心內容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、經濟敏感分性
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容：造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、價格策略執行計劃
負責部門：投資部、部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業準備工作計劃
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。
13、銷售準備工作計劃
負責部門：部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執行計劃
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內容：VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規劃及策劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容：售后裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》
中心內容：建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、執行修正
負責部門：部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》
中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門：策劃部投資部
報告總稱：《置業錦囊》
——胡杰
2月底,參加了公司華東區的專業知識培訓,這是進公司以來參加的最大的一次集體培訓,經過這次培訓,學會了公司的企業之歌,了解公司的企業文化,堅定了信念.并使我的專業知識有了一個飛躍,從以前的懵懂,到現在的深刻.更重要的是在這次培訓會上,華東區各個辦事處優秀同事的經驗介紹,銷售心得,更加使我受益匪淺.專業知識和銷售技巧二者相輔相成,缺一不可.
銷售從直觀上簡單來講目的是做什么？當然是把現有的產品賣出去。產品知識是你對你所要銷售的產品的了解程度，試問自己對自己所要銷售的產品都不了解，顧客要求你解釋產品的功能特點，銷售人員一問三不知，顧客怎么放心買你的產品？放心使用你的產品？專業知識是一切銷售的基礎,作為一家公司的銷售人員,如果對公司產品的原理和性能不了解,他就無法最大程度的讓顧客了解產品,無法了解顧客的需求.這樣就無法取信于顧客.最終于無法達成銷售.特別是我司的產品具有一定的針對性，一般只有家里正在裝修或裝修完后才會用到我司的產品，國內的這個市場還不是很成熟,市場還在培育階段,很多人對裝修污染都不了解,對我們這個行業更不了解，所以我們銷售人員的任務不僅僅是賣產品，更重要的是給顧客傳遞一種理念，一種健康裝修的理念。在會上,通過呂總的專業知識講座,讓我認識到了自己的不足,更加深入的了解了裝修污染.更加深刻的了解到了公司產品.
什么是銷售技巧？有人說銷售技巧就是如何去騙人家買下你的產品。這樣做你也許能把產品賣出去，但是無異于殺雞取卵，做成了這比生意，失去了口碑，丟了以后的生意。真正的銷售技巧是如何把自己的產品和顧客的需求相聯系起來，從而達成銷售，一次成功的銷售可以為你帶來源源不斷的銷售，這就是所謂的可持續性銷售。
怎么樣去完成一次成功的銷售呢？陳安之老師的《賣產品不如賣自己》讓我們對銷售有了一個深刻的體會。
賣產品是每給人都可以賣的出去的。只是數量上的多少和客戶對你的接受程度？有沒有下一次的機會？我們做銷售的都知道，有時候，客戶急需某一方面的東西，只要你有，什么都好說！但是，以后的時間里，再也沒找過你！不是不用，而是不要你的。并不是不好用，也不說什么原因。那么我們做為銷售人員，是不是要考慮所產生這樣結果的因素在哪里？不管是什么原因，都是我們銷售人員的失敗，因為，你雖然做了一次交易，但卻失去了終身交易的機會！
做為銷售人員（其實，不管你是做什么的）誠信最重要。誠，不光是誠實，還要讓客戶感覺到你的誠意。信是在交往中產生的信任，我們要為自己的承諾負責，做不到的不說，說了的一定要做到！而客戶的信任就是在交易中產生的。在今天，以買方占市場主導地位的情況下，買方有很多的選擇機會，而你有機會不發揮優勢，那是你的失?。∠乱粋€銷售人員將走進他的視野。你就會消失出他的腦海。那么，銷售人員口若懸河呢？也不行。因為，在當今社會，營銷和推銷的人太多！顧客一般的都對推銷人員產生逆反心理，就算是顧客給你一個機會讓你去講解產品，你也要用最短的時間，最簡潔的語言去闡述你所要表達的概念。不是你說的好就有用。俗話說：說的好，不如做的好！你要是做的讓他滿意，何須要說那么多？反而言之，做的不好，說的再好，又有何用？
推銷自己首先要身份符合。你賣的東西，要看是否適合你去賣？一個大男人賣胭脂，即使有人買，又有多少份額？賣機械的說自己是多年經驗，但是，人卻是一個小姑娘？賣衛生巾的是個二十多歲的小伙子，試問：有幾個小姑娘會去買？所以，賣化裝品的自己要清新艷麗；做體育用品的自己要充滿活力。同樣賣室內空氣治理產品的你得對裝修所用的各個材料也得有所了解，對裝修的各個程序和步驟相當精通。“顧客不知道的你要知道，顧客知道的你要比他專業，顧客的問題你都能回答，你就是裝修污染防治專家。”
要銷售產品先要對方可以接受自己。不要把自己看的太高。世界離了誰都一樣轉。也不要奴顏婢膝的，因為買賣雙方是平等的。在和客戶交往時既要不卑不亢，又要有洞察力；抓住對方的需求點，讓自己的賣點體現出來。那么你就有成交的機會。自信很重要。有些剛入社會或初進公司的員工，雖然產品質量沒話說，但是在見到客戶時膽戰心驚的，讓客戶感覺到你自己都沒信心，讓客戶如何敢信任你？不要吹噓或夸大自己的產品。雖然一時的吹噓，讓客戶摸不著頭腦，會購買一次。結果卻是再也不敢相信你！那是得不償失的做法。其實客戶也一樣知道：每種產品都有他的不足之處。而我們要的不僅是揚長避短，還要與客戶的需求相符才行。在客戶購買前告訴他產品的缺點，不是愚蠢，而是明智的做法。多了解客戶的情況，對照自己的產品。讓客戶接受自己的價格，把最好的產品供給客戶。這樣，一是你免了后顧之憂；二是得到客戶的贊譽。何樂而不為呢？往往我們很多銷售人員自己都覺得產品貴，不好賣，推產品不敢推單價高的，即使推了單價高的產品也不敢進行關聯銷售，顧客嘴上都喜歡買便宜的產品，但是這里是“便宜”并不是簡單的指價格便宜而已，顧客買產品，是買這個產品使用后所創造的價值，如果一件產品花了很少了錢就買到了，但是使用之后沒有任何效果，那這個產品的就是“昂貴”的，反之花了很高的金額買了一件產品，使用后效果非常好，那這個產品就是“物美價廉”。顧客不買你的產品也許是他現在暫時沒有這個需求，但是有很大一部分準顧客是因為做為銷售人員的你沒有把產品介紹到位，沒有讓顧客充分的了解到產品的“價值”。產品的市場價格不是取絕于這個產品的成本價格，而是取絕于這個產品的市場供求關系。舉一個例子，平常在市場上賣1塊錢一瓶的礦泉水，你賣100塊肯定無人問津，但是如果你在沙漠中長途跋涉了3天3天，一滴水沒喝，如果現在有一瓶礦泉水在你面前，就算是1000塊錢你也會毫不猶豫的買下來，因為在這個時候這瓶水對你的價值就遠遠超過1000塊錢。
在產品銷售出去以后，我們最重要的是跟蹤服務。有些人認為賣出產品就天下大吉！其實不然，銷售只是我們的第一步，后面的跟蹤和服務很重要。沒有好的服務，就不會有“回頭客”。而我們現在的賣場銷售有相當大一部分比例都是靠上門后工程部的兄弟們達成的二次銷售。工程師上門完成銷售額的多少與賣場銷售人員跟顧客的溝通有非常大的關系，一旦顧客在賣場信賴了我司銷售人員，信賴了我司的產品，那工程師上門之后做單就非常容易。往往簽單的額度也很可觀。以后在培訓方面更要加強促銷員之間的溝通與交流，在留下顧客信息的時候要注意技巧！
一、銷售計劃目前基本運行方式：
1、月度銷售計劃：辦事處每月將每個客戶做一個計劃，結合辦事處的庫存，銷售目標做成辦事處銷售計劃，我匯總辦事處的銷售計劃，再結合營銷中心銷售目標，上月銷量和去年同月銷量，對品種進行調整，形成營銷中心的計劃。
2、臨時生產計劃：主要是第一次生產的新產品，新配方或產品質量、包裝等有特殊要求的品種。一般是第一次運行這種計劃，產品成熟后就不再用該計劃，生產直接見需求生產。
3、最低庫存計劃：主要是供工業用戶的產品、規格比較大或規格比較特殊的產品、新上市的產品，市場量不穩定或市場量不可預估，而這類產品要貨都比較急或市場銷售機遇性強。為了保證供貨及時，一般在供貨緊張的情況下，對生產做一個最低庫存計劃的要求。
5、最低最高庫存計劃：主要全國范圍內銷售的大宗產品，銷量較大的品種，主要是為了滿足市場集中要貨避免斷貨，同時也是為了生產能力的釋放避免庫存過高積壓。一般是國內、出口需求都較大的情況下，或者產能大于銷售需要加大庫存時，臨時性給予一個最低最高庫存計劃。
二、銷售計劃存在的問題
1、月度銷售計劃準確率不高，準確率不高主要是拔高了大宗產品的計劃量，大宗產品計劃完成的非常差，其次是銷量比較小的小品種，銷量只要是比計劃大一噸半噸，計劃就超的離譜。
2、銷售計劃不等于要貨計劃，對生產的參考性和指導性還是不很強：如有些產品辦事處造的月度計劃是100噸，由于辦事處有庫存，所以可能不會向工廠要貨；還有些品種，辦事處月度計劃只有50噸，辦事處為了銷售50噸計劃，同時為了儲備一定的庫存，辦事處向工廠要貨可能會要100噸的貨；所以銷售計劃不等于生產計劃，只能參考，在參考過程中難免會有生產多了或供貨緊張的時候，
3、匯總的月度計劃與計劃目標有差距，為了確保高目標要求，對計劃進行拔高。由于月度計劃拔高，而實際完成非常差，就更顯得計劃準確率非常差。
4、滾動庫存計劃、最低庫存計劃、最低最高庫存計劃運行還不是很成熟規范：由于銷售、生產沒有達成一個約定俗成運行規范，運行體系，所以在計劃的下達上，計劃的執行上都不到位。
5、銷售計劃的品種范圍還不夠全面：餡旺味膏、鮮味汁、雞精、烘焙原料、食用油都還沒有運行月度計劃，主要這些產品是新產品，銷量不穩定，加上大部分產品都是見單生產，所以計劃沒有怎么做。
問題總結：由于業務人員、客戶不愿或不重視提前報計劃，辦事處制單人員缺乏需提前做單產品數據，或者考慮配車發運方便、運費等問題，辦事處習慣集中做單配車，加上缺乏提前制單的監控，所以提前報訂單和要貨計劃還做的很不好。
2快消品工作總結
本學期開學以來，在教育科、教委、教研室各位領導的關懷指導下，開學初首先進行安全教育，上好開學第一課。積極開展甲型H1N1流感防控工作、并教育學生如何養成良好的衛生習慣。開展了文明禮儀等教育。
主要做了以下幾項工作
一、繼續完善制度建設，規范學校常規管理
在制定了教師考評考核、考勤、備課、上課、聽課等多種制度的基礎上，又重新修改完善了學習制度、研討制度、課程制度、聽課制度、家校聯系等制度。
認真執行課程計劃，開齊上足每門課程，做到“三不”：不上無準備的課，不坐著上課，不歧視后進生；力求“三多”：多采用直觀教學，多采用普通話教學，多給學生思考的時空；
二、加強班子建設，強化辦學思想
“不斷提高教育質量，辦群眾滿意的教育”
學校校委會一班人通過不斷地學習，認真學習姚局長講話精神，牢固地樹立“辦群眾滿意的教育”的思想，把“著眼孩子的終身發展”作為辦學宗旨。切實履行“讀書、學禮、立志、踐行”，使學校成為學生探索求知的學園、文明活潑的樂園，增強學校的生存、發展能力。
班子建設的目標是團結、務實、高效。班子建設實行分級管理，分工負責，團結協作的原則。
三、加強教師隊伍建設，努力提升教學質量
“以高尚的師德回報社會”
我校教師隊伍平均年齡偏大，教師隊伍的年齡搭配不合理，個別學科教師不配套，因此，我們把加強教師隊伍建設作為工作的重中之重，認真學習教師職業道德規范。要求對教學管理重心下移，走進教室，走進教材，走向學生。認真開展課堂教學研究和備課專題研究。
四、著力開展平安學校創建活動
“安全伴我在校園，我把安全帶回家”
安全工作是學校的頭等大事，穩定是改革的基礎，穩定是效益，穩定是生產力，只有穩定才能有序發展。在安全衛生方面，學校高度重視，警鐘長鳴。認真貫徹有關文件精神，按時做好衛生防疫工作，認真組織學生進行手足口病、甲型H1N1流感病毒知識的宣傳預防。
五、貫徹“素質提高年”，開展多種形式的師生教育活動，鍛煉提高師生的德育能力
“面向全體學生、全面提高學生素質、促進學生全面發展”
開學來，學校堅持以人為本為指導，根據《省規范》要求和青少年身心發展特點，以德育實踐為主體，將德育工作寓于豐富多彩的活動之中，讓學生在活動和實踐中體驗感悟，從而發揮學生主體作用，培養學生自我教育、自我管理能力。為慶祝國慶60周年，舉辦“為祖國喝彩”合唱比賽，取得良好效果。今后，繼續將此類活動進行下去。
六、學生教育力求細致、細心
“不以事小而不為，不以惡小而為之”。
開學以來，針對學生年齡小等特點，強化教師工作中的細心、細致。對在學生中出現的問題及時反饋，反映多的問題及時開會研究，及時部署，切實做好細致耐心。
七、優化校園育人環境
“花兒用美麗裝扮世界，我們用行動美化校園！”
加大育人環境改善，努力加強校園文化建設，結合語言文字學校申報工作于近期將教學樓上的文化氛圍更新，增添語言文字有關內容。結合當前教育督查要求，將學校三面院墻進行美化，起到墻墻育人的效果。不斷增強校園文化特色。
八、轉變工作目標，不斷提高教育質量
通過學習姚局長在全市教育系統20**年半年工作總結會上的
講話學校緊緊圍繞講話精神轉變學校工作目標，姚局長講話中提到：“什么是教育質量？“教育質量”就是教育及其所培養的人才與社會發展的要求之間的適應程度。如果教育包括教育的結構及其所培養的人才，能夠很好地適應社會發展的要求，則是高質量的，也是人民群眾滿意的；反之，則是低質量的，是人民群眾不滿意的。
因此我校把“不斷提高教育質量，辦群眾滿意的教育”作為今后工作的目標?！卑压ぷ鞯闹埸c和落腳點放到不斷提高教育質量上來。
隨著教育教學的不斷深入，學校將在保證正常教學工作的基礎上，進一步開展好安全、衛生、禮儀等教育。
3快消品銷售工作總結
（一）房屋管理
房屋管理是物業管理的重要內容之一，此問題在前期業主裝修階段顯得尤為重要，縱觀各老舊物業小區存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題，無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患，從而造成了后期管理服務工作的困難重重、舉步維艱，這一問題已逐漸演變成一個困擾行業發展的突出問題。
為此，在裝修管理工作方面，我們重點加強了以下方面的工作：
1）針對業主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引"，就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等作出明確的指引，讓業主與裝修公司提前知悉各項管理規定與要求，為后期的管理工作做好準備；
2）從嚴把好裝修申請審批關，建立完善的裝修管理檔案，所有裝修申請必須提交裝修手冊內規定的資料與圖紙，并對裝修申請中的關于外立面及室內結構方面從嚴審核，給出審批意見與建議；
3）建立裝修巡查簽到制度，安排各部門按規定對裝修單元開展裝修巡檢工作，對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作，將違章裝修現象消除于萌芽狀態；
4）定期組織開展裝修專項巡檢整治活動，對存在未符合管理規定要求的現象，限定作出整改，并按計劃實施復檢工作，此項工作得到了大部份業主的肯定。
5）從20**年十月份起，根據工作的安排需要，管理處設立了裝修巡檢專項負責制度，該項工作由保安隊長組織實施，經過相關培訓及各項準備工作后順利予以實施，取得了良好的成效。
（二）小區安全防范工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重，為能給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防管理工作，對保安人員定期進行崗位培訓，考核，制定了嚴格的崗位執行標準，并堅持嚴格執行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌服務，在前期裝修階段進出人員復雜，硬件設施條件欠缺的情況下，基本完成了公司安排的各項工作任務。
1）繼續執行施工人員出入證正副證制度，定時定崗進行裝修單元清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況，收到了良好的成效；
2）為加強裝修搬運的監管，避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況，從20**年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度"，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛生環境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕；
3）嚴格執行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進出須配合查詢與登記，拿出小區的物品均憑"放行條"并經查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執行，小區的安全才能得到保障；
4）按消防管理制度要求，保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態，同時針對在經營的商鋪開展滅火器配置檢查工作，目前在經營的商鋪均已按要求配備了滅火器；
5）前期階段由于各方面的因素，停車場車輛出入管理較為混亂，通過鄧經理主持召開專項整治工作，并安排落實相關工作后，所有進出的車輛均已憑證出入，大大地提高了停車場車場管理的安全系數。
（三）公共設施、設備的管理
小區公共設施設備的良好運行狀態與維修養護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調整磨合基礎上的，***作為廣浩地產首個小高層住宅項目，由首期樓宇交付業主起，我們一直秉持的工作理念是："嚴把接管驗收關，密切監控設備運行狀態"，為此我們實施了以下管理措施：
1）建立起設備移交初驗復檢制度，如電梯設備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想，但在驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質量要求的問題，經過協調跟進，基本上得到了整改；
2）在物業管理的前期階段，由于設備處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發生，為此管理處加強了與相關單位的溝通工作，對存在的問題進行專題研討，再根據實際情況調整管理工作重點，經過努力，在后期階段，設備的運行性能得到了極大的改善；
3）實施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養護工作規程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設備問題及時發現及時處理的工作目標；
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。
第一部分 案例
2011年7月1日，某國際一線服飾品牌的旗艦店召開了一次經營會議。會議上，店長針對最近的銷量情況、客流量情況、競爭對手情況進行了分析，想通過頭腦風暴方式集思廣益，探索旗艦店效益發展提高的新方法。會議上分析了阿瑪尼、ZARA等許多品牌的模式，特別是門店模式，以比較本品牌旗艦店的優勢和不足，進而進行改進。
在分析中，資深營業員王曉靜向店長提議，是否可以改變銷售思維，進行思路創新，把一直的推銷模式轉變成客戶體驗模式，并提出了具體的方法，建議把旗艦店220平方中的10%大約20平方拿出來，設計一個客戶休閑和體驗區，提供咖啡、可樂等，提供一些輕音樂作為背景音樂，并建議購置熏香設備散發芳香以改善客戶嗅覺。王曉靜的建議立刻得到了店長的支持，店長報市場策劃部，經過論證后通過，估計設計、裝修、施工等大概需要30天，裝修費用大概需要3萬元費用。
2011年8月6日，裝修完成。整個旗艦店的氛圍和過去截然不同，客戶進來立即能感受到一種品牌文化的體驗。在購置熏香設備等細節上，店長親自過問，從選香油到選沉香作為香料等系列環節均關注到位。2011年8月11日開始正式恢復營業。
經過2個月的試驗，到2011年10月11日，市場銷售數據顯示，裝修改造前旗艦店月銷量大約36萬，裝修后兩個月平均月銷量為47萬，月均銷量業績提升了30%。
第二部分 案例分析和總結
2011年11月15日，該旗艦店連續三個月平均月度銷量平均維持在49萬，實踐和數據證明了這次裝修改變是成功的。公司開會宣布，提升王曉靜為副店長，漲薪20%;提升店長為華東區總店長兼任該旗艦店店長，待遇自然提升。
在分析會議上，各方面進行了發言總結。有說是設計圖畫的好，有說是裝修得好。最后市場總監劉亞指出，這次實踐的成功，關鍵是在思維的創新和執行，第一驅動是思維創新，把門店的服務模式從推銷式轉向了面向市場、面向消費者、面向客戶互動的體驗式模式，這是關鍵。至于設計公司的圖紙設計的好不好，裝修公司的施工好不好，也有作用，但關鍵是門店思維的創新，是銷售思維創新之劍劃破了既有的瓶頸口，促進了業績的發展。
財務總監何文軍在會議上說，投資了三萬多，每月多銷售12萬，今后這樣的事情，財務部門是大大的支持。
第三部分 啟發
《史記》云：窮則變，變則通，通則久。變革和創新是品牌和企業發展的永恒主題。在任何具體落地的銷售思維創新中，都包含了豐富的實踐總結信息和思維開拓信息，值得總結和分析。在這個過程中，我們得到的舉一反三的啟發也不少：
第一， 重視一線骨干員工的建議。一線員工長期在最前線工作和戰斗，她們對市場、客戶或消費者有最直接的感受。她們的建議，各級領導應當多想想，多分析，若是對的，就大膽采納，并在執行結果合格的情況下給她們以恰當的獎勵。
第二， 執行落實的速度要快。許多好的創意沒轉化成效益，關鍵在執行環節的滯后和折扣。拖拖拉拉，有時耽誤的后果是非常嚴重的（參考：沈宗南、張京宏《行銷傳播學》，世新大學，2011）。
第三， 要及時總結分析，檢討改進。試驗是有風險的，有成功也可能失敗。尊重成功，同時學會尊重失敗，關鍵是總結原因，持續檢討改進，要有這個態度。不能一成功就高興，一失敗就指責埋怨，那樣的話今后就沒人敢于提議了。是創新，總是有成敗的風險在，這個認識要有。
第四部分 結束語
【關鍵詞】現房銷售；避免二次裝修；透明售房；按使用面積售房
隨著住房制度改革的不斷深化，住房消費主體逐步由集團轉為個人，大批個人購房者成為市場的主體，此時政策法規如果不能及時跟進，處于弱勢群體的購房都就可能會成為無辜的犧牲品。一房多售、廣告虛假、合同違約等問題逐步暴露出來。為了規范商品房銷售行為，保護購房者的合法權益。國家建設部陸續采取了一系列規范商品房銷售行為的舉措。國家工商行政管理局下發了《商品房買賣合同示范文本》；建設部了《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》，這些法規對于規范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，提供了有效的法律依據，為維護購房者權益起到了重要的作用。然而，現實中的商品房銷售仍然存在許多問題。那么，如何加強商品房銷售管理？
1、保障購房人資金安全和收益，取消預售制度，實現現房銷售
商品房預售是指房地產商將未建成的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于商品房預售過程中，存在很多不確定因素，使購房者所面臨的風險比現房買賣高很多。購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權，非常地被動；且購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。這種制度設計對購房者非常不利，無論是房屋的質量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障；其次，由于一次性將購房款交給開發商，使得開發商的融資成本極為低廉、開發商利用購房者的資金建房，還故意延遲交房的時間，將多余的資金用于開發投資，助漲了房價泡沫。
由于住房預售制度存在著設計上的缺陷，近年來，社會各界人士不斷呼吁取消預售制度。但是，住房預售涉及開發商的巨大利益，每一次討論取消，都遭到開發商強烈的反對。即使現在在利益的博弈下，難以立即取消，也應對其動兩個大的手術：一是在交房之前，購房者最多只交付20%的購房款，而不是全部；二是將購房款交給第三方進行監管，而不是直接交給開發商。無論如何，盡快地取消預售制度是最好的選擇。
2、促進低碳節能環保，現房要實現精裝修，避免二次裝修
簡單來說，“精裝房”就是指經過精致裝修的房屋，長期以來，“毛坯房”一直是房地產市場的“主角”，自上世紀90年代廣東推出簡裝房，本世紀初上海推出“精裝房”，隨后，北京、上海、廣州等一線城市精裝房發展迅速。短短幾年，“精裝房”已占全國住房比例近二成。近兩年，政府有關部分也大力提倡精裝修，主要是“精裝房”能夠避免“二次裝修”消費，促進房地產行業實現低碳環保節能減排的目的，且受廣大城市白領的青睞。推行“精裝房”不光需要政府的推動作用，同時也需要開發商服務意識和服務質量，去具體實行。這樣才能讓更多的人真正感受到精裝修的實惠。
綠色低碳環保是“精裝房”的特點。精裝修房多選用綠色環保材料，這又為“低碳”作出貢獻，另外，規范的裝修行業，使得購房者又多了份售后保障，開發商集中大規模裝修，以公司的身份與裝修單位進行接觸，能夠保證比較好的售后服務效果。隨著住宅產業的升級，“精裝房”產業鏈的成熟、開發商品牌意識的提高、消費者居住觀念的變化，“精裝房”的發展正逐漸成為潮流?！熬b房”時代的到來被認為是房地產市場成熟的重要標志。
3、促進公開公平，改進透明售房，開盤時一套房屋有兩個以上申購的采用搖號方式
很多開發商通過控制樓盤房源上市數量，進行饑渴式的銷售，從而不斷推高房價；商品房銷售不實行明碼標價，部分開發商雖然實行明碼標價，但對售房相關的收費項目及標準故意隱瞞，使消費者最終被迫接受不必要附加項目及費用，如標價外加收燃氣設施建設費、陽臺鋁合金安裝費等費用；商品房經營者在進行廣告宣傳時，故意使用誤導情語言、文字和計價單位等，如某開發商廣告稱，樓盤地置距市區僅20分鐘車程，實際距離40多公里，開車至少需40分鐘，開發商利用這些模糊性用語誘導消費者與其簽約并付款。
透明銷售則采取敞銷售的策略，執行明碼標價規定，對房屋的銷售情況、房屋價格等關鍵信息進行公開和透明化，開盤時一套房屋有兩個以上申購的采用搖號方式。其交易信息公開化使銷控也越來越難操作，同時，為更好地規范房地產開發企業的經營行為，應適時開展房地產“誠信先進企業”評選活動，發揮“誠信先進企業”的典范和帶頭作用，提升房地產行業在社會中的形象，促進房地產行業健康穩定地發展。
4、保障購房人的合法權益，加強對測繪部門的監管，按使用面積售房
大部分的房地產糾紛都源自面積問題?，F行的以建筑面積計價的方式，計算復雜且環節較多，容易導致買賣雙方發生沖突。其次，房屋面積問題，面積測繪很關鍵。無論是按建筑面積售房還是按使用面積售房，房屋面積都是由專門的測繪機構測繪后進行確定的。所以，測繪單位嚴格把好關，關于面積的糾紛也會減少，購房者的利益得到進一步的保障。所以，政府主管部門在加大對違規房產商的處罰力度，推廣按使用面積售房的同時，還應加強對測繪部門的監管。
按使用面積計價，簡單、透明，不僅能有效遏制面積縮水，同時對虛假起價、均價等廣告欺騙行為起到限制作用。目前在廣東、上海、重慶等多地省市的部分樓盤已開始采用按使用面積計價的銷售方式。得到廣大市民的支持和贊許，這是因為，按使用面積銷售房屋，消費者可以對具體的面積進行測算，明白自己的房子到底值多少錢，公攤面積多大，是否合理。
5、加強商品房銷售合同管理，運用行政手段，保護當事人合法權益
商品房銷售合同是國家對房地產市場進行微觀調控的主要手段之一，商品房銷售合同是保證房地產市場健康發展，維護廣大人民切身利益的有效方法。但是，由于不法開發商的合同欺詐行為，消費者法律意識淡薄，以及人們對司法手段管理合同與行政手段管理合同界限混淆不清等原因，存在不法開發商違規開發、銷售商品房的現象，其中合同欺詐行為成為近年來消費投訴的熱點問題。加強對商品房銷售合同的管理，為人民群眾創造放心的消費環境，是房產管理部門義不容辭的責任。
國家可通過房地產管理部門運用行政管理手段，與司法手段有機結合，達到保護當事人合法權利，促進房地產業健康發展的目的。通過加大對房地產的有關法律、法規的宣傳力度；嚴格對商品房銷售進行管理，銷售商品房時必須用《商品房買賣合同示范文本》規范商品房銷售合同管理制度；對已經出售的商品房的合同進行定期檢查，對不按法律規定簽訂合同，違反法律擴大解釋或侵犯消費者利益的合同條款，不僅糾正，還要對商品房開發商進行相應的處罰，維護合同制度的嚴肅性；等措施。加強對商品房銷售合同實施管理。
總之，商品房的銷售還存在一些問題。所以，需要在商品房銷售監管方面進一步加強監管手段，履行房地產行政主管部門對商品房預售管理的職責，規范房地產市場行為，避免和降低購房者的風險，保護購房者的合法權益。
參考文獻
一、合作原則
甲乙雙方經過友好協商，愿意在互惠互利、風險共擔的原則下，共同發展_________品牌時裝銷售。乙方在承認和尊重甲方的專利行使權、商譽、業務水平和經營管理的原則下，達成以下協議，共同遵照執行。
二、授權銷售商品與區域
甲方同意乙方在_________進行_________品牌時裝之銷售；在協議期內，乙方享有該市由甲方所授予的/銷售_________品牌時裝的權利和義務，并使用_________形式裝修店鋪。乙方所開的專賣店及專賣柜地點需征得甲方同意，專賣店面積不可小于_________平方米/店，專賣柜面積不可小于_________平方米。
三、義務
1.甲方向乙方提供相關有效證件（復印件），包括營業執照，商標注冊證書。
2.乙方則需向甲方提供有效的營業執照（復印件），乙方在專賣店（柜）內必須銷售甲方提供之商標貨品，不可銷售、儲存或以任何形式宣傳非由甲方提供之貨品。
3.乙方為_________時裝之經營者，自負盈虧，一切有關租賃、稅務問題由乙方自行處理，甲方不負任何責任。
四、結算方式
1.在協議期乙方購買甲方貨品的價格為參考零售牌價折。（其它特價商品另議）
2.每筆交易獨立結算，款到出貨。
五、付款方式
1.甲方于每季商品發表會時，乙方可現場預定貨，預定貨品需預付貨額定金。
·餐飲業加盟合同書 ·連鎖店加盟合同 ·瑜伽加盟合同 ·家具加盟合同
·特許加盟合同 ·商場超市加盟合同 ·加油站加盟合同書 ·酒類專賣店加盟合同
2.開季后，追加貨品時，一律現款現貨。
3.甲方應將預定金的貨品、貨源確定，按時、按量、按質送交乙方。
4.若甲方在全國范圍內打折，提前二周通知乙方，相應讓扣1％－5％。
5.該地區由甲乙雙方協商設定最低進貨額為_________，月平均進貨額為_________.若當月進貨額超出最低平均進貨額，則多余部分可轉入下月計算；若當月進貨額不足月最低平均進貨額，則不足部分需保留于甲方。達到目標進貨額甲方將返扣1％－2％作為獎勵，在以后貨款中抵扣。
六、裝修形式
乙方開設專賣店的裝修格調需按甲方的同意要求完成；
甲方將提供裝修格式、圖紙和材料的資料，裝修費用由乙方承擔。
七、廣告宣傳
甲方提供宣傳推廣指導性策略、相應的宣傳資料及宣傳品；
乙方在協議期間的廣告宣傳，必須符合_________品牌產品形象。任何損害、破壞行業將導致追究及賠償，甲方有權終止本協議。
八、提貨方式
乙方指定貨物的交運方式，甲方負責交運手續，乙方在提貨后，一切有關保險、運費由乙方自行承擔。
九、店面管理
甲方向乙方提供店面管理的整套資料文件，對乙方所開店面不符合甲方要求之處，甲方有權提出改進意見。
十、人員培訓
乙方所聘用的人員于上崗前應進行崗前培訓，如因條件所限不能培訓，甲方可替乙方代為培訓。
十一、信息反饋
乙方每周一傳真上周銷售明細、銷售狀況分析。每月25日將實際庫存情況以傳真的形式報給甲方。甲方應及時發貨及補貨，幫助乙方分析市場情況。
十二、商標、知識產權
1.甲方允許乙方在協議期間在營業范圍內使用甲方商標和文字。
2.乙方未經甲方書面同意，不得將商標的標識和文字用于經營范圍外。
3.乙方不得直接或間接參與或牽涉任何與甲方商標相似近似之貨品的制造、運送和銷售行為。
4.乙方如發現任何仿冒甲方商標之貨品，需及時通知甲方，并全力協助甲方之取締行為。
十三、退換貨
1.甲方同意予乙方依每月交易總額、于次月15日前提出_________％的退貨率，逾時概不受理。
2.乙方二次追加的商品，甲方概不受理退換貨。
十四、其他
此協議一式_________份，甲乙雙方各執_________份，具同等法律效力，其他未盡事宜，甲乙雙方協商解決。
甲方（蓋章）_________
乙方（蓋章）_________
代表人（簽字）_________
代表人（簽字）_________
_________年____月____日
_________年____月____日
如何運用這種簡單而有效的服務促銷呢？
在此，我們暫且把服務促銷分為兩種：一種是對中間商(批發商和零售商)的服務促銷，一種是對最終用戶(消費者)的服務促銷。前者主要提供一種策略或思路，后者是為核心產品提供一種附加值。其實二者都是企業進行產品銷售而提供的服務的兩個環節。 對中間商的服務
按照固定的時間去拜訪中間商的銷售員與整天馬不停蹄地不斷尋找新客戶的銷售員相比，其工作特點與所取得的業績是有很大不同的。首先重要的一點是，前者經過長期接觸，買賣雙方可以或已經建立起一種親密無間的友好關系，相互之間非常熟悉，說起話來甚至完全可以開誠布公、直言不諱。其次是，向固定客戶爭取訂單與向新買主推介產品，前者比后者要容易得多。不管銷售員做不做工作，固定客戶總有一定量的生意要跟你做。因此，銷售員對中間商的服務只有這么兩個任務：第一，保持現有的生意，把它鞏固起來，防止競爭對手產品的侵入；第二，不斷創造條件，利用一切可行的手段，發展和擴大原有的生意。
這需要銷售員學會做好以下五項工作：
一、 幫助中間商銷售你的產品，以便鞏固進貨渠道
銷售員因為常和很多中間商接觸，有機會領教許多經營者的售貨方法，如果某個經銷商一旦制定一個特別有效的促銷計劃或掌握了某種銷售技巧，銷售員就可以把這些信息傳授給其它經銷商。經驗表明，銷售員的銷售建議和幫助能夠使絕大部分的經銷商受益匪淺。
兩年前，筆者為一家涂料公司做銷售工作，有一位經銷商還不夠老練，盡管他顯得很有推銷技巧，但人家就是很少買他的帳，銷售量總是不滿意。原來有一個問題，跟其它零售商相比，他老是把貨胡亂地推放在商店里，沒有把物品放整齊的習慣，顧客看見了都會覺得很難受。筆者便學著其它零售商，耐心地為他把貨物整理擺放好，慢慢地用潛移默化的方法給他上課，教他如何展示產品。持續近兩個多月，這位經銷商便為筆者的產品開了一家專賣店，筆者的業績一下子遙遙領先于其他銷售員，該店也為經銷商帶來了豐厚的利潤。
二、 培訓中間商的導購員，以便利于銷售你的產品
很多建材零售商特別是涂料經銷商手下的導購員通常沒有什么銷售技巧，離應達到的要求相差甚遠。要想在這里找到一個真正優秀的導購員十分困難。批發商的營銷隊伍也好不了多少。說得更準一點，他們很少會主動地大力推進某一廠家產品的銷售，除非有一定的理由促使他們這樣做。如果廠家希望零售商或批發商的營業人員大力推動自己產品的銷售，那就必須做出不懈的努力來培訓他們。
這里面有些原因：
1、 他們一般都不愿銷售那些他們知之甚少的商品，而喜歡下功夫賣那些他們了如指掌的貨物，他們所以要避開不熟悉的東西是害怕在顧客面前顯得無知。因此必須采取措施讓他們獲得必要的產品知識。
2、 經銷商很少有時間向手下傳授銷售技巧，只要他們學會最基本的售貨方法，就能為他創造利益。
3、 人人都樂意為朋友做事，只要廠家銷售員能和經銷商的手下人員打成一片，他們在賣產品時自然會多下點功夫。所以筆者每次去見經銷商的手下人員，從不空手，總是不忘帶些小禮品或小零食之類的。
三、 加快執行合同和發貨速度
生意成交之后，顧客一般都希望貨物能按約定的時間運到。但是定單在傳遞的過程中難免出些問題，生產遇到困難也會延遲發貨，誤了日期，這給顧客和銷售員都會帶來不愉快。如果客戶是做工程的，時間是絕對不能拖延的，除非你永遠不想跟這個客戶合作。要是銷售員注意到這些問題，學會對癥下藥，還可以稍稍加快一點合同的執行速度，為顧客贏得時間，為自己贏得信任?？蛻舻挠唵慰隙ㄔ絹碓蕉?，越來越大。
四、 及時處理和排解差錯
密切注意顧客的需要，不要等顧客提出抱怨再去為顧客服務。做什么生意都不會一帆風順，干什么事都有可能出差錯，做銷售也是一樣。比如發錯了貨、數量不對頭、開錯了發票或質量有毛病等，不管出什么問題，解決這些問題一般都落在銷售員身上。顧客都指望銷售員采取令人滿意的措施。
筆者有一零售商把一批油漆涂料賣給一用戶，其中有兩桶的保質期過了五天，在進行買賣的時候雙方都沒有注意到。該用戶把涂料用完后拿著包裝來索賠。裝飾材料不象食品，保質期過了幾天就不能用，它的裝飾效果一樣的完美，但從法律的角度講，我們確實理虧。并且此君是本市某報社的記者，得罪不起。可是總不能人家說賠就賠，于是筆者借機進行了一個小小的策劃活動。首先零售商給此君一個書面檢討，并表示請示廠家來處理此事，把他的怒氣壓壓再說。然后筆者再以廠家的名義給該零售商發一份傳真，痛罰該零售商一萬元，并向用戶按這兩桶涂料照價賠償二佰元。零售商把傳真給該用戶看，用戶深表歉意：早知如此，就不為難了。結果是該用戶借身為記者之便在報上發表了近五百字的新聞稿表示謝意，而此新聞稿又為零售商帶來了一連串的生意。因此，筆者又很輕易拿到了一筆大訂單。 對最終用戶的服務
對最終用戶的服務促銷，是指賣方通過向顧客或潛在顧客提供各種方便、優惠或服務，吸引顧客購買自己的產品，樹立產品和企業的良好形象。從而達到贏得市場，獲取長期穩定利潤的目的。
根據現代市場營銷學的觀點，產品整體概念包含核心產品，有形產品、附加產品訂層次。核心產品，指產品給消費者帶來的利益和好處，即產品的基本功功效；有形產品，指產品實體，商標品牌、外觀和式樣、包裝等；而附加產品，正是指顧客購買有形產品時獲得的全部附加服務的利益，也就是產品的售前、售中、售后服務以及這種服務給顧客帶來的利益。服務是商品實體價值的延伸部分，商品等同于實體和服務的綜合。如果商品實體功能相當，但隨同提供的服務有差別時，在購買者看來，這就是兩種不同的商品。也就是說，服務質量已成為消費者選擇、決定是否購買的一個商品的重要因素。在這種情況下，服務就成了廠商進行市場競爭的一個極其重要的方面，必須通過更好的服務來爭取消費者。 在對最終用戶的服務，可以分為售前、售中、售后服務三個階段。這三個階段又各有不同的要求和形式。
一、售前服務
售前服務指買賣行為發生前，賣方向潛在顧客提供的各種服務。其目的在于把商品信息迅速、準確地傳遞給潛在顧客，消除其對產品的顧慮，刺激其購買欲望，促使其盡快購買。
售前服務的形式有：
1、 對潛在顧客進行免費的教育或培訓
很多家居裝修者，對家居中裝修以及裝飾材料都是外行，者大多數人一生只有一次裝修新房的機會，因而選定一個節假日對潛在顧客進行免費的教育培訓，向其講解新居中裝修經常遇上的一些問題，如何解決這些問題，選用何種材料能體現怎樣的裝修效果等知識。我們將能鎖定很多潛在顧客的心。
2、 定點導購咨詢
導購咨詢就是向顧客提供免費的咨詢服務，消除其在購買促銷商品時的種種疑慮，引導其迅速購買?，F在杭州市的很多建材商為了促銷其產品，經常定期定點到目標消費者集中的地方開展導購咨詢服務，各種新交房的住宅小區，各企事業單位集資建房的住宅區等，向人們講解有房屋裝修知識、建材知識，并為顧客進行現場測量和材料估算，推薦適合顧客裝修風格的材料，最后才報出價格，爭取當場銷售。對當場不買的要求留下姓名、電話，咨詢人員回公司后再分析研究對策，盡可能挖掘這些潛在顧客。這種咨詢之后的跟蹤服務為商家售出了不少產品，實踐證明，這是一種行之有效的促銷工具。
3、 讓產品直觀化
現在很多家庭裝修公司，可根據顧客的不同要求，設計出讓顧客滿意的家庭裝修方案來，顧客直接參加設計后，裝修公司還可以出具電腦效果圖，讓顧客提前看到房間裝修后的效果。英明的材料商便借助電腦效果圖，向顧客推薦裝飾材料，一般情況下，只要顧客認可了電腦效果圖，往往選擇了此效果圖里所選用的材料。因此材料商只要通過設計者把材料名稱及品牌標在效果圖里，即可大功告成。
4、 免費試用
把小份量的商品樣品免費贈送給目標消費者試用，目的是使消費者在試用之后，親身體驗到這種品牌的商品在眾多競爭品牌中，確實與眾不同，具有明星的質量優勢，從而購買這種產品。在顧客對商品猶豫不決的時候，我們常常彩這種辦法，為顧客免費做一下小樣，如一個小桌椅或床頭柜等，讓顧客看到實實在在的之完美的裝修效果，消除疑慮，放心購買。這是一種向消費者證明商品真材實料，質量過硬的極好辦法。
5、 為潛在顧客提供方便或實惠
在住宅小區提供咨詢的過程中，我們向客戶提供的產品是油漆涂料，但我們的咨詢人員卻為客戶進行材料維護、木工制作的監督等工作，讓用戶在選用油漆涂料之前就受到我們周到的服務。當客戶進行最后一道裝修——即刷涂料、上油漆時，我們已經成了客戶的朋友，這就是人們常說的“先朋友后生意”。
二、 售中服務
售中服務是賣方向進入銷售現場或已進入選購過程的顧客所提供的服務。售中服務的目的，一是要使顧客進一步了解商品的優點、功能和使用方法，二是要通過禮貌、周到、熱情的服務，使顧客在精神上感到滿意，從而迅速購買。
售中服務的形式：
1、 商品功能的現場演示
在商品銷售現場，賣方有時會對商品的功效和性能進行現場演示，使顧客立刻了解商品的優點，并且深信不疑，從而打動顧客購買。很多消費者購買墻面乳膠漆，最擔心的乳膠漆刷上墻后不白和不耐刷洗，于是我們在專賣里的一面墻上涂刷上我們的乳膠漆，讓來現場的顧客弄臟后進行刷洗，顧客親眼看到漆面被用墨水弄臟后再經洗滌精刷洗而依然如新。一般都無話可說，只好購買。
2、 商品的現場加工服務
實行現場加工服務的商品通常有木材、石材、油漆調配、玻璃板材、金屬板材、管件等。有個做石材的朋友，他能根據顧客要求，免費把大理石、花崗石等板材現場加工成一定尺寸和一定形狀，這樣比不能提供這種服務的商店生意要好得多，而且不少顧客寧可舍近求遠來這里購貨。
三、 售后服務
售后服務是賣方向已購商品的顧客所提供的服務。售后服務的目的是解決顧客由于使用賣方商品而帶來的一系列問題和麻煩，方便使用、放心使用、降低使用成本或風險、增加使用效益，使顧客成為回頭客或成為賣方商品的宣傳者。
售后服務的形式
1、 免費送貨上門、免費安裝
免費送貨上門，免費安裝已成為眾多行業企業的規定，建材行業也不例外。
2、用戶免費熱線電話
用戶在使用產品時難免會出現一些問題，為了盡快幫助顧客解決問題，賣方設在用戶免費熱線電話，顧客不用出門就可以受到周到的服務。
3、 售后技術跟蹤服務
凡購買我們產品的客戶，都要填寫“施工聯系單”備等，寫清姓名、地址及通迅方式，以便技術指導人員跟蹤服務。每道重要工序須有售后服務人員到場，進行技術指導和工藝檢查，保證產品的裝修效果。
4、 建立產品質量監督檔案，定期拜訪用戶，定期上門保養產品
規定為每個用戶建立產品使用檔案，每年上門保養產品一次，堅持用戶訪問制，通過走訪、電話、信函與用戶溝通。
服務促銷的內容和形式根據不同類型不同行業的企業各有要求，賣方應根據自己的實際情況，充分發揮想象力，創造出更多更有效的服務促銷辦法來。
四、 服務促銷給企業帶來的好處
1、 使顧客產生對企業的好感和信任，刺激他們重復購買，成為企業產品的忠實用戶。
2、 服務不但能留住老顧客，還能吸引新顧客。對于潛在顧客而言，他們是否購買，受朋友、同事、鄰居、熟人等對某種商品的評價影響很大。好的口啤比商家自賣自夸的宣傳促銷力要大得多，壞的口啤反而影響力更大。因為顧客往往把負面信息看到比正面信息更為重要。所以，要想有吸引潛在顧客購買的好口啤，企業必須向顧客提供令人滿意的服務。從這個意義上可以說，真正的促銷始于服務。
3、 良好的服務使企業的聲譽提高，產品知名度提高，還不但十分有利于產品的銷售，還可以爭取到政府主管部門與部門的信任，可以贏得社會輿論和公眾的支持，有利于吸引人才、資金。
4、 服務活動是買賣雙方的雙向溝通，買方可以通過服務向賣方反饋產品的各種信息，使企業能迅速準確了解用戶的意見和建議，不斷改進和更新產品及服務內容。
五、 服務促銷中應注意的事項
1、 設計服務內容時，除必須規定具體的服務項目，還應具體規定服務人員的語言規范、行為規范、服務技術規范等。比如規定：凡每個售后服務人員在接到服務通知后，必須及時趕到施工地點進行服務工作。首先匯同施工者示范性的完成一件小樣，在施工過程中邊做邊講，把產品的全部性能和嚴格的施工方法講述給施工者聽，把每一道施工規范傳授給施工者，同時也要闡明不按規范施工會出現的一些弊病之所在。通過邊教邊做，使施工者腦子里加深印象，使其基本掌握施工全過程。這樣就會大大提高售后服務的效力，提高售后服務的到位率。這就要求售后服務人員必須擁有過硬的技術，能及時解決跟蹤服務過程中遇到的難題，還要積極研究和開發更先進的施工方法。
2、 建立服務質量監控體系，對服務人員的服務質量進行跟蹤檢查監督、獎懲分明，使服務內容真正落到實處，阻止成為紙上文章。為了確保服務工作能正常進行，也要考慮到服務工作的特殊性，服務人員可以根據工作需要自己決定應在何時、何地、如何完成工作任務。但必須每天親自電話告知上級主管，并填好“客戶意見反饋表”。表上的各項指標將直接體現出客戶對產品質量、工程效果、跟蹤服務施工水平等情況的好壞，也是對跟蹤服務者的一種考評。
3、 做好實施服務的配套工作，如服務人員的調配，服務機構的設定，服務人員的培訓，服務人員的現代通迅手段和交通工具，與有關單位的協調工作等等。比如現在城建部門要求施工人員必須具的、和以及各住宅小區的等，該有的都不能少。
4、 對已付諸實行的服務內容，必須通過各種方式廣為宣傳，使目標消費者家喻戶曉，人人皆知，才能迅速收到促銷實效。有些企業不注意這方面的宣傳，雖然提供了優質服務，卻不能很快產生促銷效果，因為很多人不知道。
5、 承諾的服務內容一定要兌現，否則，賣方的信譽會毀于一旦，接踵而來的是市場占有率急劇下降。
