時間：2023-05-29 17:30:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇契稅政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
各省、自治區、直轄市計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經國務院批準，原中國人壽保險公司重組改制為中國人壽保險（集團）公司（以下簡稱集團公司），并在此基礎上獨家發起設立中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱股份公司）。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》和《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）規定，現就原中國人壽保險公司重組改制中所涉及的契稅政策通知如下：
一、對股分公司承受集團公司作為投資轉讓的土地、房屋權屬，免征契稅。
二、對集團公司與股分公司之間進行資產置換而涉及到的土地、房屋權屬變化，在股分公司上市前，屬于股分公司與集團公司未劃分清楚的遺留資產，免征契稅；其他應照章征收契稅。
三、改制過程中，對原中國人壽保險公司名下的土地、房屋權屬辦理更名登記到集團公司名下，免征契稅。
財政部
國家稅務總局
二四年一月二十日
辦理房屋登記要明確企業改制引起的房屋登記是屬于轉移登記或變更登記，首先要了解轉移登記和變更登記有什么區別。
《房屋登記辦法》第32條規定，發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：(一)買賣；(二)互換；(三)贈與；(四)繼承、受遺贈；(五)房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；(六)以房屋出資入股；(七)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；(八)法律、法規規定的其他情形。
第36條規定，發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；(三)房屋面積增加或者減少的；(四)同一所有權人分割、合并房屋的；(五)法律、法規規定的其他情形。
從上述兩條規定，我們可以看出，判斷企業改制引起的房屋登記究竟是屬于轉移登記或變更登記的難點在于，企業改制的結果是否導致企業法人主體發生變化，或者僅僅只導致所有權人的姓名或者名稱發生變更。根據《民法通則》，民事主體包括公民(自然人)和法人。所謂轉移登記，簡單地說，就是指房產由一個民事主體轉移到另一個民事主體。而企業改制引起的變更登記，則是房產登記前后并沒有發生轉移，只不過是房屋所有權人民事主體的姓名或者名稱發生了變更。以自然人的情況舉例來說，房屋原所有權人名字叫張大，張大覺得名字不好聽就到公安機關申請改名叫張二，辦理房屋登記后，原房屋所有權人名字雖然發生了改變，由張大改為張二，但房屋的所有權人并沒有發生變化，仍是同一個民事主體，這種房屋登記就是典型的變更登記。因此，企業改制引起的房屋登記應為轉移登記或者變更登記，關鍵就是判定企業改制前后登記的房屋所有權人是否為同一民事主體，若為同一民事主體應為變更登記，若為不同民事主體則應為轉移登記。
對于房屋登記來說，轉移登記和變更登記的另一個重要區別在于，轉移登記由于涉及房地產在兩個不同民事主體之間轉移，根據國家的相關規定應該繳交相關的稅收，如契稅、營業稅、土地增值稅等。《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照該條例的規定繳納契稅。從該規定可以看出，只有轉移登記才需要繳納契稅，而變更登記由于不涉及土地、房屋權屬的轉移，是不需要繳納契稅的。因此，研究稅務部門對于企業改制過程引起的土地、房屋權屬登記是否需要繳交契稅，有助于房屋登記機構更好地判定該房屋登記是屬于轉移登記還是變更登記。
對于企業改制如何繳交契稅，財政部和國家稅務總局先后出臺了幾個規定進行規范。2001年10月31日，頒布了財稅[2001]161號文件《財政部、國家稅務總局關于企業改革中有關契稅政策的通知》，其中規定，本通知前，屬免征事項的應納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。2003年8月20日，頒布了財稅[2003]184號文件《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，該通知的有效期為2003年10月1日起至2005年12月31日止執行，同時將[2001]161號文停止執行。2006年3月29日，頒布了《財政部、國家稅務總局關于延長企業改制重組若干契稅政策執行期限的通知》，將該通知的執行期限延長為2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，國家稅務總局單獨頒布了國稅函[2006]844號文件《國家稅務總局關于企業重組改制契稅政策有關問題解釋的通知》。2008年12月29日，財政部國家稅務總局又聯合頒布了財稅[2008]175號文件《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，執行期限從2009年1月1日至2011年12月31日。
從上述規定看，財政部和國家稅務總局對企業改制的各種情形進行了詳細規定，將企業改制所引起的房屋登記的幾種情形分別規定為不征契稅、免征契稅和應征契稅。其中，規定為不征契稅的企業改制，應理解為不屬于應繳納契稅的情形，因為根據《契稅暫行條例》，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬的就應繳納契稅，所以不征收契稅的企業改制的所引起的房屋所有權登記本來應該不屬于轉移登記。但由于財政部和國家稅務總局規定是否屬于轉移土地、房屋權屬更多的是從判別是否為同一投資主體方面出發，與房屋登記中判斷是否為轉移登記是以登記前后房屋所有權人是否為同一民事主體有著明顯的區別，所以規定為不征契稅的企業改制引起的房屋登記有可能是轉移登記，也有可能是變更登記。比如，甲公司分別投資設立了乙、丙兩個子公司，甲、乙、丙三家公司應為三個不同的民事主體，若土地、房屋權屬在這三家公司之間轉移。根據相關的契稅政策，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。但土地、房屋權屬在各不同的民事主體之間轉移，在辦理房屋登記時仍應按轉移登記辦理。認定為免征契稅的企業改制，應理解為根據相關的契稅管理規定屬于本來應該征收契稅的情形，但由于國家給了優惠政策而在一定的時期內免予征收，在優惠政策失效或取消后，仍應征收契稅。因此，該文件規定中認為免征收契稅和應征收契稅的企業改制所引起的房屋所有權登記，應按轉移登記辦理。
根據以上思路，我們認為企業改制由于其復雜性和多樣性，其引起的房屋所有權登記可能是轉移登記，也可能是變更登記。下面根據房屋登記前后的房屋所有權人是否為同一民事主體以及財政部和國家稅務總局的相關文件規定，將企業改制引起的房屋登記進行逐一分析。
一、股權重組。股權重組是指企業股東持有的股份或出資發生變更的行為，主要包括股權轉讓和增資擴股兩種形式。
1.股權轉讓是指企業的股東將其持有的股份或出資部分或全部轉讓給他人。在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不發生轉移，應按變更登記辦理。這里所說的股權轉讓包括單位、個人承受企業股權，同時變更該企業法人代表、投資人、經營范圍等法人要素的情況。在辦理相關的房屋登記時，可以根據工商管理部門進行的企業登記認定，即：企業辦理變更登記的，按變更登記辦理；企業辦理新設登記的，新設企業承受原企業的土地、房屋權屬的應按轉移登記辦理。
2.增資擴股是指公司向社會公眾或特定單位、個人募集出資、發行股票。在增資擴股中，對
以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，應按轉移登記辦理。
二、企業分立。企業分立是指企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業的行為，有存續分立和新設分立兩種形式。
1.原企業存續，而其一部分分出、派生設立為一個或數個新企業的，為存續分立。對存續的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按變更登記辦理，而對派生設立的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。這里所指的“企業分立’，僅指新設企業、派生企業與被分立企業投資主體完全相同的行為，若不完全相同則都應按轉移登記辦理。
2.原企業解散，分立出的各方分別設立為新企業的，為新設分立。對派生新設方承受原企業土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。
三、企業合并。企業合并是指兩個或者兩個以上的企業，依照法律規定、合同約定改建為一個企業的行為，有吸收合并和新設合并兩種形式。
1.一個企業存續，其他企業解散的，為吸收合并，對吸收合并中存續的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按變更登記辦理，而承受被解散企業的土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。
2.設立一個新企業，原各方企業解散的，為新設合并。企業合并引起的房屋登記，應按轉移登記辦理。
四、國有資產劃轉。政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，資產在不同國有主體之間轉移雖然不征收契稅，但仍應按轉移登記辦理。
五、同一投資主體內部的劃轉。企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉。此類企業改制引起的房屋權屬轉移雖然不征收契稅，但由于劃轉前后的民事主體不同，應按轉移登記辦理。
六、企業公司制改造。非公司制企業，按照《公司法》的規定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬的。此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。
七、企業注銷、破產。此類企業改制引起的房屋權屬轉移由于原房屋所有權人法人主體資格已滅失，此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。
八、債權轉股權。對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬的，此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。
在實際操作中，不少地方房屋登記過程中需要繳交的相關稅收是由登記機構工作人員進行代征的。在房屋登記工作中，登記機構如何更好地完成房屋登記過程中的稅收代征工作?本人認為，若相關文件規定不征契稅的業務，可以不征收契稅，若規定免征契稅，登記機構工作人員還是應該要求申請人到稅務征收部門開具免稅證明后予以辦理。這是因為企業改制的情況較為復雜，是否符合相關的稅收優惠政策，需要較為專業的知識。比如[2008]175號文規定，對于企業注銷、破產引起的企業改制，企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人(包括注銷、破產企業職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30％以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。就此規定而言，要判斷非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬過程中是否按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工等，需要對企業改制過程進行更深入的了解、審查和判斷。因此，對于一個具體的企業改制行為而言，要由房屋登記機構工作人員來判斷該企業改制形式是否符合減免稅的相關規定，無疑存在著較大困難，不僅需要較高程度的專業水平，而且需要投入較多的人力、物力。因此，判斷企業改制是否符合減免稅的規定，建議由稅務征收部門予以核定并出具證明后，房屋登記機構工作人員直接根據完稅或減免稅證明予以辦理房屋登記為妥。
綜上所述，企業改制引起的房屋登記大部分應按轉移登記辦理，僅企業分立中的存續分立過程中存續方、企業合并中的吸收合并過程中的存續方承受原企業的土地、房屋權屬引起的房屋登記及股權重組中的股權轉讓引起的房屋登記應按變更登記辦理。對于企業改制引起的房屋登記，可根據以下兩個標準進行判別：
第一，登記前后房屋所有權人是否為同一民事主體，若為同一民事主體，應按變更登記辦理；若為不同民事主體，則應按轉移登記辦理。
根據規定，以現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。契稅征收標準：當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行。戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%；所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。
應該攜帶的資料有：
1、商品房買賣合同(封面，1-7頁，合同簽訂期所在頁)；
2、購房或收據；
3、個人納稅需提供戶口本，委托代辦需要提供業主及經辦人的戶口本，單位納稅需提供營業執照；
4、還應該攜帶房屋實測報告表或實測平面圖。
（來源：文章屋網 ）
一、案例概述
2013年，某地某企業由于生產經營不利，導致公司難以正常運營。根據企業的賬目調查顯示，目前企業的總資產為8000萬元，總資產中包括企業賬面凈資產7000萬元，在此基礎上還包括企業長期借款1000萬元，并且賬目顯示企業的實收資本為10000萬元。由于企業難以正常生產運營，就此企業打算進行重組活動。首先對本企業的資產進行評估工作，評估數據顯示，企業資產的公允價值為9000萬元，其中包括存貨1000萬元，機器設備2000萬元，土地及房產6000萬元。企業在進行重組活動的過程中，要對這些資產項目運用資產轉讓的方式來進行處置，就此會涉及到較多的國家稅收政策，下文對此進行詳細的闡述分析。
二、相關國家稅收政策
（一）營業稅分析
上述當中的某企業在進行重組活動的過程當中，根據國家相關營業稅政策的規定要求在2011年10月1日起，上市公司在進行資產重組活動，企業的資產公允價值需要通過不同的方式來進行重組，其中比較重要的方式即為企業資產合并和企業資產置換，在此基礎上還有企業資產分立，同時還包括比較重要的企業資產出售，通過這些方法將企業生產經營所產生的全部資產或者是企業生產經營所產生的部分資產，同時還包括企業的勞動力，在此基礎上還有企業債權等都經過活動程序將其轉給重組活動的單位或者重組活動參與的個人，根據國家營業稅政策的規定，這些活動項目都不需要進行營業稅繳納，并且企業的不動資產同時還有企業的土地使用權等等各項在進行資產轉讓和重組的過程中也不需要進行營業稅繳納。就此，本文案例中的某企業在進行企業重組活動的過程中不需要進行營業稅的繳納。
（二）土地增值稅分析
該企業在進行重組活動的過程中有企業的土地及房產總共資產價值為6000萬元，但是根據我國土地增值稅的國家政策規定顯示[4]：由于企業在生產經營過程中出現經營不利，難以繼續下去的情況時，企業會進行重組或者兼并的活動。企業在進行資產重組活動的過程中大多數會涉及到房產和土地等項目，對于實行兼并活動的企業或者是對于被實行兼并的企業，兩方企業在進行房產轉讓的過程中，都不需要進行土地增值稅的繳納。就此，本文案例中的某企業在進行重組活動的過程中不需要進行土地增值稅的繳納。
（三）增值稅分析
通常情況下，企業在進行資產重組活動的過程中，對于企業資產進行評估工作，隨后對于企業評估后的資產進行轉讓工作，在這一過程中，對于轉讓的資產，企業要進行增值稅的繳納。但是根據我國增值稅的國家政策規定，企業運用置換以及企業資產合并等方式進行的重組活動，將企業生產經營活動中所產生的全部資產或者是企業生產經營活動中所產生的部分資產轉讓給參與重組其他企業，在這一活動過程中不會產生相應的企業增值稅。并且本文案例中的某企業的資產中還有1000萬元的貨物，即使企業進行貨物轉讓這一活動也不會產生相應的增值稅費。就此，本文案例中的某企業在進行企業重組活動的過程中不需要進行增值稅費的繳納。
（四）契稅分析
企業重組活動是由兼并企業和被兼并企業兩者共同完成的，通常情況下，企業的所有權轉讓都有可能產生相應的契稅稅費。根據相關的國家契稅政策規定，對于整體被兼并或者是整體出售的企業，國家要按照相應的法律規定將被兼并企業法人的責任與利益等一并注銷，并且兼并企業要全部安置被兼并企業的工作人員，并且對其進行大于等于三年勞動合同的簽訂，從而兼并企業在進行重組活動中涉及的土地轉讓、房屋轉讓等活動都不需要進行企業契稅稅費的繳納[5]。就此，本案例中實行兼并重組活動的企業如果能夠在兼并活動的同時安置該企業的所有工作人員，并且與這些工作人員簽訂大于等于三年的勞動合同，企業重組活動中的合并企業就不需要進行契稅稅費的繳納。
（五）企業所得稅分析
企業在進行重組活動過程中涉及的企業所得稅國家相關法規政策比較多，其中企業主要符合以下幾點要求：首先，企業的重組活動要具有一定的合理性與商業性，不能夠對國家稅費繳納予以拖延。其次，企業重組活動中的資產分配比例要符合國家政策的規定。第三，企業重組活動之后的一年當中不可以將企業重組活動之前的經營性質進行改變。第四，企業重組活動中的支付金額也要與國家的相關政策規定相符合。第五，企業重組活動之后的一年當中不可以進行企業股權轉讓活動。
“稅其舍不稅其物”，古代亦征房產稅
在漢代，劉徹（武帝）當皇帝時出現了“緡錢稅”。此稅種起初是對現金，即所謂“緡錢”一類動產征稅。后來擴大征收范圍，將田地、房宅在內的家庭財產均納入征稅范圍，這應該是封建時代“房產稅”的濫觴。
房產稅的歷史源遠流長。反映上古周代國政的典籍《禮記?王制》中，即有“市廛而不稅”一說，意思是租用公家的店鋪則不必再繳營業稅。東漢學者鄭玄注解：“廛，市物邸舍，稅其舍不稅其物”，這里的“稅其舍”，可以理解為收取房產稅。
東晉時出現了“估稅”，由此演變出了后世的契稅。所謂“契稅”，本是一種商稅，東晉將之加以發展，規定田宅、牛馬、奴婢等的交易均要立契約，根據契約的成交價收稅（輸估）4%，其中賣方承擔3%，買方負擔1%。不立契約的零散交易，征收“散估”，稅率同為4%，全由賣方承擔。
單一房產稅的正式出現，當在唐代，其稅名叫“間架稅”?！伴g架稅”得名于其征稅單位和方式，每屋兩架為間，按屋的好壞分為三等，上屋征稅2000錢，中屋征稅1000錢，下屋征收500錢。
之后的五代十國時期，后晉少祖石重貴、后周世宗柴榮，均先后開征過“屋稅”。
北宋房產稅稱為“印契錢”，于開寶二年（公元969年）開征。因為當時交易所用契紙，由官府統一印制，故名“印契稅”。這是中國“契稅”這一稅種名稱的開始，開征之初，就是向典賣田宅對象征收，稅率4%。
南宋時建炎二年（公元1128年），印契稅易名為“鈔房定帖錢”。7年后，即紹興五年（公元1135年），改稱“斟合錢”。
南宋房產稅的征收，相當嚴格。紹興五年（公元1135年）十二月，朝廷下令地方州縣印發“戶帖”，規定老百姓所有田土房舍等都要估值納稅，并領取“戶帖”，粘貼于門牌上，以便稽查，稱為“買帖”。
后來，因為估算田宅價值不易操作，干脆以各家各戶田宅多少好壞，分出若干等級，分別交稅1000-30000錢不等的房產稅。在此基礎上，南宋首創了“遺產稅”。
元代征收的“房地租”，已與現代的“房產稅”稅名已非常接近了。
“輕稅入官”，政策性減稅
“稅”，在古代中國比較復雜，不同的朝代有不同的叫法和征收手段，“役”、“賦”、“貢”、“助”、“徹”、“租”、“庸”、“調”、“捐”、“算緡”、“厘金”等，名稱、叫法多多。古代在稅收政策上，也有值得稱道的地方，會有相應的稅收減免政策，以減輕納稅人的負擔，恢復和促進生產發展。
減稅，是古今納稅人的愿望，也是古今通行惠民政策和做法。減稅免稅這類“薄稅斂”的做法，是古代統治者一貫主張的“仁政”的重要內容之一。那么，古代政府是如何從政策上“薄稅斂”的？
一般來說，在建國初期，新王朝都會實行減稅政策，以利民生、恢復生產力。如在隋朝，隋文帝楊堅便提倡輕徭薄賦，“輕稅入官”，積極減輕民間稅務負擔。開皇二年（公元582年），在前期減稅的基礎上，朝廷又將田租戶調的應交額降低，并減少了服役天數。接著，還廢除了鹽、酒官賣制度，停征鹽酒稅。
停征鹽酒稅，和現代取消農業稅一樣，是一件了不起的事情。從先秦時起，鹽稅收入已成國家收入的重要來源。鹽是生活必需品，廢除鹽稅、酒稅，惠及千家萬戶，大大減輕了老百姓負擔。
宋朝立國后，宋太祖趙匡胤下令，對百姓種桑、棗樹，開辟荒田等，停征租稅。宋太宗趙光義即位后，又詔令全國減免稅收：“凡州縣曠土，許民請佃為永業，蠲三歲租，三歲外，輸三分之一”；同時，還廢除工商業的雜稅。
明太祖朱元璋在減稅方面，同樣做得很到位。明初，首先降低商業稅，改稅率為“三十稅一”。洪武十三年（1380年）又明令，軍民嫁娶喪祭之物，舟車絲布之類，都不再征稅。
清朝從順治時起，便在多地蠲免田賦。玄燁（清圣祖）當皇帝的康熙年間，全國有更多的地方實行田糧賦役蠲免。玄燁在位六十多年中，全國普免、各省輪流蠲免以及區域性蠲免，影響較大的便有30多次。
玄燁在伴期間同，還出現過“天下無稅”年。乾隆十年（公元1745年），朝廷將各省錢糧全行蠲免，這樣的“天下無稅”，在乾隆三十五年、四十三年、五十五年都曾先后實行過；乾隆三十年、四十五年、六十年這三年，各免全國漕糧一次，這在中國稅收史上是少見的。
“普天同慶”，臨時性減稅
從古代稅收史料來看，古代老百姓稅賦“痛苦指數”，確實還是很高的，特別是在不太平的年份。考慮到納稅的的疾苦，除了上述政策性減稅外，古代政府還有不少臨時性的減稅手段。
人頭稅和土地稅，是古代政府最大的種稅，也是最主要的減免稅種。一般在災歉之年、皇帝行幸之時、重農勸農、鼓勵移民之際，朝廷都會在特定范圍、給特定對象減免稅收。
在漢代，減免稅收是朝廷經常性使用的惠民、救荒手段。劉費陵（漢昭帝）主政的始元二年（公元前85年）是個災年，《漢書?昭帝紀》記載，當年秋八月，朝廷下詔：“往年災害多，今年蠶麥傷，所賑貸種、食，勿收責，勿令民出抑田租?！?/p>
在古代，皇帝外出巡幸，一般也多會減免稅收，讓當地老百姓“高興一下”，對皇帝感恩戴德。
《漢書?文帝紀》記載，前公元177年，漢文帝劉恒從甘泉“幸太原”。劉恒在太原停留游玩了10多天。高興之余，“復晉陽、中都民三歲租”。意思是，免了晉陽、中都兩地老百姓3年稅賦。
新皇登基、皇帝、皇后過生日、立太子、現瑞象等重大“喜氣”的日子，在大赦天下的同時，朝廷也動輒減免稅收，實現“普天同慶”?！逗鬂h書?祭祀志上》記載，東漢劉秀（光武帝）當皇帝的建武三十二年（公元56年）四月份，改元“建武中元”元年，大赦天下，博、奉高、嬴三地，不用上繳當年的租糧和畜草。
類似漢代這樣“賑災”式、“普天同慶”式的臨時稅收減免方式，一直到清末都還在實行，并影響到現代稅政。
“大索貌閱”，古代稅收大檢查
對于現代不時會發生的偷漏稅和拖欠不繳行為，在古代亦常見。相應地，古代對之懲罰亦重。
隋初減稅幅度很大，為了保證國家財政收支平衡，隋文帝開展了一場全國范圍內的稅收大檢查，時稱“大索貌閱”。所謂“大索”即大檢查；“貌閱”，即實地核查戶口，以嚴堵漏逃稅賦。
唐代征收的“間架稅”，對于那些房產多的人家說，稅負很重，所交的稅金動輒數百緡，所以不時有人冒險隱瞞不報、少報，以偷逃稅款。朝廷為此出臺稅政，如果敢隱匿一間不報者，“杖六十”。為及時發現偷漏稅行為，政策出臺了獎勵辦法，舉報人可以得到五十緡“獎金”。
唐代這種“獎勵政策”，并非唐朝首創，乃漢武帝劉徹的發明。
劉徹在推出“緡錢稅”后，緊跟著頒布了一道《告緡令》，此令的中心意思就是以物質獎勵的形式，鼓勵民間舉報偷逃稅行為。查實后，被舉報人的財產一半歸舉報人，此即《漢書?武帝紀》中所說的，“令民告緡者以其半與之”。
“告緡令”，可以說是中國稅收史上有明確記載的、最早的一次“稅收大檢查”通知。
宋朝規定，田賦逾期繳納的，按欠稅處理。從實際征收情況來看，宋代逃稅情況較嚴重，這在南宋時期尤為明顯。當時民間對付征稅的辦法是交易雙方私立契約，不向官府報稅，時稱“白契”現象。
針對“白契”現象，南宋也曾進行稅收大檢查，稱為“括白契”。大檢查中，要求公民自行申報納稅，隱瞞不報、偷漏稅者，一旦查到，將沒收其偷逃田房產總價的三分之一。
關鍵詞：重組；增值稅；企業所得
引言
2018年，財政部、國家稅務總局重新梳理歷年來的企業重組改制稅收政策，了《企業重組改制稅收政策文件匯編》，這也體現了中央繼續大力提倡各地充分運用稅收政策，合理開展企業重組改造，以期達到“處僵治困”的目的?，F階段，重組改制是企業運行中的一種常見業務，其中涉及的稅務種類林林總總，包含印花稅、契稅等多重業務，的政策跨度2003年至今。企業重組改制稅收處理政策性強、難度大，稍不注意就會產生很大的稅收風險：該繳的稅沒繳，該享受的稅收優惠沒享受到，是稅收實務處理中發生稅企爭議的高發領域。
一、案例分析
2019年1月，集團劃轉一塊土地作為注冊資本增資至非全資子公司，土地已完成權屬變更，涉稅事項有哪些。
（一）集團母公司：涉及土地的轉讓，應當作為資產處置，繳納增值稅；資產劃撥（土地作價入股）符合土地增值稅減免政策，暫免土地增值稅；集團土地轉讓所得。非貨幣性資產來進行投資確認的資產，需要在5年內分批次進行計稅，獲取相應的所得稅金額，按照國家有關規定定期進行足額繳納。
（二）非全資子公司：承受土地使用權，按規定只有全資子公司承受母公司土地使用權才免征契稅，因此該子公司需繳納契稅。從以上案例分析可以看出，雖然是簡單的一件資產重組事項，但涉及重組的雙方各類稅種優惠及處理并不相同，也是極易發生錯誤的地方。
二、企業重組稅收政策解讀
從稅法角度，根據國家稅務總局的文件，對于企業重組給出了明確的政策解讀。企業重組主要是指企業在市場經濟運營活動之外所衍生的經濟結構或法律結構的重大改變，主要包含債務重組、資產合并、分解優化、法律形式變更等多項人物?；诜梢暯欠治?，企業重組則主要是指企業以債券、股權等來實現企業二次投資或者債務資金轉讓的行為，其本質是合同的一種優化組合?；诮洕举|視角進行分析，企業重組就是對企業科研技術、資金、資源、勞動力等進行的二次配置，來構建一種契合企業經營生存發展的新模式，來凸顯企業核心競爭力。我們從企業重組過程中涉稅的先后來分析各項稅目的處理。
（一）增值稅在實際業務中，首先需分辨該事項是屬于資產重組還是資產處置。1.資產重組不征收增值稅企業重組過程中，組織通過分立、合并、置換等模式，將實物資產或者部分與之匹配的資產類，如債券、負債等，采用合法合規的方式來轉讓給受讓組織，按照我國法律規定要求，也可免去企業的增值稅。對于土地使用權、不動產等，也不再進行征收增值稅，同時經過雙方多次協商，最終勞動力及受讓方均為個人或者同一單位組織，也不再進行征收增值稅，這一點在（財稅〔2016〕36號）《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中進行明確的說明。延伸知識點：資產重組涉及的不動產、土地使用權都可以開具增值稅普通發票，發票開票系統中目前代碼607、608。2.資產處置按規定征收增值稅資產處置要按照增值稅相關規定征收增值稅，如轉讓土地使用權則需按照轉讓無形資產征收增值稅。
（二）土地增值稅企業整體改制、合并、分立、房地產作價入股（資產處置），涉及房地產轉移、變更，暫不征收土地增值稅。但不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。《財政部稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。
（三）契稅企業改制、事業單位改制、合并、分立、股權轉讓不涉及土地房屋權屬轉移的，承受原主體各方土地、房屋權屬的一方，免征契稅。企業破產主要是指債權人對于企業職工而言，能夠承受企業抵償債務的房屋產權、土地及契稅；對于非債權人則主要是指房屋權屬及相應的土地資源，安置原企業職工符合條件的，免征或減半征收契稅。資產劃轉：基于相關法律（財稅〔2018〕17號）《財政部稅務總局關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》規定，對于劃歸為國有資產的土地、行政調整或者房屋產權的歸屬，一律取消契稅；對于隸屬于同一公司，在同一自然人名下的企業后者房屋、土地的劃轉，進行免征契稅等。延伸知識點：資產劃轉的情形下，劃出土地、房屋權屬的一方應當繳納增值稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產……
（四）印花稅對于企業資金賬薄的印花稅，基本原則是指將已貼花的部分在原則上可不進行貼花，新增或未貼花的部分則需要嚴格按照相關規定進行貼花。企業在進行改制前，已經簽訂合同但是沒有履行完相關協議，則改制后需要進行變更主題執行的，在其余條款保證原本基礎上，對已經改制前完成貼花的，則無須進行二次繳納印花稅。在此過程中，根據財稅〔2003〕183號文件規定，對于改制而產生的產權轉移，企業也可免除繳納印花稅。
（五）企業所得稅根據企業重組中的特殊性稅務處理的稅法要求，并非不再進行繳納個人所得稅，而是暫時不計算資產損失或者所得，來達到一種稅負轉移的效果。1.特殊性稅務處理條件該類稅務的處理與一般稅務處理存在較明顯的差異，根據不同的條件將其分為特殊性稅務處理及一般性稅務處理兩種。特殊性稅務處理主要是針對一些特殊企業在經營過程中所進行的重組行為。一般性稅務處理指的是按照稅法對資產、負債等的一般規定處理，要點是按公允價值確認資產或負債的計稅基礎，按公允價值確認資產的轉讓所得或損失并納稅；適用特殊性稅務處理規定，需同時滿足以下5個條件：（1）通過收購、合并等確定的資產，應嚴格按照特殊稅法的處理規定進行嚴格執行；（2）嚴格履行商業行為，符合我國法律的要求，杜絕出現拒繳或者推遲繳納等不法行為；（3）企業重組交易中嚴格按照通知規定，來執行股權支付金額；（4）企業重組過程洪獲取原股東股權，且在連續的12個月內，不能進行二次轉讓；（5）企業重組連續一年不能改變重組中規定的實質性業務。2.稅務處理的具體類型（見表1）3.非貨幣性資產對外投資居民企業主要是指以非貨幣性資產來作為投資獲取相應的資產，且在低于5年時間范圍內，分批次來將其納入相應的年度納稅所得體系中，按照企業相應比例進行繳納所得稅。在這一過程中，居民企業如果在5年投資期內進行投資收回或者股權轉讓的，則需要第一時間將遞增納稅進行停止，在對外投資內5年注銷的，也需要第一時間將遞增納稅進行停止。同時符合特殊性稅務處理及非貨幣性行為的兩項的，可由企業選擇其中一項政策執行。
三、企業實務操作
1.基于《企業重組業務企業所得稅管理辦法》《國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅征收管理若干問題的公告》等政策文件解讀發現，在企業經營中發現進行特殊重組的，當事人需要注重企業所得稅的申報，采用書面文件向當地稅務機關進行提交，采用一般性稅務處理的，留存相關資料，以備稅務機關檢查。2.企業在經營過程中，向當地政府申報相關土地稅收優惠政策時，則需要向主管部門提交重組協議、雙方營業制造等有效文件，轉讓雙方改制前所取得的土地產權等書面資料。
在房地產行業去庫存壓力較大的背景下，稅收工具的加入，為市場注入了新的活力。無論是降低契稅，還是降低營業稅，購房者房地產交易環節的稅收負擔都可能因此減輕。購房者的實際購買力將因此相對提升，房地產市場的需求側將得到相應改善。在房地產市場交易不夠活躍的背景下，稅收優惠政策力度的加大，在提振房地產市場信心上的作用至關重要。
稅率仍有進一步下調的可能
契稅優惠政策的選擇是根據住房是否屬于家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分別適用不同的優惠稅率。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，將按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，將按2%的稅率征收契稅。在房地產市場調控過程中，契稅稅率經過多次調整。這次調整之后，契稅負擔可謂大幅下降。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅稅率為3%～5%。與此相比，無論是1%、1.5%或2%，都屬于相對較低的水平。
那么，契稅是否還有進一步下調的空間呢？根據契稅暫行條例，有四種情形可以進行減免：第一，國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征;第二，城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征;第三，因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征;第四，財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。第二、第三和第四種情形的減免稅都可以和住房交易聯系起來。第三種屬于特殊救濟行為，暫且不論。當前的優惠稅率確定，當屬第四種情形。第四種情形并沒有對減免的力度作出規定，在稅收法定尚未到位之前，財政部仍然有權進一步下調契稅稅率。當然，有權不等于可以任性調整。作為稅，形式上所需要的固定性決定了契稅稅率也不能隨意改變。但無論如何，這都不能否定契稅稅率進一步下調的可能。
我們再來看第二條：“城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征。”當下，能夠有機會購買公有住房的又有多少人呢？有機會購買公有住房的，往往只需支付遠低于市場價格的資金，負擔遠低于商品房購房者。既然這些人第一次購買公有住房可以免征契稅，那么為什么就不能將免稅待遇擴大到所有第一次購買商品房的普羅大眾呢？如能做到，則這一小小的修正，所產生的促進住房民生問題解決的正能量豈可小覷？總之，契稅仍有進一步下調的可能和必要。這些年來，住房價格持續上升，總房價已經不低，哪怕是微小的契稅稅率下調，對于購房者來說，都可能起到移走“最后一根稻草”的作用。這更凸顯契稅降稅的必要性。
《通知》對于營業稅的規定是：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。”之前，關于住房交易的營業稅規定，多在2年和5年之間兜圈子。這次明確2年（含）以上免征營業稅，簡單明了，搬走了住房交易的一大障礙，為2年以上住房的市場流通提供了更大的空間，也為那些旨在改善居住條件或者因為其他種種原因而需要更換住房者提供了便利。
讓住房市場繁榮起來，降低住房交易環節的稅負是可以發揮作用的。《通知》規定，北京、上海、廣州、深圳只適用家庭唯一住房契稅優惠政策，而暫不適用其他契稅優惠政策，也不適用營業稅優惠政策。顯然，從市場考量來看，這4個一線城市房地產市場狀況好于其他地方，進一步的稅收優惠可能會讓住房交易進一步活躍，故采取謹慎措施。
90平米為減稅依據的合理性如何
從房地產去庫存來看，個人所得稅減稅政策的實施仍然很有必要。特別對于那些本來只是為了改善住房條件而出售住房的個人（家庭）來說，意義更不同于尋常。出售一處住房的全部收入，可能都不夠新住房的支出。資產只是轉換了一種存在形式，就要被課稅，顯然和稅收支付能力增加沒有什么關系。對這些行為課征個人所得稅，合理性本來就不太充分。退一步說，即使要繳納個人所得稅，也應該有配套的退稅措施，才會讓個稅更顯人性化。
住房交易課稅還有進一步優化空間。面積90平方米規定的合理性何在？不同人對住房條件的需求是不同的。對于所有工作都可以在辦公室完成的人，住房可能只是休息的地方;對于那些需要在住處加班的人來說，住房可能還是辦公室的延伸，需要更大的居住面積。90平方米面積的規定已有一段時間，但是，隨著經濟社會的發展，人民對居住條件改善的需求不斷增加，90平方米的規定難道不需要突破嗎？
還有，90平方米的規定，到底是套內面積，還是令絕大多數人感到困惑的建筑面積？套內面積簡單易算，但在眾多政策的選擇上，適用的是建筑面積。建筑面積要考慮公攤因素，而公攤面積怎么算，歷來爭議較多。如果再考慮到街區式住房建設的目標，考慮到封閉式小區可能因為政策調整而被逐步打開的可能，那么即使要用面積來作為標準，應該選擇的是套內面積，而不是建筑面積。而且，從每個家庭的實際利用來看，有意義的是套內面積，而非建筑面積。
再說下去，不同地區的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五環外的90平方米與二環內的90平方米豈可等量齊觀？市中心的1平方米，郊區的10平方米都可能換不來。市中心的90平方米住房的市值可能超過郊區的900平方米。按照面積大小實行歧視性稅收優惠政策，是不是有點不適當？這樣的政策只會讓更多的人涌入市中心和繁華地段，而讓疏散市中心緩解擁堵的城市管理目標更難實現。
住房交易稅收優惠政策無疑應該實施，可是，“錨”的選擇還是需要費一番功夫的。如果一定要給住房交易稅收優惠政策作一個區分，那么每個人一定的交易金額限制肯定優于目前的面積限制。實際上，“錨”都不一定需要，住房交易畢竟只是一種行為，從促進資源配置優化的目標來看，鼓勵交易的最好辦法應該是普遍低稅。
為促進我市房地產市場平穩健康發展，著力解決城鎮居民住房問題，依據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（〔〕1號）和省政府、省建設廳有關文件精神，結合我市實際，現就有關問題通知如下：
一、各縣（市、區）政府、市政府有關部門要充分認識促進房地產市場健康平穩發展的重要性。認真貫徹落實國家各項房地產調控政策，加強房地產市場監測和專題分析研究，合理確定我市年度新建住房價格控制目標。根據我市年經濟發展目標和我省新建住房價格控制目標的具體要求，確定我市年新建住房價格漲幅控制在9%以內。新建住房價格以統計部門統計、的數據為依據。
二、建立部門聯動機制，加強房地產市場監管。各縣（市、區）人民政府、市政府有關部門要切實承擔調控房地產市場和穩定房價的責任，明確問責機制，確保完成全年的調控任務。要完善工作機制，建立由住房城鄉建設、監察、國土、規劃、財政、稅務、發改（物價）、公安、統計、工商、金融等部門組成的聯席會議制度，明確責任，互通信息，形成調控合力。
三、加大保障性住房工程建設力度。認真貫徹落實國家和省關于大規模開展保障性安居工程建設的決策部署和有關政策要求，落實工作責任，強化監督檢查，確保完成年我省下達的市保障性住房新開工建設任務。多渠道籌措資金，嚴格按照國務院規定的土地凈收益10％計提專項用于保障房建設。加快建立和完善公共租賃住房保障制度。鼓勵社會資金參與公共租賃住房的建設，采取政府直接投資、開發商與政府合作開發建設、項目法人招標建設以及由企業提供自有土地建設等模式，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，加大保障性住房建設力度和加快房源供應速度。
四、強化對商品房預（銷）售監管。加強商品房銷售信息公示，堅決遏制捂盤惜售、哄抬房價等違規行為。密切關注市場的變化情況，出現房價異動的區域、項目，可暫停預售予以抑制。
五、嚴格執行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
六、嚴格執行相關稅收政策，加強稅收征管，合理引導消費需求。按照財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕90號）規定，嚴格執行房地產交易環節契稅個人所得稅政策；按照財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔〕12號）規定，對個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大房地產估價市場監管和存量房交易稅收征管工作力度，堅決堵塞稅收漏洞，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。
七、發改（物價）部門要加強對商品住宅的價格監管，嚴格落實國家發改委下發的《商品房銷售明碼標價規定》（發改價檢〔〕548號）的通知要求，嚴格執行“一房一標價”的規定。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
八、加快建立和完善個人住房信息系統，為掌握居民購房情況，執行限購政策以及依法征稅提供依據。
例：某生產企業(非房地產開發企業)在異地有一獨立核算的分公司，分公司自建廠房賬面價值為i000萬元，公允值為1200萬元；購買土地賬面價值為500萬元，公允值為700萬元；存貨賬面價值為1000萬元，公允值為1300萬元；設備賬面價值為3000萬元，公允值為2700萬元。其中2009年購入設備賬面價值為500萬元(增值稅進項稅已抵扣)，公允價值為450萬元。假設無其它資產。現企業擬將此分公司變更為全資子公司。有以下-三個方案可供選擇：
方案一：以土地及房產作價投資入股，共擔風險
1.契稅
根據國家稅務總局《關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》(國稅函[2008]514號)規定：公司制企業在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。
2.增值稅
根據財政部國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號)第四項：自2009年1月舊起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(以下簡稱已使用過的固定資產)，應區分不同情形征收增值稅：
(一)銷售自己使用過的2009年1月舊以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；
(二)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅；
(三)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。
母公司：
(1)存貨應繳增值稅為：1300×17％=221(萬元)；
(2)設備應繳增值稅為：(2700-450)÷(1+4％)×4％×50％+450×17％
=43.27+76.50-119.77(萬元)。
子公司：
子公司取得上述存貨，可抵扣增值稅進項稅221萬元；取得2009年購入的設備可抵扣增值稅進項稅76.;50萬元。
從集團公司整體來看，共繳納增值稅為：221+119.77-221-76.50=43.27(元)。
3.營業稅
根據《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)文件規定：
一、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；二、對股權轉讓不征收營業稅。
4.土地增值稅
根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995148號)規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。
根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條，關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。
從上述可知，由于貴單位不屬于房地產開發企業，不繳納土地增值稅。
5.印花稅
母子公司共計繳納印花稅：
(1200+700)×0.5％×2+(3300+221+2700+119.77)×0.3‰×2=4.501(萬元)。
6.城建稅及教育費附加 城建稅及教育費附加為：43.27×(7％+3％+1％)=4.76(萬元)。
7.企業所得稅
應納稅所得額=1200-1000+700-500+1300-1000+2700-3000-4.50/2-4.76=392.99(萬元)；
應納企業所得稅=392.99×25％=98.25(萬元)。
方案一使整個集團公司共繳納稅金4.50+4.76+98.25=107.51(萬元)。
方案二：母公司采用分立程序，將分公司的所有資產及債務整體從母公司剝離，成立一獨立的法人單位
1.契稅
根據《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2008]175號)第四條規定：分立企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。
2.增值稅
根據《關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的批復》(國稅函[2002]420號)文件規定：根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，增值稅的征收范圍為銷售貨物或者提供加SE,修理修配勞務以及進口貨物。轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。
3.營業稅
根據《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征收營業稅問題的批復》(國稅函[2002]165號)文件規定：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，營業稅的征收范圍為有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的行為。轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。
4.土地增值稅
企業整體資產轉讓原則上應在交易發生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。也就是說，整體資產轉讓對轉出方來講也算是一種投資行為。根據方案一第四條，暫不繳納土地增值稅。
5.印花稅
根據《印花稅暫行條例》及實施細則規定：企業整體轉讓屬于企業全部財產的所有權轉讓，應根據產權轉讓所立書據依萬分之五計算繳納印花稅。假設產權轉讓所立書據為3000萬元，應繳納印花稅,=3000×0.5％×2=3(萬元)。
6.城市維護建設稅及教育費附加
由于不繳納增值稅及營業稅，則不需繳納城市維護建設稅及教育費附加。
7.企業所得稅
根據《財政部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)第六條第(五)項：企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85％，可以選擇按以下規定處理：
(1)分立企業接受被分立企業資產和負債的計稅基礎，以被分立企業的原有計稅基礎確定。
(2)被分立企業已分立出去資產相應的所得稅事項由分立企業承繼。
(3)被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產占全部資產的比例進行分配，由分立企業繼續彌補。
(4)被分立企業的股東取得分立企業的股權(以下簡稱“新股”)，如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權(以下簡稱“舊股”)，“新股”的計稅基礎應以放棄“舊股”的計稅基礎確定。如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎可從以下兩種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎確定為零；或者以被分立企業分立出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調減原持有的“舊股”的計稅基礎，再將調減的計稅基礎平均分配到“新股”上。
(六)重組交易各方按本條(一)至(五)項規定對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。
非股權支付對應的資產轉讓所得或損失=(被轉讓資產的公允價值被轉讓資產的計稅基礎)×(非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值)
即當股權支付額達到交易總額的85％且不改變實質經營活動，則股權支付額暫不確認轉讓所得或損失，
非股權支付額對應的資產轉讓所得為：
(1200-1000+700-500+1300-1000+2700-3000)×(1-85％)=60(萬元)。
應繳納企業所得稅：(60―3/2)×25％=14.63(萬元)。
方案二使整個集團公司共計交納稅金為：14.63+3=17.63(，萬元)。方案三：將房產和土地無償轉入子公司，用其它資產作為投資
1.契稅
根據財政部國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2008]175號)第七條規定，企業改制重組過程種，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨自企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉、不征收契稅。
2.增值稅
增值稅的處理見方案一第1條，共繳納增值稅為43.27萬元。
3.營業稅
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(中華人民共和國財政部國家稅務總局令第52號)第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：
(一)單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；
(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；
(三)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
另外，根據財政部國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第(二十)款規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
母公司應繳納營業稅為：1200×(5％+3％)+(700-500)×5％=10.6(萬元)。
4.土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！蓖瑫r，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)指出，細則所稱的“贈與”是指如下情況：(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。因此，母公司將其廠房無償劃撥給子公司的行為不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。假設該廠房的成新率為80％，則計算土地增值稅的增值額為：1200-1200×80％+700-500-106(1+7％+3％+1％)=322.34(萬元)，增值率為：322.34/[1200×80％+500+106(1+7％+3％+1％)]=20.43％，應交土地增值稅為：333.34x30％=96.70(萬元)。
5.印花稅
(1300+221+2700+119.77)×0.3％x2=2.60(萬元)。
6.城市維護建設稅及教育費附加
母公司應繳納城建稅及教育費附加為：
(221+119.77+106)×(7％+3％+1％)=49.47(萬元)
7.企業所得稅
母公司應繳納企業所得稅為： (1)應納稅所得額為：(1200-1000)+(700-500)+(1300-1000)+(2700-3000)-2.6/2-106-49.47-43.27-96.70=103.26(萬元)；
(2)應納企業所得稅：103.26×25％=25.82(萬元)。
方案三集團公司整體稅負為：43.27+106+96.7+2.60+49.47+25.82-323.86(萬元)。
農產品目標價格制度
國家發展和改革委員會介紹，發展改革委2014年將完善農產品市場價格和調控機制，探索推進農產品價格形成機制與政府補貼脫鉤的改革，逐步建立農產品目標價格制度，在市場價格過高時補貼低收入消費者，在市場價格低于目標價格時按差價補貼生產者。2014年我國將在保護農民利益的前提下，更好發揮市場在農產品價格形成中的決定性作用。為此，2014年將選擇部分品種和地區先行開展試點。同時，將繼續實行稻谷、小麥最低收購價和玉米、油菜籽、食糖臨時收儲政策。進一步完善生豬調控預案和大宗農產品儲備吞吐調節機制。繼續支持骨干農產品批發市場建設，積極發展農產品冷鏈物流，加快主產區糧食倉儲設施建設。
中國養老保險
“去碎片化”邁出重要一步
根據國務院會議決定，在已基本實現新型農村社會養老保險、城鎮居民社會養老保險全覆蓋的基礎上，依法將這兩項制度合并實施，在全國范圍內建立統一的城鄉居民基本養老保險制度，并在制度模式、籌資方式、待遇支付等方面與合并前的新型農村社會養老保險和城鎮居民社會養老保險保持基本一致?；鸹I集采取個人繳、集體助、政府補的方式，中央財政按基礎養老金標準，對中西部地區給予全額補助，對東部地區給予50%的補助。地方政府為重度殘疾人等繳費困難群體代繳部分或全部最低標準的養老保險費，鼓勵公益慈善等社會組織為參保人繳費提供資助。
2014年通用分類標準
實施范圍進一步擴大
最近，財政部、國資委等五部門《關于做好2014年企業會計準則通用分類標準實施工作的通知》，擴大2014年通用分類標準實施范圍。根據《通知》，參與2013年實施工作的各地方大中型企業，2014年繼續實施，鼓勵各地方財政部門自愿擴大實施范圍。地方實施企業的選擇應遵循以下原則：一是執行企業會計準則；二是財務報告不涉及國家秘密；三是會計信息化基礎好，人員素質高。另外，相關部門鼓勵有條件的實施企業積極探索XBRL（可擴展商業報告語言）技術在內部管理中的應用，實現通用分類標準實施與提升企業內部管理信息標準化的相互促進。
四類事業單位會計制度
2014年正式實施
2014年1月1日起，四類事業單位會計制度新規正式實施。此前，財政部對《高等學校會計制度》、《中小學校會計制度》、《科學事業單位會計制度》等三個行業事業單位的會計制度進行了修訂，并針對彩票行業制定了專門的《彩票機構會計制度》。此次修訂的高校、中小學校、科學事業單位等行業會計制度，對上述事業單位核算內容和會計科目等方面都進行了較大調整，對其預算管理、財務管理、會計核算、會計信息提供都提出了新的要求。新出臺的《彩票機構會計制度》對規范彩票會計核算行為有了更為明確、詳實和全面的規定。
國務院廉政工作會議
要求嚴格會計制度
最近召開的國務院第二次廉政工作會議要求嚴格會計制度，保障公共資金安全，并對所有公共資金、國有資產、國有資源實行審計監督全覆蓋，堅定不移懲治腐敗促政風轉變，以抓改革建機制推進廉政建設。會議要求嚴格公共資金管理和監督，把政府所有收支全部納入預算管理，此外，會議還在資金的使用、審批、監督等方面做了相關要求，以此更好地推進廉政建設。會議還對資金使用的信息透明度做了要求。所有財政撥款安排的“三公”經費都要詳細公開。
IAASB就五年戰略規劃
和工作計劃征求意見
最近，國際審計與鑒證準則理事會（IAASB）了《2015年-2019年戰略規劃》和《2015年-2016年工作計劃》，并向公眾征詢意見。這兩份文件重點強調了IAASB對于制定和維護高質量國際審計準則，以及促進其在全球范圍內的采納與應用的承諾。在這份題為《在不斷演變的世界格局中全面履行公眾賦予我們的職責》的戰略計劃中，IAASB明確了今后5年的工作目標：制定和維護高質量的國際審計準則，為高質量的財務報表審計奠定堅實的基礎；確保IAASB所制定的準則能夠適應不斷變化的當今世界，滿足利益相關人的需求；與財務報告供應鏈的各個參與方緊密合作，互通有無，共同提升審計質量。
商業零售企業存貨損失
稅前扣除申報再出新規
最近，國家稅務總局了《關于商業零售企業存貨損失稅前扣除問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第3號）?！豆妗穼⑸虡I零售企業存貨損失分為正常損失和非正常損失，并進一步明確企業應采取的申報方式。《公告》規定，商業零售企業存貨因零星失竊、報廢、廢棄、過期、破損、腐敗、鼠咬、顧客退換貨等正常因素形成的損失，為存貨正常損失，可以采取清單申報的方式進行企業所得稅納稅申報，同時企業需出具損失情況分析報告；因自然災害，倉儲、運輸失事，重大案件等非正常因素形成的損失，為存貨非正常損失，應當以專項申報方式進行企業所得稅納稅申報；存貨單筆（單項）損失超過500萬元的，無論何種因素形成的，均應以專項申報方式進行企業所得稅納稅申報。《公告》適用于2013年度及以后年度企業所得稅納稅申報。
兩部門規范船舶進口
有關稅收政策問題
最近，一些地方、部門在未經國務院批準同意的情況下，通過保稅港區對進口船舶實施保稅登記，針對這一情況，財政部、國家稅務總局了《關于規范船舶進口有關稅收政策問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_，保稅港區等海關特殊監管區域的進口保稅政策不適用于并不能實際入區的進境船舶。為規范政策，避免對國內船舶工業的發展造成沖擊，除符合條件可享受中資“方便旗”船回國登記進口稅收政策的船舶外，其他在保稅港區等海關特殊監管區域登記的進境船舶，應按進口貨物的有關規定辦理報關手續，統一執行現行船舶進口的稅收政策，照章繳納進口關稅和進口環節增值稅。
企業范圍內荒山、林地、湖泊等占地城鎮土地使用稅有關政策明確
最近，財政部、國家稅務總局了《關于企業范圍內荒山、林地、湖泊等占地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2014]1號）。《通知》明確，對已按規定免征城鎮土地使用稅的企業范圍內荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按應納稅額減半征收城鎮土地使用稅；自2016年1月1日起，全額征收城鎮土地使用稅?！秶叶悇站株P于印發的通知》第十二條規定，自2014年1月1日起廢止。
開發回遷安置房營業稅
有新規
最近，國家稅務總局了《關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）?！豆妗芬幎?，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應按規定視同銷售不動產征收營業稅，但其計稅營業額不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款?！豆妗纷?014年3月1日起施行。《公告》生效前未作處理的事項，按照《公告》規定執行。
夫妻之間房屋土地權屬變更
免契稅
最近，財政部、國家稅務總局印發了《關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅[2014]號）。《通知》明確，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅?！锻ㄖ纷灾掌鹗┬小！敦斦?、國家稅務總局關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》同時廢止。
財政部進一步加強
國有資產評估管理工作
最近，財政部下發了《關于做好2013年度中央文化企業國有資產評估項目統計分析工作的通知》，要求各主管部門和中央文化企業加強組織領導，認真開展2013年度國有資產評估項目統計分析工作。根據《通知》，報送內容包括《國有資產評估項目基本情況匯總表》和《接受非國有資產評估項目基本情況匯總表》。該表由中央文化企業負責填報，填報范圍為本企業備案的項目，不包括報送財政部備案的項目。主要內容包括：本企業國有資產評估管理制度、崗位設置、管理責任落實情況；國有資產評估項目備案情況及相關經濟行為的完成情況；對本級及各級子企業是否按照規定開展國有資產評估及備案的檢查情況；國有資產評估管理工作中存在的問題和建議。
IVSC出臺信用及債務
2009年冬季房展會開展遇冷,比往常冷清許多。豪宅與奢侈品俱亮相,卻不及奢侈品搶眼。參展商將房子與奢侈品同列,究竟房子離我們有多遠?
很多人都在呼吁房價過高、買房困難。的確,房價已經高到不理智、令人不滿的程度了。認為樓市會下跌的專家有什么觀點?
曹建海:買房還要看20年后
中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示,目前有些開發商不開發土地,卻炒地把地皮價格炒高,即囤地,也就是減少土地供給,這樣可以直接推高房價。
個人認為,未來房價沒有上漲的理由。理由一是目前房屋過剩,其二,我國經濟已不能再持續高速增長了,而且我國經濟有潛在的危機,如結構性矛盾等等。第三,房價過高,已經對購買力不支持了。今年12月份,是樓市的一個轉折點,房價會有所回落。而明年房價也會下降。從自住需求來說,房價過高,脫離了人們的實際消費能力。從投資需求來看,未來投機需求會減少,投機人會擔心房價太高房屋無法出售,因而會減少。而且年底減稅政策取消,二手房的營業稅若恢復,致使二手房交易成本增加,這對房屋投機者勢必是一個很大的打擊。
對于有自住需求又暫時買不起房的人,建議他們再等兩年,先租房,或者關注其他消費品,畢竟住房不是唯一的消費品。其實,買房還要看20年以后,畢竟還可能又20年的月供,不能只看眼前。
易憲容:房市將出現僵持局面
近期國內的房地產市場,由于房價過高,絕大多數消費者已經無力進入這個市場;面臨著救市的貨幣政策退出,面臨著個人住房按揭政策回歸到常態,住房的投資者的市場預期將會發生巨大的變化。因此,他們或是不會輕易地進入市場,或是會把手上持有住房賣出,這樣市場的供給增加而需求會減少;對于房地產企業來說,由于2009年房地產市場的繁榮完全改變了其生存狀況,它們完全有實力讓房價持續在高位而不愿意出售。對于地方政府來說,2008年的財政困境已經解除,2009年土地財政大獲豐收,因此,一些地方性的房地產優惠政策可以在年底中止。對于商業銀行來說,如果信貸政策調整,它們是最大的受益者,因此,它們樂見信貸政策的調整。再加上監管部門最近一系列個人信貸管理辦法出臺,2010年商業銀行違規操作的幾率會比較小一些。在這樣的情況下,未來幾個月房地產市場將出現僵持的局面。而這種僵持局面的打破就在于中央希望讓中國的房地產市場成為一個什么樣的市場。
楊紅旭:明年房地產調控將是主基調
在商品房成交量并未出現大幅下滑、房價依然上漲的情況下,政策走向的不確定性,已成為影響房產和地產股投資者的首要因素,由此可見,我國房地產市場“政策市”的特征是多么的鮮明。在目前形勢下,預測和把握政策走勢,已成為研究和投資房地產的關鍵所在。而對政策的關注,不能只盯住房貸政策,即便考慮整個房地產政策也有些狹隘,只有把房地產政策置于宏觀經濟政策背景下,才能理清頭緒。繼續鼓勵首次置業性質的自住需求和抑制投資投機需求,將是明年房地產調控的主基調。
不過,值得關注的是,10月21日國務院表述第四季度經濟政策基調時,首次提出“管理好通脹預期”,透露出在繼續保增長的同時,把預防通脹放在了重要位置。通脹明年定會到來,只是程度大小的區別。但是,資產價格膨脹已較消費價格膨脹提前到來,今年股價和房價都有大幅上漲。如果說股價屬于相對合理的反彈,那么房價則是在高位之上非理性的再創新高。
中央不可能只關注CPI,而漠視資產價格上漲。那么,控制房價偏快上漲,不僅是一個保障經濟健康增長的任務,也是一個社會和政治命題。穩定房價有兩種手段,一是增加住宅供應,通過扭轉供不應求的市場關系,讓市場自發調節價格,但供應短時間內彈性較小,政府急也沒用;二是抑制需求,尤其是增加投機的交易成本,這是可以短時間內見效的。綜上所述,繼續鼓勵首次置業性質的自住需求和抑制投資投機需求,將是明年房地產調控的主基調。
房價跟房子的供求關系有關聯,大城市可以用人多地少來形容。從這個角度來看,房價似乎沒有降的可能。那么,認為房價將會上漲的專家有怎樣的觀點?
顧云昌:房價下跌的可能性不大
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示,目前,房價走出了階段性的低谷,國家統計局最近公布了10月份全國的房價指數,同比上漲3.4%,而環比也連續8個月上漲。在房價上漲的同時,銷售也出現了快速增長,國家統計局的數據顯示,今年1-10月全國房屋銷售同比上漲了48.4%,房地產市場的購銷兩旺對拉動經濟起到了重要作用。
在今年以來的本輪房價上漲中,北京、上海等大城市上漲幅度在30%-40%左右,而二線城市則相對比較平穩?？傮w看,接下來房價下跌的可能性不大。由于今年樓市銷售火爆,開發商回籠了資金,資金充裕,因此沒有降價的壓力。接下來的一段時間內,房價應該是在高位保持相對平穩的。
高波:明年樓市是“后復蘇時代”
稅收作為實現政府職能的重要手段，在我國個人住房改革的過程一直被賦予不小的期望。2011年1月28日在重慶、上海兩市開始對部分個人住房的房產稅進行改革試點，標志著我國開始逐步向個人住房保有環節征收財產稅。個人住房具有居住和投資的雙重價值，從環節上講分為保有和轉讓兩個環節，本文將通過與美國關于個人住房的稅收制度進行比較，探討我國個人稅收制度存在的不足并提出相關建議。
【關鍵詞】
個人住房；轉讓；保有；國際比較
一、我國現行個人住房稅收制度
我國個人住住房轉讓環節主要涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加，保有環節主要為房產稅。
1、轉讓環節，銷售不動產的個人為營業稅納稅人，適用稅率5%，自2011年1月27日起，“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。個人銷售不動產以一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為轉讓所得，按20%稅率計算繳納個人所得稅；“個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續免征個人所得稅”而關于出售自有住房并在1年內重新購房的優惠政策則于2010年取消。在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，適用稅率為3%～5%，具體由省、自治區、直轄市人民政府在規定幅度內按實際情況確定?！皩€人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”；城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）及教育費附加，以實際繳納的營業稅稅額為依據進行課征。
2、保有環節，非試點地區房產稅政策，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，個人所有非營業用房免征房產稅。個人住房用于出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。2011年1月28日，為調節收入分配，引導個人合理住房消費，我國上海、重慶紛紛啟動了對個人住房征收房產稅的試點改革，是我國對保有環節課征財產稅的重大突破。具體內容見表1。
表1上海重慶兩地個人住房房產稅試點改革
上海 重慶
征收對象 增量房 增量房、存量房
計稅依據 房產評估值，暫按市場價格的70%計算 房產評估值，現為房產轉讓價
稅率 基本稅率0.6%，優惠稅率0.4% 累進稅率分別為0.5%、1%、1.2%
免稅面積 按個人，人均面積60平方米 按家庭，辦法實行前免稅面積為180平方米，新購免稅面積100平方米
其他減免
與緩繳 唯一住房、子女婚嫁、引進人才、居住證滿3年并在本市工作，暫免征收 對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收；因自然災害等不可抗力因素造成的困難，可申請減免或緩繳
收入用途 保障性住房建設等 全部用于公共租賃房的建設和維護
二、美國個人住房稅收制度
美國實行聯邦、州、地方三級政府的分稅制，對個人住房的稅收政策體現為受益原則，轉讓環節主要課征資本利得稅，保有環節課征房地產稅，總體來說課稅以保有環節為主。
1、轉讓環節，個人住房轉讓環節主要涉及資本利得稅。銷售個人住房，應稅收入為按售價減去銷售費用的余額，即實現的金額（Amount Realized），再減去調整基價（Adjusted Basis），計算出收益或損失，收益計入應納稅所得額，損失不予以確認。在稅率上，將銷售房屋取得的凈收益需歸入當年凈資本利得后，按資本利得最高稅率，計算繳納資本利得稅，一般稅率為15%～25。在轉讓環節，給予了排除收益（Excluding the Gain）的稅收優惠，滿足一定條件則可享受至多250，000美元（夫妻聯合報稅可享受至多500，000美元）的豁免額度。享有稅收優惠必須同時滿足三個條件：一是通過住宅擁有測試，二是通過使用測試，三要求在銷售房產日期往回推的兩年內沒有從收入中排除另一處住宅的銷售收益。
2、保有環節，個人住房保有環節需要繳納房地產稅（Property Tax），屬于地方稅，其納稅人為房地產的擁有人。計稅依據為房產評估價值與評估水平（Assessment Level）百分比的乘積，其中評估水平百分比由相關法律規定，實際有效稅率（Effective Tax Rate）在1%～3%之間。對個人住房稅收優惠上主要有以下三種：①宅基地免稅，即第一套免收房地產稅，從第二套起征收，且隨購房數量增加，房地產稅也相應有較大比例增長；②“斷路器”（Circuit Breakers）政策，即財產稅占家庭收入的比例超過標準比例時，可以抵扣所得稅或給予退稅；③延期支付，對非自身因素導致的評估價值畸增帶來的房地產稅，可延期納稅。房地產稅是地方政府的主要財政收入。主要用于提供公共事業。
轉讓環節資本利得稅歸屬于聯邦所得稅，而保有環節房地產稅屬于州政府和地方政府。其中房地產稅的主要用于公共服務，包括消防安全、治安、交通、環境保護、教育支出等。將房地產稅劃歸地方，一是體現了受益原則，二是有利于地方財源穩定，三是將房產稅的征收包括稅率制定、稅目調整、稅收減免權等下放到地方政府，有利于提高地方財政的積極性。
三、優化我國個人住房的稅收政策的建議
結合國際經驗及我國實際國情，針對我國個人住房稅收政策存在的問題，我提出以下建議：應明確我國稅收政策個人住房稅收政策改革的基本思路，在保證個人基本住房，鼓勵提高居住水平，抑制個人住房投機的基礎以及“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則上，重保有輕轉讓，在稅制上進行差別化設計，明確房產稅的功能定位，完善個人住房信息系統和房價評估體系建設，增加地方政府自，規范保有環節房產稅的使用，循循漸進，逐步完善我國個人住房的稅收制度。
參考文獻：
