發(fā)布時間：2022-05-07 10:49:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的必要性
1.市場競爭的必然趨勢。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近年來我國的政策制度對市場的發(fā)展也起到了引導(dǎo)和規(guī)范的作用，以讓市場競爭環(huán)境能夠保持公平以及公正性。這就使得各房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越發(fā)的激烈，而物競天擇，適者生存的規(guī)律也被人們所重視。房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的地位，只有社會和諧發(fā)展，其發(fā)展才能更為健康，但其若想在市場環(huán)境中適應(yīng)其發(fā)展，就必須對當(dāng)前的管理方式進行創(chuàng)新，來提升企業(yè)的優(yōu)秀競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必要需求。每一個企業(yè)的經(jīng)營過程都具有雙重性，其產(chǎn)品所需經(jīng)過的各個加工環(huán)節(jié)以及企業(yè)投入的生產(chǎn)要素形成了價值鏈，而在利益分配上，每個要素投入者之間所起的作用而成了利益鏈。因此，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理雙重性，即價值鏈管理和利益鏈管理。同時，企業(yè)在經(jīng)營管理上同樣具有雙重性的相互制約，如果生產(chǎn)要素沒有達到配置優(yōu)化并且成本沒能壓低到最小，那么就無法進行利益均衡分配；而如若不能實行利益均衡分配以及不存在協(xié)作體，那么生產(chǎn)要素也無法進行優(yōu)化配置，成本也無法達到最低化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的方法
在當(dāng)代經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，實施經(jīng)營管理雙重管理也并非就一定是矛盾的，具有一定的可操作性，盡管其可能會出現(xiàn)一些問題，例如在實際操作時，會出現(xiàn)不能很好完成指定的指標(biāo)計劃，考核無法實行，只是空有一套制度理論，沒有實際操作意義。基于此，將制定關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的方法加以解決這些問題。
1.應(yīng)用國際平衡計分卡。在不同時期、不同的發(fā)展環(huán)境下，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)及任務(wù)也是不盡相同的，在吸取其他企業(yè)成功經(jīng)驗的同時，也要對自身發(fā)展特點做深刻剖析，并運用當(dāng)前最為科學(xué)的管理工具做以輔助，科學(xué)的制定出未來的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃。當(dāng)前，國際上最為通用的管理工具就是平衡計分卡，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其具有有效性和科學(xué)性。而對于房地產(chǎn)企業(yè)要進行經(jīng)營與管理的雙重管理來說，應(yīng)用平衡計分卡的作用主要體現(xiàn)在以下方面：
1.1設(shè)立內(nèi)部指標(biāo)及外部指標(biāo)，保持企業(yè)發(fā)展平衡。平衡計分卡的設(shè)計中，包括內(nèi)部指標(biāo)和外部指標(biāo)，其主要是用來保持企業(yè)的內(nèi)外部發(fā)展能夠均衡，因為盡管一個企業(yè)的內(nèi)部指標(biāo)顯示該企業(yè)的運營狀況很好，但是其外部指標(biāo)卻不一定有良好的體現(xiàn)，也可能是顯示不良的，因此，該結(jié)果正好與價值鏈管理中更注重企業(yè)的內(nèi)部運營效果，而利益鏈管理中更注重的是企業(yè)的外部利益是否平衡相同。
1.2作為績效考核的重要標(biāo)準。平衡計分卡的設(shè)計中，有財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)，這兩項指標(biāo)在企業(yè)的績效考核中占有重要的作用。財務(wù)指標(biāo)主要是指企業(yè)資產(chǎn)回報率以及利潤率等等；非財務(wù)指標(biāo)主要指的是產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶的滿意度等等，其能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)中利益鏈管理的指標(biāo)。
1.3結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的設(shè)定，對管理各環(huán)節(jié)起優(yōu)化作用。平衡計分卡的設(shè)計中，其結(jié)果性衡量指標(biāo)是用來顯示房地產(chǎn)在實行該策略后所取得的效果，主要包括提升質(zhì)量等方面；而驅(qū)動性衡量指標(biāo)是用來顯示在實行策略的過程中所發(fā)生的變化是否影響了最終的結(jié)果，主要包括循環(huán)周期等。在平衡計分卡中，更注重驅(qū)動性指標(biāo)，雖然結(jié)果性衡量指標(biāo)是其重要的組成部分，但是，驅(qū)動性指標(biāo)具有能夠提前衡量最終結(jié)果的特點。因此，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在實行雙重管理中，更重視各個環(huán)節(jié)的相互協(xié)調(diào)與優(yōu)化，進而來提升最終效果。
2.加強內(nèi)部控制，提升總體管理水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強內(nèi)部控制，加強企業(yè)的內(nèi)部溝通和交流是非常重要的，能夠使整個團隊具有向心力和凝聚力。同時，將每年員工的薪酬績效和獎懲制度與平衡計分卡相結(jié)合起來，這樣能夠有效的提高員工的工作積極性，并且使工作效率也得到了提升。要全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平以及其信息的準確性和詳細性都處在一個較低水平的層面中，因此，可以在實施雙重管理的過程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗和方法，結(jié)合企業(yè)的自身發(fā)展特點，逐步完善經(jīng)營和管理的方式方法。
三、結(jié)語
綜上所述，在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的雙重性上，值得我們更進一步的思考和探究，無論是企業(yè)的運營和發(fā)展，都離不開良好的管理方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，要想在行業(yè)競爭中立于不敗之地，就必須加強管理模式創(chuàng)新，只有擁有最佳的管理模式，才能提高企業(yè)的優(yōu)秀競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)實行經(jīng)營和管理雙重管理能夠有效地提升企業(yè)的管理水平，這就是其主要的研究意義。
作者：以利萍單位：桂林市新盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
1房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的
房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應(yīng)，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)優(yōu)秀競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行精確的預(yù)測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產(chǎn)品市場進行預(yù)測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行準確的預(yù)測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎(chǔ)。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風(fēng)險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。
2.1對開發(fā)商的影響
利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風(fēng)險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。
2.2對房地產(chǎn)投資方的影響
房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預(yù)期的利率會出現(xiàn)進一步上調(diào)的情況，消費者對下個預(yù)期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應(yīng)用非常必要。
3結(jié)束語
近年來，我國經(jīng)濟得到了很大的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低對企業(yè)的經(jīng)濟效益有很大的影響，同時，也能對企業(yè)的綜合實力以及優(yōu)秀競爭能力進行提升。
作者：張偉 單位：大慶市房產(chǎn)管理局
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)
以應(yīng)用技術(shù)型院校的定位為出發(fā)點，結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對人才的需求，通過對相關(guān)企業(yè)和院校歷屆畢業(yè)生的抽樣調(diào)查，我們將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定位于培養(yǎng)適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的、可直接從事相關(guān)實際工作的復(fù)合型應(yīng)用型高級人才。具體而言，該專業(yè)學(xué)生應(yīng)掌握如下專業(yè)技術(shù)能力：一是房地產(chǎn)行政管理能力：熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，掌握城市房屋拆遷的基本程序、熟悉統(tǒng)計檔案資料管理等重要內(nèi)容。二是房地產(chǎn)估價能力：準確把握我國房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的基本情況，基本掌握房地產(chǎn)估價的方法，熟悉估價實務(wù)中不同類型估價對象的估價步驟，在企業(yè)注冊房地產(chǎn)估價師的指導(dǎo)下能夠初步編制評估報告。三是房地產(chǎn)營銷與策劃能力：掌握市場調(diào)查實用方法，具備一定的市場走勢分析和風(fēng)險評估能力，熟悉營銷程序，掌握有效的銷售策劃方法和談判公關(guān)能力。四是物業(yè)管理能力：熟悉物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，能夠全面認識物業(yè)管理工作的組成部分并進行有效的調(diào)度和組織，具有良好的溝通能力。五是其他相關(guān)能力：能熟練掌握房地產(chǎn)測量、制圖及相關(guān)計算機軟件的應(yīng)用。
二、實訓(xùn)基地建設(shè)的必要性
1、實訓(xùn)基地建設(shè)是適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要
房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展異常活躍，其本身對人才的需求十分旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)政策性強、專業(yè)性強、實用性強的特點，對于應(yīng)用技術(shù)型人才的需求就尤為迫切。一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員85%以上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，未接受過專業(yè)教育。因而加強實訓(xùn)基地建設(shè)，突出實踐應(yīng)用能力培養(yǎng)，提高房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的質(zhì)量和規(guī)格，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的人才需求，是當(dāng)前高等教育的責(zé)任與義務(wù)。
2、實訓(xùn)基地建設(shè)是實現(xiàn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的需要
目前，我國開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)有北京師范大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、江西財經(jīng)大學(xué)、山東經(jīng)濟學(xué)院、重慶大學(xué)、西華大學(xué)、貴州財經(jīng)學(xué)院、北京師范大學(xué)珠海分校等院校。這當(dāng)中將有相當(dāng)部分會在國家的政策導(dǎo)向下向應(yīng)用技術(shù)型院校進行轉(zhuǎn)型，其所培養(yǎng)的人才主要充實到企業(yè)的中層管理層面，以較強的營銷實戰(zhàn)能力為企業(yè)所亟需。因此，學(xué)校擔(dān)負著培養(yǎng)在校期間專業(yè)學(xué)生的實踐能力的鍛煉與提升。
3、實訓(xùn)基地建設(shè)是實現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研一體化的需要
充分利用高等院校和企業(yè)兩種不同的教育環(huán)境和教育資源，實現(xiàn)校企合作，采用課堂教學(xué)與學(xué)生參加實際工作相結(jié)合的方式，是培養(yǎng)適應(yīng)市場需求的、應(yīng)用技術(shù)型人才的有效途徑。同時，學(xué)校依托自身的各項資源，實現(xiàn)企業(yè)在崗人員的回爐學(xué)習(xí)，為企業(yè)提供發(fā)展的智力保障，大大提升了企業(yè)的管理和生產(chǎn)效率，實現(xiàn)校企雙贏的局面。
三、構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的實訓(xùn)基地途徑
根據(jù)實習(xí)實訓(xùn)的目標(biāo)、內(nèi)容、形式，可將房地產(chǎn)管理專業(yè)的實訓(xùn)基地分為校內(nèi)實訓(xùn)基地和校外實訓(xùn)基地兩大類。校內(nèi)實訓(xùn)基地主要立足學(xué)生專業(yè)知識和基本技能的培養(yǎng)，校外實訓(xùn)基地則以培育學(xué)生的職業(yè)情感，提升職業(yè)綜合能力和素質(zhì)為目標(biāo)。
1、校內(nèi)實訓(xùn)基地建設(shè)
校內(nèi)實習(xí)實訓(xùn)基地是利用學(xué)校自身擁有的各種資源，由本校教師負責(zé)建立起來的、能為本校學(xué)生課程實習(xí)提供物質(zhì)條件的場所，它使學(xué)生成為實踐教學(xué)的主體，能夠有效地調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的主動性和積極性，最大限度的挖掘?qū)W生的實踐能力和創(chuàng)新能力。以陜西學(xué)前師范學(xué)院為例，現(xiàn)已建立起多個校內(nèi)實訓(xùn)室、實訓(xùn)基地，包括：
（1）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)實訓(xùn)室。通過全站儀測繪實習(xí)以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等專業(yè)軟件的學(xué)習(xí)與應(yīng)用，幫助學(xué)生掌握房地產(chǎn)測量、建筑識圖、數(shù)字化成圖、數(shù)字化信息錄入與管理等基本技能。
（2）模擬售樓實訓(xùn)室。利用樓盤模型、戶型圖和相關(guān)的售樓資料，模擬樓盤銷售的全過程，訓(xùn)練學(xué)生樓盤推介能力、公關(guān)能力和談判技巧。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)綜合實訓(xùn)基地。將學(xué)生置于假設(shè)的特定環(huán)境之中，模擬房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)運行過程，包括市場調(diào)查、土地競買、項目策劃、項目融資、施工建設(shè)、項目營銷等。
（4）物業(yè)管理綜合實訓(xùn)基地。按照IS9000認證的物業(yè)管理規(guī)定，結(jié)合實際管理中需要解決的問題，模擬物業(yè)管理各類項目，幫助學(xué)生掌握物業(yè)管理的具體內(nèi)容、流程、方法和技巧等。
2、校外實訓(xùn)基地建設(shè)
校外實訓(xùn)基地建設(shè)就是充分利用各類社會力量，整合各類社會資源，通過學(xué)校與政府合作、與企業(yè)合作、與兄弟院校合作，實現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補，將理論教學(xué)、基本能力訓(xùn)練與實踐教學(xué)、職業(yè)綜合能力培養(yǎng)相結(jié)合，從而達到對應(yīng)用技術(shù)型人才的培養(yǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的特點，結(jié)合當(dāng)前國家對應(yīng)用技術(shù)性本科院校的發(fā)展要求，可通過以下形式建設(shè)校外實訓(xùn)基地：
（1）項目協(xié)作型實訓(xùn)基地。依托專業(yè)教師在政府部門、企業(yè)中承擔(dān)的科研、生產(chǎn)項目建立實訓(xùn)基地。如利用地籍調(diào)查、基準地價測定與修正、農(nóng)用地分等定級與估價、城中村拆遷測量等項目，積極建立與國土局、房管局、城改辦等政府部門及相關(guān)企業(yè)的合作。同時可與房地產(chǎn)企業(yè)就某個具體的項目進行階段式的合作，如與房地產(chǎn)開發(fā)公司在施工階段的合作，以房地產(chǎn)營銷公司在樓盤銷售旺季的合作等。同時還可尋求與兄弟院校的合作，實現(xiàn)資源共享，增加校外實訓(xùn)的機會。
（2）校企合作型實訓(xùn)基地。選擇具有一定規(guī)模和較強代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評估企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)，以簽訂校外實習(xí)基地合同的方式形成長期穩(wěn)定的合作形式，讓學(xué)生開展以課題所學(xué)知識為基礎(chǔ)的各項實習(xí)，使實習(xí)者順利完成由學(xué)生向職業(yè)工作者的轉(zhuǎn)變。
（3）經(jīng)濟實體型實訓(xùn)基地。地方應(yīng)用技術(shù)型本科院校可以立足自身專業(yè)優(yōu)勢與地方資源，鼓勵專業(yè)教師創(chuàng)辦各類經(jīng)濟實體。組建經(jīng)濟實體時一方面要考慮到該實體的社會性，一方面還要關(guān)注其上所承載的教育功能，在條件允許的情況下，要從企業(yè)選址、經(jīng)營規(guī)模、管理模式、人員配置等方面為專業(yè)學(xué)生的實習(xí)提供各項便利性的條件。經(jīng)濟實體型實訓(xùn)基地可集學(xué)校實訓(xùn)基地與企業(yè)實訓(xùn)基地的優(yōu)點于一身，既有利于學(xué)生職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，又可以節(jié)約實訓(xùn)成本，甚至還能為學(xué)校創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。
四、實訓(xùn)基地建設(shè)應(yīng)注意的問題
1、加強教學(xué)與實踐的互動，及時對課內(nèi)知識體系進行修正
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的實習(xí)實訓(xùn)是根據(jù)學(xué)校的整體定位和專業(yè)教學(xué)計劃的安排，作為實踐教學(xué)非常重要的一個環(huán)節(jié)。通過發(fā)現(xiàn)學(xué)生在實踐教學(xué)中欠缺的知識點，能夠及時地對現(xiàn)有的教學(xué)計劃進行修訂，保證了在后續(xù)對學(xué)生的培養(yǎng)環(huán)節(jié)中更加符合社會的需求，也更加凸顯了應(yīng)用技術(shù)型院校的專業(yè)特色。
2、建立長效機制，形成穩(wěn)定的合作模式
由于行業(yè)的特性，除相關(guān)政府職能機構(gòu)外，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的中介機構(gòu)存在著人事變動比較頻繁的特點，因此學(xué)校在與所選擇的校外實習(xí)實訓(xùn)基地合作時，盡量不要因為相關(guān)人事變動而導(dǎo)致合作關(guān)系發(fā)生改變，一定要建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。為保持合作關(guān)系的穩(wěn)定性，首先應(yīng)該從社會聲譽、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟實力、領(lǐng)導(dǎo)人氣質(zhì)等多方面綜合考量，對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)進行初選。其次要與企業(yè)簽訂《校外實習(xí)基地建設(shè)協(xié)議書》，從協(xié)議上確定與企業(yè)的長期合作關(guān)系，形成校外“掛牌式”實習(xí)實訓(xùn)基地，保證基地能為學(xué)生提供一個長期良好的實習(xí)環(huán)境。
3、加強學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)
實訓(xùn)基地的建設(shè)不僅是為提高學(xué)生的專業(yè)技能，更要注重對學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)，為學(xué)生就業(yè)及人生長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。因此在實訓(xùn)過程中，應(yīng)通過企業(yè)文化熏陶、典型事跡激勵、先進人物帶動等形式，促進學(xué)生自覺遵守行業(yè)、企業(yè)規(guī)范，樹立愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神，養(yǎng)成基本的職業(yè)操守和職業(yè)道德，力爭做到德才兼?zhèn)洹?
4、加強校企聯(lián)合，注重智力資源互補性交流
在校外實訓(xùn)基地建設(shè)過程中，一定要注重利用學(xué)校與企業(yè)所持有的具有互補性的資源。在當(dāng)前狀態(tài)下，學(xué)校掌握更加系統(tǒng)、科學(xué)的理論知識，企業(yè)持有大量可提供實踐鍛煉的項目資源。通過企業(yè)人員定期入校培訓(xùn)或高校教師參與相關(guān)實踐項目等形式，可將兩類資源進行充分高效的結(jié)合，實現(xiàn)資源的互補利用。
作者:靳慧芳單位:陜西學(xué)前師范學(xué)院
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所遇到的問題
1.財務(wù)管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務(wù)管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
（2）存在嚴重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱潱谑瞧髽I(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會認為自己與企業(yè)的重要職位無緣，無法產(chǎn)生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務(wù)規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風(fēng)險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財務(wù)費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預(yù)售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當(dāng)前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預(yù)備足夠的流動資金，并進行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔(dān)保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴重貶值，銀行對房產(chǎn)進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。
3.缺乏健全的財政核算、監(jiān)督體制
房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于企業(yè)財務(wù)管理未能給予足夠的重視，于是導(dǎo)致企業(yè)在財務(wù)管理方面的人手嚴重不足，或者人員素質(zhì)不高等，對企業(yè)的財務(wù)核算等資料造成不真實性與不完整性，于是企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)完全形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)資金很容易被內(nèi)部盜用與流失。
二、針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險管理意識
對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營知識，隨時對國家的相關(guān)政策以及市場的導(dǎo)向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風(fēng)險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進行管理工作。
2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進行科學(xué)的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術(shù)到經(jīng)濟、風(fēng)險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設(shè)計施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進行市場調(diào)研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達到規(guī)避、減小風(fēng)險的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
5.定期組織企業(yè)上下各個階層人員進行培訓(xùn)
一個企業(yè)無論是什么崗位，上到管理者下到一個業(yè)務(wù)員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質(zhì)較低者要進行充電，素質(zhì)達到一定水平的更應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念，只有員工整體的素質(zhì)上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對企業(yè)員工的技能培訓(xùn)不僅包括專業(yè)知識的培訓(xùn)，還包括對風(fēng)險意識的培訓(xùn)，對管理者還要進行企業(yè)管理知識方面的普及與加強，使企業(yè)的管理與運行趨于科學(xué)化、合理化，只有各個部門各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者:劉濤單位:遼寧行政學(xué)院
“信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才拧Ｎ覈缎磐蟹ā分兴Q的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權(quán)制度開始的。
一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展
（一）現(xiàn)代信托制度的確立
早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計”，當(dāng)時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。當(dāng)時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習(xí)慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當(dāng)土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔(dān)得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設(shè)計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以《財產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。
（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化
由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務(wù)，信托財產(chǎn)的實際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。
隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕?biāo)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代向工商經(jīng)濟時代的轉(zhuǎn)化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。
（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新
英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達，民事信托仍然是英國信托業(yè)務(wù)的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。
二、國外房地產(chǎn)信托經(jīng)營模式
（一）美國的房地產(chǎn)投資信托
美國的房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔(dān)無限責(zé)任及資產(chǎn)流動性差的風(fēng)險。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價值已經(jīng)超過400億美元。
l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型
美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。
2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同
雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。
（二）德國的房地產(chǎn)投資信托
德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負責(zé)現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定。可以投資的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產(chǎn)價值的10％）和土地。德國房地產(chǎn)投資信托的特點，在于基金資產(chǎn)的運用業(yè)務(wù)與保管業(yè)務(wù)的分離（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。
三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇
我國現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構(gòu)——中國國際信托投資公司成立。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務(wù)范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構(gòu)想。
（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金
建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍，目前應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動由專業(yè)的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責(zé)具體的資產(chǎn)運營，另選保管銀行負責(zé)受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財產(chǎn)的保管和運營監(jiān)督。但考慮到我國由中國人民銀行負責(zé)信托基金業(yè)管理的實際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進行獨立運作。（圖3）
（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運作機制
我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟形式及行政劃撥方式實現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進行調(diào)整。考慮到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現(xiàn)國有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟形式。當(dāng)然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。
（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營
“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預(yù)留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)稱為“租賃吞吐”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數(shù)額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價。
在此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。
在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務(wù)的運作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。
四、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營尚需要解決的問題
《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過，要真正促進房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)達，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實施細則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。
摘要：具有創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)是現(xiàn)在國際競爭的焦點，大學(xué)生的創(chuàng)新能力決定著國家的優(yōu)秀競爭力，經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實也要求大學(xué)生培養(yǎng)要與企業(yè)的需求聯(lián)系起來。實行校企合作的大學(xué)生創(chuàng)新能力培養(yǎng)，是現(xiàn)在高校教育的重要內(nèi)容。文章介紹了校企合作模式下房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)大學(xué)生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的相關(guān)內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：校企合作；房地產(chǎn)經(jīng)營管理；創(chuàng)新能力
高等院校實行創(chuàng)新人才培養(yǎng)計劃，可以培養(yǎng)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，是學(xué)校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，適應(yīng)未來房地產(chǎn)經(jīng)營管理的高級人才，是體現(xiàn)高校專業(yè)教育成效的重要方面。做為新時期的學(xué)生，也要轉(zhuǎn)變觀念，不斷提高創(chuàng)新能力和專業(yè)技能。
1培養(yǎng)創(chuàng)新能力的意義
1.1樹立正確的人生方向、養(yǎng)成積極的人生態(tài)度
培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，首先大學(xué)生要樹立積極、樂觀的人生態(tài)度；其次，大學(xué)生在能力培養(yǎng)的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學(xué)生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。
1.2可以提高學(xué)生綜合素質(zhì)、實現(xiàn)自我價值
大學(xué)生通過參與創(chuàng)新活動，可以根據(jù)自己的興趣和特長來選擇今后的發(fā)展方向，通過自學(xué)、獨立思考來控制自己的學(xué)習(xí)進度。大學(xué)生也在學(xué)會了如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實力操作，同在實踐中也可以與團隊其他成員進行溝通和協(xié)作。同時也可以實現(xiàn)自我價值，在實踐中找到適合的職業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)人生價值。
1.3培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神、充實學(xué)校生活
大學(xué)生的創(chuàng)新活動可培養(yǎng)自己開拓創(chuàng)新的精神，將自身的發(fā)展壓力轉(zhuǎn)化為未來如何進行創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)上面。另外由于大學(xué)生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學(xué)業(yè)即將完成，面臨著就業(yè)壓力。創(chuàng)新實踐可以讓大學(xué)生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發(fā)展方向，生活也變得比較豐富。
2實行校企合作模式
現(xiàn)在我國的高校教育顯現(xiàn)了一些不足之處，主要表現(xiàn)為教學(xué)模式比較單一，教育經(jīng)費欠缺，科研條件相對有限，學(xué)生的創(chuàng)新能力明顯不足。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)是一門實踐性非常強的專業(yè)，如果僅局限于校園學(xué)習(xí)，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。
2.1成立創(chuàng)新基地、提供實習(xí)的場所
為了實現(xiàn)創(chuàng)新的培養(yǎng)目標(biāo)，高校可以設(shè)立實習(xí)基地，為學(xué)生提供一個學(xué)習(xí)和實踐的平臺，在實習(xí)中研究新的教學(xué)模式，可以充分發(fā)揮學(xué)生的個性和特長，營造一個良好的實踐環(huán)境。創(chuàng)新指導(dǎo)中心對學(xué)生創(chuàng)新基地進行規(guī)劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設(shè)培訓(xùn)、科研、宣傳等部門來統(tǒng)籌創(chuàng)新工作，培育新的創(chuàng)新項目。同時創(chuàng)新指導(dǎo)中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習(xí)團隊進行考核，考核學(xué)生的實習(xí)成果，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的團隊要進行表彰。
2.2打造精品實踐科目和競賽平臺
企業(yè)可以提供資金支持高校的學(xué)生進行創(chuàng)新活動，創(chuàng)新基金扶持學(xué)生在房地產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域開展相關(guān)的創(chuàng)新活動。例如可以設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新項目、組織相關(guān)的管理技能競賽、舉辦創(chuàng)新培訓(xùn)和座等形式。高校可以與企業(yè)共同合作每年資助一定數(shù)量的學(xué)生團隊，培養(yǎng)房地經(jīng)營管理創(chuàng)新精英，打造具有較高操作效果的創(chuàng)新成果。如果團隊成功入選了資助團隊行列，可以進入校企合作的“大學(xué)生創(chuàng)新基地”進行更加深入的實踐活動。通過以上培養(yǎng)計劃，鼓勵學(xué)生具備創(chuàng)新意識和創(chuàng)業(yè)精神，為學(xué)生搭建創(chuàng)新平臺。學(xué)校與企業(yè)可以進行更深入的交流和合作，激勵出一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營管理精英脫穎而出。由高校的學(xué)科實施學(xué)生成長計劃，相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和企業(yè)來提供支持，資助學(xué)生隊伍開展實踐性和社會性的創(chuàng)新活動。成長計劃可以幫助大學(xué)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本方法，掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理的管理方法，如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理，激發(fā)學(xué)生參與實踐的積極性，提高學(xué)生的創(chuàng)新能力和協(xié)作能力。組織房地產(chǎn)經(jīng)營管理的學(xué)生參加房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果展示大賽，由高校、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同進行承辦此類比賽，由本專業(yè)的大學(xué)生針對指出的房地產(chǎn)經(jīng)營管理題目而進行成果設(shè)計。通過成果展示，大學(xué)生最大限度的應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的理論知識服務(wù)于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實務(wù)操作的社會實踐能力，培養(yǎng)創(chuàng)新能力和團隊協(xié)作精神。大學(xué)生的創(chuàng)新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果具有非常深遠的應(yīng)用意義，包括當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容和新的專業(yè)應(yīng)用趨勢，可以與房地產(chǎn)經(jīng)營管理需求進行良性的掛鉤。成果明確提出理論設(shè)計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的學(xué)生運用基礎(chǔ)理論知識進行實際運用和獨立工作的能力。
3結(jié)束語
實行校企合作創(chuàng)新項目和成果展示，可以讓學(xué)生產(chǎn)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)知識的性，讓學(xué)生形成創(chuàng)新性的思維方式。學(xué)生帶著項目進行學(xué)習(xí)和思考，從而變被動學(xué)習(xí)為主動學(xué)習(xí)。通過閱讀相關(guān)文獻可以拓寬學(xué)生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創(chuàng)新性的思維。
作者：廖志濃 單位：江西理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院
摘要：我國房地產(chǎn)市場由中高速增長向平穩(wěn)理性增長過度，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉(zhuǎn)型升級呈常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)開始布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場，技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新呈新常態(tài)。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)對復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的需求顯著增加。高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)人才培養(yǎng)要順應(yīng)新常態(tài)背景下行業(yè)的新變化，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度地提升學(xué)生的知識素養(yǎng)、能力素質(zhì)和心理素養(yǎng)。
關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；人才需求；人才培養(yǎng)
一、我國房地產(chǎn)新常態(tài)的基本特征
（一）新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的運行狀況
1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，遠低于同期固定資產(chǎn)投資近兩年，我國房地產(chǎn)市場步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續(xù)處于負增長區(qū)間。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年以來房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2015年累計投資增速持續(xù)在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產(chǎn)投資增速，而2014年之前房地產(chǎn)投資增長速度一直略快于固定資產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地?zé)崆榇蟠蠼档汀?.商品房銷售乏力，樓市去庫存壓力大2014年開始至2015年上半年，我國商品房銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長。2015年下半年雖恢復(fù)到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫存壓力大。2010～2015年，我國商品品房累計新開工面積106.64億平方米，而同期銷售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開工的商品房中有36.11億平方米仍未銷售，庫存量接近開工面積的34%。據(jù)估計全國樓市目前約有85～90億元平方米的庫存量，按過去3年的平均銷售速度估算，去庫存需要至少7年左右的時間。[1]3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰(zhàn)略布局近幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資活動顯著增加，包括綠地、萬科、萬達、富力等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)瞄準海外房地產(chǎn)市場上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產(chǎn)市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2013中國內(nèi)地對外商業(yè)地產(chǎn)市場投資額接近50億美元，同比增長20%，預(yù)計到2020年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的年均海外投資額可達500億美元。[2]4.行業(yè)集中度進一步提高，企業(yè)并購重組活躍全國商品房銷售額和銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長之際，行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀槐３稚蠞q勢頭。2016年百強企業(yè)的商品房銷售額和銷售面積分別同比增長19.4%和15.6%，比全國平均水平分別高5%和9.1%。2015年百強企業(yè)市場份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實力前十強企業(yè)2015年銷售額占百強企業(yè)的44.5%，市場份額達到16.3%。[3]房地產(chǎn)市場下行期，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例不斷增加。2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達236宗，與2013年153宗相比增長54.2%。[4]其中綜合實力強和資金充足的大型房企成為并購的主體，房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)并購總數(shù)占行業(yè)4成左右，大型百強企業(yè)還將并購目光投向海外和其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域。此外，在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，企業(yè)間的并購重組也相當(dāng)活躍。
（二）房地產(chǎn)新常態(tài)的市場特征
1.我國房地產(chǎn)市場逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)企業(yè)的開發(fā)投資速度回歸理性，已經(jīng)由高速開發(fā)、地王頻現(xiàn)、拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入平穩(wěn)投資、理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。房地產(chǎn)市場的供需格局已發(fā)生了較大變化，由此前的供不應(yīng)求向供需基本平衡轉(zhuǎn)變，購房者的置業(yè)投資也在回歸理性，已經(jīng)由居民住房普遍短缺、投資投機盛行，開始進入擁有較高住房自有率、理性消費和投資的時代。商品房的品種和品質(zhì)不斷提升，消費者青睞于高品質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會日漸豐富，門類將逐步齊全。2.房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉(zhuǎn)型升級呈新常態(tài)房地產(chǎn)市場庫存高企使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金壓力，銀行壞賬、金融風(fēng)險增加，企業(yè)進入了優(yōu)勝劣汰、兼并重組的時代。企業(yè)品牌、資金實力、技術(shù)水平和管理能力成為企業(yè)盈利和生存的重要條件。實力不強的中小企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉或是被收購兼并的風(fēng)險，只有實力雄厚的大企業(yè)才有生存空間，行業(yè)集中度會不斷提高。與此同時，行業(yè)性的深度調(diào)整使房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級。在轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，以及向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，未來房地產(chǎn)行業(yè)跨界資源整合將成為新常態(tài)。3.房地產(chǎn)企業(yè)布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場呈新常態(tài)近幾年大型房企正積極布局國際市場，一是源于海外巨大的消費市場，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產(chǎn)企業(yè)進軍國際市場的重要需求載體；二是歐美經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，較之國內(nèi)日益下降的投資回報率，海外投資的行業(yè)利潤較為可觀；三是大型房地產(chǎn)企業(yè)在“走出去”戰(zhàn)略號召之下，積極布局國際市場，為企業(yè)的國際化道路做鋪墊。因此未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨來自國內(nèi)市場和國際市場的雙重競爭。4.技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新呈新常態(tài)隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，企業(yè)間的競爭將不再是單純的投資規(guī)模、營銷速度之爭，而更多地是企業(yè)專業(yè)技術(shù)和服務(wù)能力的競爭。主要體現(xiàn)在：一是信息化時代房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合將是大勢所趨，互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)正在全鏈條式滲透，技術(shù)創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。二是房地產(chǎn)價值探索正在全產(chǎn)業(yè)鏈中展開。房地產(chǎn)業(yè)正在改變以“賣房”為軸心的運營模式，企業(yè)對房地產(chǎn)價值的探索從土地利用、項目開發(fā)，到后期運營和物業(yè)服務(wù)，貫穿于整個行業(yè)生命周期。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)從制造商到服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，服務(wù)創(chuàng)新將成為一種常態(tài)。三是房地產(chǎn)將向輕型化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)致力于從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，通過提高資金周轉(zhuǎn)率、增加服務(wù)附加值的模式提高投資回報。
二、房地產(chǎn)新常態(tài)對人才需求的新變化
新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)人才市場呈現(xiàn)出以下新特征：
（一）房地產(chǎn)人才市場的新變化
1.人才經(jīng)濟時代到來根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，國家經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力依次經(jīng)歷了勞動力驅(qū)動、資金驅(qū)動和知識驅(qū)動三個階段。在知識驅(qū)動階段，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對技術(shù)和智力的依賴程度遠遠超過了對其他生產(chǎn)要素的依賴，人力資源既是知識、信息和技術(shù)的創(chuàng)造者，又是將知識、信息和技術(shù)向經(jīng)濟轉(zhuǎn)移的執(zhí)行者。當(dāng)人才在經(jīng)濟發(fā)展過程中起主導(dǎo)作用時，就進入了人才經(jīng)濟時代。它是知識經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，是知識經(jīng)濟發(fā)展的高級形式。在這個時代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強的經(jīng)濟意義，成為獲得資金、擴張資本和占有資源的保障。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了深刻變化，人才資源成為應(yīng)對市場變化的最有效資源。622.行業(yè)人才流動加快房地產(chǎn)行業(yè)人才流動頻繁，其行業(yè)從業(yè)人員的平均流動率高于其他行業(yè)。一是源于人才經(jīng)濟本身的屬性特點。在人才經(jīng)濟時代，人才的單位屬性、區(qū)域?qū)傩在呌诘瞬诺娜蚧H化屬性日益強化凸顯，人才在國際國內(nèi)的自由流動更加常態(tài)化。二是源于房地產(chǎn)行業(yè)較大的人才需求及較低的人才流動成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介服務(wù)型人才需求量出現(xiàn)了較大增長。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有從業(yè)人員數(shù)量多、人員流動性大等特點，但在人才需求的支撐之下，從業(yè)人員的流動成本卻較低。三是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益性是房地產(chǎn)行業(yè)人才頻繁流動的重要原因。3.行業(yè)薪酬快速增長人才經(jīng)濟時代，人才流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為留住人才，通過多種途徑提高從業(yè)人員的薪酬待遇，以增強員工的職業(yè)認同感和企業(yè)忠實度。2014年一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬增長率為7.7%，[5]畢業(yè)生的起薪也有不同程度的增長。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也通過多種途徑提高員工待遇，我愛我家推出“全員持股計劃”，鏈家地產(chǎn)在全國范圍大幅提高經(jīng)紀人底薪，中原地產(chǎn)提高員工傭金并推出優(yōu)秀骨干持股計劃。
（二）房地產(chǎn)人才需求的新變化
新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)人才市場的新變化，導(dǎo)致復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才需求量將大幅增加。1.復(fù)合型人才復(fù)合型人才是指具有兩個或兩個以上專業(yè)(或?qū)W科)的基本知識和基本能力的人才，其實質(zhì)是突破學(xué)科或?qū)I(yè)界限，接觸并把握不同專業(yè)領(lǐng)域的知識及思維方法。這種復(fù)合包括多學(xué)科之間的復(fù)合、多專業(yè)之間的復(fù)合、智力因素和非智力因素之間的復(fù)合等[6]。因此復(fù)合型人才具有知識的集成性、能力的復(fù)合性和素養(yǎng)的全面性等特征。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的飛速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，涉及規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、咨詢策劃、物業(yè)服務(wù)等多個環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所需的人才數(shù)量大、種類多。但目前該行業(yè)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗和扎實理論功底，熟知從征地、規(guī)劃、設(shè)計、談判、開發(fā)、融資、策劃、推廣到管理全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合型人才十分緊缺。此外，復(fù)合地產(chǎn)的興起，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，房地產(chǎn)對人才的需求已不僅僅限于產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部，還包括與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的跨界復(fù)合型人才的需求。2.創(chuàng)新型人才創(chuàng)新型人才是具有創(chuàng)新性意識、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力的人才，其評價內(nèi)容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現(xiàn)為創(chuàng)造性思維能力、創(chuàng)造性想象能力、敏銳的問題意識、合理的知識結(jié)構(gòu)等[2]；非智力因素指由個體的責(zé)任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內(nèi)化而形成的全面發(fā)展的現(xiàn)代人格[7]。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計，到營銷策劃、管理服務(wù)等多方面都需進行創(chuàng)新，創(chuàng)新成為企業(yè)生存和盈利的必要條件，因此有創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的人才，無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)最受歡迎的人才。3.大數(shù)據(jù)人才近幾年，大數(shù)據(jù)正在經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。據(jù)CSDN《2014中國大數(shù)據(jù)行業(yè)大調(diào)查》顯示，受訪企業(yè)中已經(jīng)實踐大數(shù)據(jù)并有成功案例和產(chǎn)品的公司約占29.5%，正在搭建大數(shù)據(jù)平臺的公司約為32.5%，24.5%的公司已對大數(shù)據(jù)進行了充分的了解與準備。[8]大數(shù)據(jù)人才的價值在于：通過深度挖掘分析，將數(shù)據(jù)變成可操作利用的情報信息，為企業(yè)發(fā)展定位和運營提供精細化服務(wù)，從而幫助企業(yè)做出商業(yè)決策、降低成本、增加利潤。隨著房地產(chǎn)由粗放式增長向精細化服務(wù)轉(zhuǎn)變，大數(shù)據(jù)的開發(fā)與創(chuàng)新也正在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈萌芽。在最急需大數(shù)據(jù)人才的行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開發(fā)人才位居第二。[9]2014年在金隅萬科廣場項目運作中，萬科與百度合作，借助百度數(shù)據(jù)，分析商場消費人群，掌握顧客的消費習(xí)慣和活動軌跡，使商場能為顧客提供精準營銷。以花樣年為代表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用大數(shù)據(jù)向社區(qū)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，通過“社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)”為居民提供生活采購、保姆家政、小區(qū)金融、公共服務(wù)、企業(yè)引資等服務(wù)。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)之間正在為了吸引并留住大數(shù)據(jù)專業(yè)人才而展開戰(zhàn)爭。63
三、新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的新思路
基于房地產(chǎn)行業(yè)人才市場和人才需求的新變化，人才培養(yǎng)必須站在新的高度進行重新審視和規(guī)劃。對高職教育而言，在人才經(jīng)濟時代，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度提升學(xué)生的知識素養(yǎng)、能力素質(zhì)和心理素養(yǎng)。
（一）知識素養(yǎng)
培養(yǎng)跨界復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，應(yīng)使學(xué)生具有多維而連續(xù)的知識。而目前高職教育普遍存在重實踐、輕理論，重專業(yè)教育、輕通識教育等問題，知識結(jié)構(gòu)單一，學(xué)生缺乏對交叉學(xué)科知識的了解，所學(xué)知識缺乏系統(tǒng)且有較大片面性，知識遷移更新能力較弱。為培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)所需的跨界復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，在學(xué)生的知識素養(yǎng)方面，可以從以下幾個方面展開：一是改變頂層設(shè)計，打破專業(yè)建制。將學(xué)生在校教育分為基礎(chǔ)教育和專業(yè)教育兩個階段。基礎(chǔ)教育階段，淡化專業(yè)色彩，按學(xué)科大類制訂人才培養(yǎng)方案，學(xué)生不再簡單歸屬某一學(xué)院或?qū)I(yè)。待學(xué)生對專業(yè)和行業(yè)有一定的認知和了解之后，學(xué)生可根據(jù)自身的興趣、愛好和特長，選擇某一適合自己的專業(yè)，此時學(xué)生進入專業(yè)教育階段。二是突破學(xué)科體系，加大選修課比重。在基礎(chǔ)教育階段，按復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的培養(yǎng)目標(biāo)改革課程體系和教學(xué)內(nèi)容，使學(xué)生具備知識遷移、知識復(fù)合、知識創(chuàng)新和知識集成能力。一類是以通識教育為主的選修課，涵蓋科學(xué)素養(yǎng)、人文素養(yǎng)、信息素養(yǎng)以及方法學(xué)的意識和訓(xùn)練。這些課程對培養(yǎng)學(xué)生對學(xué)科基礎(chǔ)知識以及相關(guān)學(xué)科綜合知識的了解、領(lǐng)會、綜合、運用的能力大有幫助，學(xué)生可按照自身的興趣特長或未來的職業(yè)規(guī)劃選擇合適的課程。另一類是以培養(yǎng)學(xué)生國際化視野為主的選修課。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對國際化人才的需求愈發(fā)強烈，學(xué)校要注重培養(yǎng)學(xué)生的國際化視野和國際化情操。開設(shè)國際教育系列課程，使學(xué)生了解各國文化、特點及國際關(guān)系；增設(shè)國際禮儀課程、國際規(guī)則課程，為日后的國際交往、國際談判等奠定基礎(chǔ)；聘請外教、招收外籍學(xué)生，為中國學(xué)生與外國學(xué)生之間的溝通交流架設(shè)橋梁；增加教師到國外培訓(xùn)進修、學(xué)生到境外實習(xí)實訓(xùn)的機會。在專業(yè)教育階段，則根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)特點，培養(yǎng)學(xué)生在市場調(diào)研方面的數(shù)據(jù)分析處理能力、產(chǎn)品定位和市場營銷方面的創(chuàng)新能力等。三是推進跨學(xué)院、跨系科、跨專業(yè)間的合作常態(tài)化。讓學(xué)生能夠跨學(xué)校交流，跨學(xué)科探索，跨專業(yè)學(xué)習(xí)，使學(xué)生不斷豐富知識、開闊視野、激活思維。如房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)與建筑類、電子商務(wù)類、景觀設(shè)計類、多媒體技術(shù)類、統(tǒng)計類等專業(yè)的交流合作，可通過資源共享、優(yōu)勢互補方式，開拓學(xué)生的知識視野，提高學(xué)生對知識的更新能力和復(fù)合能力。
（二）能力素養(yǎng)
一是著力培養(yǎng)創(chuàng)新能力。不論是復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才還是大數(shù)據(jù)人才，創(chuàng)新能力的訓(xùn)練與培養(yǎng)都將是重點。美國心理學(xué)家托蘭斯通過調(diào)查列出了創(chuàng)造型學(xué)生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問；思維和行動的獨創(chuàng)性和獨立性；想象力豐富，喜歡虛構(gòu)和敘述，富于幻想；不隨大流，不過分依賴集體的意志；主意多，喜歡搞試驗；頑強、堅韌[10]。培養(yǎng)創(chuàng)造型學(xué)生，首先要改變教學(xué)模式，從以教師為主向以學(xué)生為主轉(zhuǎn)變，通過激發(fā)式教學(xué)方法，增加學(xué)生的參與感。其次拓展創(chuàng)新素質(zhì)教育，響應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”號召，鼓勵學(xué)生參與創(chuàng)新實踐，通過課外活動、社團活動、社會實踐活動和創(chuàng)業(yè)活動等多元方式，使創(chuàng)新意識在學(xué)生中普遍滲透。二是訓(xùn)練工具性能力。工具性能力是考察學(xué)生利用現(xiàn)代技術(shù)工具來獲取信息、分析問題、解決問題、以及交流和實踐的能力。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)的高職學(xué)生而言，工具性能力主要包括外語能力和計算機能力。外語能力順應(yīng)了新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)海外開發(fā)與營銷的盛行趨勢，強調(diào)訓(xùn)練學(xué)生的閱讀能力、口語能力和翻譯能力。計算機能力貼合了目前互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透趨勢以及大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的趨勢，包括利用計算機進行信息搜集與查詢、信息統(tǒng)計與處理、信息分析與運用的能力。
（三）心理素養(yǎng)
心理健康水平是評價人才的重要標(biāo)準之一，心理健康水平的高低，不僅影響學(xué)生知識的獲取和能力的提高，還會對學(xué)生綜合素養(yǎng)以及健全人格的發(fā)展和形成造成影響。大學(xué)生心理健康水平包括在心理認知上有奮發(fā)進取的陽光心態(tài)、在情緒管理上有理性平和的健康心態(tài)、在心理品性上有開放包容的樂觀心態(tài)、在行為管理上有執(zhí)著奉獻的正向心態(tài)。而目前大學(xué)生積極心態(tài)的培養(yǎng)面臨來自多個層面的挑戰(zhàn)。因此有必要適當(dāng)加大學(xué)生心理素養(yǎng)的培養(yǎng)力度。一是全面監(jiān)控與個案輔導(dǎo)相結(jié)合。要建立心理狀態(tài)實時監(jiān)測與咨詢服務(wù)平臺，實時分析學(xué)生心理狀況變化；開展心理健康狀況普查和心理危機排查，建立在校學(xué)生心理檔案；面向全校學(xué)生開展個體心理咨詢服務(wù)，定期開展團體輔導(dǎo)[11]。二是課堂輔導(dǎo)與課外培養(yǎng)相結(jié)合。使課堂輔導(dǎo)在大學(xué)生心理健康教育中發(fā)揮主渠道作用，開展預(yù)防和處理大學(xué)生心理危機事件專題研究；培養(yǎng)學(xué)生課外健康積極的網(wǎng)絡(luò)生活習(xí)慣，引導(dǎo)學(xué)生積極利用網(wǎng)絡(luò)開展網(wǎng)絡(luò)資源學(xué)習(xí)，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)處理與運用等。
作者：劉貞平 單位：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理系
1房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點
1.1地理位置的不可移動性
房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應(yīng)首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟和文化等需求。
1.2項目的投資風(fēng)險大
房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
1.3投資建設(shè)的成本高
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險。
1.4項目開發(fā)建設(shè)的周期長
房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應(yīng)市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。
1.5項目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多
目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調(diào)處理與各個部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
1.6項目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢
房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。
1.7受國家政策因素的影響較大
房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經(jīng)濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。
2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題
2.1缺乏項目建設(shè)的成本管理意識
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會在項目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。
2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善
目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。
2.3缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結(jié)
房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。
2.4沒有準確掌握各方面的動態(tài)信息
企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準確掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。
3經(jīng)營管理的原則
3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則
可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。
3.2堅持創(chuàng)新性原則
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。
3.3堅持科學(xué)定位的原則
市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學(xué)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標(biāo)市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力。
3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則
房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負責(zé)掌控企業(yè)市場運作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動態(tài)信息的反饋及時調(diào)整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。
4經(jīng)營管理的方法
4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)
企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對職工的工作能力和素質(zhì)進行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。
4.2加強對內(nèi)外部風(fēng)險的控制
企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)為了擴大或占領(lǐng)市場而做出的一切決策所形成的風(fēng)險。這些風(fēng)險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險；按照內(nèi)容的不同，可分為投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險和意外風(fēng)險。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風(fēng)險的體系。
4.3適應(yīng)新形勢，實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
面對越來越嚴峻的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標(biāo)決策方面實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進而提高目標(biāo)定位的準確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。
5結(jié)束語
縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，國家的宏觀調(diào)控日益加強，市場的變化周期日益縮短，價格競爭日益激烈，新興的房地產(chǎn)企業(yè)更是層出不窮。為了在競爭中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經(jīng)營管理策略，誰能最早找到科學(xué)的項目開發(fā)和經(jīng)營管理策略，誰就能走上企業(yè)發(fā)展的成功之路。
作者：洪成表 單位：福州統(tǒng)建拆遷工程處
［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動了我國國民經(jīng)濟的增長，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟的社會發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟的概念進行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。
［關(guān)鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟;房地產(chǎn);經(jīng)營管理;創(chuàng)新;方法
1循環(huán)經(jīng)濟的概念
循環(huán)經(jīng)濟是一個環(huán)保經(jīng)濟的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟的理論應(yīng)用在各個行業(yè)中，可以實現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟進行指導(dǎo)時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實際情況利用循環(huán)經(jīng)濟理論，使其發(fā)展更具長遠性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。
2循環(huán)經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系
2．1循環(huán)經(jīng)濟下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
社會的發(fā)展與人類生活質(zhì)量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會發(fā)展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠發(fā)展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動國民經(jīng)濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)
綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟效益的同時，提高行業(yè)的社會效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護與節(jié)能的作用。
3加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
3．1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。
3．2實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環(huán)線路實施運行，使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
4結(jié)語
隨著社會的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。
作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站
［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動了我國國民經(jīng)濟的增長，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟的社會發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟的概念進行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。
［關(guān)鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟;房地產(chǎn);經(jīng)營管理;創(chuàng)新;方法
近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟效益也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進了我國國民經(jīng)濟的增長，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平得到很大提升。
1循環(huán)經(jīng)濟的概念
循環(huán)經(jīng)濟是一個環(huán)保經(jīng)濟的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟的理論應(yīng)用在各個行業(yè)中，可以實現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟進行指導(dǎo)時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實際情況利用循環(huán)經(jīng)濟理論，使其發(fā)展更具長遠性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。
2循環(huán)經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系
2．1循環(huán)經(jīng)濟下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
社會的發(fā)展與人類生活質(zhì)量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會發(fā)展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠發(fā)展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動國民經(jīng)濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)
綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟效益的同時，提高行業(yè)的社會效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護與節(jié)能的作用。
3加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
3．1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。
3．2實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環(huán)線路實施運行，使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
4結(jié)語
隨著社會的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。
作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對我國社會福利水平有著直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到社會各界的廣泛關(guān)注，資本紛紛向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，同時該行業(yè)也是投資和財富保值的重要渠道之一。房地產(chǎn)的經(jīng)營管理工作質(zhì)量對社會福利水平有著重要影響，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行分析，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作水平提供一點啟示和建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；理論；措施；分析
一、引言
房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實物相關(guān)的領(lǐng)域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格理論、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內(nèi)容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容，房地產(chǎn)價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)價格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。
二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹
為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論分析有助于為相關(guān)的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學(xué)專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)知識，同時該類專業(yè)的學(xué)生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是該類專業(yè)的重點學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類專業(yè)的學(xué)生具有較強的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理等方面。
三、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的分析
1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的相關(guān)內(nèi)容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發(fā)展成為當(dāng)今比較熱門的學(xué)科之一。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的主要指導(dǎo)思想是社會主義市場經(jīng)濟，其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營和管理的基本理論和運行方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)科的主要教學(xué)內(nèi)容不僅包括房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容，同時還涉及到基本的經(jīng)濟理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強化課程的特點，對提升課程的應(yīng)用性有著重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論比較實用，精煉，簡潔明了，該理論的內(nèi)容符合遠程教育學(xué)生的實際情況和經(jīng)濟管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)要求。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論講授經(jīng)濟管理專業(yè)學(xué)生應(yīng)該必須掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的相關(guān)知識，同時幫助學(xué)生聯(lián)系房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯(lián)系實際，提高學(xué)生的實踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實用性較強，對學(xué)生解決實際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論有助于提高學(xué)生理論聯(lián)系實際的能力，提高了學(xué)生對房地產(chǎn)活動基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作提供必要的專業(yè)性人才。房地產(chǎn)經(jīng)營管理闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營方式和特點，并對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理工作的基本知識進行了詳細的介紹，為我們了解并分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到市場經(jīng)濟和相關(guān)國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長放緩，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是施工，亦或是房地產(chǎn)銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地購置來看，其下降幅度達30%以上，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。同時，目前房地產(chǎn)存在著過度開發(fā)問題，新建的房屋空置率較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭市場，少數(shù)的房地產(chǎn)廠商掌控著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)資源，并且將會以自身利潤最大化為基點出發(fā)制定房產(chǎn)交易價格。由于房產(chǎn)價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益最大化目標(biāo)制定價格。為了保證房產(chǎn)的高價格以便實現(xiàn)自身利益最大化，房地產(chǎn)開發(fā)商并不會降價出售全部的房產(chǎn)。如果國內(nèi)未來的房地產(chǎn)市場不能再吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣，我國的房地產(chǎn)市場難以在短期內(nèi)再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動將進一步減少，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)投資還是房地產(chǎn)銷售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢，這對降低國內(nèi)的物價水平具有一定的積極作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況進行內(nèi)容更新，并要根據(jù)該理論的特點選擇科學(xué)的項目教學(xué)法，通過共同實施一個完整的項目來組織教學(xué)活動，將學(xué)生融入有意義的任務(wù)完成的過程中，可以通過共同實施一個完整的項目來組織教學(xué)活動，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論堅持的原則。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論可知，該理論要求在開展經(jīng)營管理工作中要堅持動態(tài)管理和優(yōu)化最后為基本特征的項目管理思路。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營和管理工作提供了理論基礎(chǔ)和指導(dǎo)，在房地產(chǎn)日常經(jīng)營管理工作中，經(jīng)營管理者要重視經(jīng)營管理理論的重要性，要明確該理論的優(yōu)秀內(nèi)容和原則，堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論揭示了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟交易活動的規(guī)律和準則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經(jīng)營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略落實到具體的項目經(jīng)理身上，提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的執(zhí)行力度和應(yīng)用性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求房地產(chǎn)企業(yè)堅持項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)的原則，要求企業(yè)認識到在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中利潤與風(fēng)險并存，風(fēng)險識別和風(fēng)險防控直接體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險主要包括投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險、意外風(fēng)險、壞賬損失風(fēng)險等內(nèi)容，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨著管理風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的原則，做好風(fēng)險識別和防控工作。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于重要的變革時期，國內(nèi)的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。按照筆者的觀點，做對的事情遠遠比努力更重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢，順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和國家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理措施，提高經(jīng)營管理制度的應(yīng)用性和可操作性，進而優(yōu)化經(jīng)營管理工作機制。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是拉動我國經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尤為重要，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和全面性，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理相關(guān)的經(jīng)濟、管理和法律等相關(guān)知識，為我們進一步了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了渠道。
作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團總公司
摘要：主要研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的雙重性，對房地產(chǎn)企業(yè)雙重性管理的主要內(nèi)容與作用進行了討論，并從平衡計分卡在企業(yè)經(jīng)營管理雙重性平衡協(xié)調(diào)中的應(yīng)用和雙重內(nèi)部控制兩方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)雙重經(jīng)營管理策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟雙重性
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
（一）雙重管理
1.價值鏈管理
企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設(shè)計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動之間的有機聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實施方式以及價值活動的經(jīng)濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計分卡管理工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應(yīng)市場競爭
我國市場經(jīng)濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟建設(shè)最強有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的優(yōu)秀競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢
每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實際操作中指定指標(biāo)計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。
（一）國際平衡計分卡的應(yīng)用
不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，并對自身的發(fā)展實際情況進行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。
1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定
平衡計分卡能夠同時設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計分卡同時設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)的雙重管理
平衡計分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時包含財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內(nèi)容，非財務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。
3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準
這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標(biāo)則用于了解策略實行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅(qū)動性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
（二）雙重內(nèi)部控制
1.不相容職務(wù)分離
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財務(wù)管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責(zé)任制，明確不同會計崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險，可以進行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的優(yōu)秀，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務(wù)危機。財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風(fēng)險，企業(yè)要形成財務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機制，將不同的財務(wù)風(fēng)險劃分為遠期和當(dāng)前風(fēng)險，選擇不同的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險造成的不利影響程度和規(guī)模。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)
嚴格依法辦事。綜治房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境,進步加強監(jiān)督檢查。一項關(guān)注民生、政策性很強的工作，各部門一定要認真貫徹執(zhí)行法律政策，講究工作方法，做到嚴格依法行政。要把依法查處違法違規(guī)行為與維護企業(yè)、個人合法權(quán)益緊密結(jié)合，確保政策執(zhí)行到位、產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展、社會大局穩(wěn)定。特別是要嚴格依照省政府提出的十不準”規(guī)范行政行為，切實減輕企業(yè)負擔(dān)，增強企業(yè)發(fā)展活力，促進房地產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮更加重要的作用。
現(xiàn)就開展綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境工作，根據(jù)《省綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境工作實施意見》豫轉(zhuǎn)提發(fā)〔〕1號）和市委、市人民政府《年優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境工作意見》鄭發(fā)〔〕4號）布置要求。制定實施方案如下：
一、指導(dǎo)思想
全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)。以“企業(yè)服務(wù)年”為契機，以優(yōu)化政務(wù)環(huán)境為重點，以服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展為基本任務(wù)，進一步規(guī)范行政管理和涉企收費，改進工作作風(fēng)，創(chuàng)新服務(wù)方式，提高行政效能，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、工作目標(biāo)
切實解決房地產(chǎn)企業(yè)的實際困難，通過開展綜合治理工作。增強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展活力，為全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營造良好的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，支持、服務(wù)和保證房地產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
三、主要內(nèi)容
（一）規(guī)范涉企審批行為
要根據(jù)《省人民政府關(guān)于第七批取消和下放管理層級行政審批項目的決定》豫政〔〕53號）和《省政府“兩轉(zhuǎn)兩提”工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于進一步深化全省行政審批制度改革的通知》豫轉(zhuǎn)提發(fā)〔〕2號）精神，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政審批事項進行全面、深入的清理和規(guī)范。嚴格對照清理規(guī)范，從審批部門、審批對象、審批依據(jù)、審批內(nèi)容、審批順序、審批時限等方面，認真組織實施涉及房地產(chǎn)行業(yè)行政審批事項的全面清理工作，不符合規(guī)定的審批事項予以取消并及時向社會公布。對保留的行政審批事項，法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，盡量減少環(huán)節(jié)，簡化順序，壓縮時限，最大可能地提高審批效率。牽頭單位：區(qū)編辦）
（二）規(guī)范涉企收費行為
取消不合法收費項目，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的收費進行全面清理。降低不合理收費標(biāo)準，嚴查亂收費問題，檢查有關(guān)收費政策的落實情況，規(guī)范收費行為，切實減輕房地產(chǎn)企業(yè)負擔(dān)。牽頭單位：區(qū)財政局、區(qū)物價局）
（三）整治房地產(chǎn)企業(yè)治安環(huán)境
嚴厲打擊危害企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營秩序的欺行霸市、尋釁滋事、強裝強卸、惡意阻工等違法行為，建立整治房地產(chǎn)企業(yè)治安環(huán)境快速反應(yīng)機制。依法對擾亂企業(yè)治安環(huán)境的行為予以嚴懲。積極構(gòu)筑企、警、地共建的治安環(huán)境長效機制，為房地產(chǎn)企業(yè)營造良好的生產(chǎn)經(jīng)營治安環(huán)境。牽頭單位：區(qū)公安局）
（四）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
鼓勵、維護、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營，結(jié)合“企業(yè)服務(wù)年”活動。整治房地產(chǎn)企業(yè)違法經(jīng)營行為，重點對房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、合同欺詐、無證銷售、一房多賣、違規(guī)交房等行為進行查處，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。牽頭單位：區(qū)房管局）
（五）督查保證性住房建設(shè)
監(jiān)督檢查廉租住房建設(shè)配套資金到位落實情況，監(jiān)督檢查廉租住房補貼資金發(fā)放情況。廉租住房建設(shè)資金（回購資金）落實情況，監(jiān)督檢查廉租住房管理經(jīng)費到位情況和廉租住房建設(shè)（房源籌集）情況，監(jiān)督檢查保證性住房項目建設(shè)用地供應(yīng)及優(yōu)惠政策落實情況，監(jiān)督檢查廉租住房和經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)進展情況。牽頭單位：區(qū)財政局、區(qū)房管局）
四、方法方法
（一）動員部署階段（6月）
明確工作目標(biāo)，制定詳細工作方案。細化工作措施，全面啟動工作。
（二）綜合治理階段（7月至10月）
7月底前，1.全面清理和摸查。依照統(tǒng)一組織、雙向清理、分級實施的原則。由各牽頭單位組織相關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政審批和收費進行雙向清理。向區(qū)房管部門報送清理報表（見附件1廓清底數(shù)。由區(qū)房管部門負責(zé)匯總，區(qū)優(yōu)化辦負責(zé)督辦，8月底前逐級上報清理情況。10月底前，相關(guān)部門對經(jīng)批準保留的項目進行順序優(yōu)化，向社會作出許諾，規(guī)范行政行為。
各單位要把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為重中之重任務(wù)，2.綜合解決問題。綜合治理階段。結(jié)合“企業(yè)服務(wù)年”活動，積極主動深入房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)反映的問題進行認真分析研究，采取有效措施加以解決。特別是涉及房地產(chǎn)業(yè)行政審批和收費的職能部門，要做到主動自查自糾和邊清邊改，該取消的要取消，該降的要降，自覺規(guī)范行政管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)要堅持實事求是清理中要如實反映情況，同時對自身存在問題要主動糾正，做到依法、誠信經(jīng)營。
要加強綜合協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，3.動態(tài)跟蹤問效。組織開展綜合治理工作中。實施動態(tài)性跟蹤問效，對工作認真、效果顯著的單位，及時給予褒揚；對成功的做法和經(jīng)驗，及時進行總結(jié)推廣；對工作不負責(zé)任、進展緩慢、效果差的單位，要提出批評；對清理不仔細，填報內(nèi)容不全甚至虛報、瞞報的責(zé)成重新清理申報；對企業(yè)反映的典型問題或突出問題及時進行查處，嚴格實施責(zé)任追究。
（三）總結(jié)鞏固階段（11月至12月）
鞏固效果，組織對清理結(jié)果貫徹執(zhí)行情況進行逐單位、逐項目檢查。防止棚架。依照實施意見的內(nèi)容要求，對規(guī)范行政管理行為和規(guī)范企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為進行深入調(diào)研，查遺補缺，建章立制。對綜合治理工作進行全面總結(jié)，于12月5日前，向區(qū)房管局、區(qū)優(yōu)化辦報送書面總結(jié)演講。
五、相關(guān)要求
加強組織領(lǐng)導(dǎo)。統(tǒng)一組織綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境，（一）提高思想認識。區(qū)“兩轉(zhuǎn)兩提”和優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的一項重要工作，既是促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的迫切需要，更是保證我區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，切實加強綜合治理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。同時要結(jié)合實際情況，建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)和工作機制，為綜合治理工作順利開展提供保證。
精心組織實施。各部門要圍繞服務(wù)企業(yè)發(fā)展大局，（二）明確工作責(zé)任。各司其職，各盡其責(zé)，密切協(xié)作，形成合力，認真完成各自承當(dāng)?shù)木C合治理任務(wù)。
