發布時間：2022-08-06 10:28:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產市場經濟探討，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要： 房地產業是國民經濟的基本承載體和重要的支柱產業，本文結合目前房地產現狀，剖析了未來的發展趨勢，并提出個人建議。
關鍵詞：房地產；市場經濟；趨勢；建議
房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。
一、房地產市場價格的構成
1.土地成本：包括地價及綜合配套費、搬遷安置費，土地交易稅費、土地契稅和土地營業稅等；
2.工程建設費用：包括項目前期費用、工程建筑安裝工程費，附屬工程費，室外基礎實施配套工程費；
3.各種配套及稅費：公共建筑配套工程費，環境衛生綠化工程費，“四源費”，大市政費，兩稅一費，粘磚土專用費，管理費，利潤。
4、其它費用：包括財務成本費用、不可預見費、銷售費用等。
二、影響房地產市場價格因素
1.一般因素，主要包括：社會因素（社會穩定狀況、人口狀況和城市化）。經濟因素（國民經濟水平發展和發展趨勢，金融環境，稅負）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。
2.區域因素，主要因為一個城市內部不同功能分區地價；主要分為：商業區、住宅區和工業區。
3.個別因素，所謂的個別因素指影響同一功能分區內不同具體地塊價格差異的微觀因素。其中包括：區域內因素（宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質基礎）；區域周邊因素（臨近道路的寬窄、鋪設、交通管制狀況以及給排水狀況）；土地利用狀況；項目因素（建筑物與土地的組合是否得當）；其它因素（土地使用權限的長短等）。
三、房地產市場經濟發展現狀
1、房地產的總體規模越來越大
第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。2000年房地產開發投資額為4902億元，到2011年達到75685億元，房地產投資額增長了14.44倍，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，房地產市場開發規模不斷膨脹。開發規模快速增長。全國房地產施工面積從2000年的71072萬平方米上升到2011年的204424萬平方米，增加了133352萬平方米，平均每年增長17.06%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。
2、房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。商品房單套銷售均價從2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增長到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相應的，2000年的商品房單套銷售均價/居民平均家庭年收入的指標值為8.92倍，2011年的指標值為7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一線城市測算這個指標的話，數值接近于20。
3、房地產市場金融貸款額度不斷攀升
據央行公布的數據，2000-2011年的12年間，中國的金融機構貸款總額從2000年的99400億元增長到2011年的582000億元，增長了4.86倍，而房地產開發貸款總額卻從2000年的1385億元猛增長到2011年的27200億元，增長了18.64倍。最值得關注的是2010年、2011年這兩個年份。2010年，中國房地產開發貸款額為2.32萬億元，房地產開發貸款增長率為23%，金融機構貸款總額為50.9萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額為4.56%。2011年房地產開發貸款額為2.72萬億元，房地產開發貸款增長率為17.1%，金融機構貸款總額為58.2萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額的指標值達到了記錄新高。
四、中國房地產市場經濟發展趨勢
1、市場供給趨勢
在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。
2、多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。近年來，中央相繼出臺的相關舉措，為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。
3、房地產服務加強
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
4、合理利用資源實現可持續發展
可持續發展的優秀是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。
五、推動我國房地產業發展的建議
1、土地市場規范化
土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。
2、完善房地產融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。
第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。
3、 建立多元化的房地產市場體系
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。
總之：房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，所以加強房地產市場可持續發展尤為重要。
【摘要】嘉興市位于浙江省東北部，長江三角洲杭嘉湖平原腹地（30°21′-31°02′N，120°18′-121°16′E）。北連上海、蘇州，南接杭州，西鄰湖州，南瀕杭州灣和錢塘江，與紹興、寧波、舟山隔海相望。市區陸域面積391500公頃，嘉興市海域面積約155900公頃。隨著嘉興市居住環境的進一步改善和城市經濟建設的快速發展，以及城市建設投融資制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化，嘉興市的房地產市場全面建立并且已經發展成為主導產業。進一步加強對房地產市場的調查和分析，妥善調控、積極引導，保持房地產市場規范、有序、健康、持續地發展，將對嘉興市的經濟發展起到重要的作用。
【關鍵詞】嘉興市 房地產市場 經濟管理 思考
一、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7 %。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設。基礎設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。
4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體系，市場供求關系日趨合理。
二、房地產市場存在的主要問題
嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些問題。
1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是信訪的熱點問題之一
隨著房地產市場的發展，有關房地產信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展與房地產的發展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為優秀，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的研究
房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現問題，研究問題，提出系統解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供應、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創新的新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。
3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化
推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極作用，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供應體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。
【摘要】陽泉市房地產開發市場施工規模擴大，成交市場活躍，到位資金增長，房地產開發市場逐步回暖。但是由于影響房地產市場發展的不確定因素較多，諸多問題仍需引起關注。
【關鍵詞】房地產市場運行 問題 建議
2013年，陽泉市房地產開發市場一改往年觀望、低迷，各項指標回落的窘況，全市房地產開發投資額呈明顯上升趨勢，施工規模擴大，成交市場活躍，到位資金增長，房地產開發市場逐步回暖、預期良好。由于影響房地產市場發展的不確定因素較多，諸多問題需引起關注。
一、上半年房地產市場運行情況
（一）開發投資增長較快，住宅投資力度加大
上半年，全市房地產開發投資完成25.7億元，同比增長49.8%，增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。開發投資中，住宅投資18.5億元，增長43.5%，占房地產開發投資的比重為71.8%，比同期提高51個百分點。辦公樓和商業營業用房投資分別增長147.6%和62.5%，保障性住房投資完成7.3億元，占全部住宅投資的28.4%，同比增長50%，其中廉租房投資0.4億元，同比增長138.7%。
（二）房屋施工面積和新開工面積均保持較快增長
上半年，全市房屋施工面積739.9萬平方米，增長29.4%，增速（比1-5月）上升33.1個百分點，比同期提高30.7個百分點。其中，住宅、辦公樓施工面積增長較快，分別達到568.5萬平方米和22萬平方米，同比增長35.1%和14.8%；保障性住房施工面積305.7萬平方米，占住宅施工面積的41.3%，同比增長50.7%，其中廉租房施工面積13.3萬平方米，同比增長30.8%。房屋施工規模持續擴大。
（三）商品房銷售面積增長較快，待售面積減少
今年以來，我市房地產市場銷售呈逐月回升之勢，1-6月份，商品房銷售面積33.5萬平方米，同比增長11.4%，增速（比1-5月）提高31.3個百分點，比同期提高40.2個百分點；其中，住宅銷售面積32.9萬平方米，同比增長12.6%，商品房銷售額10億元，增長29.9%，其中，住宅銷售額9.7億元，同比增長33.7%。銷售情況良好，商品房待售面積不斷下降。上半年，全市商品房待售面積40.2萬平方米，同比雖增長2.9%。但比前五月減少3.2萬平方米。
（四）房貸調控政策效果遞減，國內貸款增勢較強
上半年，房地產開發企業到位資金22.7億元，同比增長21.5%。從資金結構看，國內貸款保持了較快增長，1-6月到位1.6億元，增長111.7% ，占全部到位資金的比重由同期的3.4%提高到5.4%，自籌資金、定金及預收款分別增長19.5%和10%，二者占全部資金來源的81.9%，比上年同期提高15.8個百分點。
二、當前房地產市場需關注的幾個問題
（一）關注商品房供求結構矛盾
近年來，隨著人們需求的改變，商品房開發結構得到較大調整。從城市人群看，以改變現有住房條件，追求舒適享受的生活為目標，90平米以上的住房為購房首選。據統計，上半年，全市90平米以上的商品房銷售面積達4萬平米，同比增長2.5倍，其中，144平米以上的住房銷售同比增幅達2.3倍；從農村人群看，隨著城鎮化步伐的加快，住房已成為眾多進城務工人員的剛性需求，但由于受收入、經濟等因素的制約，90平米及以下住宅以及二手房更受青睞，因此，各級政府要積極引導開發企業根據市場需求合理安排商品房供求結構，以滿足更多的市場需求。
（二）關注區位因素對未來房地產市場的影響
區位是影響房地產銷售的一個非常重要的因素，我市地理環境較差，溝多坡多，經過多年的開發，中心地區已是非常有限。房地產開發只能朝更遠、更偏的地區蔓延，那些位置偏遠、配套設施不夠完善的樓盤往往需要一段時間逐步成“氣候”，才能得到買房者的普遍認同，而開發商對此的目光更是領先于買房者，因此，相關部門要盡快完善新樓盤的各項配套工程，以防因偏遠小區入住或銷售偏低，影響開發商投資的積極性，進而影響全市的房地產開發市場。
（三）關注房地產開發企業競爭實力
目前，全市納入國家企業一套表的房地產開發企業99個，資質一級以上的企業僅2個，二、三、四級分別為12、23和55個，暫定級7個，1級資質占全省比重為15.4%，二、三、四級分別占8.6%、6.3%、5.4%，暫定級占1.1%。2012年底，全市房地產開發企業擁有資產200.6億元，每個企業平均資產為2.03億元，開發企業的數量、規模和實力均不及全省及兄弟地市，在全國、全省有影響力、競爭力的房地產企業更是少之又少。
（四）關注房地產市場的融資
在目前房地產運行高速發展的過程中，要特別關注房地產市場的融資情況。在房地產業的融資過程中，金融業最具備籌集資金的優勢，它可以把社會上閑散資金吸收進來，由分散變為集中，由小額轉為大額，能解決房地產業生產與經營中遇到的資金困難，從而保證房地產市場的順利進行。房地產金融的發展可帶動如建筑、各種裝飾材料、交通運輸等行業的發展。目前，我國現階段房地產市場還不夠完善，金融市場發育比較緩慢，這樣就使得房地產發展資金嚴重不足，這就急需金融業的大力扶持。發展房地產金融既推動了房地產業的發展，又促進了金融市場及房地產市場的發展。
三、幾點建議
當前和今后一個時期，要高度關注房地產市場出現的新情況、新變化，積極引導和調控房地產市場走勢，促進房地產市場穩定健康發展。
1.繼續優化住房供應結構，切實增加有效供給
要重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。繼續加大保障性住房投資力度，考慮滿足不同層次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。
2.積極引導房地產業實現轉型發展
指出，改善民生是經濟發展的根本目的，這為房地產業指明了發展方向。因此，各級政府部門要積極引導房地產業實現轉型發展以適應經濟社會發展的需要。要引導房地產業由國民經濟的支柱性產業向民生保障性產業轉型；運行模式從粗放型向集約型轉變。
作者簡介：雷蕊，本科，中級，山西省陽泉市統計局。
一、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設。基礎設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。
4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體系，市場供求關系日趨合理。
二、房地產市場存在的主要問題
嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些問題。
1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是信訪的熱點問題之一
隨著房地產市場的發展，有關房地產信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展與房地產的發展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為優秀，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的研究
房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現問題，研究問題，提出系統解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供應、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創新的新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。
3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化
推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極作用，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供應體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。
中國經濟的快速發展直接帶來的除了人民生活水平的提高，還有國家基礎設施建設的擴一大。這就造成了投資總額和收入水平會在經濟快速發展的大環境下，也呈現出快速增長的趨勢。對于模型中選取的投資和消費變量均有所影響。
1經濟發展對固定資產投資的影響
中國正處在經濟高速發展的階段，經過初步測算，2010年中國內生產總值達到397，83億元，比上年增長10.跳，增速比匕年加快1.!個百分點，超過日本成為第二大經濟體。然而，在中國社科院的《國家競爭力驚皮一卜—中國國家競爭力報告》藍皮書中指出，弓一，國近加年的經濟增長并非靠產業結構一升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴人投3O資，尤其是房地產業膨脹發展。經濟發展離不開基礎設施建設，基礎設施建設就必然會拉動固定資產投資。由于中國經濟。2006年到2009年，中國全社會固定資產投資總額的增長率分別為23.9%，24.8%，25.9%和30.1%。到了2010年，全社會固定資產投資總額達到278140億元，增長率為23.8%。可以看出，在近5年的時間內，固定資產總額的增長幅度都在25%左右，2009年甚至超過了30%。這種固定資產大幅增長的趨勢，主要原因就來自于經濟的快速發展。因此，房地產價格對固定資產的影響在大的經濟環境下，影響幅度和力度都會減小，造成傳導失效。
2經濟發展對消費的影響
消費水平的變動與經濟發展的變動有著密切的聯系。一方面，消費水平取決于國民收入水平，收入水平越高，消費水平就越高，反之，收入水平越低，消費水平也會隨之降低。另一方面，消費水平會拉動國民生產總值。作為國民生產總值的重要組成部分，擴大消費，就可以提高全社會的國民生產總值，拉動經濟增長。因此，在經濟快速發展的階段，消費水平和經濟增長是互相促進，相輔相成的。經濟的快速發展會帶來國民收入水平的提高，而國民收入水平的提高就會增加消費，消費的增加會進一步的刺激經濟增長。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》中，將“堅持擴大內需戰略，保持經濟平穩較快發展”作為獨立一個章節進行了具體論述，并提出了加強和改善宏觀調控、建立擴大消費需求的長效機制、調整優化投資結構三條詳盡措施。正是在這種大政策背景下，房地產價格對中國的消費水平的影響較為微弱，整體消費水平在長期來看呈現出持續增長的狀態。
3中國的經濟發展客觀環境造成的阻礙因素
綜合以上兩點分析我們知道，中國的經濟正處于告訴發展的階段，在這個階段中，一方面會伴隨著基礎設施建設的擴大和加強，另一方面也會帶來消費水平的提高和發展。由于固定資產和消費水平的提高也會對經濟發展起到拉動作用，因此從宏觀政策的角度，會進一步加大對固定資產投資和消費水平的刺激和提高。然而，在這樣的宏觀目標的指導下，客觀上就造成了固定資產投資和消費水平都處在一個高增長的水平[。房地產價格的改變，對固定資產投資和消費水平的影響變得一一分微弱，不會對其未來的走勢造成影響。因此我們說，正是因為這種經濟發展客觀環境的特殊性，造成了房地產價格通過投資和消費對實體經濟傳導效果的不顯著。在房地產行業有句名言:第一是地點，第二是地點，第三還是地點。雖然地點因素井不能代表房地產的一切，但是由于房地產是不可移動的物品，地點因素的作用有時能夠超過其他所有因素的影響。一方面，不同的國家，同一個國家的不同城市，同一個城市的不同區位，房地產的價格都是不盡相同的。另一方面，不同用途的房地產對區域的要求也是不同德。一般情況下，商業房地產更注重周邊的繁華程度、交通狀況、行人流通量等;而對于居住用房，則要看周圍環境、交通條件以及公共服務設施完備程度等;別墅則一般要求接近大自然，環境質量優良，既可以保證私密性，又有較完備的生活設施。
