開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇集體土地流轉論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

集體土地流轉論文:流轉模式評估的集體土地論文

一、江蘇昆山模式：集體土地流轉的三集中、三置換、三大合作

1、主要做法。昆山通過深化農村集體土地的流轉，逐步推進工業化、城市化和農村現代化，在空間形態上使“城市更像城市、農村更像農村、園區更像園區”，在具體操作中，提出了：（1）以“三集中”優化土地資源配置“。三集中”，一是工業向規劃區集中，通過“退二進三”、或“退二還一”，進行異地置換。二是農業用地向規模經營集中，鼓勵組建土地股份合作社，發展規模現代農業。三是農戶向新型社區集中居住，宅基地換房進城進鎮、或就地集中居住。（2）以“三置換”更好保障農民權益。“三置換”，一是將集體資產和個人經營性資產所有權、分配權置換成社區股份合作社股權；二是將土地承包權、經營權置換成土地合作社股權或置換基本社會保障；三是將宅基地使用權及住房所有權置換城鎮住房，或進行貨幣化置換，或置換二三產業用房和股份合作社股權。（3）以“三大合作”鞏固富民強村根基的思路。“三大合作”包括社區股份合作、土地股份合作和農民專業合作社，農民專業合作社又包括富民合作社和勞務合作社。截止2011年，昆山市新增農村集體建設用地近3萬畝，有效解決了項目用地問題，農村土地流轉率達92.8%。2、昆山集體土地流轉的主要經驗。（1）科學規劃成為集體土地利用和開發的基礎。提出了“分片發展、城市全覆蓋、大區域聯動”三個新理念，將市域看作一個城市整體來統一規劃，逐步形成了城市總體規劃—分片區總體規劃—各鎮總體規劃—村規劃的編制體系。（2）通過多種途徑建立農民的多重保障。昆山市積極探索建立了“土地換保障”的辦法，農民有穩定、持久的生活保障是開展農村土地流轉順利推進的關鍵。（3）通過股份合作，保障農民的土地權益。開展土地流轉的一個重要環節是如何合理的分配土地所產生的增值收益。富民合作社、土地股份合作社、社區股份合作社，是昆山在土地流轉中確保農民的土地權益，實現農民共同富裕的主要載體。目前，該市已累計組建農村新型合作經濟組織462家，其中社區股份專業合作社132家、農地股份專業合作社123家、農民專業合作社59家、勞務專業合作社2家、富民合作社146家，累計入社農民10.3萬戶。農民走上了“家家有物業、戶戶有資本、人人有股份”的共同富裕之路。

二、對我國現有集體土地流轉模式的評價

廣東的集體建設用地流轉具有明顯的自下而上性。它首先在南海、中山、東莞等地，由農民集體自發進行。2011年9月13日，廣州市政府《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》，意味著廣州市集體建設用地流轉走向合法化。但是，廣州市集體建設用地進入市場的限制條件是：不能用于開發房地產和住宅類項目，一旦違反或者沒有按照批準的用途使用集體建設用地，視同違法處理。廣東南海的土地股份合作制模式，不僅承認了土地在農業用途時農民對土地具有收益權，而且還承認了土地在用做非農業用途以后農民有權享有土地的增值收益，既延伸了在農村土地承包制下農民對承包的土地擁有長期而有保障的土地權利，也使農民的土地承包權因為新的收益形式和更高的收益而得到進一步的加強。但是，只有開發項目取得成功才能增強保障能力，否則會使農民得不到保障。因此，開發性安置模式能否取得成功，關鍵在于如何選擇開發項目。從經驗看，必須選擇市場風險比較小、資金收益比較穩定的項目，除此以外還要考慮與工業區建設、城市功能相配套的開發項目。成都模式的土地流轉，在土地集中經營過程中，農村集體經濟出現了大范圍復蘇，“三個集中”的同時實施了農業產業化經營、農村發展環境建設和農村扶貧開發。成都模式重點解決“錢從哪里來”“、人往那里去”和“地該怎么用”的問題，將產業、土地、農民一體規劃，協調推進。以工業化推動城鎮化，以工業化、城鎮化推動農業現代化，加快建立以工促農、以城帶鄉的長效機制，大力推進城鄉一體化，加快新型工業化、農業現代化和新型城鎮化進程。以政府引導或直接投入的土地整理集約利用換取產業和資本支撐，以產業和資本支撐換取農民就業與轉移，以保障覆蓋和已有的轉移促進農民放棄土地，最終實現“三個集中”。

成都將項目帶動、土地整理和政府支持作為引導土地流轉的推動因素，最終促成農民落地轉移，以解決“人往何處去”的問題，這構成了成都市城鄉土地流轉的基本發展模式。成都市2007年出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》，主要涉及了產權代表界定、集體建設用地整理和儲備、流轉管理、宅基地流轉和地價收益管理等方面內容。逐步探索集體建設用地直接向土地一級市場靠攏的辦法，讓農民享受到土地發展權帶來的收益。在昆山的三種農民合作社中，土地承包權完全可以作為農民的收益性資產而獨立存在。城市化和工業化的過程，實際上是一個勞動力、土地等要素大規模流動和自由交易以實現優化配置的過程。農民的土地承包經營權成了農民可交易的資產，有利于農民共享土地要素增值收益。維護農民的這種資產權利，政府要做的是制定相關規則，并加以實施和保護。農民要行使土地要素的定價權，集體合作是一種必要的制度保障。在昆山的三種農民合作社中，處于優秀地位的因素是農民對于土地的法定權利和農民的集體成員身份。采用合作社可能是現有制度框架下的最佳選擇。因為這種組織方式既符合憲法和法律關于土地公有制的要求，又使得勞動力和土地要素的自由流動成為可能。從以上集體土地流轉模式可以看出，在發展土地市場的過程中，上述地方都堅持了土地土地公有制不相矛盾，而且是實現兩種土地公有制的一種可行方式。發展集體建設用地的流轉和交易，需要打破對農地轉用的國家壟斷，改變政府對集體土地的用途管制，讓地權所有者直接參與市場交易過程，主導土地要素的定價權。這是中國土地制度改革和政策調整的基本方向，也是中國新型城鎮化的必由之路。從現有農村集體土地流轉的實踐探索中可以發現，農村集體土地股份合作制是目前普遍能夠容易接受的土地產權實現形式。在各地已經出現的股份制模式中，廣東南海和江蘇昆山的股份制模式最為成熟。在農村集體土地流轉實踐中，傳統集體產權制度采取了股份合作制的形式，能夠有效地保證農民在土地流轉中的收益份額，減少傳統的集體產權制度下討價還價的成本。農村集體土地股份合作制作為農村集體土地產權的一種制度創新，是協調各相關利益主體的利益實現機制，有其內在的生命力。在新型城鎮化過程中，農村集體土地流轉要以股份合作制產權變革為契機，結合區域差異化特征，走農村集體土地產權多元化制度變遷模式。這樣，農民除了農業收入、工資收入、出租土地和房屋的租金收益及經營性收入外，每年還可以額外獲得來自于集體經濟組的股權分紅，農民既分享了城鎮化的成果，又實現了收入的增長。因此，農村集體土地流轉，應該成為進一步增加農民財產性收入的重要途徑。

三、進一步推進我國農村集體土地流轉的主要途徑

（一）開展集體建設用地集約利用工作，實現城鄉土地資源合理銜接土地市場已經成為要素市場中不可或缺的重要組成部分，兩大要素市場的對接集中在了城鄉土地市場的有效對接方面。雖然土地制度作為國家穩定的基石，不許動搖，但是，可以在城鄉土地制度之間尋找合理的結合點，進行適度的制度創新。城市和農村建設用地在功能定位和利用方面，存在很大的共性和互補性，必將在新型城鎮化協調發展中承擔共同的任務。為了提高農村集體建設用地利用效率，把原先閑置、浪費的集體建設用地騰退出來，用作城區產業轉移和功能疏解需要的建設用地，這樣就增加了建設用地的有效供給，成為在不突破城鄉建設用地指標總量的前提下，最實際和最有效的選擇。在土地資源有限的條件下，沒有其他更好的選擇。通過體制機制創新，允許農村集體建設用地根據市場規律，通過適當的流轉模式，充分融入城市建設中去，實現農村集體建設用地的高效集約利用，從而在城鎮化發展過程中發揮關鍵性的杠桿作用，已經成為未來實現新型城鎮化發展目標的重要突破口。雖然目前宅基地指標緊張與空置現象并存，但是，由于宅基地涉及農民基本居住權利，謹慎開展宅基地集約利用工作，可在近期內先探索宅基地集約利用和自愿有償退出機制，在適當區域開展試點。在村民自愿前提下，進行宅基地集約利用，減少宅基地空置，將節約出來的宅基地用來集中開發建設。在試點成熟的基礎上，積極建立宅基地股權化的退出機制，從制度上解決宅基地空置與指標緊張并存的困境。遠期來看，可以將農村宅基地審批與宅基地集約利用、村莊合并、農民住房保障等問題統一納入城鄉住房保障系統，既能緩解城鄉建設用地緊張的局面，又能實現土地的有效利用。十八屆三中全會提出：審慎穩妥推進宅基地流轉，宅基地不能買賣，經過批準，在法律授權的條件下，可以進行試點。目前完全放開宅基地流轉還不適合，可以采取逐步試點、逐步完善的辦法，退出后的保障和安置一定要全面到位。

（二）創新和完善農村集體土地流轉的體制機制在我國農村集體土地流轉過程中，必然帶來集體土地權屬關系和土地利用結構的變化，實現集體土地資源在流轉中的優化配置。這種變化，本質上是農村集體土地財產所有權實現形式的變化。一般來講，農村集體土地流轉體制機制的創新，直接帶來農村集體土地權益的變化，表現形式主要有以下幾種：1、通過貨幣補償的形式實現集體土地權益。通過征地補償，農民的土地資產轉變為貨幣資產，這種貨幣化的土地資產仍然是農民的集體資產，其處置方式通過兩個途徑：（1）在集體成員中分配，集體經濟組織在城鎮化進程中解體，農民以個體的形式轉變為市民。（2）城鎮化以后，進一步轉化為經營性固定資產，并且通過產權制度改革在集體經濟組織中股權化，使農民在城鎮化以后仍然擁有經濟的組織載體和財產支撐。2、集體土地權益直接轉化為土地股權。農民承包的集體土地在沒有被征用的情況下，也可以直接股權化，例如集體的產業用地，其使用權可以轉變為某種形式的股權，農民的土地承包權也可以轉換為農業合作社的股權。3、把集體土地權益置換為社會福利。可以置換為城鎮的社會保障，現在征地補償的一部分用于轉換為居民的這部分村民的社會保障，這就是土地權益轉換的一種途徑。集體土地的其它用益物權，例如宅基地的使用權，可以置換為城鎮住房，也可以置換為異地的宅基地。4、農村集體土地的承包權置換為土地的收益權。農民的土地承包權，可以集中流轉到鄉鎮土地流轉信托中心，農民定期領取土地收益。農村集體土地承包權確權，采取確權確地、確權確利、確權確股三種形式，其中確權確利就是這種轉換形式，農民自己不再經營土地，但是土地承包權沒有失去，仍然可以憑借土地承包權取得土地收益。

（三）通過農村集體土地流轉為集體經營性建設用地入市準備條件十八屆三中全會決定提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。十八界三中全會決定中提出的提高農村土地價值，更多是針對農村的集體用地。早在十七屆三中全會已經提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”，不過十八屆三中全會公報中去掉了“逐步”一詞，具體文件出臺時還會適當加以限制，不會一步到位。早在十七屆三中全會就提出了兩個鼓勵：鼓勵農村土地向專業大戶和家庭農場集中，實現規模經濟；鼓勵工商資本參與農村土地流轉，但是一定是有限制的，用途上的限制和準入上的限制，甚至會有監管。2013年中央一號文件明確指出：在充分保障農民現有土地承包關系穩定并長久不變的前提下，堅持自愿有償的原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵支持農村承包土地向專業大戶、農民專業合作社和家庭農場流轉，發展多種形式的適度規模經營。同時也提出，用五年時間完成農村土地的確權頒證工作。農村集體土地流轉之所以受到關注，主要原因在于土地作為農民擁有的最有價值的資產，不僅具有資源的稀缺性，而且還具有巨大的增值空間。農村集體土地流轉涉及到農戶、農村集體經濟組織、地方政府等多方面的利益，因此，農村集體土地流轉過程中合理的利益分配是農村集體土地有序和順利流轉的關鍵。需要對集體土地流轉過程中各方的權利和利益有準確的認識和判斷，在充分保證農民利益的前提下，科學地制定相關的制度和措施，通過農村集體土地的合理流轉，充分發揮農村集體土地資源的市場價值，既保障新型城鎮化的順利進行對土地資源的需要，又為農民謀求最大化利益。

（四）通過破解制度瓶頸，以更綜合的視野來設計農村集體土地流轉模式應該一方面聯系城鄉一體化背景，一方面聯系新型城鎮化、工業化和農業現代化進程，通過推動農村集體土地流轉來統籌城鄉綜合配套改革，不僅致力于打破城鄉分割體制，也要實現農村集體土地開發利用與城鎮化、工業化和農業現代化的良性互動。在新型城鎮化過程中，通過農村集體土地流轉，破解經濟發展的土地瓶頸，確保社會經濟穩定發展的同時，吸引工業和城鎮的資金與技術轉移，促進新農村建設，推動農村生產和生活服務設施的集中改造，引導和扶持農村產業發展與農業規模化、產業化經營，提高農業與農村發展的內生動力，促進農民增收，破除“三農”困境，推動新型城鎮化發展。通過推動農村集體土地流轉，既促進傳統農業向現代農業轉變，又為產業升級和城鎮化轉型提供新的動力和基礎。破解經濟發展的土地瓶頸，優秀是改變土地政策的二元分割格局，實行集體土地與國有土地的同地、同權、同價。在農地產權的實施中，始終面對集體所有制的挑戰。

目前，在很多地方，農村集體土地流轉都處于非法狀態。雖然早在2002年安徽蕪湖就開始了農村集體土地使用權流轉試點，但目前也只有廣東頒布了關于農村集體土地流轉的地方條例。與其默認非法狀態的普遍持續存在，不如在制度層面盡早取得突破。雖然這些年一再強化農戶使用的權能，但農村土地轉讓權能卻在滯后，農民土地財產權利的保障和實現僅限于農地農用，使農村集體土地被排斥在工業化和城鎮化之外。因此，必須找到既能向工業化和城鎮化高效配置土地，又能實現城鎮化健康發展的途徑。加快推進集體建設用地流轉，支持集體經濟組織通過出租、土地入股、合作開發等方式，參與城鄉產業項目開發；探索農村集體建設用地使用權抵押制度，支持引導金融機構創新集體建設用地貸款抵押方式，允許農村集體經營性產業用地貸款抵押，賦予農村集體建設用地更加完整的財產權。而實現農村集體土地流轉制度的突破與創新，加快農村集體土地流轉無疑將會成為這一途徑的主要內容。十八屆三中全會后，希望對農村集體土地在以下幾方面取得突破：一是逐步縮小征地規模和征地范圍；二是打破目前分割的城鄉二元建設用地制度，讓城鄉建設用地能夠同地同權同利；從土地制度上體現公平與正義。三是農民承包的土地能夠獲得抵押權、處置權、轉讓權，為增加農民財產性收入提供產權上的準備。因為，產權不清、歸屬不明的現行農村集體土地產權制度影響效率、平等和穩定的目標，如果不改，要打造中國經濟制度的升級版將非常困難。

作者：王朝華單位：北京市社會科學院經濟所

集體土地流轉論文:農村集體土地使用權流轉分析論文

【摘要】80年代后期以來，農村集體土地使用權流轉在我國廣大農村悄然興起。土地流轉是我國農村家庭聯產承包實踐的產物。它不僅解決了農村土地撂荒等現實問題，而且推動了土地規模經營，加快了農村經濟的發展，把農業向現代農業推進。目前我國農村土地流轉達到了一定的數量規模，流轉形式也較多，但土地流轉是一新生事物，它的實踐和運作中還存在一些問題。針對農村土地流轉實際問題，本文從更高層次提出了解決對策。

【關鍵詞】土地使用權土地流轉原因規模經營問題

1978年，發生在安徽鳳陽的“小崗試驗”，點燃了中國農村改革的導火索，一種嶄新的經濟制度——農村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革歷程已經證明，農村土地承包制的全面推行，從根本上改變了中國農村的面貌和中國農民的命運。隨后農村家庭聯產承包寫進了《憲法》。從上世紀80年代后期開始，農村集體土地使用權流轉在全國悄然興起，很大程度上又鞏固和促進了家庭聯產承包制，加快了農村經濟的發展。現在國家把農村集體土地使用權的流轉寫進多部有關法律，確立了我國農村土地流轉的法律地位。因此，有人把土地流轉比作又是一次土地革命――中國第三次土地革命。

一、土地流轉的原因

我國農用土地的流轉開始于1985年，先是沿海一些發達地區悄悄萌芽了承包土地經營權的自發性流傳，進而向內地蔓延，從自發流轉發展到有順流轉，至今已有18年歷史。農村土地流轉的真正原因是農村生產力發展的結果。從農村實行聯產承包責任制后，農村勞動生產率有了很大的提高，出現了大量的富余勞動力，農村勞動力轉移人數逐年增加，同時農業比較效益低，農民棄田打工；從另一方面看，農業發展一定的程度需要土地規模經營。土地承包中遇到了一些新的問題。在這種背景下，為了適應農村生產力的發展，土地流轉在一些地方悄悄興起。它是我國農村在家庭承包制度的基礎上的一項重大制度創新。具體的原因如下：

1、為解決農村的實際問題而發生土地流轉。農村承包土地經營權之所以發生大規模的流轉，在很大程度上與中國農村的現實危機有關。農產品價格持續低迷，而用在種子、化肥、農藥和灌溉用水等生產成本有增無減，農業稅費卻居高不下，使得種田效益十分低下，一些地區承包土地甚至成了“虧本買賣”。在城市和沿海勞動力市場開放的情況下，農民紛紛外出打工。打工收入比種田收入高得多，如安徽一個同等勞力在家種地的純收入只有外出打工（約4000元）的1/4～1/3。打工收入已成為家庭收入的主要來源，一定程度上弱化了農民對土地的依賴程度。如此情形之下，承包地被不少農民視為“負擔”，他們不愿再種田，有的農民全家踏上進城打工、經商謀生道路，大量土地因此撂荒。正是在這種背景下，讓土地流轉到愿意種田的人手中，就成了解決土地撂荒危機的必然選擇，在不少農村地區，這是促成承包土地經營權流轉的原始動機。

此外，非農產業和農業生產結構調整，要求土地連片集中高效；工商企業、“三資”企業介入農業開發，要求有專業化、成規模的原料生產基地與之配套，以改變有效的技術服務不足的問題；等等；這些問題的解決導致了農村土地流轉的發生。正是解決我國農村際問題，土地流轉在我國許多地方興起。

2、為土地適度規模經營，提高土地效率而發生土地流轉。土地小規模的家庭經營必然導致農業的兼業化，兼業化必然導致土地利用率低，農業固定資產利用率低，工作效率低，農業生產成本高，同時小規模經營也使產、供、銷的成本大幅度增加。為了提高土地效率，必須走土地適度規模經營之路，要求土地適當集中，土地集中必須通過市場行為，即通過土地使用權合理流轉使土地相對集中。世界銀行一份研究報告指出：當人均GDP低于500美元時，農民以分散的自給自足土地經營為主，當人均GDP大于1000美元之后，土地的商業運用和市場價值才能顯現出來，表現在土地擁有者有轉讓土地的愿望，土地經營者有擴張規模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效應。以此為標準，我國大部分地區，特別是東南沿海地區，人均GDP都超過了1000美元。從國家的政策來看，國家在穩定農民長期承包土地權利的基礎上，積極倡導土地要向部分高效農副產品經營行業集中。一些地區，特別是發達地區或勞動力轉移較多的地區，把土地適當集中，包給種田能手經營，取得了較多的經濟效益。可以說農業適度規模經營是近年來土地發生流轉的重要原因之一，也是未來現代化農業發展的方向。

3、國家的政策、法律促進了農村土地流轉。我國農地使用權流轉政策是十分慎重的，逐步放開的，土地流轉是逐步發展起來的。農村集體土地使用權流轉從自發到合理有序流轉、從少到多，完全是國家從我國農村生產關系和生產力發展要求出發，先后出臺了允許土地流轉的政策和法律、法規，使土地流轉這一新生事物在廣大農村發展起來，特別是農村勞動力轉移較多地區和發達地區。1984年中央1號文件規定：“自留地、承包地均不準買賣，不準出租、不準轉作宅基地和其它非農用地”。又規定：“鼓勵土地逐步向種田能手集中，社員在承包期內，因無力耕地或轉自他業而要求不包或少包土地的，可以將土地交給集體統一安排，也可以經集體同意由社員自找對象，協商轉包，但不能擅自改變向集體承包的內容。轉包的條件可以根據當地情況由雙方商定”。1988年4月七屆人大一次會議通過的憲法修訂案對總綱第十條增加“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月七屆人大常委會五次會議通過的土地管理法修正案也相應地在第二條增加了第三款：“國有土地集體土地使用權可以依法轉讓”。后來的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》第31條指出“在堅持土地集體所有制的前提下，延長耕地承包期，允許繼承開發性生產項目的承包經營權。允許土地使用權依法有償轉讓，少數經濟比較發達的地方，本著群眾自愿的原則，可以采取轉包、入股等多種形式發展適度的規模經營，提高農業勞動生產率和土地利用率”。1998年修訂的土地管理法更簡潔地規定：“土地使用權可以依法轉讓”。1998年10月黨的十五屆三中全會決定指出：“土地使用權的合理流轉，要堅持自主、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓，少數確實具備條件的地方，可以在提高農業集約化程度和群眾自愿的基礎上，發展多種形式的土地適度規模經營。”2001年12月，中央又專門出臺了《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》來引導和規范農村土地流轉。新出臺的《土地承包法》第二章第五節也規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其它方式流轉……”。這些法律和政策為農村集體土地流轉提供了依據，在一定程度上引導、規范、支持和推進了農村土地流轉。

二、我國土地流轉現狀及形式

據有關部門統計，截止2001年底，全國以各種形式流轉經營權的耕地已占承包耕地總面積的6%—8%，發達地區流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到20～30%，一般超過10%，內地流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到10～20%左右，一般在5%左右。如到2001年底，浙江省流轉耕地占全省耕地總面積的13.5%；福建省為10.7%；而青海省僅4%，安徽約5%。總的來看我國農村土地流轉呈現五大特點：一是土地流轉的形式較多，有的形式處探索試點階段，以自由流轉形式為主。二是大多數土地流轉期限短，一般在3～5年為多。三是土地流轉大多有償。四是發達地區農村土地流轉面積占總耕地面積的比例高于欠發達地區。如廣東、福建、浙江流轉的土地占總的承包土地比例都在10%以上，而內地省份平均都在5%左右。五是參與土地流轉的主體呈多元化，除農戶外，城鎮居民、工商企業(包括外商企業)、科研機構、機關事業單位等也下鄉租地、包地開發農業。

目前我國農地流轉形式有以下幾種：

1自由流轉。它是在農戶家庭間出現的自愿的流轉現象，表現為三種形式：一是互換調節承包地。它解決部分農戶生產作業區相對分散、不便管理的問題，通常由村干部作為協調中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種形式因為簡單明了、手續簡便，成為當前農村土地流轉中最為普遍的一種形式。解決了農村青壯年臨時外出打工、家中無勞動力從事農業生產的問題。三是轉包和轉讓，一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業或家庭重要勞動力外出打工抓收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。轉包和轉讓的對象多是親朋好友或本地的種田能手。他們一般不講究從承包地上再獲得多少收入和糧食，只求自己的承包地不拋荒。這種形式通常由村干部、村組織作為見證人和協調人。轉讓建設用地使用權在發達地區較常見，占有較大比重。

2租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發展。他們向鄉、村集體租賃土地、荒山經營權，有規模地成片地開發土地、荒山資源，從事各項開發項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民按規定的開發項目生產，自己給農民提供生產所需資金、技術和派住技術人員指導農民生產，生產出產品后按原訂合同價格進行收購、銷售。

3股份合作制。在一些經濟發達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業集團作為投資主體，興辦規模化的農業區，農戶以土地承包權入股，按股分紅。這種形式不再拘泥于承包的簡單轉讓、農戶一次性獲得資金，而是通常由政府引導，按照現代經營方式將土地承包經營權折股與其它生產要素結合，農民以股東身份與其它投資者共享收益、共擔風險，以實現區域化和專業化生產。

4、抵押、托管、拍賣。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。托管是承包方承包地委托農業服務組織或農戶代為經營管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規定的權利義務可以由承包方履行，也可以在協議中明確由托管方履行。拍賣是經村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經營權，實行開發經營。

三、我國土地流轉存在的問題

農村土地流轉作為家庭承包經營制度的一種行之有效的實現形式，從整體上看發展方向是正確的，基本做法是符合中央精神的，實踐也證明了它有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規模化發展的必然趨勢。但是，農村土地流轉是一種新事物，在實際運作中還存在著一些問題。

1、存在土地強制流轉損害農民利益的現象。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地使用權流轉從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收入的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，并強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。這些問題如不加以糾正，將引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經濟制度。

2、土地流轉機制不健全。目前的土地流轉大多處于自發和無序狀態。往往相互之間的轉包、轉讓以口頭協議的形式進行，口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為以后產生不必要的糾紛留下了隱患。口頭協議的隨意性造成接包方缺乏長期經營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。

3、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，農民把土地作為命根子來看待。認為有了土地生活就有退路，即使外出打工賺不到錢了還可以回來種田，心理踏實。在目前二元社會結構下，農民在城市打工，無論是多長時間，都很難取得城市戶口的，無法融入城市生活，城市的社會保障始終把他們排除在外的。因此，農民始終是惦戀土地，將來還依靠土地養老。也有少數農民對土地私有化心存幻想，認為承包期延長30年以后，到那時政策變了，土地就成為自己的了，而那時自己如果還沒有由農民變成真正的市民，現在又不爭取承包地，等于斷了子孫財路，將來就后悔莫及。正因為將來的后顧之憂，相當一部分農民都把土地看得十分重要，農民在從事非農產業經營后，仍然把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。

4、土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現了土地自然生產、撂田拋荒，甚至出現了農民為了甩掉土地，倒貼一定的費用的現象（也稱“倒帖皮”）。當前承包土地根本無價可談，因為送給別人都不要，又如何能夠有償流轉。造成這種現象的原因是：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得收入的遠遠低于打工的收入。二是土地流動渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流轉市場，土地流轉沒有完全展開，土地使用權流轉僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能小。如果由農戶漫無目的尋找轉讓對象來完成交易過程，勢必因效率低下而影響土地的流轉速度。急于流轉土地的農民在沒有辦法的情況下，只能以低價，甚至采到倒貼的方式把土地轉給別人耕種。三是沒有完善的中介機構為之服務。由于土地交易與普通商品交易又有很大的區別，其運作程序相當復雜，特別是土地使用權流動涉及到多個主體，即所有權主體、承包權主體、使用權主體的經濟利益，而交易主體的素質參差不齊，無法通曉如此復雜的轉讓程序，這就要求有完善的中介服務機構為之服務，如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。交易中心缺乏嚴重地制約了土地市場的發育。四是農民土地使用權流轉價格淡薄。我國農村土地長期以來都是實行實物管理，土地流轉價格不象普通商品價格一樣容易確定，土地產權價格無衡量標準，根本沒有完整的價格體系。由于土地在歷史上沒有可供參照的價格，且目前又沒有完整的價格體系，從而導致農民價格意識淡薄。

四、促進農村集體土地使用權合理流轉的對策措施

在穩定家庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權的合理流轉，是農業的客觀要求，也是符合黨的一貫政策。要按照《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》要求，落實《農村土地承包法》，積極引導和規范土地流轉，不斷探索創新，促進其健康發展。

1、在繼續穩定家庭承包經營責任制的基礎上，促進農村土地的合理流轉。十一屆三中全會以來的實踐證明，家庭承包經營責任制是適合國情的有中國特色的農業發展模式，必須繼續穩定并使之進一步發展完善。具體思路是：強化集體所有權，最大限度地放活承包權和經營權。絕對不可像有些人說的土地流轉就要搞土地私有化。要將土地的使用權作為商品價格化，按照價值規律實現土地的合理配置。在外流勞力較多、二三產業發展較快的地方，要改變農戶分散承包土地的經營格局，允許集體將土地調整集中連片，向社會公開發包，實現土地規模經營。

2、土地流轉必須堅持“自愿、有償、依法、規范”的基本原則。首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉，以哪種形式流轉，應由農戶自主決定。即使鄉村操作的土地流轉，也要尊重農民意愿，不能靠行政手段強行流轉。其次，是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協商確定，鄉鎮不得干預。其流轉收益應歸農戶所有，鄉鎮不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉必須嚴格遵守國家法律、法規，認真執行中央的路線方針政策。在土地流轉中，不得改變土地所有權權屬關系，不得隨意改變土地承包關系，不得擅自改變農業用途，流轉的期限不得超過承包剩余期限。第四，是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系，必須健全制度，嚴格程序。經管部門要組織流轉雙方簽訂土地流轉合同書，建立土地流轉臺帳，當好流轉雙方的“中間人”，讓土地流轉合法、規范。加強土地承包流轉合同資料的檔案管理，保證不受損壞，做到專人、專柜保管。

3、逐步建立農村社會保障制度，弱化農村土地社會保障功能。由于土地依然是大部分農民就業、生存保障和社會福利的唯一依靠，因此承包土地無法向利潤最大化方向流動。所以，進行農地使用權流轉機制創新，就要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革，逐步將農村的社會保障由依靠承包地轉為依靠社會和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養老、醫療、生育、傷殘等保險。途徑是先通過建立“承包地+個人帳戶”的雙重社會保障制度，積累社會保障基金，在積累一定的資金后，承包地的保障體制逐步退出，即將“承包地+個人帳戶”的雙重保障體制向單純的“個人帳戶”式的社會保障制度轉化，弱化土地的社會政治穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。

對于外出打工的農民，國家要制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工納入全社會的社會保障體系。農民工和雇主簽定勞動合同時，國家應強制規定就業單位在支付工資報酬之外，還要為這些流動性極高的勞動者繳納社會保險統籌費。讓打工農民擺脫依戀土地的心理，促進土地流轉。也可以用土地進行流轉來解決打工農民工的社會保障問題。具體辦法是，可探索成立專門針對進城民工的社會保障體系，由這種社會保障體系對進城農民在原社區所擁有的農地經營權集中托管。托管者將這部分農民的土地經營權集中起來，以招標的方式出租、出讓給規模經營者。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉讓收入，支付進城農民的社會保障費用。

4、減少土地承包的稅費，建立土地流轉市場，促進農村土地正常流轉。當前土地交易價格低，最關鍵的就是農民對承包土地的擁有成本太高了，也就是土地所有權索取比較多。農民拿著土地不能賺錢，反而還要倒貼一定的費用，種田還要虧損，沒有人愿意要土地，土地價格低廉應在情理之中。因此，應弱化所有權。弱化所有權不是取消所有權，而是減少甚至降低土地的統籌提留，即降低土地的稅費。只有這樣，農民的土地預期才會真正提高，土地也才會吸引更多的社會投資者進行長期投資，才能促進土地流轉。另外，要建立土地使用權市場，為土地流動提供載體。建立土地流轉市場后，土地流轉不僅僅局限在本村、本鄉范圍內，還能讓外鄉、外縣甚至是外省的人來投資土地，從而打破土地流轉的地域的限制，促進農村經濟蓬勃發展。土地使用權市場是一個極其復雜而又敏感的要素市場，必須發展與規范并重，建立一個開放、競爭、公平、有序、有度、規范化的土地使用權市場。再次，要發展土地使用權交易中介組織，規范交易行為，減少土地流轉成本。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，涉及交易主體各方，這就要求相應的中介服務組織為之服務。要建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。最后，增強土地承包使用權的價格意識，土地流轉時合理計算價格。對土地承包、流轉不僅有實物指標，而且需要價值量指標。

集體土地流轉論文:農村集體土地使用權流轉三農

【摘要】80年代后期以來，農村集體土地使用權流轉在我國廣大農村悄然興起。土地流轉是我國農村家庭聯產承包實踐的產物。它不僅解決了農村土地撂荒等現實問題，而且推動了土地規模經營，加快了農村經濟的發展，把農業向現代農業推進。目前我國農村土地流轉達到了一定的數量規模，流轉形式也較多，但土地流轉是一新生事物，它的實踐和運作中還存在一些問題。針對農村土地流轉實際問題，本文從更高層次提出了解決對策。

【關鍵詞】土地使用權土地流轉原因規模經營問題

1978年，發生在安徽鳳陽的“小崗試驗”，點燃了中國農村改革的導火索，一種嶄新的經濟制度——農村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革歷程已經證明，農村土地承包制的全面推行，從根本上改變了中國農村的面貌和中國農民的命運。隨后農村家庭聯產承包寫進了《憲法》。從上世紀80年代后期開始，農村集體土地使用權流轉在全國悄然興起，很大程度上又鞏固和促進了家庭聯產承包制，加快了農村經濟的發展。現在國家把農村集體土地使用權的流轉寫進多部有關法律，確立了我國農村土地流轉的法律地位。因此，有人把土地流轉比作又是一次土地革命?D?D中國第三次土地革命。

一、土地流轉的原因

我國農用土地的流轉開始于1985年，先是沿海一些發達地區悄悄萌芽了承包土地經營權的自發性流傳，進而向內地蔓延，從自發流轉發展到有順流轉，至今已有18年歷史。農村土地流轉的真正原因是農村生產力發展的結果。從農村實行聯產承包責任制后，農村勞動生產率有了很大的提高，出現了大量的富余勞動力，農村勞動力轉移人數逐年增加，同時農業比較效益低，農民棄田打工；從另一方面看，農業發展一定的程度需要土地規模經營。土地承包中遇到了一些新的問題。在這種背景下，為了適應農村生產力的發展，土地流轉在一些地方悄悄興起。它是我國農村在家庭承包制度的基礎上的一項重大制度創新。具體的原因如下：

1、為解決農村的實際問題而發生土地流轉。農村承包土地經營權之所以發生大規模的流轉，在很大程度上與中國農村的現實危機有關。農產品價格持續低迷，而用在種子、化肥、農藥和灌溉用水等生產成本有增無減，農業稅費卻居高不下，使得種田效益十分低下，一些地區承包土地甚至成了“虧本買賣”。在城市和沿海勞動力市場開放的情況下，農民紛紛外出打工。打工收入比種田收入高得多，如安徽一個同等勞力在家種地的純收入只有外出打工（約4000元）的1/4～1/3。打工收入已成為家庭收入的主要來源，一定程度上弱化了農民對土地的依賴程度。如此情形之下，承包地被不少農民視為“負擔”，他們不愿再種田，有的農民全家踏上進城打工、經商謀生道路，大量土地因此撂荒。正是在這種背景下，讓土地流轉到愿意種田的人手中，就成了解決土地撂荒危機的必然選擇，在不少農村地區，這是促成承包土地經營權流轉的原始動機。

此外，非農產業和農業生產結構調整，要求土地連片集中高效；工商企業、“三資”企業介入農業開發，要求有專業化、成規模的原料生產基地與之配套，以改變有效的技術服務不足的問題；等等；這些問題的解決導致了農村土地流轉的發生。正是解決我國農村際問題，土地流轉在我國許多地方興起。

2、為土地適度規模經營，提高土地效率而發生土地流轉。土地小規模的家庭經營必然導致農業的兼業化，兼業化必然導致土地利用率低，農業固定資產利用率低，工作效率低，農業生產成本高，同時小規模經營也使產、供、銷的成本大幅度增加。為了提高土地效率，必須走土地適度規模經營之路，要求土地適當集中，土地集中必須通過市場行為，即通過土地使用權合理流轉使土地相對集中。世界銀行一份研究報告指出：當人均GDP低于500美元時，農民以分散的自給自足土地經營為主，當人均GDP大于1000美元之后，土地的商業運用和市場價值才能顯現出來，表現在土地擁有者有轉讓土地的愿望，土地經營者有擴張規模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效應。以此為標準，我國大部分地區，特別是東南沿海地區，人均GDP都超過了1000美元。從國家的政策來看，國家在穩定農民長期承包土地權利的基礎上，積極倡導土地要向部分高效農副產品經營行業集中。一些地區，特別是發達地區或勞動力轉移較多的地區，把土地適當集中，包給種田能手經營，取得了較多的經濟效益。可以說農業適度規模經營是近年來土地發生流轉的重要原因之一，也是未來現代化農業發展的方向。

3、國家的政策、法律促進了農村土地流轉。我國農地使用權流轉政策是十分慎重的，逐步放開的，土地流轉是逐步發展起來的。農村集體土地使用權流轉從自發到合理有序流轉、從少到多，完全是國家從我國農村生產關系和生產力發展要求出發，先后出臺了允許土地流轉的政策和法律、法規，使土地流轉這一新生事物在廣大農村發展起來，特別是農村勞動力轉移較多地區和發達地區。1984年中央1號文件規定：“自留地、承包地均不準買賣，不準出租、不準轉作宅基地和其它非農用地”。又規定：“鼓勵土地逐步向種田能手集中，社員在承包期內，因無力耕地或轉自他業而要求不包或少包土地的，可以將土地交給集體統一安排，也可以經集體同意由社員自找對象，協商轉包，但不能擅自改變向集體承包的內容。轉包的條件可以根據當地情況由雙方商定”。1988年4月七屆人大一次會議通過的憲法修訂案對總綱第十條增加“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月七屆人大常委會五次會議通過的土地管理法修正案也相應地在第二條增加了第三款：“國有土地集體土地使用權可以依法轉讓”。后來的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》第31條指出“在堅持土地集體所有制的前提下，延長耕地承包期，允許繼承開發性生產項目的承包經營權。允許土地使用權依法有償轉讓，少數經濟比較發達的地方，本著群眾自愿的原則，可以采取轉包、入股等多種形式發展適度的規模經營，提高農業勞動生產率和土地利用率”。1998年修訂的土地管理法更簡潔地規定：“土地使用權可以依法轉讓”。1998年10月黨的十五屆三中全會決定指出：“土地使用權的合理流轉，要堅持自主、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓，少數確實具備條件的地方，可以在提高農業集約化程度和群眾自愿的基礎上，發展多種形式的土地適度規模經營。”2001年12月，中央又專門出臺了《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》來引導和規范農村土地流轉。新出臺的《土地承包法》第二章第五節也規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其它方式流轉……”。這些法律和政策為農村集體土地流轉提供了依據，在一定程度上引導、規范、支持和推進了農村土地流轉。

二、我國土地流轉現狀及形式

據有關部門統計，截止2001年底，全國以各種形式流轉經營權的耕地已占承包耕地總面積的6%—8%，發達地區流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到20～30%，一般超過10%，內地流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到10～20%左右，一般在5%左右。如到2001年底，浙江省流轉耕地占全省耕地總面積的13.5%；福建省為10.7%；而青海省僅4%，安徽約5%。總的來看我國農村土地流轉呈現五大特點：一是土地流轉的形式較多，有的形式處探索試點階段，以自由流轉形式為主。二是大多數土地流轉期限短，一般在3～5年為多。三是土地流轉大多有償。四是發達地區農村土地流轉面積占總耕地面積的比例高于欠發達地區。如廣東、福建、浙江流轉的土地占總的承包土地比例都在10%以上，而內地省份平均都在5%左右。五是參與土地流轉的主體呈多元化，除農戶外，城鎮居民、工商企業(包括外商企業)、科研機構、機關事業單位等也下鄉租地、包地開發農業。

目前我國農地流轉形式有以下幾種：

1自由流轉。它是在農戶家庭間出現的自愿的流轉現象，表現為三種形式：一是互換調節承包地。它解決部分農戶生產作業區相對分散、不便管理的問題，通常由村干部作為協調中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種形式因為簡單明了、手續簡便，成為當前農村土地流轉中最為普遍的一種形式。解決了農村青壯年臨時外出打工、家中無勞動力從事農業生產的問題。三是轉包和轉讓，一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業或家庭重要勞動力外出打工抓收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。轉包和轉讓的對象多是親朋好友或本地的種田能手。他們一般不講究從承包地上再獲得多少收入和糧食，只求自己的承包地不拋荒。這種形式通常由村干部、村組織作為見證人和協調人。轉讓建設用地使用權在發達地區較常見，占有較大比重。

2租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發展。他們向鄉、村集體租賃土地、荒山經營權，有規模地成片地開發土地、荒山資源，從事各項開發項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民按規定的開發項目生產，自己給農民提供生產所需資金、技術和派住技術人員指導農民生產，生產出產品后按原訂合同價格進行收購、銷售。

3股份合作制。在一些經濟發達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業集團作為投資主體，興辦規模化的農業區，農戶以土地承包權入股，按股分紅。這種形式不再拘泥于承包的簡單轉讓、農戶一次性獲得資金，而是通常由政府引導，按照現代經營方式將土地承包經營權折股與其它生產要素結合，農民以股東身份與其它投資者共享收益、共擔風險，以實現區域化和專業化生產。

4、抵押、托管、拍賣。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。托管是承包方承包地委托農業服務組織或農戶代為經營管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規定的權利義務可以由承包方履行，也可以在協議中明確由托管方履行。拍賣是經村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經營權，實行開發經營。

百事通

三、我國土地流轉存在的問題

農村土地流轉作為家庭承包經營制度的一種行之有效的實現形式，從整體上看發展方向是正確的，基本做法是符合中央精神的，實踐也證明了它有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規模化發展的必然趨勢。但是，農村土地流轉是一種新事物，在實際運作中還存在著一些問題。

1、存在土地強制流轉損害農民利益的現象。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地使用權流轉從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收入的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，并強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。這些問題如不加以糾正，將引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經濟制度。

2、土地流轉機制不健全。目前的土地流轉大多處于自發和無序狀態。往往相互之間的轉包、轉讓以口頭協議的形式進行，口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為以后產生不必要的糾紛留下了隱患。口頭協議的隨意性造成接包方缺乏長期經營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。

3、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，農民把土地作為命根子來看待。認為有了土地生活就有退路，即使外出打工賺不到錢了還可以回來種田，心理踏實。在目前二元社會結構下，農民在城市打工，無論是多長時間，都很難取得城市戶口的，無法融入城市生活，城市的社會保障始終把他們排除在外的。因此，農民始終是惦戀土地，將來還依靠土地養老。也有少數農民對土地私有化心存幻想，認為承包期延長30年以后，到那時政策變了，土地就成為自己的了，而那時自己如果還沒有由農民變成真正的市民，現在又不爭取承包地，等于斷了子孫財路，將來就后悔莫及。正因為將來的后顧之憂，相當一部分農民都把土地看得十分重要，農民在從事非農產業經營后，仍然把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。

4、土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現了土地自然生產、撂田拋荒，甚至出現了農民為了甩掉土地，倒貼一定的費用的現象（也稱“倒帖皮”）。當前承包土地根本無價可談，因為送給別人都不要，又如何能夠有償流轉。造成這種現象的原因是：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得收入的遠遠低于打工的收入。二是土地流動渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流轉市場，土地流轉沒有完全展開，土地使用權流轉僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能小。如果由農戶漫無目的尋找轉讓對象來完成交易過程，勢必因效率低下而影響土地的流轉速度。急于流轉土地的農民在沒有辦法的情況下，只能以低價，甚至采到倒貼的方式把土地轉給別人耕種。三是沒有完善的中介機構為之服務。由于土地交易與普通商品交易又有很大的區別，其運作程序相當復雜，特別是土地使用權流動涉及到多個主體，即所有權主體、承包權主體、使用權主體的經濟利益，而交易主體的素質參差不齊，無法通曉如此復雜的轉讓程序，這就要求有完善的中介服務機構為之服務，如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。交易中心缺乏嚴重地制約了土地市場的發育。四是農民土地使用權流轉價格淡薄。我國農村土地長期以來都是實行實物管理，土地流轉價格不象普通商品價格一樣容易確定，土地產權價格無衡量標準，根本沒有完整的價格體系。由于土地在歷史上沒有可供參照的價格，且目前又沒有完整的價格體系，從而導致農民價格意識淡薄。

四、促進農村集體土地使用權合理流轉的對策措施

在穩定家庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權的合理流轉，是農業的客觀要求，也是符合黨的一貫政策。要按照《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》要求，落實《農村土地承包法》，積極引導和規范土地流轉，不斷探索創新，促進其健康發展。

1、在繼續穩定家庭承包經營責任制的基礎上，促進農村土地的合理流轉。十一屆三中全會以來的實踐證明，家庭承包經營責任制是適合國情的有中國特色的農業發展模式，必須繼續穩定并使之進一步發展完善。具體思路是：強化集體所有權，最大限度地放活承包權和經營權。絕對不可像有些人說的土地流轉就要搞土地私有化。要將土地的使用權作為商品價格化，按照價值規律實現土地的合理配置。在外流勞力較多、二三產業發展較快的地方，要改變農戶分散承包土地的經營格局，允許集體將土地調整集中連片，向社會公開發包，實現土地規模經營。

2、土地流轉必須堅持“自愿、有償、依法、規范”的基本原則。首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉，以哪種形式流轉，應由農戶自主決定。即使鄉村操作的土地流轉，也要尊重農民意愿，不能靠行政手段強行流轉。其次，是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協商確定，鄉鎮不得干預。其流轉收益應歸農戶所有，鄉鎮不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉必須嚴格遵守國家法律、法規，認真執行中央的路線方針政策。在土地流轉中，不得改變土地所有權權屬關系，不得隨意改變土地承包關系，不得擅自改變農業用途，流轉的期限不得超過承包剩余期限。第四，是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系，必須健全制度，嚴格程序。經管部門要組織流轉雙方簽訂土地流轉合同書，建立土地流轉臺帳，當好流轉雙方的“中間人”，讓土地流轉合法、規范。加強土地承包流轉合同資料的檔案管理，保證不受損壞，做到專人、專柜保管。

3、逐步建立農村社會保障制度，弱化農村土地社會保障功能。由于土地依然是大部分農民就業、生存保障和社會福利的唯一依靠，因此承包土地無法向利潤最大化方向流動。所以，進行農地使用權流轉機制創新，就要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革，逐步將農村的社會保障由依靠承包地轉為依靠社會和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養老、醫療、生育、傷殘等保險。途徑是先通過建立“承包地+個人帳戶”的雙重社會保障制度，積累社會保障基金，在積累一定的資金后，承包地的保障體制逐步退出，即將“承包地+個人帳戶”的雙重保障體制向單純的“個人帳戶”式的社會保障制度轉化，弱化土地的社會政治穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。

對于外出打工的農民，國家要制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工納入全社會的社會保障體系。農民工和雇主簽定勞動合同時，國家應強制規定就業單位在支付工資報酬之外，還要為這些流動性極高的勞動者繳納社會保險統籌費。讓打工農民擺脫依戀土地的心理，促進土地流轉。也可以用土地進行流轉來解決打工農民工的社會保障問題。具體辦法是，可探索成立專門針對進城民工的社會保障體系，由這種社會保障體系對進城農民在原社區所擁有的農地經營權集中托管。托管者將這部分農民的土地經營權集中起來，以招標的方式出租、出讓給規模經營者。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉讓收入，支付進城農民的社會保障費用。

4、減少土地承包的稅費，建立土地流轉市場，促進農村土地正常流轉。當前土地交易價格低，最關鍵的就是農民對承包土地的擁有成本太高了，也就是土地所有權索取比較多。農民拿著土地不能賺錢，反而還要倒貼一定的費用，種田還要虧損，沒有人愿意要土地，土地價格低廉應在情理之中。因此，應弱化所有權。弱化所有權不是取消所有權，而是減少甚至降低土地的統籌提留，即降低土地的稅費。只有這樣，農民的土地預期才會真正提高，土地也才會吸引更多的社會投資者進行長期投資，才能促進土地流轉。另外，要建立土地使用權市場，為土地流動提供載體。建立土地流轉市場后，土地流轉不僅僅局限在本村、本鄉范圍內，還能讓外鄉、外縣甚至是外省的人來投資土地，從而打破土地流轉的地域的限制，促進農村經濟蓬勃發展。土地使用權市場是一個極其復雜而又敏感的要素市場，必須發展與規范并重，建立一個開放、競爭、公平、有序、有度、規范化的土地使用權市場。再次，要發展土地使用權交易中介組織，規范交易行為，減少土地流轉成本。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，涉及交易主體各方，這就要求相應的中介服務組織為之服務。要建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。最后，增強土地承包使用權的價格意識，土地流轉時合理計算價格。對土地承包、流轉不僅有實物指標，而且需要價值量指標。

集體土地流轉論文:農村集體土地使用權流轉

【關鍵詞】土地使用權土地流轉原因規模經營

1978年，發生在安徽鳳陽的“小崗試驗”，點燃了中國農村改革的導火索，一種嶄新的經濟制度——農村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革歷程已經證明，農村土地承包制的全面推行，從根本上改變了中國農村的面貌和中國農民的命運。隨后農村家庭聯產承包寫進了《憲法》。從上世紀80年代后期開始，農村集體土地使用權流轉在全國悄然興起，很大程度上又鞏固和促進了家庭聯產承包制，加快了農村經濟的發展。現在國家把農村集體土地使用權的流轉寫進多部有關法律，確立了我國農村土地流轉的法律地位。因此，有人把土地流轉比作又是一次土地革命――中國第三次土地革命。

一、土地流轉的原因

我國農用土地的流轉開始于1985年，先是沿海一些發達地區悄悄萌芽了承包土地經營權的自發性流傳，進而向內地蔓延，從自發流轉發展到有順流轉，至今已有18年歷史。農村土地流轉的真正原因是農村生產力發展的結果。從農村實行聯產承包責任制后，農村勞動生產率有了很大的提高，出現了大量的富余勞動力，農村勞動力轉移人數逐年增加，同時農業比較效益低，農民棄田打工；從另一方面看，農業發展一定的程度需要土地規模經營。土地承包中遇到了一些新的問題。在這種背景下，為了適應農村生產力的發展，土地流轉在一些地方悄悄興起。它是我國農村在家庭承包制度的基礎上的一項重大制度創新。具體的原因如下：

1、為解決農村的實際問題而發生土地流轉。農村承包土地經營權之所以發生大規模的流轉，在很大程度上與中國農村的現實危機有關。農產品價格持續低迷，而用在種子、化肥、農藥和灌溉用水等生產成本有增無減，農業稅費卻居高不下，使得種田效益十分低下，一些地區承包土地甚至成了“虧本買賣”。在城市和沿海勞動力市場開放的情況下，農民紛紛外出打工。打工收入比種田收入高得多，如安徽一個同等勞力在家種地的純收入只有外出打工（約4000元）的1/4～1/3。打工收入已成為家庭收入的主要來源，一定程度上弱化了農民對土地的依賴程度。如此情形之下，承包地被不少農民視為“負擔”，他們不愿再種田，有的農民全家踏上進城打工、經商謀生道路，大量土地因此撂荒。正是在這種背景下，讓土地流轉到愿意種田的人手中，就成了解決土地撂荒危機的必然選擇，在不少農村地區，這是促成承包土地經營權流轉的原始動機。

此外，非農產業和農業生產結構調整，要求土地連片集中高效；工商企業、“三資”企業介入農業開發，要求有專業化、成規模的原料生產基地與之配套，以改變有效的技術服務不足的問題；等等；這些問題的解決導致了農村土地流轉的發生。正是解決我國農村際問題，土地流轉在我國許多地方興起。

2、為土地適度規模經營，提高土地效率而發生土地流轉。土地小規模的家庭經營必然導致農業的兼業化，兼業化必然導致土地利用率低，農業固定資產利用率低，工作效率低，農業生產成本高，同時小規模經營也使產、供、銷的成本大幅度增加。為了提高土地效率，必須走土地適度規模經營之路，要求土地適當集中，土地集中必須通過市場行為，即通過土地使用權合理流轉使土地相對集中。世界銀行一份研究報告指出：當人均gdp低于500美元時，農民以分散的自給自足土地經營為主，當人均gdp大于1000美元之后，土地的商業運用和市場價值才能顯現出來，表現在土地擁有者有轉讓土地的愿望，土地經營者有擴張規模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效應。以此為標準，我國大部分地區，特別是東南沿海地區，人均gdp都超過了1000美元。從國家的政策來看，國家在穩定農民長期承包土地權利的基礎上，積極倡導土地要向部分高效農副產品經營行業集中。一些地區，特別是發達地區或勞動力轉移較多的地區，把土地適當集中，包給種田能手經營，取得了較多的經濟效益。可以說農業適度規模經營是近年來土地發生流轉的重要原因之一，也是未來現代化農業發展的方向。

3、國家的政策、法律促進了農村土地流轉。我國農地使用權流轉政策是十分慎重的，逐步放開的，土地流轉是逐步發展起來的。農村集體土地使用權流轉從自發到合理有序流轉、從少到多，完全是國家從我國農村生產關系和生產力發展要求出發，先后出臺了允許土地流轉的政策和法律、法規，使土地流轉這一新生事物在廣大農村發展起來，特別是農村勞動力轉移較多地區和發達地區。1984年中央1號文件規定：“自留地、承包地均不準買賣，不準出租、不準轉作宅基地和其它非農用地”。又規定：“鼓勵土地逐步向種田能手集中，社員在承包期內，因無力耕地或轉自他業而要求不包或少包土地的，可以將土地交給集體統一安排，也可以經集體同意由社員自找對象，協商轉包，但不能擅自改變向集體承包的內容。轉包的條件可以根據當地情況由雙方商定”。1988年4月七屆人大一次會議通過的憲法修訂案對總綱第十條增加“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月七屆人大常委會五次會議通過的土地管理法修正案也相應地在第二條增加了第三款：“國有土地集體土地使用權可以依法轉讓”。后來的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》第31條指出“在堅持土地集體所有制的前提下，延長耕地承包期，允許繼承開發性生產項目的承包經營權。允許土地使用權依法有償轉讓，少數經濟比較發達的地方，本著群眾自愿的原則，可以采取轉包、入股等多種形式發展適度的規模經營，提高農業勞動生產率和土地利用率”。1998年修訂的土地管理法更簡潔地規定：“土地使用權可以依法轉讓”。1998年10月黨的十五屆三中全會決定指出：“土地使用權的合理流轉，要堅持自主、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓，少數確實具備條件的地方，可以在提高農業集約化程度和群眾自愿的基礎上，發展多種形式的土地適度規模經營。”2001年12月，中央又專門出臺了《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》來引導和規范農村土地流轉。新出臺的《土地承包法》第二章第五節也規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉……”。這些法律和政策為農村集體土地流轉提供了依據，在一定程度上引導、規范、支持和推進了農村土地流轉。

二、我國土地流轉現狀及形式

據有關部門統計，截止2001年底，全國以各種形式流轉經營權的耕地已占承包耕地總面積的6％—8％，發達地區流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到20～30％，一般超過10％，內地流轉的耕地占承包地的比例最高縣市達到10～20％左右，一般在5％左右。如到2001年底，浙江省流轉耕地占全省耕地總面積的13.5％；福建省為10.7％；而青海省僅4％，安徽約5％。總的來看我國農村土地流轉呈現五大特點：一是土地流轉的形式較多，有的形式處探索試點階段，以自由流轉形式為主。二是大多數土地流轉期限短，一般在3～5年為多。三是土地流轉大多有償。四是發達地區農村土地流轉面積占總耕地面積的比例高于欠發達地區。如廣東、福建、浙江流轉的土地占總的承包土地比例都在10％以上，而內地省份平均都在5％左右。五是參與土地流轉的主體呈多元化，除農戶外，城鎮居民、工商企業(包括外商企業)、科研機構、機關事業單位等也下鄉租地、包地開發農業。

目前我國農地流轉形式有以下幾種：

1自由流轉。它是在農戶家庭間出現的自愿的流轉現象，表現為三種形式：一是互換調節承包地。它解決部分農戶生產作業區相對分散、不便管理的問題，通常由村干部作為協調中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種形式因為簡單明了、手續簡便，成為當前農村土地流轉中最為普遍的一種形式。解決了農村青壯年臨時外出打工、家中無勞動力從事農業生產的問題。三是轉包和轉讓，一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業或家庭重要勞動力外出打工抓收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。轉包和轉讓的對象多是親朋好友或本地的種田能手。他們一般不講究從承包地上再獲得多少收入和糧食，只求自己的承包地不拋荒。這種形式通常由村干部、村組織作為見證人和協調人。轉讓建設用地使用權在發達地區較常見，占有較大比重。

2租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發展。他們向鄉、村集體租賃土地、荒山經營權，有規模地成片地開發土地、荒山資源，從事各項開發項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民按規定的開發項目生產，自己給農民提供生產所需資金、技術和派住技術人員指導農民生產，生產出產品后按原訂合同價格進行收購、銷售。

3股份合作制。在一些經濟發達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業集團作為投資主體，興辦規模化的農業區，農戶以土地承包權入股，按股分紅。這種形式不再拘泥于承包的簡單轉讓、農戶一次性獲得資金，而是通常由政府引導，按照現代經營方式將土地承包經營權折股與其他生產要素結合，農民以股東身份與其他投資者共享收益、共擔風險，以實現區域化和專業化生產。

4、抵押、托管、拍賣。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。托管是承包方承包地委托農業服務組織或農戶代為經營管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規定的權利義務可以由承包方履行，也可以在協議中明確由托管方履行。拍賣是經村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經營權，實行開發經營。

三、我國土地流轉存在的問題

農村土地流轉作為家庭承包經營制度的一種行之有效的實現形式，從整體上看發展方向是正確的，基本做法是符合中央精神的，實踐也證明了它有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規模化發展的必然趨勢。但是，農村土地流轉是一種新事物，在實際運作中還存在著一些問題。

1、存在土地強制流轉損害農民利益的現象。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地使用權流轉從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收入的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，并強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。這些問題如不加以糾正，將引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經濟制度。

2、土地流轉機制不健全。目前的土地流轉大多處于自發和無序狀態。往往相互之間的轉包、轉讓以口頭協議的形式進行，口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為以后產生不必要的糾紛留下了隱患。口頭協議的隨意性造成接包方缺乏長期經營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。

3、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，農民把土地作為命根子來看待。認為有了土地生活就有退路，即使外出打工賺不到錢了還可以回來種田，心理踏實。在目前二元社會結構下，農民在城市打工，無論是多長時間，都很難取得城市戶口的，無法融入城市生活，城市的社會保障始終把他們排除在外的。因此，農民始終是惦戀土地，將來還依靠土地養老。也有少數農民對土地私有化心存幻想，認為承包期延長30年以后，到那時政策變了，土地就成為自己的了，而那時自己如果還沒有由農民變成真正的市民，現在又不爭取承包地，等于斷了子孫財路，將來就后悔莫及。正因為將來的后顧之憂，相當一部分農民都把土地看得十分重要，農民在從事非農產業經營后，仍然把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。

4、土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現了土地自然生產、撂田拋荒，甚至出現了農民為了甩掉土地，倒貼一定的費用的現象（也稱“倒帖皮”）。當前承包土地根本無價可談，因為送給別人都不要，又如何能夠有償流轉。造成這種現象的原因是：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得收入的遠遠低于打工的收入。二是土地流動渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流轉市場，土地流轉沒有完全展開，土地使用權流轉僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能小。如果由農戶漫無目的尋找轉讓對象來完成交易過程，勢必因效率低下而影響土地的流轉速度。急于流轉土地的農民在沒有辦法的情況下，只能以低價，甚至采到倒貼的方式把土地轉給別人耕種。三是沒有完善的中介機構為之服務。由于土地交易與普通商品交易又有很大的區別，其運作程序相當復雜，特別是土地使用權流動涉及到多個主體，即所有權主體、承包權主體、使用權主體的經濟利益，而交易主體的素質參差不齊，無法通曉如此復雜的轉讓程序，這就要求有完善的中介服務機構為之服務，如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。交易中心缺乏嚴重地制約了土地市場的發育。四是農民土地使用權流轉價格淡薄。我國農村土地長期以來都是實行實物管理，土地流轉價格不象普通商品價格一樣容易確定，土地產權價格無衡量標準，根本沒有完整的價格體系。由于土地在歷史上沒有可供參照的價格，且目前又沒有完整的價格體系，從而導致農民價格意識淡薄。

四、促進農村集體土地使用權合理流轉的對策措施

在穩定家庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權的合理流轉，是農業的客觀要求，也是符合黨的一貫政策。要按照《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》要求，落實《農村土地承包法》，積極引導和規范土地流轉，不斷探索創新，促進其健康發展。

1、在繼續穩定家庭承包經營責任制的基礎上，促進農村土地的合理流轉。十一屆三中全會以來的實踐證明，家庭承包經營責任制是適合國情的有中國特色的農業發展模式，必須繼續穩定并使之進一步發展完善。具體思路是：強化集體所有權，最大限度地放活承包權和經營權。絕對不可像有些人說的土地流轉就要搞土地私有化。要將土地的使用權作為商品價格化，按照價值規律實現土地的合理配置。在外流勞力較多、二三產業發展較快的地方，要改變農戶分散承包土地的經營格局，允許集體將土地調整集中連片，向社會公開發包，實現土地規模經營。

2、土地流轉必須堅持“自愿、有償、依法、規范”的基本原則。首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉，以哪種形式流轉，應由農戶自主決定。即使鄉村操作的土地流轉，也要尊重農民意愿，不能靠行政手段強行流轉。其次，是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協商確定，鄉鎮不得干預。其流轉收益應歸農戶所有，鄉鎮不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉必須嚴格遵守國家法律、法規，認真執行中央的路線方針政策。在土地流轉中，不得改變土地所有權權屬關系，不得隨意改變土地承包關系，不得擅自改變農業用途，流轉的期限不得超過承包剩余期限。第四，是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系，必須健全制度，嚴格程序。經管部門要組織流轉雙方簽訂土地流轉合同書，建立土地流轉臺帳，當好流轉雙方的“中間人”，讓土地流轉合法、規范。加強土地承包流轉合同資料的檔案管理，保證不受損壞，做到專人、專柜保管。

3、逐步建立農村社會保障制度，弱化農村土地社會保障功能。由于土地依然是大部分農民就業、生存保障和社會福利的唯一依靠，因此承包土地無法向利潤最大化方向流動。所以，進行農地使用權流轉機制創新，就要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革，逐步將農村的社會保障由依靠承包地轉為依靠社會和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養老、醫療、生育、傷殘等保險。途徑是先通過建立“承包地+個人帳戶”的雙重社會保障制度，積累社會保障基金，在積累一定的資金后，承包地的保障體制逐步退出，即將“承包地+個人帳戶”的雙重保障體制向單純的“個人帳戶”式的社會保障制度轉化，弱化土地的社會政治穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。

對于外出打工的農民，國家要制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工納入全社會的社會保障體系。農民工和雇主簽定勞動合同時，國家應強制規定就業單位在支付工資報酬之外，還要為這些流動性極高的勞動者繳納社會保險統籌費。讓打工農民擺脫依戀土地的心理，促進土地流轉。也可以用土地進行流轉來解決打工農民工的社會保障問題。具體辦法是，可探索成立專門針對進城民工的社會保障體系，由這種社會保障體系對進城農民在原社區所擁有的農地經營權集中托管。托管者將這部分農民的土地經營權集中起來，以招標的方式出租、出讓給規模經營者。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉讓收入，支付進城農民的社會保障費用。

4、減少土地承包的稅費，建立土地流轉市場，促進農村土地正常流轉。當前土地交易價格低，最關鍵的就是農民對承包土地的擁有成本太高了，也就是土地所有權索取比較多。農民拿著土地不能賺錢，反而還要倒貼一定的費用，種田還要虧損，沒有人愿意要土地，土地價格低廉應在情理之中。因此，應弱化所有權。弱化所有權不是取消所有權，而是減少甚至降低土地的統籌提留，即降低土地的稅費。只有這樣，農民的土地預期才會真正提高，土地也才會吸引更多的社會投資者進行長期投資，才能促進土地流轉。另外，要建立土地使用權市場，為土地流動提供載體。建立土地流轉市場后，土地流轉不僅僅局限在本村、本鄉范圍內，還能讓外鄉、外縣甚至是外省的人來投資土地，從而打破土地流轉的地域的限制，促進農村經濟蓬勃發展。土地使用權市場是一個極其復雜而又敏感的要素市場，必須發展與規范并重，建立一個開放、競爭、公平、有序、有度、規范化的土地使用權市場。再次，要發展土地使用權交易中介組織，規范交易行為，減少土地流轉成本。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，涉及交易主體各方，這就要求相應的中介服務組織為之服務。要建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。最后，增強土地承包使用權的價格意識，土地流轉時合理計算價格。對土地承包、流轉不僅有實物指標，而且需要價值量指標。

集體土地流轉論文:關注農村集體土地使用權流轉

農村集體土地使用權流轉僅限于農用地之間的流轉，原來是用于農用地，流轉給他人使用以后也必須是農業用途，不得用于建設用地等用途

在城市群發展過程中，農村集體土地的用地政策對于促進農村人口向城市轉移，加快城市化進程有著極其重要的作用。如何正確統籌城鄉一體化發展，就必須重視農村集體土地使用權流轉政策，在不減少農村的基本農田、耕地和農用地的情況下，保護農民的根本利益，在農民的家庭聯產責任承包制的基礎上，提高農民的收入，這對于加快城市群的發展有著重要的作用。

應該說，農村集體土地使用權的流轉，目前在許多城市的郊區農村都已普遍展開。追溯歷史，城市化進程比較快的地區如上海等地在20世紀80年代就已經開始了。農村集體土地使用權流轉僅限于農用地之間的流轉，也就是說，原來是用于農用地，流轉給他人使用以后也必須是農業用途，不得用于建設用地等用途。

概括起來，土地流轉的方式主要有五種類型，一是土地轉包，即承包農戶將部分或全部土地的使用權，以一定條件自發轉讓給第三方經營，一般從事種植業生產。二是土地轉讓，即承包農戶將部分或全部土地使用權轉讓給發包方或本集體經濟組織其他成員經營，已在非農產業就業并有比較穩定收入的農戶自愿放棄承包地，一般采用這種轉讓方式，養殖業一般也通過這種方式獲取土地。三是土地置換，即各農戶為方便耕種相互調劑承包的地塊。四是土地入股，即承包農戶將土地使用權折成股權，農戶憑股權入股組成合作社或股份公司，農民按股分紅，園藝場或大棚蔬菜種植的設施大都通過這種方式獲得土地。五是土地租賃，即承包戶將部分或全部土地的使用權出租給本集體經濟組織以外的法人或個人經營農業，承租人向承包方繳納租金。

從目前長三角一些城市土地流轉的補償情況來看，農用地之間流轉的補償方式主要有兩種形式：一是以糧食等實物形式給予補償，如農用地之間土地流轉采取土地轉包方式，一般給予每位勞動力每年幾百斤稻谷補貼；二是以貨幣形式給予補貼，通常從事糧油作物種植的土地一般每年每畝補貼300-600元，種植蔬菜等經濟作物為400-800元，農業園區租賃土地為600-800元。同時也有部分郊區對放棄耕種的承包地采取回收方式，不予補償。

在目前農用地流轉中主要存在兩個方面的問題：一是流轉程序不規范。在農用地流轉過程中，沒有充分發揮土地承包戶在土地流轉中的主導作用。二是補償標準偏低。農用地之間土地流轉后從事種植業、養殖業，每年每畝地給予農戶的補償都較低。這個標準仍然不能讓純農戶擺脫貧困狀態。

對此，在城市群發展中，我們要充分認識到，農村實施土地流轉的重要意義就在于穩定和完善農村土地承包關系，按照“條件、自愿、有償、規范、有序”的原則，實施農村生產關系的變革中不斷提高土地收益，加強農民向城鎮集中、工業向園區集中、農田向規模經營集中，更好地解決“三農問題”，實現農村地區的工業化、城鎮化和農業現代化。這對于城市群發展有著重要的積極意義。

集體土地流轉論文:農村集體土地的經營權流轉問題研究

［摘要］我國農村地區擁有大面積土地，在近年來的城市化發展過程中，農村集體土地經營權流轉問題已成為重要的社會問題。針對流轉規模、流轉規范等問題，本文提出具有針對性的建議，旨在保證我國農村集體土地經營權流轉的合理性，促進農村的可持續發展。

［關鍵詞］農村集體土地；經營權流轉；問題；對策

目前，我國農村集體土地經營權流轉存在諸多問題，包括流轉規模小、流轉效率低下、流轉機構不健全、流轉流程制度不完善等。要保證我國農村的發展，首先要保證農村集體土地經營權的合理流轉，保證土地的高效利用。

1農村集體土地經營權流轉存在的問題

1.1流轉規模小

土地流轉是農村城市化建設的重要途徑，也是未來農村發展的必要途徑。但是，要求流轉過程合理、循序漸進。目前，農村土地流轉規模依然不大。一方面在于農民具有戀土情結，不愿離開多年生活的土地，而相關部門并未做好準備，無論是農民思想上，還是具體的利益給予上，均存在無作為現象；另一方面在于管理者對于土地流轉存在疑問，不能正確分析農村的經濟發展形勢，工作效率不高，積極性不高。另外，我國很多農村地區的地勢以山地、丘陵為主，并且表現為土地零散，無法集中管理，或者人均耕地較少，流轉問題嚴重影響當地農民的生存，因此起到了制約作用。

1.2流轉程序不完善

農村土地流轉工作的受重視程度不高，因此導致流轉過程中缺少專業的合同。多數源于農民自發，缺乏法律意識，流轉對象也均為當地的鄰居或者親戚，只有口頭協議或者不生效的協議。內容簽訂上也不完整，相關條款、期限均為約定俗成，但是一旦出現問題卻無法得到解決。由于一些農民外出打工，對土地流轉不重視，甚至存在一些合同代簽現象，忽視了其中存在的安全隱患，流轉操作程序仍待繼續完善。

1.3土地流轉管理機構不健全

我國對土地流轉管理的相關規定中，要求各鄉鎮政府對農村土地流轉起到指導和引領作用，土地流轉管理機構應由鄉鎮政府的工作人員以及其下屬建立的機構組成，以保證農村土地流轉過程中合同簽訂的合理性，土地用途的合理性、合法性。但是，目前各鄉鎮政府并未建立土地流轉管理機構，農民土地流轉依然停留在個人階段，存在諸多不合理之處。其主要原因就在于政府對于農民土地流轉的重視程度不足，缺乏法律理念，也缺乏積極的工作態度，導致土地流轉管理過程中的合同簽訂存在問題，糾紛大量存在。

2農村集體土地經營權流轉對策

解決農村集體土地經營權流轉不合理問題需從政府部門入手，緊跟國家政策要求，建立土地經營權流轉基本制度，加大監督、引導和執行力度，并正確宣傳，使農民正確認識土地流轉。

2.1搞好政策宣傳，鼓勵農民進行土地流轉

在我國農村土地流轉過程中，農民觀念和法律意識淡薄是影響土地流轉的主要因素之一。因此，政府及相關部門要通過積極的、正確的宣傳來確保農村土地經營權政策的實施，提高農民對于土地流轉法律法規的認識，在確保穩定和完善的承包關系下完成土地流轉。實施現代化農村發展道路，既保證農民自身的利益，又能夠使土地得到合理利用，確保農村的長期穩定發展［1］。

2.2建立健全管理機構，完善合同管理

根據我國農村土地管理政策，鄉鎮單位機關還應明確農村土地承包負責項目，保證土地經營權的確立，并且合理解決延包問題。對農民而言，最大的問題就是面積的合理性，這是保證其流轉的重要因素，在這一基礎上解決合同不完善、經營權證不到戶等基本問題，要求農民簽證，積極開展流轉合同簽證。同時，按照有關法律和政策規定，明確縣鄉兩級人民政府對農村土地承包管理部門及負責人依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作。此外，還應全面推行以區為單位的農業廳建立，管理流轉合同的規范文本，對于農民要求鑒證的，要積極開展流轉合同鑒證，并且要認真對土地面積、流轉情況進行備案，保證全面掌握農村整體土地流轉現狀［2］。最后，要不斷完善委托辦理手續，按照相關合同的要求來簽訂，確保農村土地經營權流轉工作的順利進行。

2.3建立健全保障機制，加強農民培訓

建立多層次的農村土地保證制度，從根本上保證農民的利益，使農民從思想上支持農村土地經營權流轉，并且保證其對土地流轉的正確認識。在已流入城鎮且擁有不錯生活的農民，可以推進其融入城市，綜合開發利用閑置的農村土地。同時，對農民進行培訓，在健全的保障機制下提高農民的技能，農民掌握一技之長之后，自然會思考其他的生活方式。另外，進一步加快農村二三產業的發展，為農民提供再就業機會。

3結語

我國農村集體土地經營權流轉過程中還存在大量的問題，要想解決這一問題，需要相關部門及農民的共同努力。在以往的土地經營權流轉過程中，無論是農民自身還是相關管理部門，均未產生正確的認識。在新時期農村發展過程中，既要認識到城市化的重要作用，又要切實保證農民的利益，從多方面進行改革和調整。

作者:徐曉樂 單位:前郭縣國土資源局

集體土地流轉論文:農村集體土地的流轉難點研究

［摘要］伴隨著我國經濟的高速發展，我國農業也由傳統的農業向現代農業進行轉變；農村集體土地流轉制度的創新與改革已經成為農村經濟發展的必要之路。另外農村集體土地流轉制度改革和創新更需要國家和政府的宣傳和推動。改革農村集體土地流轉制度能夠增加農民的收益并且對保護國家糧食安全和完善土地制度等起到一定的作用。雖然農村集體土地制度改革已經有了一定的進步，但是農村集體土地流轉制度還不夠成熟，需要我們更多的努力。

［關鍵詞］農村集體；土地流轉；政府主導；法律規制

集體土地使用權流轉是農村家庭聯產承包制度所產生的，因為我國的農村土地流轉還處于剛剛開始的初期體制沒有完善，土地使用權在流轉的過程當中還有一些不規范的行為和損害農民權益等一系列問題，如果這些問題和矛盾不能夠快速解決，將會影響到農村土地的使用權的發展，不利于土地流轉的綜合管理。

1土地流轉制度的現狀

1.1缺乏完善的法律法規

土地流轉方面有著不規范的操作程序，所以很容易引起一些不必要的糾紛，從根源上來說是因為土地流轉制度不夠完善。同時農民對于我國土地流轉相關的法律法規認識比較淡薄，其次是法律上沒有明確的要求，這表明在土地流轉方面的相關法律也是存有漏洞，這也就導致了糾紛很難解決。土地流轉是在農民自愿的基礎進行的，但是一些部門采取不正當的方式讓農民進行土地流轉；還有承包商讓農民簽訂了一些不平等的土地流轉合同，承包商為了短期的經濟效益，擅自改變土地用途，在合同期滿后，農民無法恢復耕地的使用價值，給土地造成嚴重的損害，也不能讓農民能真正感覺到自己是土地的主人。

1.2土地的流轉渠道較少，大多數存在于親戚朋友之間

一些企業因為利益的原因不愿意投資農業領域，土地承包缺少積極性，所以土地流轉市場化并不明顯，而且農民的合法權益也得不到保障。一些農業企業也不想直接和農民打交道，成本較高而且在短期之內也無法成片地承包。大多是通過鄉鎮政府直接越過農民與企業簽訂土地包租合同。如果在經營不善無法收回成本的情況下，承租企業無法向農民返還租金還是由政府出面解決，農民的合法經濟利益也很難以得到切實的保障。

1.3缺乏專業土地流轉服務機構

農村集體土地使用權的流轉首先是村集體產業結構的調整需求。村集體為了發展集體產業，就會鼓勵農民把土地的使用權交給企業發展集體經濟，通過租賃流轉給集體產業的負責人。當土地進行第二次承包時，使農村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力向外地大量的轉移，因為部分勞動力的轉移將會帶動全家轉移，致使將土地承包經營權流轉給他人。現在一些農村土地流轉的信息不夠通暢，而且租賃雙方的信息不能進行及時的溝通，這就導致了一種“農民要轉的轉不出去，企業需要轉的轉不到”這種局面。就現在而言我國大部分的農村地區還沒有成立專門的土地流轉服務機構，造成了雙方的信息交流受阻，在一定程度上影響了土地流轉的效益。

2土地流轉的對策建議

2.1加強農民主體地位

由于受傳統觀念的長期影響以及政府在農村集體土地流轉制度方面的決定權，因此政府在農村集體土地流轉過程當中占據主導地位。但是由于政府在建設的新農村時，對集體土地流轉的制度過程中缺少理性，嚴重地阻礙了農村集體土地流轉制度的發展，所以我們要更加維護支持農民在土地流轉過程中的主體地位，健全農村集體土地流轉的法律法規，有利于實現農村集體土地規模化，提高農村集體土地使用率。

2.2加快發展新型的農業經營模式

鼓勵和引導農民加入合作社進行大規模發展，有利于實現農業現代化。農戶把土地承包出去，可以定期得到分紅，還可以利用閑時進城務工，可以使自己得到更多的收益，在經濟上也有了雙重的保障。還要對農戶進行定期的科技培訓，引導科技人員到田間地頭進行指導；邀請農業專家進行現場培訓，讓農業科技走進田間地頭；或者讓農民加入農業科技合作社，增強農業科技的知識；培養農民的科技素質等等。

2.3加強政府重視

政府要對當前的農村土地流轉問題引起足夠的重視，并且要盡快地制定相應的法律法規，并對已存的法律法規進行修訂，使農村土地流轉按照法定程序依法進行。還要限制農村土地流轉的用途，來確保流轉的土地是用于農業，在集體土地流轉當中，堅持農民自愿、有償原則。在土地流轉方面還要進行創新經營的方式，例如家庭農場等。總而言之要依法規范土地流轉工作健康有序地持續發展，讓農民真正實現利益的增收，才能實現農業現代化。穩定和完善農村的集體土地承包權利義務，政府要出臺相關的政策，對于農村土地承包的面積進行統計，要真正的把各個區域的面積和權屬權利關系來統計，并在土地流轉前首先要排除會產生糾紛的潛在因素；而且政府也要對農村土地進行調整，以適應社會的發展。

3在土地流轉方面政府采取措施

3.1出臺優惠政策

近幾年，我國農村集體土地使用權流轉的速度呈上升趨勢，流轉的土地面積不斷擴大農戶數量不斷增多，政府也要出臺一些優惠政策鼓勵農民進行土地流轉。農村集體土地使用權流轉分布區域不均，農村城鎮化水平較高、經濟發展較活躍的地方，集體土地使用權流轉速度比較快、數量居多，經濟欠發達的地方，集體土地使用權流轉相對慢一些。政府要多進行宣傳普及土地流轉的知識，或者均衡一下兩極分化的趨勢。因為土地流轉的類型不一樣，土地使用的類型比例不均。政府需要按照不同的標準，來將農村集體土地使用權流轉分成不同的類型。以流轉方式為標準分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。

3.2嚴格監督土地流轉制度

開展對土地流轉的嚴格監督，并且要對非法征用土地的單位和個人采取一定的處罰，進行行政追責，政府要出臺相關政策措施，政府還要對農村的土地承包面積進行明確的清點工作，并進行存檔，做到真正的了解每一塊地的面積和它的權屬關系，提前把存在于土地流轉之間的潛在不安定因素先排除以防發生糾紛。同時政府也要對農村土地進行適當的調整，以達到最優化。自從我國實施家庭聯產承包責任制以來，我國多數地區農村分配的土地很多年都沒有發生過變化，這也不符合現在農村不斷增長的人口對于土地的需求，所以政府應當急時進行適當的調整，來適應當代社會的不斷發展。

3.3加大土地流轉宣傳

政府還要在鄉鎮以及其下的村集體中進行大力的宣傳，讓農民了解到土地流轉的法律法規，尤其是要加大對農村土地流轉政策的宣傳力度，以防農民上當受騙。農村可以建立土地流轉咨詢小團隊，切實為農民解決土地的相關問題。政府還可以聘請專家來農村為農民開展講座，為農民普及土地流轉的相關知識，轉變農民傳統的觀念，從而營造良好的流轉發展環境，通過多種方式加大對農村土地流轉政策的宣傳，做到家喻戶曉。以使流轉速度加快，漸具規模。

4結語

進行合法的土地使用權流轉可以更好地保護農民的利益，保證農村土地的可持續發展。在某些方面農村土地使用權的流轉形式不單是指農村集體經濟組織之間的流轉，為了穩定農業的地位，實現農業現代化，為社會提供基本的社會保障。農村土地流轉制度的改革是需要長時間的努力的，在農村土地流轉制度改革的過程當中要努力學習其他地區的土地流轉的經驗，針對我國的實際情況來發展合適的并且能夠促進土地制度發展的體系，解決農村土地的現有問題。

作者:李方武 單位:肇慶市農業學校

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉遇到的問題與政策

民生的發展離不開土地這個基本，我國采取的土地所有制中的一種形式就是農村集體土地，而流轉農村集體土地在農民獲得財產性增收方面有很大的促進作用，同時我國不斷進行的農業產業化經營有效地轉移了農村的勞動力，大大加快了農村集體土地使用權的流轉速度，并且擴大了其規模。雖然有很多法律法規對其進行了制約，但是仍然有不足之處存在，只有發揮出引導和規范的作用，讓農村集體土地使用權合理的進行流轉，才能讓農村集體土地得到更加有效而持久的利用，保障農民應有的利益，推動國家的經濟發展水平。

1農村土地使用權流轉的重要意義

中國一直以來都堅持土地社會主義公有制，土地的所有制形式一共有兩種，分別是屬于國家所有和屬于勞動人民集體所有，后一種勞動人民集體所有的土地就是集體土地。土地流轉的概念是農戶將自己手中的土地承包經營權（使用權）轉讓給他人，可以是其他的農戶也可以是經濟組織，使用權轉讓了出去，但是承包權還保留在自己手中。自從2013年的十八屆三中全會后，國家倡導集體土地入市，對于農村土地來說其土地流轉是一種優化和再分配的過程，一些農戶家中勞動力不足或者去從事其他產業了，那么就可以將承包權保留下來，然后流轉使用權給那些農作大戶進行集中經營，讓農業經營的規模得到進一步擴大，從而提高其生產力水平，通過現代化的發展來進行生產成本的降低。還可以進行農村土地轉讓使用權市場的建立，鼓勵并且引導農戶將手中的土地使用權合理的轉讓出去，將土地集中起來然后結合市場經濟的要求進行生產布局。建立市場不僅可以將土地資源從當地農戶的手中集中起來然后進行優化配置，還可以有效的促進城市工商企業的進駐，實現農、工、商一體化經營，讓城鄉一體化建設變得更加快捷。

2土地使用權流轉過程中遇到的問題

傳統的農村集體土地流轉的形式有很多種，例如土地轉包、土地轉讓、土地股份合作、委托經營、返租倒包、拍賣四荒地等，將其在市場中主要流轉形式的作用發揮了出來。如今時代在發展變化，土地股份合作社、宅基地換房、換社保等全新的形式與時俱進誕生了出來，讓我們可以有更多的形式用來選擇。主要出現的問題有以下幾點：

（1）土地在承包權、所有權以及使用權的權責方面劃分的還不夠清楚，這是土地流轉所有問題中的優秀所在。

（2）沒有建設起相應的社會保障體制，價格體系也不夠完整，不利于土地流轉市場進一步的健康發展。我國在進行土地流轉的時候沒有可供參考的一個完整的價格體系，在流轉市場中信息比較封閉沒有媒介進行溝通，所以其交易量一直難以提升，只有少數土地資源在進行交易，而且過低的流轉價格對農民自身的利益是很大的損害。對我國的絕大多數農民來說，其安身立民的根本仍然是土地，為其提供社會保障，但是很多地方沒有做好社會保障制度，不能提供充分的就業機會，所以農民不愿轉讓自己手中的土地承包權，哪怕出門打工荒廢掉。所以如果不能建立起一個完善科學的社會保障制度，農民就不可能獲得足夠的安全感以及抵抗市場風險的能力。

（3）對土地流轉進行行政干預。雖然中央對于土地家庭承包制的重要性一再進行強調，但是仍然有不少基層干部抵抗不住私人利益的驅使，用行政權力迫使土地流轉并從中謀求私利，對于廣大農民的正當權益是非常大的危害。

（4）沒有明晰農村集體土地所有權的主體，我國現行的法律法規中所有權主體是比較繁雜的，有的是村集體，有的是鄉鎮的集體經濟組織，所有權代表的多元化模糊了土地事權以及財政權，容易出現權益紛爭的問題，交易成本人為的得到了增加，不能有效的進行分配。尤其是集體土地的征用權以及土地利用的綜合規劃權仍然保留在國家手中，相比起所有權人來說國家擁有的控制權更為高級，這進一步對流轉土地承包經營權的過程造成了阻礙。

3農村集體土地流轉的政策研究

想要完善并建立起一個全面的農村集體土地使用權流轉制度，這項工作是非常復雜并且系統性的，涉及很廣泛的內容并且情況復雜，需要從多個方面共同落實。首先要管理好農用地產權，通過政策的制定來對土地的所有權主體進行明確的劃分，理清楚土地產權之間的關系，登記好土地相關信息，對不同位置和不同肥沃程度的土地做好等級的劃分與確定，只有做好了基礎的土地管理工作，才能保證土地流轉不出差錯。第二要不斷完善相應的配套政策，讓經營方面的內容得到規范，具體的收費標準也要有明確的規定。第三是對農村的土地產權制度進行適度的深化改革，用這些產權基礎的實踐來證明農村土地流轉。第四是農業風險以及農村社會兩方面的保障制度，還需要進行強化和完善，讓農業風險對于自然災害擁有更高的緩沖能力，完善農民在醫療和養老方面的保障，落實失業保險，這樣一來農民將土地的使用權轉讓出去以后就沒有后顧之憂了。同時需要特別注意的是對培訓機構的強化，要使其可持續就業能力進一步增強，有效的提供就業保障從而減少城市中出現的流民。最后是多樣化的發展農村土地使用權的流轉形式，例如轉讓、入股、抵押等都可以包括在內。法律應該確認并規范現行的農村土地使用權的流轉方式，保證今后有章可循，在以后對土地法進行立法的時候彈性化的規定農村土地使用權流轉的形式，讓法律變得更加靈活并且具有前瞻性。

作者：莊鳳岐 單位：樺甸市八道河子鎮農村經濟管理服務中心

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉入市調查思考

一、農地入市的大背景與政策

中國的改革開放至今已有30余年，《黨的十八大報告》更是明確指出“要千方百計增加農民收入，實現發展成果由人民共享，深化收入分配制度改革”。而土地要素作為重要的生產要素之一，其流轉變動所創造的GDP與對中國制度的影響在當下無疑是關鍵的一環。因此，與“三農問題”、“土地財政”、“戶籍改革”、“城鄉統籌”等問題相交織的農村集體問題就顯得尤為突出和緊迫。然而，中央雖對農村集體土地的大方向定下基調，但是全國上至部委，下至地方各級政府，對于農村集體土地如何入市，集體土地如何處理，土地上的建筑及用途如何對待，可謂大相徑庭。基于對這些問題的困惑，本次調查小組選擇浙江省臨安市潛川鎮作為具體的調查點，實地調查，欲探究農地改革中實際的問題，了解作為此項改革最廣大利益的代表者——農民，對當地政策的實際感受。

二、以潛川鎮為例的對村民實際反饋與數據統計

在連續四天的調查中，本小組共走訪13個自然村，4個行政村，其中以牧亭村和青山殿村為主(人口相對集中，各自有代表性。比如牧亭村是中心村以農業為主，青山殿村則以工商個體和農家樂旅游經營為主)。小組一共發放問卷120份，有效問卷109份，有效率約為90.8%。從調查問卷的部分數據分析可以得出部分結論：

1.數據顯示77%受訪村民認為私人宅基地買賣的情況有但不普遍，65%受訪村民認為農地不得流轉是物質生活提高有影響，73%的村民對農地流轉自由抱有期望。這表明雖然潛川鎮地區的農村集體土地買賣(包括宅基地在內)現象不算普遍，該地區的村民也沒有強烈的意愿要使農村土地入市，得以自由買賣、租賃等，但是仍然希望土地的流轉能夠更放寬，使得土地要素能夠產生高于農耕的更大經濟效益，不應該像現在這樣將土地流轉規劃過死“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。

2.數據顯示只有22%的受訪村民完全不清楚宅基地流轉需要相關手續；在當前農地流轉阻力選項上，54%的受訪村民認為是行政管制不當，政府壟斷土地，沒有考慮農村群眾呼聲，余下的56%則認為國家在農地流轉的立法和政策還不夠完善，不能適應現今農村的發展。要知道，村民一般是不會去關注行政審批手續，但對于宅基地流轉問題，竟然有56%的受訪村民明確知道基本程序與限制。可見這些人平日因為這方面問題與政府打過交道，故而十分清楚。而大部分人對現行土地政策框定過死，阻礙農民利益表達不滿。可見經濟基礎的發展已經對上層建筑產生沖擊，原有的上下層建筑之間已經不能很好協調。上述的問題表面上是當下政策與農民利益的沖突，本質上卻是農地流轉入市在地方上的矛盾，以及當地政府對土地制度改革趨勢的態度。不僅潛川鎮有這樣的矛盾，全國的農村集體土地都有類似的矛盾。那么，農地流轉入市改革在現階段又面臨哪些問題與阻力呢？

三、農地流轉入市現狀的阻力與問題

(一)反對農地流轉入市的主流觀點

1.糧食安全角度：保護耕地資源，堅守18億畝耕地紅線。農地入市會對現有耕地造成大量侵占，使得糧食自給無法保障。

2.社會保障角度：重蹈歷代土地兼并教訓，農地入市后農民沒有土地，失去經濟來源后坐吃山空，最后成為所謂的無業游民，“流氓無產者”，對社會保障和穩定造成沖擊。這也是政府部門最多的觀點。

3.地方房地產財政角度：農地入市會對現有房地產市場造成沖擊，影響房地產市場，對各級政府土地財政造成影響。

4.是否合法角度：農地流轉入市違反現行法律，所謂的小產權房等毫無法律依據，應當拆除。這是浙江省的主要政策觀點。

(二)本文的觀點態度

1.對于第一種反對意見，周其仁曾指出“本專欄查證過的，1990年代后期到新世紀之交，一度流行的“十年減少耕地1億畝”就是一例。就本小組在潛川鎮的調查而言，大多數農民所占的地本身就不適宜耕種，即便種了農作物產量也很低。而且，就占用耕地來說，近年擴建的大多是城市，難道農村的用地量比城市還多？就保護耕地的目的來說，是為了保障糧食的生產。但現在的浙江，還有多少土地是成片種糧，作為商品糧出售的？就經濟規律來說，越是發達的地區，第一產業的比重就越少。中國的農民工上億，許多土地早已拋荒，但糧食供給仍能保持平衡，可見糧食保障的根本在于主要糧食產區，而不是零散在各地，不作為商品糧的農地。事實的結果是，只準城市賣地，不準農地入市，甚至不少城市通過各種手段將農村集體土地收購，再變成商品房出售，同樣沒有對耕地進行保障，甚至有過之而無不及。真正受到打擊的反而是農村人民，既沒有地，也沒有得到應有的補償。

2.對于第二種反對意見，實踐是檢驗真理的唯一標準，以改革的實踐看“集體林地可以這樣改革，為什么集體農田不能這么做？在廣大農村中，林農只是少數，大多數農民是農田的耕種者、生產經營者，在土地確權之后，他們不是同樣會迸發出極大的積極性嗎？”“城地城房入市多年，天下沒有大亂，為什么農地農房入市，天就會塌下來呢？是的，我國土地的市場化配置再城鄉之間分岔而行，等于做了一個對照實驗。城市土地也是地，城市房屋也是房，過去也被禁絕于市場之外，不過等到城地城房雙雙入市，天下大亂了嗎？”只把宅基地等農村集體土地框死，不得自由用于非農用途，不得買賣、租賃、抵押，難道農民的生活就有保障嗎？

3.對于第三種反對意見，則是純粹從利益角度來看待。如果農地入市對當下房地產造成沖擊，使得政府的土地財政收入減少是不公平的。那么建國以來至今對農民的差別對待，經濟上的工農業剪刀差，政治上的投票比例折算，城鄉戶籍人為分割又是哪一種公平？給農民土地，但卻不準其獲得收益，甚至征地的收益也只有一點點，根本享受不到改革帶來的紅利。一味依賴土地財政畸形發展經濟的惡果現在漸顯。土地財政持續多年自由其合理性，但牢牢站在土地財政的角度上維護地方利益，罔顧農村利益，社會的兩極分化將會大大加劇。

四、矛盾根源：城鄉兩種土地制度對立與解決構想

國家的土地分為國有土地和集體土地兩種。在國有土地上的的違建肯定是要拆除的，屬于三改一拆的范疇。但是對于農村集體土地上的違建，應該可以分情況區別對待。因為農民是全社會最底層的勞動者，收入最低最辛苦的勞動者。在全國房價一直穩定，但卻居高不下的情況下，農民難道只能靠種地過日子嗎？難道只能靠政府征用集體土地，征地賠償4萬元一畝嗎？政府卻可以把4萬一畝征用過來的集體土地變成國有土地，賣給有錢人200萬300萬一畝嗎？這公平嗎？政府可以廉價征用耕地，可以征用農民的房屋，但卻可以高價賣出。農民情何以堪新生事物的出現并非沒有征兆。事實上，早在80年代，四川就有所謂的“點殺”，就是開辦農家樂，養一些家禽，客人點哪個殺哪個，也是將宅基地用于非農用途進行經營。無獨有偶，同一時期的浙江也開始興辦農家樂。更進一步說，各個城市的城郊結合部，城中村等，有不少宅基地是拿來出租的，里面都住滿了人，大城市更不必言。從市場關系看，從租賃到買賣只有一步之遙。能夠租賃幾個月就能租賃幾年，幾十年，商品房的使用權也不過70年，在這種情況下，這里的土地和流轉入市有什么實質區別呢？所以說，農地的入市個別現象早已存在。對于包括宅基地在內的集體土地流轉入市趨勢，辛棄疾的“青山遮不住，畢竟東流去”會是最好的注解。君不見，各省市已經各有試點，大規模的農地入市只是時間問題，但究竟按什么樣的規則，就需要在日后的實踐中見分曉。

作者：陳曉曉 朱孟璽 錢美玲 沈凡君 單位：杭州師范大學

集體土地流轉論文:集體土地使用權流轉制度完善

一、分析影響集體土地使用權流轉的阻礙因素

（一）城鄉二元化的結構理念

由于我國現行的集體土地使用權的制度是建立在城鄉二元結構理念之上的，以致于使得制度出現了偏差，是問題的根源所在。實質上城鄉二元結構是由于社會制度下城市和農村人口的身份和社會福利待遇的不同而形成的。當時立法者為了保障農民的福利，對集體和國有土地進行不同的規劃。原則上沒有限制國有建設用地使用權的自由流轉，但是嚴格限制了集體土地和宅基地的使用權，除了特殊情況，不允許單獨出租、轉讓、抵押。在中央十八屆三中全會中明確提出了“城鄉二元結構嚴重阻礙了城鄉一體化的發展”。因此急需要改變城鄉二元機構，同樣需要改變和重構集體土地制度。

（二）似是而非的理論依據

由于城鄉二元結構理念已經根深于人們的思想中，學者們想出了一些理論，為現行的錯誤法律進行開脫。以下分析幾種主要的觀點。

1.國家家長權。有的學者以為，社會應該行使權力限制農民自由處理土地的權力以及削弱他們擁有土地的年限，這樣做能夠強制農民盡到保障自己的義務。這種錯誤的認識看低了農民群眾，卻將國家看作為守護農民利益的“大家長”，這種“家長權”思想已經背離了現代法治的實踐過程。有些農民也不同意自由流轉土地使用權，并且還主張法律來禁止該行為。但是實際情況是農民誤解了流轉土地使用權，是因為農民甚至土地對于他們的重要性，不希望將自己的土地使用權轉讓，害怕自己的土地使用權被非法剝奪。

2.土地兼并說。如果集體土地使用權開始自由流轉就會帶來了兼并土地，而且在我國的歷史上這樣的現象時有發生，統治者只能通過限制土地使用權的流轉從而遏制兼并土地的發生。現在我們國集體土地使用權流轉的障礙排除與制度完善劉欣（臨沂市國土資源局，山東臨沂276000）摘要：現有法律嚴格制約了對農村集體建設用地使用權的流轉，現在當務之急就是突破法律制度的局限性，完善集體土地使用權流轉制度。關鍵字：集體土地；自由流轉；憲法；土地管理法中圖分類號：F301.11文獻標識碼：A文章編號：1671-6035（2015）05-0117-01家同樣通過這樣的方式來防止兼并土地，但是由于不規范的公權力和不合理的征收制度等，兼并土地的現象仍然大量存在。

3.土地福利論。這種觀點認為，土地對于農民來說是生存的基礎，害怕允許了土地使用權的流轉而使農民喪失了生存的保障，會造成嚴重的社會問題。這一理論看似是為農民照想，其真正是為了政府能夠規避義務而找到的借口。實際上，他們對土地寄予的期望太大，不解決根本的問題，單單依靠限制土地使用權的流轉來保障農民的利益和社會的安定是極其不現實的。還有一些人擔心農民在遇到困難時不得已而賣掉自己的土地，因此主張法律禁止流轉土地。法律實際上沒有解決問題，還侵害了農民的生存權。目前，國家提出了以工促農、以城帶鄉的政策，真正的重視起農民的根本利益，提高農民的福利待遇。

二、完善集體土地使用權流轉制度

為了完善集體土地使用權流轉制度，應該立足于實踐，將公權力界限的合理化，重新分配集體組織的權力，采取補救措施，維護農民的根本利益。

（一）立足于實踐

法律必須符合人們的生活實踐，立足于實踐，才能夠得到人們的認可，得以有效的實施。在實際生活中，地方政府卻經常突破現行的法律尋找新的土地利用模式。在土地的問題上違法已經成為了常態，這極大的傷害了法律的尊嚴。因此我們不得不考慮我們的法律了，我們是通過確立法律來維持一種理想的秩序，但當立法并沒有起到這樣的作用時我們就應該用實踐經驗來完善法律，避免落后于社會的發展。

（二）將公權力界限的合理化

由于現在的制度下，集體土地是不能進入到統一的土地市場，隨著社會經濟的發展集體土地是無法實現其真正的資本價值，農民自己的土地只能任由征收，而使土地所增值的部分無端端地蒸發了，公權力失去地位直接導致了農民土地權利受到傷害。因此，為了集體土地使用權的流轉創造出一個良好的環境，必須合理地界定公權力的界限。

（三）重新分配集體組織的權力

由于構建集體土地權利流轉制度是在生產資料的社會主義公有制的前提下，所以必須要重新分配集體組織的權利。并且必須要尋求利益的平衡，這就需要明確土地使用權的期限。

（四）維護農民的根本利益

由于集體土地使用權流轉所涉及的利益和糾紛非常復雜，能否妥善處理這些糾紛具有重要的意義。如果在流轉集體土地的使用權時轉讓方或受讓方其中任一方若受到了損害，受害方都可以通過訴訟得到相關的救濟。但是當集體土地經營組織受到了損害，該組織的成員卻不能提起訴訟來維護本集體的利益。因為集體經營組織與公司在私權的運作上沒有實質性的區別，為了平衡團體和個人的利益，在確立集體經營組織土地使用權制度上應該吸取公司治理的精神。

三、結論

如何完善集體土地使用權流轉制度，最根本在于尊重農民的土地權利，提高農民的地位，只有這樣才能設計出可持續發展的制度，保障農民的根本利益，尊重農民的土地權利，促進建立集體土地使用權流轉制度，這需要國家不斷加大對農村和農民的投入，且放寬對集體土地的使用權，讓農民具有更大的發展空間。

作者：劉欣 單位：臨沂市國土資源局

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉中存在的問題及對策

1農村土地流轉的必要性

如潞城市的耕地現狀：農用地分散、零碎、梯田多，不宜采用現代農業科技、農業市場競爭力不強，抵御自然災害能力弱，農業收益低。有關調查報告顯示：“我國農業勞動生產率僅相當于第二產業勞動生產率的1/8和第三產業的1/4左右”。因此，必須盡快改善當前農業生產模式，使農業發展可與第二、第三產業相競爭。同時必須改變農業現有的經營方式，使農業逐步走上集約化、規模化、標準化、專業化的道路。為此，只有通過農村集體土地的流轉，才能為實現農業集約化、規模化、標準化、專業化創造可能。

2農村土地流轉中存在的問題

2.1農村承包土地流轉不規范

主要表現在：一是土地流轉缺乏必要的政府引導，政策面的缺失增加了土地流轉的糾紛和風險，流轉引起的糾紛不能得到有效的解決，也沒有明確的土地流轉工作程序；二是農戶間的自由流轉大多為口頭協議，缺少書面合同，即便部分有流轉協議的條款也不齊全，雙方權利也不明確。

2.2承包土地零散難流轉

潞城市屬上黨盆地，典型的山地多、平地少，絕大部分農民承包的土地分布散、面積少，難以實行集中耕種，難以實現土地流轉。再者，實行家庭聯產承包責任制以來，實行“增人不增地，減人不減地”的政策，使土地的資源優勢得不到充分發揮。

2.3土地流轉透明度不高、缺乏市場監督機制

土地流轉沒有形成完善的市場體系，缺乏政府和市場的引導，導致農村承包土地流轉時，很少通過政府部門簽訂書面協議流轉，最終造成土地流轉程序不規范、手續不完備，流轉雙方權利、義務不明確，導致因土地流轉產生的糾紛也時常發生。有的地方土地糾紛案件已經上升為當地的民事刑事案件，影響了社會穩定。

2.4部分流轉后的土地改變用途，存在少數的非法流轉行為

有的耕地流轉后用于非農業建設，比如用于建企業、搞小城鎮化建設、招商引資等，有的為達到短期內實現最大效益的目的，用于辦廠、燒磚、燒瓦等，對土地進行掠奪式經營。有些用地單位通過向農戶租賃的形式，爭取到土地流轉使用權，而后改變土地用途，進行非農業建設。

3完善農村土地承包經營權流轉的對策

3.1注重政府引導，規范土地承包經營權流轉程序

強化土地承包經營權流轉程序的管理，主要是要依法規范流轉行為，地方政府應從流轉主體、流轉方式、流轉程序等幾個方面規范農戶的土地流轉，對流轉雙方可能涉及的一些權利、義務、違約責任等進行明確。土地流轉的過程，必須按照農戶申請、向社會信息、雙方洽談、在政府監督下簽訂合同的程序進行。土地承包經營權流轉當事人在自愿、平等原則下協商一致后，應簽訂書面合同，并報上級農業承包合同管理機構審查、簽證和登記，嚴禁地方政府或村集體違背農民意愿，運用不當手段代替、強迫農民流轉承包土地，侵犯農民利益。

3.2大力實施特色農業種植，加快土地整理、復墾和開發

首先，要因地制宜的大力發展特色農業種植，如：潞城市實施的一鄉一品特色農業種植，旱地西紅柿、大蔥、大棚青椒等特色優勢產業都已初具規模，充分地利用了當地種植條件，提高土地的經濟效率。其次，要加快土地的整理、復墾和開發，保證農用地面積有較大幅度增加，耕地質量有效提高。只有在可觀的經濟效率和便于耕種的高質量耕地，才能更好地促進土地流轉，發揮土地資源的優勢，化解了人地矛盾。

3.3健全流轉管理體系，提供土地流轉服務

鄉村組織是農村土地的管理者，加快建立村有站點、鄉有中心、縣市有市場的土地流轉服務體系，切實把土地流轉管理、指導和服務工作落到實處。健全鄉村調解組織，形成鄉村調解，縣市仲裁司法保障的農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系，為農村土地流轉營造良好的環境和提供司法保障。

3.4科學進行土地規劃，加強土地流轉用途管制

農村土地流轉，應建立在土地總體規劃的基礎上，以保護耕地控制非農業建設用地和土地用途管制為重點。嚴格執行土地承包經營權流轉“不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包利益”的中央要求，嚴守“三個不得”的底線。同時，要加強執法檢查，對農村承包土地使用權流轉不規范，非法轉讓土地使用權和擅自改變流轉土地用途的行為嚴格查補，嚴厲打擊。

作者：成江勇 單位：山西省潞城市國土資源局

集體土地流轉論文:集體土地權對鄉村土地流轉的影響

一、集體土地確權對農村土地流轉和農業發展的影響分析

產權明晰有利于效率改進。農村土地產權清晰對于提高農業投資和發展農業生產力具有重要作用。家庭聯產承包責任制作為一種產權明晰的方式，在當時的經濟條件下極大地發揮了制度效應，促進了農業生產力水平的提高。然而，家庭責任制強調農村集體土地使用權和經營權的明晰，為家庭經營創造了制度基礎。由于家庭責任制沒有明確集體土地相關權益的交易、抵押和轉讓等權限，隨著農業機械化、規模化和市場化水平的提高，集體土地產權的某些限制逐漸成為阻礙農業現代化建設的制度因素。只有進一步明確農村集體土地產權，才能降低交易成本，通過將生產要素配置給最具效率的生產者，形成適度規模經營，最終提高農業生產力。2011年，國家農業部、國土資源部、財政部聯合下發《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》，允許農民以轉包、出租、轉讓、互換、股份合作等形式流轉土地承包經營權，進一步規范和加快推進農村集體土地確權登記發證工作。農村集體土地確權登記發證是對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發證。農村集體土地使用權包括宅基地使用權、集體建設用地使用權等。農村集體土地所有權確權登記發證要覆蓋到全部農村范圍內的集體土地，包括屬于農民集體所有的建設用地、農用地和未利用地。農村集體土地確權登記，依法保障和確認了農民的土地物權，為我國農村土地的順利流轉提供了良好契機，打開了農村土地流轉的新局面。早在2008年9月，山東棗莊成立了中國第一家農村土地使用產權交易所，首批為徐莊土地合作社的200多戶農民頒發了土地使用產權證。棗莊市農村土地制度改革由三個部分組成:發放土地使用產權證、建立農村土地使用產權交易市場、發展農村土地合作社(杜朝暉，2010)。集體土地確權為農村土地流轉建立良好的基礎，并創造了一系列具有一定普遍適性的農村土地流轉模式，成為我國農村土地流轉制度改革的重要方向。其中具有代表性的有棗莊模式、成都模式、揚州蘇州模式等。通過總結目前基于集體土地確權的農村土地流轉模式，集體土地確權對農村土地流轉和農業發展的效應主要表現為以下幾個方面。第一，集體土地確權作為產權明確的方式，為農村土地流轉建立了堅實的制度基礎。長期以來，我國農村土地流轉的發展較為緩慢，其根本原因在于農村土地承包經營權的不完全性。在以家庭承包責任制為基礎的基本經營制度上，集體土地的產權明確程度不足以構成農業規模化、市場化和現代化經營的制度條件，應當探索新的模式來規避這一制度性缺陷。比如，在棗莊模式中，通過發放土地使用產權證，持證人在產權期限內，可依法使用、經營、流轉、轉讓土地，也可作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保，充分保證了集體土地相關產權的交易。同時，政府建立市、區、鄉鎮三級有形的農村土地使用產權交易市場，各地區分別建立農村土地使用產權交易服務中心和交易服務所，為土地產權交易創造良好的市場環境。第二，集體土地確權能夠使農戶、集體、企業和政府等市場主體之間形成更穩定的契約關系。我國農村家庭承包地互換、轉包、再承包等流轉模式，自從實施家庭承包責任制以來就一直存在。為了適應農業規模化、機械化和市場經營的需要，家庭承包地的大規模流轉近年來在我國廣大農村地區興起。這種大規模的土地流轉過程中的一個突出問題就是，由于土地產權的模糊導致農戶、集體、企業和政府之間的契約關系不穩定。由于土地流轉市場的信息不完全及土地流轉相關制度的滯后甚至缺位，土地流轉引發的糾紛越來越多，轉入轉出農戶、集體、企業經常因為契約關系不明爆發沖突。農村土地流轉已經成為必然趨勢，政府政策扶持、法律制度規范正是當務之急。通過對集體土地確權，能夠讓參與土地流轉的農戶、集體、企業和政府的市場主體基于市場機制形成相對穩定的契約關系，契約關系的完善有利于實現各方利益的改進。第三，基于集體土地確權的農村土地流轉是發展農業現代化的必然要求。隨著工業化和城鎮化到了一定的階段，發展農業現代化是市場經濟條件下提高農業生產效益和農民收入的根本出路。現代農業客觀上要求農村土地的集中連片，以便于實行大規模高效率的機械化操作。在家庭經營方式下，由于生產經營過于分散，不具備采用現代技術的能力和條件，不利于提高土地產出率和勞動生產率。同時，分散經營導致農業生產整個過程難以實現有效控制，農業的標準化生產、農產品質量安全和品牌建設難以落實。農村土地流轉能夠有效提升土地產出效率、降低農業生產成本，能為農業生產規模化和農業產業化經營提供所需平臺，是發展現代農業的基礎。加快農業現代化建設，必然要求土地適度規模經營，而給予集體土地確權的農村土地流轉是規模經營的有效途徑。與此同時，加快土地流轉，實現城鄉資源要素均衡配置，有利于工業和農業，城市和農村對接，有利于農村剩余勞動力轉移、剩余土地閑置問題，有利于推進新型城鎮化，縮小城鄉基礎建設差距，是實現城鄉經濟社會一體化的有效路徑。

二、A縣土地信托流轉模式的案例分析

(一)A縣土地流轉創新模式

從2009年開始，A縣作為中部地區具有代表性的農業大縣，開始立足本縣實際，創新農村土地流轉模式。A縣信托土地流轉模式的主要做法分三個階段:第一階段，由政府出資在鄉鎮或縣一級設立農村土地承包經營權信托有限公司，農民在自愿的前提下，通過信托合同將自己的農村土地承包經營權委托給土地信托機構;第二階段，農業企業或農業經營大戶再從政府土地信托公司手中連片租賃土地，從事農業的規模化、市場化、現代化的農業生產經營;第三階段，依托信托公司融資，結合農業經營和發展的需要不斷完善農戶、集體、企業和政府之間的契約關系。A縣信托土地流轉模式有三個主要特征:一是政府創造平臺，由縣鄉(鎮)政府主動建設土地交易流轉平臺;二是以信托為主要特色，將信托制度在管理財產方面的優勢與農村土地經營流轉市場的發展有機結合;三是堅持市場運作，政府、企業、集體和農戶均以市場主體的身份完善契約關系。

(二)創新模式對土地流轉和農業現代化建設的作用

(1)A縣信托土地流轉模式是農業現代化過程中，妥善處理政府與市場關系的創新模式。A縣模式由政府出資設立土地信托機構(公司)，農民在自愿的前提下，通過信托合同將自己的農村土地承包經營權委托給土地信托機構，農業企業再從政府土地信托公司手中連片租賃土地，從事農業的規模化、市場化經營。這種模式變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業、政府三個角色間的流轉。因而，有利于規模化、集約化、機械化的農業現代化建設，有利于促進城鄉資源要素平等交換和均衡配置，有利于形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。(2)A縣信托土地流轉模式是提高土地利用效率，讓農民分享現代化成果的有效途徑。土地是稀缺資源，尤其是在工業化和城鎮化加速階段，土地資源的稀缺性更加顯著。2013年的中央一號文件指出，穩定農村土地承包關系，抓緊研究現有土地承包關系保持穩定并長久不變的具體實現形式。堅持依法自愿有償原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營。A縣信托土地流轉模式就是在現有土地制度基礎上，進行提高土地利用效率和利用方式的大膽創新。A縣信托土地流轉模式不僅增加了農民收入，同時帶動資本下鄉，推進村鎮建設，改善鄉村治理。能夠提升土地利用效率，實現農村土地的市場價值，真正能夠讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。(3)A縣信托土地流轉模式是一種相對規范的土地流轉模式，具有一定的適應性和推廣價值。A縣信托土地流轉模式中的信托契約具有比其它委托、契約更高的穩定性，能夠更好地保障農戶、托管公司、農業經營公司各方的利益，便于形成了更為穩定的契約關系，大大提高了土地流轉的規范性。所以，這種土地流轉模式不僅適應于湖區，也適應于丘陵山地;不僅適應于水田耕地流轉，也適應于種植茶葉、藥材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉。因此，A縣信托土地流轉模式在我國農業現代化建設中具有一定的推廣價值。

(三)小結

通過對A縣信托土地流轉模式的分析發現，在進行土地流轉模式創新的過程中，要注意以下三個方面的問題。一是要充分尊重農民的意愿。對于我國大多數農戶而言，土地是其最基本的生產資料，更是其“活命田”和“不能實現非農就業的退路”。必須充分保障農民有種地的基本權利，各級政府和組織不能隨意收回家庭承包地。二是要充分遵循市場規律。只有遵循市場規律，妥善處理好市場和政府關系，才能實現土地資源的市場價值，這是保證農民共享現代化成果的物質基礎。三要堅持生產力標準。土地制度創新探索，要始終堅持以農業生產力的解放和農民收入水平的提高為導向。凡是有利于生產力解放的方式，就要敢于從農村基層進行創新實踐，這里是中國特色社會主義改革的起點，也是前沿陣地。A縣信托土地流轉模式的推廣以農民群眾不斷提升的滿意度作為推動工作的主要動力，尊重農民話語權，并確保農民能充分獲得土地流轉所帶來的土地增值收益。當地農民對于這一的土地流轉模式非常樂于接受。

三、政策建議

鑒于此，近年來國家連續密集出臺關于農村土地流轉的重要政策，意圖堵上這一制度漏洞。本文基于A縣信托土地流轉模式的案例，分析了集體土地確權對農村土地流轉和農業現代化發展的作用，并提出以下政策建議:第一，在完善現有的土地流轉制度的基礎上，應根據農村農業發展需要積極創新土地流轉和農業現代化發展模式，從根本上提高農業生產效率和農民收入。通過結合當地基本情況和現實困難，靈活構建行之有效而又平等互利的土地流轉平臺，著力于解決包括農村土地流轉在內的“三農”問題通常面臨的“最后一公里”難題。第二，在工業化、城鎮化和農業現代化同步推進過程中，要充分利用市場機制實現城鄉資源要素均衡配置，能夠讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。必須特別強調和堅持科學發展觀中“以人為本”的根本理念，始終把農民的權利放在第一位，確保農民享有土地流轉中土地增值的收益。第三，建立和完善農村土地流轉的社會化服務體系，降低土地流轉過程中農戶和企業的風險。通過建立由政府、中介機構及金融機構等組成的完善的農村土地流轉服務平臺，是保證處于先天弱勢地位的農民在土地交易中獲取收益的基礎。

作者：張浩博 陳池波 單位：中南財經政法大學

集體土地流轉論文:對集體土地流轉進行改革的若干思索

摘要：農村土地資源作為一種“特殊商品”，在城鎮化發展中發揮了不可替代的作用。現如今集體土地的產權主體不明晰、土地流轉的規定過于原則、農地征用制度不合理等問題突出，改革勢在必行，應從法律上、政策上和制度上加以研究、探討。

關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討

當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉的現狀

我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》對集體建設用地使用權的相關問題進行了規定。該《辦法》在全國第一次對集體建設用地的流轉范圍、用途、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規定。[2]但在全國范圍內適用的法律法規至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農村集體土地的流轉一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉存在的問題

（一）集體土地所有權的歸屬不明

在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產權被籠統地界定為集體所有。《民法通則》第74條第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村民合作社等集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有。在《農業法》中則被界定為鄉（鎮）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。

（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后

對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”這些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是說，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。[3]而現實中，大量集體土地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉用于工業園區建設和城鎮建設，已成為當地經濟發展和城市建設的重要組成部分，經濟發展和用地矛盾十分突出。

（三）當前我國的農地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家主權或行政管理權行使的。[4]在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至官商勾結中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利

保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。

（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉

集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。

（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權上可以設定建設用地使用權，且建設用地使用權可以依法流轉；邏輯上的推論應是集體土地所有權上亦可設定集體建設用地使用權，且集體建設用地使用權亦可依法流轉。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。

再次，充分保障農民獲得集體土地流轉的土地權利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規劃和用途管制的前提下，充分保障農民集體獲得土地級差收益的權利，包括讓集體土地直接進入工業用地市場。嘗試集體土地進入經營性開發，突破農民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農民分享城市化進程的房租收入。

綜上所述，目前我國農村集體土地的使用權進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現實需要上都要求加快農地使用權的合理流轉。國家應當正視當前的土地流轉現狀，盡快明晰集體土地的產權關系，制定相關法律規章，建立起完善合理的集體土地使用權流轉機制。通過合理規范的集體土地流轉來促進土地資源的合理利用，維護廣大農民的正當權益，從而加快社會主義新農村的建設步伐，推動我國經濟的全面、協調、可持續發展。

集體土地流轉論文:健全農村集體土地流轉機制

摘要：

我國新農村建設的步伐不斷加快，農村的土地問題也就得到了全社會的關注。農村集體土地流轉是農村土地所有權、經營權以及使用權相結合的一種體現，在長期的農村政策變化中，國家關于農村土地流轉出臺了一系列相關法律文件，有效協調了農村土地的流轉變化，本文分析了當前農村集體土地流轉的基本形式并在此基礎上闡述了發展趨勢。

關鍵詞：

農村；集體土地流轉；趨勢

新形勢下，加強土地承包經營權流轉管理和服務，形成土地承包經營權流轉市場，實行依法、自愿、有償原則具有時展的必然性，對農民集體土地的經營權適當放寬，在法律允許的范圍，允許農民以轉包、出租以及股份合作等的形式來流轉土地承包經營權，并且這種流轉也要有嚴格的流程說明，要最大限度的維護農民土地承包權益，針對于當前我國農村經濟的發展現狀來看，出于經濟發展的需要，農村集體土地流轉的形式有了新的變化。

1農村集體土地流轉的形式

1.1宅基地換房形式這種流轉形式是在新形勢下出現的，是農民根據自身的實際狀況以自愿的形式按照宅基地的實際面積大小來和規定的置換標準相對比，換取城鎮內的一套住宅。原有的村莊用地會被用來進行復墾，節約留下的土地在經過整合之后，一方面會引進項目建設來綜合利用，另一方面還可以用作耕地保護或者是拆遷戶農業產業化項目的建設[1]。但是，需要注意的是，這種流轉形式并不是在所有地區都可適用，主要適用于在城鄉結合地區，具體流程是對整個村子的農民集體進行拆遷、集體建設用地流轉，并在城鎮建設集中回遷樓，農民可以居住到新建設樓房中。

1.2土地股份合作社形式這種形式主要是由村組干部帶頭實行的，是以農民的土地承包經營權來作為出資的對象，在經過工商部門登記確認之后，形成土地股份合作社，這種形式下，土地的所有權和承包權并沒有發生改變，只是對于它的利用和經營形式發生了改變。所形成的土地股份合作社實行的是社員代表大會制度，是合作社的最高權力機構。這種形式嚴格來說屬于是一種“分”“合”形式，就是把農民承包田的“土地經營權”以入股的形式，按照股份多少來分紅，這樣一方面可以滿足農村經濟發展的需要，另一方面也可以充分確保農民對土地承包所具有的長期收益權。

1.3以土地來換取社保當前在對農民土地的補償措施中，以貨幣形式一次性安置逐漸成為了一種趨勢，這種形式實質上并不具有長遠性效益[2]。這種形式下的農民在補償的貨幣用完后就會給當地的政府管理工作帶來很大壓力，政府會把這一部分農民的基本生活保障歸入到城鎮社會保障體系中，通過土地來換取社保，做到農民的老有所醫、病有所醫，通過制度的形式來維護農民利益。

2農村集體土地流轉的發展趨勢

2.1流轉的形式會更加多樣化國家出臺的文件中對于農村集體土地的流轉有明確規定，流轉的形式主要有轉包、出租、互換以及轉讓等形式，但是就此前的情況來看，一些實行的法律文件對于家庭承包的土地在流轉上只有轉包、出租、互換等形式，還沒有明確規定可以入股，而且所規定的可以入股的土地基本上對于農民來說沒有什么較大的利用價值[3]，而當前我國實行的是家庭承包責任制形式，這種形式會在客觀上促使越來越多的流轉形式出現。

2.2流轉期限延長農村集體土地流轉期限會受到總承包期限的限制，流轉的周期不能超出總承包期的剩余期限。在法律文件上規定的是耕地的承包期限以30年為準，草地為30~50年，林地是30~70年。不難看出，對于農民的土地承包經營權會有更穩固的保障，并且現有的承包關系會長久不變，這就說明之前30年的耕地承包期限會在農村經濟的發展態勢下進一步延長，而承包期限的延長也就使流轉期限也會得到延長。

2.3更加重視服務和管理國家在農村集體土地的管理上，出臺了很多新的政策，鼓勵以工業帶動農業，并通過各方面的投入來帶動土地流轉市場的活躍，通過農民對集體土地流轉的重視。按照現有發展態勢來看，在未來發展中很可能出現專門的土地承包經營權交易市場，具體運作上類似于證券交易所等，而且這樣也會使這方面的中介機構增多，會有更多的關于土地流轉評估和經紀等的服務，與此同時，土地管理部門、農業行政部門等的職責就會越來越大，在加強土地使用的同時還要對流轉的市場進行規范化管理，確保土地流轉的正常有序。

3結語

農村集體土地是農民賴以生存和發展的基礎，在當前形勢下，隨著農村地區經濟的快速發展，集體土地的流轉形式變得越來越多樣化，并且也給農民帶來了很多的經濟效益，根據國家的政策文件指導，這種發展趨勢會越來越好。

作者：肖保全 單位：湖北省地質調查院

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉機制研究

[摘要]

土地流轉能充分利用土地資源，促進土地規模化經營，提高土地利用率。但是，后發地區農村發展經濟基礎較為薄弱，國情、法律制度、管理政策等方面的障礙，導致諸如農村土地流轉相關法律法規不完善、缺乏制度約束和依法監管等問題，容易造成后發地區土地流轉失范、隨意等現象。須以依法維護農民的合法權益為中心任務，健全土地流轉法律法規，完善土地確權登記、監管制度，加強土地流轉的司法保護，確保后發地區農村土地流轉有利于可持續發展。

[關鍵詞]

后發地區；土地流轉；確權登記；土地監管

后發地區農村發展經濟基礎較為薄弱，在市場經濟條件下其土地流轉現狀堪憂，急需完善后發地區農村集體土地流轉的相關機制，解決土地流轉過程中出現的種種問題，合理配置農村集體土地資源，提高土地利用率，實現農村集體土地流轉的可持續性發展。

一、后發地區農村土地流轉的現狀

后發地區農村集體用地流轉形式以出租為主，即集體土地所有者或使用者收取一定的費用將土地使用權出租給第三人使用。集體土地流轉主體包括村集體經濟組織土地所有者、村民委員會、村民小組，以及鄉鎮、村集體企業和個人等土地使用者；土地使用權受讓方或承租方包括集體經濟組織內部成員、其他經濟組織和其他社會成員如民營企業、個體工商戶等等[1]。此外，流轉的形式還有個別群眾私下進行的土地轉讓，甚至以轉讓房產連帶轉讓土地使用權的形式進行非法的土地流轉，如貴陽、南寧等市城中村的部分農民將個人宅基地建好房子后轉讓，但未到土地管理部門登記備案。流轉形式還有作價入股、聯營聯建等流轉形式，即以集體建設用地使用權作價出資或入股、聯營形式興辦企業等，流轉的地址位置大部分為城郊結合部及縣城、鄉鎮所在地或集鎮地。一般情況下，經濟發達、城鎮化水平越高的縣、區、鎮，其集體土地流轉越活躍；而經濟較落后的地區，集體土地流轉則比較少見。從貴陽、南寧等市來看，集體土地流轉多的大多發生在城鄉結合部和鄉鎮周邊，且經濟發展較快的地方農村集體土地流轉量越多。如經濟發展較快、商品經濟意識較強的南寧市賓陽縣，集體土地流轉較多，流轉后主要用作工業用地和住宅用地。總體而言，土地流轉充分利用土地資源，對實現農業規模化經濟意義重大，極大地促進了土地規模化經營，推動了地方農業產業化發展，提高了土地利用率。但是，后發地區農村集體土地流轉實踐過程中，也存在著需要正視的問題。如相當部分屬私下流轉，一般不到國土部門申報，甚至有部分是非法占用農村農用地搞非農建設，當地政府并未對農村集體土地流轉進行規范管理。

二、后發地區農村集體土地流轉存在的問題

盡管后發地區集體土地流轉的規模日趨增大，但從當前集體土地流轉的實際情況看，存在的問題也不少。究其原因，不外乎國情、法律制度、管理政策等方面的障礙影響著流轉的整個過程。中國在集體土地所有制下土地權利主體多元化，土地所有權、使用權、管理權分屬農村集體組織、農民、政府三方主體[2]；同時，因城鄉一體化進程加快，土地快速增值形成利益驅動。在政績考核的背景下，村集體、鄉鎮或上級政府不遺余力地推動農村土地的流轉，改變了土地原有用途。然而，農村土地流轉相關法律法規不完善，土地流轉缺乏法律支持、缺乏制度約束以及缺乏依法監管，容易造成后發地區土地流轉失范、隨意等現象，現狀不容樂觀。

（一）缺乏法律支持目前中國農村土地流轉法律制度還很不完善，統一的農村土地流轉法律制度尚未專門立法，現行法律對農村集體土地所有權有所限制，使得農村集體土地所有權并不具備法律意義上的物權，其土地產權不完整。目前，涉及農村土地流轉的法律制度主要有《農村土地承包法》《物權法》《土地管理法》和相關法規、規章如農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等，還包括地方性法規政策、黨的代表大會報告、中央一號文件等政策性文件[3]，側重規范耕地（農用地）的流轉，卻未規制農村宅基地、建設用地等的流轉，致使后發地區集體建設用地與宅基地的流轉無法可依。正因缺乏明確統一的法律支持，農村集體土地產權不完整，導致流轉雙方權利義務不清，土地流轉主體法律地位不明確、不合規，流轉中的土地產權缺乏有效保障，交易不安全，土地流轉糾紛時有發生。

（二）缺乏制度約束按照現行法律，農村集體土地使用權的流轉是受限制和禁止的，有相應的行政主管部門對流轉行為進行監管。但現實中，因土地流轉法律制度的不完善，相關管理部門對土地流轉的監管就難以有制度上的有效約束。例如，后發地區有相當多的農村集體土地流轉沒有到土地管理部門辦理登記手續，以逃避土地管理部門的監管；或雖然辦理了土地流轉登記，但是土地流轉的轉讓費用超低，以規避土地流轉交易稅費，或者一些農業企業、承包大戶在其資金短缺或經營項目的收益沒有達到預期時不兌現其租金承諾或要求降低租金，嚴重損害農戶利益，農民收益沒有制度保障；或罔顧集體利益，私自建房屋出租，私下收取租金，獨占集體土地收益。這些自發、無序的土地流轉，由于缺乏制度約束，加上無足夠的人力物力，土地和規劃、建設部門難以對集體土地使用權流轉進行有效管理，使得本屬于農村集體組織及農民的土地流轉收益乃至國家土地稅費無法得到制度上的有效保障，大大削弱政府調控土地市場的能力，建設用地供應總量未能得到合理調控，土地利用的總體規劃和城市規劃亦無法順利實施，造成后發地區土地流轉混亂，土地市場秩序失控，違法使用占用土地行為增加。

（三）缺乏依法監管法律制度的不健全導致后發地區農村集體土地流轉缺乏制度約束，脫離了政府的監管，有些地方甚至違背依法、自愿、有償原則進行土地流轉。由于缺乏監管，農村集體土地私下流轉、私下交易、沒有到土地管理部門辦理登記手續占較大比例，流轉往往是自發的、隱形的，甚至存在集體農用土地非法流轉的現象。非法流轉缺乏監管最突出的是越過耕地保護紅線。部分集體經濟組織或者個人未經批準隨意占用耕地出租、轉讓后，有些承租方或者受讓人并沒有向種糧等農業方向發展，而是改變土地用途，用于非農建設，或種養經濟作物，或發展涉農觀光旅游，或設廠經營，或高價轉租從中獲利。甚至使土地處于事實上的撂荒狀態，這類土地流轉不僅交易行為不規范，而且屬于違法行為。同時，無論短期租用或者長期轉讓流轉土地，業主在使用土地時都要修建一定的基礎設施和臨時性建筑，并對土地進行整理，打亂原有農戶承包土地的界線，使原農用土地還耕困難。土地流轉缺乏監管另一突出表現是，某些地方土地流轉協議不規范，多數土地流轉是以村委為單位造具花名冊，農戶在花名冊上簽字表示同意轉讓；或者是即使簽署了書面流轉合同，但合同內容不規范，多數是按照受讓方的意圖形成，對土地流轉期限、租金或者利潤分配、違約責任等條款用詞含糊，且很多未到當地土地承包管理部門備案，致使土地流轉風險監管機制缺失。這些在后發地區農村土地流轉實踐中暴露出的種種問題，影響了土地流轉的健康有序可持續發展，容易引發土地糾紛，急需完善土地流轉機制。

三、完善后發地區農村土地流轉機制的建議

針對種種存在的問題，當務之急是以依法維護農民的合法權益為中心任務，認真宣傳貫徹農村土地流轉有關法律法規和政策規定，堅持依法、自愿、有償等原則，將農村土地確權、流轉登記等納入不動產確權、登記范疇，讓后發地區農村土地流轉依法、自愿、有償，守住耕地紅線，確保土地流轉有利于可持續發展。

（一）完善土地流轉法律體系，為后發地區農村土地流轉提供法律支持目前由于農村土地流轉相關法律法規不完善，土地流轉缺乏法律支持、缺乏制度約束，以及缺乏依法監管，在一定程度上制約著后發地區土地流轉的規模和效益。因此，有必要健全農村土地流轉法律制度，規范整合土地流轉法律制度，把散見于《農村土地承包法》《物權法》《土地管理法》和一些行政法規、地方性法規、規章及政策性文件等有關農村土地流轉的法律法規規定，統一整合在《農村土地流轉法》中，綜合考慮耕地（農用地）流轉、宅基地流轉、建設用地流轉及其他農村土地流轉，明確規定土地流轉中農民的法律地位，明確規定農村土地流轉條件、程序，規定農民有權流轉生活領域里的宅基地使用權和生產領域里的經營性建設用地使用權。將農村土地確權、流轉登記等納入不動產確權、登記范疇，擬定規范化的土地流轉合同，完善受讓方農業經營能力審查的標準和運作方式。明確土地流轉雙方權利義務、流轉收益分配標準，以及責任分擔等條款，確立土地流轉監管和服務制度。由此鼓勵支持農民依法合規進行土地流轉，開拓后發地區的農業發展、農村建設等資金籌措渠道，以確保土地流轉有利于土地規模化經營。同時，在土地流轉法律體系完善的基礎上，完善農村戶籍、就業、教育、醫療、養老等農村社會保障制度[4]，為土地流轉后的農民安居樂業提供長效保障，確保農村土地流轉有利于可持續發展。

（二）完善土地確權登記、監管制度，為后發地區土地流轉提供制度保障因中國土地權利主體多元化，農村集體土地所有權、使用權、管理權分屬不同權利主體。為使土地流轉有序循法，需明確土地使用權權屬及土地管理法治化。1.完善土地使用權確權登記制度農村土地承包經營權以及農村集體建設用地使用權的權屬需要明確，尤其是農村土地承包經營權的確權登記是落實農村土地流轉、抵押、擔保的關鍵因素，也是農村土地合法流轉的基礎要素，因此，要做好、完善農村土地確權登記制度。目前，農村各地已經在開展這項工作，如廣西南寧市，至2014年，全市以整鎮推進為中心的確權工作涉及的行政村有170多個，涉及家庭農戶400多戶，農村土地承包經營權確權登記頒證工作基本完成，為南寧市農業生產要素合法有序流動提供了制度保障，確保了農民在土地流轉中的主體地位，使農民在土地流轉中享有充分的話語權，確保耕地紅線不被突破，有效地分享到土地流轉收益。2.監管土地流轉合同的簽訂與履行各地村民委員會、鄉鎮政府及相關部門須明晰各自的管理職責，規范流轉操作程序，制定并監管標準化土地流轉合同的簽訂和履行，實行土地流轉事前公示、事中事后監管制度，具體做法如下。其一，在農村土地流轉合同簽訂前，縣、鄉、村土地管理部門需確定專業人士對農村土地流轉合同的內容進行審查和指導，提高合同的規范性和合法性；核查受讓方的農業經營能力、資信情況、履行能力，防范土地流轉履約不能、合同詐騙的風險。其二，完善農村土地流轉風險保障制度。土地流轉合同簽訂時，經營業主每年要向流轉服務機構交納一定數量的風險保證金，以防范業主因經營困難等原因無法兌現合同條款無法兌現租金或者流轉金而引發糾紛。其三，加強農村土地流轉合同的監管。土地流轉合同簽訂后，縣、鄉土地管理部門接受登記備案，妥善管理好流轉合同備份檔案，進行入網登記，提高合同的安全性與公開性，嚴厲查處所有損害農民土地權益的違法行為。

（三）加強土地流轉的司法保護，為土地流轉提供法律監管土地流轉合同作為法律地位平等的雙方自愿簽署的一份協議，在合同雙方出現糾紛時，仍然適用民事權利救濟機制，如目前頒布施行的《土地承包經營糾紛調解仲裁法》已經在全國各地紛紛貫徹落實，把仲裁工作經費納入地方財政預算，逐步建立農村土地承包仲裁委員會或者農村土地承包糾紛仲裁庭。同時，農村土地流轉有其自身的特殊性，司法介入有相當的難度。因特定的體制政策、社會背景原因，以及具體的制度機制等因素，中國當前各地土地流轉政策彈性比較大，許多法院因對土地流轉的政策標準難以把握；加上土地流轉糾紛涉及人員眾多，現實因素與歷史遺留問題交織，司法調處機制難以介入。從當前各地人民法院辦理的相關案件看，后發地區農村土地流轉司法保護渠道不暢通，法院一般不予受理土地流轉糾紛[5]。所以，土地流轉糾紛中，除了其協商、調解、信訪、仲裁等多途徑糾紛調處機制有必要加以完善、健全外，司法介入機制更需要加強。后發地區農村土地流轉中的很多問題，涉及國家法律的實施，因此土地流轉的司法保護應當盡可能堅持土地流轉合法有序、注重協調和解等原則，各地受理案件的人民法院在動用司法介入機制處理土地流轉糾紛時，需在考量各方利益均衡的基礎上嚴格執法，確保妥善處理，真正解決糾紛化解矛盾，實現法律效果與社會效果有機統一，確保農村土地流轉有利于可持續發展。

總之，針對后發地區農村土地流轉存在的現實問題，須以依法維護農民的合法權益為中心任務，認真宣傳貫徹農村土地流轉有關法律法規和政策規定，健全土地流轉法律法規，堅持依法、自愿、有償、有序、規范流轉原則，將農村土地確權、流轉登記等納入不動產確權、登記范疇，加強土地流轉的司法保護，讓農村土地流轉公開、公正、公平，守住耕地紅線，確保后發地區農村土地流轉的可持續發展。

作者：蔡德仿 梁文捷 單位：南寧職業技術學院 商學院 南寧職業技術學院 科技處

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉制度分析

摘要：

當前我國全面進行農村集體也將面臨眾多風險，例如失地農民生活無保障、農村貧富差距加大，商業資本下鄉“囤地”威脅糧食安全、行政權力干預擾亂市場秩序等。因此，筆者持“半開放”市場化的態度，認為應加強覆蓋城鄉的社會保障體系，禁止商業資本進入集體土地流轉市場，在根本上賦予農民自由流轉權、實現不動產權能最大化。

關鍵詞：

集體土地；流轉；市場化；增值收益

一、我國農村集體土地流轉的現狀

（一）承包土地承載著生活保障功能，農民不愿流轉承包土地農村集體土地主要包括農村集體用于公共設施、鄉鎮企業的建設用地、宅基地、家庭承包地，以及自留地、荒地等。其中家庭承包土地對農民的意義重大。據統計，截至2011年，我國農村勞動力轉移的比重不足四分之一，穩定轉移的比重更少，多數屬于外出務工，但是無法在城市立足，最終要返回農村；在農民收入中，農業收入的比重占到三分之二，種植業收入的比重仍占一半左右。[1]由此可見，農民對承包土地的依賴性仍然很強，失地在很大程度上意味著無生活來源或者生活質量降低，因此絕大多數農民不會選擇轉讓土地，而是選擇出租土地，以防外出歸來時有生活保障。

（二）集體土地使用權的商品屬性不明確，無法充分實現市場價值我國土地整體上劃分為國有土地和集體土地，兩者相較而言，國有土地使用權、產權劃分具體，產權性質明確，在符合相關條件的情況下，國有土地可進行市場流轉；而對于集體土地，土地使用權的轉讓則受到極大的限制，集體土地的價值被固定在農業產值上，因而土地的市場價值不能充分實現。首先，集體土地使用權基本上不具備抵押、擔保等派生功能。據《擔保法》《物權法》《土地管理法》等相關法律規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權原則上不可以抵押，這表明了集體土地使用權大體上沒有抵押權能和擔保權能或者極大程度地被限制，市場價值不能充分實現。其次，集體土地流轉的受讓方必須為農民，且該集體土地不得用作非農業用途。以農村宅基地為例，物權法規定宅基房屋的受讓方必須為農民，如果轉讓給城鎮居民，則該房屋買賣合同無效，該民事關系不受法律保護，小產權房的風險問題正是基于這一事實產生的。

（三）集體土地的流轉制度不完善，阻礙農民的土地增值收益當前我國有關集體土地流轉的制度并不完善，不利于農民公平合理地流轉土地。首先，農村集體土地轉讓缺乏統一的價格標準，無專門的集體土地價格評估機構。農民普遍存在對土地市場信息把握不及時、不準確、信息不對稱的問題，不了解交易當時的土地市場價格，因而出現憑經驗定價、隨意定價的現象。其次，政府擁有征地壟斷權，農民極少獲得土地增值利益。我國法律規定，只有將集體土地征收為國有土地后，才能進入商品市場，這實質上法律賦予了政府征地壟斷權,即政府一方面壟斷土地一級市場——壟斷征地權利,同時又經營二級市場——把從農民手中低價征來的土地高價賣給開發商。而農民所獲得的征地補償僅與其農作物收益有關,土地征收、轉讓過程中的增值收益多數被政府拿走。同時，大部分政府都存在“土地財政”的現象，政府違法改變土地性質、使得集體土地流入市場。十八大報告中提出，要“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。”這是征地制度改革內容首次寫進中共黨代會報告，可以看出，當前我國農民在集體土地增值收益分配中處于弱勢地位，我們要給予充分的重視。

二、我國農村集體土地制度改革將面臨的風險分析

（一）失地農民生活無保障，農村貧富差距加大失地農民問題是放開土地轉讓市場前需要考慮的首要問題。中國農民有715億之眾，[2]傳統農民以農業種植為生，一旦脫離土地，其生存可能受到威脅。從日本、韓國的經驗看，這兩個國家允許農民自由買賣土地之所以沒有導致大規模的”失地流民“問題，一是因為隨著城市化進程的加快，農民對土地升值普遍存在心理預期，“惜地”意識越來越強烈；二是因為第二產業、第三產業為失地農民提供了大量的就業機會，最重要的是日韓兩國的社會保障制度完善，失地農民無后顧之憂。雖然我國農民也有惜地意識，但是我國的就業服務制度和社會保障制度仍在不斷建設和完善中，目前不足以充分保障農民的生活，我國放開集體土地流轉市場雖然不會引發大規模的“失地流民”問題，但是失地農民的生活保障仍然是重中之重。集體土地自由流轉導致的農村貧富差距加大也不容忽視。研究發現,在股份公司、有限公司、合作社、家庭、個人等諸農業經營組織形式中,家庭農場在生產效率、生產效益、環境成本等方面具有優勢,是首選的農業產業組織形式[1]，這也是我們鼓勵集體土地自由流轉、促進土地集約化生產的最初目的。然而集約化就意味著土地多寡分配不均，對于農民來說，農業種植是其主要收入來源，土地的多寡在一定程度上決定了收入的多寡，這必然造成農村貧富差距加大。

（二）商業資本下鄉“囤地”，糧食安全受威脅集體土地的自由化、集約化流轉有利有弊，利處在于可以大幅度提高農業生產的效率和效益，弊端在于如果允許商業資本流入集體土地市場，在利益驅動下，商業資本會大量下鄉“囤地”，這將嚴重擾亂集體土地的市場流轉秩序，使得集體土地的流轉具有投機性，造成真正從事農業生產的農民或者其他主體無法獲得集體土地或者只能高價購買集體土地，導致農業生產成本提高，直接的后果就是糧食價格大肆提升。同時，商業資本囤積的集體土地多進行房地產開發等非農建設，耕地大量減少，嚴重威脅我國糧食安全。

（三）行政權力干預，擾亂市場秩序農村集體土地流轉市場化要充分尊重農民的個人意志，遵循自愿原則、公平原則進行農村土地交易。[2]當前我國《物權法》《土地承包法》等相關法律對農民土地承包權的流轉自由保護和確權保護不到位，賦予發包方在集體土地流轉上的決定權，極大的阻礙了農民流轉土地的自由，同時現實中也存在土地買入者和土地所有權主體代表（村委會、村民小組等）相互串通，脅迫農民強買強賣土地的現象。農民是土地的“長久使用者”，對土地承包經營權的流轉應當具有充分的自主權，然而土地流轉的推動者卻多是地方政府和集體經濟組織代表，行政權力的介入，使農民喪失了話語權，違反了平等協商原則和自愿原則，嚴重地擾亂了集體土地流轉的市場秩序。

三、加快農村集體土地流轉市場化的措施

（一）加強覆蓋城鄉的社會保障體系，解決農民的后顧之憂現代農村，隨著市場經濟的發展，農民也開始從事其他行業的工作，農民對土地的依附性逐漸減弱，但不可否認的是，在大部分農村地區，農業收入在農民的家庭總收入中仍然占據很大的比例，這也就意味著農民失地后其家庭收入會嚴重減少，甚至部分失地農民面臨無生活來源的困境，因此，我國要不斷加強覆蓋城鄉的社會保障體系。首先要解決的是失地農民的基本生活問題，要貫徹落實最低生活保障金制度，及時發放，同時要妥善解決失地農民的安置、就業問題。其次，由于農民失去了土地，無穩定的生活來源，因此要加快普及農村養老保險，加大政府和村集體的補助份額，減少失地農民的保險負擔。再次，新型農村合作醫療要貫徹落實，充分保障失地農民及時就醫、救治，突破農民看病難的困境。只有解決了農民的后顧之憂，才會加快農村集體土地的流轉速度，才能充分發揮集體土地的價值。

（二）嚴格承包土地的市場準入制度，禁止商業資本進入在承包土地流轉市場化初期，應當嚴格承包土地市場準入標準，將承包土地的功能嚴格限定在農業上，嚴禁商業資本涌入承包土地市場。隨著我國城市化進程的加快，土地價格攀升，如果全面放開農村承包土地市場，將吸引大量商業資本下鄉“囤地”，這將導致承包土地流轉市場秩序混亂，同時，將嚴重威脅我國的糧食安全。為了打消商業資本下鄉囤地的利益預期，可以對農業用地轉化為商業用地征收高額土地增值稅,這樣不僅增加了當地的財政收入，還可以有效抑制耕地流失，保護耕地。對于從事農業生產經營活動的公司，也要嚴格限制進入土地市場，預防打著“農業生產經營活動”的旗號進行商業發開。

（三）賦予農民自由轉讓權，充分實現不動產權能當前我國農民集體土地使用權的最大弊端在于權利行使不充分，一方面表現為集體土地的轉讓、抵押、擔保權能受限，另一方面表現為集體土地的房屋無法實現其作為不動產的價值，針對以上兩個問題，做出如下建議。首先，要充分保障集體土地的自由流轉，實現集體土地的市場價值。具體做法：

第一，簡化集體土地的流轉程序，取消發包方的“同意權”，取消“土地承包經營權”的期限，賦予農民永久性的土地承包經營權，同時取消不同集體經濟組織成員的差別轉讓待遇。只要出讓農民有其他穩定收入，受讓主體也是農民，且不改變土地的農業用途，農民之間就可以自由流轉，不受發包方限制。

第二，允許集體土地進行抵押、擔保，但無論是抵押給銀行等金融機構還是抵押給個人，最終使用土地的人均不得改變土地的農業用途。

其次，對宅基地房屋確權發證，以實現其作為不動產的價值。當前我國農村房屋無房屋產權證，且法律規定農村房屋不得抵押、擔保，不得轉讓給城鎮居民，然而受利益驅使，現實中存在大量的違法抵押、違法轉讓行為。因此，只有順應現實需求對農村房屋進行確權發證，從法律上賦予農村房屋自由轉讓、抵押、擔保權能，才能減少農村房屋流轉的法律風險。但需要注意的是對農村房屋進行流轉后，仍然不得改變其集體土地和宅基地的性質，不得進行商業開發和非農建設。

作者:杜曉芳 單位:黑龍江大學研究生學院

集體土地流轉論文:農村集體土地流轉特征

一、研究背景

中國對土地流轉的研究從20世紀70年代末實行農村家庭聯產承包責任制開始，針對已出現的農民自發轉包土地行為，當時的學術界研究主要集中在是否應該推行一級土地流轉的問題，對土地流轉的方式、方法缺乏進一步深入探討。直到20世紀90年代初，隨著中國市場經濟體制的建立，廣大農村集體土地流轉受到城市房地產開發的影響，市場機制出現了代耕、互換、租賃、入股經營、轉包等多種流轉模式并存的行為，才引起廣大學者的關注和研究[1]。翟建松提出，以市場作為土地資源配置方式，實現集體土地規范有序的市場化流轉，是在農村建立社會主義市場經濟體制的迫切任務，是農村市場經濟歷史和邏輯的發展。他主張由市場對資源進行配置是市場經濟條件下資源配置的主導形式。在集體土地流轉過程中，也要充分發揮市場的基礎性作用，實現市場化流轉，優化土地資源配置格局，提高土地資源配置效率（集體土地市場化流轉問題研究，2002年5月）。筆者通過對后發地區農村集體土地流轉情況調研，分析土地流轉中存在的一些問題，并提出對策和建設性意見。

二、農村集體土地流轉現狀特征

（一）農村土地流轉規模穩步擴大根據調查顯示，中國農村目前耕地總體流轉率已經達到15%，江蘇、浙江等經濟發達省份已在50%以上；少數地方比例更高，有的縣市接近100%。土地流轉使得一些規模化經營的農戶得以產生，大大提高了農業綜合經濟效率[2]。由于大農戶比小農戶更重視農業的投入，因而經濟效率也更高。通過案例調研，土地流轉方便了土地整理，可以減少部分農田道路的面積和田埂面積，使一些廢棄的土地得到利用，從而使土地利用率提高了5%左右。南寧市2014年以整鎮推進為試點的農村土地城鎮經營權確權登記頒證工作，確權8.89萬畝，頒證1.01萬本，農村土地流轉面積新增13.7萬畝；針對城市郊區、平原、山區丘陵的不同特點，大力推行“小塊并大塊”、“片區流轉”等土地流轉模式，統籌推動土地向新型經營主體流轉，耕地整治完成3.8萬畝，目前已完成土地承包經營權流轉面積100.2萬畝，占全市承包地面的17.4%；力爭用3年時間基本完成全市農村集體土地所有權、土地承包經營權、集體建設用地使用權、集體建設用地房屋所有權、林權、小型水利工程產權等“六權”的確權登記辦證工作。廣西玉林市土地確權流轉工作已走在自治區前列，有的鄉鎮已確權達90%以上，全市農用地流轉率達42%。貴陽市農村土地承包及經營權確權登記頒證試點工作，曾在2014年3月22日作為全國春季農業生產工作會議上作經驗交流。貴陽全市土地流轉面積38.5萬畝，占全市常用耕地面積的24.5%，其中19個省級現代高效農業示范園區流轉土地12.09萬畝，入駐企業209個，農民專業合作社186個。為推動土地流轉促進現代農業發展，貴陽市開陽縣、白云區還引入中信信托、北京信托投資公司開展土地流轉信托業務，運用金融手段帶動土地流轉，通過集中土地，利用信托公司平臺向全國招商，加快推進現代農業發展。長春市農村土地流轉面積529.35萬畝，占耕地總面積的28.6%，轉出土地農戶17.7萬戶，占全市農戶總數16.2%。長春市農村土地流轉的主要方式有轉包、出租、互換、托管、入股等，其中轉包的土地面積340.5萬畝，占流轉面積的64.3%，出租土地面積145.5萬畝，占流轉面積27.5%，托管面積24萬畝，占流轉面積4.5%，其他方式19.5萬畝，占流轉面積3.6%。

（二）土地流轉形式多樣，以出租方式為主農村集體建設用地流轉形式以出租為主，即集體建設用地所有者或使用者將土地使用權出租并按年收取租金的行為。其表現形式為（1）集體所有者為出租主體。村集體將農村建設用地使用權出租給企業或個人，用于招商引資，集體收取租金。（2）集體土地使用者為出租主體，主要表現為村民委員會、村民小組投資建設市場或綜合樓出租，少數農民個人出租住房給他人居住或經商。此外，流轉的形式還有轉讓，主要表現為個人私下進行土地交易。有的農民以轉讓房產的形式連帶轉讓土地使用權，如貴陽、南寧等市城中村的部分農民將個人宅基地建好房子后轉讓，但卻未到所屬土地管理部門登記備案，屬于“小產權房”。此外，流轉形式還有作價入股、聯營聯建等流轉形式，即以集體建設用地使用權作價出資或入股、聯營形式興辦企業等。

（三）土地流轉主體和地類多樣化參與集體建設用地流轉的主體既有村集體經濟組織土地所有者，也有村民委員會和村民小組，還有鄉鎮、村企業以及個人等土地使用者。參與集體土地使用權受讓方或承租方，既有本經濟組織的內部成員，也有本經濟組織以外的其他經濟組織和其他社會成員，如民營企業、個體工商戶等。流轉的地類多樣化，含括農民住宅用地、工業生產用地、三產安置商業用地等[3]。土地流轉的位置基本上位于城郊結合部和縣城及鄉鎮所在地。如貴陽市經開區2010年以來，征地18176畝，涉及補償安置2.3萬人，支付征地補償款18.96億元，但是轄區仍然出現有違法用地現象，表現為村民違法占地建房和企業“以租代征”現象。長春市土地流轉從初始階段在本村組農戶之間流轉為主，逐步向工商企業、農民專業合作組織、種養大戶、家庭農場等新型經營主體轉變。南寧市瑯東村和瑯西村村民土地流轉后，農民身份未變，卻失去土地使用權，只是靠村集體出租集體用地用房的有限租金生活，村民人均年收入不足1萬元，并未能達到小康生活目標。

（四）流轉的數量與經濟發展水平成正比經濟發達和城鎮化水平越高的縣、區、鎮，集體建設用地流轉越活躍，而經濟較落后的地區，集體建設用地流轉則相對較慢。從貴陽、南寧等市來看，集體建設用地流轉多的大多發生在城鄉結合部和鄉鎮周邊，且經濟發展較快的地方農村集體建設用地流轉量越多。如經濟發展較快、商品經濟意識較強的南寧市賓陽縣集體建設用地流轉較多，流轉后主要用作工業用地和住宅用地。

三、促進農村集體土地流轉的對策和建議

（一）落實中央關于農村土地承包權長久不變的改革意見中國共產黨十八屆三中全會把農村土地承包經營權分為承包權和經營權，實現承包權和經營權分置并行，這是農村改革的有一次重大創新，也是黨中央給廣大農民的一個大禮包，關鍵要給農民確權頒證，給農民吃上一顆定心丸[4]。落實這項改革意見時要明確告知農民這項改革將提高農民土地財產權的強度，有利于延長土地的租期，從而調動農業大戶的投資積極性。土地集中的規模化經營，不但提高了農戶在市場交易中的談判地位，同時也實現一定程度的增收減支。國土資源部推行的建設用地“增減掛鉤”政策，是土地流轉方面的改革舉措。這項優惠政策可以使國家節約出幾千萬畝土地，用于農用耕地面積擴大，同時還可適當增加城市的建設用地[5]。

（二）建立健全農村集體土地保護政策和制度隨著對農村土地所有權、承包權、經營權“三權分離”的探索，土地流轉為解決問題提供了一套方案。在不改變農村土地集體所有權的基礎上，穩定農民的承包權，放開放活經營權。建立一套行之有效的農地保護政策和制度保障土地流轉的整個過程。在當前，急需要國家出臺相關的法律法規對集體建設用地使用權流轉進行相應的規定，以確保國家法律的統一，解決集體建設用地使用權流轉過程中的出現的一系列問題。同時，必須加強土地流轉外部環境建設，建立健全農村的養老、醫療、社會救助等保障機制，使農村居民感受到與城鎮居民相同的社會保障待遇。

（三）建立完善產權流轉交易平臺及“三資”信息化平臺要建立完善產權流轉交易平臺，推動建立農村產權流轉交易市場，結合農民資產權益抵押、擔保制度改革，促進金融機構農村存款主要用于農業農村，推動農業農村成為工商資本投資的新洼地。積極探索集體經營性建設用地使用權確權登記和流轉程序、方法以及流轉收益分配機制。建立市、縣區、鄉鎮、村級四級聯動的土地流轉服務體系和農村集體資產、資源、資金“三資”信息化平臺，探索建立風險保證金制度，探索農民以土地承包經營權入股發展產業化經營的有效方式，促進農業規模化、專業化、集約化經營。通過商業資本對農業的哺育，以規模經營贏取農業生產的利潤，以新型農民的高效農業及產業化發展促進農業生產。

（四）積極培育新型農業經營主體加強農業職業技能培訓，在當地高校及職業技能培訓機構建立培育新型農業經營主體培訓班。為農戶提供優質服務，以吸引年輕人務農，培育職業農民為重點，培養有文化、懂技術、會經營的新型農民，加快培育發展專業大戶、農機大戶、農民股份合作企業等新型農業經營主體，引導種養殖大戶轉向家庭經營或聯合成立合作農場。開展建設合作社村村有，開展“引智、引資、引企”行動，規范聯結機制，提升農業龍頭企業競爭力。

作者：梁文捷 單位：南寧職業技術學院 科技處