發布時間：2022-08-01 03:33:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產企業項目管理探討，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：在房地產開發中，工程建設是一項建設周期長、技術復雜、投資額巨大的工作；同時，在整個房地產運營過程中，工程建設至關重要：工程建設還對房地產企業的經濟效益起到決定性作用。因此，房地產工程項目如何更好地進行開發管理是非常值得探討的。本文從房地產項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理這幾個方面，對項目管理在房地產企業中的應用進行了詳細闡述，同時結合筆者所參與的A項目中項目管理的實際情況。指出其中的管理缺陷，找出問題所在，對房地產開發的項目管理的完善和提高進行了論述。
關鍵詞：房地產；工程項目；項目管理
房地產項目管理包括工程項目質量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。而項目質量、項目進度、項目成本是整個項目管理的優秀內容，是工程項目管理的重點。
一、房地產項目管理理論及其對于房地產經濟效益的貢獻
(一)房地產項目管理理論
1.項目質量管理
質量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質量管理，是指為實現工程建設的質量方針、目標。進行質量策劃、質量控制、質量保證和質量改造的工作。在整個工程項目管理中，房地產項目管理是其中一個分類。房地產項目的管理者運用系統工程的理論、觀點和方法，為實現生產要素在房地產項目上的優化配置，并為用戶提供優質產品，而對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理。在房地產項目的管理中，質量是一個綜合概念。
2.項目進度管理
并據以檢查工程項目進度計劃的執行情況，目的就是為了實現最優工期。
在項目的工程建設中，進度控制是指執行經審核的施工進度計劃，通過科學的方法。來確定進度目標，編制經濟合理的進度計劃，與原計劃進度計劃進行比較并找出進度偏差，若發現實際執行情況與計劃進度不一致，及時分析存在的問題及原因，并針對原工程進度計劃采取必要的措施，不斷進行調整或修正的過程。在計劃執行中不斷循環進行。截至項目竣工。或在不增加投資并保證工程質量的條件下，通過縮短項目施工的工期來實現提前竣工。
3.項目成本管理
房地產項目成本主要包括項目從項目策劃及可行性分析開始。歷經規劃、設計、建造、銷售整個過程所產生的成本，如果為自持有項目則還應包括項目在整個使用周期中所產生的管理和運營成本。房地產開發企業對于項目的成本管理是房地產項目管理內容的重要組成部分。主要是開發商對開發項目投資的有效控制。房地產項目成本管理。應確保在批準的預算內完成項目。具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預算內盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。
(二)合理控制項目質量、進度管理、成本管理，對于推動房動產經濟效益具有重要意義
項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理。三者之間既對立又統一。要想工程質量提高，就需要多花費時間。且增加投資；加快工程進度，縮短開發周期，那么就有可能對工程質量產生影響，還可能導致投資的增加：節約投資，就有可能對工程質量產生負面影響，且導致功能配置降低。
提高功能配置和工程質量標準，看似是一次性投資增加了。建設周期延長了，實則不然，這樣能使項目建成后的延期費、周轉費和維修費降低。從而獲得更好的投資經濟效益：進度計劃的科學合理，執行得力，能夠使工程項目有效地縮短建設工期，并取得較好的工程質量，使工程費用的投入更少：開發投資的增加。看似是成本增加了，效益受到了影響。但實際上增加投資會縮短開發周期，加快工程建設進度，從而提高了項目全周期效益。并使得企業能夠進一步可持續發展。可見。充分協調好三者之間的關系，全面的權衡。對于推動房地產經濟效益具有十分重要的意義。
二、項目管理在房地產A企業管理方面的重要應用和探索
(一)A公司的成本管理
1.A公司計劃階段的成本管理
在A公司最初的計劃階段，A公司對于項目的成本管理主要體現在對項目可行性報告和項目策劃的細致研究和謹慎實施方面。要房地產項目進行成本控制，主要是為了盡可能地減少投資，并由此獲得經濟效益的最大化。但是，房地產企業并非是所開發的地塊規模越大，越能獲得更多銷售收入，其最終利潤并非會越大。工程項目的規模受到一系列條件的制約，如開發企業的資金規模，規劃部門的容積律和限高限制。在項目策劃階段，開發商有必要組織企業內外部，利用一切可動用的各種資源，科學有效地進行市場調研。以此來確定項目規模及項目定位。并將多種方案一一進行比較，從而實現經濟效益的最大化。
A公司項目由于地處北京價值最高的地段。優越的地理位置決定其未來收益的無限想象空間。因此在策劃及制定可行性報告時最終定位在超級豪華酒店，同時盡量利用規劃部門的規劃規定。因為在此階段的項目定位，就確定了A公司項目的成本將是以五星級酒店的平均成本為基準的。也就確定了在設計、施工、設備采購，裝修各個方面的成本基準。
2.A公司項目實施階段的成本管理
實施階段的成本管理主要包括設計階段和施工階段兩大階段的成本管理。對于房地產項目來說，優秀的設計方案的標準。既要具有經濟的合理性。還必須取得良好的社會效益。長期以來，對于項目的設計階段。開發企業往往不夠重視，也沒有充分意識到設計方案的經濟合理性。負責經濟的相關人員往往只按設計圖紙來算賬。設計往往過于保守，不懂施工和專業，矛盾重重。導致施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。負責前期的相關人員又往往只管催圖。不注重經濟效益。不計算設計方案所需的花費。
在A公司項目中，業主方主要是通過如下幾方面來進行設計階段成本管理的：在設計階段，A公司項目業主方采用多方設計審核，科學論證，經濟對比的方法。對設計方案進行優化選擇。在保證技術上可行，質量上保證的基礎上，從技術與經濟相結合的角度。進行充分地對比論證，找到最優化的設計方案。在A公司項目最初的設計中，為了體現酒店設備的豪華性及系統的先進性，設計單位為此項目設計了中央除塵系統。可是此類設備國內無法制造。只能通過進口而且供貨周期至少半年。同時，由于設備體積巨大。安裝后將占據設備轉換層過多面積，導致設備轉換層管道不得不增加長度以繞過此設備，這無疑增加了大量的投資。經過綜合比較，科學的論證，最后決定取消此系統。由酒店管理公司提供酒店專用吸塵器代替。這樣一來不但節省了設備采購成本及建筑成本。同時還將此部分正本轉移到酒店管理公司，實為一舉一個的好辦法。
充分利用項目合作伙伴及自身的技術力量，調動這些力量的主觀能動性。仔細審閱圖紙，發現問題，解決問題。業主方
摘要:對于房產企業項目管理中存在的問題,給出全過程控制,全方位管理,保證工程進度,工程質量和建設資金的良好應用。
關鍵詞:房地產,項目管理,工程質量,進度
1保證工程質量
1.1加強施工組織設計的審定
施工組織設計是為具體指導施工而編制的一個帶有法規性的文件。它對全部施工活動做出詳細的部署和安排。其中應對施工方法、進度計劃、勞動力、施工機械、運輸設備、建筑材料以及技術經濟指標計算和分析等做詳細闡述。從質量角度講,施工方法的正確與否應是質量最根本的保證,對重點部位及主要的施工方法應做詳細闡述,并應附圖說明,使施工有法可依。
當前普遍具有對施工組織計劃不是很注重的情況,認為這只是形式上的東西,施工中應按實際情況控制。但根據國際交流的不斷發展,國外一些先進的管理模式逐漸進入中國,而外資企業均十分重視一些書面上的材料,尤其是施工組織計劃。計劃編制的好與壞,是可以從一個側面反映一個施工單位的管理水平的。其中所包括的內容必須是詳細而正確的,并能從實際指導施工。此計劃經監理單位及建設單位審核后,就應該具有約束力。若在施工中出現與計劃不符的情況,施工單位必須提供書面材料進行重新審核。另外隨著工程的進行,施工單位必須編制各分項或分部工程的詳細施工組織計劃,這樣才能使整個工程在一個可控制的步驟中進行。
1.2項目管理制度
1)人員素質。建設管理是一種多門類、多學科的綜合管理,學員要具有較高的素養,對本專業的知識和經驗都應掌握,新技術、新設備很快熟悉,對國家規范及本地行業的一些特殊規定能熟悉在心,且可以認真負責、吃苦耐勞。
2)管理制度。項目管理制度對是否成功管理工地的好壞起到關鍵的作用。每個公司均有自己的管理系統及經驗,但均應以質量為優秀,制定各項措施、規范和規程是工程施工的準則,在技術管理上有法的作用。管理人員必須認真學習、熟練掌握、嚴格執行。要求檢查、監督除重點進行外,一般應跟蹤作業,隨時督導。施工單位施工水平的高低也可以從一個側面反映出建設單位管理水平的高低。
建設單位應該從工程的開始階段就嚴格管理,從各個方面對施工單位進行管控。這其中包括人的控制、材料的控制、機械的控制、施工工藝的控制等。而人的控制是主要的,嚴格控制無技術資質的施工人員上崗操作。考察施工管理人員是否適合本崗位,同時也應加強建設單位管理人員自身的管理水平,使雙方均有一套約束力強并行之有效的管理辦法,這樣整個項目的管理才能更進一步。
4)資料管理。項目管理的另一項重要內容是工程技術資料的管理。工程技術資料是施工情況的真實反映,是評定工程質量的主要依據,是工程技術檔案的主要內容,同時也是工程交付使用后,在維修與擴建以及管理方面的重要技術依據,務必嚴肅認真做好。工程技術資料要在施工實踐形成中取得,要確保其時間的真實性,要及時記載,不可后補,更不能編造。對于技術數據,必須要求準確,不可弄虛作假,不可隨便涂改,必須按照規定的資料種類和內容,系統地逐項進行檢查驗收。務求全面完整反映工程質量的真實情況。
雖然目前施工單位一般均能及時整理技術資料,但仍存在著認為個別部分或個別材料可能不是十分重要而拖延了資料的整理,認為無關緊要。這就需要建設單位加強施工單位的資料管理意識,可協同監理單位定期不定期對其進行檢查,并且及時發現問題,解決問題。
5)安全管理。安全管理的內容包括很多方面。除施工作業必須遵照一定的章程之外,尚有環境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設施和使用的防護,以及閑雜人員禁絕入場等都要全面考慮,做出規定,采取措施,否則就會影響施工。
在環境安全方面,除了施工場區的環境外,尚應考慮場區周圍環境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能波及四鄰的、影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出現事后交涉,往往影響施工。
安全管理的各項內容和具體要求,我國現行的三大法規:《建筑安裝工程安全技術規程》《關于加強建筑安裝企業安全施工的規定》《建筑安裝工人安全技術安全操作規程》中已有明確規定,均應熟悉掌握。
施工安全的管理主要由乙方負責,甲方可以配合督促檢查。對于嚴重影響安全的現象,必要時可以鄭重干預或加以制止。應當認識到不安全因素會對工程本身帶來難以估計的不良影響,甚至是危害,從體現對全部工程的組織領導的角度出發,甲方應當參與安全管理。
2縮短工期
工期是施工單位承包工程指標的內容之一。在承包合同中應明確規定工期以及縮短或拖延工期的相應獎罰條例,使施工工期和經濟效益掛鉤,以促使工期縮短。對于建設單位來說,在購房合同中已明確交房日期,晚交一天房,意味著重大的經濟損失。而縮短工期等于投資提前受益,對雙方有利,更利于甲方。因此對建設單位來說,應取寧獎勿罰態度,主動配合,積極合作,雙方受益。
3節約投資、提高效益
3.1控制施工圖預算
施工圖預算,按現行規定,由設計單位編制,基本上執行國家的有關規定,從委托設計開始就應該嚴格控制。
3.2控制工程款的撥付
一項工程在簽訂施工合同時,必須經過招標、投標,實行投資包干,一次包死。按合同規定,一次或幾次撥付工程款,執行合同中嚴格控制,不得隨便增加,如果由于客觀原因,做不到一次包死,采取按工程部位按實結算撥付,這就需要從多方面加以控制,其中最主要的是控制工程進度,要根據實際完成的形象部位撥付工程款,以防止施工單位將多撥款項挪作他用,從而造成占用資金、貽誤時機,影響以后工程材料的購置。尤其是在物價不斷波動隨時上調的情況下,更為重要。在實際工作中挪用款項的事例不為少見,特別是建筑業不十分景氣的時候出現更多,不得不加以注意。有經驗的建設單位,往往連材料采購也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在購材上的隨意性所造成的浪費,這是一條可取的經驗。類乎這方面的事,一定要縝密考慮,要把它列成條款,寫在合同里認真執行。
3.3控制各項有關費用的施工簽證
有關費用的施工簽證通常是難以避免的,屬于正當的、合理的自不待述,但須認真核實,切乎實際,不得隨便多簽工時、工量。對于工程定額中所謂活口費的部分尤其要慎重。首先核查項目該不該發生,判明哪方責任,其次是用土的多少。如果不屬甲方責任,或者用工量超過實際,都不予簽證。要充分認識所謂活口費是制定定額時無法確切規定統一標準而實際中又不可避免地要發生的項目,應當實事求是對待,而不要形成乙方藉以隨便增加費用的借口。
發生有關費用的施工簽證,一般在開挖基坑（槽）的土方工程和基礎工程以及排水方面居多。這幾方面有許多一旦在當時含糊,事后就無法說清,甚至根本無法查清的地方。比如開挖前的地形狀況,開挖的寬度、深度以及地基的處理等。如果建設單位施工管理人員沒有跟班監督,也沒有做出相應的記錄,特別是對于可能發生爭議的地方,沒有及時與施工單位辦理簽證,等到施工完畢,提不出有理有據的依據,只好任施工單位隨便多開簽證項目和工程量,從而造成大量突破工程預算的缺口。
另外一個需要注意的是合同的訂立,施工合同是甲乙雙方之間為完成施工任務并協調整個建設過程的經濟活動,保證實現規定的經濟效益而簽訂的經濟合同。但往往雙方均忽略了經濟合同,合同中語言含混籠統,雙方責任不明確,因而往往造成預算和合同方面的失控和扯皮,最終突破預算,超過工期,甚至發生糾紛和投訴。這一點不可不予重視。
4結語
房地產行業中,項目管理是一項很繁重和復雜的工作。只有從各個方面完善,才能保證整個項目的良性發展。建設單位必須隨時掌握每個環節的進展情況,及時會同有關方面進行相應的調整,使其不斷保持相對平衡,以確保工程進度、工程質量以及建設資金的良性運用等。
在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需且合理降低工程造價呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節,抓好管理是基礎,成本控制是優秀。
一、抓好源頭,加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制
我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制,而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段,這樣做盡管也能起到一定的效果,但不能從源頭上進行管理和控制。工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。
1.投資決策階段的管理與投資控制。投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光,相關職能部門所能起的作用相對有限。
2.設計階段的管理與投資控制。在工程項目全過程管理與造價控制中,必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段,應從下面幾方面強化設計階段工程項目的管理與造價的控制:
(1)實行設計方案招投標準制度,以實現設計方案的最優化。
(2)實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法,也是控制投資規模的有效措施之一。
(3)開展價值工程的應用。
(4)加強對設計圖紙的會審與審查工作。
二、抓緊、抓實工程項目的具體實施階段
1.工程建設項目進行招投標;招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的優秀。
建設工程項目在設計完成之后,施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過投投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。首先對施工單位資質進行嚴格審查,必要時應進行實地考察。其次同時要嚴格掌握工程招投標條件,認真編制工程標底和標書,做好評標定標工作。再次合理低價中標。最后中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致、工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。
2.加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。
在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索賠。在工程施工前,必須進行工程量及造價增減的核算,并得到施工和設計單位的認可,現場簽證必須寫明時間地點、幾何尺寸、原始數據等不能籠統的標明工程量和工程造價,合同還應規定對工程造價產生重大影響的變動要報審批單位審批后,再進行工程造價的調整,還應注意同工程量清單的比較,防止工程量清單的重復計算,避免工程索賠的發生。二是在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。嚴格履行隱蔽工程的檢驗手續是工程成本控制的關鍵,隱蔽工程是隨著工程的進行而發生的,對隱蔽工程要求以圖紙為依據,表明被隱蔽部位的工藝、質量完成情況,還要表明項目幾何尺寸并附施工簡圖,簽署完整的隱蔽工程驗收記錄,嚴格控制施工現場的隱蔽工程簽證,以科學嚴謹的隱蔽工程量為工程結算的依據。三是要加強工程施工現場的動態管理,杜絕投資浪費。
3.加強監理力度,嚴格控制工程概算。
企業應建立工程造價管理全過程跟蹤負責的雙重監理機構,并聘用有資格的工程監理部門,對工程的設計、概算、施工結算等全面管理和控制,對施工過程中發生的一些價量變動給予分析和控制。從經濟、技術、合同等多方面采取措施,重點控制變更,認真作好現場簽證。在執行施工承包合同中,建設單位必須牢牢的把握支付的資金要嚴格審查,對總量進行分析和控制,防止超前過量支付,嚴防工程超概算的發生。
三、抓住關鍵,加強對工程竣工審計各環節的管理和控制
1.工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。
實行項目管理是提高勞動生產率和經濟效益的有效途徑;而加強項目成本管理,降低工程造價,更是項目管理中的重中之重,一是合理控制工程洽商;二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是做好材料的加工定貨。開發商應尋工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門的職權,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確。要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,必要時還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由,幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。
2.加強工程概算的審核機制,準確控制工程決算。
通過對設計概算的審核,防止任意擴大投資或出現漏項少算等,縮小概算與決算之間的差距,是工程概算能全面、準確地反映整個工程建設造價,進而是建設單位能根據工程概算合理安排和籌措資金,根據概算與決算的實際差異及時調整投資進度,提高建設資金的投資效率。所以在審核中一定要堅持實事求是的原則,加大建設項目的決算的審核監督力度。
綜上所述,工程造價的控制與管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程,在工程項目建設和各個階段,時時都要有控制投資的經濟頭腦,充分利用和認真分析建設周期中的重要信息,把握住市場經濟的脈搏,減少或避免建設資金的流失,最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價控制在批準的造價限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目管理目標的實現,以求在項目建設各個階段中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。因此,項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制,以利于房地產企業資金的合理流動,實現投資的良性循環。也只有這樣,房地產項目投資才能真正可控,管理才會出效益,才能使房地產企業立足于這個激烈競爭的市場。
摘要： 作為一個集房地產開發、建設、裝飾、物業等等為一體的企業，建筑施工項目的管理是非常重要的一個部分。隨著社會主義市場經濟體系的不斷發展，建設施工項目招投標制度的不斷完善和項目責任制度的不斷深化，運用合適的管理方法，提高施工項目管理水平尤為重要。
關鍵詞： 施工項目 管理 房地產企業
引言
隨著經濟的不斷發展，科學管理在企業當中的重要性也在不斷體現，現代企業制度的重要組成部分之一就是施工項目管理，只有做好施工項目管理才能夠完善現代企業制度，使管理變得越來越科學。施工項目管理是以項目經理責任制為中心，以施工項目為管理對象[1]。把合同做為依據，按施工項目的內在規律，實現資源的優化配置和對各生產要素進行有效的組織、計劃、控制、指導，取得最佳的經濟效益的過程。項目的目標就是施工項目管理的目標，該目標界定了施工項目管理的主要內容，即質量控制、進度控制、安全控制、成本控制、合同管理、施工現場的控制、信息管理和組織協調，本文將從質量管理、進度管理、造價管理三方面進行討論。
1 進度管理
（1）及時檢查計劃執行的結果和計劃的偏差，找出進度計劃的影響因素，采取糾正措施施工進度的影響因素包括下面幾方面：①不利的施工條件：自然條件變化和施工中遇到合同中規定不可抗力因素， 無法正常施工。② 技術原因：承包商低估施工技術困難，對新材料、新技術、新工藝，在沒有把握確保進度和質量的情況下，冒然采用；對設計意圖和技術要求沒有全面理解，會導致盲目施工，造成返工。③施工組織不當，例如施工的任務目標不明確、勞力和施工機械調配不當、施工道路和場地布置不合理、各分包商之間施工干擾，均會引起工期延誤。④ 其它外部因素的影響。
（2）制定進度計劃，承包商根據現場施工條件和合同工期，編制詳細施工進度計劃。計劃的內容包括確定開工前各項準備工作、選擇施工方法和組織流水作業、協調各個工種在施工中的搭接與配合、安排勞動力和各種施工物資供應、確定各分部分項工程的目標工期和全部工程的完工時間等。制定進度計劃時要考慮其它種種因素對進度計劃的影響，如設計變更、工程量變化、自然條件變化、材料供應變化、業主違約等因素的影響，使用網絡計劃技術進行進度調整和控制，及時對進度計劃進行必要的調整和補充，以保證建設項目在合同工期內竣工。
（3）組織進度計劃的實施，施工進度計劃經監理及業主審批后嚴格執行。承包商要與監理及業主保持密切的溝通， 定期向監理及業主報告工程進展情況，對監理和業主提出的變更指令和趕工要求及時做出反應和處理；監督各分包單位的工作．及時協調各分包單位的施工配合，合理的調配人力、施工物資和資金．并確保到位。
2 質量管理
（1）嚴格按施工程序施工，所有隱蔽工程記錄，必須經監理工程師等有關驗收單位簽字認可，方可組織下道工序施工。對影響工程質量的關鍵部位設質量管理點，并設專人負責。工程施工過程中，除按質量標準規定的檢查內容進行嚴格檢查外，在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。
（2）按優化的施工組織設計和方案做好施工準備工作根據有關規范和企業編制作業指導書組織分部分項技術人員編制各工序工種的質量保證措施，做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作，將質量技術交底和作業指導書發到施工班組。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。要求各級作業人員對施工工序、施工方法、注意事項和質量要求做到心里有數。正確選擇和合理調配施工機械設備，搞好維修保養工作，保持機械設備良好運行。
（3）科學的編制施工組織設計，切實達到指導施工的目的工程開工前要根據工程實際情況編制詳細的施工組織設計，并將企業技術主管批準的單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。對于重大或關鍵部位的施工，以及新技術新材料的使用，要提前一周提出具體的施工方案、施工技術保證措施，以及新技術新材料試驗，鑒定證明材料呈報監理主管工程師審批。
3 成本管理
工程項目的成本是指以施工項目作為成本核算對象的施工過程中所耗費的生產資料轉移價值和勞動者的必要勞動所創造的價值和貨幣形式[2]。具體來說也就是說施工項目在施工過程中所消耗的輔材、主材、周轉材料、構配件的租賃費或攤銷費，施工機械的租賃費或臺班費，支付給職工的工資、獎金以及項目部為組織和管理工程施工所發生的全部費用支出。施工項目的成本形式分為預算成本、計劃成本、實際成本。預算成本，是反映各地區建筑業的平均水平，根據施工圖和工程量計算規則計算出來的工程量，以及有關取費標準得出。計劃成本，指項目部按計劃期的有關資料，在實際成本發生前計算的成本。實際成本，是施工項目在施工期內實際發生的各項生產費用的總和。實際成本與計劃成本比較可揭示成本的節約或超支，說明經營效果。實際成本和預算成本比較，可反映項目的盈虧情況。項目管理在建筑業中逐步推廣和普及，項目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經得到應用，可以說，項目成本管理正式為施工項目管理向深層次發展的主要標志和不可缺少的內容。因為它能夠體現施工項目管理本質特征，能夠反映施工項目管理的優秀內容，能夠提供衡量施工項目管理效績的客觀尺碼。
4 結語
工程項目是房地產企業的主體，又是房地產企業的基本經濟細胞。房地產企業只有把管理的重點放在工程項目管理上，通過加強項目管理，實現項目合成目標，進行項目成本控制，提高工程投資效應，才能達到最終提高企業綜合經濟效益的目的，求得全方位的社會信譽，從而獲得更為廣闊的企業自身生存、發展的空間。施工項目管理是企業管理水平的體現和來源，直接維護和制約著企業的發展，是現代企業制度的重要組成部分。
摘要： 隨著社會主義市場經濟體系的不斷發展，怎樣通過提高施工管理水平,從而取得最大的經濟效益,已成為房地產開發企業面臨的一個關系到自身生存和發展的重要課題。作為一個集房地產開發、 建設、裝飾、物業于一體的房地產企業,實施建筑施工管理是一個十分重要的工作。本文主要從工程質量、招標管理以及合同管理等方面論述了如何提高房地產企業施工項目管理的水平。
關鍵詞：房地產施工管理；工程質量；合同管理
近幾年,我國房地產行業發展迅速,房地產業的發展現已逐步成為拉動我國經濟發展的重要因素。但從房地產行業發展的規律看,我國房地產行業的發展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產開發經營的重要環節,如何有效的全面提高房地產企業施工項目管理的質量已成為房地產企業亟待解決的問題。
1.嚴把工程質量關
本著質量第一、控制造價、縮短工期、提高投資效益、鼓勵先進、鞭策后進、經濟效益與施工管理掛鉤的原則,在工程施工階段有效地對施工單位和監理單位進行檢查和監督,使管理手段制度化、科學化。加強質量管理,控制返工率,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.1要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工
業主代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中問部位驗收的內容、時問和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗,乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
2.加強招投標管理
通過項目招投標引進競爭機制,從而降低工程建設成本。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。招投標工作要注意以下幾點：
2.1 嚴格審查施工企業資質
防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。
2.2 嚴格制定工程招標條件,做好評標定標工作
工程招標應采取公開招標或邀請招標, 認真編制工程標底和標書,招標書條款應嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位應盡量自行編制,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性。
2.3 確定合理低價中標
業主方對項目的“合理低價”應做到心中有數。避免投標單位以低于成本價惡意競標。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致。工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。有關的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。同時,正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素。
3.加強合同及索賠管理
房地產開發企業在施工階段要著重加強合同管理與工程索賠的管理。在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標,索賠贏利”的工程承攬方式。作為業主方就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更。另外,對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠,使工程項目成本得到有效控制。加強工程施工現場的動態管理。杜絕投資浪費。應注意以下幾個方面：
3.1 盡量減少設計變更
嚴禁通過設計變更擴大建設規模,提高設計標準,增加建設內容。其次,認真處理必須發生的設計變更,對于涉及到費用增減的設計變更,必須經設計單位代表、業主方代表、總監理工程師共同簽字方為有效。
3.2 嚴格現場簽證管理
開發商應建立工程簽證管理制度。明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工。確保簽證的質量。杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確。我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施中去,保證項目管理目標的實現,提高工程項目的投資效益。
4.做好建設項目竣工驗收和后評估工作
做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成,質量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間.明細由建設單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組.施工單位驗收整改人員的安排等。
在項目竣工結算審核的基礎上,將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫,為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考,也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓,提出今后工作中的改進方案,便于今后在項目管理與工程造價控制中。
5.提高項目管理人員素質,科學實施項目管理
要使項目管理現代化,其管理人員一定要具備現代化管理的素質。對于規模較大的項目,項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進行全方位的網絡管理。同時,要求項目里每一位管理人員,要隨著社會的不斷進步,科學管理技術的不斷發展,不斷對自身充電,接受上崗培訓。通過培訓,提高管理隊伍素質。可以說,項目經理的素質,決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
6.結語
在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理、進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。
