發布時間：2022-07-17 10:52:11
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇地產經濟結構與房地產估價的關系，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產業對經濟增長具有強大拉動力
房地產業是國民經濟的重要組成部分，被稱為國家經濟的晴雨表。房地產有廣義和狹義之分，廣義的房地產是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權利和義務。狹義的房地產僅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的權利。簡單地說，房地產就是房屋財產和房屋相關的土地財產的總稱。房地產業是指由從事房地產經營活動的企業、中介機構和經紀人組成的產業部門。確切地說，房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務等經濟實體所組成的眾多行業的產業部門。我國現行的行業分類標準把房地產業列為十六門類中的第八類，屬于第三產業的第二層次。2003年8月，國務院18號文件明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業，房地產業已經成為我國經濟發展的重要組成部分和經濟增長的不可替代的拉動力量。當前，我國房地產投資增量已占社會固定資產投資增量的1/3左右，每年拉動GDP增長近2個百分點。
房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料，與之配合發展。我國建筑成本中70%是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而“波及”、拉動其發展。房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，房屋為其發展提供了前提，促進其發展。
正因為房地產業發展有強烈的“波及效應”，有多方面拉動國民經濟發展的作用，所以國際上對發展房地產業有如下的統計和記錄：工業發達國家房地產值增加1個單位，帶動相關產業產值增加l.5個單位到2個單位。據上海社會科學院1981年對我國投入產出表的研究表明，我國住宅業每投入增加1億元，其他23個相關產業增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農林業、機械工業等四部門增加投入0.70億元。有學者估計，發展房地產業直接間接可帶動60多個部門和行業的發展。為此，鄧小平早在改革初期就指出，要將我國房地產業發展為國民經濟的支柱產業。1996年我國政府在制定“九五”與“2010年遠景目標綱要”中，也提出“住宅和汽車要成為國民經濟新的支柱產業”的思路。
二、過度發展房地產行業與經濟長期均衡發展目標存在矛盾
（一）房地產業的發展無法具備提升國家競爭力的作用。現在有一個耳熟能詳的說法是，房地產業是國民經濟的支柱產業。何謂“支柱產業”？顧名思義就是整個工業體系的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展。美國以往的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業，現在是航天、信息產業。靠著這些“支柱”，美國現在幾乎壟斷著全球GPS、軍火工業、客機等市場，以暴利支撐美國在政治、經濟、軍事和文化方面的主導地位，全方位打造信息時代的全球帝國；日本是靠汽車、電子、光學和計算機產業奠定世界經濟第二的基礎，實現了國家復興。韓國是將船舶制造業列為支柱產業的，以此為基礎，現在韓國不僅在汽車、電子還在軍工產業方面異軍突起，準備爭雄世界。迄今為止，世界經濟史上只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業，支撐和帶動了當代大國現代化發展的故事，尚沒有哪個國家憑借“蓋房子”把國家帶進現代化的神話。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環。這種循環的優秀，是可持續發展。而房地產業的發展，能帶動的相關產業只是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進一步造成資源、環境問題。
目前，我國的支柱產業存在不掌握優秀技術，即“空心化”問題，這不僅嚴重制約我國經濟的進一步發展，還將嚴重危及國家經濟、軍事和信息的安全。把凡是能直接帶來短期利益的產業冠以“支柱”之名，真正的支柱產業反而被忽視。由于支柱產業“空心化”，中國已經為汽車、電器制造業送去了數不清的專利費。中國已經給美國波音和歐洲空客送去了上千億美元。至于中國為軍事現代化而購買的外國軍備，耗費外匯也很驚人。一邊對內竭澤而漁，一邊又慷慨地給外國輸血，這樣的經濟運行模式怎么能“可持續發展”？
（二）房地產過熱是經濟過熱的重要因素。從中期來看，經濟發展的第一個周期（1979～1990年）中的高峰出現在1984年（GDP增長率15.2%），低谷出現在1990年（GDP增長率3.8%）；第二個周期（1991～2001年）高峰出現在1992年（GDP增長率為14.2%），低谷出現在1999年（GDP增長率7.1%）；第三個周期，從2002年開始經濟持續增長，2003下半年固定資產投資開始出現過熱，中央出臺相關調控政策，但房地產行業仍高速增長，于是2005年必然出臺了針對房地產業的嚴格調控措施。2005年一季度GDP增長偏快，尤其信貸超過全年指標的一半，國民經濟又現過熱苗頭下的局部失衡，于是4月份發改委再次對產能過剩宣戰，對煤炭、水泥、鋁、焦炭、鐵合金行業進行調控，5月份“國六條”的出臺也就變得水到渠成。
（三）房地產業的過快發展擠壓了居民消費升級的空間。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1，美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1，而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。房價過高將產生對其他產業的擠出效應，損失其他方面的購買消費能力和未來的社會需求，最終社會消費需求不足的問題將始終無法解決，導致經濟結構失衡和畸形發展，制約社會經濟持續、合理、健康發展。過高的房價使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才進入的安居成本因房價升高而迅速增加，因而對人才的吸引力下降，對外商和外地經營者的吸引能力也會逐步下降，招商引資的難度越來越大，外來投資逐漸下降。
（四）粗放式房地產增長與經濟增長方式的轉變相悖。在當前，房地產過快的發展，消耗了大量資源，使節能減排目標的實現難度大大增加。房地產是帶動了許多行業，促進了經濟的繁榮，但可以看一看與房地產關系密切的都是哪些行業。許多行業屬于高耗能、高污染的行業，在一個以GDP為導向的社會大環境下，固然使數字比較好看，但實際上為社會創造了多少福利呢？在改革開放以來的30年里，中國并沒有成功實現經濟轉型。從最近江浙及廣東等沿海地區大量工廠倒閉、經濟滑坡的趨勢來看，產業向內地轉移和升級的工作遠遠沒有到位。通過加工貿易獲得的財富并沒有投入到產業升級的大業中。我們把財富都投向了收益大、見效快的房地產市場；而中小企業融資困難、發展受限。經濟上的短視造成了經濟增長模式單一，單純靠房地產拉動經濟增長，會帶來巨大的金融風險。房地產背后的經濟結構調整和增長方式的轉變，才是中國的大局和主要矛盾。
三、促進房地產業健康發展的對策措施
（一）明確房地產業定位，調整房地產開發政策。決策部門應該意識到，房地產在經濟發展中的定位，正是目前定位的不準確，造成現在的局面。城市房地產開發基本上由房地產開發商壟斷開發，這是造成今天房地產價格居高不下的重要原因。因此，打破住房開發壟斷局面，增加住房的開發和供應數量，是解決房地產問題的關鍵環節。要打破目前依靠房地產開發商建設住房的壟斷格局，建立多元化的住房投資開發機制。一是大力推廣住房合作社和集資合作建房。政府應當支持企業利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。由住宅合作社集資合作建設的住房享受經濟適用住房有關政策；二是通過政策調整讓房地產開發商成為經濟適用房的開發主體。建議實行商品房開發與經濟適用房開發的結構比例政策，即凡是獲得土地的房地產開發商都必須拿出一定比例（如20%～30%）作為經濟適用房的開發建設，對這一部分土地，政府也應當以經濟適用房的土地價格政策對待；三是政府建設部門也應當積極加大經濟適用房的建設力度。同時，政府要制定好政策，明確經濟適用房的購買對象條件、程序、監督等法律依據。
（二）調整房地產財政稅收政策。目前的房地產稅收政策對抑制房地產供給的作用明顯強于抑制需求的作用，下一步，房地產財政稅收政策改革應當有利于增加住房供給和抑制投資投機性購房需求。一是政府出資建立住房保障體系。政府建設廉租房和租賃房，保證低收入階層的基本居住條件；二是區分自住房與投資投機房實施不同稅收政策。如對非自己居住的投資投機購房者征收相應稅收，對自住購房者則相應減免稅；三是適時開征物業稅。征收物業稅的目的就是要遏制囤積兩三套以上住房的投資投機購房，以減少房地產需求，達到調控住房供求關系的目的。
（三）建立房地產信息監測預警機制。一是建立房地產業信息收集、、分析系統，將房地產交易活動納入統一的政府控制系統之中；二是建立科學土地供應和房地產供應系統，包括政府直接參與部分房地產（如經濟適用房、特殊群體住房）供應建設；三是建立房地產需求調節機制，根據需求變化適時調節房地產供求關系；四是發揮城市規劃的調控作用，在城市總體規劃和近期建設規劃中，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目。
（作者單位：廣東輕工職業技術學院）
【摘 要】隨著我國經濟的快速發展與科技進步，房地產業已經成為我國主要的經濟支柱之一。作為市場經濟的產物，房地產的評估的功能和作用逐漸在擴大，并發展到多元化。
【關鍵詞】房地產；估價
一、引言
自21世紀初期，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產相關的產業也進入快速發展期，最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季，再發展到四季聯展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動，從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發商將一套住宅物業售給某業主，自用該住宅物業兩年后，該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業，并委托一經紀機構為其出售，經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系，通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法，評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發商銷售一手樓盤的階段，經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務；該業主從開發商手中購買該住宅物業時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估，以作為交易參考；該業主可能委托經紀機構出租該物業，同時評估機構可能接受委托，對參考租金進行評估；在買方無法償還貸款時，經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務，同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來，估價和經紀機構在房地產交易中無處不在，他們之間的合作也是環環相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中，經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時，要向經紀機構充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時，經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀，不能準確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通，對彼此業務缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時，需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式，對片區內物業掌握大量的成交信息，評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成，也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內完成評估工作，缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業的形象產生了負面影響，也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題，有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通，經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷，有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當事人蒙受損失，這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題，有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議：
1、加強機構間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內容，要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機構要建立起數據庫，而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經紀機構的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督，并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育；
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
五、結語
綜上訴說，由于我國目前房地產估價房地產交易市場正日趨成熟，從業人員的素質也日益提高，希望我們業內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
[摘 要]隨著我國經濟的快速發展與科技進步，房地產業已經成為我國主要的經濟支柱之一。作為市場經濟的產物，房地產的評估的功能和作用逐漸在擴大，并發展到多元化。
[關鍵詞]房地產；估價
一、引言
自21世紀初期，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產相關的產業也進入快速發展期，最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季，再發展到四季聯展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動，從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發商將一套住宅物業售給某業主，自用該住宅物業兩年后，該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業，并委托一經紀機構為其出售，經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系，通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法，評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發商銷售一手樓盤的階段，經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務；該業主從開發商手中購買該住宅物業時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估，以作為交易參考；該業主可能委托經紀機構出租該物業，同時評估機構可能接受委托，對參考租金進行評估；在買方無法償還貸款時，經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務，同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來，估價和經紀機構在房地產交易中無處不在，他們之間的合作也是環環相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中，經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時，要向經紀機構充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時，經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀，不能準確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通，對彼此業務缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時，需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式，對片區內物業掌握大量的成交信息，評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成，也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內完成評估工作，缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業的形象產生了負面影響，也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題，有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通，經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷，有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當事人蒙受損失，這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題，有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議：
1、加強機構間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內容，要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機構要建立起數據庫，而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經紀機構的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督，并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育；
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
五、結語
綜上訴說，由于我國目前房地產估價房地產交易市場正日趨成熟，從業人員的素質也日益提高，希望我們業內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
淺析房地產經濟結構與房地產估價關系
一、引言
自21世紀初期，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產相關的產業也進入快速發展期，最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季，再發展到四季聯展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動，從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發商將一套住宅物業售給某業主，自用該住宅物業兩年后，該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業，并委托一經紀機構為其出售，經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系，通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法，評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發商銷售一手樓盤的階段，經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務；該業主從開發商手中購買該住宅物業時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估，以作為交易參考；該業主可能委托經紀機構出租該物業，同時評估機構可能接受委托，對參考租金進行評估；在買方無法償還貸款時，經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務，同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來，估價和經紀機構在房地產交易中無處不在，他們之間的合作也是環環相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中，經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時，要向經紀機構充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時，經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀，不能準確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通，對彼此業務缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時，需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式，對片區內物業掌握大量的成交信息，評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成，也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內完成評估工作，缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業的形象產生了負面影響，也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題，有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通，經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷，有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當事人蒙受損失，些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題，有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議：
1、加強機構間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內容，要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機構要建立起數據庫，而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經紀機構的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督，并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育；
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
五、結語
綜上訴說，由于我國目前房地產估價房地產交易市場正日趨成熟，從業人員的素質也日益提高，希望我們業內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
一、引言
自21世紀初期,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫,與房地產相關的產業也進入快速發展期,最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地,各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌;有些大中城市,房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季,再發展到四季聯展;鄭州的房展會最熱時,一年期間,大大小小開了七八次,在這種背景下,房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合,把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動,從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段,因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發商將一套住宅物業售給某業主,自用該住宅物業兩年后,該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業,并委托一經紀機構為其出售,經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格,對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系,通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解,并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后,買方購房需要向銀行申請按揭貸款,此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考,通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法,評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發商銷售一手樓盤的階段,經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務;該業主從開發商手中購買該住宅物業時,也可能向銀行申請按揭貸款,而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估,作為貸款價值參考; 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估,以作為交易參考;該業主可能委托經紀機構出租該物業,同時評估機構可能接受委托,對參考租金進行評估;在買方無法償還貸款時,經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務,同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來,估價和經紀機構在房地產交易中無處不在,他們之間的合作也是環環相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出現在案例中的合作,而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作):
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中,經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格,是一個已完成的事實,這種價格通常隨著交易者的心態、偏好,對市場的了解程度,討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果,不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時,要向經紀機構充分的了解交易情況,分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響,從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中,經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修,在有些交易中還含有家私、家電等;而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響,在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時,經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀,不能準確的反映市場,尤其是遭到客戶的不滿,甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通,對彼此業務缺乏深入的了解,知識脫鉤,對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時,需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正,從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式,對片區內物業掌握大量的成交信息,評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度,提供虛假成交資料,誤導估價人員,從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成,也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫,在短期內完成評估工作,缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作,對交易當事人的利益造成不公正的影響,破壞了整個市場的公平競爭秩序,對整個行業的形象產生了負面影響,也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題,有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通,經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋,有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解,而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷,有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作,使交易當事人蒙受損失,這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題,有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法,下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議:
1、加強機構間的溝通,彼此了解和熟悉對方的工作內容,要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明;
2、估價機構要建立起數據庫,而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新,這項工作也非常需要經紀機構的配合,提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明;
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督,并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育;
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業,為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
五、結語
綜上訴說,由于我國目前房地 產估價房地產交易市場正日趨成熟,從業人員的素質也日益提高,希望我們業內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索,不斷完善,為消費者提供一個公平、公正、公開的市場,讓大家在陽光下放心交易。
